Tribunal judiciaire de Lorient, 13CH JCP CIVIL, 2 juillet 2026, n° 25/00816

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2018 à effet au 2 mars 2018, Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] ont donné à bail à Monsieur [K] [L] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 1] (56) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 570,26 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 19 décembre 2025, Monsieur [K] [L] a fait assigner Monsieur [P] [G], Madame [J] [G] et la SAS FONCIA MORBIHAN devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 8 janvier 2026 aux fins d’expertise du bien immobilier loué et d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] ont fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 12 mars 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et différentes condamnations en paiement.

La jonction entre les deux procédures a été ordonnée à l’audience du 12 mars 2026.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, les parties ayant accepté le principe de la procédure sans audience.

Pour les raisons développées dans ses dernières écritures, Monsieur [K] [L], représenté par son conseil, a sollicité de la juridiction de:

-dire qu’il subit un trouble de jouissance depuis le 1er janvier 2024,

-ordonner avant dire droit une expertise avec telle mission définie par la juridiction et notamment de:

Convoquer les parties,
se rendre sur place et se faire remettre tous documents utiles,
décrire l’état du logement et l’origine des dommages et les travaux utiles pour mettre fin au trouble,
donner tout élément utile permettant de chiffrer le trouble de jouissance,
donner une estimation de la valeur vénale du bien,

-ordonner à la société FONCIA de produire sous astreinte de 100 euros par jour le rapport d’intervention de la société EDELWEISS,

-condamner les bailleurs à lui régler la somme de 6720 euros en provision à titre de dommages et intérêts,

-l’autoriser à consigner les loyers,

-ordonner une expertise médicale pour l’examiner et indiquer les conséquences des conditions de logement sur son état de santé,

-rejeter les demandes des bailleurs tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail et son expulsion en découlant,

-constater que le décompte locatif ne prend pas en compte son versement de 481,09 euros.


Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures, Monsieur [P] [G], Madame [J] [G] et la SAS FONCIA MORBIHAN, représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, sollicitent de la juridiction de:

-prononcer la résiliation du bail sans droit à indemnité du locataire,

-ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

-eu égard au constat de dangerosité, réduire à un mois le délai pour expulsion après notification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

-constater que les effets du commandement de payer en date du 30 septembre 2025 sont demeurés infructueux,

-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à leur profit,

Subsidiairement,

-juger que le locataire a commis des manquements graves à ses obligations en s’abstenant de s’acquitter du montant de son loyer,

En conséquence,

-prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 2 mars 2018, 

-ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

-condamner Monsieur [K] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges de 570,26 euros à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

-ordonner l’indexation de ladite indemnité d’occupation chaque année au mois de mars jusqu’à complet départ de l’occupant sans droit ni titre,

-condamner Monsieur [K] [L] au paiement de l’arriéré de loyer s’élevant à la somme de 3871,21 euros arrêté au 5 décembre 2025 suivant décompte annexé à l’assignation,

-juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

-condamner Monsieur [K] [L] à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner le défendeur aux entiers dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de signification à intervenir.

La dette a été actualisée à la somme de 6571,23 euros dans les dernières écritures.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera indiqué à titre liminaire qu’il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir «constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail:

Selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Il est de principe qu’en cas de perte totale de la chose louée par cas fortuit, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation et doit constater la résiliation du bail. Ainsi, la ruine du bâtiment par la seule vétusté est un cas fortuit et exclut toute indemnité au preneur s’il n’y a pas faute ou défaut d’entretien imputable au bailleur. Les juges du fond, pour qualifier la notion de destruction totale de la chose louée doivent rechercher si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excède pas sa valeur.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] sollicitent le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour destruction en totalité de la chose louée.


Monsieur [K] [L] s’oppose à la demande estimant qu’il n’est pas démontré par les bailleurs la destruction totale du bien.

En l’espèce, il convient de rappeler, en application des textes et principes susvisés, que le prononcé de la résiliation du bail pour destruction totale de la chose louée nécessite la perte totale de la chose ou bien l’impossibilité de jouir des lieux loués ou d’en faire un usage conforme à leur destination. Il convient également de rechercher s’il existe une disproportion entre le coût des travaux nécessaires et les revenus générés par l’immeuble ou sa valeur.

Il appartient aux propriétaires de démontrer et justifier du bien fondé de leurs affirmations.

Il est produit aux débats le rapport d’expertise réalisé par Monsieur [M] [N] suite à la décision du tribunal administratif de Rennes en date du 6 janvier 2024. Ce rapport en date du 27 janvier 2025 indique dans ses conclusions:

“Les risques présentés par ce bâtiment n’affectent pas particulièrement les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des éventuels occupants. L’affaiblissement d’une partie localisée du plancher bas du rez de chaussée sur cave n’étant pas susceptible de présenter une menace sur la sécurité du locataire à court terme. Mais les désordres constatés ne garantissent pas la salubrité des locaux et la sécurité des usagers. En effet, la prolifération de la moisissure dans les pièces de vie présente un risque fort sur la santé de l’occupant et rend le logement insalubre. (...) Dans l’attente de ces travaux, nous proposons qu’une interdiction d’habiter soit prononcée de manière temporaire, compte tenu de l’insalubrité et de la dangerosité des locaux”.

Il résulte ainsi de la lecture de ces conclusions d’expertise que si l’expert relève l’existence d’une situation d’insalubrité et de dangerosité, il est également précisé que la situation n’est que temporaire, le temps de la réalisation des travaux. Ainsi, la destruction totale de la chose n’est pas démontrée.

Le rapport de visite de l’[Localité 2] faisant suite à la visite du 4 février 2025 relève quant à lui que “les désordres constatés dans le logement visité ne constituent pas une situation relevant de l’insalubrité au sens du code de la santé publique et du code de la construction et de l’habitation”. 

Il convient par ailleurs de relever qu’aucun arrêté notamment de péril n’a été pris par le maire de [Localité 1].

Si les propriétaires ont pu indiquer par ailleurs qu’il existe une disproportion entre le coût des travaux et la valeur du bien immobilier, force est de relever que cette affirmation est insuffisamment justifiée. En effet, il n’est produit à l’appui du coût des travaux qu’une notice estimative au stade de la faisabilité en date du 17 juillet 2024, non signée. Par ailleurs, s’agissant de la valeur vénale du bien immobilier, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise telle que sollicitée par Monsieur [K] [L], il sera relevé que la valeur du bien est estimée à 200 000 euros compte tenu des devis travaux, ce qui semble valider la notion selon laquelle après travaux, sa valeur serait bien supérieure. Il n’est nullement indiqué que les travaux seraient supérieurs à la valeur vénale du bien après leur réalisation. Dès lors, la disproportion entre coût des travaux et valeur du bien immobilier n’est absolument pas justifiée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] seront déboutés de leur demande visant à voir prononcer la résiliation du bail pour destruction en totalité de la chose louée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tdans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] justifient avoir fait délivrer à leur locataire, à la date du 30 septembre 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [K] [L] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.



Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] produisent à l’appui de leur demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé de la dette locative laissant apparaître une dette d’un montant de 6571,23 euros au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire, l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience interdisant toute suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] à la date du 30 novembre 2025.

Sur l'expulsion du locataire:

Monsieur [K] [L] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 novembre 2025 , il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 570,26 euros charges comprises, à compter de la date précitée. 

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [K] [L] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [K] [L] à leur verser la somme de 6571,23 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus.

Monsieur [K] [L], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, indique que le décompte produit aux débats ne prend pas en compte le versement de 481,09 euros. Il produit à l’appui de ses affirmations des extraits de relevés de compte. Il sera cependant relevé que rien ne justifie que ces relevés d’opérations financières sont bien relatifs à son compte bancaire puisque son nom n’apparaît pas. Par ailleurs, les opérations surlignées sont relatives à des chèques dont il n’est aucunement justifié du nom du bénéficiaire. Dès lors, les affirmations ne sont pas démontrées.

Il ressort cependant de la lecture du décompte produit aux débats par les demandeurs que sont réclamés au titre des loyers impayés des frais de commissaire de justice pour un montant total de 515,68 euros qui ne sauraient être réclamés à ce titre et qui seront donc déduits du montant de la dette locative.

Monsieur [K] [L] sera donc condamné à payer à Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] la somme de 6055,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes formulées par Monsieur [K] [L]:

Sur la demande d’expertise:

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

En l’espèce, Monsieur [K] [L] sollicite de la juridiction avant dire droit la réalisation d’une mesure d’expertise aux fins d’apporter des éléments quant à l’origine et à l’étendue du préjudice de jouissance qu’il allègue. Il demande également la réalisation de la mesure d’expertise aux fins de déterminer les travaux utiles pour mettre un terme à ce trouble.

Il résulte cependant des développements précédents que le bail liant les parties est résilié depuis le 30 novembre 2025. Dès lors, en l’absence de tout lien contractuel persistant, la demande d’expertise relative à l’état du bien immobilier et relative aux travaux devient sans objet.

Par ailleurs, s’agissant du trouble de jouissance allégué, il convient de constater que les éléments du débat ne nécessitent pas la réalisation d’une mesure d’expertise, les documents produits par les parties apparaissant suffisant pour trancher le litige y compris s’agissant de l’état de santé de Monsieur [K] [L].

Dès lors, Monsieur [K] [L] sera débouté de sa demande avant dire droit d’expertise.

Sur la demande de production sous astreinte du rapport d’intervention de la société EDELWEISS:

Monsieur [K] [L] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] à produire sous astreinte le rapport dressé par l’entreprise EDELWEISS missionnée par FONCIA après le passage de l’[Localité 2] et qui a relevé le taux d’humidité dans son logement.

En l’espèce, il convient de relever que la solution du litige ne dépend pas de cette pièce. 

Dès lors, Monsieur [K] [L] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2022 définit de manière limitative les caractéristiques du logement décent. 
En application de l’article 2 dudit décret, “le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :[...]
4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En application de l’article 3 dudit décret, “le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,....

En l’espèce, au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance, Monsieur [K] [L] fait valoir que son logement est envahi par des moisissures. Il ajoute que c’est à tort que les propriétaires affirment qu’il serait responsable de l’état du logement et qu’il subit un trouble important depuis au moins le 1er janvier 2024. Il sollicite dès lors l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] s’opposent à la demande. Ils affirment que l’expertise produite aux débats est édifiante quant à la responsabilité de Monsieur [L] dans la réalisation de l’insalubrité de son appartement ou du moins l’aggravation de celle-ci. Ils estiment que le locataire a concouru à la réalisation d’impropriété du logement mais qu’il a également entravé toute tentative de réaliser des travaux.

Il est produit aux débats le rapport d’expertise du 23 janvier 2025, expertise à laquelle Monsieur [K] [L] n’était pas partie mais qui est complétée par d’autres pièces produites aux débats. Ce rapport d’expertise relève une généralisation des traces de condensation, une prolifération des moisissures dans la cuisine, et la présence de moisissures dans les autres pièces du logement. Il est relevé dans ce rapport que Monsieur [K] [L] ne chauffe pas ce logement. Néanmoins, le rapport précise également comme cause des débats l’humidité des murs “compte tenu des fissurations sur les murs en pierre enduits au ciment, on peut déduire que la maçonnerie est dans un état d’humidité supérieur à la normale, en permanence, favorisant les phénomènes de condensation et potentiellement propice au développement lignivore”. Les conséquences relevées: 
“Au rez de chaussée: ces désordres provoquent un pourrissement d’une partie des doublages intérieurs de la cuisine et de la dégradation d’une partie des plafonds. Les autres pièces sont également concernées par l’apparition de moisissures sur les doublages extérieurs, plafonds et coffres de volet roulant sur l’extension.
A l’étage: il s’agit d’une dégradation partielle de l’embrasure de fenêtre Sud-Ouest dans la cuisine qui provoquent un début de pourrissement du doublage intérieur.
Cave: la constatation d’un départ de dégradation des bois, notamment au droit de la porte d’entrée de la cuisine du rez de chaussée”.

L’expert conclut sur le fait que “la prolifération de la moisissure dans les pièces de vie présente un risque fort sur la santé de l’occupant et rend le logement insalubre. La multiplication des rallonges électriques alimentant les appareils du séjour et de la cuisine est d’autant de risques de défauts de protection voire de risques d’incendie”.

L’expert propose un certain nombre de travaux pour y remédier.

Ainsi, ce rapport d’expertise met en évidence l’existence de non conformités affectant le logement, non conformités qui ne sauraient être imputées exclusivement à l’usage fait par le locataire du logement. 

Il est également produit aux débats un rapport de visite en date du 27 février 2025 faisant suite à une visite réalisée le 4 février 2025. Ce rapport relève que le logement ne dispose pas de système de renouvellement d’air permanent et fonctionnel, que les murs sont dégradés et non isolés, que l’état des fenêtres ne garantit pas une isolation thermique suffisante et que plus généralement “le logement est concerné par des problèmes d’humidité entrainant notamment la détérioration des supports. Cette situation contribue au développement de moisissures. Des traces d’infiltrations sont visibles, principalement sur le mur de la cuisine.
Il résulte des débats qu’il est démontré des non conformités de l’installation électrique aux dispositions légales en vigueur et des problèmes d’humidité et d’aération du logement. Ces éléments ont constitué pour les locataires un préjudice de jouissance étant précisé que l’indécence du logement loué n’est quant à elle pas démontré.

Ainsi, ce rapport établit lui aussi l’existence de désordres affectant le logement qui ne sauraient être imputables exclusivement au locataire.


Monsieur [K] [L] justifie à l’aide de sa pièce numéro 4 et de sa pièce numéro 5 qu’il a signalé au mandataire des bailleurs, FONCIA, dès janvier 2024 l’existence de traces importantes d’humidité affectant le logement. Cette déclaration a été confirmée par FONCIA lors d’un transport sur les lieux en janvier 2024 au cours duquel il a été constaté “la présence de traces de moisissures situées notamment dans la cuisine et le séjour de Monsieur [L]”, FONCIA faisant état de la présence de fissures sur les murs.

Dès lors, il est démontré l’existence d’un préjudice de jouissance subi par Monsieur [K] [L] depuis janvier 2024. Il n’est pas démontré que le locataire aurait concouru à la réalisation de ce préjudice. 

Ce préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 5000 euros.

Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] seront en conséquence condamnés à payer à Monsieur [K] [L] une somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de consignation des loyers:

Le contrat de bail liant les parties étant résilié à la date du 30 novembre 2025, il convient de relever que la demande de consignation des loyers formulées par Monsieur [K] [L] est sans objet. Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chacune des parties succombant dans ses prétentions supportera la charge de ses propres dépens. Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du même code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Déboute Monsieur [K] [L] de sa demande d’expertise.

Déboute Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] de leur demande de prononcé de résiliation du contrat de bail.

Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] à la date du 30 novembre 2025.

Dit que l'expulsion de Monsieur [K] [L] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. 

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame Monsieur [K] [L] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 570,26 euros charges comprises, à compter de la date du 30 novembre 2025 et dit qu'elle ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte. 

Déboute Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Condamne Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] la somme de 6055,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Condamne Monsieur [K] [L] à verser à Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] la somme mensuelle de 570,26 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juin 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Déboute Monsieur [K] [L] de sa demande de production de pièce sous astreinte à l’encontre de FONCIA.

Condamne Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] à verser à Monsieur [K] [L] la somme de 5000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [K] [L] de sa demande de consignation des loyers.

Déboute [P] [G] et Madame [J] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.


Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience, et par C. TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE

N° RG 25/00816 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C6AKI

MINUTE N° 26/ 
ARCHIVE N° 26/



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

 


DEMANDEUR :

Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sophie PRUNIER, avocat au barreau de LORIENT





DEFENDEURS : 

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 2]
Madame [J] [B] épouse [G], demeurant [Adresse 3]
S.A.S. FONCIA MORBIHAN, dont le siège est [Adresse 4]
représentés par Me Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC 



AUDIENCE (DEPOT DE DOSSIERS) : 13 Mai 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 02 Juillet 2026 contradictoirement et en premier ressort.









Le : 02/07/2026

Exécutoire à : Me PRUNIER Sophie, Me BRIL Corinne

Copie à : M. Le Préfet du Morbihan








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2018 à effet au 2 mars 2018, Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] ont donné à bail à Monsieur [K] [L] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 1] (56) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 570,26 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 19 décembre 2025, Monsieur [K] [L] a fait assigner Monsieur [P] [G], Madame [J] [G] et la SAS FONCIA MORBIHAN devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 8 janvier 2026 aux fins d’expertise du bien immobilier loué et d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] ont fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 12 mars 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et différentes condamnations en paiement.

La jonction entre les deux procédures a été ordonnée à l’audience du 12 mars 2026.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, les parties ayant accepté le principe de la procédure sans audience.

Pour les raisons développées dans ses dernières écritures, Monsieur [K] [L], représenté par son conseil, a sollicité de la juridiction de:

-dire qu’il subit un trouble de jouissance depuis le 1er janvier 2024,

-ordonner avant dire droit une expertise avec telle mission définie par la juridiction et notamment de:

Convoquer les parties,
se rendre sur place et se faire remettre tous documents utiles,
décrire l’état du logement et l’origine des dommages et les travaux utiles pour mettre fin au trouble,
donner tout élément utile permettant de chiffrer le trouble de jouissance,
donner une estimation de la valeur vénale du bien,

-ordonner à la société FONCIA de produire sous astreinte de 100 euros par jour le rapport d’intervention de la société EDELWEISS,

-condamner les bailleurs à lui régler la somme de 6720 euros en provision à titre de dommages et intérêts,

-l’autoriser à consigner les loyers,

-ordonner une expertise médicale pour l’examiner et indiquer les conséquences des conditions de logement sur son état de santé,

-rejeter les demandes des bailleurs tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail et son expulsion en découlant,

-constater que le décompte locatif ne prend pas en compte son versement de 481,09 euros.


Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures, Monsieur [P] [G], Madame [J] [G] et la SAS FONCIA MORBIHAN, représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, sollicitent de la juridiction de:

-prononcer la résiliation du bail sans droit à indemnité du locataire,

-ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

-eu égard au constat de dangerosité, réduire à un mois le délai pour expulsion après notification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

-constater que les effets du commandement de payer en date du 30 septembre 2025 sont demeurés infructueux,

-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à leur profit,

Subsidiairement,

-juger que le locataire a commis des manquements graves à ses obligations en s’abstenant de s’acquitter du montant de son loyer,

En conséquence,

-prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 2 mars 2018, 

-ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

-condamner Monsieur [K] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel outre les charges de 570,26 euros à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

-ordonner l’indexation de ladite indemnité d’occupation chaque année au mois de mars jusqu’à complet départ de l’occupant sans droit ni titre,

-condamner Monsieur [K] [L] au paiement de l’arriéré de loyer s’élevant à la somme de 3871,21 euros arrêté au 5 décembre 2025 suivant décompte annexé à l’assignation,

-juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

-condamner Monsieur [K] [L] à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner le défendeur aux entiers dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de signification à intervenir.

La dette a été actualisée à la somme de 6571,23 euros dans les dernières écritures.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera indiqué à titre liminaire qu’il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir «constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail:

Selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Il est de principe qu’en cas de perte totale de la chose louée par cas fortuit, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation et doit constater la résiliation du bail. Ainsi, la ruine du bâtiment par la seule vétusté est un cas fortuit et exclut toute indemnité au preneur s’il n’y a pas faute ou défaut d’entretien imputable au bailleur. Les juges du fond, pour qualifier la notion de destruction totale de la chose louée doivent rechercher si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excède pas sa valeur.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] sollicitent le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour destruction en totalité de la chose louée.


Monsieur [K] [L] s’oppose à la demande estimant qu’il n’est pas démontré par les bailleurs la destruction totale du bien.

En l’espèce, il convient de rappeler, en application des textes et principes susvisés, que le prononcé de la résiliation du bail pour destruction totale de la chose louée nécessite la perte totale de la chose ou bien l’impossibilité de jouir des lieux loués ou d’en faire un usage conforme à leur destination. Il convient également de rechercher s’il existe une disproportion entre le coût des travaux nécessaires et les revenus générés par l’immeuble ou sa valeur.

Il appartient aux propriétaires de démontrer et justifier du bien fondé de leurs affirmations.

Il est produit aux débats le rapport d’expertise réalisé par Monsieur [M] [N] suite à la décision du tribunal administratif de Rennes en date du 6 janvier 2024. Ce rapport en date du 27 janvier 2025 indique dans ses conclusions:

“Les risques présentés par ce bâtiment n’affectent pas particulièrement les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des éventuels occupants. L’affaiblissement d’une partie localisée du plancher bas du rez de chaussée sur cave n’étant pas susceptible de présenter une menace sur la sécurité du locataire à court terme. Mais les désordres constatés ne garantissent pas la salubrité des locaux et la sécurité des usagers. En effet, la prolifération de la moisissure dans les pièces de vie présente un risque fort sur la santé de l’occupant et rend le logement insalubre. (...) Dans l’attente de ces travaux, nous proposons qu’une interdiction d’habiter soit prononcée de manière temporaire, compte tenu de l’insalubrité et de la dangerosité des locaux”.

Il résulte ainsi de la lecture de ces conclusions d’expertise que si l’expert relève l’existence d’une situation d’insalubrité et de dangerosité, il est également précisé que la situation n’est que temporaire, le temps de la réalisation des travaux. Ainsi, la destruction totale de la chose n’est pas démontrée.

Le rapport de visite de l’[Localité 2] faisant suite à la visite du 4 février 2025 relève quant à lui que “les désordres constatés dans le logement visité ne constituent pas une situation relevant de l’insalubrité au sens du code de la santé publique et du code de la construction et de l’habitation”. 

Il convient par ailleurs de relever qu’aucun arrêté notamment de péril n’a été pris par le maire de [Localité 1].

Si les propriétaires ont pu indiquer par ailleurs qu’il existe une disproportion entre le coût des travaux et la valeur du bien immobilier, force est de relever que cette affirmation est insuffisamment justifiée. En effet, il n’est produit à l’appui du coût des travaux qu’une notice estimative au stade de la faisabilité en date du 17 juillet 2024, non signée. Par ailleurs, s’agissant de la valeur vénale du bien immobilier, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise telle que sollicitée par Monsieur [K] [L], il sera relevé que la valeur du bien est estimée à 200 000 euros compte tenu des devis travaux, ce qui semble valider la notion selon laquelle après travaux, sa valeur serait bien supérieure. Il n’est nullement indiqué que les travaux seraient supérieurs à la valeur vénale du bien après leur réalisation. Dès lors, la disproportion entre coût des travaux et valeur du bien immobilier n’est absolument pas justifiée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] seront déboutés de leur demande visant à voir prononcer la résiliation du bail pour destruction en totalité de la chose louée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tdans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] justifient avoir fait délivrer à leur locataire, à la date du 30 septembre 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [K] [L] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.



Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] produisent à l’appui de leur demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé de la dette locative laissant apparaître une dette d’un montant de 6571,23 euros au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire, l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience interdisant toute suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] à la date du 30 novembre 2025.

Sur l'expulsion du locataire:

Monsieur [K] [L] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 novembre 2025 , il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 570,26 euros charges comprises, à compter de la date précitée. 

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [K] [L] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [K] [L] à leur verser la somme de 6571,23 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus.

Monsieur [K] [L], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, indique que le décompte produit aux débats ne prend pas en compte le versement de 481,09 euros. Il produit à l’appui de ses affirmations des extraits de relevés de compte. Il sera cependant relevé que rien ne justifie que ces relevés d’opérations financières sont bien relatifs à son compte bancaire puisque son nom n’apparaît pas. Par ailleurs, les opérations surlignées sont relatives à des chèques dont il n’est aucunement justifié du nom du bénéficiaire. Dès lors, les affirmations ne sont pas démontrées.

Il ressort cependant de la lecture du décompte produit aux débats par les demandeurs que sont réclamés au titre des loyers impayés des frais de commissaire de justice pour un montant total de 515,68 euros qui ne sauraient être réclamés à ce titre et qui seront donc déduits du montant de la dette locative.

Monsieur [K] [L] sera donc condamné à payer à Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] la somme de 6055,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes formulées par Monsieur [K] [L]:

Sur la demande d’expertise:

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

En l’espèce, Monsieur [K] [L] sollicite de la juridiction avant dire droit la réalisation d’une mesure d’expertise aux fins d’apporter des éléments quant à l’origine et à l’étendue du préjudice de jouissance qu’il allègue. Il demande également la réalisation de la mesure d’expertise aux fins de déterminer les travaux utiles pour mettre un terme à ce trouble.

Il résulte cependant des développements précédents que le bail liant les parties est résilié depuis le 30 novembre 2025. Dès lors, en l’absence de tout lien contractuel persistant, la demande d’expertise relative à l’état du bien immobilier et relative aux travaux devient sans objet.

Par ailleurs, s’agissant du trouble de jouissance allégué, il convient de constater que les éléments du débat ne nécessitent pas la réalisation d’une mesure d’expertise, les documents produits par les parties apparaissant suffisant pour trancher le litige y compris s’agissant de l’état de santé de Monsieur [K] [L].

Dès lors, Monsieur [K] [L] sera débouté de sa demande avant dire droit d’expertise.

Sur la demande de production sous astreinte du rapport d’intervention de la société EDELWEISS:

Monsieur [K] [L] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] à produire sous astreinte le rapport dressé par l’entreprise EDELWEISS missionnée par FONCIA après le passage de l’[Localité 2] et qui a relevé le taux d’humidité dans son logement.

En l’espèce, il convient de relever que la solution du litige ne dépend pas de cette pièce. 

Dès lors, Monsieur [K] [L] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2022 définit de manière limitative les caractéristiques du logement décent. 
En application de l’article 2 dudit décret, “le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :[...]
4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En application de l’article 3 dudit décret, “le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,....

En l’espèce, au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance, Monsieur [K] [L] fait valoir que son logement est envahi par des moisissures. Il ajoute que c’est à tort que les propriétaires affirment qu’il serait responsable de l’état du logement et qu’il subit un trouble important depuis au moins le 1er janvier 2024. Il sollicite dès lors l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] s’opposent à la demande. Ils affirment que l’expertise produite aux débats est édifiante quant à la responsabilité de Monsieur [L] dans la réalisation de l’insalubrité de son appartement ou du moins l’aggravation de celle-ci. Ils estiment que le locataire a concouru à la réalisation d’impropriété du logement mais qu’il a également entravé toute tentative de réaliser des travaux.

Il est produit aux débats le rapport d’expertise du 23 janvier 2025, expertise à laquelle Monsieur [K] [L] n’était pas partie mais qui est complétée par d’autres pièces produites aux débats. Ce rapport d’expertise relève une généralisation des traces de condensation, une prolifération des moisissures dans la cuisine, et la présence de moisissures dans les autres pièces du logement. Il est relevé dans ce rapport que Monsieur [K] [L] ne chauffe pas ce logement. Néanmoins, le rapport précise également comme cause des débats l’humidité des murs “compte tenu des fissurations sur les murs en pierre enduits au ciment, on peut déduire que la maçonnerie est dans un état d’humidité supérieur à la normale, en permanence, favorisant les phénomènes de condensation et potentiellement propice au développement lignivore”. Les conséquences relevées: 
“Au rez de chaussée: ces désordres provoquent un pourrissement d’une partie des doublages intérieurs de la cuisine et de la dégradation d’une partie des plafonds. Les autres pièces sont également concernées par l’apparition de moisissures sur les doublages extérieurs, plafonds et coffres de volet roulant sur l’extension.
A l’étage: il s’agit d’une dégradation partielle de l’embrasure de fenêtre Sud-Ouest dans la cuisine qui provoquent un début de pourrissement du doublage intérieur.
Cave: la constatation d’un départ de dégradation des bois, notamment au droit de la porte d’entrée de la cuisine du rez de chaussée”.

L’expert conclut sur le fait que “la prolifération de la moisissure dans les pièces de vie présente un risque fort sur la santé de l’occupant et rend le logement insalubre. La multiplication des rallonges électriques alimentant les appareils du séjour et de la cuisine est d’autant de risques de défauts de protection voire de risques d’incendie”.

L’expert propose un certain nombre de travaux pour y remédier.

Ainsi, ce rapport d’expertise met en évidence l’existence de non conformités affectant le logement, non conformités qui ne sauraient être imputées exclusivement à l’usage fait par le locataire du logement. 

Il est également produit aux débats un rapport de visite en date du 27 février 2025 faisant suite à une visite réalisée le 4 février 2025. Ce rapport relève que le logement ne dispose pas de système de renouvellement d’air permanent et fonctionnel, que les murs sont dégradés et non isolés, que l’état des fenêtres ne garantit pas une isolation thermique suffisante et que plus généralement “le logement est concerné par des problèmes d’humidité entrainant notamment la détérioration des supports. Cette situation contribue au développement de moisissures. Des traces d’infiltrations sont visibles, principalement sur le mur de la cuisine.
Il résulte des débats qu’il est démontré des non conformités de l’installation électrique aux dispositions légales en vigueur et des problèmes d’humidité et d’aération du logement. Ces éléments ont constitué pour les locataires un préjudice de jouissance étant précisé que l’indécence du logement loué n’est quant à elle pas démontré.

Ainsi, ce rapport établit lui aussi l’existence de désordres affectant le logement qui ne sauraient être imputables exclusivement au locataire.


Monsieur [K] [L] justifie à l’aide de sa pièce numéro 4 et de sa pièce numéro 5 qu’il a signalé au mandataire des bailleurs, FONCIA, dès janvier 2024 l’existence de traces importantes d’humidité affectant le logement. Cette déclaration a été confirmée par FONCIA lors d’un transport sur les lieux en janvier 2024 au cours duquel il a été constaté “la présence de traces de moisissures situées notamment dans la cuisine et le séjour de Monsieur [L]”, FONCIA faisant état de la présence de fissures sur les murs.

Dès lors, il est démontré l’existence d’un préjudice de jouissance subi par Monsieur [K] [L] depuis janvier 2024. Il n’est pas démontré que le locataire aurait concouru à la réalisation de ce préjudice. 

Ce préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 5000 euros.

Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] seront en conséquence condamnés à payer à Monsieur [K] [L] une somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de consignation des loyers:

Le contrat de bail liant les parties étant résilié à la date du 30 novembre 2025, il convient de relever que la demande de consignation des loyers formulées par Monsieur [K] [L] est sans objet. Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chacune des parties succombant dans ses prétentions supportera la charge de ses propres dépens. Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du même code.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Déboute Monsieur [K] [L] de sa demande d’expertise.

Déboute Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] de leur demande de prononcé de résiliation du contrat de bail.

Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] à la date du 30 novembre 2025.

Dit que l'expulsion de Monsieur [K] [L] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. 

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame Monsieur [K] [L] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 570,26 euros charges comprises, à compter de la date du 30 novembre 2025 et dit qu'elle ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte. 

Déboute Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Condamne Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] la somme de 6055,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 11 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Condamne Monsieur [K] [L] à verser à Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] la somme mensuelle de 570,26 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juin 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Déboute Monsieur [K] [L] de sa demande de production de pièce sous astreinte à l’encontre de FONCIA.

Condamne Monsieur [P] [G] et Madame [J] [G] à verser à Monsieur [K] [L] la somme de 5000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [K] [L] de sa demande de consignation des loyers.

Déboute [P] [G] et Madame [J] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.


Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience, et par C. TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code civil 1722, code de la construction et de l'habitation R111-1-1, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 13 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00426

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1-1, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 7 juillet 2026 · Cour d'appel de Montpellier · Autre · n° 25/05838

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1-1, code de la construction et de l'habitation L843-1

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  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1-1, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/15787

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• 23 novembre 2020 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 18/18601

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• 14 juin 2022 · Cour d'appel de Riom · Autre · n° 20/01869

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• 8 septembre 2022 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 21/03426

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1-1

• 12 octobre 2022 · Cour d'appel de Rennes · Autre · n° 19/02861

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1-1

Mise à jour de la source le 2026-07-02T21:58:07.336Z.