Cour d'appel de Caen, 2ème Chambre civile, 16 mai 2024, n° 22/02549

Parties (entreprises)

Exposé du litige

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Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2018, l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île habitat" (Presqu'île habitat) a donné en location à Mme [M] [J] épouse [U], à compter du 22 juin 2018, un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 354,17 euros hors charges, pour une durée d'un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction.



Par acte d'huissier de justice du 21 octobre 2021, l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" a fait signifier à Mme [M] [U] un commandement de payer les loyers et charges échus pour le montant de 1.392,32 euros, arrêté au 14 octobre 2021, ce commandement reprenant la clause résolutoire figurant au contrat de bail.



Ce commandement de payer demeurant sans effet, le bailleur Presqu'île habitat a, par acte d'huissier du 14 janvier 2022, assigné Mme [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail ou, à titre subsidiaire, de prononcer sa résiliation, de voir ordonner l'expulsion de la locataire et de la voir condamner au paiement des arriérés de loyer dus. 



Parallèlement au contentieux locatif l'opposant au bailleur Presqu'île habitat, Mme [U] a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Manche par déclaration du 1er mars 2022, sollicitant le bénéfice du dispositif prévu aux articles L. 711-1 et suivants du code de la consommation. 



Par décision du 7 avril 2022, la commission de surendettement a déclaré sa demande recevable. 



Dans sa séance du 30 juin 2022, la commission a élaboré des mesures imposées au profit de Mme [U], préconisant la suspension de l'exigibilité des créances déclarées au passif de la procédure pour une durée de 24 mois, ces mesures étant mises en application à compter du 18 août 2022. 



Par jugement contradictoire du 19 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a : 

- déclaré recevable I'assignation délivrée par I'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" ;





- constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 20 juin 2018 entre les parties, depuis le 22 décembre 2021 ; 

- ordonné à Mme [M] [U] née [J] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef ; 

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelé que I'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; 

- rappelé qu'une personne menacée d'expulsion sans relogement peut :

* former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de I'exécution ;

* saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse: Direction départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 4]), en remplissant le formulaire CERFA no 15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site "service-public.fr" ;

- condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat", à compter du 22 décembre 2021, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu' à la date de libération effective et définitive des lieux ; 

- condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" la somme de 3.764,86 euros, arrêtée au 24 juin 2022, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, échéance du mois de mai 2022 incluse, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

- débouté Mme [M] [U] née [J] de sa demande d'octroi de délais de paiement ;

- condamné Mme [M] [U] née [J] au paiement des dépens ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ;

- condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" la somme de 50 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 3 octobre 2022 adressée au greffe de la cour, Mme [M] [U] a relevé appel de ce jugement. 



Par dernières conclusions déposées le 6 février 2024, Mme [M] [U] demande à la cour de : 

- Déclarer recevable l'appel qu'elle a formé à l'endroit du jugement entrepris,

- Réformer le jugement entrepris, 

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- Débouter Presqu'île Habitat de toutes ses demandes, fins conclusions plus amples ou contraires,

A titre subsidiaire,

- Compte-tenu de la procédure de surendettement en cours et de la reprise des paiements, accorder les plus larges délais de paiement à Mme [U] dans l'attente de l'adoption d'un plan par la commission de surendettement et suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,







- Débouter Presqu'île Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Laisser les dépens à la charge du Trésor Public.



Par dernières conclusions déposées le 20 février 2023, l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat'demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

*constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 20 juin 2018 entre les parties, depuis le 22 décembre 2021; 

*condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat' à compter du 22 décembre 2021, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et augmentée des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ; 

*condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat' au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, échéance du mois de mai 2022 incluse, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

*condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat' la somme de 50 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

*condamné Mme [M] [U] née [J] au paiement des dépens ;

- Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- Suspendre les effets de la clause résolutoire durant le moratoire de 24 mois fixé par la commission de surendettement ;

- Dire qu'à défaut de règlement de l'arriéré à l'issue du moratoire : 

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 décembre 2021,

- la dette arrêtée à 3.372,75 euros deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [U] née [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L .433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Mme [M] [U] née [J] sera condamnée à verser à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat' une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, 

- Condamner Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat' la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner Mme [M] [U] née [J] aux dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2024. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Motifs

MOTIFS 





1. Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire



1.1. Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 24, paragraphe I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits d'espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, Mme [M] [U] fait grief au jugement entrepris d'avoir jugé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail étaient réunies depuis le 22 décembre 2021 et d'avoir ainsi constaté la résiliation du bail litigieux à compter de cette date, alors que les faits qui lui sont reprochés, consistant dans le non paiement de plusieurs échéances de loyer dont le montant total s'élève à la somme de 1.392,32 euros, sont la conséquence de sa situation administrative, la locataire, ressortissante algérienne, se trouvant dans l'attente du renouvellement de son titre de séjour, à défaut duquel elle n'était pas en mesure de travailler ou de percevoir des prestations sociales. Elle fait ainsi valoir que l'impossibilité matérielle de s'acquitter de ses loyers est le résultat du manque d'action des autorités, qu'elle n'est pas responsable de cette impasse administrative, sur laquelle elle n'avait aucun moyen d'action. 



Il est constant qu'à partir du mois d'août 2021 au mois d'octobre 2021, Mme [M] [U] a été défaillante dans le règlement des échéances de loyer dues à son bailleur Presqu'île habitat. 



Or, l'article 15 du contrat de bail liant les parties stipule que 'la clause résolutoire permet de résilier le bail de plein droit en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations' précisant qu''en cas de non paiement de 3 échéances nettes (loyer+charges-aide au logement) ou d'un montant au moins équivalent à 2 loyers bruts (loyers+charges), le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet. L'expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par simple ordonnance du juge des référés du Tribunal d'instance du domicile'. 



Par commandement de payer signifié le 21 octobre 2021, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire prévue à l'article 15 du contrat de location litigieux, le bailleur Presqu'île habitat a mis en demeure Mme [M] [U] de régler la somme totale de 1.513,62 euros, soit un montant de 1.392,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 octobre 2021 et la somme de 121,30 euros représentant le coût dudit commandent. 



Il résulte des décomptes versés au débats et il n'est pas contesté par Mme [U] que la somme de 1.392,32 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu'aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Il ressort en outre des justificatifs versés par le bailleur que, postérieurement au commandement de payer, la dette locative de Mme [U] s'est aggravée, s'établissant à une somme de 3.372,75 euros, arrêtée au 20 janvier 2023. 



Si Mme [U] explique sa défaillance par l'impossibilité matérielle de régler ses loyers compte tenu de sa situation administrative, indiquant que l'absence de renouvellement de son titre de séjour l'a empêchée de travailler ou de percevoir des prestations, cette circonstance n'est pas de nature à justifier le non paiement des loyers dus et de tenir en échec la clause résolutoire prévue par le contrat de bail. 



Il s'ensuit que l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île habitat" est bien fondé à solliciter le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, les conditions d' acquisition de cette clause étant réunies depuis le 22 décembre 2021, soit deux mois après le commandement de payer adressé par le bailleur et demeuré sans effet. 



Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. 



Il convient par ailleurs de condamner Mme [U] au paiement de la somme de 3.372,75 euros arrêtée au 20 janvier 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

 

1.2. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire



Au vu de la procédure de surendettement engagée par Mme [U] parallèlement à la procédure de résiliation du contrat de location et d'expulsion initiée par le bailleur, il convient d'examiner si, en l'espèce, la locataire n'est pas susceptible de bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit et de déterminer, le cas échéant, les délais de paiement de sa dette locative. 



Aux termes de l'article 24, paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits d'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



La paragraphe VI de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(...)

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du





même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4°(...).



En application du paragraphe VII de l'article 24 du même texte, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, il résulte des justificatifs communiqués aux débats, que Mme [U] a été admise au bénéfice de la procédure de surendettement par décision de recevabilité prononcée par la commission le 7 avril 2022. 



Par décision du 30 juin 2022, la commission a imposé au profit de Mme [U] une mesure de suspension de l'exigibilité de la créance locative d'un montant de 3.492,15 euros détenue par Presqu'île habitat en application de l'article L733-1-4° du code de la consommation, pour une durée de 24 mois au taux de 0,00%, afin de permettre à la débitrice de trouver un emploi et de revenir à meilleure fortune. 



Cette mesure de moratoire n'a fait l'objet d'aucun recours en application des dispositions de l'article L. 733-10 du code de la consommation, étant mise en application le 18 août 2022. 



Il résulte des pièces communiquées aux débats et il n'est pas contredit par le bailleur Presqu'île habitat, que postérieurement au moratoire préconisé par la commission de surendettement, la locataire s'est acquittée des loyers et des charges courantes. 

En outre, les parties produisent aux débats un protocole d'accord régularisé par acte sous seing privé du 20 janvier 2023, aux termes duquel il est précisé que 'Mme [M] [U] (...) est débiteur de 7 mois d'indemnités d'occupation de loyers et charges à l'égard de Presqu'île habitat (...) l'ensemble représentant une dette de 3.372,75 euros, dette gelée en application de la décision du 18 août 2022 de la commission de surendettement des particuliers de la Manche (...)', que la locataire s'engage notamment à reprendre immédiatement le paiement des indemnités d'occupation, de ses charges et de toutes obligations financières nées du contrat de location, que le bailleur s'engage à suspendre a procédure d'expulsion suite à la résiliation du bail, tant que le débiteur respecte les termes du protocole.





Au vu de ces éléments, il y a lieu de dire que les conditions prévues par l'article 24, paragraphe VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont remplies en l'espèce et d'accorder par conséquent à Mme [U] un délai de suspension de l'exigibilité de la créance locative identique à celui préconisé par la mesure de moratoire préconisée par la commission, soit 24 mois, prolongé de trois mois pour permettre à la locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code, soit un délai total de 27 mois. 



Ce délai commence à courir à compter du 18 août 2022, date de la mise en oeuvre de la mesure de suspension d'exigibilité des créances. 



Il y a lieu de relever qu'en application de l'article 24 paragraphe VI de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, si dans ce délai de 27 mois, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie par Mme [U] d'une demande de traitement de sa situation de surendettement, le délai sera prorogé et l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. 



En application du paragraphe VII de l'article 24, pendant le délai accordé dans les conditions prévues aux V et VI du même article, les effets de la clause de résolutoire de plein droit prévue par le contrat de bail liant Mme [U] et le bailleur Presqu'île habitat sont suspendus. 



Il s'ensuit qu'au cours du délai ainsi consenti, l'exécution du bail n'est pas affectée et que Mme [U] devra continuer à s'acquitter du paiement du loyer et des charges courantes telles que prévues par le contrat. 



A l'expiration du délai du 27 mois, à défaut de nouvelle saisine de la commission ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement sera clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative soient accordés, la dette locative d'un montant de 3.372,75 euros à l'égard du bailleur Presqu'île habitat sera exigible. 



En cas de règlement de sa dette locative, la clause résolutoire de plein droit figurant au contrat de bail sera réputée n'avoir jamais joué. 



Dans le cas contraire, la clause résolutoire de plein droit, acquise le 22 décembre 2021, reprendra immédiatement son plein effet. Le bail sera résilié et la locataire devra alors quitter le logement dans les 2 mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré. Par ailleurs, Mme [U], qui se trouvera sans droit ni titre dans le logement, devra payer à la bailleresse une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. Par ailleurs, faute pour Mme [U] de quitter les lieux, elle pourra être expulsée ainsi que tout occupant de son chef, avec l'aide de la force publique si nécessaire.



2. Sur les demandes accessoires 



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, exactement appréciées, sont confirmées.









Au vu de la présente décision accueillant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, formée par les deux parties, il n'apparaît pas inéquitable de partager les dépens d'appel par moitié entre les parties et de débouter Presqu'île habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 

 

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition des parties au greffe, 



Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

- déclaré recevable I'assignation délivrée par I'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" ;

- constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 20 juin 2018 entre les parties, depuis le 22 décembre 2021 ; 

- condamné Mme [M] [U] née [J] au paiement des dépens ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ;

- condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" la somme de 50 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,



Condamne Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" la somme de 3.372,75 euros arrêtée au 20 janvier 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; 



Accorde à Mme [M] [J] épouse [U] un délai suspendant l'exigibilité de la dette locative susvisée et le cours des intérêts, identique à celui imposé par la commission de surendettement, soit 24 mois, prolongé de trois mois pour permettre à la locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code, soit un délai total de 27 mois, ce délai commençant à courir à compter du 18 août 2022 ;



Rappelle que pendant le cours de ce délai, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;



Rappelle qu'en application de l'article 24 paragraphe VI de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, si dans ce délai de 27 mois, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L732-1 du code de consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu'à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement de surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; 



Dit que si Mme [M] [J] épouse [U] se libère de sa dette locative d'un montant de 3.372,75 euros à l'égard de l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat pendant le délai consenti, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; 



Dit qu'à défaut de paiement de la dette locative à l'égard de l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat à l'issue du délai consenti ou de prolongation de ce délai dans les conditions rappelées ci-dessus, l'intégralité des sommes restant dues sera immédiatement exigible, la clause résolutoire prévue au bail, acquise le 22 décembre 2021, reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ; 



Dit que dans ce cas, Mme [M] [J] épouse [U] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef ;



A défaut de libération spontanée des lieux, autorise l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [J] épouse [U] et à celle de tous occupants de son chef, 2 mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; 



Dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification du procès-verbal d'expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution;



Condamne dans cette même hypothèse Mme [M] [J] épouse [U] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, ce jusqu'à la libération effective des lieux; 



Déboute l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; 



Condamne l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat et Mme [M] [J] épouse [U] aux dépens d'appel, par moitié chacun;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









N. LE GALL F. EMILY

AFFAIRE : N° RG 22/02549 



 ARRÊT N° 



 NLG 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CHERBOURG EN COTENTIN en date du 19 Septembre 2022 

 RG n° 11-22-0031





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 MAI 2024

 



 



APPELANTE :



Madame [M] [J] épouse [U]

née le 06 Janvier 1981 à [Localité 5] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Constance LANIECE, avocat au barreau de CHERBOURG

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022006632 du 24/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)



 





INTIMEE :



OPHLM PRESQU'ILE HABITAT

N° SIRET : 275 000 156 00016

[Adresse 1]

[Localité 2]

pris en la personne de son représentant légal 



Représenté et assisté par la SCP CLEMENT DE COLOMBIERES & BOULCH, avocats au barreau de CHERBOURG









DEBATS : A l'audience publique du 11 mars 2024, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,



ARRET prononcé publiquement le 16 mai 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 





*



* *





Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2018, l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île habitat" (Presqu'île habitat) a donné en location à Mme [M] [J] épouse [U], à compter du 22 juin 2018, un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 354,17 euros hors charges, pour une durée d'un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction.



Par acte d'huissier de justice du 21 octobre 2021, l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" a fait signifier à Mme [M] [U] un commandement de payer les loyers et charges échus pour le montant de 1.392,32 euros, arrêté au 14 octobre 2021, ce commandement reprenant la clause résolutoire figurant au contrat de bail.



Ce commandement de payer demeurant sans effet, le bailleur Presqu'île habitat a, par acte d'huissier du 14 janvier 2022, assigné Mme [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail ou, à titre subsidiaire, de prononcer sa résiliation, de voir ordonner l'expulsion de la locataire et de la voir condamner au paiement des arriérés de loyer dus. 



Parallèlement au contentieux locatif l'opposant au bailleur Presqu'île habitat, Mme [U] a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Manche par déclaration du 1er mars 2022, sollicitant le bénéfice du dispositif prévu aux articles L. 711-1 et suivants du code de la consommation. 



Par décision du 7 avril 2022, la commission de surendettement a déclaré sa demande recevable. 



Dans sa séance du 30 juin 2022, la commission a élaboré des mesures imposées au profit de Mme [U], préconisant la suspension de l'exigibilité des créances déclarées au passif de la procédure pour une durée de 24 mois, ces mesures étant mises en application à compter du 18 août 2022. 



Par jugement contradictoire du 19 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a : 

- déclaré recevable I'assignation délivrée par I'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" ;





- constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 20 juin 2018 entre les parties, depuis le 22 décembre 2021 ; 

- ordonné à Mme [M] [U] née [J] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef ; 

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelé que I'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; 

- rappelé qu'une personne menacée d'expulsion sans relogement peut :

* former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de I'exécution ;

* saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse: Direction départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 4]), en remplissant le formulaire CERFA no 15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site "service-public.fr" ;

- condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat", à compter du 22 décembre 2021, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu' à la date de libération effective et définitive des lieux ; 

- condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" la somme de 3.764,86 euros, arrêtée au 24 juin 2022, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, échéance du mois de mai 2022 incluse, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

- débouté Mme [M] [U] née [J] de sa demande d'octroi de délais de paiement ;

- condamné Mme [M] [U] née [J] au paiement des dépens ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ;

- condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" la somme de 50 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 3 octobre 2022 adressée au greffe de la cour, Mme [M] [U] a relevé appel de ce jugement. 



Par dernières conclusions déposées le 6 février 2024, Mme [M] [U] demande à la cour de : 

- Déclarer recevable l'appel qu'elle a formé à l'endroit du jugement entrepris,

- Réformer le jugement entrepris, 

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- Débouter Presqu'île Habitat de toutes ses demandes, fins conclusions plus amples ou contraires,

A titre subsidiaire,

- Compte-tenu de la procédure de surendettement en cours et de la reprise des paiements, accorder les plus larges délais de paiement à Mme [U] dans l'attente de l'adoption d'un plan par la commission de surendettement et suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,







- Débouter Presqu'île Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Laisser les dépens à la charge du Trésor Public.



Par dernières conclusions déposées le 20 février 2023, l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat'demande à la cour de : 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

*constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 20 juin 2018 entre les parties, depuis le 22 décembre 2021; 

*condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat' à compter du 22 décembre 2021, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et augmentée des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ; 

*condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat' au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, échéance du mois de mai 2022 incluse, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

*condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat' la somme de 50 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

*condamné Mme [M] [U] née [J] au paiement des dépens ;

- Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- Suspendre les effets de la clause résolutoire durant le moratoire de 24 mois fixé par la commission de surendettement ;

- Dire qu'à défaut de règlement de l'arriéré à l'issue du moratoire : 

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 décembre 2021,

- la dette arrêtée à 3.372,75 euros deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [U] née [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L .433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Mme [M] [U] née [J] sera condamnée à verser à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat' une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, 

- Condamner Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin 'Presqu'île habitat' la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner Mme [M] [U] née [J] aux dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2024. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 









MOTIFS 





1. Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire



1.1. Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 24, paragraphe I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits d'espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, Mme [M] [U] fait grief au jugement entrepris d'avoir jugé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail étaient réunies depuis le 22 décembre 2021 et d'avoir ainsi constaté la résiliation du bail litigieux à compter de cette date, alors que les faits qui lui sont reprochés, consistant dans le non paiement de plusieurs échéances de loyer dont le montant total s'élève à la somme de 1.392,32 euros, sont la conséquence de sa situation administrative, la locataire, ressortissante algérienne, se trouvant dans l'attente du renouvellement de son titre de séjour, à défaut duquel elle n'était pas en mesure de travailler ou de percevoir des prestations sociales. Elle fait ainsi valoir que l'impossibilité matérielle de s'acquitter de ses loyers est le résultat du manque d'action des autorités, qu'elle n'est pas responsable de cette impasse administrative, sur laquelle elle n'avait aucun moyen d'action. 



Il est constant qu'à partir du mois d'août 2021 au mois d'octobre 2021, Mme [M] [U] a été défaillante dans le règlement des échéances de loyer dues à son bailleur Presqu'île habitat. 



Or, l'article 15 du contrat de bail liant les parties stipule que 'la clause résolutoire permet de résilier le bail de plein droit en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations' précisant qu''en cas de non paiement de 3 échéances nettes (loyer+charges-aide au logement) ou d'un montant au moins équivalent à 2 loyers bruts (loyers+charges), le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet. L'expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par simple ordonnance du juge des référés du Tribunal d'instance du domicile'. 



Par commandement de payer signifié le 21 octobre 2021, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire prévue à l'article 15 du contrat de location litigieux, le bailleur Presqu'île habitat a mis en demeure Mme [M] [U] de régler la somme totale de 1.513,62 euros, soit un montant de 1.392,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 octobre 2021 et la somme de 121,30 euros représentant le coût dudit commandent. 



Il résulte des décomptes versés au débats et il n'est pas contesté par Mme [U] que la somme de 1.392,32 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu'aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Il ressort en outre des justificatifs versés par le bailleur que, postérieurement au commandement de payer, la dette locative de Mme [U] s'est aggravée, s'établissant à une somme de 3.372,75 euros, arrêtée au 20 janvier 2023. 



Si Mme [U] explique sa défaillance par l'impossibilité matérielle de régler ses loyers compte tenu de sa situation administrative, indiquant que l'absence de renouvellement de son titre de séjour l'a empêchée de travailler ou de percevoir des prestations, cette circonstance n'est pas de nature à justifier le non paiement des loyers dus et de tenir en échec la clause résolutoire prévue par le contrat de bail. 



Il s'ensuit que l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île habitat" est bien fondé à solliciter le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, les conditions d' acquisition de cette clause étant réunies depuis le 22 décembre 2021, soit deux mois après le commandement de payer adressé par le bailleur et demeuré sans effet. 



Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. 



Il convient par ailleurs de condamner Mme [U] au paiement de la somme de 3.372,75 euros arrêtée au 20 janvier 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

 

1.2. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire



Au vu de la procédure de surendettement engagée par Mme [U] parallèlement à la procédure de résiliation du contrat de location et d'expulsion initiée par le bailleur, il convient d'examiner si, en l'espèce, la locataire n'est pas susceptible de bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit et de déterminer, le cas échéant, les délais de paiement de sa dette locative. 



Aux termes de l'article 24, paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits d'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



La paragraphe VI de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(...)

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du





même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4°(...).



En application du paragraphe VII de l'article 24 du même texte, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, il résulte des justificatifs communiqués aux débats, que Mme [U] a été admise au bénéfice de la procédure de surendettement par décision de recevabilité prononcée par la commission le 7 avril 2022. 



Par décision du 30 juin 2022, la commission a imposé au profit de Mme [U] une mesure de suspension de l'exigibilité de la créance locative d'un montant de 3.492,15 euros détenue par Presqu'île habitat en application de l'article L733-1-4° du code de la consommation, pour une durée de 24 mois au taux de 0,00%, afin de permettre à la débitrice de trouver un emploi et de revenir à meilleure fortune. 



Cette mesure de moratoire n'a fait l'objet d'aucun recours en application des dispositions de l'article L. 733-10 du code de la consommation, étant mise en application le 18 août 2022. 



Il résulte des pièces communiquées aux débats et il n'est pas contredit par le bailleur Presqu'île habitat, que postérieurement au moratoire préconisé par la commission de surendettement, la locataire s'est acquittée des loyers et des charges courantes. 

En outre, les parties produisent aux débats un protocole d'accord régularisé par acte sous seing privé du 20 janvier 2023, aux termes duquel il est précisé que 'Mme [M] [U] (...) est débiteur de 7 mois d'indemnités d'occupation de loyers et charges à l'égard de Presqu'île habitat (...) l'ensemble représentant une dette de 3.372,75 euros, dette gelée en application de la décision du 18 août 2022 de la commission de surendettement des particuliers de la Manche (...)', que la locataire s'engage notamment à reprendre immédiatement le paiement des indemnités d'occupation, de ses charges et de toutes obligations financières nées du contrat de location, que le bailleur s'engage à suspendre a procédure d'expulsion suite à la résiliation du bail, tant que le débiteur respecte les termes du protocole.





Au vu de ces éléments, il y a lieu de dire que les conditions prévues par l'article 24, paragraphe VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont remplies en l'espèce et d'accorder par conséquent à Mme [U] un délai de suspension de l'exigibilité de la créance locative identique à celui préconisé par la mesure de moratoire préconisée par la commission, soit 24 mois, prolongé de trois mois pour permettre à la locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code, soit un délai total de 27 mois. 



Ce délai commence à courir à compter du 18 août 2022, date de la mise en oeuvre de la mesure de suspension d'exigibilité des créances. 



Il y a lieu de relever qu'en application de l'article 24 paragraphe VI de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, si dans ce délai de 27 mois, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie par Mme [U] d'une demande de traitement de sa situation de surendettement, le délai sera prorogé et l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. 



En application du paragraphe VII de l'article 24, pendant le délai accordé dans les conditions prévues aux V et VI du même article, les effets de la clause de résolutoire de plein droit prévue par le contrat de bail liant Mme [U] et le bailleur Presqu'île habitat sont suspendus. 



Il s'ensuit qu'au cours du délai ainsi consenti, l'exécution du bail n'est pas affectée et que Mme [U] devra continuer à s'acquitter du paiement du loyer et des charges courantes telles que prévues par le contrat. 



A l'expiration du délai du 27 mois, à défaut de nouvelle saisine de la commission ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement sera clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative soient accordés, la dette locative d'un montant de 3.372,75 euros à l'égard du bailleur Presqu'île habitat sera exigible. 



En cas de règlement de sa dette locative, la clause résolutoire de plein droit figurant au contrat de bail sera réputée n'avoir jamais joué. 



Dans le cas contraire, la clause résolutoire de plein droit, acquise le 22 décembre 2021, reprendra immédiatement son plein effet. Le bail sera résilié et la locataire devra alors quitter le logement dans les 2 mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré. Par ailleurs, Mme [U], qui se trouvera sans droit ni titre dans le logement, devra payer à la bailleresse une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. Par ailleurs, faute pour Mme [U] de quitter les lieux, elle pourra être expulsée ainsi que tout occupant de son chef, avec l'aide de la force publique si nécessaire.



2. Sur les demandes accessoires 



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, exactement appréciées, sont confirmées.









Au vu de la présente décision accueillant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, formée par les deux parties, il n'apparaît pas inéquitable de partager les dépens d'appel par moitié entre les parties et de débouter Presqu'île habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS, 

 

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition des parties au greffe, 



Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

- déclaré recevable I'assignation délivrée par I'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" ;

- constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 20 juin 2018 entre les parties, depuis le 22 décembre 2021 ; 

- condamné Mme [M] [U] née [J] au paiement des dépens ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ;

- condamné Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" la somme de 50 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,



Condamne Mme [M] [U] née [J] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin "Presqu'île Habitat" la somme de 3.372,75 euros arrêtée au 20 janvier 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; 



Accorde à Mme [M] [J] épouse [U] un délai suspendant l'exigibilité de la dette locative susvisée et le cours des intérêts, identique à celui imposé par la commission de surendettement, soit 24 mois, prolongé de trois mois pour permettre à la locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code, soit un délai total de 27 mois, ce délai commençant à courir à compter du 18 août 2022 ;



Rappelle que pendant le cours de ce délai, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;



Rappelle qu'en application de l'article 24 paragraphe VI de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, si dans ce délai de 27 mois, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L732-1 du code de consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu'à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement de surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; 



Dit que si Mme [M] [J] épouse [U] se libère de sa dette locative d'un montant de 3.372,75 euros à l'égard de l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat pendant le délai consenti, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; 



Dit qu'à défaut de paiement de la dette locative à l'égard de l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat à l'issue du délai consenti ou de prolongation de ce délai dans les conditions rappelées ci-dessus, l'intégralité des sommes restant dues sera immédiatement exigible, la clause résolutoire prévue au bail, acquise le 22 décembre 2021, reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ; 



Dit que dans ce cas, Mme [M] [J] épouse [U] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef ;



A défaut de libération spontanée des lieux, autorise l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [J] épouse [U] et à celle de tous occupants de son chef, 2 mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; 



Dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification du procès-verbal d'expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution;



Condamne dans cette même hypothèse Mme [M] [J] épouse [U] à payer à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, ce jusqu'à la libération effective des lieux; 



Déboute l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; 



Condamne l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération Le Cotentin Presqu'île habitat et Mme [M] [J] épouse [U] aux dépens d'appel, par moitié chacun;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









N. LE GALL F. EMILY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile L741-1, code civil L733-4, code de la consommation L733-2, code civil L733-1, code de procedure civile L733-4, code de procedure civile L733-1, code de la consommation L733-10, code de la consommation L732-1, code civil L733-7, code civil L733-2, code de procedure civile L733-7, code de la consommation L741-1, code de procedure civile L733-2, code civil L733-10, code civil L732-1, code de la consommation L733-4, code civil L741-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03092

  en commun : code civil L733-4, code de la consommation L733-2, code civil L733-1, code civil L733-7, code civil L733-2, code de la consommation L741-1, code civil L733-10, code civil L732-1, code civil L741-1

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04534

  en commun : code civil L733-4, code de la consommation L733-2, code civil L733-1, code civil L733-7, code civil L733-2, code de la consommation L741-1, code civil L733-10, code civil L732-1, code civil L741-1

• 13 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/10655

  en commun : code de procedure civile L741-1, code civil L733-4, code civil L733-1, code de procedure civile L733-4, code de procedure civile L733-1, code civil L733-7, code civil L733-2, code de procedure civile L733-7, code civil L733-10, code civil L732-1, code civil L741-1

• 1 février 2024 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 23/03378

  en commun : code civil L733-4, code civil L733-1, code civil L733-7, code civil L733-2, code civil L733-10, code civil L732-1, code civil L741-1

• 6 mai 2024 · Cour d'appel de Colmar · Autre · n° 23/00294

  en commun : code civil L733-4, code civil L733-1, code civil L733-7, code civil L733-2, code civil L733-10, code civil L732-1, code civil L741-1

• 7 novembre 2024 · Tribunal judiciaire de Nantes · Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 24/02310

  en commun : code civil L733-4, code civil L733-1, code civil L733-7, code civil L733-2, code civil L733-10, code civil L732-1, code civil L741-1

• 7 avril 2025 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/08529

  en commun : code civil L733-4, code civil L733-1, code civil L733-7, code civil L733-2, code civil L733-10, code civil L732-1, code civil L741-1

• 3 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/09184

  en commun : code civil L733-4, code civil L733-1, code civil L733-7, code civil L733-2, code civil L733-10, code civil L732-1, code civil L741-1

Mise à jour de la source le 2024-12-22T00:00:00.000Z.