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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, JCP BAUX, 26 juin 2026, n° 25/03126

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé électroniquement, le 25 novembre 2023 à effet du 12 décembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [F] [X], un bien immobilier à usage d’habitation avec parking situé à [Localité 6], [Adresse 4], appartement B23, pour un loyer mensuel principal payable à terme échu de 407,17 euros outre la somme de 11,99 euros à titre de provision sur charges et de charges. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a :
- saisi la CAF le 7 avril 2025 de la situation, 
- fait signifier le 15 avril 2025 un commandement de payer et de justifier de l'assurance des lieux loués visant la clause résolutoire à Mme [F] [X]. 

Arguant du défaut de justification de l'assurance et de régularisation de la dette locative dans les les délais prévus au commandement, la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 11 juillet 2025 pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail; 
- ordonner l’expulsion de Mme [F] [X] devenue sans droit ni titre ; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.813,51 euros arrêtée 30 juin 2025 avec intérets au taux légal à compter de la décision à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges convenus au bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 26 mars 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 4.886,27 euros. Elle précise que Mme [F] [X] a produit l’attestation d’assurance en cours de procédure. Par ailleurs, sa demande de surendettement a été déclarée recevable le 13 novembre 2025. Le bailleur a contesté les mesures imposées qui tendait à un effacement partiel de la créance. Il n’a pas encore été statué sur cette contestation. Mme [F] [X] a repris le paiement des loyers courants. Elle indique être d’accord pour que des délais suspensifs soient accordés à sa locataire dans l’attente de la décision statuant sur sa contestation. 

Le bailleur produit en outre une décision du 13 novembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de l’[Localité 2] et [Localité 3] a déclaré recevable la demande de surendettement de Mme [F] [X]. Les mesures imposées du 15 janvier 2026 sont contestées. 

Mme [F] [X] comparait. Elle explique la situation par une baisse de ses revenus suite au versement direct à sa fille majeure de la pension alimentaire qu’elle percevait. Elle indique percevoir un revenu de 1.600 à 1.800 euros net après prélèvement de deux saisies-arrêt des rémunérations. Elle assure les charges de la vie courante en plus des saisies sus-visées. Elle vit seule avec ses deux enfants âgés de 20 et 10 ans. Elle bénéficie d’un accompagnement de la Maison des solidarités. Elle souhaite rester dans les lieux mais ne peut faire aucune proposition de versements en plus du loyer courant. 

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience. 

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, bien que conclu postérieurement à l’entrée en vigueur la loi du 27 juillet 2023, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois et le commandement de payer délivré reproduit textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit 
- le bail conclu le 25 novembre 2023 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 1.616,31 euros, 
- une décompte de créance actualisé au 23 mars 2026, échéance de février 2026 comprise,
- la décision de la commission de surendettement des particuliers d’[Localité 2] et [Localité 3] du 13 novembre 2025 déclarant recevable la demande de traitement de surendettement de Mme [F] [V] avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en raison d’une situation irrémédiablement compromise. 
- la justification de la transmission du dossier au Juge après contestation. 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les prélèvements faits ayant été rejetés. 



- Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, 
- le commandement de payer a été délivré le 15 avril 2025,
- Mme [F] [X] a déposé, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 13 novembre 2025.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 15 avril 2025. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

Mme [F] [X] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 15 avril 2025, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 16 juin 2025. 

- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Depuis la résiliation du bail, Mme [F] [X] qui se maintiennent dans les lieux et cause ainsi un préjudice à leur bailleur, est redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges soit 472,83 euros.

Mme [F] [X] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 4.886,27 euros à la charge de Mme [F] [X] à la date du 24 mars 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation (échéance du mois de février 2026 comprise).

La procédure de surrendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre executoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets. 

A ce stade de la procédure et en l’absence d’une décision définitive, la procédure de surrendettement est sans incidence sur la demande en paiement et Mme [F] [X] sera en conséquence condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.886,27 euros qui n’appelle pas d’observation. 

- Sur les délais de paiement. 

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI impose au juge l’octroi de délai au locataire bénéficiaire d’une procédure de surrendettement au stade de la recevabilité , s’il justifie avoir repris le paiement du loyer courant. 
“Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

L'article 24-VIII. dispose que "lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." 

En l’espèce, le bailleur justifie de la décision de la commission de surendettement des particuliers décidant dans sa scéance du 15 janvier 2026 d'imposer des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et de la transmission au juge suite à contestation. 

Le décompte locatif montre une reprise du paiement des loyers courants depuis le mois janvier 2026. 

Compte tenu de ces éléments, les effets de l'acquisition de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Mme [F] [X] concernant le bien immobilier sis à [Localité 6], [Adresse 5], sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [F] [X] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.886,27 euros arrêtée au 24 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur la contestation de mesures de rétablissment personnel sans liquidation judiciare imposées par la commission de surendettement des particuliers d' [Localité 2] et [Localité 3] et reporte le paiement des sommes dues jusqu'à ce que le juge ait statué sur la contestation de la SA CDC HABITAT SOCIAL dans le cadre de la procédure de surendettement dont Mme [F] [V] est l'objet ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la prefecture notification ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
MINUTE N° : 26/00376


JUGEMENT
DU 26 Juin 2026




N° RC 25/03126







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




S.A. CDC HABITAT SOCIAL


ET : 

[F] [X]




Débats à l'audience du 26 Mars 2026



le 

copie et grosse :
à Me [Localité 1]


copie :
à Mme [X]
à M. Le Préfet d’[Localité 2] et [Localité 3]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]



TENUE le 26 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Mars 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'une Part ;

ET :

Madame [F] [X]
née le 20 Août 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparante



D'autre Part ;






EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé électroniquement, le 25 novembre 2023 à effet du 12 décembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [F] [X], un bien immobilier à usage d’habitation avec parking situé à [Localité 6], [Adresse 4], appartement B23, pour un loyer mensuel principal payable à terme échu de 407,17 euros outre la somme de 11,99 euros à titre de provision sur charges et de charges. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a :
- saisi la CAF le 7 avril 2025 de la situation, 
- fait signifier le 15 avril 2025 un commandement de payer et de justifier de l'assurance des lieux loués visant la clause résolutoire à Mme [F] [X]. 

Arguant du défaut de justification de l'assurance et de régularisation de la dette locative dans les les délais prévus au commandement, la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 11 juillet 2025 pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail; 
- ordonner l’expulsion de Mme [F] [X] devenue sans droit ni titre ; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.813,51 euros arrêtée 30 juin 2025 avec intérets au taux légal à compter de la décision à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges convenus au bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 26 mars 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 4.886,27 euros. Elle précise que Mme [F] [X] a produit l’attestation d’assurance en cours de procédure. Par ailleurs, sa demande de surendettement a été déclarée recevable le 13 novembre 2025. Le bailleur a contesté les mesures imposées qui tendait à un effacement partiel de la créance. Il n’a pas encore été statué sur cette contestation. Mme [F] [X] a repris le paiement des loyers courants. Elle indique être d’accord pour que des délais suspensifs soient accordés à sa locataire dans l’attente de la décision statuant sur sa contestation. 

Le bailleur produit en outre une décision du 13 novembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de l’[Localité 2] et [Localité 3] a déclaré recevable la demande de surendettement de Mme [F] [X]. Les mesures imposées du 15 janvier 2026 sont contestées. 

Mme [F] [X] comparait. Elle explique la situation par une baisse de ses revenus suite au versement direct à sa fille majeure de la pension alimentaire qu’elle percevait. Elle indique percevoir un revenu de 1.600 à 1.800 euros net après prélèvement de deux saisies-arrêt des rémunérations. Elle assure les charges de la vie courante en plus des saisies sus-visées. Elle vit seule avec ses deux enfants âgés de 20 et 10 ans. Elle bénéficie d’un accompagnement de la Maison des solidarités. Elle souhaite rester dans les lieux mais ne peut faire aucune proposition de versements en plus du loyer courant. 

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience. 

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, bien que conclu postérieurement à l’entrée en vigueur la loi du 27 juillet 2023, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois et le commandement de payer délivré reproduit textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit 
- le bail conclu le 25 novembre 2023 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 1.616,31 euros, 
- une décompte de créance actualisé au 23 mars 2026, échéance de février 2026 comprise,
- la décision de la commission de surendettement des particuliers d’[Localité 2] et [Localité 3] du 13 novembre 2025 déclarant recevable la demande de traitement de surendettement de Mme [F] [V] avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en raison d’une situation irrémédiablement compromise. 
- la justification de la transmission du dossier au Juge après contestation. 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les prélèvements faits ayant été rejetés. 



- Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, 
- le commandement de payer a été délivré le 15 avril 2025,
- Mme [F] [X] a déposé, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 13 novembre 2025.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 15 avril 2025. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

Mme [F] [X] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 15 avril 2025, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surendettement, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 16 juin 2025. 

- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Depuis la résiliation du bail, Mme [F] [X] qui se maintiennent dans les lieux et cause ainsi un préjudice à leur bailleur, est redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges soit 472,83 euros.

Mme [F] [X] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 4.886,27 euros à la charge de Mme [F] [X] à la date du 24 mars 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation (échéance du mois de février 2026 comprise).

La procédure de surrendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre executoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets. 

A ce stade de la procédure et en l’absence d’une décision définitive, la procédure de surrendettement est sans incidence sur la demande en paiement et Mme [F] [X] sera en conséquence condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.886,27 euros qui n’appelle pas d’observation. 

- Sur les délais de paiement. 

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI impose au juge l’octroi de délai au locataire bénéficiaire d’une procédure de surrendettement au stade de la recevabilité , s’il justifie avoir repris le paiement du loyer courant. 
“Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

L'article 24-VIII. dispose que "lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." 

En l’espèce, le bailleur justifie de la décision de la commission de surendettement des particuliers décidant dans sa scéance du 15 janvier 2026 d'imposer des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et de la transmission au juge suite à contestation. 

Le décompte locatif montre une reprise du paiement des loyers courants depuis le mois janvier 2026. 

Compte tenu de ces éléments, les effets de l'acquisition de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Mme [F] [X] concernant le bien immobilier sis à [Localité 6], [Adresse 5], sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [F] [X] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.886,27 euros arrêtée au 24 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur la contestation de mesures de rétablissment personnel sans liquidation judiciare imposées par la commission de surendettement des particuliers d' [Localité 2] et [Localité 3] et reporte le paiement des sommes dues jusqu'à ce que le juge ait statué sur la contestation de la SA CDC HABITAT SOCIAL dans le cadre de la procédure de surendettement dont Mme [F] [V] est l'objet ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la prefecture notification ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la securite sociale L542-1, code de la consommation L741-1, code de la consommation L732-1, code de la consommation L741-4, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la consommation L733-4, code de la consommation L722-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-08T21:42:17.022Z.