Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 3 septembre 2026, n° 23/14827

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 325





N° RG 23/14827



N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHPH







[L] [X]





C/



[B] [N]

[Z] [P]









Copie exécutoire délivrée 

le :





à : 



Me Benoit-Guillaume MAURIZI





Me Paul GUEDJ



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de Grasse en date du 19 septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/02816.





APPELANTE



Madame [L] [X]

née le 20 juillet 1994 à [Localité 1], 

demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]



représentée par Me Benoit-Guillaume MAURIZI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMÉS



Madame [B] [N]

née le 25 octobre 1933 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]



représentée par Me Paul GUEDJ membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE 

assistée par Me Philippe LASSAU membre de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE,



Monsieur [Z] [P]

demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]



Assigné à domicile le 07/02/2024 (DA) et le 18/03/2024 (ccl), 

défaillant













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026.





ARRÊT



Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





































































EXPOSÉ DU LITIGE :



Selon acte sous seing privé du 24 octobre 2018, Madame [N] a donné à bail à Madame [X] un appartement situé à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel inital de 700 euros, outre 60 euros au titre de charges et pour lequel Monsieur [P] s'est porté caution solidaire des engagements de cette dernière par acte du même jour.

Un dépôt de garantie de 700 euros était versé à la conclusion du bail. 



Madame [X] a quitté les lieux le 8 novembre 2021



Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2022, Madame [N] a assigné Madame [X] et Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de les voir condamnés solidairement à lui régler la somme de 2.360,32 € au titre des travaux de reprise nécessités par l'état de l'appartement au départ de la locataire, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 17. 820 € au titre des loyers et charges dus de décembre 2019 à son départ des lieux outre celle de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



L'affaire était évoquée à l'audience du 14 mars 2023.



Madame [N] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.



Madame [X] concluait au débouté des demandes de Madame [N] s'estimant bien fondée à opposer l'exception d'inexécution des obligations de Madame [N] pour justifier le non versement des loyers pour la période du 1er décembre 2019 au 8 novembre 2021.

Reconventionnellement, elle sollicitait la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 6.080 € représentant huit mois de loyer en réparation du préjudice subi ainsi que le remboursement du dépôt de garantie outre la majoration légale de 10 % par mois de retard.

Enfin elle sollicitait la condamnation de Madame [N] à lui payer la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 



Monsieur [P] n'était ni péesent, ni représenté



Par jugement réputé contradictoire du 19 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse a, sous le benefice de l'exécution provisoire :

*déclaré recevable l'action de Madame [N].

*condamné Madame [X] à verser à Madame [N] la somme de 17. 820 € augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 4 mai 2022.

*condamné Madame [X] à verser à Madame [N] la somme de 480 € augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 4 mai 2022 

*débouté Madame [N] du surplus de ses demandes.

*dit que le dépôt de garantie d'un montant de 700 € est conservé par Madame [N] et viendra en compensation des sommes dues par Madame [X] au titre des réparations locatives et des loyers impayés.

*débouté Madame [X]de sa demande reconventionnelle de paiement d'une indemnité de 6.080 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

*condamné Madame [X] à verser à Madame [N] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







*condamné Madame [X] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites en ce compris le coût du constat d'état des lieux de sortie et de la sommation interprétative du 22 avril 2020

Par déclaration au greffe en date du 4 décembre 2023, Madame [X] a interjeté appel de ladite decision en ce qu'elle a dit :

-déclare recevable l'action de Madame [N].

-condamne Madame [X] à verser à Madame [N] la somme de 17. 820 € augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 4 mai 2022.

-condamne Madame [X] à verser à Madame [N] la somme de 480 € augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 4 mai 2022 

- que le dépôt de garantie d'un montant de 700 € est conservé par Madame [N] et viendra en compensation des sommes dues par Madame [X] au titre des réparations locatives et des loyers impayés.

-déboute Madame [X] de sa demande reconventionnelle de paiement d'une indemnité de 6.080 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

-condamne Madame [X] à verser à Madame [N] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamne Madame [X] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites en ce compris le coût du constat d'état des lieux de sortie et de la sommation interprétative du 22 avril 2020





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er mars 20242, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens,  Madame [X] demande à la cour de : 

*infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de Grasse en ce qu'il a dit:

-déclare recevable l'action de Madame [N].

-condamne Madame [X] à verser à Madame [N] la somme de 17. 820 € augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 4 mai 2022.

-condamne Madame [X] à verser à Madame [N] la somme de 480 € augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 4 mai 2022 

- que le dépôt de garantie d'un montant de 700 € est conservé par Madame [N] et viendra en compensation des sommes dues par Madame [X] au titre des réparations locatives et des loyers impayés.

-déboute Madame [X] de sa demande reconventionnelle de paiement d'une indemnité de 6.080 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

-condamne Madame [X] à verser à Madame [N] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamne Madame [X] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites en ce compris le coût du constat d'état des lieux de sortie et de la sommation interprétative du 22 avril 2020

Statuant à nouveau.

*débouter Madame [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

*condamner Madame [N] à verser à Madame [X] une somme de 2.590 € au titre de la restitution du dépôt de garantie outre majoration légale de 10 % par mois de retard.

*condamner Madame [N] à verser à Madame [X] une somme de 6.080 € à titre de réparation de son préjudice consécutif aux graves troubles de jouissance qu'elle a subi.

*condamner Madame [N] à payer à Madame [X] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



*condamner Madame [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d'huissier de justice en date du 8 novembre 2021



A l'appui de sa demande, Madame [X] rappelle que dès son entrée dans les lieux , elle n'a pu que constater l'état de délabrement général du bien et notamment une grave infiltration d'eau dans la salle de bains ainsi qu'une défaillance du système d'évacuation des eaux usées avec remontées et débordement de l'eau des toilettes.

Elle indique avoir fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur ensuite d'un dégât des eaux survenu le 21 octobre 2019.

Elle ajoute que des nouveaux problèmes d'infiltration sont apparus dans la salle de bain dont les travaux relevaient de la responsabilité de sa bailleresse laquelle s'est refusée à prendre en charge la réparation desdites canalisations 

Aussi elle maintient que dans ces circonstances, elle a été contrainte de suspendre le versement des loyers depuis décembre 2019 suites à ce grave défaut d'exécution de la part de l'intimée.

Madame [X] fait valoir que Madame [N] ne saurait lui demander le coût des réparations locatives alors que les désordres sont de son fait, cette dernière ayant méconnu l'ensemble de ses obligations tant légales que contractuelles.

Enfin Madame [X] s'estime bien fondée à solliciter le remboursement du dépôt de garantie ainsi que des dommages et intérêts dans la mesure où elle a été contrainte d'exposer des sommes importantes pour d'une part procéder à des réparations d'urgence lesquelles relevaient de la responsabilité du bailleur et d'autre part entamer des démarches auprès du bailleur afin d'obtenir la remise en état du bien loué



 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et moyens,  Madame [N] demande à la cour de : 

*confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Madame [X] à régler à Madame [N] la somme de 17.820 € au titre des loyers et charges dus de décembre 2019 à son départ des lieux, augmentée des intérêts légaux à compter du 4 mai 2022.

*confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Madame [X] de ses demandes.

*infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Madame [N] de sa demande de voir condamner Madame [X] à lui payer la somme de 2.360,32 € au titre des travaux de reprise nécessités par l'état de l'appartement au départ de la locataire, déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021.

En conséquence.

*condamner Madame [X] à payer à Madame [N] la somme de 2.360,32 € au titre des travaux de reprise nécessités par l'état de l'appartement au départ de la locataire, déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021.

* confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Madame [X] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce y compris le coût du constat d'état des lieux de sortie et de la sommation interpellative du 22 avril 2020

Y ajoutant.

*condamner Madame [X] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ sur son offre de droit



A l'appui de ses demandes, Madame [N] fait valoir qu'il résulte du constat du commissaire de justice dressé le 8 novembre 2021 après le départ de sa locataire des lieux loués que l'appartement présentait de nombreux désordres, désordres pour lesquels elle a été contrainte d'effectuer des travaux de reprise qui se sont élèvés à la somme de 3.060,32 €.

Aussi elle s'estime bien fondée à solliciter, déduction faite du dépôt de garantie, la condamnation de l'appelante à payer cette somme.

Madame [N] ajoute que Madame [X] lui reproche des manquements à ses obligations de bailleresse sans en rapporter la moindre prevue, comme le premier juge l'a parfaitement indiqué dans son jugement 

Aussi elle soutient que sa locataire ne pouvait se prévaloir de l'exception d'exécution pour ne plus lui payer les loyers .



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Madame [X] a signifié, suivant exploit de commissaire de justice à Monsieur [P] en date du 7 février 2024, la declaration d'appel



Madame [X] a signifié, suivant exploit de commissaire de justice à Monsieur [P] en date du 18 mars 2024, les conclusions



L'ordonnance de cloture a été prononcée le 21 mai 2026.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 4 juin 2026 et mise en délibéré au 3 septembre 2026



Monsieur [P] n'a pas constitué avocat





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SUR CE 



1°) Sur les loyers impayés 





Attendu que Madame [N] demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [X] à lui régler la somme de 17.820 € au titre des loyers et charges dus de décembre 2019 à son départ des lieux, augmentée des intérêts légaux à compter du 4 mai 2022.



Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé :

a)de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

'. »



Attendu que Madame [N] verse aux débats le contrat de bail signé le 24 octobre 2018 entre elle et Madame [X] aux termes duquel elle donne à bail à cette dernière un appartement situé à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel inital de 700 euros, outre 

60 euros au titre de charges 

Qu'il était également mentionné audit bail que le loyer serait au 1er novembre 2018 de 750 € plus charge



Qu'elle produit également le commandement délivré le 31 janvier 2020 suivant exploit de commissaire de justice à Madame [X] d'avoir à régler la somme de 2.430 euros correspondant aux loyers et charges impayés de novembre 2019, décembre 2019 et janvier 2020 ainsi que la dénonce du commandement de payer à la caution signifiée le 4 février 2020.



Attendu que à Madame [X] ne conteste pas avoir arrêté le paiement des loyers à compter du 1er décembre 2019 et ne pas les avoir repris jusqu'à son départ des lieux, soit pendant une durée de 22 mois, faisant valoir l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiements desdits loyers



Attendu qu'aux termes de l'article 1219 du Code civil, une partie à un contrat peut refuser d'exécuter son obligation, quand bien même elle serait exigible, dès lors que l'inexécution dont son cocontractant se rend coupable est « suffisamment grave ».

Que le contrat de bail étant un contrat synallagmatique , le locataire peut donc se prévaloir de la disposition précitée comme l'a rappelé à maintes reprises la Cour de cassation

Que toutefois la jurisprudence rappelle qu'un simple manquement par le bailleur de ses obligations ne suffit pas à justifier la suspension du paiement des loyers dus en vertu du bail, le législateur exigeant une inexécution « suffisamment grave » .

Qu'il convient toutefois de préciser que le juge du fond apprécie la gravité des manquements reprochés au bailleur à l'aune d'un contrôle de proportionnalité exercé par la Cour de cassation qui a sensiblement évolué

Qu'en effet si la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a exigé , dans un premier temps, que lesdits manquements entrainent une « impossibilité absolue pour le locataire d'exercer son activité dans les lieux loués »  comme elle l'a jugé dans un arrêt du 21 novembre 1995, elle a abandonné la notion d'« impossibilité absolue » exigeant simplement désormais que les locaux soient devenus « impropres à l'usage auquel ils étaient destinés » dans un arrêt du 27 février 2020

Que cette dernière position a encore été confirmée dans un arrêt récent en date du 6 juillet 2023.

Qu'il appartient donc à Madame [X] de démontrer que les manquements Madame [N] sont suffisamment graves pour rendre ainsi les locaux impropres à la destination contractuelle

Attendu que l'appelante soutient que sa bailleresse a manqué à ses obligations contractuelles et légales telles que prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, par l'article 1720 du Code civil ou encore de l'article 9-2 dudit contrat de bail

Qu'il résulte en effet de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou 



fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »



Que l'article 1720 du code civil énonce que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »



Que Madame [X] soutient que le bien donné à bail n'a pas été remis en bon état d'usage au jour de la remise des clés puisque lors de l'entrée en jouissance, de nombreux problèmes affectant le bien sont apparus notamment des défaillances des canalisations de la baignoire, des wc et du cumulus, réparations qu'il incombait exclusivement à la bailleresse laquelle, bien qu'informée de l'ensemble de ces désordres, n'a pas mis en 'uvre les mesures nécessaires pour faire cesser ce trouble



Attendu qu'il convient d'observer que la page 1 de l'état des lieux d'entrée produit aux débats n'est pas renseignée, seule les pages 2 et 3 relatives aux équipements éléments, de rangement et extérieur étant complétées

Que cette situation s'explique par le fait qu'au terme du contrat de bail du 24 octobre 2018, Madame [X] avait l'obligation de procéder à la remise en état du logement, cette obligation ayant conduit les parties à fixer le loyer à 700 € mensuellement jusqu'au 1er novembre 2019 alors qu'il est précisé dans le contrat que sur logement était précédemment loué moyennant un loyer de 800 € par mois.

Qu'il s'ensuit que Madame [X] ne peut valablement soutenir que le bien donné à bail n'avait pas été remis en bon état d'usage au jour de la remise des clés 



Attendu qu'il n'est pas contesté qu'un dégât des eaux est survenu le 21 octobre 2019

Qu'il était alors adressé à Madame [X] le 29 novembre 2019 un formulaire de complément de déclaration de sinistre à retourner à l'assureur avec le justificatif de la réparation de la fuite

Qu'un second courrier était adressé le 30 décembre 2019 à Madame [X] l'informant qu'il semblerait que la fuite n'ait toujours pas été réparée car toujours dans l'attente du justificatif de réparation de fuite

Qu'aux termes d'une 3ème relance de l'assurance, Madame [X] informait son assurance que la propriétaire devait faire réparer les fuites

Que par courrier du 13 janvier 2020, l' assureur de Madame [N] confirmait que les joints au pourtour de la baignoire étaient défectueux, occasionnant des dommages dans les parties communes et qu'il appartenait donc à sa locataire de faire remettre en état les joints s'agissant de charges d'entretien







Que le 20 mars 2021, Madame [X] confirmait à son assureur qu'aucune réparation n'avait été effectuée par sa bailleresse 

Attendu qu'il résulte de ces éléments qu'aucun document technique n'a jamais évoqué un problème de canalisations comme le maintient Madame [X]

Qu'au contraire le rapport d'expertise du Cabinet Expertises GREGORI en date du 7 juin 2020 confirme que selon le rapport de recherche de fuite établie par la société MENA SERVICE, un défaut d'étanchéité des joints périphériques à la baignoire a été mis en évidence comme cause du sinistre

Qu'il convient d'observer par ailleurs que l'appelante n'a jamais mise en demeure Madame [N] d'effectuer ces travaux, s'abstenant de décembre 2019 à mars 2020, soit durant trois mois, d'effectuer la réparation qui lui incombait pour stopper la fuite



Attendu que Madame [X] fait également valoir que l'appartement présentait de nombreux dysfonctionnements comme le fait que la baie vitrée ne se fermait pas, que le ballon d'eau chaude fuyait, qu'il existait de l'humidité et des traces d'humidité dans les murs ainsi qu'un débordement de l'eau dans les WC

Que ces désordres, à supposer qu'ils aient existé, ce qui reste à démontrer, ne sauraient être considérés comme suffisamment graves pour rendre ainsi les locaux impropres à leur destination contractuelle

Qu'il convient par conséquent de constater que Madame [X] ne pouvait opposer l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer mensuel fixé à 750 € outre 

60 € au titre des charges du 1er décembre 2019 au 8 novembre 2021.

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et en ce qu'il a condamné Madame [X] à verser à Madame [N] la somme de 17. 820 € augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 4 mai 2022.





2°) Sur les réparations locatives 



Attendu que Madame [N] demande à la Cour de condamner Madame [X] à lui payer la somme de 2.360,32 € au titre des travaux de reprise nécessités par l'état de l'appartement au départ de la locataire, déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021.

Qu'elle verse à l'appui de ses demandes un état des lieux de sortie, non contradictoire, dressé par Maître [F], commissaire de justice en date du 8 novembre 2021 à 15h40 lequel liste un certain nombre de désordres 



Attendu que l'appelante produit quant à elle un procès-verbal de constat dressée en présence de sa bailleresse le 8 novembre 2021 à 14h30 par Maître [W], commissaire de justice. 

Qu'il était constaté par le commissaire de justice :

- des traces de moisissures en partie basse de chaque côté des murs du hall d'entrée et la présence de prises et interrupteurs sur fils pendant 

-la VMC de la salle de bain était à nettoyer ; que la commande de la chasse d'eau était désolidarisée mais fonctionnait ; que le fond de la baignoire en émail était légèrement taché ; que des moisissures étaient visibles en partie basse du placard

-des traces de moisissures et auréoles visibles en partie basse des murs de la chambre ; qu'un volet roulant manuel était présent mais ne fonctionnait pas ; que les prises et interrupteur étaient pendants dans cette pièce

-que dans le salon, les prises et interrupteurs étaient pendant sur fils ; que la fermeture et l'ouverture de la baie vitrée étaient très difficiles et le système de fermeture cassé

-que la VMC de la cuisine était à nettoyer







- que les stores bannes du balcon- terrasse étaient tachés, décousus mais fonctionnaient ; que le cadre de la porte vitrée donnant sur le jardin se désolidarisait du mur à gauche en passant la porte

Qu'enfin Maitre [W], en page 33 de son procès verbal consignait les remarques de Madame [X] au sujet des désordres constatés , la propriétaire indiquant pour sa part, que les désordres d'étanchéité provenaient du syndic ; que cette dernière estimait que l'appartement était laissé en bon état regrettant que les problèmes de moisissures dues à l'inaction du syndic aient affecté les relations avec la locataire.



Attendu qu'il convient de rappeler qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé et qu'aux termes du contrat de bail du 24 octobre 2018, Madame [X] avait l'obligation de procéder à la remise en état du logement, cette obligation ayant conduit les parties à fixer le loyer à 700 € mensuellement jusqu'au 1er novembre 2019 alors que le logement était précédemment loué moyennant un loyer de 800 € par mois.

Que s'il n'a pas été listé les désordres affectant ledit logement, l'appelante indiquait avoir exposé de très importantes dépenses pour procéder à l'amélioration des lieux notamment en réalisant la pose d'un parquet, d'une cuisine et en procédant à la réfection de la salle de bain 

Que l'intimée ne conteste pas ces éléments mais soutient avoir dû exposer la somme de 3.060,32 € au titre de la remise en état de l'appartement laquelle somme se décompose comme suit :

-bouchage des trous et peinture : 462 €.

-remise en état du jardin :480 €.

-achat de graviers et galets :16,98 €.

-électricité :1871,56 €.

-achat radiateur :229,78 €



Attendu qu'il résulte cependant des propres déclarations de l'intimée au commissaire de justice instrumentaire, que cette dernière a estimé que l'appartement avait été laissé en bon état.

Que dès lors Madame [N] ne saurait réclamer une quelconque somme au titre du bouchage des trous et peinture alors qu'elle expliquait que les moisissures étaient, selon elle, dues à l'inaction du syndic

Qu'elle ne saurait pas plus réclamer la somme de 1.871, 56 € correspondant aux travaux de l'installation électrique et chauffage et la remise en état des ouvrants et volets dans la mesure où il n'est pas démontré que les précédents radiateurs auraient été dégradés par la locataire ou que la remise en état des ouvrants et volets résulterait d'une dégradation volontaire de la locataire

Qu'il convient en effet de rappeler que le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives énumére les travaux d'entretien à la charge du locataire. 

Qu'ainsi sont à la charge du locataire les travaux d'entretien suivants:

'III. - Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :



Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. - Installations de plomberie.

a) Canalisations d'eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. - Equipements d'installations d'électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. »



Que ces travaux de remise en état pour lesquels l'intimée demande le paiement sont des réparations à la charge du propriétaire, autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'usage normal des locaux loués.

Que s'agissant de l'entretien du jardin, il convient d'indiquer que Madame [X] faisait noter au titre des remarques consignées dans le procès-verbal du commissaire de justice que le jardin était dans le même état que lors de son entrée dans les lieux.

Qu'à supposer qu'il en fût ainsi, ce qui n'est pas démontré, il n'en demeurait pas moins qu'il lui incombait en sa qualité de locataire d'entretenir cet espace.

Qu'il y a lieu par conséquent de faire droit à la demande de Madame [N] laquelle verse aux débats une facture de remise en état du jardin du 29 novembre 2021 d'un montant de 480 € et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [X] au paiement de cette somme





3°) Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie



Attendu que Madame [X] sollicite la condamnation de Madame [N] à lui verser une somme de 2.590 € au titre de la restitution du dépôt de garantie outre majoration légale de 10 % par mois de retard.









Attendu que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »





Attendu qu'il résulte des éléments développés ci-dessus que Madame [X] reste devoir à l'intimée la somme de 480 € au titre des réparations locatives outre celle de 17. 820 € au titre des loyers impayés.

Qu'elle sera par conséquent déboutée de sa demande, Madame [N] étant en droit de conserver le dépôt de garantie s'élevant à la somme de 700 € et de l'affecter par compensation aux sommes qui lui sont dues par l'appelante.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point 









4°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [X]



Attendu que Madame [X] demande à la Cour de condamner Madame [N] à lui verser la somme de 6.080 € à titre de réparation de son préjudice consécutif aux graves troubles de jouissance qu'elle a subi

Qu'elle fait valoir au regard des désordres constatés, qu'elle n'a pu jouir paisiblement du bien.

Que ce préjudice a été causé par un comportement fautif de la bailleresse laquelle a méconnu sciemment son obligation de délivrance conforme.

Qu'elle ajoute que l'ancien locataire de Madame [N] , Monsieur [Y] avait déjà eu à subir inaction de l'intimée et n'avait pas eu d'autre choix que de partir de l'appartement en raison des problèmes affectant le dit logement

Qu'elle produit à l'appui de ses dires l'attestation de ce dernier 



Attendu qu'aux termes de l'article 1231-1 du code civil , « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. . « 

Qu'en l'état, il convient de relever que l'appelante ne démontre pas que l'intimée aurait manqué à ses obligations contractuelles et légales .

Qu'il convient en effet de rappeler qu'aux termes du contrat de bail du 24 octobre 2018, l'appelante avait l'obligation de procéder à la remise en état du logement moyennant un loyer moindre.

Qu'elle ne peut dès lors reprocher à sa bailleresse sa propre carence 

Que par ailleurs aucune mise en demeure d'exécuter des travaux n'a été adressée à Madame [N]

Qu'enfin l'attestation de Monsieur [Y] ne saurait être prise en considération s'agissant d'un simple manuscrit en parfait violation des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile

Qu'il convient tenant ces éléments de débouter Madame [X] de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point





5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [X] aux entiers dépens en cause d'appel 



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner Madame [X] à payer à Madame [N] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel et de débouter Madame [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel . 





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt rendu par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de Grasse, 



Y AJOUTANT 



CONDAMNE Madame [X] à payer à Madame [N] la somme de 

2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



DEBOUTE Madame [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



CONDAMNE Madame [X] aux entiers dépens en cause d'appel. 





 LE GREFFIER LE PRESIDENT