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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 18 juin 2026, n° 25/03092

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 juin 2022 à effet au même jour, la S.A MAISONS & CITES a donné à bail à M. [L] [Z] et Mme [B] [G] un logement et un emplacement de stationnement (n°203688) situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 455,33 euros pour le logement et 33,25 euros pour le stationnement, outre une provision sur charges de 17,85 euros, pour une durée d’un an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la S.A MAISONS & CITES a fait signifier à M. [L] [Z] et Mme [B] [G] un commandement de payer la somme principale de 2.561,89 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 28 mai 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] et déclaré recevable son dossier déposé le 3 avril 2025, comprenant une dette locative contractée envers la S.A MAISONS & CITES à hauteur de 5.600,85 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la S.A MAISONS & CITES a fait assigner M. [L] [Z] et Mme [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence dire que le bail est résilié de plein droit pour non-paiement des loyers ; Constater la résiliation du contrat de location qui a été consenti à M. [L] [Z] et Mme [B] [G] par la S.A MAISONS & CITES-S.A d’HLM requérante suivant contrat de location sus vanté et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ; A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1224 du Code Civil ; Ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] ainsi que de tout occupant de leurs chefs du logement et du garage loué à titre d’accessoire qu’ils occupent sis à [Adresse 4], [Adresse 3], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique ; Dire que faute par M. [L] [Z] et Mme [B] [G] de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que tous biens se trouvant dans les lieux de leurs chefs, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la [Localité 4] Publique ; Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais de M. [L] [Z] et Mme [B] [G], risques et périls. Condamner à lui payer solidairement : La somme de 3.314,36 euros pour les causes sus énoncées, sauf à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ; Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales, à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ; La somme de 150,00 euros à titre de Dommages-Intérêts pour résistance abusive ; La somme de 150,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Tous les frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédures et divers engagés jusqu’à ce jour et conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile ;Rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de plein droit. 
La commission de surendettement a imposé des mesures de désendettement en faveur de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] entrées en application le 30 novembre 2025, lesquelles prévoient un moratoire consistant en une suspension de l’exigibilité de la dette locative pendant deux ans. 

L’affaire a été appelée à l'audience du 10 juillet 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 6 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée et plaidée à l’audience du 12 février 2026.

A cette audience, la S.A MAISONS & CITES comparaît représentée par son conseil.


Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 5 février 2026, à la somme de 5.082,46 euros. 

La S.A MAISONS & CITES ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement. Elle s’en rapporte sur la demande concernant l’octroi de délais supplémentaires. 
Elle indique se désister de sa demande de condamnation aux dommages et intérêts pour résistance abusive mais maintien la demande de condamnation aux dépens sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

M. [L] [Z] et Mme [B] [G] comparaissent représentés par leur conseil. 
Aux termes de leurs dernières conclusions visées à l’audience, ils sollicitent de : 

Constater la suspension de l’exigibilité de la dette locative telle qu’arrêtée dans la décision de la Commission de surendettement du Nord en date du 14 octobre 2025 au bénéfice de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] ; Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux à compter du 30 novembre 2025, date d’application au plus tard des mesures décidées par la Commission du surendettement du Nord en date du 14 octobre 2025 ; Dire qu’en cas de paiement des loyers et charges pendant toute la durée de la suspension des effets de la clause résolutoire, la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; Dire qu’en cas de manquement de la part de M. [L] [Z] ou Mme [B] [G] le délai de suspension sera prorogé de trois mois ; Débouter la S.A MAISONS & CITES de ses demandes relatives à l’expulsion de corps et de biens des locataires et au transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ;Débouter la S.A MAISONS & CITES de l’ensemble de ses demandes pécuniaires ; Laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.
A l’audience, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Ils précisent qu’ils bénéficient d’une procédure de surendettement. Ils sollicitent un délai de trois mois supplémentaire pour quitter les lieux. Ils indiquent qu’ils sont activement en recherche d’emploi avec France Travail. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 puis prorogée au 18 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail : 

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A MAISONS & CITES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A MAISONS & CITES justifie avoir notifié au préfet du Nord le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».



Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 3 juin 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 
Le bail, d’une durée d’un an, s’est renouvelé pour la dernière fois le 3 juin 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

Cependant, il a été reconduit tacitement en toutes ses dispositions, y compris la clause résolutoire précitée. 

D’ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [L] [Z] et Mme [B] [G] le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.561,89 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] n'étant intervenu dans ledit délai. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 décembre 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A MAISONS & CITES fait ressortir une dette d’un montant de 5.082,46 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 février 2026, échéance du mois de février 2026 comprise. 
Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, soit 78,72 euros, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance, soit la somme totale de 305,84 euros. 

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4.697,90 euros.

M. [L] [Z] et Mme [B] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [L] [Z] et Mme [B] [G] à payer à la S.A MAISONS & CITES la somme de 4.697,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 février 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date de l'assignation, pour la somme de 3.314,36, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : 

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, de la même loi et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 

2° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; 

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé au profit de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] une suspension de l’exigibilité de la créance locative prise en compte à hauteur de 5.600,85 euros pendant une durée de 24 mois, à un taux de 0%, à compter du 30 novembre 2025. La décision de la commission prévoit que tant que M. [L] [Z] et Mme [B] [G] respecte ce réaménagement et s‘acquitte du loyer et des charges à bonne date, les effets de la clause de résiliation sont suspendus.

Il ressort du décompte précité que M. [L] [Z] et Mme [B] [G] ont repris, à compter du 5 mai 2025, le paiement de leur part à charge de loyer courant, déduction faite du montant de l’APL, laquelle s'élevait à la somme de 204,54 euros. 

Il convient par conséquent de faire application des dispositions précitées de l'article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’exigibilité de la créance locative prise en compte dans le plan à hauteur de 5.600,85 euros jusqu'au 29 février 2028 sera suspendue, de même que les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A MAISONS & CITES pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [L] [Z] et Mme [B] [G] seront alors tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’au départ définitif des lieux. 

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Selon l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L'article L. 412-4 suivant dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

En l’espèce, M. [L] [Z] et Mme [B] [G] sollicitent un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Il y a lieu de constater que la demande de délai pour quitter les lieux est sans objet au regard de la suspension de l’exigibilité de la dette durant 24 mois et par conséquent la suspension des effets de la clause résolutoire. 


Sur les demandes accessoires :

M. [L] [Z] et Mme [B] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

M. [L] [Z] et Mme [B] [G], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, supporteront la charge des dépens dans les conditions fixées au second alinéa de l’article 696 du code de procédure civile. 

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A MAISONS & CITES au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A MAISONS & CITES recevable en son action ;


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2022 entre la S.A MAISONS & CITES et M. [L] [Z] et Mme [B] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement (n°203688) situés [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [Z] et Mme [B] [G] à payer à la S.A MAISONS & CITES la somme de 4.697,90 euros, créance arrêtée au 5 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, à compter du 11 mars 2025, date de l'assignation, pour la somme de 3.314,36, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

SUSPEND le cours des intérêts et l'exigibilité de cette dette jusqu'au 29 février 2028 ;

CONSTATE que la demande de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] de délai supplémentaire pour quitter les lieux est devenue sans objet ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [L] [Z] et Mme [B] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 18 juin 2026.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/03092 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLYO

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 18 Juin 2026





S.A. MAISONS & CITES


C/

[L] [Z]
[B] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. MAISONS & CITES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [L] [Z], demeurant [Adresse 2]

Mme [B] [G], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Fulvia CASINI, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Février 2026 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 juin 2022 à effet au même jour, la S.A MAISONS & CITES a donné à bail à M. [L] [Z] et Mme [B] [G] un logement et un emplacement de stationnement (n°203688) situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 455,33 euros pour le logement et 33,25 euros pour le stationnement, outre une provision sur charges de 17,85 euros, pour une durée d’un an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la S.A MAISONS & CITES a fait signifier à M. [L] [Z] et Mme [B] [G] un commandement de payer la somme principale de 2.561,89 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 28 mai 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] et déclaré recevable son dossier déposé le 3 avril 2025, comprenant une dette locative contractée envers la S.A MAISONS & CITES à hauteur de 5.600,85 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la S.A MAISONS & CITES a fait assigner M. [L] [Z] et Mme [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence dire que le bail est résilié de plein droit pour non-paiement des loyers ; Constater la résiliation du contrat de location qui a été consenti à M. [L] [Z] et Mme [B] [G] par la S.A MAISONS & CITES-S.A d’HLM requérante suivant contrat de location sus vanté et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ; A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1224 du Code Civil ; Ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] ainsi que de tout occupant de leurs chefs du logement et du garage loué à titre d’accessoire qu’ils occupent sis à [Adresse 4], [Adresse 3], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique ; Dire que faute par M. [L] [Z] et Mme [B] [G] de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que tous biens se trouvant dans les lieux de leurs chefs, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la [Localité 4] Publique ; Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais de M. [L] [Z] et Mme [B] [G], risques et périls. Condamner à lui payer solidairement : La somme de 3.314,36 euros pour les causes sus énoncées, sauf à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ; Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales, à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ; La somme de 150,00 euros à titre de Dommages-Intérêts pour résistance abusive ; La somme de 150,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Tous les frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédures et divers engagés jusqu’à ce jour et conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile ;Rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de plein droit. 
La commission de surendettement a imposé des mesures de désendettement en faveur de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] entrées en application le 30 novembre 2025, lesquelles prévoient un moratoire consistant en une suspension de l’exigibilité de la dette locative pendant deux ans. 

L’affaire a été appelée à l'audience du 10 juillet 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 6 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée et plaidée à l’audience du 12 février 2026.

A cette audience, la S.A MAISONS & CITES comparaît représentée par son conseil.


Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 5 février 2026, à la somme de 5.082,46 euros. 

La S.A MAISONS & CITES ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement. Elle s’en rapporte sur la demande concernant l’octroi de délais supplémentaires. 
Elle indique se désister de sa demande de condamnation aux dommages et intérêts pour résistance abusive mais maintien la demande de condamnation aux dépens sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

M. [L] [Z] et Mme [B] [G] comparaissent représentés par leur conseil. 
Aux termes de leurs dernières conclusions visées à l’audience, ils sollicitent de : 

Constater la suspension de l’exigibilité de la dette locative telle qu’arrêtée dans la décision de la Commission de surendettement du Nord en date du 14 octobre 2025 au bénéfice de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] ; Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux à compter du 30 novembre 2025, date d’application au plus tard des mesures décidées par la Commission du surendettement du Nord en date du 14 octobre 2025 ; Dire qu’en cas de paiement des loyers et charges pendant toute la durée de la suspension des effets de la clause résolutoire, la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; Dire qu’en cas de manquement de la part de M. [L] [Z] ou Mme [B] [G] le délai de suspension sera prorogé de trois mois ; Débouter la S.A MAISONS & CITES de ses demandes relatives à l’expulsion de corps et de biens des locataires et au transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ;Débouter la S.A MAISONS & CITES de l’ensemble de ses demandes pécuniaires ; Laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.
A l’audience, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Ils précisent qu’ils bénéficient d’une procédure de surendettement. Ils sollicitent un délai de trois mois supplémentaire pour quitter les lieux. Ils indiquent qu’ils sont activement en recherche d’emploi avec France Travail. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 puis prorogée au 18 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail : 

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A MAISONS & CITES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A MAISONS & CITES justifie avoir notifié au préfet du Nord le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».



Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 3 juin 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 
Le bail, d’une durée d’un an, s’est renouvelé pour la dernière fois le 3 juin 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

Cependant, il a été reconduit tacitement en toutes ses dispositions, y compris la clause résolutoire précitée. 

D’ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [L] [Z] et Mme [B] [G] le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.561,89 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] n'étant intervenu dans ledit délai. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 décembre 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A MAISONS & CITES fait ressortir une dette d’un montant de 5.082,46 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 février 2026, échéance du mois de février 2026 comprise. 
Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, soit 78,72 euros, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance, soit la somme totale de 305,84 euros. 

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4.697,90 euros.

M. [L] [Z] et Mme [B] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [L] [Z] et Mme [B] [G] à payer à la S.A MAISONS & CITES la somme de 4.697,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 février 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date de l'assignation, pour la somme de 3.314,36, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : 

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, de la même loi et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 

2° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; 

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé au profit de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] une suspension de l’exigibilité de la créance locative prise en compte à hauteur de 5.600,85 euros pendant une durée de 24 mois, à un taux de 0%, à compter du 30 novembre 2025. La décision de la commission prévoit que tant que M. [L] [Z] et Mme [B] [G] respecte ce réaménagement et s‘acquitte du loyer et des charges à bonne date, les effets de la clause de résiliation sont suspendus.

Il ressort du décompte précité que M. [L] [Z] et Mme [B] [G] ont repris, à compter du 5 mai 2025, le paiement de leur part à charge de loyer courant, déduction faite du montant de l’APL, laquelle s'élevait à la somme de 204,54 euros. 

Il convient par conséquent de faire application des dispositions précitées de l'article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’exigibilité de la créance locative prise en compte dans le plan à hauteur de 5.600,85 euros jusqu'au 29 février 2028 sera suspendue, de même que les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A MAISONS & CITES pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [L] [Z] et Mme [B] [G] seront alors tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’au départ définitif des lieux. 

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Selon l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L'article L. 412-4 suivant dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

En l’espèce, M. [L] [Z] et Mme [B] [G] sollicitent un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Il y a lieu de constater que la demande de délai pour quitter les lieux est sans objet au regard de la suspension de l’exigibilité de la dette durant 24 mois et par conséquent la suspension des effets de la clause résolutoire. 


Sur les demandes accessoires :

M. [L] [Z] et Mme [B] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

M. [L] [Z] et Mme [B] [G], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, supporteront la charge des dépens dans les conditions fixées au second alinéa de l’article 696 du code de procédure civile. 

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A MAISONS & CITES au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A MAISONS & CITES recevable en son action ;


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2022 entre la S.A MAISONS & CITES et M. [L] [Z] et Mme [B] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement (n°203688) situés [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [Z] et Mme [B] [G] à payer à la S.A MAISONS & CITES la somme de 4.697,90 euros, créance arrêtée au 5 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, à compter du 11 mars 2025, date de l'assignation, pour la somme de 3.314,36, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

SUSPEND le cours des intérêts et l'exigibilité de cette dette jusqu'au 29 février 2028 ;

CONSTATE que la demande de M. [L] [Z] et Mme [B] [G] de délai supplémentaire pour quitter les lieux est devenue sans objet ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [L] [Z] et Mme [B] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 18 juin 2026.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE





EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil L733-4, code de la consommation L733-2, code civil L733-1, code civil 1310, code de la consommation L732-1, code civil L733-7, code civil L733-2, code de la consommation L741-1, code civil L733-10, code civil L732-1, code de la consommation L733-4, code civil L741-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-13T18:11:40.726Z.