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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, JCP BAUX, 31 août 2026, n° 25/04094

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 11 juillet 2019 à effet du 12 juillet 2019, l'EPIC [Localité 1] HABITAT, aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [R] [Y], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], logement 29, pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 279,53 euros hors charges. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a :
- fait signifier à M. [R] [Y], le 6 mai 2025, un commandement de payer la somme de 1.187,56 euros, visant la clause résolutoire figurant au bail,
- signalé la situation à la CAF le 27 mai 2025 et à la CCAPEX le 4 juin 2025.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 11 septembre 2025 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; 
- ordonner l’expulsion de M. [R] [Y] devenu sans droit ni titre, avec ses conséquences de droit ; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.574,45 euros arrêté au mois de juillet 2025, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives à compter de la résolution du bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 21 mai 2026, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, représentée par une salariée munie d’un pouvoir, actualise sa créance à 2.560,90 euros. Elle indique que M. [R] [Y] bénéficie depuis le 6 mai 2026 d’un plan de surendettement définitif entrant en application le 30 juin 2026, suspendant pendant 24 mois l’exigibilité de la dette de loyer arrêtée en décembre 2025 à 2.460,40 euros. La différence entre la créance retenue dans le cadre de la procédure de surendettement et la créance actuelle étant de 100 euros, le bailleur indique être d’accord pour que des délais soient accordés à son locataire pour apurer cette créance de 100 euros. 

M. [R] [Y] comparaît. Il indique être en arrêt de travail depuis septembre 2025 et avoir été licencié pour inaptitude le 6 janvier 2026. Il est en recherche d’emploi et perçoit 1.151 euros par mois d’ARE. L’APL est en cours de recalcul. Son épouse est à la recherche d’un emploi. Il a trois bouches à nourrir.

Il a précisé avoir réglé 560,90 euros la semaine précédente. Il lui a été demandé d’en produire la justification contradictoirement avant le 15 juin 2026. Aucun document n’a été reçu au greffe. 

Le diagnostic social et financier reçu au greffe fait état d’un seul enfant et d’un revenu qui n’est plus d’actualité puisqu’il envisage des indemnité journalières. 

L'affaire a été mise en délibéré au 24 Août prorogé au 31 Août 2026.

Motifs

MOTIVATION


1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT justifie de la saisine de la CAF et la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- A titre liminaire, sur la loi applicable

Il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer, pour apprécier le jeu de la clause résolutoire, le délai de deux mois après un commandement infructueux tel que prévu au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit :
- le bail conclu le 11 juillet 2019 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 26 mai 2025, pour la somme en principal de 1.187,56 euros, 
- la décision définitive de validation des mesures imposées par la commission de surendettement du 6 mai 2026 aacordant un moratoire 24 mois à M.[R] [Y],
 - un décompte de créance actualisé échéance d'avril 2026 comprise, 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

M. [R] [Y] a déposé, le 14 octobre 2025, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 15 octobre 2025.
La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 26 mai 2025. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

M. [R] [Y] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 26 mai 2025, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettemment, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 27 juillet 2025.
- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Depuis la résiliation du bail, M. [R] [Y] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 2.560,90 euros échéance du mois d’avril 2026 comprise, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

M. [R] [Y] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

La procédure de surendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets. 

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La somme de 207,85 euros, correspondant aux dépens, sera déduite de la créance locative de même que la somme de 76,20 euros correspondant aux pénalités d'enquête dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées. 

M. [R] [Y] sera en conséquence condamné à payer à l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2.276,85 euros. 

- Sur l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (....)

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet;

En l’espèce, la décision définitive de la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 2] et [Localité 3] rendue le 6 mai 2026, au profit de M. [R] [Y], a suspendu pendant 24 mois à compter du 30 juin 2026, l’exigibilité de la créance du bailleur fixée à 2.460,40 euros. 

M. [R] [Y] avait repris le paiement des loyers suite à la décision de recevabilité du 14 octobre 2025.

En conséquence, il y a lieu en application des textes précités d’accorder un délai suspendant les effets de la clause résolutoire de 27 mois à compter du 30 juin 2026 soit jusqu’au 30 septembre 2028, pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

Le bailleur sera alors autorisé à poursuivre la procédure d'expulsion, et M. [R] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer. La demande relative aux frais de saisie conservatoires, non justifiée en l’espèce sera rejetée. 
 
Il n’apparaît pas équitable compte tenu de la situation économique des parties de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2019 entre l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT et M. [R] [Y] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 5], sont réunies à la date du 27 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [R] [Y] à verser à l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2.276,85 euros échéance du mois d'avril 2026 comprise ;

SUSPEND pour 24 mois l'exigibilité de la créance conformément aux mesures imposées validées par la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 2] et [Localité 3] le 6 mai 2026..

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois augmenté de 3 mois soit au total 27 mois à compter du 30 juin 2026 soit jusqu'au 30 septembre 2028.

DIT qu'à défaut pour M. [R] [J] de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, 
- la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;
- le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
- à défaut pour M. [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- M. [R] [Y] est condamné à verser à l'EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la prefecture notification ;

REJETE le surplus des demandes. 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
MINUTE N° : 26/00531


JUGEMENT
DU 31 Août 2026




N° RC 25/04094







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




Société [Localité 1] METROPOLE HABITAT


ET : 

[R] [Y]




Débats à l'audience du 21 Mai 2026



le 

copie et grosse :
à

EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH 

copie :
à
Monsieur [R] [Y]
Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] 

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]



TENUE le 31 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN



DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Mai 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 31 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° B 351 243 076 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [P] [U] munie d'un pouvoir de représentation





D'une Part ;

ET :

Monsieur [R] [Y]
né le 11 Novembre 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
comparant



D'autre Part ;







EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 11 juillet 2019 à effet du 12 juillet 2019, l'EPIC [Localité 1] HABITAT, aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [R] [Y], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], logement 29, pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 279,53 euros hors charges. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a :
- fait signifier à M. [R] [Y], le 6 mai 2025, un commandement de payer la somme de 1.187,56 euros, visant la clause résolutoire figurant au bail,
- signalé la situation à la CAF le 27 mai 2025 et à la CCAPEX le 4 juin 2025.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 11 septembre 2025 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; 
- ordonner l’expulsion de M. [R] [Y] devenu sans droit ni titre, avec ses conséquences de droit ; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.574,45 euros arrêté au mois de juillet 2025, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives à compter de la résolution du bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 21 mai 2026, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, représentée par une salariée munie d’un pouvoir, actualise sa créance à 2.560,90 euros. Elle indique que M. [R] [Y] bénéficie depuis le 6 mai 2026 d’un plan de surendettement définitif entrant en application le 30 juin 2026, suspendant pendant 24 mois l’exigibilité de la dette de loyer arrêtée en décembre 2025 à 2.460,40 euros. La différence entre la créance retenue dans le cadre de la procédure de surendettement et la créance actuelle étant de 100 euros, le bailleur indique être d’accord pour que des délais soient accordés à son locataire pour apurer cette créance de 100 euros. 

M. [R] [Y] comparaît. Il indique être en arrêt de travail depuis septembre 2025 et avoir été licencié pour inaptitude le 6 janvier 2026. Il est en recherche d’emploi et perçoit 1.151 euros par mois d’ARE. L’APL est en cours de recalcul. Son épouse est à la recherche d’un emploi. Il a trois bouches à nourrir.

Il a précisé avoir réglé 560,90 euros la semaine précédente. Il lui a été demandé d’en produire la justification contradictoirement avant le 15 juin 2026. Aucun document n’a été reçu au greffe. 

Le diagnostic social et financier reçu au greffe fait état d’un seul enfant et d’un revenu qui n’est plus d’actualité puisqu’il envisage des indemnité journalières. 

L'affaire a été mise en délibéré au 24 Août prorogé au 31 Août 2026.


MOTIVATION


1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT justifie de la saisine de la CAF et la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- A titre liminaire, sur la loi applicable

Il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer, pour apprécier le jeu de la clause résolutoire, le délai de deux mois après un commandement infructueux tel que prévu au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit :
- le bail conclu le 11 juillet 2019 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 26 mai 2025, pour la somme en principal de 1.187,56 euros, 
- la décision définitive de validation des mesures imposées par la commission de surendettement du 6 mai 2026 aacordant un moratoire 24 mois à M.[R] [Y],
 - un décompte de créance actualisé échéance d'avril 2026 comprise, 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

M. [R] [Y] a déposé, le 14 octobre 2025, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 15 octobre 2025.
La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 26 mai 2025. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

M. [R] [Y] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 26 mai 2025, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettemment, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 27 juillet 2025.
- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Depuis la résiliation du bail, M. [R] [Y] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 2.560,90 euros échéance du mois d’avril 2026 comprise, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

M. [R] [Y] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

La procédure de surendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets. 

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La somme de 207,85 euros, correspondant aux dépens, sera déduite de la créance locative de même que la somme de 76,20 euros correspondant aux pénalités d'enquête dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées. 

M. [R] [Y] sera en conséquence condamné à payer à l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2.276,85 euros. 

- Sur l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (....)

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet;

En l’espèce, la décision définitive de la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 2] et [Localité 3] rendue le 6 mai 2026, au profit de M. [R] [Y], a suspendu pendant 24 mois à compter du 30 juin 2026, l’exigibilité de la créance du bailleur fixée à 2.460,40 euros. 

M. [R] [Y] avait repris le paiement des loyers suite à la décision de recevabilité du 14 octobre 2025.

En conséquence, il y a lieu en application des textes précités d’accorder un délai suspendant les effets de la clause résolutoire de 27 mois à compter du 30 juin 2026 soit jusqu’au 30 septembre 2028, pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

Le bailleur sera alors autorisé à poursuivre la procédure d'expulsion, et M. [R] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer. La demande relative aux frais de saisie conservatoires, non justifiée en l’espèce sera rejetée. 
 
Il n’apparaît pas équitable compte tenu de la situation économique des parties de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2019 entre l’EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT et M. [R] [Y] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 5], sont réunies à la date du 27 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [R] [Y] à verser à l'EPIC [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2.276,85 euros échéance du mois d'avril 2026 comprise ;

SUSPEND pour 24 mois l'exigibilité de la créance conformément aux mesures imposées validées par la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 2] et [Localité 3] le 6 mai 2026..

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois augmenté de 3 mois soit au total 27 mois à compter du 30 juin 2026 soit jusqu'au 30 septembre 2028.

DIT qu'à défaut pour M. [R] [J] de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, 
- la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;
- le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
- à défaut pour M. [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- M. [R] [Y] est condamné à verser à l'EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la prefecture notification ;

REJETE le surplus des demandes. 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil L733-7, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la consommation L722-2, code civil L732-1, code de procedure civile L733-2, code civil L733-4, code de la securite sociale L542-1, code civil L741-1, code civil L733-1, code civil L733-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-08T21:43:05.888Z.