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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, TPX POI JCP FOND, 9 juin 2026, n° 25/00710

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [Z] a donné à bail à Mme [W] [X] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] par contrat du 19 août 2024, moyennant un loyer mensuel de 1985€.

Un commandement de payer les loyers portant sur un arriéré locatif de 5955€ a été délivré à Mme [W] [X] le 31 mars 2025.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er avril 2025.

Devant l’absence de régularisation, M. [J] [Z], par acte du 2 juin 2025, a fait assigner Mme [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la locataire à son obligation essentielle de paiement du loyer ;L’expulsion de Mme [W] [X] et de tous occupants des lieux de son chef ; La condamnation de Mme [W] [X] à lui payer la somme de 9925€ en recouvrement des loyers impayés, sauf à parfaire, augmentée des intérêts de droit à compter du 31 mars 2025, en tout état de cause tous les loyers impayés jusqu’au jour du jugement à intervenir ;La condamnation de Mme [W] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 1985€ majorée de 10%, à compter du jour du jugement et jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation de Mme [W] [X] à lui payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Après un renvoi à la demande de Mme [X], l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2026.

M. [J] [Z], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 25.805€ au jour de l’audience, échéance d’avril 2026 incluse. A l’appui de sa demande de résiliation judiciaire du bail, sur le fondement de l’article 1224 du code civil, il expose que Mme [X] reconnait elle-même avoir cessé de payer les loyers à compter de janvier 2025 et ce jusqu’à février 2026. Or, une dette locative d’un tel montant – non contesté – courant sur une période particulièrement longue, constitue à elle seule une inexécution suffisamment grave et persistante de l’obligation essentielle du preneur, justifiant la résiliation judiciaire du bail. Il s’oppose à son maintien dans les lieux et à sa demande de délais de paiement, faisant valoir que la reprise tardive des paiements, après plus d’une année d’impayés, ne purge pas rétroactivement la gravité du manquement contractuel déjà consommé, la dette demeurant considérable, et que lui-même connait des difficultés financières car il a été mis en demeure par la Banque Populaire de régler les échéances impayées du crédit immobilier relatif au bien litigieux. S’agissant du défaut de délivrance conforme ou de l’indécence du logement allégué en défense, M. [J] [Z] considère que les anomalies électriques relevées par le diagnostic produit par Mme [W] [X], dont il n’a au demeurant jamais été informé, n'établissent pas à elles seules une indécence rendant le bien impropre à sa destination et justifiant une réduction du loyer ou une exception d’inexécution de paiement des loyers par la locataire. Enfin, concernant la demande reconventionnelle en paiement au titre du préjudice moral subi, M. [J] [Z] estime qu’elle est irrecevable pour défaut de lien suffisant avec le litige et qu’en tout état de cause Mme [X] ne démontre pas que les actes de tiers dont elle se plaint seraient imputables personnellement au bailleur.

Mme [W] [X] comparait assistée de son conseil. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :
Débouter M. [Z] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;Prononcer la continuité du bail conclu entre les parties du fait de la reprise du paiement des loyers, son maintien dans les lieux et des délais de paiement sur 36 mois (demande reprise oralement) ;Fixer le montant de la dette locative à la somme de 25805€ à la date de l’audience ;Débouter M. [Z] de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [Z] à lui régler la somme de 5000€ forfaitaire au titre du préjudice moral qu’il lui a causé ;Condamner M. [Z] à lui régler la somme de 2382€ au titre de la réduction du loyer pour défaut de délivrance du logement mis en location en bon état d’utilisation.
Mme [W] [X] expose, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qu’il ressort du diagnostic établi par la société BRG DIAG le 15 juillet 2024, que l’état des installations électriques du logement présentent des anomalies multiples connues du bailleur et qui n’ont jamais fait l’objet de réparation. Elle estime qu’elle et ses enfants étaient exposés à un risque important d’électrocution, ce qui justifie une réduction de 15% du loyer outre des dommages et intérêts à hauteur de 5000€. Elle justifie sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral également par le harcèlement et le dénigrement dont elle a été l’objet suite au comportement du bailleur qui a contacté l’émission de [O] [C] pour relater la situation d’impayés, rendue publique. Elle souligne avoir connu des difficultés financières mais avoir repris le paiement du loyer depuis trois mois, de sorte qu’elle sollicite son maintien dans les lieux, outre des délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 1er avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. 

Il doit par ailleurs être considéré qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, dans la mesure où un diagnostic social et financier est parvenu au greffe de la juridiction antérieurement à l’audience, lequel est daté du 7 novembre 2025, soit bien plus de six semaines avant l’audience (étant précisé que Mme [X] ne s’est pas présentée aux différents rendez-vous proposés par les services de la Préfecture). 

L'action doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles 1217 et 1224 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, M. [J] [Z] sollicite la résiliation judiciaire du bail conclu avec Mme [W] [X] eu égard à l’importance des impayés de loyers par la locataire.

Il ressort du décompte locatif versé au débat par M. [J] [Z] que les impayés locatifs sont apparus peu après la prise à bail, en l’occurrence dès l’échéance de janvier 2025 (le bail ayant été conclu le 19 août 2024). A compter de cette date, Mme [W] [X] n’a versé aucun loyer à M. [J] [Z] durant une année entière, la reprise du paiement du loyer par la locataire datant du 17 février 2026, ce que cette dernière ne conteste aucunement. Le bailleur a ainsi fait délivrer un commandement de payer portant sur un montant de 2955€ à Mme [X] le 31 mars 2025, dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti, ni par la suite. Si Mme [X] explique les impayés par des considérations d’ordre financier, exposant que sa société d’agent immobilier de luxe a été mise en redressement judiciaire par jugement du tribunal des activités économiques de Versailles du 4 mars 2025, dont elle produit la copie, pour autant il doit être considéré que l’absence totale de règlement des loyers, alors qu’il s’agit de l’obligation essentielle du locataire, par sa persistance durant plus d’une année, et par le montant de l’arriéré locatif qu’elle a généré (en l’occurrence, 25805€ au jour de l’audience) est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à compter du présent jugement, et ce malgré la reprise des paiements depuis trois mois. Par conséquent, l’expulsion de la défenderesse dans un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux sera autorisée à défaut de départ volontaire des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.




Sur les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [J] [Z] produit un décompte démontrant que Mme [W] [X] reste devoir la somme de 25805€ au jour de l’audience, échéance d’avril 2026 incluse.

Mme [W] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Mme [W] [X] sera condamnée à verser à M. [J] [Z] la somme de 25805€, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, du 1er mai 2026, jusqu'à la libération des lieux. L'indemnité d'occupation, laquelle trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, est destinée à réparer le préjudice réel que subit le bailleur et est appréciée notamment en fonction de la valeur locative des lieux, des charges et du dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien. En l’espèce, le bailleur ne rapporte aucun élément pour étayer le préjudice réel subi au-delà de la perte des loyers, de sorte que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme correspondant aux loyers et charges actualisés, soit 1985€.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [W] [X]

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [W] [X] fait valoir un préjudice moral qui résulterait à la fois du harcèlement dont elle a fait l’objet suite à la médiatisation du litige par la fille de son bailleur auprès de l’émission de [O] [C], et à la fois du risque d’électrocution mortelle auquel elle et ses enfants ont été exposés compte tenu des irrégularités relevées dans le diagnostic établi par la société BRG DIAG.

S’agissant du harcèlement dont Mme [W] [X] allègue, s’il est incontestable, au vu des pièces produites (dépôt de plainte, copies d’écran de commentaires humiliants à son sujet et au sujet de son activité professionnelle, etc.), que la médiatisation de la situation conflictuelle qui l’oppose au bailleur par la fille de ce dernier a eu des répercussions néfastes sur sa situation personnelle et a pu contribuer à dégrader l’image de sa société, pour autant, force est de constater que la demande reconventionnelle en indemnisation à ce titre ne se rattache pas aux prétentions originaires de M. [J] [Z] par un lien suffisant au sens de l’article 70 du Code de procédure civile. Cette demande indemnitaire sera donc à examiner dans le cadre d’un autre litige, le cas échéant éventuellement devant une juridiction pénale. 
Concernant le préjudice moral qui résulterait du risque d’électrocution mortelle auquel Mme [X] et sa famille ont été exposés, il n’est pas suffisamment caractérisé, en ce que le rapport établi par la société BRG DIAG ne fait pas état d’un risque mortel, et qu’en tout état de cause, aucun élément produit ne permet de justifier d’un préjudice moral en lien avec ce risque allégué. 

En conséquence, Mme [W] [X] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la réduction du loyer

Conformément aux articles 1719 2° du code civil et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d'entretien normal des lieux loués. 

En outre et plus généralement, en application de l’article 6 al. 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et répondant à un niveau de performance minimal. Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Enfin, aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux (…).

En l’espèce, Mme [W] [X] sollicite la condamnation de M. [J] [Z] à lui payer la somme de 2382€ correspond à une réduction de 15% de la somme des loyers réglés par elle à ce jour, au motif que le logement présente des anomalies au niveau des installations électriques, qui l’ont exposée ainsi que ses enfants à un risque d’électrocution sans que le bailleur n’ait tenté de remédier à la situation. 

Elle produit à ce titre un rapport d’expertise de l’entreprise BRG DIAG (en l’occurrence, un diagnostic de performance énergétique) en date du 15 juillet 2024, lequel fait effectivement état d’un certain nombre d’anomalies au niveau des installations d’électricité, et fait recommandation au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les danger(s) qu’elle(s) présente(nt). 

Les désordres relevés présentent bien un certain danger pour la sécurité physique ou la santé des résidents et c’est effectivement bien au bailleur d’y remédier. Cependant, d’une part, Mme [W] [X] ne démontre pas avoir mis en demeure ni même alerté le propriétaire au sujet de ces anomalies, de sorte qu’il n’est pas établi que M. [J] [Z] en avait connaissance et qu’il aurait pu y remédier. D’autre part, la locataire sollicite une réduction du loyer sans pour autant demander en parallèle au juge d’ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité, de sorte qu’elle ne saurait prétendre à l’application des dispositions de l’article 20-1 précité.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter Mme [W] [X] de sa demande en paiement au titre de la réduction du loyer.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [W] [X] sollicite des délais de paiement pour régler l’arriéré locatif.

Elle expose avoir connu des difficultés financières compte tenu de la crise professionnelle qu’a traversé la société dont elle est gérante, placée en redressement judiciaire le 4 mars 2025. Son activité financière reprend désormais de façon positive mais avec des charges qui demeurent importantes. Elle produit à ce titre notamment son avis d’imposition établi en 2025 sur les revenus de 2024, faisant état d’un revenu mensuel brut global de 2387€, ainsi qu’une récente attestation de son expert-comptable qui indique que la rémunération mensuelle moyenne de la gérante au titre de l’année 2026 a été fixée à 6000€ aux termes de la décision de l’associée unique du 2 janvier 2026. Mme [W] [X] a par ailleurs deux enfants à charge. 

M. [J] [Z] s’oppose à la demande de délais de paiement, faisant valoir ses propres difficultés financières. Il verse ce-faisant aux débats une mise en demeure qui lui a été adressée par la Banque Populaire le 26 février 2026 pour le paiement de la somme totale de 22.327,10€ correspondant à plusieurs échéances de crédit impayées. Toutefois, M. [Z] ne démontre pas que ces échéances impayées correspondent au crédit immobilier lié au bien litigieux et qu’elles résultent de l’absence de revenus locatifs durant la période de cessation de paiement des loyers par Mme [X]. Il ne produit en outre aucun élément complémentaire relatif à sa situation financière. Ainsi, il ne rapporte pas la preuve d’une urgence à obtenir le règlement des sommes dues par la débitrice.

Par conséquent, eu égard à la situation de Mme [W] [X] et en considération des besoins du créancier, non démontrés, des délais de paiement seront accordés à cette dernière sur 24 mois, délai maximal prévu par le texte précité.







Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [W] [X], partie perdante au principal, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [J] [Z] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [W] [X] à lui verser une somme de 1000€ sur le fondement de ce texte.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 août 2024 entre M. [J] [Z] et Mme [W] [X] pour défaut de paiement régulier des loyers par la locataire, à compter du présent jugement ;

ORDONNE à Mme [W] [X] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [W] [X] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à M. [J] [Z] la somme de 25.805€ au titre de l’arriéré locatif dû au 7 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, à parfaire avec les loyers échus impayés entre cette date et le jour du jugement ;

AUTORISE Mme [W] [X] à s’acquitter de cette somme dans les conditions suivantes :

- elle devra régler 23 échéances de 1075€ par mois au plus tard le 10 de chaque mois (la première le 10 du mois suivant la signification du présent jugement) ;

- à l’issue de cet échéancier, elle versera une dernière mensualité représentant le solde de sa dette ;

DIT que toute échéance restée impayée, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à M. [J] [Z], à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 1985€ par mois ;

DEBOUTE Mme [W] [X] de sa demande en paiement au titre du préjudice moral ;

DBEOUTE Mme [W] [X] de sa demande en paiement au titre de la réduction de loyer ;

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à M. [J] [Z] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [W] [X] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


La Greffière La juge
Texte intégral
N° de minute : 

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY
TPX POI JCP FOND

 

JUGEMENT RENDU LE 09 Juin 2026

 

 N° RG 25/00710 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIH6




DEMANDEUR :

M. [J] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Lénaïg RICKAUER, avocat au barreau de VERSAILLES
 


DEFENDEUR :


Mme [W] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Youssra MARZOUK, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Hélène COSTE



Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Hélène COSTE, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.


Copie exécutoire à : Me RICKAUER
Copie certifiée conforme à l’original à :Me [T]
délivrée(s) le :




EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [Z] a donné à bail à Mme [W] [X] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] par contrat du 19 août 2024, moyennant un loyer mensuel de 1985€.

Un commandement de payer les loyers portant sur un arriéré locatif de 5955€ a été délivré à Mme [W] [X] le 31 mars 2025.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er avril 2025.

Devant l’absence de régularisation, M. [J] [Z], par acte du 2 juin 2025, a fait assigner Mme [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la locataire à son obligation essentielle de paiement du loyer ;L’expulsion de Mme [W] [X] et de tous occupants des lieux de son chef ; La condamnation de Mme [W] [X] à lui payer la somme de 9925€ en recouvrement des loyers impayés, sauf à parfaire, augmentée des intérêts de droit à compter du 31 mars 2025, en tout état de cause tous les loyers impayés jusqu’au jour du jugement à intervenir ;La condamnation de Mme [W] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 1985€ majorée de 10%, à compter du jour du jugement et jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation de Mme [W] [X] à lui payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Après un renvoi à la demande de Mme [X], l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2026.

M. [J] [Z], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 25.805€ au jour de l’audience, échéance d’avril 2026 incluse. A l’appui de sa demande de résiliation judiciaire du bail, sur le fondement de l’article 1224 du code civil, il expose que Mme [X] reconnait elle-même avoir cessé de payer les loyers à compter de janvier 2025 et ce jusqu’à février 2026. Or, une dette locative d’un tel montant – non contesté – courant sur une période particulièrement longue, constitue à elle seule une inexécution suffisamment grave et persistante de l’obligation essentielle du preneur, justifiant la résiliation judiciaire du bail. Il s’oppose à son maintien dans les lieux et à sa demande de délais de paiement, faisant valoir que la reprise tardive des paiements, après plus d’une année d’impayés, ne purge pas rétroactivement la gravité du manquement contractuel déjà consommé, la dette demeurant considérable, et que lui-même connait des difficultés financières car il a été mis en demeure par la Banque Populaire de régler les échéances impayées du crédit immobilier relatif au bien litigieux. S’agissant du défaut de délivrance conforme ou de l’indécence du logement allégué en défense, M. [J] [Z] considère que les anomalies électriques relevées par le diagnostic produit par Mme [W] [X], dont il n’a au demeurant jamais été informé, n'établissent pas à elles seules une indécence rendant le bien impropre à sa destination et justifiant une réduction du loyer ou une exception d’inexécution de paiement des loyers par la locataire. Enfin, concernant la demande reconventionnelle en paiement au titre du préjudice moral subi, M. [J] [Z] estime qu’elle est irrecevable pour défaut de lien suffisant avec le litige et qu’en tout état de cause Mme [X] ne démontre pas que les actes de tiers dont elle se plaint seraient imputables personnellement au bailleur.

Mme [W] [X] comparait assistée de son conseil. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :
Débouter M. [Z] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;Prononcer la continuité du bail conclu entre les parties du fait de la reprise du paiement des loyers, son maintien dans les lieux et des délais de paiement sur 36 mois (demande reprise oralement) ;Fixer le montant de la dette locative à la somme de 25805€ à la date de l’audience ;Débouter M. [Z] de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [Z] à lui régler la somme de 5000€ forfaitaire au titre du préjudice moral qu’il lui a causé ;Condamner M. [Z] à lui régler la somme de 2382€ au titre de la réduction du loyer pour défaut de délivrance du logement mis en location en bon état d’utilisation.
Mme [W] [X] expose, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qu’il ressort du diagnostic établi par la société BRG DIAG le 15 juillet 2024, que l’état des installations électriques du logement présentent des anomalies multiples connues du bailleur et qui n’ont jamais fait l’objet de réparation. Elle estime qu’elle et ses enfants étaient exposés à un risque important d’électrocution, ce qui justifie une réduction de 15% du loyer outre des dommages et intérêts à hauteur de 5000€. Elle justifie sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral également par le harcèlement et le dénigrement dont elle a été l’objet suite au comportement du bailleur qui a contacté l’émission de [O] [C] pour relater la situation d’impayés, rendue publique. Elle souligne avoir connu des difficultés financières mais avoir repris le paiement du loyer depuis trois mois, de sorte qu’elle sollicite son maintien dans les lieux, outre des délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 1er avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. 

Il doit par ailleurs être considéré qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, dans la mesure où un diagnostic social et financier est parvenu au greffe de la juridiction antérieurement à l’audience, lequel est daté du 7 novembre 2025, soit bien plus de six semaines avant l’audience (étant précisé que Mme [X] ne s’est pas présentée aux différents rendez-vous proposés par les services de la Préfecture). 

L'action doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles 1217 et 1224 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, M. [J] [Z] sollicite la résiliation judiciaire du bail conclu avec Mme [W] [X] eu égard à l’importance des impayés de loyers par la locataire.

Il ressort du décompte locatif versé au débat par M. [J] [Z] que les impayés locatifs sont apparus peu après la prise à bail, en l’occurrence dès l’échéance de janvier 2025 (le bail ayant été conclu le 19 août 2024). A compter de cette date, Mme [W] [X] n’a versé aucun loyer à M. [J] [Z] durant une année entière, la reprise du paiement du loyer par la locataire datant du 17 février 2026, ce que cette dernière ne conteste aucunement. Le bailleur a ainsi fait délivrer un commandement de payer portant sur un montant de 2955€ à Mme [X] le 31 mars 2025, dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti, ni par la suite. Si Mme [X] explique les impayés par des considérations d’ordre financier, exposant que sa société d’agent immobilier de luxe a été mise en redressement judiciaire par jugement du tribunal des activités économiques de Versailles du 4 mars 2025, dont elle produit la copie, pour autant il doit être considéré que l’absence totale de règlement des loyers, alors qu’il s’agit de l’obligation essentielle du locataire, par sa persistance durant plus d’une année, et par le montant de l’arriéré locatif qu’elle a généré (en l’occurrence, 25805€ au jour de l’audience) est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à compter du présent jugement, et ce malgré la reprise des paiements depuis trois mois. Par conséquent, l’expulsion de la défenderesse dans un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux sera autorisée à défaut de départ volontaire des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.




Sur les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [J] [Z] produit un décompte démontrant que Mme [W] [X] reste devoir la somme de 25805€ au jour de l’audience, échéance d’avril 2026 incluse.

Mme [W] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Mme [W] [X] sera condamnée à verser à M. [J] [Z] la somme de 25805€, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, du 1er mai 2026, jusqu'à la libération des lieux. L'indemnité d'occupation, laquelle trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, est destinée à réparer le préjudice réel que subit le bailleur et est appréciée notamment en fonction de la valeur locative des lieux, des charges et du dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien. En l’espèce, le bailleur ne rapporte aucun élément pour étayer le préjudice réel subi au-delà de la perte des loyers, de sorte que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme correspondant aux loyers et charges actualisés, soit 1985€.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [W] [X]

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [W] [X] fait valoir un préjudice moral qui résulterait à la fois du harcèlement dont elle a fait l’objet suite à la médiatisation du litige par la fille de son bailleur auprès de l’émission de [O] [C], et à la fois du risque d’électrocution mortelle auquel elle et ses enfants ont été exposés compte tenu des irrégularités relevées dans le diagnostic établi par la société BRG DIAG.

S’agissant du harcèlement dont Mme [W] [X] allègue, s’il est incontestable, au vu des pièces produites (dépôt de plainte, copies d’écran de commentaires humiliants à son sujet et au sujet de son activité professionnelle, etc.), que la médiatisation de la situation conflictuelle qui l’oppose au bailleur par la fille de ce dernier a eu des répercussions néfastes sur sa situation personnelle et a pu contribuer à dégrader l’image de sa société, pour autant, force est de constater que la demande reconventionnelle en indemnisation à ce titre ne se rattache pas aux prétentions originaires de M. [J] [Z] par un lien suffisant au sens de l’article 70 du Code de procédure civile. Cette demande indemnitaire sera donc à examiner dans le cadre d’un autre litige, le cas échéant éventuellement devant une juridiction pénale. 
Concernant le préjudice moral qui résulterait du risque d’électrocution mortelle auquel Mme [X] et sa famille ont été exposés, il n’est pas suffisamment caractérisé, en ce que le rapport établi par la société BRG DIAG ne fait pas état d’un risque mortel, et qu’en tout état de cause, aucun élément produit ne permet de justifier d’un préjudice moral en lien avec ce risque allégué. 

En conséquence, Mme [W] [X] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la réduction du loyer

Conformément aux articles 1719 2° du code civil et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d'entretien normal des lieux loués. 

En outre et plus généralement, en application de l’article 6 al. 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et répondant à un niveau de performance minimal. Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Enfin, aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux (…).

En l’espèce, Mme [W] [X] sollicite la condamnation de M. [J] [Z] à lui payer la somme de 2382€ correspond à une réduction de 15% de la somme des loyers réglés par elle à ce jour, au motif que le logement présente des anomalies au niveau des installations électriques, qui l’ont exposée ainsi que ses enfants à un risque d’électrocution sans que le bailleur n’ait tenté de remédier à la situation. 

Elle produit à ce titre un rapport d’expertise de l’entreprise BRG DIAG (en l’occurrence, un diagnostic de performance énergétique) en date du 15 juillet 2024, lequel fait effectivement état d’un certain nombre d’anomalies au niveau des installations d’électricité, et fait recommandation au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les danger(s) qu’elle(s) présente(nt). 

Les désordres relevés présentent bien un certain danger pour la sécurité physique ou la santé des résidents et c’est effectivement bien au bailleur d’y remédier. Cependant, d’une part, Mme [W] [X] ne démontre pas avoir mis en demeure ni même alerté le propriétaire au sujet de ces anomalies, de sorte qu’il n’est pas établi que M. [J] [Z] en avait connaissance et qu’il aurait pu y remédier. D’autre part, la locataire sollicite une réduction du loyer sans pour autant demander en parallèle au juge d’ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité, de sorte qu’elle ne saurait prétendre à l’application des dispositions de l’article 20-1 précité.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter Mme [W] [X] de sa demande en paiement au titre de la réduction du loyer.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [W] [X] sollicite des délais de paiement pour régler l’arriéré locatif.

Elle expose avoir connu des difficultés financières compte tenu de la crise professionnelle qu’a traversé la société dont elle est gérante, placée en redressement judiciaire le 4 mars 2025. Son activité financière reprend désormais de façon positive mais avec des charges qui demeurent importantes. Elle produit à ce titre notamment son avis d’imposition établi en 2025 sur les revenus de 2024, faisant état d’un revenu mensuel brut global de 2387€, ainsi qu’une récente attestation de son expert-comptable qui indique que la rémunération mensuelle moyenne de la gérante au titre de l’année 2026 a été fixée à 6000€ aux termes de la décision de l’associée unique du 2 janvier 2026. Mme [W] [X] a par ailleurs deux enfants à charge. 

M. [J] [Z] s’oppose à la demande de délais de paiement, faisant valoir ses propres difficultés financières. Il verse ce-faisant aux débats une mise en demeure qui lui a été adressée par la Banque Populaire le 26 février 2026 pour le paiement de la somme totale de 22.327,10€ correspondant à plusieurs échéances de crédit impayées. Toutefois, M. [Z] ne démontre pas que ces échéances impayées correspondent au crédit immobilier lié au bien litigieux et qu’elles résultent de l’absence de revenus locatifs durant la période de cessation de paiement des loyers par Mme [X]. Il ne produit en outre aucun élément complémentaire relatif à sa situation financière. Ainsi, il ne rapporte pas la preuve d’une urgence à obtenir le règlement des sommes dues par la débitrice.

Par conséquent, eu égard à la situation de Mme [W] [X] et en considération des besoins du créancier, non démontrés, des délais de paiement seront accordés à cette dernière sur 24 mois, délai maximal prévu par le texte précité.







Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [W] [X], partie perdante au principal, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [J] [Z] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [W] [X] à lui verser une somme de 1000€ sur le fondement de ce texte. 

 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 août 2024 entre M. [J] [Z] et Mme [W] [X] pour défaut de paiement régulier des loyers par la locataire, à compter du présent jugement ;

ORDONNE à Mme [W] [X] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [W] [X] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à M. [J] [Z] la somme de 25.805€ au titre de l’arriéré locatif dû au 7 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, à parfaire avec les loyers échus impayés entre cette date et le jour du jugement ;

AUTORISE Mme [W] [X] à s’acquitter de cette somme dans les conditions suivantes :

- elle devra régler 23 échéances de 1075€ par mois au plus tard le 10 de chaque mois (la première le 10 du mois suivant la signification du présent jugement) ;

- à l’issue de cet échéancier, elle versera une dernière mensualité représentant le solde de sa dette ;

DIT que toute échéance restée impayée, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à M. [J] [Z], à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 1985€ par mois ;

DEBOUTE Mme [W] [X] de sa demande en paiement au titre du préjudice moral ;

DBEOUTE Mme [W] [X] de sa demande en paiement au titre de la réduction de loyer ;

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à M. [J] [Z] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [W] [X] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


La Greffière La juge

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Mise à jour de la source le 2026-06-09T19:53:11.923Z.