Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 3 août 2026, n° 25/07087

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

FAITS ET PRÉTENTIONS :

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2016, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a donné à bail à M. [R] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], au n°[Adresse 2] à [Localité 2].

 La société AIGUILLON CONSTRUCTION a également donné à bail à M. [K] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] dans la même résidence. 

Le 27 novembre 2022, M [K] [U] a déclaré, auprès de son assureur, un dégât des eaux, faisant état de tâche noires dans sa salle de bain, d’un mur mouillé dans les toilettes, de papier-peint qui commence à se décoller et d’infiltrations d’eau chez son voisin du dessous. L’assureur de M [U] lui a indiqué indiqué missionner une entreprise aux fins de recherche de fuite, ainsi qu’une entreprise pour effectuer des travaux d’embellissement. Le bailleur de M [U] a été informé de ce dégât des eaux et des travaux ont été effectués par AIGUILLON CONSTRUCTION pour remédier aux causes de ce désordres en mars 2023. 

Toutefois, aucune réparation n’a été effectuée sur les embellissements de l’appartement de M [U]. Le 9 mai 2023, l’assureur de M [U] lui a indiqué que les dommages seront pris en charge par l’assureur de son bailleur. Le 3 juillet 2023, AIGUILLON CONSTRUCTION a indiqué à M [U], avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur multirisques immeuble. Le 24 juillet, AIGUILLON CONSTRUCTION lui a indiqué avoir sollicité l’intervention d’un plombier à raison d’une fuite sur le groupe de sécurité du ballon d’eau chaude de son logement. Le 15 janvier 2024, M [U] a relancé son bailleur, lui indiquant que son logement n’est pas décent puisqu’il présente une humidité persistante et des problèmes de moisissures. Le 26 février 2024, AIGUILLON CONSTRUCTION lui a répondu avoir relancé son assureur. M [U] et M [W] ont ensuite saisi le service HISTOLOGE d’Ille et Vilaine. Par courrier daté du 2 août 2024, AIGUILLON CONSTRUCTION a finalement indiqué à M [U] que les travaux seront pris en charge par son assureur et que la société SOCOTEC réalisera un diagnostic amiante avant travaux, ce qui a été effectué.

Par courrier recommandé du 6 janvier 2025, le conseil de M [U] a mis en demeure AIGUILLON CONSTRUCTION de remettre en état le logement de M [U] et de lui adresser un chèque de 2400 € (= 100 € x 24 mois) en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, M [K] [U] et M [R] [W] ont ensuite fait assigner leur bailleur, AIGUILLON CONSTRUCTION, devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant principalement la condamnation de ce dernier à effectuer des travaux de mise en conformité et à les indemniser de leurs préjudices.

La société SMA BTP est intervenue volontairement à l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 avril 2026 lors de laquelle M [K] [U] et M [R] [W], comparants par ministère d’avocat, ont demandé à la juridiction de bien vouloir :

- DECLARER M [X] [U] et M [R] [W] bien-fondés en leurs demandes,
- CONSTATER l'indécence des logements de M [X] [U] et de M [R] [W],
- CONSTATER le manquement de la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de délivrer des logements conformes et décents,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à réaliser les travaux de mises en conformité et de décence, et ce, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard et par appartement, à compter de la signification du jugement, et ce, pendant une durée de 3 mois,
- REDUIRE d'un montant de 100,00 € les loyers respectifs de M [X] [U] et de M [R] [W], et ce, jusqu'à la mise en conformité des appartements loués,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 3 900,00 € chacun, au titre de la réduction rétroactive des loyers,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 3 900,00 € chacun, au titre du préjudice de jouissance,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] la somme de 2.150,34 € au titre de son préjudice matériel,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser M [R] [W] la somme de 673,53 € au titre de son préjudice matériel,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 3 000,00 € chacun au titre de leur préjudice moral,
- DEBOUTER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de l'ensemble de ses demandes, 
- DEBOUTER la SMA BTP de l'ensemble de ses demandes,
- CONDAMNER la SMA BTP à garantir la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

A TITRE SUBSIDIAIRE, 
- COMMETTRE l'expert qu'il plaira au Juge avec la mission ci-dessous désignée :
1) Visiter, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, l'immeuble litigieux [Adresse 2], [Localité 2], le décrire et dire s'il présente des désordres,
2) Réunir et recueillir les explications des parties, prendre connaissance de tous les documents de la cause, les inventorier et le cas échéant entendre tout sachant,
3) Enumérer et décrire les désordres, malfaçons, non façons et non conformités, affectant l'immeuble, et en indiquer la nature,
4) Préciser leur date d'apparition, leur origine et leurs conséquences,
5) Dire si les désordres rendent indécent l'immeuble,
6) Dire quelles sont les causes de ces désordres,
7) Dire quels travaux sont nécessaires pour rendre l'immeuble conforme aux normes de décence, en évaluer le coût et la durée d'exécution,
8) Evaluer le préjudice subi par les locataires du fait désordres constatés (trouble de jouissance notamment),
9) D'une façon générale et dans le cadre de la mission ci-dessus définie, rechercher tous éléments techniques et de fait, de nature à évaluer les préjudices éventuellement subis,
10) Répondre à tous dires écrits des parties et au besoin entendre tous sachants,
11) Dire que l'expert commis devra déposer son rapport au Secrétariat du Greffe de ce Tribunal, dans un délai de deux mois de sa saisine pour, sur son rapport, être formée telle demande en dommages intérêts qu'il appartiendra devant la juridiction compétente,
12) Dire qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné ou d'inobservation par lui des délais prescrits, il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise suite à simple requête ou d'office,
13) Dire que les dépens de l'instance suivront le sort de l'éventuelle instance au fond.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER in solidum la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et la SMA BTP à verser à M [R] [W] la somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et la SMA BTP à verser à M [X] [U] la somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 37 de la loi n091-647 du 10 juillet 1991,
- CONDAMNER in solidum la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et la SMA BTP aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par Maître Maëlle GRANDCOIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que leurs logements sont indécents du fait de moisissures, champignons, fissures, décollement des tapisseries, prises électriques à nue et défaut d’isolation thermiques et phoniques. 

En réponse AIGUILLON CONSTRUCTION, représenté par son avocat, a demandé à la juridiction de bien vouloir:

SUR LES PRETENTIONS DE M [U] :
- Débouter M [U] sa demande d'exécution de travaux sous astreinte,
- Condamner M [U] à laisser les entreprises mandatées par AIGUILLON CONSTRUCTION intervenir pour l'exécution des travaux, sous astreinte de 500€ par obstruction constatée,
- Débouter M [U] de sa demande de réduction du loyer sauf à limiter la période en fixant le point de départ à mars 2025,
- Débouter M [U] de ses demandes au titre des préjudices consécutifs de jouissance, de frais d'eau et d'électricité et moral,
- Débouter M [U] de ses demandes au titre des frais de procédure,
- Débouter M [U] de sa demande d'expertise judiciaire,
- Condamner M [U] à verser à AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 1.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code dé procédure civile,

SUR LES PRETENTIONS DE M [W] :
- Débouter M [W] sa demande d'exécution de travaux sous astreinte,
- Condamner M [W] à laisser les entreprises mandatées par AIGUILLON CONSTRUCTION intervenir pour l'exécution des travaux, sous astreinte de 500€ par obstruction constatée,
- Débouter M [W] de sa demande de réduction du loyer sauf à limiter la période en fixant le point de départ à avril 2025,
- Débouter M [W] de ses demandes au titre des préjudices consécutifs de jouissance, de frais d'eau et d'électricité et moral,
- Débouter M [W] de ses demandes au titre des frais de procédure,
- Débouter Monsieur [W] de sa demande d'expertise judiciaire,
- Condamner M [W] à verser à AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 1.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure-civile,

SUBSIDIAIREMENT :
- rejeter l'ensemble des demandes de la SMABTP à l'encontre d'AIGUILLON CONSTRUCTION,
- Condamner la SMA COURTAGE / SMA BTP à relever et garantir AIGUILLON CONSTRUCTION de l'ensemble des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre et de quelque nature que ce soit, au bénéfice de Messieurs [U] et [W].

Au soutien de ses demandes, AIGUILLON CONSTRUCTION fait notamment valoir qu’il a exécuté ses obligations de bailleur avec diligences en identifiant les causes du sinistre et en les traitant et qu’il a ensuite suivi les méandres assurantiels, s’agissant des dommages causés. 
S’agissant du logement de M [U], AIGUILLON CONSTRUCTION indique qu’il a fait le nécessaire en déclarant le sinistre auprès de son assureur et qu’il ne peut être tenu responsable du retard pris dans la transmission du rapport d’expertise commun imputable à l’expert désigné par l’assureur gestionnaire. Il estime que, si le processus assurantiel a été défaillant, il s’agit d’une cause étrangère exonératoire de sa responsabilité.
S’agissant du logement de M [W], AIGUILLON CONSTRUCTION souligne que M [W] n’a déclaré le sinistre auprès de son assureur que le 11 septembre 2024 et sur relance de son bailleur, qu’il a fallu du temps pour déterminer si c’était l’assureur du locataire ou du propriétaire qui devait intervenir et qu’AIGUILLON CONSTRUCTION a finalement passé commande des travaux à réaliser le 25 août 2025. Il estime que la carence de M [W] qui n’a pas régularisé en temps utile sa déclaration de sinistre est fautive et exonératoire de responsabilité pour AIGUILLON CONSTRUCTION. 

La société SMABTP, représentée par son avocat, a, quant à elle, demandé :
- à titre principal, à ce que les demandeurs soient déboutés de toutes leurs demandes dirigées à son encontre.
- Subsidiairement, sur la demande de garantie de la société AIGUILLON CONSTRUCTION, elle a demandé à ce que les parties soient déboutées de leurs demandes présentées à son encontre relatives à la réduction du montant du loyer, à la réduction rétroactive des loyers et à la garantie du titre de l’article 700 du code de procédure civile, en tant qu’elles ne procèdent d’aucune garantie contractuelle.
- En tout état de cause, elle a sollicité la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs conclusions déposées à l’audience du 2 avril 2026.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision devant être rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2026, le délibéré ayant ensuite été prorogé au 3 août 2026.

Motifs

MOTIFS :

- Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent :
L'article 1719 du code civil dispose que : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :
"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...);
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)”

L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 dispose que :
" Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. "

En l’espèce, M [U] démontre avoir déclaré un dégât des eaux auprès de son assureur habitation, la compagnie CIC, dès le 4 novembre 2022, faisant état d’infiltrations dans les murs, sans pouvoir détecter l’origine du problème. Il a indiqué avoir repéré, depuis une à deux semaines, des tâches noires dans la salle de bain, et depuis une semaine, dans les toilettes. Il précise que les papiers peints commencent à se décoller et que son voisin du dessous “a de l’eau qui coule et ses plafonds qui se décolle et tâches aussi”. Suite au conseil de leur bailleur, M [U] et par M [W] ont régularisé un constat amiable de dégât des eaux le 1er décembre 2022.

Une proposition de devis à hauteur de 2979,70 euros a été dressée le 16 mars 2023 par la société MULTIASSISTANCE qui fait état de très nombreuses moisissures dans les logements de M [U] et M [W]. Suite à ce devis, l’assureur de M [U], la société CIC, lui a indiqué par courrier daté du 9 mai 2023 que les dommages seront pris en charge par l’assurance de son bailleur. Le 3 juillet 2023, AIGUILLON CONSTRUCTION a indiqué à M [U] avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur multirisques immeuble.

Par courrier daté du 15 janvier 2024, M [U] a signalé à son bailleur l’indécence de son logement, précisant que depuis les dégâts des eaux survenus en 2022, son logement présente une humidité persistante et des problèmes de moisissure ayant un impact négatif sur la qualité de l’air et sa santé. Par courrier recommandé daté du 3 janvier 2025 et reçu par AIGUILLON CONSTRUCTION le 6 janvier 2025, le conseil de M [U] a ensuite mis en demeure M [U] d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement et de l’indemniser de son préjudice de jouissance.
Le 24 juin 2025, M [W] a signalé à son bailleur qu’avec les fortes chaleurs, d’autres dégâts sont apparus tels que le ballatum qui s’est enlevé juste au niveau de la fuite et le papier peint qui s’est décollé. Des photographies de ces désordres ont été jointes à son message.

L’ensemble de ces échanges entre les locataires, le bailleur et leurs compagnies d’assurance, ainsi que les devis et photographies produites permettent d’établir que les logements loués par M [U] et M [W] auprès d’AIGUILLON CONSTRUCTION présentent depuis le mois de novembre 2022, d’importantes tâches de moisissures avec du papier peint qui se décolle. Les photographies produites permettent de constater que les logements de M [U] et M [W] ne présentent donc pas de système d’évacuation de l'humidité adapté aux besoins d'une occupation normale du logement, comme le prévoit pourtant l’article 2-6° du décret du 30 janvier 2002 précité. 

Il est ainsi démontré que le bailleur AIGUILLON CONSTRUCTION a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à M [U] et M [W], obligation prévue par les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

AIGUILLON ne peut s’exonérer de sa responsabilité vis à vis de ses locataires en faisant valoir que le processus assurantiel aurait été défaillant et que M [W] n’aurait pas effectué les déclarations nécessaires. En effet, les deux locataires démontrent avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assurance dès le 1er décembre 2022 et avoir tenu leur bailleur informé de ce dégât des eaux, puisque c’est précisément AIGUILLON CONSTRUCTION qui leur a indiqué comment ils devaient procéder. Aucune carence des locataires n’est donc ici caractérisée. De plus, à supposer qu’un défaut de diligence de l’assureur d’AIGUILLON CONSTRUCTION puisse être caractérisé, les conséquences de ce défaut ne sauraient peser sur les locataires.

Dès lors, il est ainsi caractérisé un manquement d’AIGUILLON CONSTRUCTION à son obligation de délivrance d’un logement décent.

- Sur les demandes de réalisation de travaux et de réduction des loyers :

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : “Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (...)
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. (...)” 

Au vu de l’état d’humidité des logements de M [U] et M [W] qui persiste depuis plusieurs années, il convient de faire droit à la demande de condamnation du bailleur AIGUILLON CONSTRUCTION à faire réaliser des travaux de remise en état des logements de M [U] et M [W]. En effet, si le bailleur indique avoir commandé des travaux, il ne justifie pas la réalisation effective des travaux. 

Il convient, en outre, de relever que, contrairement à ce que soutient AIGUILLON CONSTRUCTION, il n’est aucunement démontré que les locataires ont fait obstruction à la réalisation de travaux par leur bailleur. Bien au contraire, ils sollicitent des travaux de remise en état depuis le mois de décembre 2022 et AIGUILLON ne fait état que d’un refus de réalisation de travaux par le locataire en février 2026, le locataire ayant indiqué à l’entreprise chargée d’intervenir dans le logement qu’étant donné qu’une procédure judiciaire était en cours, il préférait attendre l’accord de son avocat pour planifier les travaux. Ce seul refus, intervenu dans le contexte d’une procédure judiciaire n’ayant manifestement pas permis aux parties d’aboutir à un accord est tout à fait insuffisant pour établir que les locataires ont fait obstruction à la réalisation de travaux par leur bailleur. Bien au contraire, la chronologie des faits démontre que M [U] et M [W] ont été très patients puisqu’ils ont attendu le 21 juillet 2025 pour faire assigner leur bailleur, alors que les désordres affectant leurs logements sont avérés depuis le mois de novembre 2022 et qu’à l’exception de ce refus de travaux en février 2026, le bailleur ne fait pas état d’autres refus des locataires. Il n’est donc pas caractérisé d’obstruction des locataires.

Il convient donc de faire droit à la demande de condamnation du bailleur AIGUILLON CONSTRUCTION à faire réaliser des travaux de remise en état des logements de M [U] et M [W] dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

Pour s’assurer de la bonne exécution de ces travaux par AIGUILLON CONSTRUCTION, il convient de prévoir, sur le fondement des dispositions de l’article L.131-1 du code des procédure civiles d’exécution, une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

Au vu de l’état des logements de M [U] et M [W], il convient, en outre, de réduire les montants de leurs loyers de 50 euros par mois pour chacun d’eux, et ce depuis le 1er décembre 2022, date à laquelle, sur les conseils de leur bailleur, M [U] et M [W] ont régularisé un constat amiable de dégât des eaux. Les locataires n’ont pas à supporter le délai de plusieurs années qui a été pris pour le traitement de leurs dossiers.

Il convient donc de réduire, à compter du 1er août 2026 le montant du loyer de chacun des deux locataires de 50 euros, et ce jusqu’à la mise en conformité de leurs logements. Il convient, en outre, de condamner AIGUILLON CONSTRUCTION à rembourser à M [U] et M [W] la somme de 2200 euros chacun (= 50 € x 44 mois du 1er décembre 2022 au 31 juillet 2026).

- Sur les demandes de dommages et intérêts :

L’article 1721 du code civil dispose que : “Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.”

- Sur le préjudice de jouissance :

Sur le fondement de ces dispositions, M [U] et M [W] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance. Or, ce poste de préjudice est déjà indemnisé par la réduction du montant du loyer mis à leur charge depuis le 1er décembre 2022. Il convient donc de les débouter de cette demande.

- Sur le préjudice matériel :

Il sollicitent également l’indemnisation d’un préjudice matériel correspondant, au termes de leurs conclusions, à des charges d’électricité et d’eau engagées à cause des désordres liés à l’indécence de leurs logements.

Or, s’agissant de M [U], les factures d’électricité produites permettent de constater que sa consommation électrique a été la suivante :
3758 kwh du 3 juillet 2019 au 17 juin 2020
2382 kwh du 17 juillet 2020 au 17 juin 2021
3185 kwh d’avril 2023 à mars 2024
2756 kwh de mars 2024 à mars 2025.

Il en résulte que la consommation électrique de M [U] n’a pas significativement augmenté après le dégât des eaux subi en novembre 2022. Il convient ici de préciser que l’augmentation du coût de ses factures d’électricité peut être dû à une augmentation du tarif et à un changement de fournisseur d’énergie, ce qui est sans lien avec l’état de son logement.

Les factures de fourniture d’eau produites par M [U] permettent de constater qu’au cours de l’année 2019-2020 (sans que la période de facturation soit précisée), il lui a été facturé une consommation de 9m3. Il est toutefois précisé sur cette facture que les relevés de compteur d’eau sont partiellement suspendus, si bien que la facturation peut s’effectuer sur la base d’estimations de consommation. En l’absence de production des autres factures d’eau, et particulièrement de celle annoncée en mai 2021, soit sur une période encore antérieure au dégât des eaux survenu en 2022, il est impossible de connaître la consommation moyenne annuelle de M [U] sur la période qui a précédé le dégât des eaux.

Dès lors, il n’est pas établi que les consommations de 25 m3 d’eau du 1er janvier 2023 au 4 janvier 2024 dont il fait état en produisant ses factures postérieures sont supérieures à sa consommation antérieure au dégât des eaux subi.

S’agissant de M [W], les factures d’électricité qu’il produit font état des consommations suivantes :
- en juillet 2020 : 5401 kwh,
- en juillet 2021 : 4790 kwh,
- en juillet 2022 : 4284 kwh
- en juillet 2023 : 4196 kwh
- en juillet 2024 : 3463 kwh.

Ces relevés n’objectivent donc absolument aucune augmentation de la consommation d’électricité de M [W] postérieurement au dégât des eaux subi.

M [U] et M [W] seront donc déboutés de leurs demandes d’indemnisation d’un préjudice matériel dont la réalité n’est pas démontrée par les pièces produites.

- Sur le préjudice moral : 

M [U] et M [W] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral constitué par les multiples démarches engagées et restées vaines et les désagréments sur leur santé. Le fils de M [W], M [O] [Q], atteste de difficultés importantes liées à l’insalubrité du logement loué par son père qui ne lui a pas permis d’inviter des personnes chez lui, par honte, et qui a eu un retentissement important sur son moral et sur ses relations avec son père.

Ces éléments suffisent à établir que l’état des deux logement a entraîné un préjudice moral pour M [U] et M [W] qu’il convient de réparer en leur accordant la somme de 1500 euros chacun à titre de dommages et intérêts.

- Sur la demande de garantie de la SMA BTP :

La société AIGUILLON CONSTRUCTION a souscrit un contrat d’assurance multirisque auprès de la société SMA COURTAGE pour la période courant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023, laquelle couvre la période pendant laquelle le dégât des eaux est survenu.

Le cahier des clauses particulières du contrat d’assurance conclu entre la société SMA COURTAGE et la société AIGUILLON CONSTRUCTION prévoit que le contrat couvre notamment :
- la responsabilité du propriétaire à l’égard du locataire au titre des recours des locataires pour des dommages causés à leurs biens et de la responsabilité pour trouble de jouissance. 
- les dégâts des eaux et de tous liquides, y compris fuite de sprinklers,
- les pertes d’exploitation ou pertes de recettes,
- les pertes de loyers et pertes d’usage.
Il est précisé dans le cahier des clauses particulières de ce contrat, en page 2, que “l’ensemble des dispositions du présent cahier des clauses particulières constitue les conventions particulières au contrat “DOMMAGES AUX BIENS”. Ces dispositions dérogent à toutes les conditions d’assurance (générales, particulières, spéciales...) émises par l’assureur dans le cadre du présent marché et s’appliqueront par conséquent en priorité.”

Au vu de ces éléments et, étant donné que les conditions générales et les conventions spéciales produites par la société SMA COURTAGE ne sont pas signées, ces conditions générales et spéciales ne sont pas opposables à la société AIGUILLON CONSTRUCTION, laquelle ne peut donc se voir opposer que les conditions figurant dans le cahier des clauses particulières dont elle se prévaut.

La société SMA COURTAGE sera donc condamnée à garantir la société AIGUILLON CONSTRUCTION des condamnations à payer la garantie des loyers depuis le 1er décembre 2022 jusqu’à la régulation des désordres, s’agissant d’une perte de loyers pour AIGUILLON CONSTRUCTION, des condamnations à paiement au titre du préjudice moral des locataires et des demandes présentées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. 

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° (...). 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).” 

 La société AIGUILLON CONSTRUCTION succombant, elle sera condamnée, in solidum avec la société SMA BTP, aux entiers dépens de la présente instance.

L'équité commande, en outre, de condamner in solidum les sociétés AIGUILLON CONSTRUCTION et SMA BTP à verser à M [R] [W] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à M [U] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dans la mesure où le ministère d’avocat n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

CONSTATE que la société AIGUILLON CONSTRUCTION a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à M [X] [U] et à M [R] [W] ;

CONDAMNE la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à réaliser les travaux de mises en conformité nécessaires pour rendre les logements loués par M [U] et M [W] décents, et ce dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement ;

A défaut de réalisation de ces travaux dans ce délai de trois mois, CONDAMNE la société AIGUILLON CONSTRUCTION au paiement d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard et par appartement, courant à compter de l’expiration de ce délai de trois mois, et pendant une durée de 3 mois ;

REDUIT d'un montant de 50,00 € par mois et pour chacun des deux locataires, les loyers de M [X] [U] et de M [R] [W], et ce, à compter du 1er août 2026 et jusqu'à la mise en conformité des appartements loués,

CONDAMNE la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 2 200,00 € chacun, au titre de la réduction rétroactive des loyers,

CONDAMNE la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 1500,00 € chacun, au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE M [X] [U] et M [R] [W] de leurs demandes d’indemnisation présentées au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice matériel ;

CONDAMNE la société SMA COURTAGE à garantir la société AIGUILLON CONSTRUCTION de toutes les condamnations prononcées à son encontre par la présente décision ; 

CONDAMNE in solidum les sociétés AIGUILLON CONSTRUCTION et SMA BTP à verser à M [R] [W] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les sociétés AIGUILLON CONSTRUCTION et SMA BTP à verser à M [K] [U] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

MAINTIENT l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum les sociétés AIGUILLON CONSTRUCTION et SMA BTP aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les demandeurs de leur demande d’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 03 Août 2026 

N° RG 25/07087 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LZAN

Jugement du 03 Août 2026 


[K] [C] [X] [U]
[R] [W]

C/

S.A.S. SMA BTP
Société AIGUILLON CONSTRUCTION







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à maitre GRANDCOIN et maitre GOSSELIN
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à maitre BACZKIEWICZ
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Août 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 02 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [K] [C] [X] [U]
M. [R] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
 représentés par maitre GRANDOIN, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

S.A.S. SMA BTP
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par maitre GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES

Société AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par maitre BACZKIEWICZ, subsituée par maitre SALPIN, avocates au barreau de RENNES


FAITS ET PRÉTENTIONS :

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2016, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a donné à bail à M. [R] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], au n°[Adresse 2] à [Localité 2].

 La société AIGUILLON CONSTRUCTION a également donné à bail à M. [K] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] dans la même résidence. 

Le 27 novembre 2022, M [K] [U] a déclaré, auprès de son assureur, un dégât des eaux, faisant état de tâche noires dans sa salle de bain, d’un mur mouillé dans les toilettes, de papier-peint qui commence à se décoller et d’infiltrations d’eau chez son voisin du dessous. L’assureur de M [U] lui a indiqué indiqué missionner une entreprise aux fins de recherche de fuite, ainsi qu’une entreprise pour effectuer des travaux d’embellissement. Le bailleur de M [U] a été informé de ce dégât des eaux et des travaux ont été effectués par AIGUILLON CONSTRUCTION pour remédier aux causes de ce désordres en mars 2023. 

Toutefois, aucune réparation n’a été effectuée sur les embellissements de l’appartement de M [U]. Le 9 mai 2023, l’assureur de M [U] lui a indiqué que les dommages seront pris en charge par l’assureur de son bailleur. Le 3 juillet 2023, AIGUILLON CONSTRUCTION a indiqué à M [U], avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur multirisques immeuble. Le 24 juillet, AIGUILLON CONSTRUCTION lui a indiqué avoir sollicité l’intervention d’un plombier à raison d’une fuite sur le groupe de sécurité du ballon d’eau chaude de son logement. Le 15 janvier 2024, M [U] a relancé son bailleur, lui indiquant que son logement n’est pas décent puisqu’il présente une humidité persistante et des problèmes de moisissures. Le 26 février 2024, AIGUILLON CONSTRUCTION lui a répondu avoir relancé son assureur. M [U] et M [W] ont ensuite saisi le service HISTOLOGE d’Ille et Vilaine. Par courrier daté du 2 août 2024, AIGUILLON CONSTRUCTION a finalement indiqué à M [U] que les travaux seront pris en charge par son assureur et que la société SOCOTEC réalisera un diagnostic amiante avant travaux, ce qui a été effectué.

Par courrier recommandé du 6 janvier 2025, le conseil de M [U] a mis en demeure AIGUILLON CONSTRUCTION de remettre en état le logement de M [U] et de lui adresser un chèque de 2400 € (= 100 € x 24 mois) en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, M [K] [U] et M [R] [W] ont ensuite fait assigner leur bailleur, AIGUILLON CONSTRUCTION, devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant principalement la condamnation de ce dernier à effectuer des travaux de mise en conformité et à les indemniser de leurs préjudices.

La société SMA BTP est intervenue volontairement à l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 avril 2026 lors de laquelle M [K] [U] et M [R] [W], comparants par ministère d’avocat, ont demandé à la juridiction de bien vouloir :

- DECLARER M [X] [U] et M [R] [W] bien-fondés en leurs demandes,
- CONSTATER l'indécence des logements de M [X] [U] et de M [R] [W],
- CONSTATER le manquement de la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de délivrer des logements conformes et décents,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à réaliser les travaux de mises en conformité et de décence, et ce, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard et par appartement, à compter de la signification du jugement, et ce, pendant une durée de 3 mois,
- REDUIRE d'un montant de 100,00 € les loyers respectifs de M [X] [U] et de M [R] [W], et ce, jusqu'à la mise en conformité des appartements loués,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 3 900,00 € chacun, au titre de la réduction rétroactive des loyers,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 3 900,00 € chacun, au titre du préjudice de jouissance,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] la somme de 2.150,34 € au titre de son préjudice matériel,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser M [R] [W] la somme de 673,53 € au titre de son préjudice matériel,
- CONDAMNER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 3 000,00 € chacun au titre de leur préjudice moral,
- DEBOUTER la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de l'ensemble de ses demandes, 
- DEBOUTER la SMA BTP de l'ensemble de ses demandes,
- CONDAMNER la SMA BTP à garantir la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

A TITRE SUBSIDIAIRE, 
- COMMETTRE l'expert qu'il plaira au Juge avec la mission ci-dessous désignée :
1) Visiter, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, l'immeuble litigieux [Adresse 2], [Localité 2], le décrire et dire s'il présente des désordres,
2) Réunir et recueillir les explications des parties, prendre connaissance de tous les documents de la cause, les inventorier et le cas échéant entendre tout sachant,
3) Enumérer et décrire les désordres, malfaçons, non façons et non conformités, affectant l'immeuble, et en indiquer la nature,
4) Préciser leur date d'apparition, leur origine et leurs conséquences,
5) Dire si les désordres rendent indécent l'immeuble,
6) Dire quelles sont les causes de ces désordres,
7) Dire quels travaux sont nécessaires pour rendre l'immeuble conforme aux normes de décence, en évaluer le coût et la durée d'exécution,
8) Evaluer le préjudice subi par les locataires du fait désordres constatés (trouble de jouissance notamment),
9) D'une façon générale et dans le cadre de la mission ci-dessus définie, rechercher tous éléments techniques et de fait, de nature à évaluer les préjudices éventuellement subis,
10) Répondre à tous dires écrits des parties et au besoin entendre tous sachants,
11) Dire que l'expert commis devra déposer son rapport au Secrétariat du Greffe de ce Tribunal, dans un délai de deux mois de sa saisine pour, sur son rapport, être formée telle demande en dommages intérêts qu'il appartiendra devant la juridiction compétente,
12) Dire qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné ou d'inobservation par lui des délais prescrits, il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise suite à simple requête ou d'office,
13) Dire que les dépens de l'instance suivront le sort de l'éventuelle instance au fond.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER in solidum la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et la SMA BTP à verser à M [R] [W] la somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et la SMA BTP à verser à M [X] [U] la somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 37 de la loi n091-647 du 10 juillet 1991,
- CONDAMNER in solidum la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et la SMA BTP aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par Maître Maëlle GRANDCOIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que leurs logements sont indécents du fait de moisissures, champignons, fissures, décollement des tapisseries, prises électriques à nue et défaut d’isolation thermiques et phoniques. 

En réponse AIGUILLON CONSTRUCTION, représenté par son avocat, a demandé à la juridiction de bien vouloir:

SUR LES PRETENTIONS DE M [U] :
- Débouter M [U] sa demande d'exécution de travaux sous astreinte,
- Condamner M [U] à laisser les entreprises mandatées par AIGUILLON CONSTRUCTION intervenir pour l'exécution des travaux, sous astreinte de 500€ par obstruction constatée,
- Débouter M [U] de sa demande de réduction du loyer sauf à limiter la période en fixant le point de départ à mars 2025,
- Débouter M [U] de ses demandes au titre des préjudices consécutifs de jouissance, de frais d'eau et d'électricité et moral,
- Débouter M [U] de ses demandes au titre des frais de procédure,
- Débouter M [U] de sa demande d'expertise judiciaire,
- Condamner M [U] à verser à AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 1.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code dé procédure civile,

SUR LES PRETENTIONS DE M [W] :
- Débouter M [W] sa demande d'exécution de travaux sous astreinte,
- Condamner M [W] à laisser les entreprises mandatées par AIGUILLON CONSTRUCTION intervenir pour l'exécution des travaux, sous astreinte de 500€ par obstruction constatée,
- Débouter M [W] de sa demande de réduction du loyer sauf à limiter la période en fixant le point de départ à avril 2025,
- Débouter M [W] de ses demandes au titre des préjudices consécutifs de jouissance, de frais d'eau et d'électricité et moral,
- Débouter M [W] de ses demandes au titre des frais de procédure,
- Débouter Monsieur [W] de sa demande d'expertise judiciaire,
- Condamner M [W] à verser à AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 1.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure-civile,

SUBSIDIAIREMENT :
- rejeter l'ensemble des demandes de la SMABTP à l'encontre d'AIGUILLON CONSTRUCTION,
- Condamner la SMA COURTAGE / SMA BTP à relever et garantir AIGUILLON CONSTRUCTION de l'ensemble des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre et de quelque nature que ce soit, au bénéfice de Messieurs [U] et [W].

Au soutien de ses demandes, AIGUILLON CONSTRUCTION fait notamment valoir qu’il a exécuté ses obligations de bailleur avec diligences en identifiant les causes du sinistre et en les traitant et qu’il a ensuite suivi les méandres assurantiels, s’agissant des dommages causés. 
S’agissant du logement de M [U], AIGUILLON CONSTRUCTION indique qu’il a fait le nécessaire en déclarant le sinistre auprès de son assureur et qu’il ne peut être tenu responsable du retard pris dans la transmission du rapport d’expertise commun imputable à l’expert désigné par l’assureur gestionnaire. Il estime que, si le processus assurantiel a été défaillant, il s’agit d’une cause étrangère exonératoire de sa responsabilité.
S’agissant du logement de M [W], AIGUILLON CONSTRUCTION souligne que M [W] n’a déclaré le sinistre auprès de son assureur que le 11 septembre 2024 et sur relance de son bailleur, qu’il a fallu du temps pour déterminer si c’était l’assureur du locataire ou du propriétaire qui devait intervenir et qu’AIGUILLON CONSTRUCTION a finalement passé commande des travaux à réaliser le 25 août 2025. Il estime que la carence de M [W] qui n’a pas régularisé en temps utile sa déclaration de sinistre est fautive et exonératoire de responsabilité pour AIGUILLON CONSTRUCTION. 

La société SMABTP, représentée par son avocat, a, quant à elle, demandé :
- à titre principal, à ce que les demandeurs soient déboutés de toutes leurs demandes dirigées à son encontre.
- Subsidiairement, sur la demande de garantie de la société AIGUILLON CONSTRUCTION, elle a demandé à ce que les parties soient déboutées de leurs demandes présentées à son encontre relatives à la réduction du montant du loyer, à la réduction rétroactive des loyers et à la garantie du titre de l’article 700 du code de procédure civile, en tant qu’elles ne procèdent d’aucune garantie contractuelle.
- En tout état de cause, elle a sollicité la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs conclusions déposées à l’audience du 2 avril 2026.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision devant être rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2026, le délibéré ayant ensuite été prorogé au 3 août 2026.

MOTIFS :

- Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent :
L'article 1719 du code civil dispose que : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :
"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...);
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)”

L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 dispose que :
" Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. "

En l’espèce, M [U] démontre avoir déclaré un dégât des eaux auprès de son assureur habitation, la compagnie CIC, dès le 4 novembre 2022, faisant état d’infiltrations dans les murs, sans pouvoir détecter l’origine du problème. Il a indiqué avoir repéré, depuis une à deux semaines, des tâches noires dans la salle de bain, et depuis une semaine, dans les toilettes. Il précise que les papiers peints commencent à se décoller et que son voisin du dessous “a de l’eau qui coule et ses plafonds qui se décolle et tâches aussi”. Suite au conseil de leur bailleur, M [U] et par M [W] ont régularisé un constat amiable de dégât des eaux le 1er décembre 2022.

Une proposition de devis à hauteur de 2979,70 euros a été dressée le 16 mars 2023 par la société MULTIASSISTANCE qui fait état de très nombreuses moisissures dans les logements de M [U] et M [W]. Suite à ce devis, l’assureur de M [U], la société CIC, lui a indiqué par courrier daté du 9 mai 2023 que les dommages seront pris en charge par l’assurance de son bailleur. Le 3 juillet 2023, AIGUILLON CONSTRUCTION a indiqué à M [U] avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur multirisques immeuble.

Par courrier daté du 15 janvier 2024, M [U] a signalé à son bailleur l’indécence de son logement, précisant que depuis les dégâts des eaux survenus en 2022, son logement présente une humidité persistante et des problèmes de moisissure ayant un impact négatif sur la qualité de l’air et sa santé. Par courrier recommandé daté du 3 janvier 2025 et reçu par AIGUILLON CONSTRUCTION le 6 janvier 2025, le conseil de M [U] a ensuite mis en demeure M [U] d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement et de l’indemniser de son préjudice de jouissance.
Le 24 juin 2025, M [W] a signalé à son bailleur qu’avec les fortes chaleurs, d’autres dégâts sont apparus tels que le ballatum qui s’est enlevé juste au niveau de la fuite et le papier peint qui s’est décollé. Des photographies de ces désordres ont été jointes à son message.

L’ensemble de ces échanges entre les locataires, le bailleur et leurs compagnies d’assurance, ainsi que les devis et photographies produites permettent d’établir que les logements loués par M [U] et M [W] auprès d’AIGUILLON CONSTRUCTION présentent depuis le mois de novembre 2022, d’importantes tâches de moisissures avec du papier peint qui se décolle. Les photographies produites permettent de constater que les logements de M [U] et M [W] ne présentent donc pas de système d’évacuation de l'humidité adapté aux besoins d'une occupation normale du logement, comme le prévoit pourtant l’article 2-6° du décret du 30 janvier 2002 précité. 

Il est ainsi démontré que le bailleur AIGUILLON CONSTRUCTION a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à M [U] et M [W], obligation prévue par les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

AIGUILLON ne peut s’exonérer de sa responsabilité vis à vis de ses locataires en faisant valoir que le processus assurantiel aurait été défaillant et que M [W] n’aurait pas effectué les déclarations nécessaires. En effet, les deux locataires démontrent avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assurance dès le 1er décembre 2022 et avoir tenu leur bailleur informé de ce dégât des eaux, puisque c’est précisément AIGUILLON CONSTRUCTION qui leur a indiqué comment ils devaient procéder. Aucune carence des locataires n’est donc ici caractérisée. De plus, à supposer qu’un défaut de diligence de l’assureur d’AIGUILLON CONSTRUCTION puisse être caractérisé, les conséquences de ce défaut ne sauraient peser sur les locataires.

Dès lors, il est ainsi caractérisé un manquement d’AIGUILLON CONSTRUCTION à son obligation de délivrance d’un logement décent.

- Sur les demandes de réalisation de travaux et de réduction des loyers :

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : “Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (...)
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. (...)” 

Au vu de l’état d’humidité des logements de M [U] et M [W] qui persiste depuis plusieurs années, il convient de faire droit à la demande de condamnation du bailleur AIGUILLON CONSTRUCTION à faire réaliser des travaux de remise en état des logements de M [U] et M [W]. En effet, si le bailleur indique avoir commandé des travaux, il ne justifie pas la réalisation effective des travaux. 

Il convient, en outre, de relever que, contrairement à ce que soutient AIGUILLON CONSTRUCTION, il n’est aucunement démontré que les locataires ont fait obstruction à la réalisation de travaux par leur bailleur. Bien au contraire, ils sollicitent des travaux de remise en état depuis le mois de décembre 2022 et AIGUILLON ne fait état que d’un refus de réalisation de travaux par le locataire en février 2026, le locataire ayant indiqué à l’entreprise chargée d’intervenir dans le logement qu’étant donné qu’une procédure judiciaire était en cours, il préférait attendre l’accord de son avocat pour planifier les travaux. Ce seul refus, intervenu dans le contexte d’une procédure judiciaire n’ayant manifestement pas permis aux parties d’aboutir à un accord est tout à fait insuffisant pour établir que les locataires ont fait obstruction à la réalisation de travaux par leur bailleur. Bien au contraire, la chronologie des faits démontre que M [U] et M [W] ont été très patients puisqu’ils ont attendu le 21 juillet 2025 pour faire assigner leur bailleur, alors que les désordres affectant leurs logements sont avérés depuis le mois de novembre 2022 et qu’à l’exception de ce refus de travaux en février 2026, le bailleur ne fait pas état d’autres refus des locataires. Il n’est donc pas caractérisé d’obstruction des locataires.

Il convient donc de faire droit à la demande de condamnation du bailleur AIGUILLON CONSTRUCTION à faire réaliser des travaux de remise en état des logements de M [U] et M [W] dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

Pour s’assurer de la bonne exécution de ces travaux par AIGUILLON CONSTRUCTION, il convient de prévoir, sur le fondement des dispositions de l’article L.131-1 du code des procédure civiles d’exécution, une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

Au vu de l’état des logements de M [U] et M [W], il convient, en outre, de réduire les montants de leurs loyers de 50 euros par mois pour chacun d’eux, et ce depuis le 1er décembre 2022, date à laquelle, sur les conseils de leur bailleur, M [U] et M [W] ont régularisé un constat amiable de dégât des eaux. Les locataires n’ont pas à supporter le délai de plusieurs années qui a été pris pour le traitement de leurs dossiers.

Il convient donc de réduire, à compter du 1er août 2026 le montant du loyer de chacun des deux locataires de 50 euros, et ce jusqu’à la mise en conformité de leurs logements. Il convient, en outre, de condamner AIGUILLON CONSTRUCTION à rembourser à M [U] et M [W] la somme de 2200 euros chacun (= 50 € x 44 mois du 1er décembre 2022 au 31 juillet 2026).

- Sur les demandes de dommages et intérêts :

L’article 1721 du code civil dispose que : “Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.”

- Sur le préjudice de jouissance :

Sur le fondement de ces dispositions, M [U] et M [W] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance. Or, ce poste de préjudice est déjà indemnisé par la réduction du montant du loyer mis à leur charge depuis le 1er décembre 2022. Il convient donc de les débouter de cette demande.

- Sur le préjudice matériel :

Il sollicitent également l’indemnisation d’un préjudice matériel correspondant, au termes de leurs conclusions, à des charges d’électricité et d’eau engagées à cause des désordres liés à l’indécence de leurs logements.

Or, s’agissant de M [U], les factures d’électricité produites permettent de constater que sa consommation électrique a été la suivante :
3758 kwh du 3 juillet 2019 au 17 juin 2020
2382 kwh du 17 juillet 2020 au 17 juin 2021
3185 kwh d’avril 2023 à mars 2024
2756 kwh de mars 2024 à mars 2025.

Il en résulte que la consommation électrique de M [U] n’a pas significativement augmenté après le dégât des eaux subi en novembre 2022. Il convient ici de préciser que l’augmentation du coût de ses factures d’électricité peut être dû à une augmentation du tarif et à un changement de fournisseur d’énergie, ce qui est sans lien avec l’état de son logement.

Les factures de fourniture d’eau produites par M [U] permettent de constater qu’au cours de l’année 2019-2020 (sans que la période de facturation soit précisée), il lui a été facturé une consommation de 9m3. Il est toutefois précisé sur cette facture que les relevés de compteur d’eau sont partiellement suspendus, si bien que la facturation peut s’effectuer sur la base d’estimations de consommation. En l’absence de production des autres factures d’eau, et particulièrement de celle annoncée en mai 2021, soit sur une période encore antérieure au dégât des eaux survenu en 2022, il est impossible de connaître la consommation moyenne annuelle de M [U] sur la période qui a précédé le dégât des eaux.

Dès lors, il n’est pas établi que les consommations de 25 m3 d’eau du 1er janvier 2023 au 4 janvier 2024 dont il fait état en produisant ses factures postérieures sont supérieures à sa consommation antérieure au dégât des eaux subi.

S’agissant de M [W], les factures d’électricité qu’il produit font état des consommations suivantes :
- en juillet 2020 : 5401 kwh,
- en juillet 2021 : 4790 kwh,
- en juillet 2022 : 4284 kwh
- en juillet 2023 : 4196 kwh
- en juillet 2024 : 3463 kwh.

Ces relevés n’objectivent donc absolument aucune augmentation de la consommation d’électricité de M [W] postérieurement au dégât des eaux subi.

M [U] et M [W] seront donc déboutés de leurs demandes d’indemnisation d’un préjudice matériel dont la réalité n’est pas démontrée par les pièces produites.

- Sur le préjudice moral : 

M [U] et M [W] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral constitué par les multiples démarches engagées et restées vaines et les désagréments sur leur santé. Le fils de M [W], M [O] [Q], atteste de difficultés importantes liées à l’insalubrité du logement loué par son père qui ne lui a pas permis d’inviter des personnes chez lui, par honte, et qui a eu un retentissement important sur son moral et sur ses relations avec son père.

Ces éléments suffisent à établir que l’état des deux logement a entraîné un préjudice moral pour M [U] et M [W] qu’il convient de réparer en leur accordant la somme de 1500 euros chacun à titre de dommages et intérêts.

- Sur la demande de garantie de la SMA BTP :

La société AIGUILLON CONSTRUCTION a souscrit un contrat d’assurance multirisque auprès de la société SMA COURTAGE pour la période courant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023, laquelle couvre la période pendant laquelle le dégât des eaux est survenu.

Le cahier des clauses particulières du contrat d’assurance conclu entre la société SMA COURTAGE et la société AIGUILLON CONSTRUCTION prévoit que le contrat couvre notamment :
- la responsabilité du propriétaire à l’égard du locataire au titre des recours des locataires pour des dommages causés à leurs biens et de la responsabilité pour trouble de jouissance. 
- les dégâts des eaux et de tous liquides, y compris fuite de sprinklers,
- les pertes d’exploitation ou pertes de recettes,
- les pertes de loyers et pertes d’usage.
Il est précisé dans le cahier des clauses particulières de ce contrat, en page 2, que “l’ensemble des dispositions du présent cahier des clauses particulières constitue les conventions particulières au contrat “DOMMAGES AUX BIENS”. Ces dispositions dérogent à toutes les conditions d’assurance (générales, particulières, spéciales...) émises par l’assureur dans le cadre du présent marché et s’appliqueront par conséquent en priorité.”

Au vu de ces éléments et, étant donné que les conditions générales et les conventions spéciales produites par la société SMA COURTAGE ne sont pas signées, ces conditions générales et spéciales ne sont pas opposables à la société AIGUILLON CONSTRUCTION, laquelle ne peut donc se voir opposer que les conditions figurant dans le cahier des clauses particulières dont elle se prévaut.

La société SMA COURTAGE sera donc condamnée à garantir la société AIGUILLON CONSTRUCTION des condamnations à payer la garantie des loyers depuis le 1er décembre 2022 jusqu’à la régulation des désordres, s’agissant d’une perte de loyers pour AIGUILLON CONSTRUCTION, des condamnations à paiement au titre du préjudice moral des locataires et des demandes présentées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. 

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° (...). 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).” 

 La société AIGUILLON CONSTRUCTION succombant, elle sera condamnée, in solidum avec la société SMA BTP, aux entiers dépens de la présente instance.

L'équité commande, en outre, de condamner in solidum les sociétés AIGUILLON CONSTRUCTION et SMA BTP à verser à M [R] [W] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à M [U] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dans la mesure où le ministère d’avocat n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. 

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

CONSTATE que la société AIGUILLON CONSTRUCTION a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à M [X] [U] et à M [R] [W] ;

CONDAMNE la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à réaliser les travaux de mises en conformité nécessaires pour rendre les logements loués par M [U] et M [W] décents, et ce dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement ;

A défaut de réalisation de ces travaux dans ce délai de trois mois, CONDAMNE la société AIGUILLON CONSTRUCTION au paiement d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard et par appartement, courant à compter de l’expiration de ce délai de trois mois, et pendant une durée de 3 mois ;

REDUIT d'un montant de 50,00 € par mois et pour chacun des deux locataires, les loyers de M [X] [U] et de M [R] [W], et ce, à compter du 1er août 2026 et jusqu'à la mise en conformité des appartements loués,

CONDAMNE la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 2 200,00 € chacun, au titre de la réduction rétroactive des loyers,

CONDAMNE la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION à verser à M [X] [U] et à M [R] [W] la somme de 1500,00 € chacun, au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE M [X] [U] et M [R] [W] de leurs demandes d’indemnisation présentées au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice matériel ;

CONDAMNE la société SMA COURTAGE à garantir la société AIGUILLON CONSTRUCTION de toutes les condamnations prononcées à son encontre par la présente décision ; 

CONDAMNE in solidum les sociétés AIGUILLON CONSTRUCTION et SMA BTP à verser à M [R] [W] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les sociétés AIGUILLON CONSTRUCTION et SMA BTP à verser à M [K] [U] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

MAINTIENT l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum les sociétés AIGUILLON CONSTRUCTION et SMA BTP aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les demandeurs de leur demande d’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-08-06T18:37:00.353Z.