Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 3 septembre 2026, n° 22/06579

Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 18 décembre 2014, la SCI [U] a donné à bail à Madame [V] et à Monsieur [O] un appartement situé à Porc de Bouc, moyennant un loyer mensuel de 950 euros, outre 50 euros au titre de charges 

Un dépôt de garantie de 950 euros était versé lors de l'entrée dans les lieux 



Madame [V] a donné son préavis pour le 8 décembre 2018 et un état des lieux de sortie était dressé le 10 décembre 2018



Par acte de commissaire de justice du 27 février 2019, Madame [V], agissant en son nom personnel et en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure, a assigné la SCI [U] devant le tribunal d'instance de Martigues aux fins de la voir condamnée à lui régler la somme de 22. 040 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, celle de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, celle de 346 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, celle de 2.400 € au titre des provisions sur charges injustifiées, celle de 950 € au titre du dépôt de garantie non restitué, celle de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice médical de sa fille outre celle de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



L'affaire était évoquée à l'audience du 17 septembre 2019.



Madame [V] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance, sollicitant en plus, le versement d'une somme de 760 € de pénalités de retard pour non restitution du dépôt de garantie au 10 octobre 2019.



La SCI [U] concluait au débouté de l'ensemble des demandes de Madame [V] et sollicitait à titre reconventionnel, la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 8.136,85 € au titre des loyers et charges impayées ainsi qu'aux frais de remise en état de l'appartement outre celle de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.



Par jugement contradictoire du 19 novembre 2019, le tribunal d'instance de Martigues a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

*condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 4.700 € à titre de dommages et intérêts 

*condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts 

*condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 1.710 € au titre de la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 950 € et des pénalités de retard arrêtées au 10 octobre 2019 

*condamné Madame [V] à payer à la SCI [U] la somme de 2.600,53 € au titre des loyers impayés

*condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 2.250 € à titre de restitution des provisions sur charges

*condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

*rejeté toute autre demande 

*condamné la SCI [U] aux dépens



Par déclaration au greffe en date du 14 janvier 2020, la SCI [U] a interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

-condamne la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 4.700 € à titre de dommages et intérêts 







-condamne la SCI [U] à payer à Madame [V] en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts 

-condamne la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 1.710 € au titre de la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 950 € et des pénalités de retard arrêtées au 10 octobre 2019 

-condamne Madame [V] à payer à la SCI [U] la somme de 2.600,53 € au titre des loyers impayés

-condamne la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 2.250 € à titre de restitution des provisions sur charges

-condamne la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

-rejette toute autre demande 

-condamne la SCI [U] aux dépens

-prononce l'exécution provisoire



Suivant ordonnance d'incident en date du 19 janvier 2021, le magistrat de la mise en état de la Chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :

*rejeté la demande de suspension de l'exécution provisoire de la décision déférée s'agissant d'une compétence du premier président.

*ordonné la radiation de l'affaire RG n°20/00566 du rôle de la cour d'appel.

*dit n'y avoir lieu à statuer sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Aux termes de ses dernières conclusions après remise au rôle notifiées par RPVA le 2 août 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens,  la SCI [U] demande à la cour de : 

*réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Martigues en date du 19 novembre 2019.

*débouter Madame [V] de ses demandes, fins et conclusions.

*juger que Madame [V] n'a pas respecté ses obligations notamment d'informer le bailleur de tout sinistre ou dégradation se produisant dans les lieux loués.

*juger que la SCI [U] s'est conformée aux préconisations de l'arrêté de péril.

En conséquence.

*juger que la SCI [U] n'a pas failli dans son obligation de délivrance.

*accueillir la demande reconventionnelle de la SCI [U].

*condamner Madame [V] à payer la somme de 8.136,85 € correspondant aux loyers et charges impayés ainsi que les frais de remise en état de l'appartement.

*condamner Madame [V] à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [V] aux entiers dépens



A l'appui de ses demandes, la SCI [U] fait valoir qu'elle a toujours rempli ses obligations à l'égard de sa locataire, indiquant que lorsque l'arrêté de péril a été rendu, elle s'est empressée de faire réaliser les travaux préconisés en accord avec le service de l'urbanisme.

Elle indique que Madame [V] affirme à tort que l'immeuble a toujours manqué d'entretien

Par ailleurs la SCI [U] souligne que pour pouvoir reprocher au bailleur un manquement à son obligation de délivrance et un état d'insalubrité du logement comme le lui reproche Madame [V], encore fallait-il que cette dernière l'informe des problèmes rencontrés dans le logement, ce que celle-ci n'a jamais fait

Elle indique que Madame [V] a une dette locative d'un montant de 3.026,09 euros, à laquelle s'ajoute le montant des travaux de remise en état de l'appartement qu'elle a été contrainte de réaliser après le départ de sa locataire

Enfin la SCI [U] déclare justifier de l'ensemble des charges sollicitées





Aux termes de ses dernières conclusions portant appel incident après remise rôle notifiées par RPVA le 6 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et moyens,  Madame [V] demande à la cour de : 

*constater que le logement objet du litige a fait l'objet d'un arrêt de péril en date du 22 novembre 2018.

*constater le manquement du bailleur à l'obligation de délivrer un logement décent.

*débouter la SCI [U] des fins de son appel.

*recevoir Madame [V] en son appel incident.

*infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau.

*condamner la SCI [U] à verser à Madame [V] les sommes suivantes :

- 22. 040 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

-2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 

- 346 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, 

- 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice médical de sa fille 

*condamner la SCI [U] à verser à Madame [V] les pénalités de retard pour non restitution du dépôt de garantie au taux mensuel de 10 % jusqu'à leur remboursement effectif c'est-à-dire jusqu'au 21 octobre 2021, soit la somme de 3.040 € outre les 950 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

*débouter la SCI [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions notamment au titre des loyers et prétendues réparations locatives.

*confirmer le jugement pour le surplus.

*condamner la SCI [U] à verser à Madame [V] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.

*la condamner aux entiers dépens



A l'appui de ses demandes, Madame [V] fait valoir que l'immeuble était dans un tel état d'insalubrité que le maire de Port de [Etablissement 1] a enjoint à la SCI [U], aux termes d'un arrêté de péril grave et imminent du 22 novembre 2018, de prendre différentes mesures notamment des travaux et une évacuation de l'immeuble.

Elle indique avoir entre-temps déposé son préavis de départ le 24 octobre 2018 pour un départ effectif au 8 décembre, tenant des nombreux courriers et appels téléphoniques signifiant à sa bailleresse l'état déplorable de l'appartement et la non régularisation des charges

Madame [V] soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et qu'elle est par conséquent légitime en ses demandes indemnitaires

Enfin elle ajoute n'avoir jamais pu obtenir les justificatifs des charges pour toutes les années de son bail soulignant que la SCI [U] ose soutenir qu'elle aurait contribué à la détérioration des lieux loués alors que l'humidité, les moisissures et les fissures ont été constatées sur toute la bâtisse entraînant l'évacuation de l'immeuble



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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 avril 2026.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 7 mai 2026 et mise en délibéré au 3 septembre 2026

Motifs

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SUR CE 



1°) Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance 





Attendu que Madame [V] soutient que sa bailleresse a manqué à ses obligations contractuelles notamment à son obligation de délivrance. 

Qu'elle fait valoir que l'appartement étant dans son intégralité affecté par l'humidité, la moisissure, les odeurs, elle a fini par se rendre à la mairie de Port de [Etablissement 1] laquelle a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Marseille

Que par ordonnance du 19 novembre 2018, un expert a été désigné avec pour mission principale de se rendre sur les lieux, de décrire l'état de la maison et de donner son avis sur l'existence d'un péril grave et imminent

Que l'expert a rendu son rapport le 20 novembre 2018, concluant à l'état d'insalubrité de l'immeuble 

Qu'elle ajoute que dés le 22 novembre 2018, un arrêté de péril grave et imminent a été pris par la mairie de [Localité 2] tenant l'insalubrité des logements



Attendu que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 1719, 1720 ou encore l'article 1721 du Code civil déterminent les obligations du bailleur 

Qu'il résulte en effet de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »



Que l'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.









Que l'article 1720 du code civil énonce que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »



Et l'article 1721 dudit code qu' « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.



Attendu qu'il résulte de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R.111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. »



Attendu qu'il résulte de l'expertise de péril confiée à Madame [S] par ordonnance sur requête du 13 novembre 2018 que le bâtiment principal est constitué de deux appartements en location, Madame [H] [V] occupant le premier étage et [C] [V] et sa fille occupant le rez-de-chaussée

Que l'expert indiquait en page 4 de son rapport que «  l'appartement situé au rez-de-chaussée occupé par une dame et sa fille présentait un fort taux d'humidité situé entre 79 et 90% ce qui rend celui-ci insalubre.

De nombreuses fissures sont présentes sur tous les murs et plafonds de chaque pièce.

Au moins deux fissures sont infiltrantes et laissent pénétrer l'eau lors de fortes pluies »

Et de conclure que « les importants désordres constatés sur les façades et dans les appartements provenaient de la présence d'humidité, d'un manque d'entretien au niveau des travaux de toiture et d'un mauvais état général de l'immeuble.



L'intérieur de l'immeuble présente à chaque étage des traces d'infiltrations et de fissures. Il est impératif que cet immeuble fasse l'objet d'une rénovation tant sur les façades qu'au niveau de la toiture.

L'état d'insalubrité de l'immeuble entraîne des risques pour les usagers de l'immeuble et les voisins. »

Que suite à cette expertise, un arrêté de péril grave et imminent a été pris le 22 novembre 2018 par la mairie de [Localité 2] tenant l'insalubrité des logements

Que ces constatations expertales ne sont pas remises en cause par le procès-verbal de constat dressé par Maître [K], commissaire de justice lors de l'état des lieux de sortie le 10 décembre 2018 puisque ce dernier relevait la présence, dans la pièce principale, en plafond et sur les murs de traces d'infiltrations ainsi que de la moisissure sur les murs de la chambre 2

Que dès lors l'appelante ne peut valablement soutenir, tenant ces éléments, que l'appartement n'est pas insalubre et ce d'autant plus que l'article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que « le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. », ces différentes constatations démontrant les manquements du bailleur à son obligation lui incombant de délivrance d'un logement décent.



2°) Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [V]






Sur le préjudice de jouissance 




Attendu que Madame [V] demande à la Cour de condamner la SCI [U] à lui verser la somme de 22. 040 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.



Attendu qu'il est incontestable que les problèmes d'humidité de moisissures constatés dans l'appartement ont pour origine les parties communes de l'immeuble et plus particulièrement des fuites en toiture.

Qu'il résulte d'un échange de mail entre la SCI FRANCE5 et Monsieur [V] qui occupait l'appartement situé au 1er étage que des fuites et infiltrations provenant de la toiture existaient déjà en novembre 2013

Que l'appelante ne justifie pas avoir remédié à ces désordres

Que la facture versée aux débats concerne des travaux de reprise ponctuelle de fuites sur toit-tuiles du 25 mars 2012

Que d'ailleurs l'expert en page 23 de son rapport soulignait que les importants désordres constatés sur les façades et dans les appartements provenaient de la présence d'humidité, d'un manque d'entretien au niveau des travaux de toiture et d'un mauvais état général de l'immeuble, notant un taux d'humidité extrêmement élevée entre 79 et 90 % 

Qu'il résulte de ces éléments que ces désordres existaient incontestablement avant l'entrée dans les lieux de Madame [V].

Qu'il importe peu que l'intimée n'ait pas informé sa bailleresse de l'existence de ces désordres avant le 16 janvier 2018 dans la mesure où il appartient à la SCI [U] de délivrer un logement décent et de l'entretenir pour qu'il le demeure.

Qu'il s'en suit que le premier juge a, à bon droit, estimé que l'inexécution de ses obligations par le bailleur est démontrée pour toute la période d'occupation des lieux soit du 17 janvier 2015 au 8 décembre 2018.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré Madame [V] recevable en sa demande mais de l'infirmer en ce qu'il a condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 4.700 € au titre du préjudice de jouissance et d'allouer à l'intimée la somme de 7.200 euros 






Sur le préjudice moral 




Attendu que Madame [V] demande à la Cour de condamner la SCI [U] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

Qu'elle fait valoir que la dangerosité du logement les a empêché d'y vivre correctement, craignant de voir la bâtisse s'effondrer ce qui l'a amené, en raison de l'inertie de sa bailleresse à se rendre en mairie pour alerter la ville sur leur situation.



Attendu que l'intimée ne justifie pas avoir sollicité, voire mise en demeure sa bailleresse de procéder aux réparations des désordres avant janvier 2018

Que dés lors, son préjudice moral n'apparaît pas établi

Qu'il convient de débouter Madame [V] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point






Sur le préjudice matériel




Attendu que Madame [V] demande à la Cour de condamner la SCI [U] à lui payer la somme de 346 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel

Que les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir ce préjudice

Qu'il convient de débouter Madame [V] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point






Sur le préjudice médical de sa fille, [D]


 

Attendu que Madame [V] demande à la Cour de condamner la SCI [U] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice médical de sa fille 

Qu'elle fait valoir que sa fille est née le 29 janvier 2017 et a vécu depuis sa naissance dans le logement litigieux.

Qu'elle précise que son enfant a été sujette à de nombreuses maladies comme attesté par le médecin traitant, ajoutant que la persistance des troubles a conduit à une opération des végétations.



Attendu effectivement qu'il résulte du certificat médical du Docteur [X] [T] du 1er mars 2019 que les pathologies qui ont affectées l'enfant sont dues à l'insalubrité du logement très humide

Qu'il convient par conséquent de dire sa demande indemnitaire recevable et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il lui a alloué la somme de 300 euros, aucun élément ne permettant d'affirmer que l'intervention chirurgicale ait eu pour cause les désordres dénoncés par l'intimée. 





3°) Sur les réparations locatives 



Attendu que la SCI [U] demande à la Cour de condamner Madame [V] à lui payer la somme de 4.150 € au titre des travaux de reprise rendus nécessaires par l'état de l'appartement au départ de la locataire, 

Qu'elle verse à l'appui de sa demande un état des lieux de sortie établi contradictoirement, dressé par Maître [K] commissaire de justice en date du 10 décembre 2018 ainsi qu'un devis du 21 février 2019 de la SARL K.D CONSTRUCTIONS d'un total de 4.150 €











Attendu qu'il convient d'observer que le devis mentionne la réalisation d'enduit sur les fissures de l'appartement complet ainsi que 300 m² de peinture alors qu'il résulte des éléments versés aux débats que les fissures et les désordres subséquents tels les moisissures ne sauraient être imputables à la locataire, le bailleur ayant l'obligation de délivrer un logement décent et de le maintenir en état de descente.

Qu'il est par ailleurs indiqué sur le devis des réparations dans la salle de bains alors que le commissaire de justice a relevé que cette pièce que ce soit le sol, les murs et peintures étaient en bon état.

Que s'agissant de la cuisine le devis mentionne « casser ancienne cuisine- refaire cuisine intégrale » alors qu'il n'est nullement démontré qu'à la prise de possession des lieux il existait des meubles meublants cette cuisine

Que dés lors la SCI [U] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner Madame [V] aux travaux de remise en état

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.





 4°) Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie



Attendu que Madame [V] sollicite la condamnation de la SCI [U] à lui verser les pénalités de retard pour non-restitution du dépôt de garantie au taux mensuel de 10 % jusqu'à leur remboursement effectif c'est-à-dire jusqu'au 21 octobre 2021, soit la somme de 3040 € outre les 950 € au titre de la restitution du dépôt de garantie 



Attendu que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »



Attendu qu'il résulte des éléments développés ci-dessus que le dépôt de garantie devait être restitué le 10 février 2019.

Que tel n'est pas le cas.

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé recevable la demande de Madame [V], de l'infirmer en ce qu'il a condamné la SCI [U] à payer la somme de 1.710 € au titre de la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 950 € et des pénalités de retard arrêtées au 10 octobre 2019 et de condamner l'appelante à payer à Madame [V] la somme de 3.990 euros correspondant de dépôt de garantie, soit 950 euros outre [Immatriculation 1] euros au titre des pénalités arrêtées au 21 octobre 2021





5°) Sur la demande de la SCI [U] au titre des loyers et charges 




Sur le paiement des loyers




Attendu que la SCI [U] demande à la Cour de condamner Madame [V] à lui payer la somme de 3.026,09 € correspondant aux loyers et charges impayés

Qu'elle verse à l'appui de sa demande le commandement de payer les loyers signifié le 22 juin 2017 à sa locataire, le commandement de payer les loyers signifié le 18 octobre 2018 à sa locataire ainsi que l'historique du compte locatif pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017 et pour l'exercice 2018.



Attendu que Madame [V] ne conteste pas avoir suspendu le paiement de deux mois de loyer en espérant que cela allait inciter son bailleur à effectuer les travaux nécessaires dans son logement

Qu'elle souligne que l'appelante lui réclame la somme de 258,06 euros au titre de la période du 1er au 8 décembre alors qu'en application de l'article L521-2 de la construction et l'habitation, les loyers n'ont pas à être réglés suite à l'arrêté de péril.



Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé :

a)de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

'. »

Que l'article 1353 du code civil énonce que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »



Attendu qu'il résulte de l'historique compte locatif exercice 2018 annexé au commandement de payer signifié le 18 octobre 2018 que Madame [V] était redevable au 16 octobre 2018 de la somme de 2.600,53 euros au titre des loyers impayés

Qu'elle fait valoir l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiements desdits loyers



Attendu qu'aux termes de l'article 1219 du Code civil, une partie à un contrat peut refuser d'exécuter son obligation, quand bien même elle serait exigible, dès lors que l'inexécution dont son cocontractant se rend coupable est « suffisamment grave ».

Que le contrat de bail étant un contrat synallagmatique, le locataire peut donc se prévaloir de la disposition précitée comme l'a rappelé à maintes reprises la Cour de cassation



Que toutefois la jurisprudence rappelle qu'un simple manquement par le bailleur de ses obligations ne suffit pas à justifier la suspension du paiement des loyers dus en vertu du bail, le législateur exigeant une inexécution « suffisamment grave » .

Qu'il convient toutefois de préciser que le juge du fond apprécie la gravité des manquements reprochés au bailleur à l'aune d'un contrôle de proportionnalité exercé par la Cour de cassation qui a sensiblement évolué

Qu'en effet si la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a exigé , dans un premier temps, que lesdits manquements entraînent une « impossibilité absolue pour le locataire d'exercer son activité dans les lieux loués »  comme elle l'a jugé dans un arrêt du 21 novembre 1995, elle a abandonné la notion d'« impossibilité absolue » exigeant simplement désormais que les locaux soient devenus « impropres à l'usage auquel ils étaient destinés » dans un arrêt du 27 février 2020

Que cette dernière position a encore été confirmée dans un arrêt récent en date du 6 juillet 2023.

Qu'il s' évince des pièces produites au débats et notamment de l'expertise de péril confiée à Madame [S] par ordonnance sur requête du 13 novembre 2018 que les manquements de la SCI [U] sont suffisamment graves pour rendre ainsi les locaux impropres à la destination contractuelle

Que toutefois, l'inexécution de ses obligations par le bailleur ayant été compensée par l'octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, les sommes réclamées au titre des loyers impayés restent dues par Madame [V]





Attendu qu'aux termes de l'article L521-2 alinéa 3 de la construction et l'habitation que 'pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L.1331-25 etL.1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L.511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. »

Que l'arrêté de péril ayant été pris le 22 novembre 2018, la SCI [U] ne saurait valablement réclamer la somme de 258,06 euros correspondant à l'occupation du logement par sa locataire du 1er au 8 décembre 2018

Qu'il résulte de ces éléments qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [V] à payer la somme de 2.600,53 € à la SCI [U]






Sur le paiement des charges




Attendu que selon acte sous seing privé du 18 décembre 2014 , la SCI [U] a donné à bail à Madame [V] et à Monsieur [O] un appartement situé à Porc de Bouc , moyennant un loyer mensuel de 950 euros, outre 50 euros au titre de charges 



Attendu qu'il résulte de l'article 6 intitulé- Charges- du contrat de bail qu'un mois avant l'échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature des charges et devra tenir à la disposition de son locataire pendant ce mois les pièces justificatives

Que la SCI [U] verse à l'appui de ses demandes la repartition des charges locatives pour l'année 2016 et l'année 2017, 3 factures EDF du 19 avril 2016, du 17 juin 2016 et du 19 octobre 2016 pour un montant total de 155,66 euros ainsi que 2 facture de la Régie des eaux et assainissement pour l'année 2016 d'un montant total de 460,45 euros

Que la facture établie par 13 Recyclage le 31 décembre 2016 d'un montant de 1.116 € sera rejetée puisqu'elle concerne l'immeuble situé [Adresse 3] et non pas celui sis [Adresse 4].









Qu'il en est de même de la facture [Adresse 5] du 2 octobre 2016 d'un montant de 1.440 € et celle d'Hygiène Pro-Tech du 20 mai 2016 puisqu'elles concernent l'immeuble situé [Adresse 3] et situé [Adresse 4], sans distinction aucune.



Attendu qu'il n'est pas contesté que Madame [V] a versé à 45 reprises la somme de 50 € au titre des charges soit la somme totale de 2.250 €

Qu'il convient cependant de rappeler que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989B énonce que 'toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.  

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

Que dés lors Madame [V] ne saurait solliciter le remboursement des charges non justifiées pour l'année 2015, tenant la prescription

Qu'il résulte des pièces produites aux débats qu'aucune des charges réclamées n'a été justifiée à l'exception des trois factures EDF et des deux factures de la Régie des eaux et assainissement uniquement pour l'année 2016.

Qu'il convient par consequent de soustraire à la somme de 1.650 euros la somme de 77,83 € correspondant à l'électricité des parties communes ainsi que celle de 230,23 € au titre de la consommation d'eau, de condamner la SCI [U] à rembourser à Madame [V] la somme de 1.341,94 euros et d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI [U] à payer à Madame [Q] la somme de 2.250 € à titre de restitution des provisions sur charges





6°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI [U] aux entiers dépens en cause d'appel 



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel et de débouter la SCI [U] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel .

Dispositif

PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire , rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Martigues sauf en ce qu'il a condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 4.700 € au titre du préjudice de jouissance, condamné la SCI [U] à payer à Madame [Q] la somme de 2.250 € à titre de restitution des provisions sur charges ainsi que la somme de 1.710 € au titre de la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 950 € et des pénalités de retard arrêtées au 10 octobre 2019 ;



STATUANT A NOUVEAU 



CONDAMNE la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 7.200 € au titre du préjudice de jouissance ;



CONDAMNE la SCI [U] à rembourser à Madame [V] la somme de 1.341,94 à titre de restitution des provisions sur charges ;



CONDAMNE la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 3.990 euros correspondant de dépôt de garantie, soit 950 euros outre [Immatriculation 1] euros au titre des pénalités arrêtées au 21 octobre 2021 ;



Y AJOUTANT 



CONDAMNE la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



DEBOUTE la SCI [U] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; 



CONDAMNE la SCI [U] aux entiers dépens en cause d'appel. 





 LE GREFFIER LE PRESIDENT

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 317





N° RG 22/06579 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLEJ







SCI [U]





C/



[C] [V]









Copie exécutoire délivrée 

le :





à : 







 Me Constant SCORDOPOULOS





Me Laura PETITET















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de MARTIGUES en date du 19 novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/000408.





APPELANTE



SCI [U], 

dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Me Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉE



Madame [C] [V]

née le 20 mars 1982 à [Localité 1], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Laura PETITET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







































































EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 18 décembre 2014, la SCI [U] a donné à bail à Madame [V] et à Monsieur [O] un appartement situé à Porc de Bouc, moyennant un loyer mensuel de 950 euros, outre 50 euros au titre de charges 

Un dépôt de garantie de 950 euros était versé lors de l'entrée dans les lieux 



Madame [V] a donné son préavis pour le 8 décembre 2018 et un état des lieux de sortie était dressé le 10 décembre 2018



Par acte de commissaire de justice du 27 février 2019, Madame [V], agissant en son nom personnel et en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure, a assigné la SCI [U] devant le tribunal d'instance de Martigues aux fins de la voir condamnée à lui régler la somme de 22. 040 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, celle de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, celle de 346 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, celle de 2.400 € au titre des provisions sur charges injustifiées, celle de 950 € au titre du dépôt de garantie non restitué, celle de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice médical de sa fille outre celle de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



L'affaire était évoquée à l'audience du 17 septembre 2019.



Madame [V] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance, sollicitant en plus, le versement d'une somme de 760 € de pénalités de retard pour non restitution du dépôt de garantie au 10 octobre 2019.



La SCI [U] concluait au débouté de l'ensemble des demandes de Madame [V] et sollicitait à titre reconventionnel, la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 8.136,85 € au titre des loyers et charges impayées ainsi qu'aux frais de remise en état de l'appartement outre celle de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.



Par jugement contradictoire du 19 novembre 2019, le tribunal d'instance de Martigues a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

*condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 4.700 € à titre de dommages et intérêts 

*condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts 

*condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 1.710 € au titre de la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 950 € et des pénalités de retard arrêtées au 10 octobre 2019 

*condamné Madame [V] à payer à la SCI [U] la somme de 2.600,53 € au titre des loyers impayés

*condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 2.250 € à titre de restitution des provisions sur charges

*condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

*rejeté toute autre demande 

*condamné la SCI [U] aux dépens



Par déclaration au greffe en date du 14 janvier 2020, la SCI [U] a interjeté appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

-condamne la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 4.700 € à titre de dommages et intérêts 







-condamne la SCI [U] à payer à Madame [V] en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts 

-condamne la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 1.710 € au titre de la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 950 € et des pénalités de retard arrêtées au 10 octobre 2019 

-condamne Madame [V] à payer à la SCI [U] la somme de 2.600,53 € au titre des loyers impayés

-condamne la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 2.250 € à titre de restitution des provisions sur charges

-condamne la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

-rejette toute autre demande 

-condamne la SCI [U] aux dépens

-prononce l'exécution provisoire



Suivant ordonnance d'incident en date du 19 janvier 2021, le magistrat de la mise en état de la Chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :

*rejeté la demande de suspension de l'exécution provisoire de la décision déférée s'agissant d'une compétence du premier président.

*ordonné la radiation de l'affaire RG n°20/00566 du rôle de la cour d'appel.

*dit n'y avoir lieu à statuer sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Aux termes de ses dernières conclusions après remise au rôle notifiées par RPVA le 2 août 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens,  la SCI [U] demande à la cour de : 

*réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Martigues en date du 19 novembre 2019.

*débouter Madame [V] de ses demandes, fins et conclusions.

*juger que Madame [V] n'a pas respecté ses obligations notamment d'informer le bailleur de tout sinistre ou dégradation se produisant dans les lieux loués.

*juger que la SCI [U] s'est conformée aux préconisations de l'arrêté de péril.

En conséquence.

*juger que la SCI [U] n'a pas failli dans son obligation de délivrance.

*accueillir la demande reconventionnelle de la SCI [U].

*condamner Madame [V] à payer la somme de 8.136,85 € correspondant aux loyers et charges impayés ainsi que les frais de remise en état de l'appartement.

*condamner Madame [V] à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [V] aux entiers dépens



A l'appui de ses demandes, la SCI [U] fait valoir qu'elle a toujours rempli ses obligations à l'égard de sa locataire, indiquant que lorsque l'arrêté de péril a été rendu, elle s'est empressée de faire réaliser les travaux préconisés en accord avec le service de l'urbanisme.

Elle indique que Madame [V] affirme à tort que l'immeuble a toujours manqué d'entretien

Par ailleurs la SCI [U] souligne que pour pouvoir reprocher au bailleur un manquement à son obligation de délivrance et un état d'insalubrité du logement comme le lui reproche Madame [V], encore fallait-il que cette dernière l'informe des problèmes rencontrés dans le logement, ce que celle-ci n'a jamais fait

Elle indique que Madame [V] a une dette locative d'un montant de 3.026,09 euros, à laquelle s'ajoute le montant des travaux de remise en état de l'appartement qu'elle a été contrainte de réaliser après le départ de sa locataire

Enfin la SCI [U] déclare justifier de l'ensemble des charges sollicitées





Aux termes de ses dernières conclusions portant appel incident après remise rôle notifiées par RPVA le 6 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et moyens,  Madame [V] demande à la cour de : 

*constater que le logement objet du litige a fait l'objet d'un arrêt de péril en date du 22 novembre 2018.

*constater le manquement du bailleur à l'obligation de délivrer un logement décent.

*débouter la SCI [U] des fins de son appel.

*recevoir Madame [V] en son appel incident.

*infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau.

*condamner la SCI [U] à verser à Madame [V] les sommes suivantes :

- 22. 040 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

-2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 

- 346 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, 

- 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice médical de sa fille 

*condamner la SCI [U] à verser à Madame [V] les pénalités de retard pour non restitution du dépôt de garantie au taux mensuel de 10 % jusqu'à leur remboursement effectif c'est-à-dire jusqu'au 21 octobre 2021, soit la somme de 3.040 € outre les 950 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

*débouter la SCI [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions notamment au titre des loyers et prétendues réparations locatives.

*confirmer le jugement pour le surplus.

*condamner la SCI [U] à verser à Madame [V] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.

*la condamner aux entiers dépens



A l'appui de ses demandes, Madame [V] fait valoir que l'immeuble était dans un tel état d'insalubrité que le maire de Port de [Etablissement 1] a enjoint à la SCI [U], aux termes d'un arrêté de péril grave et imminent du 22 novembre 2018, de prendre différentes mesures notamment des travaux et une évacuation de l'immeuble.

Elle indique avoir entre-temps déposé son préavis de départ le 24 octobre 2018 pour un départ effectif au 8 décembre, tenant des nombreux courriers et appels téléphoniques signifiant à sa bailleresse l'état déplorable de l'appartement et la non régularisation des charges

Madame [V] soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et qu'elle est par conséquent légitime en ses demandes indemnitaires

Enfin elle ajoute n'avoir jamais pu obtenir les justificatifs des charges pour toutes les années de son bail soulignant que la SCI [U] ose soutenir qu'elle aurait contribué à la détérioration des lieux loués alors que l'humidité, les moisissures et les fissures ont été constatées sur toute la bâtisse entraînant l'évacuation de l'immeuble



 ******



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 avril 2026.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 7 mai 2026 et mise en délibéré au 3 septembre 2026





 ******



SUR CE 



1°) Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance 





Attendu que Madame [V] soutient que sa bailleresse a manqué à ses obligations contractuelles notamment à son obligation de délivrance. 

Qu'elle fait valoir que l'appartement étant dans son intégralité affecté par l'humidité, la moisissure, les odeurs, elle a fini par se rendre à la mairie de Port de [Etablissement 1] laquelle a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Marseille

Que par ordonnance du 19 novembre 2018, un expert a été désigné avec pour mission principale de se rendre sur les lieux, de décrire l'état de la maison et de donner son avis sur l'existence d'un péril grave et imminent

Que l'expert a rendu son rapport le 20 novembre 2018, concluant à l'état d'insalubrité de l'immeuble 

Qu'elle ajoute que dés le 22 novembre 2018, un arrêté de péril grave et imminent a été pris par la mairie de [Localité 2] tenant l'insalubrité des logements



Attendu que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 1719, 1720 ou encore l'article 1721 du Code civil déterminent les obligations du bailleur 

Qu'il résulte en effet de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »



Que l'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.









Que l'article 1720 du code civil énonce que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »



Et l'article 1721 dudit code qu' « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.



Attendu qu'il résulte de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R.111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. »



Attendu qu'il résulte de l'expertise de péril confiée à Madame [S] par ordonnance sur requête du 13 novembre 2018 que le bâtiment principal est constitué de deux appartements en location, Madame [H] [V] occupant le premier étage et [C] [V] et sa fille occupant le rez-de-chaussée

Que l'expert indiquait en page 4 de son rapport que «  l'appartement situé au rez-de-chaussée occupé par une dame et sa fille présentait un fort taux d'humidité situé entre 79 et 90% ce qui rend celui-ci insalubre.

De nombreuses fissures sont présentes sur tous les murs et plafonds de chaque pièce.

Au moins deux fissures sont infiltrantes et laissent pénétrer l'eau lors de fortes pluies »

Et de conclure que « les importants désordres constatés sur les façades et dans les appartements provenaient de la présence d'humidité, d'un manque d'entretien au niveau des travaux de toiture et d'un mauvais état général de l'immeuble.



L'intérieur de l'immeuble présente à chaque étage des traces d'infiltrations et de fissures. Il est impératif que cet immeuble fasse l'objet d'une rénovation tant sur les façades qu'au niveau de la toiture.

L'état d'insalubrité de l'immeuble entraîne des risques pour les usagers de l'immeuble et les voisins. »

Que suite à cette expertise, un arrêté de péril grave et imminent a été pris le 22 novembre 2018 par la mairie de [Localité 2] tenant l'insalubrité des logements

Que ces constatations expertales ne sont pas remises en cause par le procès-verbal de constat dressé par Maître [K], commissaire de justice lors de l'état des lieux de sortie le 10 décembre 2018 puisque ce dernier relevait la présence, dans la pièce principale, en plafond et sur les murs de traces d'infiltrations ainsi que de la moisissure sur les murs de la chambre 2

Que dès lors l'appelante ne peut valablement soutenir, tenant ces éléments, que l'appartement n'est pas insalubre et ce d'autant plus que l'article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que « le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. », ces différentes constatations démontrant les manquements du bailleur à son obligation lui incombant de délivrance d'un logement décent.



2°) Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [V]






Sur le préjudice de jouissance 




Attendu que Madame [V] demande à la Cour de condamner la SCI [U] à lui verser la somme de 22. 040 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.



Attendu qu'il est incontestable que les problèmes d'humidité de moisissures constatés dans l'appartement ont pour origine les parties communes de l'immeuble et plus particulièrement des fuites en toiture.

Qu'il résulte d'un échange de mail entre la SCI FRANCE5 et Monsieur [V] qui occupait l'appartement situé au 1er étage que des fuites et infiltrations provenant de la toiture existaient déjà en novembre 2013

Que l'appelante ne justifie pas avoir remédié à ces désordres

Que la facture versée aux débats concerne des travaux de reprise ponctuelle de fuites sur toit-tuiles du 25 mars 2012

Que d'ailleurs l'expert en page 23 de son rapport soulignait que les importants désordres constatés sur les façades et dans les appartements provenaient de la présence d'humidité, d'un manque d'entretien au niveau des travaux de toiture et d'un mauvais état général de l'immeuble, notant un taux d'humidité extrêmement élevée entre 79 et 90 % 

Qu'il résulte de ces éléments que ces désordres existaient incontestablement avant l'entrée dans les lieux de Madame [V].

Qu'il importe peu que l'intimée n'ait pas informé sa bailleresse de l'existence de ces désordres avant le 16 janvier 2018 dans la mesure où il appartient à la SCI [U] de délivrer un logement décent et de l'entretenir pour qu'il le demeure.

Qu'il s'en suit que le premier juge a, à bon droit, estimé que l'inexécution de ses obligations par le bailleur est démontrée pour toute la période d'occupation des lieux soit du 17 janvier 2015 au 8 décembre 2018.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré Madame [V] recevable en sa demande mais de l'infirmer en ce qu'il a condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 4.700 € au titre du préjudice de jouissance et d'allouer à l'intimée la somme de 7.200 euros 






Sur le préjudice moral 




Attendu que Madame [V] demande à la Cour de condamner la SCI [U] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

Qu'elle fait valoir que la dangerosité du logement les a empêché d'y vivre correctement, craignant de voir la bâtisse s'effondrer ce qui l'a amené, en raison de l'inertie de sa bailleresse à se rendre en mairie pour alerter la ville sur leur situation.



Attendu que l'intimée ne justifie pas avoir sollicité, voire mise en demeure sa bailleresse de procéder aux réparations des désordres avant janvier 2018

Que dés lors, son préjudice moral n'apparaît pas établi

Qu'il convient de débouter Madame [V] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point






Sur le préjudice matériel




Attendu que Madame [V] demande à la Cour de condamner la SCI [U] à lui payer la somme de 346 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel

Que les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir ce préjudice

Qu'il convient de débouter Madame [V] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point






Sur le préjudice médical de sa fille, [D]


 

Attendu que Madame [V] demande à la Cour de condamner la SCI [U] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice médical de sa fille 

Qu'elle fait valoir que sa fille est née le 29 janvier 2017 et a vécu depuis sa naissance dans le logement litigieux.

Qu'elle précise que son enfant a été sujette à de nombreuses maladies comme attesté par le médecin traitant, ajoutant que la persistance des troubles a conduit à une opération des végétations.



Attendu effectivement qu'il résulte du certificat médical du Docteur [X] [T] du 1er mars 2019 que les pathologies qui ont affectées l'enfant sont dues à l'insalubrité du logement très humide

Qu'il convient par conséquent de dire sa demande indemnitaire recevable et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il lui a alloué la somme de 300 euros, aucun élément ne permettant d'affirmer que l'intervention chirurgicale ait eu pour cause les désordres dénoncés par l'intimée. 





3°) Sur les réparations locatives 



Attendu que la SCI [U] demande à la Cour de condamner Madame [V] à lui payer la somme de 4.150 € au titre des travaux de reprise rendus nécessaires par l'état de l'appartement au départ de la locataire, 

Qu'elle verse à l'appui de sa demande un état des lieux de sortie établi contradictoirement, dressé par Maître [K] commissaire de justice en date du 10 décembre 2018 ainsi qu'un devis du 21 février 2019 de la SARL K.D CONSTRUCTIONS d'un total de 4.150 €











Attendu qu'il convient d'observer que le devis mentionne la réalisation d'enduit sur les fissures de l'appartement complet ainsi que 300 m² de peinture alors qu'il résulte des éléments versés aux débats que les fissures et les désordres subséquents tels les moisissures ne sauraient être imputables à la locataire, le bailleur ayant l'obligation de délivrer un logement décent et de le maintenir en état de descente.

Qu'il est par ailleurs indiqué sur le devis des réparations dans la salle de bains alors que le commissaire de justice a relevé que cette pièce que ce soit le sol, les murs et peintures étaient en bon état.

Que s'agissant de la cuisine le devis mentionne « casser ancienne cuisine- refaire cuisine intégrale » alors qu'il n'est nullement démontré qu'à la prise de possession des lieux il existait des meubles meublants cette cuisine

Que dés lors la SCI [U] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner Madame [V] aux travaux de remise en état

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.





 4°) Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie



Attendu que Madame [V] sollicite la condamnation de la SCI [U] à lui verser les pénalités de retard pour non-restitution du dépôt de garantie au taux mensuel de 10 % jusqu'à leur remboursement effectif c'est-à-dire jusqu'au 21 octobre 2021, soit la somme de 3040 € outre les 950 € au titre de la restitution du dépôt de garantie 



Attendu que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »



Attendu qu'il résulte des éléments développés ci-dessus que le dépôt de garantie devait être restitué le 10 février 2019.

Que tel n'est pas le cas.

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé recevable la demande de Madame [V], de l'infirmer en ce qu'il a condamné la SCI [U] à payer la somme de 1.710 € au titre de la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 950 € et des pénalités de retard arrêtées au 10 octobre 2019 et de condamner l'appelante à payer à Madame [V] la somme de 3.990 euros correspondant de dépôt de garantie, soit 950 euros outre [Immatriculation 1] euros au titre des pénalités arrêtées au 21 octobre 2021





5°) Sur la demande de la SCI [U] au titre des loyers et charges 




Sur le paiement des loyers




Attendu que la SCI [U] demande à la Cour de condamner Madame [V] à lui payer la somme de 3.026,09 € correspondant aux loyers et charges impayés

Qu'elle verse à l'appui de sa demande le commandement de payer les loyers signifié le 22 juin 2017 à sa locataire, le commandement de payer les loyers signifié le 18 octobre 2018 à sa locataire ainsi que l'historique du compte locatif pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017 et pour l'exercice 2018.



Attendu que Madame [V] ne conteste pas avoir suspendu le paiement de deux mois de loyer en espérant que cela allait inciter son bailleur à effectuer les travaux nécessaires dans son logement

Qu'elle souligne que l'appelante lui réclame la somme de 258,06 euros au titre de la période du 1er au 8 décembre alors qu'en application de l'article L521-2 de la construction et l'habitation, les loyers n'ont pas à être réglés suite à l'arrêté de péril.



Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé :

a)de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

'. »

Que l'article 1353 du code civil énonce que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »



Attendu qu'il résulte de l'historique compte locatif exercice 2018 annexé au commandement de payer signifié le 18 octobre 2018 que Madame [V] était redevable au 16 octobre 2018 de la somme de 2.600,53 euros au titre des loyers impayés

Qu'elle fait valoir l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiements desdits loyers



Attendu qu'aux termes de l'article 1219 du Code civil, une partie à un contrat peut refuser d'exécuter son obligation, quand bien même elle serait exigible, dès lors que l'inexécution dont son cocontractant se rend coupable est « suffisamment grave ».

Que le contrat de bail étant un contrat synallagmatique, le locataire peut donc se prévaloir de la disposition précitée comme l'a rappelé à maintes reprises la Cour de cassation



Que toutefois la jurisprudence rappelle qu'un simple manquement par le bailleur de ses obligations ne suffit pas à justifier la suspension du paiement des loyers dus en vertu du bail, le législateur exigeant une inexécution « suffisamment grave » .

Qu'il convient toutefois de préciser que le juge du fond apprécie la gravité des manquements reprochés au bailleur à l'aune d'un contrôle de proportionnalité exercé par la Cour de cassation qui a sensiblement évolué

Qu'en effet si la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a exigé , dans un premier temps, que lesdits manquements entraînent une « impossibilité absolue pour le locataire d'exercer son activité dans les lieux loués »  comme elle l'a jugé dans un arrêt du 21 novembre 1995, elle a abandonné la notion d'« impossibilité absolue » exigeant simplement désormais que les locaux soient devenus « impropres à l'usage auquel ils étaient destinés » dans un arrêt du 27 février 2020

Que cette dernière position a encore été confirmée dans un arrêt récent en date du 6 juillet 2023.

Qu'il s' évince des pièces produites au débats et notamment de l'expertise de péril confiée à Madame [S] par ordonnance sur requête du 13 novembre 2018 que les manquements de la SCI [U] sont suffisamment graves pour rendre ainsi les locaux impropres à la destination contractuelle

Que toutefois, l'inexécution de ses obligations par le bailleur ayant été compensée par l'octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, les sommes réclamées au titre des loyers impayés restent dues par Madame [V]





Attendu qu'aux termes de l'article L521-2 alinéa 3 de la construction et l'habitation que 'pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L.1331-25 etL.1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L.511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. »

Que l'arrêté de péril ayant été pris le 22 novembre 2018, la SCI [U] ne saurait valablement réclamer la somme de 258,06 euros correspondant à l'occupation du logement par sa locataire du 1er au 8 décembre 2018

Qu'il résulte de ces éléments qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [V] à payer la somme de 2.600,53 € à la SCI [U]






Sur le paiement des charges




Attendu que selon acte sous seing privé du 18 décembre 2014 , la SCI [U] a donné à bail à Madame [V] et à Monsieur [O] un appartement situé à Porc de Bouc , moyennant un loyer mensuel de 950 euros, outre 50 euros au titre de charges 



Attendu qu'il résulte de l'article 6 intitulé- Charges- du contrat de bail qu'un mois avant l'échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature des charges et devra tenir à la disposition de son locataire pendant ce mois les pièces justificatives

Que la SCI [U] verse à l'appui de ses demandes la repartition des charges locatives pour l'année 2016 et l'année 2017, 3 factures EDF du 19 avril 2016, du 17 juin 2016 et du 19 octobre 2016 pour un montant total de 155,66 euros ainsi que 2 facture de la Régie des eaux et assainissement pour l'année 2016 d'un montant total de 460,45 euros

Que la facture établie par 13 Recyclage le 31 décembre 2016 d'un montant de 1.116 € sera rejetée puisqu'elle concerne l'immeuble situé [Adresse 3] et non pas celui sis [Adresse 4].









Qu'il en est de même de la facture [Adresse 5] du 2 octobre 2016 d'un montant de 1.440 € et celle d'Hygiène Pro-Tech du 20 mai 2016 puisqu'elles concernent l'immeuble situé [Adresse 3] et situé [Adresse 4], sans distinction aucune.



Attendu qu'il n'est pas contesté que Madame [V] a versé à 45 reprises la somme de 50 € au titre des charges soit la somme totale de 2.250 €

Qu'il convient cependant de rappeler que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989B énonce que 'toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.  

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

Que dés lors Madame [V] ne saurait solliciter le remboursement des charges non justifiées pour l'année 2015, tenant la prescription

Qu'il résulte des pièces produites aux débats qu'aucune des charges réclamées n'a été justifiée à l'exception des trois factures EDF et des deux factures de la Régie des eaux et assainissement uniquement pour l'année 2016.

Qu'il convient par consequent de soustraire à la somme de 1.650 euros la somme de 77,83 € correspondant à l'électricité des parties communes ainsi que celle de 230,23 € au titre de la consommation d'eau, de condamner la SCI [U] à rembourser à Madame [V] la somme de 1.341,94 euros et d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI [U] à payer à Madame [Q] la somme de 2.250 € à titre de restitution des provisions sur charges





6°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI [U] aux entiers dépens en cause d'appel 



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel et de débouter la SCI [U] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel . 





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire , rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Martigues sauf en ce qu'il a condamné la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 4.700 € au titre du préjudice de jouissance, condamné la SCI [U] à payer à Madame [Q] la somme de 2.250 € à titre de restitution des provisions sur charges ainsi que la somme de 1.710 € au titre de la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 950 € et des pénalités de retard arrêtées au 10 octobre 2019 ;



STATUANT A NOUVEAU 



CONDAMNE la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 7.200 € au titre du préjudice de jouissance ;



CONDAMNE la SCI [U] à rembourser à Madame [V] la somme de 1.341,94 à titre de restitution des provisions sur charges ;



CONDAMNE la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 3.990 euros correspondant de dépôt de garantie, soit 950 euros outre [Immatriculation 1] euros au titre des pénalités arrêtées au 21 octobre 2021 ;



Y AJOUTANT 



CONDAMNE la SCI [U] à payer à Madame [V] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



DEBOUTE la SCI [U] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; 



CONDAMNE la SCI [U] aux entiers dépens en cause d'appel. 





 LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R111-1-1, code de la construction et de l'habitation L843-1, code civil 1721, code civil 1720). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01687

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1-1, code civil 1721, code civil 1720

• 8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Caen · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00264

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1-1, code civil 1721, code civil 1720

• 8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01296

  en commun : code de la construction et de l'habitation L843-1, code civil 1721, code civil 1720

• 8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00227

  en commun : code de la construction et de l'habitation L843-1, code civil 1721, code civil 1720

• 14 août 2026 · Tribunal judiciaire de Toulon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/05618

  en commun : code de la construction et de l'habitation L843-1, code civil 1721, code civil 1720

• 3 septembre 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 23/14827

  en commun : code de la construction et de l'habitation L843-1, code civil 1721, code civil 1720

• 13 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00426

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1-1, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/00816

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1-1, code de la construction et de l'habitation L843-1

Mise à jour de la source le 2026-09-12T16:42:33.862Z.