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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 26 / Proxi fond, 1 juin 2026, n° 26/00192

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat à effet du 10 septembre 2021, Monsieur [G] [K] et Madame [D] 
[K] ont donné en location à Madame [Y] [X] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 650,00 € outre provisions sur charges de 60,00 €.
Un état des lieux de sortie a été réalisé le 6 août 2023.
Par requête en date du 19 juillet 2024, Madame [Y] [X] a fait convoquer Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal de judiciaire de Montpellier, aux fins d'obtenir la restitution de son dépôt de garantie soit la somme de 485 € et 227, 50 € d'intérêts de retard, et 2 500 € de dommages-intérêts.
Par jugement en date du 8 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal de judiciaire de Montpellier s'est déclaré incompétent pour connaître des demandes de Madame [Y] [X] au profit du tribunal judiciaire de Bobigny.
Le tribunal judiciaire de Bobigny a transmis le dossier au juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, territorialement compétent.
Les parties ont été convoquées par le greffe par lettre recommandée avec accusé de réception.
L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mars 2026. 
À cette audience, Madame [Y] [X], comparante en personne, maintient ses demandes.
Elle expose que les bailleurs ont retenu 485 € sur son dépôt de garantie (d'un montant total de 650 €), pour une facture dont elle conteste le bien fondé. Elle pointe que le remplacement de la VMC a été fait à ses frais alors qu'il n'y en avait pas dans l'appartement, et que les moisissures sur les murs sont liées à l'humidité anormale des lieux. Madame [Y] [X] reconnaît uniquement avoir percé des trous dans les murs. 
Par ailleurs, Madame [Y] [X] sollicite l'indemnisation de son trouble de jouissance, au visa de l'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Elle soutient que le logement ne respectait pas les critères de décence du fait de l'absence de ventilation, d'une humidité anormale, d'infiltrations de l'étage du dessus, d'une isolation insuffisante (fenêtres dysfonctionnelles). Elle fait valoir que Monsieur [G] [K] est de mauvaise foi. Elle rappelle en ce sens qu'il a refusé de se présenter lors des tentatives de conciliation et ne lui a pas produit les quittances de juillet et août 2023. 
Monsieur [G] [K], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes de Madame [Y] [X] et produit l'acte de décès de Madame [D] [K].
Il soutient que la retenue sur le dépôt de garantie est justifiée par l'état des lieux de sortie. Il précise en ce sens que la VMC a été bouchée par Madame [Y] [X], que le dégât des eaux relevait de son assurance, que les fenêtres du logement sont en bon état. Il conteste toute situation d'insalubrité et verse des photographies et une attestation de son locataire actuel pour le démontrer. Monsieur [G] [K] fait état des propos inappropriés de Madame [Y] [X] l'ayant qualifié de « marchand de sommeil » et « radin ».
Madame [D] [K] est décédée le 25 avril 2025.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 1er juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 
Sur les demandes à l'encontre de Madame [D] [K] 
Aux termes de l'article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie. 
En l'espèce, il résulte de l'acte de décès établi le 25 avril 2025 que Madame [D] [K] est décédée le 25 avril 2025.
Par conséquent, il y a lieu de constater l'extinction de l'instance à son égard.
Sur la restitution du dépôt de garantie
En application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Suivant l'article 1730 du même code, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Suivant l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L'article 1732 énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
La vétusté est l'état d'usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l'usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux ou des équipements. Lorsqu'elle résulte de l'utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.
L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient au bailleur qui demande l'indemnisation des réparations locatives de justifier la nature de son préjudice au moyen d'un décompte des réparations nécessitées par l'état du logement restitué par le locataire qui a quitté les lieux, seule la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie du logement permettant d'établir la créance du bailleur, et d'établir son montant par la production de factures ou de devis afférents à ces réparations.
En l'espèce, il n'est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, Madame [Y] [X] a versé un dépôt de garantie de 650 €.
Il est constant également qu'au 6 août 2023, l'état des lieux de sortie a été établi, et Madame [Y] [X] a quitté le domicile et remis les clés à Monsieur [G] [K]. 
Monsieur [G] [K] soutient que la retenue effectuée sur le dépôt de garantie versé par la locataire est justifié par les dégradations locatives apparues entre l'entrée et la sortie des lieux.
L'état des lieux d'entrée non daté ni signé mais non contesté par les parties est produit ; l'état des lieux de sortie contradictoire, signé et en date du 6 août 2023 l'est également.
En outre, est versé un devis de la société MDA d'un montant total de 485 €, en date du 15 septembre 2023, pour les opérations suivantes :
dans le séjour : rebouchage, enduit et peintures des trous dans les murs (145 €), pose d'une nouvelle latte dans le parquet (50 €)dans la cuisine : remplacement des grilles d'aération (30 €), nettoyage des moisissures et peinture (85 €), joint du plan de travail (30 €), poignée de porte (8 €)dans la salle de bains : grattage et peinture sur coffrage et tuyauterie (90 €), rebouchage des trous dans le carrelage (10 €), joints du receveur de douche (37 €).La comparaison de l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie permet d'établir que les murs du séjour qui étaient en très bon état à l'entrée dans les lieux sont décrits comme en mauvais état, avec de la peinture gondolées et des trous percés reconnus par Madame [Y] [X], lors de la sortie. En revanche, il n'est pas fait état d'une dégradation du parquet, ce poste ne sera donc pas retenu.
En ce qui concerne la cuisine, ni l'état des lieux d'entrée ni l'état des lieux de sortie ne font mention de l'existence d'une VMC, ni a fortiori de son état. Le coût de remplacement des grilles d'aération devra donc être écarté. De même, aucune mention concernant les joints et la poignée de porte ne sont présentes. En revanche, la comparaison de l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie démontre que les murs et le plafond de la cuisine qui étaient en état d'usage à l'entrée dans les lieux sont décrits comme en mauvais état sous les fenêtres et au plafond lors de la sortie. 
Enfin, concernant la salle d'eau, l'état des lieux d'entrée comme de sortie indiquent que les murs sont à l'état d'usage et le plafond en bon état.
Monsieur [G] [K] verse des photographies non circonstanciées, concernant notamment le joint remplacé et la latte abîmée, qui ne peuvent avec certitude être datées du jour de l'état des lieux de sortie. Elles ne sont en outre pas paraphées ni signées par Madame [Y] [X] contrairement à l'état des lieux. D'une part, il n'y a pas de possibilité de savoir si des tiers ont pu intervenir dans les lieux après le départ de Madame [Y] [X], d'autre part, ces seules photographies ne permettent pas en tout état de cause d'examiner la réalité, l'étendue, et les causes éventuelles de tels désordres.
Il ressort de ce qui précède que seul le rebouchage, enduit et peintures des trous dans les murs dans le séjour (145 €) et le nettoyage des moisissures et peinture dans la cuisine (85 €) doivent être mis à la charge de Madame [Y] [X], soit la somme totale de 230 €.
Il résulte en outre des termes de la requête de Madame [Y] [X] et des déclarations des parties que sur 650 € de dépôt de garantie, 150 € avaient déjà été restitués à la locataire.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [K] au paiement de la somme restante de 270,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2023, soit deux mois après l'état des lieux de sortie.
Cette somme sera majorée de 10% du montant du loyer mensuel (650 €), c’est-à-dire la somme de 65 € par mois depuis le mois d'octobre 2023 et jusqu'au mois de mars 2026, date de l'audience (29 mois), soit la somme totale de 1 885 €.
Sur la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
L'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé : 
de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...),d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux (...) ;
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 
Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires. 
L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur. 
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l'existence de son préjudice.
En l'espèce, afin de démontrer son trouble de jouissance au sein du logement litigieux, Madame [Y] [X] produit :
Des photographies, dont l'origine et la date ne peuvent être établies et dont la valeur probante est donc amoindrie, qui montrent un mur gondolé et une fissure dans une pièce non identifiée, et des murs de salle de bains et cuisine avec des moisissures. Ces photographies, même à supposer probantes, ne permettent que des constatations visuelles et non techniques, insusceptibles de caractériser la nature, l'ampleur ou les causes des désordres (isolation ou ventilation inadéquates, infiltrations...) En effet, il n'est produit aucune pièce de nature à identifier la cause de ces moisissures (attestations/constats d'experts, rapport des services communaux d'hygiène et salubrité...) Le taux d'humidité dans le logement n'a pas non plus été mesuré. 
Des copies de conversations sur l'application Whats' App avec Monsieur [G] [K], où Madame [Y] [X] fait état de sa contestation des frais facturés après l'état des lieux de sortie mais qui n'évoquent pas les autres désordres qu'elle allègue dans le cadre de la présente instance. En outre, ces échanges, utiles pour établir la chronologie des faits, ne peuvent être considérés comme des éléments objectifs afin de caractériser les désordres évoqués, en ce qu'ils ne reposent que sur les propres déclarations de la demanderesse.Madame [Y] [X] échoue ainsi à rapporter la preuve, qui lui incombe, d'un manquement contractuel du bailleur à son obligation de fourniture d'un logement décent.
Il convient donc de débouter Madame [Y] [X] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [G] [K], partie perdante, supportera les entiers dépens de la présente instance.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et public, en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONSTATE l'extinction de l'instance à l'encontre Madame [D] [K] ;
CONDAMNE Monsieur [G] [K] à verser à Madame [Y] [X] la somme de 
270,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2023 ;
DIT que cette somme sera majorée de 10% du montant du loyer mensuel, soit 1 885 € supplémentaires, incluant la période du mois d'octobre 2023 au mois de mars 2026 ;
DÉBOUTE Madame [Y] [X] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
CONDAMNE Monsieur [G] [K] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.
 LA GREFFIÈRE LA JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]




REFERENCES : N° RG 26/00192 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4NKV

Minute : 



JUGEMENT


Du : 01 Juin 2026


Madame [Y] [A] [H] [X]
 

C/


Monsieur [G] [K]

Madame [D] [K]



JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 16 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2026; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [Y] [A] [H] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Comparante en personne


DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Comparant en personne

Madame [D] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Non comparante





Copie exécutoire délivrée le : 

à : Monsieur [G] [K]
 Madame [Y] [A] [H] [X]










Expédition délivrée à :







EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat à effet du 10 septembre 2021, Monsieur [G] [K] et Madame [D] 
[K] ont donné en location à Madame [Y] [X] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 650,00 € outre provisions sur charges de 60,00 €.
Un état des lieux de sortie a été réalisé le 6 août 2023.
Par requête en date du 19 juillet 2024, Madame [Y] [X] a fait convoquer Monsieur [G] [K] et Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal de judiciaire de Montpellier, aux fins d'obtenir la restitution de son dépôt de garantie soit la somme de 485 € et 227, 50 € d'intérêts de retard, et 2 500 € de dommages-intérêts.
Par jugement en date du 8 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal de judiciaire de Montpellier s'est déclaré incompétent pour connaître des demandes de Madame [Y] [X] au profit du tribunal judiciaire de Bobigny.
Le tribunal judiciaire de Bobigny a transmis le dossier au juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, territorialement compétent.
Les parties ont été convoquées par le greffe par lettre recommandée avec accusé de réception.
L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mars 2026. 
À cette audience, Madame [Y] [X], comparante en personne, maintient ses demandes.
Elle expose que les bailleurs ont retenu 485 € sur son dépôt de garantie (d'un montant total de 650 €), pour une facture dont elle conteste le bien fondé. Elle pointe que le remplacement de la VMC a été fait à ses frais alors qu'il n'y en avait pas dans l'appartement, et que les moisissures sur les murs sont liées à l'humidité anormale des lieux. Madame [Y] [X] reconnaît uniquement avoir percé des trous dans les murs. 
Par ailleurs, Madame [Y] [X] sollicite l'indemnisation de son trouble de jouissance, au visa de l'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Elle soutient que le logement ne respectait pas les critères de décence du fait de l'absence de ventilation, d'une humidité anormale, d'infiltrations de l'étage du dessus, d'une isolation insuffisante (fenêtres dysfonctionnelles). Elle fait valoir que Monsieur [G] [K] est de mauvaise foi. Elle rappelle en ce sens qu'il a refusé de se présenter lors des tentatives de conciliation et ne lui a pas produit les quittances de juillet et août 2023. 
Monsieur [G] [K], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes de Madame [Y] [X] et produit l'acte de décès de Madame [D] [K].
Il soutient que la retenue sur le dépôt de garantie est justifiée par l'état des lieux de sortie. Il précise en ce sens que la VMC a été bouchée par Madame [Y] [X], que le dégât des eaux relevait de son assurance, que les fenêtres du logement sont en bon état. Il conteste toute situation d'insalubrité et verse des photographies et une attestation de son locataire actuel pour le démontrer. Monsieur [G] [K] fait état des propos inappropriés de Madame [Y] [X] l'ayant qualifié de « marchand de sommeil » et « radin ».
Madame [D] [K] est décédée le 25 avril 2025.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 1er juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION 
Sur les demandes à l'encontre de Madame [D] [K] 
Aux termes de l'article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie. 
En l'espèce, il résulte de l'acte de décès établi le 25 avril 2025 que Madame [D] [K] est décédée le 25 avril 2025.
Par conséquent, il y a lieu de constater l'extinction de l'instance à son égard.
Sur la restitution du dépôt de garantie
En application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Suivant l'article 1730 du même code, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Suivant l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L'article 1732 énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
La vétusté est l'état d'usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l'usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux ou des équipements. Lorsqu'elle résulte de l'utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.
L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient au bailleur qui demande l'indemnisation des réparations locatives de justifier la nature de son préjudice au moyen d'un décompte des réparations nécessitées par l'état du logement restitué par le locataire qui a quitté les lieux, seule la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie du logement permettant d'établir la créance du bailleur, et d'établir son montant par la production de factures ou de devis afférents à ces réparations.
En l'espèce, il n'est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, Madame [Y] [X] a versé un dépôt de garantie de 650 €.
Il est constant également qu'au 6 août 2023, l'état des lieux de sortie a été établi, et Madame [Y] [X] a quitté le domicile et remis les clés à Monsieur [G] [K]. 
Monsieur [G] [K] soutient que la retenue effectuée sur le dépôt de garantie versé par la locataire est justifié par les dégradations locatives apparues entre l'entrée et la sortie des lieux.
L'état des lieux d'entrée non daté ni signé mais non contesté par les parties est produit ; l'état des lieux de sortie contradictoire, signé et en date du 6 août 2023 l'est également.
En outre, est versé un devis de la société MDA d'un montant total de 485 €, en date du 15 septembre 2023, pour les opérations suivantes :
dans le séjour : rebouchage, enduit et peintures des trous dans les murs (145 €), pose d'une nouvelle latte dans le parquet (50 €)dans la cuisine : remplacement des grilles d'aération (30 €), nettoyage des moisissures et peinture (85 €), joint du plan de travail (30 €), poignée de porte (8 €)dans la salle de bains : grattage et peinture sur coffrage et tuyauterie (90 €), rebouchage des trous dans le carrelage (10 €), joints du receveur de douche (37 €).La comparaison de l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie permet d'établir que les murs du séjour qui étaient en très bon état à l'entrée dans les lieux sont décrits comme en mauvais état, avec de la peinture gondolées et des trous percés reconnus par Madame [Y] [X], lors de la sortie. En revanche, il n'est pas fait état d'une dégradation du parquet, ce poste ne sera donc pas retenu.
En ce qui concerne la cuisine, ni l'état des lieux d'entrée ni l'état des lieux de sortie ne font mention de l'existence d'une VMC, ni a fortiori de son état. Le coût de remplacement des grilles d'aération devra donc être écarté. De même, aucune mention concernant les joints et la poignée de porte ne sont présentes. En revanche, la comparaison de l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie démontre que les murs et le plafond de la cuisine qui étaient en état d'usage à l'entrée dans les lieux sont décrits comme en mauvais état sous les fenêtres et au plafond lors de la sortie. 
Enfin, concernant la salle d'eau, l'état des lieux d'entrée comme de sortie indiquent que les murs sont à l'état d'usage et le plafond en bon état.
Monsieur [G] [K] verse des photographies non circonstanciées, concernant notamment le joint remplacé et la latte abîmée, qui ne peuvent avec certitude être datées du jour de l'état des lieux de sortie. Elles ne sont en outre pas paraphées ni signées par Madame [Y] [X] contrairement à l'état des lieux. D'une part, il n'y a pas de possibilité de savoir si des tiers ont pu intervenir dans les lieux après le départ de Madame [Y] [X], d'autre part, ces seules photographies ne permettent pas en tout état de cause d'examiner la réalité, l'étendue, et les causes éventuelles de tels désordres.
Il ressort de ce qui précède que seul le rebouchage, enduit et peintures des trous dans les murs dans le séjour (145 €) et le nettoyage des moisissures et peinture dans la cuisine (85 €) doivent être mis à la charge de Madame [Y] [X], soit la somme totale de 230 €.
Il résulte en outre des termes de la requête de Madame [Y] [X] et des déclarations des parties que sur 650 € de dépôt de garantie, 150 € avaient déjà été restitués à la locataire.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [K] au paiement de la somme restante de 270,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2023, soit deux mois après l'état des lieux de sortie.
Cette somme sera majorée de 10% du montant du loyer mensuel (650 €), c’est-à-dire la somme de 65 € par mois depuis le mois d'octobre 2023 et jusqu'au mois de mars 2026, date de l'audience (29 mois), soit la somme totale de 1 885 €.
Sur la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
L'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé : 
de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...),d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux (...) ;
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 
Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires. 
L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur. 
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l'existence de son préjudice.
En l'espèce, afin de démontrer son trouble de jouissance au sein du logement litigieux, Madame [Y] [X] produit :
Des photographies, dont l'origine et la date ne peuvent être établies et dont la valeur probante est donc amoindrie, qui montrent un mur gondolé et une fissure dans une pièce non identifiée, et des murs de salle de bains et cuisine avec des moisissures. Ces photographies, même à supposer probantes, ne permettent que des constatations visuelles et non techniques, insusceptibles de caractériser la nature, l'ampleur ou les causes des désordres (isolation ou ventilation inadéquates, infiltrations...) En effet, il n'est produit aucune pièce de nature à identifier la cause de ces moisissures (attestations/constats d'experts, rapport des services communaux d'hygiène et salubrité...) Le taux d'humidité dans le logement n'a pas non plus été mesuré. 
Des copies de conversations sur l'application Whats' App avec Monsieur [G] [K], où Madame [Y] [X] fait état de sa contestation des frais facturés après l'état des lieux de sortie mais qui n'évoquent pas les autres désordres qu'elle allègue dans le cadre de la présente instance. En outre, ces échanges, utiles pour établir la chronologie des faits, ne peuvent être considérés comme des éléments objectifs afin de caractériser les désordres évoqués, en ce qu'ils ne reposent que sur les propres déclarations de la demanderesse.Madame [Y] [X] échoue ainsi à rapporter la preuve, qui lui incombe, d'un manquement contractuel du bailleur à son obligation de fourniture d'un logement décent.
Il convient donc de débouter Madame [Y] [X] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [G] [K], partie perdante, supportera les entiers dépens de la présente instance.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et public, en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONSTATE l'extinction de l'instance à l'encontre Madame [D] [K] ;
CONDAMNE Monsieur [G] [K] à verser à Madame [Y] [X] la somme de 
270,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2023 ;
DIT que cette somme sera majorée de 10% du montant du loyer mensuel, soit 1 885 € supplémentaires, incluant la période du mois d'octobre 2023 au mois de mars 2026 ;
DÉBOUTE Madame [Y] [X] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
CONDAMNE Monsieur [G] [K] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.
 LA GREFFIÈRE LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1731, code de la construction et de l'habitation R111-1-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-02T18:05:05.197Z.