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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Thionville, PC CIVIL, 6 juillet 2026, n° 25/00837

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2024, à effet du même jour, M. [J] [L] et Mme [X] [D] ont donné à bail à Mme [F] [H] et M. [C] [B], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation situé 17 impasse du chemin de fer 57270 RICHEMONT, moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 840 euros outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 160 euros, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 840 euros.
Par contrat de cautionnement VISALE conclu le 29 novembre 2024 entre le bailleur et la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière s’est portée caution du paiement du loyer.

Le bailleur a mis en œuvre la garantie VISALE pour un montant total de 4.309 euros au titre du paiement des loyers des mois de mars à septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025 délivré à étude, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [F] [H] et M. [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville, aux fins de voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;en tout état de cause,condamner les locataires à quitter le logement et ordonner leur expulsion à défaut ;condamner solidairement Mme [F] [H] et M. [C] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.309 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2025 sur la somme de 2.192 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner solidairement Mme [F] [H] et M. [C] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Mme [F] [H] et M. [C] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l’audience du 5 mai 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation.

Mme [F] [H] et M. [C] [B] n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas fait représenter.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 6 juillet 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. 

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil. Mme [F] [H] et M. [C] [B] n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas fait représenter bien que régulièrement cités respectivement à étude conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

I. SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA CAUTION
 
En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
 
L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).
 
Cette possibilité d'action est également mentionnée à l'article 8.2 de l'engagement de caution, celle-ci s'étendant - en plus de l'action en recouvrement des sommes versées - à l'action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l'indemnité d'occupation.
 
Il sera donc considéré que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

II. SUR LE CONSTAT DE LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 25 novembre 2025, l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l'audience. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 26 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 5 juin 2026. 

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été réalisée le 16 juillet 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 25 novembre 2025.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le commandement de payer ayant été signifié le 15 juillet 2025, l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après commandement de payer infructueux. En outre, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à Mme [F] [H] et M. [C] [B] le 15 juillet 2025. 

Or, il résulte du décompte produit par la bailleresse que Mme [F] [H] et M. [C] [B] ne se sont pas acquittés de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à compter du 16 septembre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Mme [F] [H] et M. [C] [B] à restituer les lieux loués situés 17 impasse du chemin de fer 57270 RICHEMONT.

À défaut, il convient d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

III. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE ET DE L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1310 du Code civil « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

A l'audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 novembre 2024 ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 15 juillet 2025 ;
- le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2025 inclus.

La somme totale réclamée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de 4.309 euros comprend à la fois les loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail intervenue le 16 septembre 2025, et une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires à compter de cette date, justement fixée à hauteur du montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par Mme [F] [H] et M. [C] [B]. 

La solidarité des locataires est prévue au contrat pour le paiement des sommes dues en application du bail.

Par conséquent, Mme [F] [H] et M. [C] [B] doivent être condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.309 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 2.192 euros, à compter du 25 novembre 2025 (date de l'assignation) sur la somme de 4.309 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, Mme [F] [H] et M. [C] [B] étant occupants sans droit ni titre des lieux à compter du 16 septembre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu'ils auraient payés en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales. Le paiement de l’indemnité d’occupation sera limité aux seules sommes payées au bailleur à ce titre, sur justification d’une quittance subrogative.

La solidarité prévue au contrat de bail, qui ne se présume pas, se limite aux engagements du contrat, en sorte qu’elle ne s’étend pas aux indemnités d’occupation postérieures au bail résilié, et de nature indemnitaire.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [F] [H] et M. [C] [B] aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment le coût de l'assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Sur les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Mme [F] [H] et M. [C] [B] [K] donc condamnés au paiement d'une somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire de la présente décision à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l'action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2024 relatif à l'immeuble d'habitation situé 17 impasse du chemin de fer 57270 RICHEMONT, entre M. [J] [L] et Mme [X] [D] d'une part et Mme [F] [H] et M. [C] [B] d'autre part, sont réunies à la date du 16 septembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [F] [H] et M. [C] [B] à libérer les lieux situés 17 impasse du chemin de fer 57270 RICHEMONT, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut, 

ORDONNE l’expulsion de Mme [F] [H] et M. [C] [B] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [H] et M. [C] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.309 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 2.192 euros, à compter du 25 novembre 2025 (date de l'assignation) sur la somme de 4.309 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [F] [H] et M. [C] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera avoir réglé au bailleur par une quittance subrogative ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [H] et M. [C] [B] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [H] et M. [C] [B] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation au préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de ses plus amples demandes.


Ainsi jugé et prononcé à Thionville par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 6 juillet 2026, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



Le greffier,
Le juge,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE 
☎ : 03.55.84.30.20
☞ GREFFE CIVIL





RG N° N° RG 25/00837 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D75T

Minute : 26/590


JUGEMENT


Du :06 Juillet 2026





JUGEMENT


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




A l'audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 06 Juillet 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Anne ROUX, Greffier;

Après débats à l'audience du 05 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; 


ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant 19/21 Quai d'Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

 


ET :


DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [F], demeurant 17 Impasse du Chemin de Fer - 57270 RICHEMONT, non comparante

Monsieur [B] [C], demeurant 17 Impasse du Chemin de Fer - 57270 RICHEMONT, non comparant























EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2024, à effet du même jour, M. [J] [L] et Mme [X] [D] ont donné à bail à Mme [F] [H] et M. [C] [B], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation situé 17 impasse du chemin de fer 57270 RICHEMONT, moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 840 euros outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 160 euros, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 840 euros.
Par contrat de cautionnement VISALE conclu le 29 novembre 2024 entre le bailleur et la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière s’est portée caution du paiement du loyer.

Le bailleur a mis en œuvre la garantie VISALE pour un montant total de 4.309 euros au titre du paiement des loyers des mois de mars à septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025 délivré à étude, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [F] [H] et M. [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville, aux fins de voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;en tout état de cause,condamner les locataires à quitter le logement et ordonner leur expulsion à défaut ;condamner solidairement Mme [F] [H] et M. [C] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.309 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2025 sur la somme de 2.192 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner solidairement Mme [F] [H] et M. [C] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Mme [F] [H] et M. [C] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l’audience du 5 mai 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation.

Mme [F] [H] et M. [C] [B] n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas fait représenter.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 6 juillet 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. 

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil. Mme [F] [H] et M. [C] [B] n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas fait représenter bien que régulièrement cités respectivement à étude conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

I. SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA CAUTION
 
En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
 
L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).
 
Cette possibilité d'action est également mentionnée à l'article 8.2 de l'engagement de caution, celle-ci s'étendant - en plus de l'action en recouvrement des sommes versées - à l'action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l'indemnité d'occupation.
 
Il sera donc considéré que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

II. SUR LE CONSTAT DE LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 25 novembre 2025, l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l'audience. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 26 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 5 juin 2026. 

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été réalisée le 16 juillet 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 25 novembre 2025.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le commandement de payer ayant été signifié le 15 juillet 2025, l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après commandement de payer infructueux. En outre, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à Mme [F] [H] et M. [C] [B] le 15 juillet 2025. 

Or, il résulte du décompte produit par la bailleresse que Mme [F] [H] et M. [C] [B] ne se sont pas acquittés de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à compter du 16 septembre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Mme [F] [H] et M. [C] [B] à restituer les lieux loués situés 17 impasse du chemin de fer 57270 RICHEMONT.

À défaut, il convient d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

III. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE ET DE L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1310 du Code civil « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

A l'audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 novembre 2024 ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 15 juillet 2025 ;
- le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2025 inclus.

La somme totale réclamée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de 4.309 euros comprend à la fois les loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail intervenue le 16 septembre 2025, et une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires à compter de cette date, justement fixée à hauteur du montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par Mme [F] [H] et M. [C] [B]. 

La solidarité des locataires est prévue au contrat pour le paiement des sommes dues en application du bail.

Par conséquent, Mme [F] [H] et M. [C] [B] doivent être condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.309 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 2.192 euros, à compter du 25 novembre 2025 (date de l'assignation) sur la somme de 4.309 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, Mme [F] [H] et M. [C] [B] étant occupants sans droit ni titre des lieux à compter du 16 septembre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu'ils auraient payés en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales. Le paiement de l’indemnité d’occupation sera limité aux seules sommes payées au bailleur à ce titre, sur justification d’une quittance subrogative.

La solidarité prévue au contrat de bail, qui ne se présume pas, se limite aux engagements du contrat, en sorte qu’elle ne s’étend pas aux indemnités d’occupation postérieures au bail résilié, et de nature indemnitaire.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [F] [H] et M. [C] [B] aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment le coût de l'assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Sur les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Mme [F] [H] et M. [C] [B] [K] donc condamnés au paiement d'une somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire de la présente décision à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l'action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2024 relatif à l'immeuble d'habitation situé 17 impasse du chemin de fer 57270 RICHEMONT, entre M. [J] [L] et Mme [X] [D] d'une part et Mme [F] [H] et M. [C] [B] d'autre part, sont réunies à la date du 16 septembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [F] [H] et M. [C] [B] à libérer les lieux situés 17 impasse du chemin de fer 57270 RICHEMONT, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut, 

ORDONNE l’expulsion de Mme [F] [H] et M. [C] [B] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [H] et M. [C] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.309 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 2.192 euros, à compter du 25 novembre 2025 (date de l'assignation) sur la somme de 4.309 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [F] [H] et M. [C] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera avoir réglé au bailleur par une quittance subrogative ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [H] et M. [C] [B] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [H] et M. [C] [B] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation au préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de ses plus amples demandes.


Ainsi jugé et prononcé à Thionville par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 6 juillet 2026, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



Le greffier,
Le juge,

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1310, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1, code civil 2306). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-06T20:25:19.104Z.