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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, JCP BAUX, 3 juillet 2026, n° 25/03070

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé signé par voie électronique le 21 novembre 2022 à effet du 2 décembre 2022, la SCI [A], représentée par CDC HABITAT SOCIAL, a consenti à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] un bail d’habitation portant sur un logement avec parking, jardin et terrasse, situé [Adresse 5], appartement M02, à CHAMBRAY LES TOURS (37170) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.189 € outre 49,94 euros de provision sur charges. 

Invoquant un défaut de paiement des loyers et charges, le bailleur a :
- fait délivrer le 20 mars 2025 à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] un commandement de payer la somme de 8.455,98 en principal,
- dénoncé la situation le même jour à la CCAPEX.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, la SCI [A] a fait assigner M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail consenti à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] ;
- l’expulsion de M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] devenus occupants sans droit ni titre à compter du 20 mars 2025 avec toutes conséquences de droit ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 7.077,50 € correspondant aux loyers impayés arrêtés au 27 mai 2025 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de mai 2025, fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et jusqu’à parfaite libération des locaux et de l’emplacement de stationnement ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, y compris le coût du commandement de payer et les frais de signification à la CCAPEX.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 3] et [Localité 4] le 22 août 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier. 

Après un renvoi destiné à permettre la mise en état, l’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 30 avril 2026.

La SCI [A], représentée par son conseil, développe les termes de ses conclusions placées à l’audience. Elle demande à la juridiction :
- à titre principal de rejeter l’intégralité des demandes de débouté et de condamnation présentée par les époux [Y] avec compensation des créances,
- subsidiairement si le tribunal devait fixer une indemnité de jouissance à leur profit, de la limiter à la période de novembre 2023 à septembre 2024 pour la pompe à chaleur,
- de dire qu’aucune compensation ne pourra intervenir entre les loyers non réglés et l’éventuelle indemnité de jouissance qui serait fixée. 
- en tout état de cause, elle maintient les termes de son assignation les termes de l’assignation et actualise à 1.000 € sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

A l’appui de ses prétentions, le bailleur soutient en tout état de cause que les désordres invoqués par leurs locataires, ne justifiaient pas, hors décision de justice, la suspension du paiement des loyers. 
Sans contester le dysfonctionnement de la pompe à chaleur et la mauvaise étanchéité des menuiseries invoqués par les preneurs, il indique que leurs réparations relèvent de son obligation d’entretien et non d’un défaut de décence du logement dont la charge de la preuve incombe aux locataires. Les délais d’intervention des entreprises ne lui sont pas imputables. 
La pompe à chaleur tombée en panne indépendamment de sa volonté, en novembre 2023 a été réparée le 24 septembre 2024. Elle a déjà indemnisé les locataires au titre de la surconsommation électrique entraînée par le fonctionnement de la pompe à chaleur en mode de secours par une somme de 1.312 euros déduite en décembre 2024 de la dette de loyer. Elle estime qu’il n’est pas démontré que les moisissures dont elle ne conteste pas l’apparition soient la conséquence ce fonctionnement en mode secours. 
En ce qui concerne la mauvaise étanchéité des menuiseries, elle estime que les délais d’intervention ne peuvent lui être imputables. Elle affirme avoir sollicité diverses entreprises suite à la mise en redressement judiciaire de l’entreprise initialement chargée de ces travaux et à l’expertise qu’elle a fait réaliser pour en connaître l’origine. Seule la troisième entreprise contactée a donné suite à sa demande. Encore les travaux ont ils été retardés par les atermoiements des locataires qui se sont montrés peu disponibles tant pour la réalisation du devis que pour le changement des menuiseries qui n’a pu intervenir qu’entre le 20 et le 22 avril 2026. 
A titre subsidiaire, sur la demande de délais supensifs, elle indique que les époux [Y] ne remplissent pas les conditions de reprise du paiement du loyer courant exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 
M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y], représentés par leur conseil, arguant d’un défaut du décence du logement, demandent notamment à la juridiction :
à titre principal de débouter leur bailleur de l’intégralité de ses demandes et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire en raison de ses manquements,
- condamner la SCI [A] à leur verser 4.400 € en réparation de leur préjudice de jouissance et 200 € mensuels à compter d’octobre 2024 et ce jusqu’à complète réparation des menuiseries fuyardes,
- ordonner la compensation des dettes connexes.
A titre subsidiaire de leur accorder des délais suspensifs de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de la dette de loyer,
en tout état de cause de condamner la SCI [A] à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 
A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que le logement ne correspond pas aux critères d’un logement décent en raison de la panne de la pompe à chaleur survenue en novembre 2023 et réparée septembre 2024. Ils ne contestent pas avoir reçu du bailleur une indemnisation au titre de la surconsommation électrique générée par la panne mais estiment avoir subi un préjudice de jouissance en période hivernale sans chauffage efficace. En ce qui concerne les menuiseries, ils estiment que le bailleur ne justifie pas que le délai de deux années pour leurs réparations ne soit pas de son fait ni qu’ils aient eux même ralenti le processus.
Ils estiment avoir à bon droit partiellement suspendu le paiement des loyers et demandent au tribunal de fixer leur préjudice de jouissance en ordonnant la compensation des créances. 
À titre subsidiaire, ils affirment que leur situation leur permet de faire face à la dette locative, avoir repris le paiement des loyers et de ce fait remplir les conditions pour bénéficier sur 24 mois des délais suspensif prévus à l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989. 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées.
L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS
1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce,la SCI [A] justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 
L’action est donc recevable.
2) Sur le fond
a- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
- sur le défaut de régularisation de l’impayé suite au commandement
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus et ce, jusqu’à la restitution des clés.
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il est constant que le locataire ne peut se prévaloir seul de l’exception d’inexécution sans recours au juge pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décence prévues par la loi.
Mais, il lui faut en outre dans le cadre de l’instance engagée démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer.
Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. 
En l'espèce, le bailleur verse aux débats :
- le contrat de bail signé le 21 novembre 2022 et le chemin de preuve des signatures électroniques, 
- le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025 à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] et portant sur la somme de 8.455,98 € au titre des impayés des loyers et charges après déduction d’un dédommagement de 1.312 euros versé par le bailleur en compensation du surplus de consommation électrique conséquence du fonctionnement en mode secours de la pompe à chaleur défaillante. 
- un décompte de créance dont il ressort que [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois visés au commandement seuls 4.000 euros ayant été réglé le 7 mai 2025.
M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] ne revendiquent pas la réduction des loyers mais des dommages et intérêts aux motifs que leur logement devenu indécent en raison d’une part du fait de la panne de la pompe à chaleur survenue en novembre 2023 et qui n’a été réparé qu’en septembre 2024 et d‘autre part d’infiltrations relativement importantes apparues sur les menuiseries du salon. 
Ils admettent avoir suspendu le règlement partiel puis total des loyers mais soutiennent que la clause résolutoire ne saurait être acquise compte-tenu des manquements du bailleur qui n’a pas effectué les diligences nécessaires pour leur permettre de jouir paisiblement du logement.
Ils estiment que ces manquement doivent également être considérés au regard du loyer élevé du logement vanté comme respectant le label E+C6. 
Le décompte de créance établit néammoins que M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] outre le fait d’avoir réduit le paiements des loyers sans autorisation de justice se sont totalement abstenus de les payer en décembre 2024 et janvier 2024 et de décembre 2024 à avril 2025, période à laquelle la pompe à chaleur avait été réparée et leur préjudice économique indemnisé par le bailleur par une somme imputé au crédit sur leur compte locatif en décembre 2024. 
Il n’est pas contesté que la pompe à chaleur à continuer à fonctionner en mode “secours”. Il n’est ni démontré ni soutenu que le défaut des menuiseries qui a persisté au delà de la réparation de la pompe à chaleur en septembre 2024, mais qui affectait uniquement la fenêtre et la baie vitrée du salon, constituait une impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. 
En conséquence, l’exception d’inexecution alléguée ne peut justifier le défaut de paiement des loyers. 
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mai 2025, sans que l’exception d’inexécution invoquée et examinée ci-après puisse valablement faire échec à la résiliation du bail à cette date.
- Sur la suspension de la clause résolutoire et la demande de délais
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l’espèce, M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et proposent d’apurer la dette sur 24 mois après compensation avec les dommages et intérêts qu’ils revendiquent.
Il résulte du décompte produit que M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] n’ont pas repris intégralement le paiement du loyer avant l’audience et puisqu’ils ne règlent que 800 euros mensuels sur un loyer de 1.302,65 euros soit une différence de 502,65 euros. 
En conséquence, la conditions de reprise intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas remplie et les délais demandés ne peuvent être accordés. 
Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y], devenus occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] [Localité 5] [Adresse 7], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués, avec les conséquence de droit qui seront détaillées dans le dipositif. 
b- Sur la dette locative
Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. 
Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Ainsi, depuis la résiliation du bail, M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.
En l'espèce, La SCI [A] revendique une créance de 13.816,22 euros, échéance d’avril 2026 inclus. 
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice pour un montant total de 398,63 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.
En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] à verser à la SCI [A] la somme de 13.417,59 € au titre des impayés de loyers et de charges , échéance d’avril 2026 comprise, outre à compter du 1er mai 2026, une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges et ce jusqu’au départ des lieux loués avec remise des clés.
c- Sur les demandes indemnitaires des époux [Y]
-Sur le respect des obligations du bailleur
Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions.
Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur a également l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ainsi que d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui rappelle notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
- il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ainsi qu'un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la pompe à chaleur est tombée en panne en novembre 2023 en raison de l’écrasement des canalisations générant une cassure et une fuite d’eau frigorigène et des entrées d’eau entraînant un arrêt de l’installation, ainsi que le décrit le rapport d’expertise SARETEC du 18 mars 2024, produit pas les défendeurs. 
Ce même rapport met en lumière des entrées d’eau sous la menuiserie du séjour lorsqu’il pleut en raison d’un défaut de joint entre l’ouvrant et le dormant et des infiltrations par la baie vitrée du séjour entrainant des moisissures, conséquence d’un défaut d’isolation thermique de la menuiserie qui n’est pas adapté à l’usage, seul le remplacement permettant d’y remédier. 
-Sur les défaut de la pompe à chaleur
Les premières constatations du désordre et la réclamation des locataires produites remontent au mois de février 2024. Il n’est pas contesté dans les dernières conclusions des locataires que la pompe a été remplacée en septembre 2024, sans que rien ne vienne expliquer le délai de 6 mois entre le signalement et le remplacement alors que les causes de la panne étaient connues depuis la mi février 2024 et un devis de remplacement de la pompe émis le 26 février 2024. 
Un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sera en conséquent retenu.

La demande d’indemnisation du fait du préjudice subi en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance est ainsi bien fondée. 
Il ressort des écritures des parties que la pompe a fonctionné en mode secours jusqu’à sa réparation entraînant une consommation importante d’électricité qui a été indemnisée par le bailleur par le versement d’une somme de 1.312 euros en décembre 2024. Le montant de cette indemnisation n’est pas contestée. 
Les époux [Y] vont valoir que cette compensation économique n’a pas indemnisé leur préjudice de jouissance constitué par une “absence de chauffage efficace sur la période concernée”. 
Il leur appartient dès lors d’en rapporter la preuve.
Or, ils ne produisent pas la notice de fonctionnement de la pompe à chaleur permettant de connaître les conséquences d’un fonctionnment en mode de secours. Ils produisent des photographies noir et blanc, difficilement décriptables pour certaine et illisibles pour d’autres sur les quelles figurent des températures, des taux d’humidité et parfois des dates sans qu’il soit possible de savoir où et dans quelles circonstances les clichés ont été pris. Aucun constat de commissaire de justice ne complète la production de ces pièces. 
En conséquence, au regard des pièces produites, il n’est pas possble à la juridiction de percevoir la réalité du chauffage insuffisant allégué et son étendue. 
Faute de la production de preuves suffisantes, les époux [Y] seront déboutés de leur demande relative au préjudice de jouissance lié à l’absence d’un chauffage suffisant pendant la période de réparation de la pompe à chaleur. 
-Sur les défectuosité des menuiseries du salon. 
Les premières constatations du désordre et la réclamation des locataires produites remontent au mois de février 2024. Le bailleur produit une attestation de la société SATEM certifiant que les travaux de remplacemnt des deux menuiseries ont été réalisés les 20-21 et 22 avril 2026. Le bailleur explique ce délai de deux années par d’une part la procédure collective du fournisseur initial dont il justifie, le refus de d’intervention de plusieurs entreprises, dont un seul est justifié et enfin le peu d’empressement des preneurs pour se rendre disponible pour la prise de mesures et la pose des nouvelles menuiseries. 
Si les échanges de mail ou de SMS avec la société SATEM peuvent démontrer un retard d’un mois et demi (15 jours pour la prise des mesures et un mois pour la pose) dû à l’indiponibilité des preneurs, il n’en reste pas moins que le bailleur ne justifie pas des raisons de la durée particulièrement importante mise pour remettre les deux fenêtres de la pièce de vie en état d’assurer leur fonction. 
Ces manquements de la SCI bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent et d’entretien justifie le principe d’une indemnisation, dès lors qu’il en résulte nécessairement pour les locataires un préjudice de jouissance, du fait des infiltrations persistantes, du défaut d’isolation et des moisissures qu’elles générent, lesquelles sont néanmoins localisées et circonscrites à une seule pièce d’un logement qui comporte 5 pièces principales . 
Il y a lieu d’évaluer le préjudice du février 2024, date de signalement des désordres à avril 2026 date de réparation à 150 euros par mois sur 26 mois soit 3.900 euros.
d- sur la demande de compensation
Selon l’article 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Elle n’a lieu ,qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
En l’espèce, il convient d’ordonner la compensation entre la dette de loyer et les dommages et intérêts en application de l’article 1347-1 du Code civil.
3) Sur les mesures accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les parties succombant chacune partiellement dans leurs prétentions, il y a lieu de les condamner chacune à supporter moitié des dépens
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu du partage des dépens décidé, l’équité commande de rejeter les demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2022 entre la SCI [A] et . [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] sont réunies à la date du la résiliation du bail à la date du 21 mai 2025 ;

REJETTE les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais ;

DIT que M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] de restituer les lieux loués ;

DIT qu'à défaut, par M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 8], à [Localité 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] à payer à la SCI [A],la somme de 13.417,59 € (TREIZE MILLE QUATRE CENT DIX SEPT EUROS ET CINQUANTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, échéance d’avril 2026 comprise ;

CONDAMNE le SCI [A] à payer à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y], la somme de TROIS MILLE NEUF CENTS euros (3.900 euros) à titre de dommages et intérêt. 

REJETTE le surplus des demandes de ce chef ; 

ORDONNE la compensation des créance susvisées. 

CONDAMNE in solidum M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] à payer à la SCI [A] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de mai 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes réciproques formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [A] et M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] tenus in solidum à supporter chacun la moitié des dépens de l’instance. 

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
MINUTE N° : 26/00483


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026




N° RC 25/03070







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




S.C.I. [A] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°889 599 841


ET : 

[C] [Y]
[K] [Y]




Débats à l'audience du 30 Avril 2026



le 

copie et grosse :
à


copie :
à


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]



TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN



DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. [A] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°889 599 841, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué à l’audience par Me CHEFNEUX avocat au barreau de Tours 


D'une Part ;

ET :

Madame [C] [O] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué à l’audience par Me DUMONT avocat au barreau de TOURS


D'autre Part ;




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé signé par voie électronique le 21 novembre 2022 à effet du 2 décembre 2022, la SCI [A], représentée par CDC HABITAT SOCIAL, a consenti à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] un bail d’habitation portant sur un logement avec parking, jardin et terrasse, situé [Adresse 5], appartement M02, à CHAMBRAY LES TOURS (37170) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.189 € outre 49,94 euros de provision sur charges. 

Invoquant un défaut de paiement des loyers et charges, le bailleur a :
- fait délivrer le 20 mars 2025 à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] un commandement de payer la somme de 8.455,98 en principal,
- dénoncé la situation le même jour à la CCAPEX.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, la SCI [A] a fait assigner M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail consenti à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] ;
- l’expulsion de M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] devenus occupants sans droit ni titre à compter du 20 mars 2025 avec toutes conséquences de droit ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 7.077,50 € correspondant aux loyers impayés arrêtés au 27 mai 2025 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de mai 2025, fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et jusqu’à parfaite libération des locaux et de l’emplacement de stationnement ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, y compris le coût du commandement de payer et les frais de signification à la CCAPEX.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 3] et [Localité 4] le 22 août 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier. 

Après un renvoi destiné à permettre la mise en état, l’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 30 avril 2026.

La SCI [A], représentée par son conseil, développe les termes de ses conclusions placées à l’audience. Elle demande à la juridiction :
- à titre principal de rejeter l’intégralité des demandes de débouté et de condamnation présentée par les époux [Y] avec compensation des créances,
- subsidiairement si le tribunal devait fixer une indemnité de jouissance à leur profit, de la limiter à la période de novembre 2023 à septembre 2024 pour la pompe à chaleur,
- de dire qu’aucune compensation ne pourra intervenir entre les loyers non réglés et l’éventuelle indemnité de jouissance qui serait fixée. 
- en tout état de cause, elle maintient les termes de son assignation les termes de l’assignation et actualise à 1.000 € sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

A l’appui de ses prétentions, le bailleur soutient en tout état de cause que les désordres invoqués par leurs locataires, ne justifiaient pas, hors décision de justice, la suspension du paiement des loyers. 
Sans contester le dysfonctionnement de la pompe à chaleur et la mauvaise étanchéité des menuiseries invoqués par les preneurs, il indique que leurs réparations relèvent de son obligation d’entretien et non d’un défaut de décence du logement dont la charge de la preuve incombe aux locataires. Les délais d’intervention des entreprises ne lui sont pas imputables. 
La pompe à chaleur tombée en panne indépendamment de sa volonté, en novembre 2023 a été réparée le 24 septembre 2024. Elle a déjà indemnisé les locataires au titre de la surconsommation électrique entraînée par le fonctionnement de la pompe à chaleur en mode de secours par une somme de 1.312 euros déduite en décembre 2024 de la dette de loyer. Elle estime qu’il n’est pas démontré que les moisissures dont elle ne conteste pas l’apparition soient la conséquence ce fonctionnement en mode secours. 
En ce qui concerne la mauvaise étanchéité des menuiseries, elle estime que les délais d’intervention ne peuvent lui être imputables. Elle affirme avoir sollicité diverses entreprises suite à la mise en redressement judiciaire de l’entreprise initialement chargée de ces travaux et à l’expertise qu’elle a fait réaliser pour en connaître l’origine. Seule la troisième entreprise contactée a donné suite à sa demande. Encore les travaux ont ils été retardés par les atermoiements des locataires qui se sont montrés peu disponibles tant pour la réalisation du devis que pour le changement des menuiseries qui n’a pu intervenir qu’entre le 20 et le 22 avril 2026. 
A titre subsidiaire, sur la demande de délais supensifs, elle indique que les époux [Y] ne remplissent pas les conditions de reprise du paiement du loyer courant exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 
M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y], représentés par leur conseil, arguant d’un défaut du décence du logement, demandent notamment à la juridiction :
à titre principal de débouter leur bailleur de l’intégralité de ses demandes et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire en raison de ses manquements,
- condamner la SCI [A] à leur verser 4.400 € en réparation de leur préjudice de jouissance et 200 € mensuels à compter d’octobre 2024 et ce jusqu’à complète réparation des menuiseries fuyardes,
- ordonner la compensation des dettes connexes.
A titre subsidiaire de leur accorder des délais suspensifs de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de la dette de loyer,
en tout état de cause de condamner la SCI [A] à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 
A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que le logement ne correspond pas aux critères d’un logement décent en raison de la panne de la pompe à chaleur survenue en novembre 2023 et réparée septembre 2024. Ils ne contestent pas avoir reçu du bailleur une indemnisation au titre de la surconsommation électrique générée par la panne mais estiment avoir subi un préjudice de jouissance en période hivernale sans chauffage efficace. En ce qui concerne les menuiseries, ils estiment que le bailleur ne justifie pas que le délai de deux années pour leurs réparations ne soit pas de son fait ni qu’ils aient eux même ralenti le processus.
Ils estiment avoir à bon droit partiellement suspendu le paiement des loyers et demandent au tribunal de fixer leur préjudice de jouissance en ordonnant la compensation des créances. 
À titre subsidiaire, ils affirment que leur situation leur permet de faire face à la dette locative, avoir repris le paiement des loyers et de ce fait remplir les conditions pour bénéficier sur 24 mois des délais suspensif prévus à l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989. 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées.
L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS
1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce,la SCI [A] justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 
L’action est donc recevable.
2) Sur le fond
a- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
- sur le défaut de régularisation de l’impayé suite au commandement
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus et ce, jusqu’à la restitution des clés.
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il est constant que le locataire ne peut se prévaloir seul de l’exception d’inexécution sans recours au juge pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décence prévues par la loi.
Mais, il lui faut en outre dans le cadre de l’instance engagée démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer.
Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. 
En l'espèce, le bailleur verse aux débats :
- le contrat de bail signé le 21 novembre 2022 et le chemin de preuve des signatures électroniques, 
- le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025 à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] et portant sur la somme de 8.455,98 € au titre des impayés des loyers et charges après déduction d’un dédommagement de 1.312 euros versé par le bailleur en compensation du surplus de consommation électrique conséquence du fonctionnement en mode secours de la pompe à chaleur défaillante. 
- un décompte de créance dont il ressort que [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois visés au commandement seuls 4.000 euros ayant été réglé le 7 mai 2025.
M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] ne revendiquent pas la réduction des loyers mais des dommages et intérêts aux motifs que leur logement devenu indécent en raison d’une part du fait de la panne de la pompe à chaleur survenue en novembre 2023 et qui n’a été réparé qu’en septembre 2024 et d‘autre part d’infiltrations relativement importantes apparues sur les menuiseries du salon. 
Ils admettent avoir suspendu le règlement partiel puis total des loyers mais soutiennent que la clause résolutoire ne saurait être acquise compte-tenu des manquements du bailleur qui n’a pas effectué les diligences nécessaires pour leur permettre de jouir paisiblement du logement.
Ils estiment que ces manquement doivent également être considérés au regard du loyer élevé du logement vanté comme respectant le label E+C6. 
Le décompte de créance établit néammoins que M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] outre le fait d’avoir réduit le paiements des loyers sans autorisation de justice se sont totalement abstenus de les payer en décembre 2024 et janvier 2024 et de décembre 2024 à avril 2025, période à laquelle la pompe à chaleur avait été réparée et leur préjudice économique indemnisé par le bailleur par une somme imputé au crédit sur leur compte locatif en décembre 2024. 
Il n’est pas contesté que la pompe à chaleur à continuer à fonctionner en mode “secours”. Il n’est ni démontré ni soutenu que le défaut des menuiseries qui a persisté au delà de la réparation de la pompe à chaleur en septembre 2024, mais qui affectait uniquement la fenêtre et la baie vitrée du salon, constituait une impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. 
En conséquence, l’exception d’inexecution alléguée ne peut justifier le défaut de paiement des loyers. 
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mai 2025, sans que l’exception d’inexécution invoquée et examinée ci-après puisse valablement faire échec à la résiliation du bail à cette date.
- Sur la suspension de la clause résolutoire et la demande de délais
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l’espèce, M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et proposent d’apurer la dette sur 24 mois après compensation avec les dommages et intérêts qu’ils revendiquent.
Il résulte du décompte produit que M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] n’ont pas repris intégralement le paiement du loyer avant l’audience et puisqu’ils ne règlent que 800 euros mensuels sur un loyer de 1.302,65 euros soit une différence de 502,65 euros. 
En conséquence, la conditions de reprise intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas remplie et les délais demandés ne peuvent être accordés. 
Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y], devenus occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] [Localité 5] [Adresse 7], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués, avec les conséquence de droit qui seront détaillées dans le dipositif. 
b- Sur la dette locative
Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. 
Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Ainsi, depuis la résiliation du bail, M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.
En l'espèce, La SCI [A] revendique une créance de 13.816,22 euros, échéance d’avril 2026 inclus. 
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice pour un montant total de 398,63 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.
En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] à verser à la SCI [A] la somme de 13.417,59 € au titre des impayés de loyers et de charges , échéance d’avril 2026 comprise, outre à compter du 1er mai 2026, une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges et ce jusqu’au départ des lieux loués avec remise des clés.
c- Sur les demandes indemnitaires des époux [Y]
-Sur le respect des obligations du bailleur
Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions.
Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur a également l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ainsi que d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui rappelle notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
- il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ainsi qu'un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la pompe à chaleur est tombée en panne en novembre 2023 en raison de l’écrasement des canalisations générant une cassure et une fuite d’eau frigorigène et des entrées d’eau entraînant un arrêt de l’installation, ainsi que le décrit le rapport d’expertise SARETEC du 18 mars 2024, produit pas les défendeurs. 
Ce même rapport met en lumière des entrées d’eau sous la menuiserie du séjour lorsqu’il pleut en raison d’un défaut de joint entre l’ouvrant et le dormant et des infiltrations par la baie vitrée du séjour entrainant des moisissures, conséquence d’un défaut d’isolation thermique de la menuiserie qui n’est pas adapté à l’usage, seul le remplacement permettant d’y remédier. 
-Sur les défaut de la pompe à chaleur
Les premières constatations du désordre et la réclamation des locataires produites remontent au mois de février 2024. Il n’est pas contesté dans les dernières conclusions des locataires que la pompe a été remplacée en septembre 2024, sans que rien ne vienne expliquer le délai de 6 mois entre le signalement et le remplacement alors que les causes de la panne étaient connues depuis la mi février 2024 et un devis de remplacement de la pompe émis le 26 février 2024. 
Un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sera en conséquent retenu.

La demande d’indemnisation du fait du préjudice subi en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance est ainsi bien fondée. 
Il ressort des écritures des parties que la pompe a fonctionné en mode secours jusqu’à sa réparation entraînant une consommation importante d’électricité qui a été indemnisée par le bailleur par le versement d’une somme de 1.312 euros en décembre 2024. Le montant de cette indemnisation n’est pas contestée. 
Les époux [Y] vont valoir que cette compensation économique n’a pas indemnisé leur préjudice de jouissance constitué par une “absence de chauffage efficace sur la période concernée”. 
Il leur appartient dès lors d’en rapporter la preuve.
Or, ils ne produisent pas la notice de fonctionnement de la pompe à chaleur permettant de connaître les conséquences d’un fonctionnment en mode de secours. Ils produisent des photographies noir et blanc, difficilement décriptables pour certaine et illisibles pour d’autres sur les quelles figurent des températures, des taux d’humidité et parfois des dates sans qu’il soit possible de savoir où et dans quelles circonstances les clichés ont été pris. Aucun constat de commissaire de justice ne complète la production de ces pièces. 
En conséquence, au regard des pièces produites, il n’est pas possble à la juridiction de percevoir la réalité du chauffage insuffisant allégué et son étendue. 
Faute de la production de preuves suffisantes, les époux [Y] seront déboutés de leur demande relative au préjudice de jouissance lié à l’absence d’un chauffage suffisant pendant la période de réparation de la pompe à chaleur. 
-Sur les défectuosité des menuiseries du salon. 
Les premières constatations du désordre et la réclamation des locataires produites remontent au mois de février 2024. Le bailleur produit une attestation de la société SATEM certifiant que les travaux de remplacemnt des deux menuiseries ont été réalisés les 20-21 et 22 avril 2026. Le bailleur explique ce délai de deux années par d’une part la procédure collective du fournisseur initial dont il justifie, le refus de d’intervention de plusieurs entreprises, dont un seul est justifié et enfin le peu d’empressement des preneurs pour se rendre disponible pour la prise de mesures et la pose des nouvelles menuiseries. 
Si les échanges de mail ou de SMS avec la société SATEM peuvent démontrer un retard d’un mois et demi (15 jours pour la prise des mesures et un mois pour la pose) dû à l’indiponibilité des preneurs, il n’en reste pas moins que le bailleur ne justifie pas des raisons de la durée particulièrement importante mise pour remettre les deux fenêtres de la pièce de vie en état d’assurer leur fonction. 
Ces manquements de la SCI bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent et d’entretien justifie le principe d’une indemnisation, dès lors qu’il en résulte nécessairement pour les locataires un préjudice de jouissance, du fait des infiltrations persistantes, du défaut d’isolation et des moisissures qu’elles générent, lesquelles sont néanmoins localisées et circonscrites à une seule pièce d’un logement qui comporte 5 pièces principales . 
Il y a lieu d’évaluer le préjudice du février 2024, date de signalement des désordres à avril 2026 date de réparation à 150 euros par mois sur 26 mois soit 3.900 euros.
d- sur la demande de compensation
Selon l’article 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Elle n’a lieu ,qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
En l’espèce, il convient d’ordonner la compensation entre la dette de loyer et les dommages et intérêts en application de l’article 1347-1 du Code civil.
3) Sur les mesures accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les parties succombant chacune partiellement dans leurs prétentions, il y a lieu de les condamner chacune à supporter moitié des dépens
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu du partage des dépens décidé, l’équité commande de rejeter les demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2022 entre la SCI [A] et . [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] sont réunies à la date du la résiliation du bail à la date du 21 mai 2025 ;

REJETTE les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais ;

DIT que M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] de restituer les lieux loués ;

DIT qu'à défaut, par M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 8], à [Localité 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] à payer à la SCI [A],la somme de 13.417,59 € (TREIZE MILLE QUATRE CENT DIX SEPT EUROS ET CINQUANTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues, échéance d’avril 2026 comprise ;

CONDAMNE le SCI [A] à payer à M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y], la somme de TROIS MILLE NEUF CENTS euros (3.900 euros) à titre de dommages et intérêt. 

REJETTE le surplus des demandes de ce chef ; 

ORDONNE la compensation des créance susvisées. 

CONDAMNE in solidum M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] à payer à la SCI [A] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de mai 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes réciproques formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [A] et M. [K] [Y] et Mme [C] [O] épouse [Y] tenus in solidum à supporter chacun la moitié des dépens de l’instance. 

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1347-1, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1, code des procedures civiles d'execution L433-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-16T21:43:58.519Z.