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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP REFERES, 10 août 2026, n° 26/00457

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 27 juin 2018, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Madame [O] [S] un logement à usage d'habitation avec jardin et garage situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 678,24€ provisions sur charge comprises.

Le 1er août 2025, la SA HLM MESOLIA a fait signifier à Madame [O] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, la SA [Adresse 4] a ensuite fait assigner Madame [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 4109,26 €, représentant les arriérés de charges et de loyers, avec intérêts à parfaire à l’audience, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux, indexable avec intérêts,
- d'une somme de 50€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a été saisie le 
4 février 2026 par Madame [O] [S] et a déclaré son dossier recevable le 9 avril 2026 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la dette locative étant fixée à 4606,41€.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 19 mai 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des motifs.
 
La SA HLM MESOLIA, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5599,27€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’avril 2026 maintient ses demandes mais indique être d’accord pour des délais de paiement compte tenu de la décision de recevabilité de la commission de surendettement. 

Madame [O] [S], représentée par son conseil, sollicite :
De dire et juger qu’elle pourra bénéficier des plus larges délais de paiement,Ordonner la remise en état du logement dégradé depuis le dégât des eaux intervenu en 2023,Dire et juger que la charge des dépens restera à la charge du demandeur.
Elle fait valoir qu’elle se trouve dans une situation financière délicate étant isolée avec sa fille en congé longue maladie avec rétroactivité depuis novembre 2023.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 1er juillet 2025 la Caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés locatifs des locataires, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu à effet au 27 juin 2018 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2648,91€ a été signifié le 1er août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [O] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme (450€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire. 

A défaut de paiement de la somme totale visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2025. 

La décision de recevabilité de la commission de surendettement datant du 9 avril 2026, elle n’a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 
2 octobre 2025.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA [Adresse 4] produit un décompte du 13 mai 2026 démontrant que Madame [O] [S] reste devoir la somme de 5599,27€, mensualité d’avril 2026 comprise.

Madame [O] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2275,39€ avec intérêts à taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

* Sur les délais de paiement

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…)

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;»

En l'espèce, il résulte des pièces versées que la commission de surendettement de Haute-Garonne a rendu une décision de recevabilité le 9 avril 2026 et a proposé l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. En outre, il résulte du décompte locatif du 13 mai 2026 que la locataire a repris le paiement des loyers courants et ce depuis plusieurs mois de sorte que le juge est tenu en vertu des textes précités d'accorder des délais de paiement à la locataire dans l’attente de la fin de la procédure de surendettement.

En conséquence, il y a lieu d'autoriser Madame [O] [S] à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

* Sur la suspension de la clause résolutoire
 
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d'office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s'il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, ce qui est le cas en l'espèce, Madame [S] ayant formulé à l'audience la demande de rester dans le logement.

La locataire ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et faisant l'objet d'une procédure de surendettement en cours de traitement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [O] [S] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Madame [O] [S] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 3] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, 
R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles 
L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.
SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE REMISE EN ETAT

L’article 835 du code de procédure civile précise que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

Il n’est justifié en l’espèce d’aucun dommage imminent, le dégât des eaux évoqué datant du 26 janvier 2023 et aucun élément probant ne venant démontrer que les désordres persisteraient dans la mesure où les photographies versées aux débats ne sont pas datées ni prises par un tiers de sorte qu’elles ne peuvent être rattachées avec certitude au logement litigieux ni située dans le temps.

S’agissant de l’existence d’un trouble manifestement illicite, il résulte des pièces communiquées que la demanderesse indique que les réparations ne sont toujours pas réalisées suite au dégât des eaux de 2023 sans aucune autre précision ni la nature des travaux sollicités ni sur les pièces du logement concernées de sorte que l’existence de ces désordres n’est pas attestée et ne sauraient au surplus constituer un trouble manifestement illicite, s’agissant d’un simple manquement éventuel à une obligation contractuelle.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il n’est ni invoqué ni démontré par la demanderesse une situation d’urgence et le trouble de jouissance invoqué n’étant nullement détaillé ni justifié au regard des pièces versées.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il sera rappelé que la bonne exécution de l’obligation pesant sur le bailleur de remettre au locataire un logement conforme ne peut être appréciée de manière incidente par le juge des référés dont la compétence se borne à ordonner des mesures provisoires, ou de remise en état qui ne visent pas à trancher le fond du litige. 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.


L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; 
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

L'obligation d’entretien et de jouissance paisible des lieux loués pesant sur le bailleur s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. 

Il doit cependant être rappelé que si ladite obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation de résultat, la jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur. 

Or, il résulte des débats et des pièces communiquées que Madame [S] n’a pas sollicité son bailleur s’agissant des désordres allégués ni demandé la réalisation des travaux qu’elle sollicite dans le cadre de la présente instance.

Il résulte de ces éléments qu’il existe des contestations sérieuses sur la charge des travaux à réaliser et qu’il n’y a donc pas lieu de les ordonner, et ce d’autant que l’existence d’un dommage imminent n’est pas démontrée par la demanderesse ni celle d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence, le demande de travaux formée par Madame [S] sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse les frais irrépétibles exposés par elle pour agir en justice et non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 27 juin 2018 entre la SA HLM MESOLIA et Madame [O] [S] concernant un logement à usage d'habitation avec jardin et garage situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 
2 octobre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] à verser à la SA [Adresse 4] à titre provisionnel la somme de 5599,27€ (décompte arrêté au 13 mai 2026, comprenant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois d’avril 2026 comprise) avec intérêts à taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [O] [S] le 9 avril 2026 ;

AUTORISONS Madame [O] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA HLM MESOLIA puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [O] [S] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Dispositif

CONSTATONS l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite ainsi que l'existence d’une contestation sérieuse quant à la demande de remise en état du logement Madame [O] [S] ; 
 
DISONS en conséquence n'y avoir lieu à référé ; 

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 26/00457 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U27N




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 10 Août 2026


S.A. [Adresse 4], représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences

 
 
C/


[O] [S]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le

à Me ASSOULINE-SERROR

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Lundi 10 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et de Fanny ACHIGAR, Greffier, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 19 Mai 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. HLM MESOLIA, représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences, dont le siège social est sis [Adresse 5]


représentée par Me Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Me Jeanne ISSARTEL, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [O] [S], demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Françoise BERTARD-CORBIERE, avocat au barreau de TOULOUSE







 

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 27 juin 2018, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Madame [O] [S] un logement à usage d'habitation avec jardin et garage situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 678,24€ provisions sur charge comprises.

Le 1er août 2025, la SA HLM MESOLIA a fait signifier à Madame [O] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025, la SA [Adresse 4] a ensuite fait assigner Madame [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 4109,26 €, représentant les arriérés de charges et de loyers, avec intérêts à parfaire à l’audience, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective des lieux, indexable avec intérêts,
- d'une somme de 50€ euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a été saisie le 
4 février 2026 par Madame [O] [S] et a déclaré son dossier recevable le 9 avril 2026 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la dette locative étant fixée à 4606,41€.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 19 mai 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des motifs.
 
La SA HLM MESOLIA, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5599,27€, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’avril 2026 maintient ses demandes mais indique être d’accord pour des délais de paiement compte tenu de la décision de recevabilité de la commission de surendettement. 

Madame [O] [S], représentée par son conseil, sollicite :
De dire et juger qu’elle pourra bénéficier des plus larges délais de paiement,Ordonner la remise en état du logement dégradé depuis le dégât des eaux intervenu en 2023,Dire et juger que la charge des dépens restera à la charge du demandeur.
Elle fait valoir qu’elle se trouve dans une situation financière délicate étant isolée avec sa fille en congé longue maladie avec rétroactivité depuis novembre 2023.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 1er juillet 2025 la Caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés locatifs des locataires, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu à effet au 27 juin 2018 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2648,91€ a été signifié le 1er août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [O] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme (450€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire. 

A défaut de paiement de la somme totale visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2025. 

La décision de recevabilité de la commission de surendettement datant du 9 avril 2026, elle n’a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 
2 octobre 2025.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA [Adresse 4] produit un décompte du 13 mai 2026 démontrant que Madame [O] [S] reste devoir la somme de 5599,27€, mensualité d’avril 2026 comprise.

Madame [O] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2275,39€ avec intérêts à taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

* Sur les délais de paiement

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…)

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;»

En l'espèce, il résulte des pièces versées que la commission de surendettement de Haute-Garonne a rendu une décision de recevabilité le 9 avril 2026 et a proposé l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. En outre, il résulte du décompte locatif du 13 mai 2026 que la locataire a repris le paiement des loyers courants et ce depuis plusieurs mois de sorte que le juge est tenu en vertu des textes précités d'accorder des délais de paiement à la locataire dans l’attente de la fin de la procédure de surendettement.

En conséquence, il y a lieu d'autoriser Madame [O] [S] à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

* Sur la suspension de la clause résolutoire
 
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : 

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d'office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s'il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, ce qui est le cas en l'espèce, Madame [S] ayant formulé à l'audience la demande de rester dans le logement.

La locataire ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et faisant l'objet d'une procédure de surendettement en cours de traitement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [O] [S] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Madame [O] [S] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 3] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, 
R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles 
L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.
SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE REMISE EN ETAT

L’article 835 du code de procédure civile précise que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

Il n’est justifié en l’espèce d’aucun dommage imminent, le dégât des eaux évoqué datant du 26 janvier 2023 et aucun élément probant ne venant démontrer que les désordres persisteraient dans la mesure où les photographies versées aux débats ne sont pas datées ni prises par un tiers de sorte qu’elles ne peuvent être rattachées avec certitude au logement litigieux ni située dans le temps.

S’agissant de l’existence d’un trouble manifestement illicite, il résulte des pièces communiquées que la demanderesse indique que les réparations ne sont toujours pas réalisées suite au dégât des eaux de 2023 sans aucune autre précision ni la nature des travaux sollicités ni sur les pièces du logement concernées de sorte que l’existence de ces désordres n’est pas attestée et ne sauraient au surplus constituer un trouble manifestement illicite, s’agissant d’un simple manquement éventuel à une obligation contractuelle.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il n’est ni invoqué ni démontré par la demanderesse une situation d’urgence et le trouble de jouissance invoqué n’étant nullement détaillé ni justifié au regard des pièces versées.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il sera rappelé que la bonne exécution de l’obligation pesant sur le bailleur de remettre au locataire un logement conforme ne peut être appréciée de manière incidente par le juge des référés dont la compétence se borne à ordonner des mesures provisoires, ou de remise en état qui ne visent pas à trancher le fond du litige. 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.


L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; 
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

L'obligation d’entretien et de jouissance paisible des lieux loués pesant sur le bailleur s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. 

Il doit cependant être rappelé que si ladite obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation de résultat, la jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur. 

Or, il résulte des débats et des pièces communiquées que Madame [S] n’a pas sollicité son bailleur s’agissant des désordres allégués ni demandé la réalisation des travaux qu’elle sollicite dans le cadre de la présente instance.

Il résulte de ces éléments qu’il existe des contestations sérieuses sur la charge des travaux à réaliser et qu’il n’y a donc pas lieu de les ordonner, et ce d’autant que l’existence d’un dommage imminent n’est pas démontrée par la demanderesse ni celle d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence, le demande de travaux formée par Madame [S] sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse les frais irrépétibles exposés par elle pour agir en justice et non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 27 juin 2018 entre la SA HLM MESOLIA et Madame [O] [S] concernant un logement à usage d'habitation avec jardin et garage situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 
2 octobre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] à verser à la SA [Adresse 4] à titre provisionnel la somme de 5599,27€ (décompte arrêté au 13 mai 2026, comprenant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois d’avril 2026 comprise) avec intérêts à taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [O] [S] le 9 avril 2026 ;

AUTORISONS Madame [O] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA HLM MESOLIA puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [O] [S] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONSTATONS l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite ainsi que l'existence d’une contestation sérieuse quant à la demande de remise en état du logement Madame [O] [S] ; 
 
DISONS en conséquence n'y avoir lieu à référé ; 

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code de la consommation L732-1, code des procedures civiles d'execution R412-1, code de la consommation L741-1, code de la consommation L733-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-13T21:38:30.044Z.