Tribunal judiciaire de Val de Briey, JUGE CTX PROTECTION, 25 août 2026, n° 25/00269

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2016, la SA d'HLM BATIGERE NORD-EST a donné à bail à M. [W] [D] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 418,94 euros et une provision mensuelle sur charges de 79,10 euros. 

Suivant extrait du registre de l'état civil de la commune de Conflans-en-Jarnisy du 22 avril 2024, M. [W] [D] a été autorisé à changer son nom patronymique en [R].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 18 octobre 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré à M. [W] [R] en date du 15 novembre 2024.

Par décision du 04 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle a déclaré recevable la demande déposée par M. [W] [R], incluant la dette locative, et a orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par exploit de commissaire de justice du 17 février 2025, dénoncé le 18 février suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE NORD-EST, a fait assigner M. [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :
 constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, 
 ordonner l'expulsion de M. [W] [R] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
 condamner M. [W] [R] à lui payer :
 la somme de 2 277,81 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
 la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,
 ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 27 mai 2025, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l'arriéré locatif à la somme de 2 951,16 euros et produit un décompte arrêté au 18 mars 2025. Les demandes ont été maintenues. 

M. [W] [R], cité par acte remis à l'étude, n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 05 août 2025.

Par courrier électronique reçu le 27 mai 2025 à 18h12, M. [W] [R] a sollicité un renvoi lié à son impossibilité de se rendre à l'audience en raison son état de santé.


Par décision du 05 août 2025 mentionnée au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats pour permettre au défendeur de présenter oralement ses prétentions et moyens.

A l'audience du 27 janvier 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [W] [R] n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

Par décision du 24 mars 2026 mentionnée au dossier, le juge a invité les parties à produire un décompte locatif actualisé ainsi que tous éléments relatifs à la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de M. [W] [R], et a ordonné la réouverture des débats.

A l'audience du 26 mai 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a produit les éléments demandés et actualisé l'arriéré locatif à la somme de 3 262,89 euros selon décompte arrêté au 06 mai 2026.

M. [W] [R] n'a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est par conséquent recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l'article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d'expulsion peut suivre son cours.

En l'espèce, le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.


Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M. [W] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée pour un montant en principal de 1 424,41 euros.

Les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2025.

La décision de recevabilité de la demande de surendettement de M. [W] [R] est sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que, n'ayant été prononcée que le 04 mars 2025, M. [W] [R] n'avait jusqu'à cette date aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

M. [W] [R] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [W] [R] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme actuelle de 293,17 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré.

L'indemnité d'occupation sera due mensuellement à compter de mai 2026 et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 et l'article 6 du contrat de bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1315 ancien du code civil, applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 06 mai 2026, que M. [W] [R] reste devoir la somme de 3 262,89 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance d'avril 2026 incluse), compte tenu de l'effacement de la dette locative au 21 juillet 2025 par l'effet du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Non comparant, le défendeur n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il convient dès lors de condamner M. [W] [R] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 262,89 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable depuis le 29 juillet 2023, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation".

L'article 24 VIII de cette même loi énonce que "lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Ainsi, pendant les deux ans suivant la décision d'effacement prise par la commission ou le juge du surendettement, le défaut de paiement d'un loyer à son échéance exacte emporte résiliation du bail. Il ne suffit pas que le locataire ait, au jour de l'audience, repris le paiement du loyer et des charges, cette reprise doit avoir immédiatement suivi la décision d'effacement.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle a décidé, dans sa séance du 29 avril 2025, d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M. [W] [R], et qu'aucune contestation n'a été formée par l'une des parties contre cette décision.

Il apparaît, au vu des décomptes produits aux débats, que M. [W] [R], malgré l'effacement de la dette locative par l'effet du rétablissement personnel à hauteur de 3 206,92 euros, est toujours redevable d'une somme de 3 262,89 au titre des loyers et charges échus et impayés au 06 mai 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse.

Il convient en outre de relever que M. [W] [R] n'a pas repris le règlement de son loyer courant et des charges depuis le 29 avril 2025, date de la décision de la commission imposant les mesures d'effacement, étant précisé qu'il n'a effectué aucun règlement depuis au moins le mois de septembre 2024.

Dans ces conditions, dès lors que le locataire ne justifie pas s'être acquitté régulièrement des loyers et charges conformément au contrat de location depuis la décision d'effacement prise par la commission de surendettement, il ne saurait être fait application des dispositions protectrices de l'article 24 VIII précité.

Il n'y a pas lieu, en conséquence, de suspendre d'office les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [W] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure. 

M. [W] [R] sera condamné au paiement d'une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l'action de la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE NORD-EST ;

CONSTATE la résiliation du bail d'habitation liant les parties à compter du 16 janvier 2025 ;

DIT n'y avoir lieu à suspendre d'office les effets de la clause résolutoire dès lors que M. [W] [R] n'a pas repris le règlement de son loyer courant et des charges depuis la décision d'effacement de ses dettes rendue par la commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle le 29 avril 2025 ;

DIT qu'à défaut par M. [W] [R] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 4], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [W] [R] à la SA BATIGERE HABITAT à la somme de 293,17 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [W] [R] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d'occupation, à compter du 1er mai 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que l'indemnité d'occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE M. [W] [R] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 262,89 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 06 mai 2026 (échéance d'avril 2026 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [W] [R] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [W] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le greffierLe juge

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 1]
 [Localité 1]

CIVIL - JCP


Minute n° 

RG n° : N° RG 25/00269 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CPIQ

S.A. BATIGERE HABITAT
C/
[R]


JUGEMENT DU 25 Août 2026



DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d'HLM BATIGERE NORD EST , agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité
RCS [Localité 2] N°645 520 164
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [R]
né le 11 Février 1985 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection
Greffier : CORROY Laurence


DEBATS : 


Audience publique du : 26 mai 2026






Copie exécutoire délivrée le : 
à : Me Thomas KREMSER






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2016, la SA d'HLM BATIGERE NORD-EST a donné à bail à M. [W] [D] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 418,94 euros et une provision mensuelle sur charges de 79,10 euros. 

Suivant extrait du registre de l'état civil de la commune de Conflans-en-Jarnisy du 22 avril 2024, M. [W] [D] a été autorisé à changer son nom patronymique en [R].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 18 octobre 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré à M. [W] [R] en date du 15 novembre 2024.

Par décision du 04 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle a déclaré recevable la demande déposée par M. [W] [R], incluant la dette locative, et a orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par exploit de commissaire de justice du 17 février 2025, dénoncé le 18 février suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE NORD-EST, a fait assigner M. [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :
 constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, 
 ordonner l'expulsion de M. [W] [R] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
 condamner M. [W] [R] à lui payer :
 la somme de 2 277,81 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
 la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,
 ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 27 mai 2025, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l'arriéré locatif à la somme de 2 951,16 euros et produit un décompte arrêté au 18 mars 2025. Les demandes ont été maintenues. 

M. [W] [R], cité par acte remis à l'étude, n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 05 août 2025.

Par courrier électronique reçu le 27 mai 2025 à 18h12, M. [W] [R] a sollicité un renvoi lié à son impossibilité de se rendre à l'audience en raison son état de santé.


Par décision du 05 août 2025 mentionnée au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats pour permettre au défendeur de présenter oralement ses prétentions et moyens.

A l'audience du 27 janvier 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [W] [R] n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

Par décision du 24 mars 2026 mentionnée au dossier, le juge a invité les parties à produire un décompte locatif actualisé ainsi que tous éléments relatifs à la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de M. [W] [R], et a ordonné la réouverture des débats.

A l'audience du 26 mai 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a produit les éléments demandés et actualisé l'arriéré locatif à la somme de 3 262,89 euros selon décompte arrêté au 06 mai 2026.

M. [W] [R] n'a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est par conséquent recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l'article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d'expulsion peut suivre son cours.

En l'espèce, le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.


Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M. [W] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée pour un montant en principal de 1 424,41 euros.

Les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2025.

La décision de recevabilité de la demande de surendettement de M. [W] [R] est sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que, n'ayant été prononcée que le 04 mars 2025, M. [W] [R] n'avait jusqu'à cette date aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

M. [W] [R] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [W] [R] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme actuelle de 293,17 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré.

L'indemnité d'occupation sera due mensuellement à compter de mai 2026 et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 et l'article 6 du contrat de bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1315 ancien du code civil, applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 06 mai 2026, que M. [W] [R] reste devoir la somme de 3 262,89 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance d'avril 2026 incluse), compte tenu de l'effacement de la dette locative au 21 juillet 2025 par l'effet du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Non comparant, le défendeur n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il convient dès lors de condamner M. [W] [R] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 262,89 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable depuis le 29 juillet 2023, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation".

L'article 24 VIII de cette même loi énonce que "lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Ainsi, pendant les deux ans suivant la décision d'effacement prise par la commission ou le juge du surendettement, le défaut de paiement d'un loyer à son échéance exacte emporte résiliation du bail. Il ne suffit pas que le locataire ait, au jour de l'audience, repris le paiement du loyer et des charges, cette reprise doit avoir immédiatement suivi la décision d'effacement.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle a décidé, dans sa séance du 29 avril 2025, d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de M. [W] [R], et qu'aucune contestation n'a été formée par l'une des parties contre cette décision.

Il apparaît, au vu des décomptes produits aux débats, que M. [W] [R], malgré l'effacement de la dette locative par l'effet du rétablissement personnel à hauteur de 3 206,92 euros, est toujours redevable d'une somme de 3 262,89 au titre des loyers et charges échus et impayés au 06 mai 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse.

Il convient en outre de relever que M. [W] [R] n'a pas repris le règlement de son loyer courant et des charges depuis le 29 avril 2025, date de la décision de la commission imposant les mesures d'effacement, étant précisé qu'il n'a effectué aucun règlement depuis au moins le mois de septembre 2024.

Dans ces conditions, dès lors que le locataire ne justifie pas s'être acquitté régulièrement des loyers et charges conformément au contrat de location depuis la décision d'effacement prise par la commission de surendettement, il ne saurait être fait application des dispositions protectrices de l'article 24 VIII précité.

Il n'y a pas lieu, en conséquence, de suspendre d'office les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [W] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure. 

M. [W] [R] sera condamné au paiement d'une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l'action de la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE NORD-EST ;

CONSTATE la résiliation du bail d'habitation liant les parties à compter du 16 janvier 2025 ;

DIT n'y avoir lieu à suspendre d'office les effets de la clause résolutoire dès lors que M. [W] [R] n'a pas repris le règlement de son loyer courant et des charges depuis la décision d'effacement de ses dettes rendue par la commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle le 29 avril 2025 ;

DIT qu'à défaut par M. [W] [R] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 4], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [W] [R] à la SA BATIGERE HABITAT à la somme de 293,17 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [W] [R] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d'occupation, à compter du 1er mai 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que l'indemnité d'occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE M. [W] [R] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 262,89 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 06 mai 2026 (échéance d'avril 2026 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [W] [R] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [W] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le greffierLe juge

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Mise à jour de la source le 2026-09-09T19:27:17.241Z.