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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 8 juillet 2026, n° 25/01296

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par actes sous seing privé en date du 12 janvier 2021, la SA DOMOFRANCE a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [F], portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 534,41 euros, outre 82,26 euros de provision sur charges locatives ainsi que sur deux places de stationnement moyennant le versement de 2,14 euros de provision sur charges. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Mme [O] [F] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4800,56 euros aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit du bail. 

Par courrier en date du 26 mai 2025 reçu par la SA DOMOFRANCE le 2 juin 2025, Mme [O] [F] a délivré congé, a quitté les lieux le 10 juin 2025 et l’état des lieux de sortie a été dressé selon procès-verbal de constat en date du 25 juin 2025. 

Se prévalant d’une absence de régularisation de la dette locative, la SA DOMOFRANCE a, par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, fait assigner Mme [O] [F] par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir obtenir l’expulsion de sa locataire suite au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et sa condamnation à lui régler la somme de 9456,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 27 novembre 2024, ainsi qu’au règlement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, outre sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code du procédure civile et aux entiers dépens. 

A la suite de l’audience du 6 mai 2025, le dossier a fait l’objet de dix renvois à la demande des parties pour échange de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 22 mai 2026. 

A l’audience de plaidoirie, dans ses dernières écritures reprises à l’oral, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée par son avocat, sollicite du juge saisi de : 

- CONDAMNER Madame [F] au paiement d’une somme de 14.284,80 € suivant décompte en date du 30 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; 
- JUGER Madame [F] prescrite en toutes ses demandes reconventionnelles antérieures au 30 septembre 2022 et ce par application de l’art. 7.1 de la loi du 6 juillet 1989 ; 
- DEBOUTER Madame [F] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ; 
- La CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code Procédure Civile.
- La CONDAMNER aux entiers dépens.

La SA DOMOFRANCE indique abandonner sa demande d’expulsion de Mme [O] [F] dès lors que cette dernière a quitté les lieux le 10 juin 2025. 

En réponse à la demande reconventionnelle de la locataire quant à la condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, la SA DOMOFRANCE fait valoir tout d’abord que la demande indemnitaire relative à la période antérieure au 30 septembre 2022 est prescrite en application de l’article 7.1 de la loi du 6 juillet 1989. Ensuite, la SA DOMOFRANCE indique que le logement donné à bail était neuf conformément à l’état des lieux d’entrée et que si la locataire s’est plainte le 8 février 2021 de certains dysfonctionnements, ces derniers n’empêchaient pas la jouissance du bien loué, les dysfonctionnements du parking et du portail dépendant des parties communes ont été résolus en juillet 2022 et la locataire n’apporte pas la preuve de ces dysfonctionnements. 
Concernant la demande de délais de paiement, la SA DOMOFRANCE s’oppose à cette demande. 

Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Mme [O] [F], régulièrement représentée, sollicite de la juridiction saisie de :

- CONDAMNER la SA de HLM à conseil d'administration DOMOFRANCE à payer à 
Madame [F] la somme de 14 428,80 € au titre du préjudice de jouissance ; 
- CONDAMNER la SA de HLM à conseil d'administration DOMOFRANCE à verser à Madame [F] la somme de 534,41 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ; 
- DIRE que le dépôt de garantie sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, soit 53,44€ par mois à compter du 10 aout 2025, et ce jusqu’au remboursement intégral du dépôt de garantie ;
- RESERVER les dépens. 
- A titre subsidiaire, ACCORDER des délais de paiement à Mme [O] [F] ; 

Mme [O] [F] ne conteste pas le montant de la dette locative mais explique avoir été contrainte de stopper le paiement du loyer au regard des désordres affectant le logement loué et les parties communes de la résidence. 

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Mme [O] [F] fait valoir que la SA DOMOFRANCE a manqué à ses obligations contractuelles et légales en tant que bailleur en ne délivrant pas un logement décent eu égard aux nombreux dysfonctionnements touchant les parties communes et le logement dont Mme [O] [F] s’est plainte à plusieurs reprises auprès de la SA DOMOFRANCE. La locataire évalue son préjudice de jouissance à la moitié du montant du loyer à compter du 8 février 2021 et jusqu’au 10 août 2025. 

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie et à la majoration, Mme [O] [F] fait valoir que la SA DOMOFRANCE devait restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés soit le 10 août 2025 et devait justifier des sommes prélevées sur le dépôt de garantie en informant la locataire ce qui n’a pas été fait. Mme [O] [F] ajoute qu’il appartient à la SA DOMOFRANCE d’apporter la preuve des sommes déduites du dépôt de garantie. 

Au soutien de sa demande subsidiaire de délais de paiement, Mme [O] [F] affirme que sa situation financière s’est stabilisée et qu’elle est en mesure d’apurer la dette locative selon un échéancier fixé par le juge. 
Le juge a autorisé la SA DOMOFRANCE à produire une note en délibéré jusqu’au 29 mai 2026 en réponse à la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie et à la majoration. 

***
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
À l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026. 
Par note en délibéré, la SA DOMOFRANCE a indiqué que l’absence de restitution du dépôt de garantie est justifiée par la dette locative au moment du départ de la locataire, dette dont elle avait pleinement connaissance. Par ailleurs, Mme [O] [F] n’a pas donné sa nouvelle adresse et ne s’est pas présentée à la convocation du commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie. La SA DOMOFRANCE produit le courrier de Mme [O] [F] dans lequel elle donne congé pour quitter les lieux, la lettre de convocation du 13 juin 2025 et l’avis d’appel de loyer des 30 juin 2025 et 31 juillet 2025. 
Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater l’abandon de la demande de la SA DOMOFRANCE relative au constat de résiliation du bail, et à l’expulsion de Mme [O] [F] en raison de son départ des lieux loués. 

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif : 
Selon les articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil précise que : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ». 

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE produit un décompte arrêté au 30 janvier 2026 faisant apparaitre un solde de 14 284,80 euros. Mme [O] [F] ne conteste pas le montant de la dette locative. 

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [O] [F] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 14 284,80 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie et la majoration : 
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

L’objet du dépôt de garantie est ainsi de garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire telle qu’elles résultent du contrat de bail, il porte par conséquent sur le non-paiement du loyer et des charges, mais également sur les dépenses qui pourraient résulter de la remise en état du logement à la fin du bail.

De plus, il appartient au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans son intégralité, à moins qu’il ne justifie que des sommes lui resteraient dues par le locataire, étant précisé que c’est au bailleur et non au preneur d'apporter la preuve des justificatifs de la somme retenue.

Ainsi, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans le délai d’un mois ou de deux mois, après déduction, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, sous peine d’une pénalité égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée au profit du locataire, passé ce délai. 

S’agissant des sommes que le bailleur peut retenir au titre du non-respect par les locataires de leurs obligations, aux termes de l'article 7 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l'espèce, “le locataire est obligé: 
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 

Durant le bail, le locataire doit ainsi payer son loyer ce qui constitue son obligation principale, mais aussi entretenir la chose louée et effectuer les réparations locatives qui s'imposent.

En l’espèce, par courrier reçu le 2 juin 2025, la SA DOMOFRANCE a été informée par Mme [O] [F] de son départ des lieux loués à la date du 10 juin 2025. Ce courrier ne mentionnant pas la nouvelle adresse de Mme [O] [F], cette dernière a été convoquée par le commissaire de justice par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2025 à l’adresse faisant objet du contrat de location. Lors du départ des lieux, Mme [O] [F] ne pouvait ignorer qu’il existait une dette locative dès lors que la SA DOMOFRANCE lui a adressé plusieurs mises en demeure de payer les loyers outre l’assignation délivrée le 13 février 2025 mentionnant une dette locative d’un montant de 9456,26 euros. Ainsi, il est pleinement justifié de l’absence de restitution du dépôt de garantie de la somme de 534,41 € eu égard à la dette locative existante au moment de l’état des lieux. 

Par conséquent, il convient de débouter Mme [O] [F] de ses demandes de restitution du dépôt de garantie et de la majoration. 

III – Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

A titre liminaire, il convient de constater que les photographies produites par la locataire ont une valeur probatoire très réduite puisqu’elles ne sont pas datées et ne permettent pas au juge d’avoir la certitude qu’elles concernent les lieux loués par Mme [F]. 

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; »

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit : 
« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (…). 
 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (…).
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il est constant que cette obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. Faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être contraint d'effectuer les travaux nécessaires, mais aussi d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. La décence est appréciée souverainement par les juges du fond. 

Mme [O] [F] sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 14 428,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait des désordres suivants : 

Concernant les parties communes : - De l’eau ruisselait du plafond et coulait le long de fissures
- inondation du parking suite au dysfonctionnement d’une des pompes de relevage 
- Le flocage du plafond, d’abord affaissé puis tombé
- des fils électriques, laissés apparents et sans protection
- disjonction du portail électrique empêchant son usage 
- local poubelles condamné au motif de la présence de vers. 
 

Concernant le logement: Un défaut d’installation du tuyau de gaz De très (trop) nombreux problèmes d’infiltrationsPrésence de nuisibles Plancher pas d’aplomb, décollement des seuils de sécurité sur l’escalierIsolation insuffisante du logement avec températures excessives 
En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé le 12 janvier 2021 que le logement délivré à Mme [O] [F] était neuf. 

Concernant les désordres relatifs au parking et au portail, Mme [O] [F] informait la bailleresse des désordres dans son courrier du 8 février 2021. Mme [O] [F] produit un article de presse du SUD OUEST du 5 décembre 2022 faisant état de dysfonctionnements majeurs du parking de la résidence des [Adresse 7] à [Localité 5] et de la colère des résidents suite à un effondrement du plafond en décembre 2021 et d’une inondation du parking en juin 2022. Mme [O] [F] produit des échanges de messages WhatsApp des résidents mentionnant les problématiques du parking. Le ruissellement de l’eau et l’inondation dans le parking ne sont pas contestés par la SA DOMOFRANCE qui fait valoir que la faute est imputable au constructeur. En effet, la SA DOMOFRANCE a adressé un courrier le 2 mars 2021 dans lequel elle indique que les dysfonctionnements relatifs aux parties communes (parking et portail) font l’objet de réserves signalées au promoteur et seront prises en charge par celui-ci dans le cadre de la garantie de parfait achèvement de l’immeuble. Par courriel en date du 27 juillet 2022, la SA DOMOFRANCE informait Mme [O] [F] de la remise en service du parking souterrain depuis le 17 juin 2022 et de la réparation du portail à venir. 

Indépendamment de la responsabilité du constructeur, la SA DOMOFRANCE est tenue de délivrer les équipements prévus par le contrat de bail. Or, il ressort des pièces versées que le parking souterrain présentait des désordres importants et rendant le stationnement dangereux pour Mme [O] [F] de sorte qu’elle était privée de la jouissance des deux places de stationnement conformément au contrat de bail du 8 février 2021 (date à laquelle elle se plaint des désordres) au mois de juin 2022 (la locataire ne renouvelle pas ses plaintes postérieurement au courriel de bailleresse). 

Concernant l’absence de local poubelle, Mme [O] [F] ne produit aucun courrier informant la SA DOMOFRANCE de cette difficulté et ne produit aucune pièce démontrant l’existence de ce dysfonctionnement, la production d’une photographie d’un mot laissé par un résidant se plaignant est insuffisante à caractériser ce désordre. Par ailleurs, aucun élément de preuve ne permet de déterminer la durée durant laquelle le local poubelle était inutilisable. 

Concernant les désordres allégués relatifs au logement ( tuyau de gaz, présence de nuisibles, plancher pas d’aplomb, décollement des seuils), Mme [O] [F] ne produit que des photographies dont la valeur probatoire est très réduite et qui ne sont corroborées par aucun autre élément de preuve. En effet, l’état des lieux de sortie réalisé le 25 juin 2025 par un commissaire de justice ne mentionne pas ces désordres, il constate uniquement que de manière globale pour les sols et les murs, il y a des traces de saleté et qu’ils sont désormais en état d’usage. Mme [O] [F] n’apporte donc pas la preuve de l’existence de ces désordres et qu’ils seraient constitutifs d’une indécence du logement loué. 

Enfin, concernant le manque d’isolation et la présence de températures excessives, les simples photographies du thermostat ne démontrent pas un manque d’isolation, les températures recensées l’ayant été pendant des périodes estivales. De même ces photographies ne sont pas corroborées par des constats établis notamment par un commissaire de justice. 

En conséquence, il convient de retenir un manquement de la SA DOMOFRANCE à son obligation de délivrer la chose louée et d’en faire jouir le locataire en ce que les désordres importants affectant le parking souterrain ont privé Mme [O] [F] de la jouissance des deux stationnements objets du contrat de bail et ce entre le 8 février 2021 et le mois de juin 2022. 

Cependant, conformément à l’article 7.1 de la loi du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Or, Mme [O] [F] a sollicité l’allocation de dommages et intérêts lors de la notification de ses conclusions le 30 septembre 2025, elle ne peut donc solliciter l’allocation de dommages et intérêts que pour une période postérieure au 30 septembre 2022, soit postérieure à la période des désordres du parking. 

En conséquence, il convient de débouter Mme [O] [F] de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur la demande de délais de paiement :
Aux termes de l’article 24 V- de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». 

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA DOMOFRANCE que Mme [O] [F] n’avait pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’elle a cessé de payer son loyer depuis le mois de février 2024 . Ainsi, Mme [O] [F] ne peut bénéficier des délais de paiement de 36 mois prévus par la loi précitée. 

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme [O] [F] produit les attestations de paiement de la CAF faisant apparaitre des ressources d’un montant de 1886,17 euros pour le mois d’avril 2026. Cette attestation mentionne la prise en charge de trois enfants et le versement d’APL permettant d’en déduire que la débitrice est locataire d’un nouveau logement. 

Si Mme [O] [F] ne justifie pas de ses charges et ne propose aucun montant de mensualité ce qui est regrettable, il ne peut être que constaté que le dette échelonnée sur 24 mois implique des mensualités qui ne peuvent être inférieures à 595,20 euros. Ce montant apparait trop important pour la débitrice qui perçoit des ressources de l’ordre de 1886,17 euros et qui a nécessairement des charges importantes liées à son logement et à la prise en charge de ses trois enfants. 

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. 

Sur les autres demandesSur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [O] [F] sera condamnée aux entiers dépens. 
Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la SA DOMOFRANCE d’une indemnité au titre des frais irrépétibles de sorte qu’il convient de rejeter la demande de la SA DOMOFRANCE. De même, la demande formée à ce titre par Mme [O] [F] sera rejetée ; 
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».
Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée. 
En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux et de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’abandon par la SA DOMOFRANCE de ses demandes relatives à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion de Mme [O] [F] ; 

CONDAMNE Mme [O] [F] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 14 284,80 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 

DEBOUTE Mme [O] [F] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de la majoration ; 

DEBOUTE Mme [O] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [O] [F] de sa demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE Mme [O] [F] aux dépens de l’instance ; 

DEBOUTE la SA DOMOFRANCE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Mme [O] [F] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
Du 08 juillet 2026


5AA


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 25/01296 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2MBJ



S.A. DOMOFRANCE

C/

[O] [F]





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 08 juillet 2026



JUGE : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,



DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE
RCS de [Localité 1] N° B 458 204 963
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DEFENDERESSE :

Madame [O] [F]
née le 04 Juillet 1988 à 
[Adresse 3],
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-33063-2025-00874 du 12/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Me Lola MICHEL (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Mai 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par actes sous seing privé en date du 12 janvier 2021, la SA DOMOFRANCE a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [F], portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 534,41 euros, outre 82,26 euros de provision sur charges locatives ainsi que sur deux places de stationnement moyennant le versement de 2,14 euros de provision sur charges. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Mme [O] [F] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4800,56 euros aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit du bail. 

Par courrier en date du 26 mai 2025 reçu par la SA DOMOFRANCE le 2 juin 2025, Mme [O] [F] a délivré congé, a quitté les lieux le 10 juin 2025 et l’état des lieux de sortie a été dressé selon procès-verbal de constat en date du 25 juin 2025. 

Se prévalant d’une absence de régularisation de la dette locative, la SA DOMOFRANCE a, par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, fait assigner Mme [O] [F] par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir obtenir l’expulsion de sa locataire suite au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et sa condamnation à lui régler la somme de 9456,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 27 novembre 2024, ainsi qu’au règlement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, outre sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code du procédure civile et aux entiers dépens. 

A la suite de l’audience du 6 mai 2025, le dossier a fait l’objet de dix renvois à la demande des parties pour échange de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 22 mai 2026. 

A l’audience de plaidoirie, dans ses dernières écritures reprises à l’oral, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée par son avocat, sollicite du juge saisi de : 

- CONDAMNER Madame [F] au paiement d’une somme de 14.284,80 € suivant décompte en date du 30 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; 
- JUGER Madame [F] prescrite en toutes ses demandes reconventionnelles antérieures au 30 septembre 2022 et ce par application de l’art. 7.1 de la loi du 6 juillet 1989 ; 
- DEBOUTER Madame [F] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ; 
- La CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code Procédure Civile.
- La CONDAMNER aux entiers dépens.

La SA DOMOFRANCE indique abandonner sa demande d’expulsion de Mme [O] [F] dès lors que cette dernière a quitté les lieux le 10 juin 2025. 

En réponse à la demande reconventionnelle de la locataire quant à la condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, la SA DOMOFRANCE fait valoir tout d’abord que la demande indemnitaire relative à la période antérieure au 30 septembre 2022 est prescrite en application de l’article 7.1 de la loi du 6 juillet 1989. Ensuite, la SA DOMOFRANCE indique que le logement donné à bail était neuf conformément à l’état des lieux d’entrée et que si la locataire s’est plainte le 8 février 2021 de certains dysfonctionnements, ces derniers n’empêchaient pas la jouissance du bien loué, les dysfonctionnements du parking et du portail dépendant des parties communes ont été résolus en juillet 2022 et la locataire n’apporte pas la preuve de ces dysfonctionnements. 
Concernant la demande de délais de paiement, la SA DOMOFRANCE s’oppose à cette demande. 

Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Mme [O] [F], régulièrement représentée, sollicite de la juridiction saisie de :

- CONDAMNER la SA de HLM à conseil d'administration DOMOFRANCE à payer à 
Madame [F] la somme de 14 428,80 € au titre du préjudice de jouissance ; 
- CONDAMNER la SA de HLM à conseil d'administration DOMOFRANCE à verser à Madame [F] la somme de 534,41 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ; 
- DIRE que le dépôt de garantie sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, soit 53,44€ par mois à compter du 10 aout 2025, et ce jusqu’au remboursement intégral du dépôt de garantie ;
- RESERVER les dépens. 
- A titre subsidiaire, ACCORDER des délais de paiement à Mme [O] [F] ; 

Mme [O] [F] ne conteste pas le montant de la dette locative mais explique avoir été contrainte de stopper le paiement du loyer au regard des désordres affectant le logement loué et les parties communes de la résidence. 

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Mme [O] [F] fait valoir que la SA DOMOFRANCE a manqué à ses obligations contractuelles et légales en tant que bailleur en ne délivrant pas un logement décent eu égard aux nombreux dysfonctionnements touchant les parties communes et le logement dont Mme [O] [F] s’est plainte à plusieurs reprises auprès de la SA DOMOFRANCE. La locataire évalue son préjudice de jouissance à la moitié du montant du loyer à compter du 8 février 2021 et jusqu’au 10 août 2025. 

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie et à la majoration, Mme [O] [F] fait valoir que la SA DOMOFRANCE devait restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés soit le 10 août 2025 et devait justifier des sommes prélevées sur le dépôt de garantie en informant la locataire ce qui n’a pas été fait. Mme [O] [F] ajoute qu’il appartient à la SA DOMOFRANCE d’apporter la preuve des sommes déduites du dépôt de garantie. 

Au soutien de sa demande subsidiaire de délais de paiement, Mme [O] [F] affirme que sa situation financière s’est stabilisée et qu’elle est en mesure d’apurer la dette locative selon un échéancier fixé par le juge. 
Le juge a autorisé la SA DOMOFRANCE à produire une note en délibéré jusqu’au 29 mai 2026 en réponse à la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie et à la majoration. 

***
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
À l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026. 
Par note en délibéré, la SA DOMOFRANCE a indiqué que l’absence de restitution du dépôt de garantie est justifiée par la dette locative au moment du départ de la locataire, dette dont elle avait pleinement connaissance. Par ailleurs, Mme [O] [F] n’a pas donné sa nouvelle adresse et ne s’est pas présentée à la convocation du commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie. La SA DOMOFRANCE produit le courrier de Mme [O] [F] dans lequel elle donne congé pour quitter les lieux, la lettre de convocation du 13 juin 2025 et l’avis d’appel de loyer des 30 juin 2025 et 31 juillet 2025. 
Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater l’abandon de la demande de la SA DOMOFRANCE relative au constat de résiliation du bail, et à l’expulsion de Mme [O] [F] en raison de son départ des lieux loués. 

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif : 
Selon les articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil précise que : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ». 

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE produit un décompte arrêté au 30 janvier 2026 faisant apparaitre un solde de 14 284,80 euros. Mme [O] [F] ne conteste pas le montant de la dette locative. 

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [O] [F] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 14 284,80 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie et la majoration : 
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

L’objet du dépôt de garantie est ainsi de garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire telle qu’elles résultent du contrat de bail, il porte par conséquent sur le non-paiement du loyer et des charges, mais également sur les dépenses qui pourraient résulter de la remise en état du logement à la fin du bail.

De plus, il appartient au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans son intégralité, à moins qu’il ne justifie que des sommes lui resteraient dues par le locataire, étant précisé que c’est au bailleur et non au preneur d'apporter la preuve des justificatifs de la somme retenue.

Ainsi, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans le délai d’un mois ou de deux mois, après déduction, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, sous peine d’une pénalité égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée au profit du locataire, passé ce délai. 

S’agissant des sommes que le bailleur peut retenir au titre du non-respect par les locataires de leurs obligations, aux termes de l'article 7 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l'espèce, “le locataire est obligé: 
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 

Durant le bail, le locataire doit ainsi payer son loyer ce qui constitue son obligation principale, mais aussi entretenir la chose louée et effectuer les réparations locatives qui s'imposent.

En l’espèce, par courrier reçu le 2 juin 2025, la SA DOMOFRANCE a été informée par Mme [O] [F] de son départ des lieux loués à la date du 10 juin 2025. Ce courrier ne mentionnant pas la nouvelle adresse de Mme [O] [F], cette dernière a été convoquée par le commissaire de justice par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2025 à l’adresse faisant objet du contrat de location. Lors du départ des lieux, Mme [O] [F] ne pouvait ignorer qu’il existait une dette locative dès lors que la SA DOMOFRANCE lui a adressé plusieurs mises en demeure de payer les loyers outre l’assignation délivrée le 13 février 2025 mentionnant une dette locative d’un montant de 9456,26 euros. Ainsi, il est pleinement justifié de l’absence de restitution du dépôt de garantie de la somme de 534,41 € eu égard à la dette locative existante au moment de l’état des lieux. 

Par conséquent, il convient de débouter Mme [O] [F] de ses demandes de restitution du dépôt de garantie et de la majoration. 

III – Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

A titre liminaire, il convient de constater que les photographies produites par la locataire ont une valeur probatoire très réduite puisqu’elles ne sont pas datées et ne permettent pas au juge d’avoir la certitude qu’elles concernent les lieux loués par Mme [F]. 

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; »

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit : 
« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (…). 
 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (…).
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il est constant que cette obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. Faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être contraint d'effectuer les travaux nécessaires, mais aussi d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. La décence est appréciée souverainement par les juges du fond. 

Mme [O] [F] sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 14 428,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance du fait des désordres suivants : 

Concernant les parties communes : - De l’eau ruisselait du plafond et coulait le long de fissures
- inondation du parking suite au dysfonctionnement d’une des pompes de relevage 
- Le flocage du plafond, d’abord affaissé puis tombé
- des fils électriques, laissés apparents et sans protection
- disjonction du portail électrique empêchant son usage 
- local poubelles condamné au motif de la présence de vers. 
 

Concernant le logement: Un défaut d’installation du tuyau de gaz De très (trop) nombreux problèmes d’infiltrationsPrésence de nuisibles Plancher pas d’aplomb, décollement des seuils de sécurité sur l’escalierIsolation insuffisante du logement avec températures excessives 
En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé le 12 janvier 2021 que le logement délivré à Mme [O] [F] était neuf. 

Concernant les désordres relatifs au parking et au portail, Mme [O] [F] informait la bailleresse des désordres dans son courrier du 8 février 2021. Mme [O] [F] produit un article de presse du SUD OUEST du 5 décembre 2022 faisant état de dysfonctionnements majeurs du parking de la résidence des [Adresse 7] à [Localité 5] et de la colère des résidents suite à un effondrement du plafond en décembre 2021 et d’une inondation du parking en juin 2022. Mme [O] [F] produit des échanges de messages WhatsApp des résidents mentionnant les problématiques du parking. Le ruissellement de l’eau et l’inondation dans le parking ne sont pas contestés par la SA DOMOFRANCE qui fait valoir que la faute est imputable au constructeur. En effet, la SA DOMOFRANCE a adressé un courrier le 2 mars 2021 dans lequel elle indique que les dysfonctionnements relatifs aux parties communes (parking et portail) font l’objet de réserves signalées au promoteur et seront prises en charge par celui-ci dans le cadre de la garantie de parfait achèvement de l’immeuble. Par courriel en date du 27 juillet 2022, la SA DOMOFRANCE informait Mme [O] [F] de la remise en service du parking souterrain depuis le 17 juin 2022 et de la réparation du portail à venir. 

Indépendamment de la responsabilité du constructeur, la SA DOMOFRANCE est tenue de délivrer les équipements prévus par le contrat de bail. Or, il ressort des pièces versées que le parking souterrain présentait des désordres importants et rendant le stationnement dangereux pour Mme [O] [F] de sorte qu’elle était privée de la jouissance des deux places de stationnement conformément au contrat de bail du 8 février 2021 (date à laquelle elle se plaint des désordres) au mois de juin 2022 (la locataire ne renouvelle pas ses plaintes postérieurement au courriel de bailleresse). 

Concernant l’absence de local poubelle, Mme [O] [F] ne produit aucun courrier informant la SA DOMOFRANCE de cette difficulté et ne produit aucune pièce démontrant l’existence de ce dysfonctionnement, la production d’une photographie d’un mot laissé par un résidant se plaignant est insuffisante à caractériser ce désordre. Par ailleurs, aucun élément de preuve ne permet de déterminer la durée durant laquelle le local poubelle était inutilisable. 

Concernant les désordres allégués relatifs au logement ( tuyau de gaz, présence de nuisibles, plancher pas d’aplomb, décollement des seuils), Mme [O] [F] ne produit que des photographies dont la valeur probatoire est très réduite et qui ne sont corroborées par aucun autre élément de preuve. En effet, l’état des lieux de sortie réalisé le 25 juin 2025 par un commissaire de justice ne mentionne pas ces désordres, il constate uniquement que de manière globale pour les sols et les murs, il y a des traces de saleté et qu’ils sont désormais en état d’usage. Mme [O] [F] n’apporte donc pas la preuve de l’existence de ces désordres et qu’ils seraient constitutifs d’une indécence du logement loué. 

Enfin, concernant le manque d’isolation et la présence de températures excessives, les simples photographies du thermostat ne démontrent pas un manque d’isolation, les températures recensées l’ayant été pendant des périodes estivales. De même ces photographies ne sont pas corroborées par des constats établis notamment par un commissaire de justice. 

En conséquence, il convient de retenir un manquement de la SA DOMOFRANCE à son obligation de délivrer la chose louée et d’en faire jouir le locataire en ce que les désordres importants affectant le parking souterrain ont privé Mme [O] [F] de la jouissance des deux stationnements objets du contrat de bail et ce entre le 8 février 2021 et le mois de juin 2022. 

Cependant, conformément à l’article 7.1 de la loi du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Or, Mme [O] [F] a sollicité l’allocation de dommages et intérêts lors de la notification de ses conclusions le 30 septembre 2025, elle ne peut donc solliciter l’allocation de dommages et intérêts que pour une période postérieure au 30 septembre 2022, soit postérieure à la période des désordres du parking. 

En conséquence, il convient de débouter Mme [O] [F] de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur la demande de délais de paiement :
Aux termes de l’article 24 V- de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». 

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA DOMOFRANCE que Mme [O] [F] n’avait pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’elle a cessé de payer son loyer depuis le mois de février 2024 . Ainsi, Mme [O] [F] ne peut bénéficier des délais de paiement de 36 mois prévus par la loi précitée. 

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme [O] [F] produit les attestations de paiement de la CAF faisant apparaitre des ressources d’un montant de 1886,17 euros pour le mois d’avril 2026. Cette attestation mentionne la prise en charge de trois enfants et le versement d’APL permettant d’en déduire que la débitrice est locataire d’un nouveau logement. 

Si Mme [O] [F] ne justifie pas de ses charges et ne propose aucun montant de mensualité ce qui est regrettable, il ne peut être que constaté que le dette échelonnée sur 24 mois implique des mensualités qui ne peuvent être inférieures à 595,20 euros. Ce montant apparait trop important pour la débitrice qui perçoit des ressources de l’ordre de 1886,17 euros et qui a nécessairement des charges importantes liées à son logement et à la prise en charge de ses trois enfants. 

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. 

Sur les autres demandesSur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [O] [F] sera condamnée aux entiers dépens. 
Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la SA DOMOFRANCE d’une indemnité au titre des frais irrépétibles de sorte qu’il convient de rejeter la demande de la SA DOMOFRANCE. De même, la demande formée à ce titre par Mme [O] [F] sera rejetée ; 
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».
Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée. 
En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux et de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’abandon par la SA DOMOFRANCE de ses demandes relatives à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion de Mme [O] [F] ; 

CONDAMNE Mme [O] [F] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 14 284,80 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 

DEBOUTE Mme [O] [F] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de la majoration ; 

DEBOUTE Mme [O] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [O] [F] de sa demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE Mme [O] [F] aux dépens de l’instance ; 

DEBOUTE la SA DOMOFRANCE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Mme [O] [F] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T13:32:40.558Z.