Tribunal judiciaire de Bastia, Service JCP, 6 juillet 2026, n° 25/01185

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 25/01185 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DM77 

Nature de l’affaire : 5AG Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

M. [Q] [F]

C/

S.A. S.F.H.E prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Juillet 2026




DEMANDEUR(S) :

M. [Q] [F], demeurant Chez Madame [S] [D], [Adresse 1]
représenté par Me Sabrina MARIANI, avocat au barreau de BASTIA


DÉFENDEUR(S) :

S.A. S.F.H.E prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Emilie SAURA-ANTONIOTTI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER LORS DES DEBATS : Océane UTRERA
GREFFIER [Localité 2] DU DELIBERE : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Avril 2026 mise en délibéré au 06 Juillet 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.


Copie exécutoire délivrée le :
 à :


Copie délivrée le :
 à :


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, M. [Q] [F] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, la Société Française des Habitations Economiques (SFHE) et demande au tribunal de :

Juger que la société SFHE n’a pas respecté son obligation de jouissance,Condamner la SFHE à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,Condamner la SFHE à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,Condamner la SFHE à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,Condamner la SFHE à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le constat d’huissier du 29 octobre 2024.
M. [F] expose être locataire de la SFHE selon bail d’habitation du 29 mai 2024 relatif à un logement sis [Adresse 3], comprenant un logement et une dépendance parking moyennant un loyer mensuel total de 298,91 euros outre 77,51 euros de charges et n’avoir pu jouir paisiblement du bien, celui-ci étant inhabitable, voire insalubre du fait d’une forte humidité, de toilettes défectueuses, de remontée des eaux usées et d’un trou béant dans le jardin, notamment. 

Il indique avoir été relogé à l’hôtel par sa compagnie d’assurance pendant 15 jours et, ayant constaté, à son retour, que le bailleur n’avait entrepris aucun travaux, avoir quitté les lieux en résiliant le bail ; il précise que la SFHE, bien que ne contestant pas les désordres, n’a pas hésité à réclamer un arriéré de loyers alors qu’il n’a pu véritablement occuper le bien.

M. [F] fait valoir le fait qu’un constat dressé par Me [B], commissaire de justice, relève un nombre important de désordres, notamment des taches d’infiltration d’eau avec présence de moisissures visibles sur les murs et un risque d’incendie.

Il ajoute avoir été contraint de louer un box pour y stocker ses meubles, un véhicule de déménagement à deux reprises ; il argue d’un préjudice psychologique ayant subi, avant son installation dans les lieux, un grave accident de la circulation et n’avoir pu suivre, comme il se doit, sa rééducation.

En réponse aux conclusions de la SFHE, M. [F] nie avoir soutenu que le plombier n’était pas intervenu, précisant avoir simplement regretté qu’aucune recherche de fuite n’ait été effectuée, pas plus qu’une réparation.
S’agissant de sa place de parking, il précise qu’une mauvaise place lui avait été attribuée lors de sa prise de possession des lieux et que le marquage au sol était inexistant.
M. [F] soutient qu’il ressort des explications du bailleur que le trou dans le jardin n’est pas contesté et que le dégât des eaux dans le salon, le refoulement dans la salle de bains et les infiltrations du garage n’ont fait l’objet d’aucune réparation.
M. [F] demande au tribunal de débouter la SFHE de l’intégralité de ses demandes, niant avoir eu un comportement vindicatif ; il précise que la somme de 893,83 euros réclamée à titre d’arriéré de loyers n’a fait l’objet d’aucun commandement de payer et que de manière rapide et incompréhensible, le montant du loyer est passé de 376,42 euros à 407,76 euros.



Pour sa part, la SFHE indique avoir mandaté l’entreprise AES, immédiatement après avoir été avisée des refoulements et remontées d’eau dans les canalisations de la salle de bains, intervention qui mettra un terme aux remontées d’eau usée ; elle s’étonne de la prise en charge du relogement de M. [F], sans expertise judiciaire et fait valoir le fait que M. [F], finalement reconnait la réalité du désengorgement mais conteste la qualité du nettoyage et reconnait également l’intervention d’un plombier suite au dégât des eaux.

La SFHE expose que le constat dressé à la requête de M. [F] démontre que l’appartement était habitable et ne relève que des défauts esthétiques, ce qui ne permet pas de caractériser un trouble de jouissance de l’appartement mais également de la place de parking dont l’usage est, exclusivement, le stationnement et non le stockage.

Elle demande au tribunal de débouter M. [F] de sa demande au titre du trouble de jouissance à hauteur de 5.000 euros alors que le contrat de bail a duré 5 mois et 16 jours pour un loyer mensuel de 278,51 euros, qu’il n’a réglé que deux loyers et ne justifie pas de frais relatifs à son relogement.
Elle demande également au tribunal de le débouter de sa demande relative au préjudice matériel, les factures produites n’étant pas pertinentes et aucune preuve des dégradation ou détérioration des meubles n’étant produite.
Enfin, elle demande au tribunal de le débouter de sa demande au titre du préjudice moral, ce dernier ne produisant qu’un bulletin d’hospitalisation du 5 mai 2025 et des attestations de passage au centre de prise en charge des auteurs de violences conjugales.

La SFHE précise avoir indemnisé M. [F] à hauteur de 598,07 euros eu égard aux désagréments subis.

A titre reconventionnel, la SFHE excipe d’un comportement vindicatif de M. [F] et invoque un arriéré locatif ; elle demande au tribunal de le condamner, à ce titre, au paiement de la somme de 893,33 euros, outre la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et condamnation aux entiers dépens.

A l’audience initiale du 13 octobre 2025, cette affaire a été renvoyée à deux reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du 27 avril 2026.

A l’audience du 27 avril 2026, M. [F], par l’intermédiaire de son avocat, Me [R], s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance et ses conclusions, repris oralement.

La SFHE, par l’intermédiaire de son avocat, Me [X], a maintenu, en les reprenant oralement, les termes de ses conclusions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.




MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative au trouble de jouissance :

L’article 1719 1° et 2°du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée »
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé…..
En vertu de l’article 20-1 de la même loi « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l'article 6 dans les cas suivants :
1° Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat. »
L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [F] invoque un trouble de jouissance eu égard à l’état du logement.

Il résulte des pièces versées aux débats que le logement litigieux a présenté plusieurs désordres liés à des dégâts des eaux ; le bailleur justifie d’une planification et de réalisation de travaux les 12 et 14 juin 2024 mais les désordres ont persisté ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat du 29 octobre 2024 mentionnant notamment des taches d’infiltration avec présence de moisissures notamment au niveau du point lumineux avec risque d’incendie, un important dégât des eaux visible dans la salle de bains.
Ceci constitue un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien ; il en est résulté un préjudice de jouissance avéré pour M. [F], compte tenu des nuisances occasionnées par les dégâts des eaux, y compris, olfactives et esthétiques.

Ce trouble de jouissance sera justement indemnisé par une somme représentant 70 % du montant du loyer du sur la période du 29 mai 2024 au 14 novembre 2024, soit :
2.598,15 euros x 70 % = 1.818,70 euros.

Eu égard à l’indemnisation déjà versée par le bailleur, soit la somme de 598,07 euros, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts de M. [F] à hauteur de 1.220,63 euros.
Etant précisé que les dépôts de garantie ont été restitués.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

En application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer. »

En l’espèce, les manquements de la SFHE à son obligation de fournir un logement décent a indéniablement causé un préjudice moral à M. [F] qui n’a pu en jouir raisonnablement et a dû, pendant un temps, être relogé ailleurs alors que son état psychologique, suite à son accident était fragile.
Il lui sera alloué, à ce titre, la somme de 1.000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel :

M. [F] sollicite l’indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 3.000 euros ; il expose avoir dû louer un box afin d’y entreposer ses meubles pour un montant mensuel de 114,74 ainsi qu’à deux reprises, un véhicule de déménagement.

La SFHE s’oppose à cette demande, arguant que les factures produites ne sont pas contemporaines de la période de location et que le contrat de bail de la place de stationnement interdit le stockage.

A l’appui de sa demande, M. [F] verse aux débats :
Une facture de location d’un container du 16 octobre 2024 au 15 novembre 2024Une facture de location d’un véhicule pour les journées du 11 septembre 2024 et 19 octobre 2024
A la lecture des pièces produites, il apparait que le règlement intérieur de l’immeuble dont dépend le logement pris à bail par M. [F], proscrit le stockage ou le dépôt de quelque objet que ce soit sur les emplacements de parking.

M. [F] ne saurait donc être recevable en sa demande de remboursement de la location d’un box pour y stocker ses effets personnels.

S’agissant de la facture de location d’un véhicule, il est indéniable que M. [F] a été contraint de déménager du fait de l’état du logement ; il sera fait droit à sa demande et la SFHE sera condamnée à lui rembourser la somme de 55,71 euros à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle relative à l’arriéré locatif :

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le décompte actualisé produit par le bailleur fait état d’un arriéré de 893,83 euros ; M. [F] ne conteste pas cet arriéré mais justifie l’absence de paiement par l’inhabilité du logement.

Il a été jugé que, pour que l’exception d’inexécution relative au paiement du loyer soit admise, il faut que l’inexécution présente un certain caractère de gravité, les locataires ne pouvant prétendre suspendre le paiement des loyers que si le logement s’avère inhabitable.

En l’espèce, M. [F] ne démontre pas que le bien était inhabitable nonobstant l’existence des désordres ; il n’a d’ailleurs jamais sollicité, en justice, la suspension du paiement du loyer et n’a quitté les lieux que le 14 novembre 2024.
Il ne peut donc invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers.

En l’état, il sera fait droit à la demande de la SFHE et M. [F] sera condamné au paiement de la somme de 893,83 euros au titre de l’arriéré locatif, correspondant aux loyers et charges actualisés.

Sur la compensation : 

En application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l'espèce, la SFHE est redevable envers M. [F] de la somme totale de 2.276,34 euros alors que celui-ci lui est redevable de celle de 893,83 euros.

En conséquence, la SFHE après compensation, sera condamnée à payer à M. [F] la somme de 1.382,51 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile mais de réduire à de plus justes proportions, la demande de M. [F] ; il lui sera alloué à ce titre, la somme de 800 euros.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.



Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

-CONDAMNE la Société Française des Habitations Economiques à verser à M. [Q] [F], la somme de 1.220,63 euros, au titre du trouble de jouissance, 

-CONDAMNE la Société Française des Habitations Economiques à verser à M. [Q] [F], la somme de 1.000 euros, au titre du préjudice moral,

-CONDAMNE la Société Française des Habitations Economiques à verser à M. [Q] [F], la somme de 55,71 euros, au titre du préjudice matériel, 

-CONDAMNE M. [Q] [F] à payer à la Société Française des Habitations Economiques la somme de 893,83 euros au titre de l’arriéré locatif,

-ORDONNE la compensation entre les sommes dues,

-EN CONSEQUENCE, CONDAMNE la Société Française des Habitations Economiques à verser à M. [Q] [F], la somme de 1.382,51 euros,

-CONDAMNE la Société Française des Habitations Economiques à verser à M. [Q] [F], la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
 


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION