Tribunal judiciaire de Caen, 3ème chambre civile, 8 juillet 2026, n° 26/00264

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 Mai 2026
Après débats à l’audience publique du 02 Juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ; 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2023, Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [V] épouse [Q] ont donné à bail à Monsieur [I] [C] et Madame [D] [C] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 915 euros.Un constat des lieux d'entrée a été effectué le jour même.

Se plaignant de désordres affectant le logement, par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen du 7 mai 2026, les époux [C] étaient autorisés à assigner les bailleurs à heure indiquée.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2026, les époux [C] ont assigné les époux [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
à titre principal, suspension des loyers le temps de la réalisation des travaux nécessaires à faire cesser de manière durable l'humidité affectant le logement et le garage outre le remplacement du brûleur et de la serrure du garage,à titre subsidiaire, la consignation des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation le temps de la réalisation des travaux nécessaires à faire cesser de manière durable l'humidité affectant le logement et le garage outre le remplacement du brûleur et de la serrure du garage,à titre infiniment subsidiaire, condamnation des bailleurs à la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres décrits sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la délivrance de l'assignation,en toute hypothèse, la condamnation des bailleurs à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 juin 2026.

À l’audience, les époux [C], assistés de leur conseil, maintiennent à titre principal leur demande de suspension des loyers le temps de la réalisation des travaux sous astreinte.

Monsieur [Q], muni d'un pouvoir de représentation de son épouse, comparait et fait valoir que le brûleur de la chaudière a été changé. Il précise être dans l'attente d'un second devis pour les travaux de reprise de la douche soutenant que la douche est en état.

À l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les obligations du bailleur

L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 alinéa 2 du même code ajoute que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'œuvre échelonnée.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, dispose en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros-oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R.111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
En application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. [']

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

S'agissant du paiement du loyer, l'exception d'inexécution n'est admise que si un désordre rend les lieux non seulement indécents, mais inhabitables.

La délivrance d'un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent n'a pour conséquence un défaut d'exigibilité de la totalité du loyer que dans l'hypothèse d'un état d'inhabitabilité totale des locaux.


En l'espèce, l'état des lieux d'entrée mentionnait la présence d'une flaque d'eau devant le radiateur gauche dans le séjour et de traces jaunes au dessus des plinthes dans le couloir.

Dès le 31 janvier 2023, Madame [C] a signalé au mandataire des bailleurs une fuite d'eau dans la salle de bain et une panne affectant les deux radiateurs de l'entrée.

Le 21 mars 2023, Madame [C] a signalé au mandataire des bailleurs une infiltration provenant du joint extérieur de la fenêtre du séjour. 

Le 19 juillet 2023, Madame [C] a rappelé au mandataire des bailleurs les différents désordres affectant le logement et a signalé l'apparition de moisissures dans le couloir au niveau du mur de la salle de bains.

Une expertise contradictoire du logement réalisée le 15 décembre 2025 par le cabinet Saretec, mandaté par l’assureur de protection juridique des locataires, a révélé :
des infiltrations affectant les menuiseries du séjour révélant un problème d'étanchéité à l'eau et à l'air,une vétusté des joints extérieurs au niveau des appuis de fenêtres,que l'étanchéité extérieure n'est pas continue,un point d'infiltration sur le tableau de la menuiserie de la chambre du fond, un phénomène de pont thermique au-dessus de la fenêtre de la chambre avec présence de moisissures, des infiltrations d'eau dans le couloir depuis la douche,le receveur de la douche est poreux qui nécessite que la douche soit reprise,des dégradations liées à l'humidité affectant la structure en bois du garage, la porte ne peut plus être verrouillée l'expert préconisant au minimum la reprise du système de fermeture.
Par lettre recommandée du 2 février 2026 avec avis de réception, l'assureur protection juridique des locataires mettaient en demeure les bailleurs de faire procéder aux travaux pour réparer les causes des infiltrations d'eau.

S'agissant des désordres affectant la chaudière, il convient de relever qu'il ressort des déclarations des parties à l'audience qu'une entreprise qualifiée a procédé au remplacement du brûleur.

Il ressort de ces éléments que les époux [C] subissent de façon récurrente des infiltrations dans leur logement.Toutefois, ils ne démontrent pas que ces infiltrations rendraient le logement indécent. 

La seule expertise contradictoire établie le 15 décembre 2025, versée aux débats par les locataires, ne suffit pas à démontrer que le logement serait totalement inhabitable et qu'en conséquence, les demandeurs seraient fondés à solliciter la suspension du paiement du loyer.

À titre subsidiaire, les époux [C] sollicitent la consignation des loyers qu'ils versent aux bailleurs en invoquant que les travaux n'ont pas débuté.

Cependant, il n'est pas établi que l'appartement est devenu inhabitable à un moment quelconque, les locataires ayant continué à l'occuper.

Par conséquent, non-lieu à référé sera, donc, prononcé sur les demandes de suspension et de consignation des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux.

Sur la demande d’injonction à effectuer des travaux 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le logement présente des désordres affectant l'étanchéité en raison principalement d'infiltration d'eau..
Ceci n’est, d’ailleurs, pas valablement contesté par les bailleurs qui se bornent à relever que certains désordres relèvent de l’entretien courant du logement et des réparations locatives.

Toutefois, il sera relevé, s’agissant des causes et de l’origine des dommages, que celles-ci ne peuvent être imputées aux locataires, dont l’état de l’appartement n'est pas remis en cause, ce qui prouve que les dégradations ne sont pas liées à un manque d’entretien de leur part.

De plus, ces derniers versent au dossier des éléments tendant à établir que les infiltrations sont dues à une fuite ancienne selon l'état des lieux d'entrée et selon les nombreux signalements effectués par les locataires au mandataire des bailleurs.

Par ailleurs, il est également avéré que les locataires n'ont pas tardé à faire état de la situation et, que depuis qu’ils ont signalé les désordres à leurs bailleurs, plus de trois années se sont écoulées sans qu’il n’y soit remédié, en dépit de l’envoi de nombreux signalements et d'une mises en demeure de procéder à des travaux, restée sans effet, à l'exception du désordre affectant la chaudière pour lequel une entreprise qualifiée est intervenue.

Ainsi, en l’absence de contestations sérieuses, il sera ordonné la réalisation de mesures conservatoires, relatives à : 
la réfection des joints d'étanchéité des fenêtres du séjour,la reprise de la fissure du rebord de la fenêtre située sur la façade ouest,l'isolation du coffre du volet de la fenêtre de la chambre, la réfection intégrale de la douche, la réparation de la porte du garage et le remplacement du système de verrouillage à la charge des bailleurs.Compte tenu de l’ancienneté des désordres et des nombreuses tentatives par les locataires de règlement amiable du litige qui n’ont pas abouti, caractérisant une résistance de la part des bailleurs, une astreinte de 25 euros par jour sera prononcée et commencera à courir à l’issue du délai de trois mois, suivant la signification de la présente ordonnance, dans lequel les bailleurs devront avoir réalisé ces travaux.


Sur les demandes accessoires 

Les époux [Q], qui succombent, supporteront la charge des dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer aux époux [C] une somme au titre des frais exposés et non compris dans le dépens fixée, en équité et en l'absence de justificatif, à 1.500 euros.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

DISONS n’y voir lieu à référé concernant les demandes formées par Monsieur [I] [C] et Madame [D] [C] tendant à la suspension et à la consignation des loyers ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [V] épouse [Q] à réaliser, à leurs frais exclusifs, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 25 euros par jour de retard, les travaux de :
- réfection des joints d'étanchéité des fenêtres du séjour,
- reprise de la fissure du rebord de la fenêtre située sur la façade ouest,
- isolation du coffre du volet de la fenêtre de la chambre, 
- réfection intégrale de la douche, 
- réparation de la porte du garage et remplacement du système de verrouillage ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [V] épouse [Q] à verser à Monsieur [I] [C] et Madame [D] [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [V] épouse [Q] au paiement des dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2] 
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 26/00264 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JW4F

Minute : 2026/
Cabinet




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 08 Juillet 2026






[I] [C]
[D] [C]


C/

[B] [Q]
[A] [Q]





Copie exécutoire délivrée le :

à :

M. [B] [Q]
Mme [A] [Q]
Me Thomas LECLERC - 31 

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
M. [B] [Q]
Mme [A] [Q]
Me Thomas LECLERC - 31



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 08 Juillet 2026



Nous Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition
Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [C]
né le 06 Avril 1958 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Me Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

Madame [D] [C]
née le 31 Décembre 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne assistée de Me Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31
 

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [Q], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Madame [A] [Q], demeurant [Adresse 5] - [Localité 4] [Adresse 6]
représentée par Monsieur [B] [Q], régulièrement muni d’un pouvoir

 
PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 Mai 2026
Après débats à l’audience publique du 02 Juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ; 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2023, Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [V] épouse [Q] ont donné à bail à Monsieur [I] [C] et Madame [D] [C] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 915 euros.Un constat des lieux d'entrée a été effectué le jour même.

Se plaignant de désordres affectant le logement, par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen du 7 mai 2026, les époux [C] étaient autorisés à assigner les bailleurs à heure indiquée.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2026, les époux [C] ont assigné les époux [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
à titre principal, suspension des loyers le temps de la réalisation des travaux nécessaires à faire cesser de manière durable l'humidité affectant le logement et le garage outre le remplacement du brûleur et de la serrure du garage,à titre subsidiaire, la consignation des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation le temps de la réalisation des travaux nécessaires à faire cesser de manière durable l'humidité affectant le logement et le garage outre le remplacement du brûleur et de la serrure du garage,à titre infiniment subsidiaire, condamnation des bailleurs à la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres décrits sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la délivrance de l'assignation,en toute hypothèse, la condamnation des bailleurs à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 juin 2026.

À l’audience, les époux [C], assistés de leur conseil, maintiennent à titre principal leur demande de suspension des loyers le temps de la réalisation des travaux sous astreinte.

Monsieur [Q], muni d'un pouvoir de représentation de son épouse, comparait et fait valoir que le brûleur de la chaudière a été changé. Il précise être dans l'attente d'un second devis pour les travaux de reprise de la douche soutenant que la douche est en état.

À l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les obligations du bailleur

L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 alinéa 2 du même code ajoute que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'œuvre échelonnée.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, dispose en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros-oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R.111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
En application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. [']

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

S'agissant du paiement du loyer, l'exception d'inexécution n'est admise que si un désordre rend les lieux non seulement indécents, mais inhabitables.

La délivrance d'un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent n'a pour conséquence un défaut d'exigibilité de la totalité du loyer que dans l'hypothèse d'un état d'inhabitabilité totale des locaux.


En l'espèce, l'état des lieux d'entrée mentionnait la présence d'une flaque d'eau devant le radiateur gauche dans le séjour et de traces jaunes au dessus des plinthes dans le couloir.

Dès le 31 janvier 2023, Madame [C] a signalé au mandataire des bailleurs une fuite d'eau dans la salle de bain et une panne affectant les deux radiateurs de l'entrée.

Le 21 mars 2023, Madame [C] a signalé au mandataire des bailleurs une infiltration provenant du joint extérieur de la fenêtre du séjour. 

Le 19 juillet 2023, Madame [C] a rappelé au mandataire des bailleurs les différents désordres affectant le logement et a signalé l'apparition de moisissures dans le couloir au niveau du mur de la salle de bains.

Une expertise contradictoire du logement réalisée le 15 décembre 2025 par le cabinet Saretec, mandaté par l’assureur de protection juridique des locataires, a révélé :
des infiltrations affectant les menuiseries du séjour révélant un problème d'étanchéité à l'eau et à l'air,une vétusté des joints extérieurs au niveau des appuis de fenêtres,que l'étanchéité extérieure n'est pas continue,un point d'infiltration sur le tableau de la menuiserie de la chambre du fond, un phénomène de pont thermique au-dessus de la fenêtre de la chambre avec présence de moisissures, des infiltrations d'eau dans le couloir depuis la douche,le receveur de la douche est poreux qui nécessite que la douche soit reprise,des dégradations liées à l'humidité affectant la structure en bois du garage, la porte ne peut plus être verrouillée l'expert préconisant au minimum la reprise du système de fermeture.
Par lettre recommandée du 2 février 2026 avec avis de réception, l'assureur protection juridique des locataires mettaient en demeure les bailleurs de faire procéder aux travaux pour réparer les causes des infiltrations d'eau.

S'agissant des désordres affectant la chaudière, il convient de relever qu'il ressort des déclarations des parties à l'audience qu'une entreprise qualifiée a procédé au remplacement du brûleur.

Il ressort de ces éléments que les époux [C] subissent de façon récurrente des infiltrations dans leur logement.Toutefois, ils ne démontrent pas que ces infiltrations rendraient le logement indécent. 

La seule expertise contradictoire établie le 15 décembre 2025, versée aux débats par les locataires, ne suffit pas à démontrer que le logement serait totalement inhabitable et qu'en conséquence, les demandeurs seraient fondés à solliciter la suspension du paiement du loyer.

À titre subsidiaire, les époux [C] sollicitent la consignation des loyers qu'ils versent aux bailleurs en invoquant que les travaux n'ont pas débuté.

Cependant, il n'est pas établi que l'appartement est devenu inhabitable à un moment quelconque, les locataires ayant continué à l'occuper.

Par conséquent, non-lieu à référé sera, donc, prononcé sur les demandes de suspension et de consignation des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux.

Sur la demande d’injonction à effectuer des travaux 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le logement présente des désordres affectant l'étanchéité en raison principalement d'infiltration d'eau..
Ceci n’est, d’ailleurs, pas valablement contesté par les bailleurs qui se bornent à relever que certains désordres relèvent de l’entretien courant du logement et des réparations locatives.

Toutefois, il sera relevé, s’agissant des causes et de l’origine des dommages, que celles-ci ne peuvent être imputées aux locataires, dont l’état de l’appartement n'est pas remis en cause, ce qui prouve que les dégradations ne sont pas liées à un manque d’entretien de leur part.

De plus, ces derniers versent au dossier des éléments tendant à établir que les infiltrations sont dues à une fuite ancienne selon l'état des lieux d'entrée et selon les nombreux signalements effectués par les locataires au mandataire des bailleurs.

Par ailleurs, il est également avéré que les locataires n'ont pas tardé à faire état de la situation et, que depuis qu’ils ont signalé les désordres à leurs bailleurs, plus de trois années se sont écoulées sans qu’il n’y soit remédié, en dépit de l’envoi de nombreux signalements et d'une mises en demeure de procéder à des travaux, restée sans effet, à l'exception du désordre affectant la chaudière pour lequel une entreprise qualifiée est intervenue.

Ainsi, en l’absence de contestations sérieuses, il sera ordonné la réalisation de mesures conservatoires, relatives à : 
la réfection des joints d'étanchéité des fenêtres du séjour,la reprise de la fissure du rebord de la fenêtre située sur la façade ouest,l'isolation du coffre du volet de la fenêtre de la chambre, la réfection intégrale de la douche, la réparation de la porte du garage et le remplacement du système de verrouillage à la charge des bailleurs.Compte tenu de l’ancienneté des désordres et des nombreuses tentatives par les locataires de règlement amiable du litige qui n’ont pas abouti, caractérisant une résistance de la part des bailleurs, une astreinte de 25 euros par jour sera prononcée et commencera à courir à l’issue du délai de trois mois, suivant la signification de la présente ordonnance, dans lequel les bailleurs devront avoir réalisé ces travaux.


Sur les demandes accessoires 

Les époux [Q], qui succombent, supporteront la charge des dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer aux époux [C] une somme au titre des frais exposés et non compris dans le dépens fixée, en équité et en l'absence de justificatif, à 1.500 euros.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

DISONS n’y voir lieu à référé concernant les demandes formées par Monsieur [I] [C] et Madame [D] [C] tendant à la suspension et à la consignation des loyers ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [V] épouse [Q] à réaliser, à leurs frais exclusifs, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 25 euros par jour de retard, les travaux de :
- réfection des joints d'étanchéité des fenêtres du séjour,
- reprise de la fissure du rebord de la fenêtre située sur la façade ouest,
- isolation du coffre du volet de la fenêtre de la chambre, 
- réfection intégrale de la douche, 
- réparation de la porte du garage et remplacement du système de verrouillage ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [V] épouse [Q] à verser à Monsieur [I] [C] et Madame [D] [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [V] épouse [Q] au paiement des dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T20:20:44.275Z.