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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 7 juillet 2026, n° 25/04694

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail à usage d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et conclu le 18 juin 2009, Monsieur [R] [V] a donné à bail à Monsieur [J] [F] un appartement de type 3 situé au troisième étage, escalier 3, du [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 580 euros.

Un état des lieux d'entrée a été établi le 1er juillet 2009, décrivant le logement en bon état général, sous les seules réserves d'une tapisserie légèrement usée et de la peinture du plafond de la salle de bains à reprendre.

Monsieur [F] a occupé le logement pendant une durée de quinze années. Il a restitué les clés le 1er novembre 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé.

Le 6 juillet 2025, Monsieur [V] a fait établir un décompte des dégradations et une estimation des frais de remise en état chiffrant les travaux à la somme de 18 762,49 euros, en s'appuyant sur des devis émanant des sociétés RTS (travaux intérieurs) et, selon les pièces successivement produites, REANOVA puis [M] Construction (menuiseries).

Par lettre du 19 août 2025, le conseil du bailleur a mis Monsieur [F] en demeure de régler cette somme ; le locataire y a répondu le 25 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, Monsieur [V] a fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de le voir condamner au paiement des réparations locatives.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 mai 2026. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 7 juillet 2026.


Prétentions et moyens de Monsieur [V]

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [V] demande au tribunal, au visa des articles 1730 et suivants du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de constater que les dégradations relevées dans l'état des lieux de sortie excèdent l'usure normale et sont imputables à Monsieur [F], de dire qu'il a déjà déduit de sa réclamation le coût de remplacement de la fenêtre de la cuisine imposé par la copropriété, de condamner Monsieur [F] à lui payer la somme principale de 18 762,49 euros au titre des réparations locatives, de débouter Monsieur [F] de sa demande reconventionnelle, de condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, et d'ordonner l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, en substance, que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie établit la responsabilité du locataire, lequel ne saurait remettre en cause des constatations qu'il a signées ; que les photographies révèlent le caractère volontaire de certaines dégradations, exclusif de toute vétusté ; que les devis ont été établis dès le début de l'année 2025, de sorte que le lien de causalité n'est pas rompu et que son action, soumise à la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, est recevable ; que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution préalable des réparations (Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, n° 04-20.726) ; qu'il a appliqué des retenues au titre de la vétusté ; et que la demande reconventionnelle, fondée sur des désordres d'humidité imputables au défaut d'aération du locataire, est mal fondée.



Prétentions et moyens de Monsieur [F]

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [F] demande au tribunal, au visa des articles 1353, 1721 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 64, 696 et 700 du code de procédure civile, à titre principal de le juger recevable et bien fondé en ses demandes et de débouter Monsieur [V] de l'intégralité de ses prétentions ; à titre subsidiaire, de limiter toute condamnation aux seuls désordres mentionnés dans l'état des lieux de sortie, à savoir la poignée de porte cassée et le remplacement du carreau endommagé ; à titre reconventionnel, de condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 13 890 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible ; et, en tout état de cause, de condamner Monsieur [V] à lui payer 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, et d'ordonner l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, en substance, qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve de dégradations excédant l'usure normale et imputables au locataire (article 1353 du code civil) ; que les devis produits sont incohérents (trois évaluations divergentes, devis REANOVA visé mais non produit, devis [M] substitué), lacunaires et correspondent à une rénovation intégrale du logement (« Rénovation appartement 66 m² ») et non à des réparations locatives identifiées ; que l'état des lieux de sortie ne relève, de manière circonstanciée, que l'absence d'une poignée de porte-fenêtre et un carreau cassé dans le séjour ; qu'aucune grille de vétusté n'est produite alors que le logement a été occupé quinze années, de sorte que les équipements doivent être réputés amortis ; que l'estimation, établie huit mois après la restitution des clés, rompt le lien de causalité ; et que, à titre reconventionnel, le compte rendu de la Ville de [Localité 1] du 4 juin 2021, les photographies et les échanges de SMS établissent l'existence de moisissures et d'infiltrations structurelles révélant la carence du bailleur dans son obligation de délivrer un logement décent.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de Monsieur [V]

1. À titre liminaire, les demandes tendant à voir « constater » le non-respect des obligations du locataire ou « dire et juger » que tel poste a été déduit ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal d'une demande sur laquelle il y aurait lieu de statuer ; elles ne seront donc pas reprises au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives.

2. Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, lorsqu'un état des lieux a été dressé, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations survenues pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit. La vétusté s'entend de l'usure ou de la détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement.

3. En application de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la condamnation de son locataire au titre de dégradations locatives d'établir l'existence de désordres excédant l'usure normale, leur imputabilité au preneur et le montant du préjudice qui en résulte.



4. Si la jurisprudence dispense le bailleur de produire des factures et admet l'évaluation du préjudice par voie de devis, elle ne le dispense pas de rapporter la preuve de dégradations imputables au locataire et d'en justifier le coût par des éléments fiables.

5. En l'espèce, en premier lieu, ces devis se rapportent manifestement à une rénovation générale du logement et non à la réparation de dégradations locatives déterminées. Le devis RTS porte la mention « Rénovation appartement 66 m² » et procède à une évaluation forfaitaire, sans détail ni prix unitaire par poste, sans qu'il soit possible de rattacher une dépense à une dégradation précisément identifiée dans l'état des lieux de sortie. Le devis [M] est pareillement lacunaire : un poste « cuisine » de 3 500 euros sans détail des équipements, un poste « peinture » de 8 460 euros correspondant à 188 « unités » non identifiées, un poste « bain » de 2 200 euros et un poste « installation électrique » de 1 777 euros, dépourvus de tout coût unitaire.

6. En deuxième lieu, le décompte récapitulatif reprend certains montants en appliquant des « retenues » dont ni l'assiette ni la méthode de calcul ne sont explicitées, de sorte que la somme réclamée n'est pas vérifiable.

7. En troisième lieu, plusieurs postes relèvent à l'évidence de la remise à niveau, de l'amélioration ou d'obligations n'incombant pas au locataire : le remplacement intégral de la cuisine pour 10 500 euros, le changement du tableau électrique et la rénovation des prises pour 1 950 euros, le changement des toilettes, qualifié par le décompte de simple « travail d'embellissement », et le remplacement de la fenêtre de la cuisine, imposé par la copropriété selon les termes mêmes du devis de menuiseries.

8. En quatrième lieu, alors que le logement a été occupé pendant quinze années, le bailleur ne produit aucune grille de vétusté, qu'elle soit contractuelle ou réglementaire, permettant de distinguer ce qui relève de l'usure normale - qui ne peut être mise à la charge du locataire - de ce qui procéderait d'une dégradation anormale. Le contrat de bail prévoit pourtant expressément que la liste des réparations locatives soit établie par comparaison des états des lieux « en tenant compte de l'usure normale ».

9. En cinquième lieu, le décompte est entaché d'une contradiction interne : il met à la charge du locataire une somme de 1 100 euros au titre de la chambre 2 tout en indiquant expressément que les moisissures y procèdent d'infiltrations provenant de la structure des murs extérieurs, soit une cause étrangère au preneur.

9. En sixième lieu, le décompte a été établi le 6 juillet 2025, soit plus de huit mois après la restitution des clés ; il ne constitue pas un constat contradictoire et contemporain de la sortie des lieux et ne saurait suppléer les énonciations de l'état des lieux de sortie. 

10. Enfin, les deux seuls désordres non sérieusement contestés - l'absence d'une poignée de porte-fenêtre et un carreau cassé dans le séjour - ne font l'objet d'aucune évaluation distincte susceptible d'asseoir une condamnation.

11. Par suite, il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [V] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de dégradations locatives excédant l'usure normale imputables à Monsieur [F], ni d'un préjudice chiffré de manière certaine. 

12. Monsieur [V] sera, en conséquence, débouté de l'intégralité de sa demande en paiement de la somme de 18 762,49 euros au titre des réparations locatives.





Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [F]

13. La demande reconventionnelle, qui se rattache à la demande principale par un lien suffisant en ce qu'elle procède du même contrat de bail, est recevable en application des articles 64 et 70 du code de procédure civile.

14. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'article 1719 du code civil l'oblige à entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et à en faire jouir paisiblement le preneur ; l'article 1721 du même code institue une garantie des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage.

15. En l'espèce, le compte rendu de visite de la Ville de [Localité 1] du 4 juin 2021 constate des moisissures généralisées et des infiltrations d'eau affectant les murs donnant sur l'extérieur, caractérise des infractions au règlement sanitaire départemental et relève une non-conformité aux exigences de décence. Les photographies produites par le défendeur corroborent le caractère généralisé et structurel des moisissures, affectant tant les murs que les plafonds et présentant des traces d'écoulement caractéristiques d'infiltrations. Les échanges de messages établissent que le locataire a alerté le bailleur à plusieurs reprises, notamment les 19 décembre 2023 et 6 janvier 2024, sur les infiltrations et l'impossibilité d'utiliser l'une des pièces en hiver. Enfin, la photographie de l'immeuble révèle la mise en place d'échafaudages et une rénovation globale de la résidence, confirmant l'origine structurelle des désordres.

16. Le bailleur soutient que ces désordres procèdent d'un défaut de ventilation et d'entretien imputable au locataire au sens de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, le constat de la Ville de [Localité 1] rattache expressément les infiltrations à la structure des murs extérieurs et à la façade de l'immeuble, cause étrangère au preneur ; le demandeur produit ainsi lui-même la preuve de l'origine structurelle des désordres et de sa propre carence. La seule recommandation de « s'assurer du bon fonctionnement de la ventilation » ne saurait imputer au locataire des infiltrations provenant de la façade, dont le traitement relevait du bailleur et de la copropriété.

17. Le manquement de Monsieur [V] à son obligation de délivrance d'un logement décent et de jouissance paisible est, en conséquence, caractérisé.

18. Sur le préjudice, le défendeur sollicite une indemnisation correspondant à une réduction de 50 % du loyer, soit 290 euros par mois, sur la période courant du 4 juin 2021 au mois de novembre 2024, représentant 11 890 euros, outre 2 000 euros au titre du préjudice moral.

19. Le tribunal apprécie souverainement l'étendue du trouble de jouissance subi. Au regard de l'intensité des désordres, principalement attestée pour les périodes hivernales des années 2023 et 2024, de leur localisation et de la durée pendant laquelle ils ont affecté la jouissance des lieux, il convient d'évaluer ce trouble à hauteur de 5 000 euros. Cette somme assure la réparation intégrale du préjudice subi par Monsieur [F] du fait des manquements du bailleur.

20. Monsieur [F] sera débouté du surplus de sa demande reconventionnelle, en ce compris sa demande distincte au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

21. Monsieur [V], qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du même code.

22. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] les frais irrépétibles qu'il a exposés. Monsieur [V] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

23. L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile, sans qu'il y ait lieu de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE Monsieur [R] [V] de sa demande en paiement de la somme de 18 762,49 euros au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [V] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;

DÉCLARE recevable la demande reconventionnelle de Monsieur [J] [F] ;

DIT que Monsieur [R] [V] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et de jouissance paisible ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [F] du surplus de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 07 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/04694 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFZP

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 07/07/2026





Monsieur [R] [V]


C/

Monsieur [J] [F]











Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Thibault FILLER
- Maître Mélanie DUBREUIL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibault FILLER, avocat au barreau de MELUN



ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Mélanie DUBREUIL, avocat au barreau de MELUN, substituée par Maître Linda KEKLIK, avocat au barreau de PARIS






Après débats à l'audience publique du 19 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail à usage d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et conclu le 18 juin 2009, Monsieur [R] [V] a donné à bail à Monsieur [J] [F] un appartement de type 3 situé au troisième étage, escalier 3, du [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 580 euros.

Un état des lieux d'entrée a été établi le 1er juillet 2009, décrivant le logement en bon état général, sous les seules réserves d'une tapisserie légèrement usée et de la peinture du plafond de la salle de bains à reprendre.

Monsieur [F] a occupé le logement pendant une durée de quinze années. Il a restitué les clés le 1er novembre 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé.

Le 6 juillet 2025, Monsieur [V] a fait établir un décompte des dégradations et une estimation des frais de remise en état chiffrant les travaux à la somme de 18 762,49 euros, en s'appuyant sur des devis émanant des sociétés RTS (travaux intérieurs) et, selon les pièces successivement produites, REANOVA puis [M] Construction (menuiseries).

Par lettre du 19 août 2025, le conseil du bailleur a mis Monsieur [F] en demeure de régler cette somme ; le locataire y a répondu le 25 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, Monsieur [V] a fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de le voir condamner au paiement des réparations locatives.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 mai 2026. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 7 juillet 2026.


Prétentions et moyens de Monsieur [V]

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [V] demande au tribunal, au visa des articles 1730 et suivants du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de constater que les dégradations relevées dans l'état des lieux de sortie excèdent l'usure normale et sont imputables à Monsieur [F], de dire qu'il a déjà déduit de sa réclamation le coût de remplacement de la fenêtre de la cuisine imposé par la copropriété, de condamner Monsieur [F] à lui payer la somme principale de 18 762,49 euros au titre des réparations locatives, de débouter Monsieur [F] de sa demande reconventionnelle, de condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, et d'ordonner l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, en substance, que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie établit la responsabilité du locataire, lequel ne saurait remettre en cause des constatations qu'il a signées ; que les photographies révèlent le caractère volontaire de certaines dégradations, exclusif de toute vétusté ; que les devis ont été établis dès le début de l'année 2025, de sorte que le lien de causalité n'est pas rompu et que son action, soumise à la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, est recevable ; que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution préalable des réparations (Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, n° 04-20.726) ; qu'il a appliqué des retenues au titre de la vétusté ; et que la demande reconventionnelle, fondée sur des désordres d'humidité imputables au défaut d'aération du locataire, est mal fondée.



Prétentions et moyens de Monsieur [F]

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [F] demande au tribunal, au visa des articles 1353, 1721 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 64, 696 et 700 du code de procédure civile, à titre principal de le juger recevable et bien fondé en ses demandes et de débouter Monsieur [V] de l'intégralité de ses prétentions ; à titre subsidiaire, de limiter toute condamnation aux seuls désordres mentionnés dans l'état des lieux de sortie, à savoir la poignée de porte cassée et le remplacement du carreau endommagé ; à titre reconventionnel, de condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 13 890 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible ; et, en tout état de cause, de condamner Monsieur [V] à lui payer 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, et d'ordonner l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, en substance, qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve de dégradations excédant l'usure normale et imputables au locataire (article 1353 du code civil) ; que les devis produits sont incohérents (trois évaluations divergentes, devis REANOVA visé mais non produit, devis [M] substitué), lacunaires et correspondent à une rénovation intégrale du logement (« Rénovation appartement 66 m² ») et non à des réparations locatives identifiées ; que l'état des lieux de sortie ne relève, de manière circonstanciée, que l'absence d'une poignée de porte-fenêtre et un carreau cassé dans le séjour ; qu'aucune grille de vétusté n'est produite alors que le logement a été occupé quinze années, de sorte que les équipements doivent être réputés amortis ; que l'estimation, établie huit mois après la restitution des clés, rompt le lien de causalité ; et que, à titre reconventionnel, le compte rendu de la Ville de [Localité 1] du 4 juin 2021, les photographies et les échanges de SMS établissent l'existence de moisissures et d'infiltrations structurelles révélant la carence du bailleur dans son obligation de délivrer un logement décent.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de Monsieur [V]

1. À titre liminaire, les demandes tendant à voir « constater » le non-respect des obligations du locataire ou « dire et juger » que tel poste a été déduit ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal d'une demande sur laquelle il y aurait lieu de statuer ; elles ne seront donc pas reprises au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives.

2. Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, lorsqu'un état des lieux a été dressé, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations survenues pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit. La vétusté s'entend de l'usure ou de la détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement.

3. En application de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la condamnation de son locataire au titre de dégradations locatives d'établir l'existence de désordres excédant l'usure normale, leur imputabilité au preneur et le montant du préjudice qui en résulte.



4. Si la jurisprudence dispense le bailleur de produire des factures et admet l'évaluation du préjudice par voie de devis, elle ne le dispense pas de rapporter la preuve de dégradations imputables au locataire et d'en justifier le coût par des éléments fiables.

5. En l'espèce, en premier lieu, ces devis se rapportent manifestement à une rénovation générale du logement et non à la réparation de dégradations locatives déterminées. Le devis RTS porte la mention « Rénovation appartement 66 m² » et procède à une évaluation forfaitaire, sans détail ni prix unitaire par poste, sans qu'il soit possible de rattacher une dépense à une dégradation précisément identifiée dans l'état des lieux de sortie. Le devis [M] est pareillement lacunaire : un poste « cuisine » de 3 500 euros sans détail des équipements, un poste « peinture » de 8 460 euros correspondant à 188 « unités » non identifiées, un poste « bain » de 2 200 euros et un poste « installation électrique » de 1 777 euros, dépourvus de tout coût unitaire.

6. En deuxième lieu, le décompte récapitulatif reprend certains montants en appliquant des « retenues » dont ni l'assiette ni la méthode de calcul ne sont explicitées, de sorte que la somme réclamée n'est pas vérifiable.

7. En troisième lieu, plusieurs postes relèvent à l'évidence de la remise à niveau, de l'amélioration ou d'obligations n'incombant pas au locataire : le remplacement intégral de la cuisine pour 10 500 euros, le changement du tableau électrique et la rénovation des prises pour 1 950 euros, le changement des toilettes, qualifié par le décompte de simple « travail d'embellissement », et le remplacement de la fenêtre de la cuisine, imposé par la copropriété selon les termes mêmes du devis de menuiseries.

8. En quatrième lieu, alors que le logement a été occupé pendant quinze années, le bailleur ne produit aucune grille de vétusté, qu'elle soit contractuelle ou réglementaire, permettant de distinguer ce qui relève de l'usure normale - qui ne peut être mise à la charge du locataire - de ce qui procéderait d'une dégradation anormale. Le contrat de bail prévoit pourtant expressément que la liste des réparations locatives soit établie par comparaison des états des lieux « en tenant compte de l'usure normale ».

9. En cinquième lieu, le décompte est entaché d'une contradiction interne : il met à la charge du locataire une somme de 1 100 euros au titre de la chambre 2 tout en indiquant expressément que les moisissures y procèdent d'infiltrations provenant de la structure des murs extérieurs, soit une cause étrangère au preneur.

9. En sixième lieu, le décompte a été établi le 6 juillet 2025, soit plus de huit mois après la restitution des clés ; il ne constitue pas un constat contradictoire et contemporain de la sortie des lieux et ne saurait suppléer les énonciations de l'état des lieux de sortie. 

10. Enfin, les deux seuls désordres non sérieusement contestés - l'absence d'une poignée de porte-fenêtre et un carreau cassé dans le séjour - ne font l'objet d'aucune évaluation distincte susceptible d'asseoir une condamnation.

11. Par suite, il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [V] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de dégradations locatives excédant l'usure normale imputables à Monsieur [F], ni d'un préjudice chiffré de manière certaine. 

12. Monsieur [V] sera, en conséquence, débouté de l'intégralité de sa demande en paiement de la somme de 18 762,49 euros au titre des réparations locatives.





Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [F]

13. La demande reconventionnelle, qui se rattache à la demande principale par un lien suffisant en ce qu'elle procède du même contrat de bail, est recevable en application des articles 64 et 70 du code de procédure civile.

14. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'article 1719 du code civil l'oblige à entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et à en faire jouir paisiblement le preneur ; l'article 1721 du même code institue une garantie des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage.

15. En l'espèce, le compte rendu de visite de la Ville de [Localité 1] du 4 juin 2021 constate des moisissures généralisées et des infiltrations d'eau affectant les murs donnant sur l'extérieur, caractérise des infractions au règlement sanitaire départemental et relève une non-conformité aux exigences de décence. Les photographies produites par le défendeur corroborent le caractère généralisé et structurel des moisissures, affectant tant les murs que les plafonds et présentant des traces d'écoulement caractéristiques d'infiltrations. Les échanges de messages établissent que le locataire a alerté le bailleur à plusieurs reprises, notamment les 19 décembre 2023 et 6 janvier 2024, sur les infiltrations et l'impossibilité d'utiliser l'une des pièces en hiver. Enfin, la photographie de l'immeuble révèle la mise en place d'échafaudages et une rénovation globale de la résidence, confirmant l'origine structurelle des désordres.

16. Le bailleur soutient que ces désordres procèdent d'un défaut de ventilation et d'entretien imputable au locataire au sens de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, le constat de la Ville de [Localité 1] rattache expressément les infiltrations à la structure des murs extérieurs et à la façade de l'immeuble, cause étrangère au preneur ; le demandeur produit ainsi lui-même la preuve de l'origine structurelle des désordres et de sa propre carence. La seule recommandation de « s'assurer du bon fonctionnement de la ventilation » ne saurait imputer au locataire des infiltrations provenant de la façade, dont le traitement relevait du bailleur et de la copropriété.

17. Le manquement de Monsieur [V] à son obligation de délivrance d'un logement décent et de jouissance paisible est, en conséquence, caractérisé.

18. Sur le préjudice, le défendeur sollicite une indemnisation correspondant à une réduction de 50 % du loyer, soit 290 euros par mois, sur la période courant du 4 juin 2021 au mois de novembre 2024, représentant 11 890 euros, outre 2 000 euros au titre du préjudice moral.

19. Le tribunal apprécie souverainement l'étendue du trouble de jouissance subi. Au regard de l'intensité des désordres, principalement attestée pour les périodes hivernales des années 2023 et 2024, de leur localisation et de la durée pendant laquelle ils ont affecté la jouissance des lieux, il convient d'évaluer ce trouble à hauteur de 5 000 euros. Cette somme assure la réparation intégrale du préjudice subi par Monsieur [F] du fait des manquements du bailleur.

20. Monsieur [F] sera débouté du surplus de sa demande reconventionnelle, en ce compris sa demande distincte au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

21. Monsieur [V], qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du même code.

22. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] les frais irrépétibles qu'il a exposés. Monsieur [V] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

23. L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile, sans qu'il y ait lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE Monsieur [R] [V] de sa demande en paiement de la somme de 18 762,49 euros au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [V] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;

DÉCLARE recevable la demande reconventionnelle de Monsieur [J] [F] ;

DIT que Monsieur [R] [V] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et de jouissance paisible ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [F] du surplus de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 07 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

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Mise à jour de la source le 2026-07-07T19:26:26.170Z.