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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, PPP BAUX JCP, 25 août 2026, n° 26/00013

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [M] [V] a, par contrat conclu sous seing privé le 22 avril 2025, à effet du 24 avril 2025, donné à bail d’habitation à Monsieur [F] [G] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 654,18 €, outre une provision sur charges de 60,00 €, au titre des charges de copropriété et de 11,00 € au titre de la Taxe d’Ordures ménagères (TOM).

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 654,18 €.


Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, Monsieur [M] [V] a fait délivrer à Monsieur [F] [G] un commandement de payer la somme de 1 550,39 € au titre de l'arriéré locatif au 8 septembre 2025, et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 septembre 2025.


Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2025, Monsieur [M] [V] a assigné Monsieur [F] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, aux fins de voir :

à titre principal :
▸ constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989 ;

en conséquence :
▸ ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [F] [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ voir condamner Monsieur [F] [G] au paiement par provision de la somme de 1 374,39 € correspondant aux loyers et charges et / ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de novembre, quittancement de novembre 2025 inclus ;

▸ juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de novembre 2025 à mars 2026, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant ;

▸ le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif ;




▸ juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

▸ juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement du 24 septembre 2025 ;


à titre subsidiaire,
si, par impossible la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation telle que sollicitée au visa de l’article 1229 du code civil,

vu les dispositions de l’article 1229, 1224,1728 du code civil, article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

▸ prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [F] [G] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé ;

en conséquence :
▸ ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [F] [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ voir condamner Monsieur [F] [G] au paiement par provision de la somme de 1 374,39 € correspondant aux loyers et charges et / ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de novembre, quittancement de novembre 2025 inclus ;

▸ voir condamner Monsieur [F] [G] au paiement des loyers et charges sur la base du quittancement courant à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

▸ le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif ;

▸ juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

▸ juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement du 24 septembre 2025 ;

dans tous les cas :
▸ le voir condamner au paiement d’une somme de 1 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;





▸ le voir condamner au paiement ds entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

▸ juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire. 


Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 mai 2026.

A cette audience, Monsieur [M] [V], par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en précisant que la dette locative s’élève à 2 085,57 € au 1er mai 2026, et dont il produit le décompte.

Il précise qu’il sollicite le débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [G].

Il ajoute qu’il demande au Tribunal de prendre sa décision en fonction des décomptes fournis par les parties.


Monsieur [F] [G] a comparu à l’audience en personne.

Il conteste devoir la somme dont le paiement est sollicité indiquant avoir payé tous ses loyers, hormis celui du mois de mai 2026, et le reliquat du mois d’avril 2026.

il reconnaît ne pas avoir versé le dépôt de garantie, précisant avoir été relogé au mois d’avril 2025, suite à la vente du logement qu’il occupait précédemment et qui avait été vendu, soulignant avoir dû subir un problème de puissance du débit d’eau insuffisant pendant 5 mois à compter de son entrée dans les lieux et pour lequel il produit des attestations de témoins.

Il précise que ce problème lui a causé un préjudice matériel et moral, compte tenu de l’absence de prise en compte de sa situation, pour lequel il demande réparation à hauteur de 1 500,00 € à titre de dommages-intérêts, avec compensation de sa dette.

Il expose percevoir une retraite de 800,00 € par mois et un salaire d’environ 1 000,00 € pour le travail qu’il effectue au titre des transports scolaires.

S’agissant du dépôt de garantie du précédent logement, il s’interroge sur les raisons qui ont conduit l’agence à ne pas lui rembourser l’intégralité du dépôt de garantie, 450,00 € au lieu de 550,00 €.

il produit les documents justifiant des versements qu’il a effectués.






Il ajoute qu’il n’a jamais cessé de payer son loyer, mais que, si le Tribunal considère qu’il est redevable de la somme dont le paiement est sollicité, il demande à bénéficier de délais de paiement étant en capacité d’honorer sa dette et donc à ce que la clause résolutoire soit suspendue.

Enfin, il sollicite la dispense de paiement de la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D'EXPULSION

Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, Monsieur [M] [V] justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 septembre 2025.

En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée, 
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».




Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 9 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 3 mars 2026.

Par conséquent, il convient de constater que l'action de Monsieur [M] [V] en demande de résiliation du bail et d'expulsion est recevable.


SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, Monsieur [M] [V] a produit le contrat de bail, ainsi qu’un décompte établi à la date d’entrée dans les lieux, le 24 avril 2025, actualisé au 1er mai 2026, montrant un arriéré locatif de 2 085,57 €, incluant l’échéance du mois de mai 2026.


Il ressort de ce décompte les impayés suivants au titre de l’année 2025 détaillés ainsi :

24 avril 2025 : 
654,18 € Dépôt de garantie,
152,64 € loyer avril,
14,00 € charges récupérables,
2,57 € TOM,
1er mai 2025 :
654,18 € loyer,
60,00 € charges récupérables,
11,00 € TOM,
1er juin 2025 :
654,18 € loyer,
60,00 € charges récupérables,
11,00 € TOM





Et les versements suivants détaillés ainsi :

17 juin 2025 :
654,18 € et 69,18 €,

Et un reste dû au 1er juillet 2025 de : 1 550,39 €.

A partir du mois de juillet 2025, le décompte produit pas le bailleur montre que tous les loyers, charges récupérables et TOM ont été intégralement payés jusqu’au mois d’avril 2026 inclus.

Seul le loyer du mois de mai 2026, apparaît en impayé sur le décompte arrêté au 29 avril 2026.


Monsieur [F] [G] a contesté devoir la somme de 2 085,57 € lors de l’audience.

À l’appui de sa contestation, il a produit, outre le décompte établi par ses soins, ses relevés bancaires.

Il ressort de ces derniers les virements suivants :
le 12 mai 2025 : 725,18 € à AFEDIM GESTION.
le 10 juin 2025 : 725,18 € à AFEDIM GESTION.

Ainsi, contrairement à ce qui apparaît dans le décompte produit par le bailleur, Monsieur [F] [G] a bien payé l’intégralité de son loyer au mois de mai 2025 (725,18 €) ainsi qu’au mois de juin 2025 (725,18 €) et non 723,36 €.

En outre, Monsieur [F] [G] a reconnu à l’audience ne pas avoir réglé le dépôt de garantie de 654,18 € et le prorata du loyer, charges et TOM du mois d’avril 2025, soit la somme de 169,21 €, et un total de 823,39 €.

Par conséquent, Monsieur [F] [G] ayant rapporté la preuve des virements au profit de AFEDIM GESTION, pour les loyers des mois de mai et juin 2025, il convient de ramener l’arriéré locatif au mois de juillet 2025 à 823,39 €.

Au titre de l’année 2025, l’intégralité des loyers des mois de juillet à décembre inclus ayant été payée régulièrement, ainsi que les loyers de janvier 2026 à avril 2026 inclus, le solde dû au 29 avril 2026 s’élève à 823,39 €, avant l’échéance du mois de mai 2026, de 711,18 €, que Monsieur [F] [G] a reconnu, lors de l’audience, ne pas avoir payée.

Ainsi, le total des sommes dues par Monsieur [F] [G] s’élève à 1 534,57 € incluant l’échéance du mois de mai 2026.

Par conséquent, Monsieur [F] [G] sera condamné à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 823,39 € au titre de l’arriéré locatif pour l’année 2025 et 711,18 € au titre du loyer pour le mois de mai 2026.




SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Conformément à l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Il résulte des dispositions de l'article 24 V de la même loi que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. » 

Conformément à l'article 24 VII de la loi précitée, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, le bail conclu le 22 avril 2025, à effet du 24 avril 2025, contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2025 pour la somme en principal de 1 550,39 €.

Ce commandement n'a pas permis de régulariser entièrement la dette pendant les six semaines, délai légal visé par ledit commandement, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2025.





Monsieur [F] [G] a sollicité un délai pour s’acquitter de la dette locative dont le montant définitif sera déterminé par le présent jugement, et a proposé un versement mensuel de 80,00 €, en sus du loyer.

À l’appui de sa demande, il a produit les pièces justifiant de ses règlements ainsi que leurs dates.
En outre, Monsieur [F] [G] paie régulièrement son loyer ainsi que les charges depuis le mois de juillet 2025.

De plus, Monsieur [F] [G] a indiqué, lors de l’audience percevoir mensuellement une retraite de 800,00 €, outre un salaire de 1 100,00 € du fait de son activité dans les transports scolaires.

Par conséquent, un délai peut être accordé à Monsieur [F] [G] pour s'acquitter du solde de sa dette locative auprès de Monsieur [M] [V], selon les modalités détaillées dans le dispositif du présent jugement.

Chaque mensualité devra intervenir à la date d'exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement.

Toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, restée sans effet, justifiera que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible.


SUR L’INDEMNITÉ D'OCCUPATION

Monsieur [F] [G] bénéficiant d'un délai de paiement pour s'acquitter de sa dette, la clause de résiliation du bail est suspendue. 


Cependant, en application de l'article 24 VII précité, au cas où l'échéancier octroyé ne serait pas respecté, cette clause de résiliation de plein droit reprendrait son plein effet, quinze jours après une mise en demeure avec avis de réception restée sans effet.

Dans ce cas, le bail étant résilié, mais Monsieur [F] [G] étant toujours occupant des lieux sans droit ni titre, sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant de la résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

L'éventuelle indemnité mensuelle d'occupation des lieux est fixée au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 711,18 €, provision sur charges et TOM comprises.






L'expulsion de Monsieur [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec au besoin le concours de la force publique, aucun des éléments produits par le bailleur ne justifiant la suppression du délai légal d’expulsion.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.


SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l'espèce, Monsieur [M] [V] sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l'article 1231-6 précité, la somme due au jour du présent jugement sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de celui-ci.


SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Il résulte des dispositions de l’article 64 du code de procédure civile que « Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. »

Conformément à l’article 6 à) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, « le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. »,
b) « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause mentionnée au a) ci-dessus. »,
c) « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

Et, l’article 3.2 du décret du 30 janvier 2002 précise : « Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires. »





En l’espèce, Monsieur [F] [G] sollicite l’octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi du fait d’un problème de débit d’eau dans son logement dès son entrée dans les lieux.

À l’appui de sa demande, Monsieur [F] [G] produit plusieurs attestations de témoins, conformes aux conditions prévues par les articles 200 à 203 du code de procédure civile et 441-7 du code pénal.

Il ressort, notamment, de l’attestation de Madame [H] [J] qui est venue aider Monsieur [F] [G] à emménager, le 26 avril 2025. Elle écrit qu’elle « a voulu (me) laver les mains et là, (j’ai) constaté très peu de pression au robinet, aussi bien au robinet de la cuisine qu’au robinet de la salle de bains. (Je) lui en ai informé et à ce moment ci, nous avons aussi essayé de faire couler l’eau de la douche, mais nous avons aussi constaté qu’un filet d’eau coulait. Très Très Très peu de pression si bien qu’il n’était même pas possible de prendre une douche. »

Il ressort également de l’attestation de Madame [B] [R] qui écrit : « Problèmes liés à l’eau depuis l’aménagement de Monsieur [F] [G] : aucune pression, fin filet d’eau, incapacité à faire des tournées de lave-linge, prendre une douche est très compliqué, pour vider les toilettes, obligé d’attendre qu’une bassine se remplisse (c’est très long). »

En outre, Monsieur [F] [G] produit des éléments démontrant que, dès son entrée dans les lieux, il a alerté l’agence chargée de la gestion du bien et qu’un plombier n’est intervenu que le 26 septembre 2025, ce que ne conteste pas le bailleur, produisant une demande d’intervention faite par l’agence datée du 27 mai 2025, puis, une demande de devis datée du 7 juillet 2025, enfin une nouvelle demande de devis datée du 8 septembre 2025, et une demande de paiement au bailleur sur le compte de l’agence pour concrétiser la commande.

Et les travaux n’ont été réalisés que le 26 septembre 2025, soit 5 mois après l’entrée dans les lieux de Monsieur [F] [G].

Monsieur [M] [V] assure ne pas avoir été inactif en rapportant la preuve de son accord rapide sur le devis présenté par l’agence immobilière et assure n’avoir commis aucune faute arguant notamment du fait que Monsieur [F] [G] n’aurait contacté l’agence que deux fois, ce que ce dernier conteste, et n’aurait pas sollicité d’indemnisation avant l’engagement de la présente procédure.

En effet, il ressort des pièces produites par Monsieur [F] [G] que ce dernier était en contact régulier avec un conciliateur de justice qui a, de son côté, contacté plusieurs fois l’agence immobilière sur ce point. Madame le conciliateur avait d’ailleurs écrit que le manque de pression d’eau dans l’appartement était une situation anormale.






Par ailleurs, le fait que l’agence ait dû faire appel à trois entreprises de plomberie avant d’obtenir une réponse ne peut être considéré comme exonératoire de responsabilité, notamment du fait que le problème existait au moment de l’entrée dans les lieux de Monsieur [F] [G], le logement ne répondant pas aux critères définis par les textes susvisés lors de la remise des clés au locataire, ce que ne pouvait pas ignorer l’agence.

Ainsi, Monsieur [F] [G] a subi un préjudice de jouissance directement consécutif au défaut de mise à disposition du logement « en bon état d’usage et de réparation », le débit normal d’eau n’ayant pas été vérifié avant la remise des clés au locataire, le manquement du bailleur à son obligation étant ainsi démontré.

Par conséquent, il convient de diminuer le loyer pour les 5 mois pendant lesquels le logement ne comportait pas les éléments d’équipement et de confort, tels que définis par l’article 3.2 du décret du 30 janvier 2002 visé ci-dessus, cette diminution étant déterminée à 30 % du montant du loyer.

Ainsi, le loyer dû au titre des mois de mai 2025 à septembre 2025 inclus est ramené à 457,92 € au lieu de 654,18 €, soit une diminution de 196,26 € par mois, et 981,30 € pour les 5 mois.

Monsieur [M] [V] sera condamné à verser à Monsieur [F] [G] la somme de 981,30 € en réparation du préjudice subi par ce dernier.


SUR LA COMPENSATION DES [Localité 7]

Il résulte des dispositions de l’article 1347 du code civil que « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Conformément à l’article 1347-1 du même code, « la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de sommes d’argent. »

En l’espèce, Monsieur [F] [G] a sollicité la compensation de sa dette locative avec les dommages-intérêts.

En application des articles susvisés, les deux créances peuvent faire l’objet d’une compensation.
Ainsi, après compensation entre la somme de 981,30 € due par Monsieur [M] [V] à titre de dommages-intérêts, et celle de 1 534,57 € due par Monsieur [F] [G], au titre du dépôt de garantie et de l’arriéré locatif incluant l’échéance du mois de mai 2026, ce dernier reste devoir la somme de 553,27 €.





Par conséquent, Monsieur [F] [G] sera condamné à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 553,27 €.

Conformément à l'article 1231-6 précité, la somme de 553,27 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.


SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune des deux parties ne succombant totalement, les dépens seront pris en charge par chacune des parties à hauteur de ce qui les concerne.

Pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [M] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, l'exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier 
ressort,





CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 avril 2025, à effet du 24 avril 2025, entre Monsieur [M] [V], d'une part, et Monsieur [F] [G], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 6 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer à Monsieur [M] [V] la somme de Mille Cinq Cent Trente-Quatre Euros Cinquante-Sept (1 534,57 €), au titre du dépôt de garantie et de l’arriéré locatif au 29 avril 2026, incluant l’échéance du mois de mai 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] à payer à Monsieur [F] [G] la somme de Neuf Cent Quatre-Vingt Un Euros Trente (981,30 €) en réparation du préjudice subi par ce dernier du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement répondant aux critères définis par la loi du 6 juillet 1989 modifiée et le décret du 30 janvier 2002 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G], après compensation des créances, à payer à Monsieur [M] [V] la somme de Cinq Cent Cinquante-Trois Euros Vingt-Sept (553,27 €), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;


AUTORISE Monsieur [F] [G] à s'acquitter de la somme de Cinq Cent Cinquante-Trois Euros Vingt-Sept (553,27 €), outre le loyer courant et les charges, en Six (6) versements mensuels de Quatre-Vingts Euros (80,00 €) chacun, le Septième (7 ème) et dernier étant majoré du solde de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard à la date d'exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement ;


SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si l'échéancier accordé est entièrement respecté, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;


DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée dans un délai de quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

- que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,





- qu'à défaut pour Monsieur [F] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [V] puisse faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et conformément aux modalités fixées par les articles L412-1 à L 412-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

- que Monsieur [F] [G] soit condamné à verser à Monsieur [M] [V] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;


FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation qui devrait être payée par Monsieur [F] [G] au montant du dernier loyer, soit la somme de Sept Cent Onze Euros Dix-Huit (711,18 €), provision sur charges et TOM incluses ;

DIT que le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point ;

DIT que les dépens seront pris en charge par chacune des parties à hauteur de ce qui les concerne ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DIT qu'une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.


Le greffier, Le Juge,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 1]
 (Site Coubertin)







N° RG 26/00013 

N° Portalis DBY2-W-B7J-IGKG


JUGEMENT du
25 Août 2026


Minute n° 26/00822




[M] [V]

C/

[F] [G]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire

Me Adam LAKEHAL


Copie conforme

Me Pierre LAUGERY 

M. [F] [G]

Préfecture du Maine et [Localité 2] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 25 Août 2026,

après débats à l'audience du 05 Mai 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire - Juge des Contentieux de la Protection, 
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [M] [V]
né le 12 Juillet 1970 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Adam LAKEHAL (SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS), avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [G]
né le 24 Octobre 1952 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

comparant en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [M] [V] a, par contrat conclu sous seing privé le 22 avril 2025, à effet du 24 avril 2025, donné à bail d’habitation à Monsieur [F] [G] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 654,18 €, outre une provision sur charges de 60,00 €, au titre des charges de copropriété et de 11,00 € au titre de la Taxe d’Ordures ménagères (TOM).

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 654,18 €.


Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, Monsieur [M] [V] a fait délivrer à Monsieur [F] [G] un commandement de payer la somme de 1 550,39 € au titre de l'arriéré locatif au 8 septembre 2025, et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 septembre 2025.


Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2025, Monsieur [M] [V] a assigné Monsieur [F] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, aux fins de voir :

à titre principal :
▸ constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989 ;

en conséquence :
▸ ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [F] [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ voir condamner Monsieur [F] [G] au paiement par provision de la somme de 1 374,39 € correspondant aux loyers et charges et / ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de novembre, quittancement de novembre 2025 inclus ;

▸ juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de novembre 2025 à mars 2026, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant ;

▸ le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif ;




▸ juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

▸ juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement du 24 septembre 2025 ;


à titre subsidiaire,
si, par impossible la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation telle que sollicitée au visa de l’article 1229 du code civil,

vu les dispositions de l’article 1229, 1224,1728 du code civil, article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

▸ prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [F] [G] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé ;

en conséquence :
▸ ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [F] [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ voir condamner Monsieur [F] [G] au paiement par provision de la somme de 1 374,39 € correspondant aux loyers et charges et / ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de novembre, quittancement de novembre 2025 inclus ;

▸ voir condamner Monsieur [F] [G] au paiement des loyers et charges sur la base du quittancement courant à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

▸ le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif ;

▸ juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

▸ juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement du 24 septembre 2025 ;

dans tous les cas :
▸ le voir condamner au paiement d’une somme de 1 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;





▸ le voir condamner au paiement ds entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

▸ juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire. 


Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 mai 2026.

A cette audience, Monsieur [M] [V], par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en précisant que la dette locative s’élève à 2 085,57 € au 1er mai 2026, et dont il produit le décompte.

Il précise qu’il sollicite le débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [G].

Il ajoute qu’il demande au Tribunal de prendre sa décision en fonction des décomptes fournis par les parties.


Monsieur [F] [G] a comparu à l’audience en personne.

Il conteste devoir la somme dont le paiement est sollicité indiquant avoir payé tous ses loyers, hormis celui du mois de mai 2026, et le reliquat du mois d’avril 2026.

il reconnaît ne pas avoir versé le dépôt de garantie, précisant avoir été relogé au mois d’avril 2025, suite à la vente du logement qu’il occupait précédemment et qui avait été vendu, soulignant avoir dû subir un problème de puissance du débit d’eau insuffisant pendant 5 mois à compter de son entrée dans les lieux et pour lequel il produit des attestations de témoins.

Il précise que ce problème lui a causé un préjudice matériel et moral, compte tenu de l’absence de prise en compte de sa situation, pour lequel il demande réparation à hauteur de 1 500,00 € à titre de dommages-intérêts, avec compensation de sa dette.

Il expose percevoir une retraite de 800,00 € par mois et un salaire d’environ 1 000,00 € pour le travail qu’il effectue au titre des transports scolaires.

S’agissant du dépôt de garantie du précédent logement, il s’interroge sur les raisons qui ont conduit l’agence à ne pas lui rembourser l’intégralité du dépôt de garantie, 450,00 € au lieu de 550,00 €.

il produit les documents justifiant des versements qu’il a effectués.






Il ajoute qu’il n’a jamais cessé de payer son loyer, mais que, si le Tribunal considère qu’il est redevable de la somme dont le paiement est sollicité, il demande à bénéficier de délais de paiement étant en capacité d’honorer sa dette et donc à ce que la clause résolutoire soit suspendue.

Enfin, il sollicite la dispense de paiement de la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 août 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D'EXPULSION

Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, Monsieur [M] [V] justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 septembre 2025.

En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée, 
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».




Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 9 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 3 mars 2026.

Par conséquent, il convient de constater que l'action de Monsieur [M] [V] en demande de résiliation du bail et d'expulsion est recevable.


SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, Monsieur [M] [V] a produit le contrat de bail, ainsi qu’un décompte établi à la date d’entrée dans les lieux, le 24 avril 2025, actualisé au 1er mai 2026, montrant un arriéré locatif de 2 085,57 €, incluant l’échéance du mois de mai 2026.


Il ressort de ce décompte les impayés suivants au titre de l’année 2025 détaillés ainsi :

24 avril 2025 : 
654,18 € Dépôt de garantie,
152,64 € loyer avril,
14,00 € charges récupérables,
2,57 € TOM,
1er mai 2025 :
654,18 € loyer,
60,00 € charges récupérables,
11,00 € TOM,
1er juin 2025 :
654,18 € loyer,
60,00 € charges récupérables,
11,00 € TOM





Et les versements suivants détaillés ainsi :

17 juin 2025 :
654,18 € et 69,18 €,

Et un reste dû au 1er juillet 2025 de : 1 550,39 €.

A partir du mois de juillet 2025, le décompte produit pas le bailleur montre que tous les loyers, charges récupérables et TOM ont été intégralement payés jusqu’au mois d’avril 2026 inclus.

Seul le loyer du mois de mai 2026, apparaît en impayé sur le décompte arrêté au 29 avril 2026.


Monsieur [F] [G] a contesté devoir la somme de 2 085,57 € lors de l’audience.

À l’appui de sa contestation, il a produit, outre le décompte établi par ses soins, ses relevés bancaires.

Il ressort de ces derniers les virements suivants :
le 12 mai 2025 : 725,18 € à AFEDIM GESTION.
le 10 juin 2025 : 725,18 € à AFEDIM GESTION.

Ainsi, contrairement à ce qui apparaît dans le décompte produit par le bailleur, Monsieur [F] [G] a bien payé l’intégralité de son loyer au mois de mai 2025 (725,18 €) ainsi qu’au mois de juin 2025 (725,18 €) et non 723,36 €.

En outre, Monsieur [F] [G] a reconnu à l’audience ne pas avoir réglé le dépôt de garantie de 654,18 € et le prorata du loyer, charges et TOM du mois d’avril 2025, soit la somme de 169,21 €, et un total de 823,39 €.

Par conséquent, Monsieur [F] [G] ayant rapporté la preuve des virements au profit de AFEDIM GESTION, pour les loyers des mois de mai et juin 2025, il convient de ramener l’arriéré locatif au mois de juillet 2025 à 823,39 €.

Au titre de l’année 2025, l’intégralité des loyers des mois de juillet à décembre inclus ayant été payée régulièrement, ainsi que les loyers de janvier 2026 à avril 2026 inclus, le solde dû au 29 avril 2026 s’élève à 823,39 €, avant l’échéance du mois de mai 2026, de 711,18 €, que Monsieur [F] [G] a reconnu, lors de l’audience, ne pas avoir payée.

Ainsi, le total des sommes dues par Monsieur [F] [G] s’élève à 1 534,57 € incluant l’échéance du mois de mai 2026.

Par conséquent, Monsieur [F] [G] sera condamné à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 823,39 € au titre de l’arriéré locatif pour l’année 2025 et 711,18 € au titre du loyer pour le mois de mai 2026.




SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Conformément à l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Il résulte des dispositions de l'article 24 V de la même loi que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. » 

Conformément à l'article 24 VII de la loi précitée, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, le bail conclu le 22 avril 2025, à effet du 24 avril 2025, contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2025 pour la somme en principal de 1 550,39 €.

Ce commandement n'a pas permis de régulariser entièrement la dette pendant les six semaines, délai légal visé par ledit commandement, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2025.





Monsieur [F] [G] a sollicité un délai pour s’acquitter de la dette locative dont le montant définitif sera déterminé par le présent jugement, et a proposé un versement mensuel de 80,00 €, en sus du loyer.

À l’appui de sa demande, il a produit les pièces justifiant de ses règlements ainsi que leurs dates.
En outre, Monsieur [F] [G] paie régulièrement son loyer ainsi que les charges depuis le mois de juillet 2025.

De plus, Monsieur [F] [G] a indiqué, lors de l’audience percevoir mensuellement une retraite de 800,00 €, outre un salaire de 1 100,00 € du fait de son activité dans les transports scolaires.

Par conséquent, un délai peut être accordé à Monsieur [F] [G] pour s'acquitter du solde de sa dette locative auprès de Monsieur [M] [V], selon les modalités détaillées dans le dispositif du présent jugement.

Chaque mensualité devra intervenir à la date d'exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement.

Toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, restée sans effet, justifiera que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible.


SUR L’INDEMNITÉ D'OCCUPATION

Monsieur [F] [G] bénéficiant d'un délai de paiement pour s'acquitter de sa dette, la clause de résiliation du bail est suspendue. 


Cependant, en application de l'article 24 VII précité, au cas où l'échéancier octroyé ne serait pas respecté, cette clause de résiliation de plein droit reprendrait son plein effet, quinze jours après une mise en demeure avec avis de réception restée sans effet.

Dans ce cas, le bail étant résilié, mais Monsieur [F] [G] étant toujours occupant des lieux sans droit ni titre, sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant de la résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

L'éventuelle indemnité mensuelle d'occupation des lieux est fixée au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 711,18 €, provision sur charges et TOM comprises.






L'expulsion de Monsieur [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec au besoin le concours de la force publique, aucun des éléments produits par le bailleur ne justifiant la suppression du délai légal d’expulsion.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.


SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l'espèce, Monsieur [M] [V] sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l'article 1231-6 précité, la somme due au jour du présent jugement sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de celui-ci.


SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Il résulte des dispositions de l’article 64 du code de procédure civile que « Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. »

Conformément à l’article 6 à) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, « le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. »,
b) « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause mentionnée au a) ci-dessus. »,
c) « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

Et, l’article 3.2 du décret du 30 janvier 2002 précise : « Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires. »





En l’espèce, Monsieur [F] [G] sollicite l’octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi du fait d’un problème de débit d’eau dans son logement dès son entrée dans les lieux.

À l’appui de sa demande, Monsieur [F] [G] produit plusieurs attestations de témoins, conformes aux conditions prévues par les articles 200 à 203 du code de procédure civile et 441-7 du code pénal.

Il ressort, notamment, de l’attestation de Madame [H] [J] qui est venue aider Monsieur [F] [G] à emménager, le 26 avril 2025. Elle écrit qu’elle « a voulu (me) laver les mains et là, (j’ai) constaté très peu de pression au robinet, aussi bien au robinet de la cuisine qu’au robinet de la salle de bains. (Je) lui en ai informé et à ce moment ci, nous avons aussi essayé de faire couler l’eau de la douche, mais nous avons aussi constaté qu’un filet d’eau coulait. Très Très Très peu de pression si bien qu’il n’était même pas possible de prendre une douche. »

Il ressort également de l’attestation de Madame [B] [R] qui écrit : « Problèmes liés à l’eau depuis l’aménagement de Monsieur [F] [G] : aucune pression, fin filet d’eau, incapacité à faire des tournées de lave-linge, prendre une douche est très compliqué, pour vider les toilettes, obligé d’attendre qu’une bassine se remplisse (c’est très long). »

En outre, Monsieur [F] [G] produit des éléments démontrant que, dès son entrée dans les lieux, il a alerté l’agence chargée de la gestion du bien et qu’un plombier n’est intervenu que le 26 septembre 2025, ce que ne conteste pas le bailleur, produisant une demande d’intervention faite par l’agence datée du 27 mai 2025, puis, une demande de devis datée du 7 juillet 2025, enfin une nouvelle demande de devis datée du 8 septembre 2025, et une demande de paiement au bailleur sur le compte de l’agence pour concrétiser la commande.

Et les travaux n’ont été réalisés que le 26 septembre 2025, soit 5 mois après l’entrée dans les lieux de Monsieur [F] [G].

Monsieur [M] [V] assure ne pas avoir été inactif en rapportant la preuve de son accord rapide sur le devis présenté par l’agence immobilière et assure n’avoir commis aucune faute arguant notamment du fait que Monsieur [F] [G] n’aurait contacté l’agence que deux fois, ce que ce dernier conteste, et n’aurait pas sollicité d’indemnisation avant l’engagement de la présente procédure.

En effet, il ressort des pièces produites par Monsieur [F] [G] que ce dernier était en contact régulier avec un conciliateur de justice qui a, de son côté, contacté plusieurs fois l’agence immobilière sur ce point. Madame le conciliateur avait d’ailleurs écrit que le manque de pression d’eau dans l’appartement était une situation anormale.






Par ailleurs, le fait que l’agence ait dû faire appel à trois entreprises de plomberie avant d’obtenir une réponse ne peut être considéré comme exonératoire de responsabilité, notamment du fait que le problème existait au moment de l’entrée dans les lieux de Monsieur [F] [G], le logement ne répondant pas aux critères définis par les textes susvisés lors de la remise des clés au locataire, ce que ne pouvait pas ignorer l’agence.

Ainsi, Monsieur [F] [G] a subi un préjudice de jouissance directement consécutif au défaut de mise à disposition du logement « en bon état d’usage et de réparation », le débit normal d’eau n’ayant pas été vérifié avant la remise des clés au locataire, le manquement du bailleur à son obligation étant ainsi démontré.

Par conséquent, il convient de diminuer le loyer pour les 5 mois pendant lesquels le logement ne comportait pas les éléments d’équipement et de confort, tels que définis par l’article 3.2 du décret du 30 janvier 2002 visé ci-dessus, cette diminution étant déterminée à 30 % du montant du loyer.

Ainsi, le loyer dû au titre des mois de mai 2025 à septembre 2025 inclus est ramené à 457,92 € au lieu de 654,18 €, soit une diminution de 196,26 € par mois, et 981,30 € pour les 5 mois.

Monsieur [M] [V] sera condamné à verser à Monsieur [F] [G] la somme de 981,30 € en réparation du préjudice subi par ce dernier.


SUR LA COMPENSATION DES [Localité 7]

Il résulte des dispositions de l’article 1347 du code civil que « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Conformément à l’article 1347-1 du même code, « la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de sommes d’argent. »

En l’espèce, Monsieur [F] [G] a sollicité la compensation de sa dette locative avec les dommages-intérêts.

En application des articles susvisés, les deux créances peuvent faire l’objet d’une compensation.
Ainsi, après compensation entre la somme de 981,30 € due par Monsieur [M] [V] à titre de dommages-intérêts, et celle de 1 534,57 € due par Monsieur [F] [G], au titre du dépôt de garantie et de l’arriéré locatif incluant l’échéance du mois de mai 2026, ce dernier reste devoir la somme de 553,27 €.





Par conséquent, Monsieur [F] [G] sera condamné à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 553,27 €.

Conformément à l'article 1231-6 précité, la somme de 553,27 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.


SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune des deux parties ne succombant totalement, les dépens seront pris en charge par chacune des parties à hauteur de ce qui les concerne.

Pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [M] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier 
ressort,





CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 avril 2025, à effet du 24 avril 2025, entre Monsieur [M] [V], d'une part, et Monsieur [F] [G], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 6 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer à Monsieur [M] [V] la somme de Mille Cinq Cent Trente-Quatre Euros Cinquante-Sept (1 534,57 €), au titre du dépôt de garantie et de l’arriéré locatif au 29 avril 2026, incluant l’échéance du mois de mai 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] à payer à Monsieur [F] [G] la somme de Neuf Cent Quatre-Vingt Un Euros Trente (981,30 €) en réparation du préjudice subi par ce dernier du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement répondant aux critères définis par la loi du 6 juillet 1989 modifiée et le décret du 30 janvier 2002 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G], après compensation des créances, à payer à Monsieur [M] [V] la somme de Cinq Cent Cinquante-Trois Euros Vingt-Sept (553,27 €), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;


AUTORISE Monsieur [F] [G] à s'acquitter de la somme de Cinq Cent Cinquante-Trois Euros Vingt-Sept (553,27 €), outre le loyer courant et les charges, en Six (6) versements mensuels de Quatre-Vingts Euros (80,00 €) chacun, le Septième (7 ème) et dernier étant majoré du solde de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard à la date d'exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement ;


SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si l'échéancier accordé est entièrement respecté, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;


DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée dans un délai de quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

- que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,





- qu'à défaut pour Monsieur [F] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [V] puisse faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et conformément aux modalités fixées par les articles L412-1 à L 412-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

- que Monsieur [F] [G] soit condamné à verser à Monsieur [M] [V] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;


FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation qui devrait être payée par Monsieur [F] [G] au montant du dernier loyer, soit la somme de Sept Cent Onze Euros Dix-Huit (711,18 €), provision sur charges et TOM incluses ;

DIT que le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point ;

DIT que les dépens seront pris en charge par chacune des parties à hauteur de ce qui les concerne ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DIT qu'une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.


Le greffier, Le Juge,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1347-1, code de procedure civile 200, code de procedure civile 64, code penal 441-7, code civil 1721, code des procedures civiles d'execution L412-8, code de procedure civile 203). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-09T20:11:07.869Z.