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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, JCP BAUX, 31 août 2026, n° 25/04564

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 18 décembre 2019, à effet du 27 janvier 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [D] [A], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 316,65 euros outre 55,14 euros de provisions sur charges. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a :
- signalé la situation à la CAF le 28 mai 2025 et à la CCAPEX le 1 juillet 2025,
- fait signifier à M. [D] [A], le 3 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 1.580,91 € et de justifier de l'asssurance des lieux loués visant la clause résolutoire figurant au bail.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative et de la justification de l'assurance des lieux loués dans les délais visés au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 22 septembre 2025 pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et de justification de l’assurance ; 
- ordonner l’expulsion de M. [D] [A] devenue sans droit ni titre, avec ses conséquences de droit; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.516,71 euros arrêté au 9 septembre 2025, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives à compter de la résolution du bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 21 mai 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation en précisant toutefois que l’attestation d’assurance a été transmise. Elle a actualisé sa créance à 3.645,23 euros. Elle précise que la demande de surendettement de M. [D] [A] a été déclarée recevable ; une décision de rétablissement personnel devrait être notifiée prochainement. Le délai de recours n’est de ce fait pas expiré. Le dernier réglment est du 13 mars 2026. Les paiements n’ont pas été repris depuis la décision de recevabilité. Elle s’oppose donc à ce que des délais soient accorddés à son locataire. 

M. [D] [A] comparaît. Il explique la situation par son licenciement et la difficulté, à 56 ans, de retrouver du travail même en intérim. Actuellement, il perçoit l’ASS soit 587 € par mois. L’APL est maintenue. Il règle les charges de la vie courante. Il souhaite rester dans les lieux et va reprendre le paiement du loyer qu’il a toujours réglé.
Il produit la décision de la commission de surendettement du 7 mai 2026 décidant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire après une recevabilité du 5 mars 2026. 

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe. 

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience du 24 août prorogé au 31 août 2026.

Motifs

MOTIVATION


1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond


- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Selon l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.


En l'espèce, le bailleur produit :
- le bail conclu le 18 décembre 2019 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 3 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.580,91 euros, 
- Un décompte de créance actualisé échéance de mai 2026 comprise. 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

M. [D] [A] justifie avoir déposé le 13 février 2026, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 5 mars 2026.
La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 3 juillet 2025. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.
M. [D] [A] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 3 juillet 2025, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 4 septembre 2025.
- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Depuis la résiliation du bail, Mme M. [D] [A] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

M. [D] [A] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de créance au titre des loyers et indemnités d’occupation échus faisant apparaître une créance de 3.645,23 euros, échéance du mois de mai 2026 compris).

La procédure de surendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets. 

A ce stade de la procédure et en l’absence d’une décision définitive, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement et M. [D] [A] sera en conséquence condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.386,35 euros après déduction de la créance des frais de commissaire de justice soit 258,88 euros (130,22 € + 128,66 €) qui seront examinés au titre de dépens.

- Sur l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement “ ;

En l’espèce, la demande de M. [A] ne pouvoir rester dans les lieux s’analyse en une demande de délais suspensifs. 
La commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 1] et [Localité 2] a rendu le5 mars 2026, au profit de M. [D] [A], une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. La situation de surendettement demeure en cours d'instruction puisque la décision d’imposer un rétablissement personnel n’a pas encore notifiée à ce jour et les délais de recours n’ont donc pas encore courus. 

Il résulte de ce texte que, même en l’absence de demande formée en ce sens, le juge doit examiner d’office l’octroi de délais de paiement suspensifs dès lors que le 3 mars 2026,M. [D] [A] a été déclaré recevable aux mesures applicables au surendettement des particuliers et son dossier orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

M. [D] [A] qui ne bénéficie à ce jour que d’une décision de recevabilité de sa situation de surendettement, devait continuer à payer son loyer courant pour bénéficier des conséquences favorables de la procédure de surendettement sur son contrat de bail.

Il résulte du décompte de créance susvisé que les prélèvements des loyers résiduels des mois de mars et avril 2026, payables à termes échus, ont été rejetés et que loyer de février 2026 a été partiellement payé.

Ainsi, M. [D] [A] ne remplit pas la condition de reprise des paiements, préalable et nécessaire à l’octroi de délais de paiement suspensifs qui ne pourront en conséquence lui être accordés.


3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [A], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer. La demande relative aux frais de saisie conservatoires, non justifiée en l’espèce sera rejetée. 
 
Compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2019 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et M. [D] [A] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 4], sont réunies à la date du 4 septembre 2025 ;

REJETTE la demande de délai suspensifs de M. [D] [A].

CONSTATE que M. [D] [A] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [A] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [D] [A] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.386,35 euros, échéance du mois d'avril 2026 incluse ;

CONDAMNE M. [D] [A] , à compter du 1er mai 2026 à verser à la SA CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [A] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes. 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;


DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
MINUTE N° : 26/00542


JUGEMENT
DU 31 Août 2026




N° RC 25/04564







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




S.A. CDC HABITAT SOCIAL - SA D’HABITATION A LOYER MODÉRÉ A DIRECTOIRE ET CONSEIL DE SURVEILLANCE


ET : 

[D] [A]




Débats à l'audience du 21 Mai 2026



le 

copie et grosse :
à

Me Sophie CHARRON
copie :
à
Monsieur [D] [A]
Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] 
copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]



TENUE le 31 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN



DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Mai 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL - SA D’HABITATION A LOYER MODÉRÉ A DIRECTOIRE ET CONSEIL DE SURVEILLANCE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 552 046 484 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sophie CHARRON, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant/postulant


D'une Part ;

ET :

Monsieur [D] [A], demeurant [Adresse 3]
comparant



D'autre Part ;





 EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 18 décembre 2019, à effet du 27 janvier 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [D] [A], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 316,65 euros outre 55,14 euros de provisions sur charges. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a :
- signalé la situation à la CAF le 28 mai 2025 et à la CCAPEX le 1 juillet 2025,
- fait signifier à M. [D] [A], le 3 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 1.580,91 € et de justifier de l'asssurance des lieux loués visant la clause résolutoire figurant au bail.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative et de la justification de l'assurance des lieux loués dans les délais visés au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 22 septembre 2025 pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et de justification de l’assurance ; 
- ordonner l’expulsion de M. [D] [A] devenue sans droit ni titre, avec ses conséquences de droit; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.516,71 euros arrêté au 9 septembre 2025, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives à compter de la résolution du bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 21 mai 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation en précisant toutefois que l’attestation d’assurance a été transmise. Elle a actualisé sa créance à 3.645,23 euros. Elle précise que la demande de surendettement de M. [D] [A] a été déclarée recevable ; une décision de rétablissement personnel devrait être notifiée prochainement. Le délai de recours n’est de ce fait pas expiré. Le dernier réglment est du 13 mars 2026. Les paiements n’ont pas été repris depuis la décision de recevabilité. Elle s’oppose donc à ce que des délais soient accorddés à son locataire. 

M. [D] [A] comparaît. Il explique la situation par son licenciement et la difficulté, à 56 ans, de retrouver du travail même en intérim. Actuellement, il perçoit l’ASS soit 587 € par mois. L’APL est maintenue. Il règle les charges de la vie courante. Il souhaite rester dans les lieux et va reprendre le paiement du loyer qu’il a toujours réglé.
Il produit la décision de la commission de surendettement du 7 mai 2026 décidant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire après une recevabilité du 5 mars 2026. 

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe. 

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience du 24 août prorogé au 31 août 2026.


MOTIVATION


1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond


- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Selon l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.


En l'espèce, le bailleur produit :
- le bail conclu le 18 décembre 2019 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 3 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.580,91 euros, 
- Un décompte de créance actualisé échéance de mai 2026 comprise. 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

M. [D] [A] justifie avoir déposé le 13 février 2026, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 5 mars 2026.
La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 3 juillet 2025. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.
M. [D] [A] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 3 juillet 2025, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 4 septembre 2025.
- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Depuis la résiliation du bail, Mme M. [D] [A] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

M. [D] [A] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de créance au titre des loyers et indemnités d’occupation échus faisant apparaître une créance de 3.645,23 euros, échéance du mois de mai 2026 compris).

La procédure de surendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets. 

A ce stade de la procédure et en l’absence d’une décision définitive, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement et M. [D] [A] sera en conséquence condamné à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.386,35 euros après déduction de la créance des frais de commissaire de justice soit 258,88 euros (130,22 € + 128,66 €) qui seront examinés au titre de dépens.

- Sur l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement “ ;

En l’espèce, la demande de M. [A] ne pouvoir rester dans les lieux s’analyse en une demande de délais suspensifs. 
La commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 1] et [Localité 2] a rendu le5 mars 2026, au profit de M. [D] [A], une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. La situation de surendettement demeure en cours d'instruction puisque la décision d’imposer un rétablissement personnel n’a pas encore notifiée à ce jour et les délais de recours n’ont donc pas encore courus. 

Il résulte de ce texte que, même en l’absence de demande formée en ce sens, le juge doit examiner d’office l’octroi de délais de paiement suspensifs dès lors que le 3 mars 2026,M. [D] [A] a été déclaré recevable aux mesures applicables au surendettement des particuliers et son dossier orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

M. [D] [A] qui ne bénéficie à ce jour que d’une décision de recevabilité de sa situation de surendettement, devait continuer à payer son loyer courant pour bénéficier des conséquences favorables de la procédure de surendettement sur son contrat de bail.

Il résulte du décompte de créance susvisé que les prélèvements des loyers résiduels des mois de mars et avril 2026, payables à termes échus, ont été rejetés et que loyer de février 2026 a été partiellement payé.

Ainsi, M. [D] [A] ne remplit pas la condition de reprise des paiements, préalable et nécessaire à l’octroi de délais de paiement suspensifs qui ne pourront en conséquence lui être accordés.


3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [A], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer. La demande relative aux frais de saisie conservatoires, non justifiée en l’espèce sera rejetée. 
 
Compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2019 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et M. [D] [A] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 4], sont réunies à la date du 4 septembre 2025 ;

REJETTE la demande de délai suspensifs de M. [D] [A].

CONSTATE que M. [D] [A] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [A] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [D] [A] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.386,35 euros, échéance du mois d'avril 2026 incluse ;

CONDAMNE M. [D] [A] , à compter du 1er mai 2026 à verser à la SA CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [A] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes. 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;


DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la consommation L732-1, code de la consommation L733-4, code de la consommation L722-2, code de la consommation L741-1, code de la securite sociale L542-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-08T21:41:22.166Z.