Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 8 juillet 2026, n° 25/07577

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat conclu par acte sous signature privée en date du 22 mars 2018, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION a donné à bail à Madame [G] [Q] un local à usage d’habitation de Type 3 situé [Adresse 3], avec prise d’effet au 23 mars 2018, moyennant un loyer mensuel initial de 431,66 euros, outre 112,12 euros de provisions de charges.
Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION a fait délivrer à Madame [G] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour la somme de 700,50 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025 délivré à étude, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION a fait assigner Madame [G] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 29 octobre 2023 au profit du requérant quant au bail consenti en date du 22 mars 2018 à Madame [G] [Q]Ordonner l'expulsion de Madame [G] [Q] des lieux loués, ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publiqueCondamner Madame [G] [Q] à payer à la Société [Localité 2] CONSTRUCTION la somme de 746,75 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtés au 29 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter du commandementCondamner Madame [G] [Q] à payer à la Société [Localité 2] CONSTRUCTION une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieuxCondamner Madame [G] [Q] aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 26 août 2025.
L’affaire a été appelée lors de l’audience du 21 novembre 2025, puis renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à l’audience du 19 juin 2026.
A cette audience, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses dernières conclusions en date du 9 juin 2026, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 401,56 euros au 9 juin 2026. La demanderesse sollicite en sus le débouté de Madame [G] [Q] de l’intégralité de ses demandes. Elle s'oppose à tout délai de paiement et à une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire. Il est précisé notamment que les désordres énoncés sont liés au comportement de la locataire, qu’il n’y a pas eu de fuite constatée, qu’ils allaient refaire des travaux de peinture. Il est ajouté que la vidéo montrée à l’audience a été réalisée sans l’accord des agents et il est sollicité son rejet.
Madame [G] [Q], représentée par Maître LAPORTE, conteste la dette locative, se référant à ses dernières conclusions en date du 18 juin 2026, demande du juge des contentieux de la protection de : 
A titre principal, débouter la Société [Localité 2] CONSTRUCTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsA titre subsidiaire, accorder des délais de paiement suspendant la clause résolutoire au profit de Madame [G] [Q] pendant 36 mois sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989A titre très subsidiaire, accorder un délai de 24 mois sur le fondement du code des procédures civiles d’exécution En tout état de cause : Débouter la Société [Localité 2] CONSTRUCTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsRejeter l’enregistrement vidéo visionné à l’audienceAu besoin, ordonner son déplacement sur les lieux conformément aux dispositions des articles 179 et suivants du code de procédure civile Condamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin aux infiltrations actives, à l’humidité et aux moisissures, y compris assèchements, traitement des moisissures, reprise du placo dégradé et peinture, sous un mois à compter de la décision et sous astreinte de 100 euros par jour de retard Condamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de reprendre les embellissements dans l’appartement, sous 15 jours à compter de la décision et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, pendant 6 mois Condamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à payer à Madame [G] [Q] la somme de 550 euros par mois du 1er janvier 2023 jusqu’à parfaite exécution des travauxCondamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à payer à Madame [G] [Q] la somme de 800 euros en indemnisation du préjudice moral subi Ecarter l’exécution provisoire de droitCondamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à payer la somme de 1587,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner la Société [Localité 2] CONTRUCTION aux dépens.
Il est notamment évoqué qu’il n’y a pas de justificatifs des charges, qu’il y a un problème d’indécence du logement et que d’autres appartements sont concernés par les difficultés d’infiltration. Le conseil montre une vidéo dans laquelle il est mentionné « on constate humidité, infiltration d’eau quelque part, il va falloir faire des recherches ». Il est ajouté que cette vidéo était l’unique moyen de preuve pour démontrer l’infiltration évoquée.
Il convient de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2026, prorogé au 08 juillet 2026

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
  
Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
 
I. Sur la recevabilité de la demande
 
•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 30 août 2023, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 25 août 2025. 
Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 novembre 2025. 

La demande formée par le bailleur est donc recevable.
  
II. Sur les demandes principales du bailleur

•    Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que « le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification […]. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. »

En l’espèce, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution. Produisant le décompte des charges de l’année 2024, elle affirme avoir transmis chaque année à Madame [G] [Q] les décomptes des charges qui sont accessibles sur le site aiguillon-construction.fr 

Madame [G] [Q] affirme avoir procédé au paiement du loyer de mars 2023. Par ailleurs, elle avance que le bailleur n’a jamais justifié auprès d’elle des charges appliquées, et de ce fait que la Société [Localité 2] CONSTRUCTION ne justifie pas du montant de la créance qu’il lui impute pour les années 2023 à 2025 pour les charges et rappels de charges. Elle estime que la seule production par la demanderesse du décompte des charges de l’année 2024 ne suffit pas à justifier les sommes sollicitées, l’article 1363 du code civil disposant que nul ne peut se constituer de titre à soi-même. La défenderesse sollicite le débouté de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION de toute demande de condamnation et résiliation, faute de justifier de l’exigibilité de ces sommes et en l’absence de toute régularisation.

Il ressort du relevé de compte en date du 9 juin 2026 produit par la Société [Localité 2] CONSTRUCTION que la dette locative imputée à Madame [G] [Q] s’élevait à 401,56 euros à cette date. Si le bailleur a mentionné dans ses écritures que Madame [Q] était en impayé depuis le mois de mars 2023 et que Madame [Q] le conteste, aucune absence de paiement du loyer de mars 2023 ne lui est imputé, le solde négatif débutant au mois de juin 2023, tel qu’il ressort du relevé de compte arrêté au 27 février 2026. 

Néanmoins, les relevés de compte produits par la demanderesse font apparaître, incluses à la dette locative, les sommes de 87,72 euros et 72,17 euros, correspondant à des frais de procédure facturés en octobre 2023 et en octobre 2025 pour le coût du commandement de payer et de l’assignation. Ces frais de poursuite, en ce qu'ils relèvent éventuellement des dépens, doivent être déduits de la dette locative, dont le montant s’élève, après déduction, à 241,72 euros.

Par ailleurs, le décompte de charges produit par la demanderesse, daté du 30 novembre 2025, fait état des charges collectives et individuelles et de leur répartition entre locataires pour l’année 2024, et indique qu’au vu du montant des charges et des provisions versées par la locataire, 237,33 euros restent dus et que le montant du solde serait porté sur sa prochaine facture. Si cette somme correspond à l’inscription mensuelle au passif de la dette locative de Madame [G] [Q] de décembre 2025 à mai 2026 sous l’intitulé « décompte de charges », par six mensualités de 39,55 euros, la demanderesse n’apporte néanmoins pas la preuve de l’envoi à Madame [G] [Q] d’un tel courrier un mois avant la régularisation ni, comme elle l’affirme, de sa mise à disposition sur l’espace numérique dédié aux locataires. 

De plus, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION ne justifie pas de l’inscription au passif du relevé de compte de Madame [G] [Q], sous l’intitulé « décompte de charges », le 30 décembre 2023, d’un montant de 26,00 euros.

Enfin, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION ne verse pas aux débats de décompte de charges pour l’année 2023, mais a procédé à une régularisation en fin d’année 2024 en faveur de la locataire, pour un montant de 368,95 euros inscrit à l’actif du relevé de compte de Madame [G] [Q] le 30 octobre 2024. 

Madame [G] [Q], qui avance qu’aucun justificatif ne lui a été apporté à l’appui des charges exposées dans le relevé de compte, ne fournit pas la preuve de sa demande de consultation des pièces justificatives qu’il lui revient de transmettre au bailleur le cas échéant. Néanmoins, le délai légal de 6 mois durant lequel le bailleur doit tenir à disposition les pièces justificatives, dans des conditions normales, à la disposition des locataires, doit être considéré comme ne commençant qu’à compter de l'envoi du décompte de charges.

Il n’est pas mentionné sur le contrat de bail donné à la locataire que les justificatifs des régularisations de charges sont accessibles sur son site internet.

Il ressort de ces éléments que le bailleur ne démontre pas avoir envoyé le décompte des charges pour l’année 2022 en fin d’année 2023 ni avoir tenu à sa disposition les justificatifs de sorte que les sommes sollicitées à la locataire au titre de la régularisation de 26€ n’est pas justifiée.

Concernant les charges pour l’année 2024 mentionnés sur le décompte du 30 novembre 2025 , le bailleur ne justifie pas de l’envoi du document de sorte que le délai de six mois pour conserver les justificatifs continue de courir et que les simples mentions des intitulés mentionnés sur le décompte réseaux eaux uses, antenne TV , interphonie…) ne suffisent pas pour démontrer la réalité de la créance sollicitée au titre des régularisations de charge. La somme de 237.33€ sera donc soustraite du montant total des sommes dues.

Après déduction des frais de poursuite et des régularisations de charges non justifiées par le bailleur, il n’existe donc plus de dette au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation au 9 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. 

Dès lors, la demande en paiement de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION au titre de la dette locative ne peut qu’être rejetée. 

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, compte tenu de l’absence de dette locative ci-dessus mentionnée, il convient de constater que Madame [Q] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et a apuré l’intégralité de la dette locative. Si cet apurement a eu lieu postérieurement au délai de deux mois du commandement de payer, en apurant ainsi sa dette et en poursuivant depuis le paiement régulier et intégral de leur loyer, elle justifie de sa capacité à bénéficier de délais rétroactivement octroyés à compter du commandement de payer jusqu’au jour de l’audience, assortis de la suspension de la clause résolutoire. La dette étant désormais apurée, il convient dès lors de constater que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué. 

Il y a donc lieu de débouter la société [Localité 2] CONSTRUCTION de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail. 

III. Sur les demandes reconventionnelles de condamnation aux travaux et en paiement 

•    Sur la production des preuves vidéo

A titre liminaire, la production de trois vidéos versées aux débats par Madame [G] [Q] est contestée par la Société [Localité 2] CONSTRUCTION. Consistant en l’enregistrement des échanges intervenus entre la locataire et les techniciens de la Société ATOUT HABITAT, sans mention de leur accord d’être filmés, les trois vidéos produites sont, selon la demanderesse, des preuves illicites qu’il convient de rejeter, existant d’autres moyens à la disposition de la défenderesse pour prouver les moisissures et l’humidité dans son logement. Madame [G] [Q] s’en défend, considérant qu’il s’agissait du seul moyen à sa disposition pour prouver de tels faits. 

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile il revient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; si conformément à l’article 1358 du code civil, la preuve peut être apportée par tout moyen, hors les cas où la loi en dispose autrement, toute preuve apportée dans une procédure civile doit avoir été recueillie de manière loyale. 

La Cour de cassation a admis, par voie d’exception, l’admissibilité de la preuve illicite ou déloyale, dans certains cas strictement encadrés, considérant qu’une telle preuve ne devait pas nécessairement conduire le juge à l’écarter des débats, à conditions d’établir le fait reproché à l'appui de la demande et d’être le seul moyen d'y parvenir, sans alternative loyale et licite. Une preuve déloyale ou illicite superfétatoire n’est donc pas admissible.

En l’espèce, il n’est pas contesté l’illicéité du recueil de la preuve, les employés de la Société ATOUT HABITAT ayant été filmés à leur insu. Or, si la défenderesse affirme qu’il s’agissait pour elle de l’unique moyen de prouver les troubles de jouissance de son logement, elle verse aux débats plusieurs pièces tendant déjà à prouver l’humidité et les moisissures dans son logement. De surcroît, elle avait la possibilité de recueillir de telles preuves de manière loyale et licite, sans avoir recours à un tel procédé d’enregistrement de l’intervention des professionnels à son domicile.

Dès lors, les enregistrements vidéo produits par Madame [G] [Q] en pièce 17, intitulés « Vidéo 1 », « Vidéo 2 » et « Vidéos 3 », présentent un caractère illicite et déloyal et, n’étant pas nécessaires à l’exercice probatoire, seront écartés des débats.

•    Sur les travaux 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé […] Le bailleur est obligé : […] c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ».

Le décret du 30 janvier 2002 défini le logement décent comme devant satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
De plus, il est précisé dans l’article 3 du décret que : Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

Concernant les obligations du locataire, il est mentionné dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que : le locataire est obligé d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; 


En l’espèce, Madame [G] [Q] sollicite, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 23 du règlement sanitaire départemental d’Ille-et-Vilaine, la condamnation de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à réaliser ou faire réaliser des travaux afin de mettre fin aux infiltrations, à l’humidité et aux moisissures constatées dans son appartement, ainsi que d’en assurer l’embellissement, dans le cadre de l’obligation qui incombe au bailleur d’entretenir les locaux loués et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal de locaux loués. Elle précise que, sur le fondement du décret du 26 août 1987, le locataire n’est tenu, s’agissant des travaux en lien avec la douche et la plomberie, que du nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des tuyaux flexibles de douche, le dégorgement des canalisations d’eau et le remplacement des joints et colliers, mais non des parois de douche et que, malgré une telle pose par le bailleur, les nuisances persistent en matière d’humidité et de moisissures alors qu’il a une obligation de résultat concernant la délivrance d’un logement décent. Madame [G] [Q] avance également que la charge de la preuve d’une utilisation anormale des lieux par le locataire repose sur le bailleur et qu’il n’apporte aucun élément en ce sens, qu’une recherche de cause de fuite est nécessaire.

La Société [Localité 2] CONSTRUCTION sollicite le débouté de Madame [G] [Q], invoquant la responsabilité du locataire, se fondant sur les conclusions des rapports d’expertise et de recherche qu’elle produit. Elle considère que la dégradation du logement est due à une mauvaise utilisation et un mauvais entretien de la douche et que la locataire n’avait pas sollicité de recherche de fuite. Elle justifie également de la réalisation de travaux consistant en la pose d’une paroi de douche, bien que cela ne relève pas de ses obligations de bailleur, et de sa proposition amiable de réfection des peintures de la salle de bain et de la chambre. Enfin, la défenderesse considère que la locataire n’apporte pas la preuve que les dégâts se seraient produits sans qu’il ne puisse être retenue une faute de sa part en application de l’article 1732 du code civil.

Madame [G] [Q] produit des photographies du dégât des eaux de 2018, sans lien avec la procédure encore, ainsi que des photographies non datées laissant apparaître des traces de moisissures et d’humidité sur les plinthes, pans de murs, placards et plafonds d’une salle de bain et d’une chambre. Elle verse également aux débats des échanges par courrier électronique en date du 26 mars 2024 avec une association de consommateur contenant des photos des moisissures présentes dans son appartement, ainsi qu’un courrier électronique adressé à la Société [Localité 2] CONSTRUCTION le 12 juin 2024, dans lequel elle écrit que le logement est en état d’insalubrité depuis plus d’un an. Plusieurs voisins de Madame [G] [Q] attestent également de la réalité de ces désordres au domicile de la locataire. 

Il n’est pas contesté par la société bailleresse la réalité des moisissures et de l’humidité dans le logement de la locataire et sa connaissance de la situation actuelle, mais seulement la responsabilité de ces dégâts, que la Société [Localité 2] CONSTRUCTION impute à Madame [G] [Q] du fait de la mauvaise utilisation de la douche. 

Or, en la matière, le locataire est chargé d’entretenir le logement et de signaler rapidement les anomalies, tandis que le bailleur doit garantir un logement sain, exempt d'humidité et de moisissures compromettant santé, sécurité ou décence des occupants. L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 est d’ordre public de sorte que c’est d’abord au bailleur de démontrer que la cause du dommage subi par la locataire n’est pas en lien avec un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement conforme. Si ce manquement n’est pas établi, l’article 1732 a donc vocation à s’appliquer et le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.


Il ressort des pièces produites par les parties que Madame [G] [Q] a informé avec diligence le bailleur des difficultés rencontrées, et ce dès leur apparition. Il apparaît également que si la Société [Localité 2] CONSTRUCTION reproche à sa locataire une mauvaise utilisation de la douche, elle a par elle-même décidé de la pose d’une paroi de douche, consciente de la problématique liée à l’installation initiale qui avait d’ailleurs été relevé dans le rapport de la société SARETEC qui mentionnait « la cause du sinistre et le débordement du receveur de douche consécutive à une absence de paroi de douche dans la salle de bain occasionnant des dommages sur les embellissements d’origine ». Par ailleurs, si la Société ATOUT HABITAT, dans un courrier électronique adressé au bailleur en février 2026, indique qu’en raison de l’absence de Madame [G] [Q] à 3 reprises en 2025, l’entretien annuel de la VMC n’a pas pu être effectué depuis le 11 avril 2024, le rapport d’intervention de la société ne conclut pas à un lien entre l’absence d’entretien annuel du système de VMC et le développement des moisissures. Ainsi, le bailleur n’apporte aucunement la preuve d’une négligence de Madame [G] [Q] constitutive d’une faute locative ayant causé l’apparition des moisissures.

La Société [Localité 2] CONSTRUCTION justifie quant à elle de plusieurs diligences afin de mettre fin aux troubles. Dans un courrier daté du 21 mai 2024 adressé à Madame [G] [Q], le bailleur indique avoir mandaté une entreprise afin de procéder à la pose d’une paroi de douche, et invite la locataire à faire contrôler annuellement le bon fonctionnement du système VMC ainsi qu’à se rapprocher de son assurance habitation pour procéder à la réparation des dommages du dégât des eaux. Elle verse également ses échanges avec la Société ATOUT HABITAT qui, contactée à de plusieurs reprises en janvier et février 2026 par la Société [Localité 2] CONSTRUCTION, sollicitant son intervention en urgence, avant que celle-ci ait lieu le 2 avril 2026.

Le rapport d’intervention de la Société LES GARS DES EAUX en date du 27 mars 2025 et successif à une recherche de fuite simplifiée contient des photographies faisant apparaître des traces importantes de moisissures au plafond de la salle de bain et sur les cloisons de la chambre. Un taux d’humidité de 0% est relevé sur le plafond et de 12% sur les cloisons. Le bailleur a pu déduire de telles constatations qu’il n’existait plus de fuite, ne jugeant alors pas nécessaire de suivre la préconisation du rapport indiquant qu’une recherche de fuite technique afin de déterminer l’origine des désordres pourrait être opportune. 

Pourtant, dans un courrier électronique du 24 avril 2025, Madame [G] [Q] indique au bailleur que malgré l’installation de la paroi, l’humidité continue de s’étendre au plafond et dans la chambre, pourtant située loin de la douche. Le rapport d’intervention de la Société ATOUT HABITAT, en date du 2 avril 2026, fait état de la présence de moisissures importantes sur le plafond et au bas du mur de la salle de bain, bien que concluant à l’absence de non-conformités règlementaires sur l’installation de la VMC. 

La défenderesse produit des attestations de voisines qui mentionnent avoir des moisissures et de l’humidité dans leur logement. Si l’existence de ces autres dégâts des eaux et ces affirmations du voisinage ne permettent pas d’établir un lien direct avec la situation de Madame [G] [Q], ils corroborent les déclarations de la locataire quant au fait que les difficultés vont au-delà d’une mauvaise utilisation de la douche et qu’elles peuvent avoir une autre cause nécessitant de procéder à des travaux.

Ainsi, si les démarches entreprises par le bailleur ont permis d’écarter le lien entre un dysfonctionnement du système de VMC et les désordres subis par Madame [G] [Q], elles n’ont établi ni l’origine réelle des moisissures et de l’humidité, persistantes malgré l’installation d’une paroi de douche. Le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

En tout état de cause, bien que la Société [Localité 2] CONSTRUCTION s’engage, par courrier en date du 5 juin 2026 adressé à Madame [G] [Q], à faire intervenir une société pour procéder à la remise en état du plafond de la salle de bain et aux reprises nécessaires au niveau de la chambre en lien avec le dégât des eaux, la situation de dégât est encore évolutive, si bien que de simples travaux d’esthétisme n’apparaissent pas suffisants à mettre durablement fin aux désordres.

Ainsi, au vu de la nécessité d’identifier précisément les causes de l’humidité et des moisissures persistantes dans la salle de bain et l’une des chambres du domicile de Madame [G] [Q], ainsi que d’y mettre un terme durablement, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION sera condamnée à réaliser ou faire réaliser dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir tous travaux permettant de mettre fin à l’humidité et aux moisissures ainsi qu’à tout désordre lié à d’éventuelles infiltrations, au besoin précédé d’une recherche de fuite technique.

La Société [Localité 2] CONSTRUCTION sera également condamnée à réaliser ou faire réaliser, dans le délai d’un mois à l’issue de la résolution des dégâts des eaux affectant la salle de bain et la chambre du logement de Madame [G] [Q], tous travaux permettant de reprendre les embellissements de ces pièces.

Compte-tenu de la proposition de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION tirée de son engagement amiable à procéder à diverses réparations et embellissements et de l’absence de preuve qu’elle refuserait d’exécuter une décision de justice ordonnant des travaux, il apparait prématuré d’assortir ces condamnations aux travaux d’une astreinte et la demande sera rejetée.

•    Sur le préjudice de jouissance

En vertu de l’article 1721 du code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

En l’espèce, Madame [G] [Q] sollicite la condamnation de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à lui payer la somme de 550 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à parfaite exécution des travaux. 

La Société [Localité 2] sollicite le débouté de la locataire de sa demande, affirmant que Madame [G] [Q] n’a déploré l’apparition de moisissures qu’en 2024.

Il ressort des pièces de la procédure que si Madame [G] [Q] indique avoir informé la Société [Localité 2] CONSTRUCTION dès 2023 de la situation, elle n’atteste d’un premier signalement des dégâts à son bailleur que le 12 juin 2024, par courrier électronique dans lequel elle fait état de l’insalubrité du logement. Il apparaît également que la pose d’une paroi de douche par le bailleur au cours de l’année 2025 n’a pas été en mesure de faire disparaître les moisissures présentes dans la salle de bain, et que les interventions diligentées par la Société [Localité 2] CONSTRUCTION n’ont pas été de nature à mettre fin à l’humidité présente dans la salle de bain et l’une des chambres du logement.

Dans ces conditions, sans que Madame [G] [Q] n’évoque son impossibilité d’utiliser l’une des pièces de son appartement ni de pertes subséquentes à cette situation, il apparaît qu’elle n’était pas en mesure d’utiliser normalement l’intégralité de son logement, et que la présence durable de moisissures et d’humidité importante dans l’appartement sans intervention du bailleur suffisante à faire cesser le trouble porte pendant plusieurs années porte nécessairement atteinte à la jouissance paisible du logement par les occupants.

Il convient d’estimer le préjudice subi à hauteur de 10% du loyer hors charge actuel, soit 69,68 euros par mois, et ce à partir du mois de juillet 2024.

Ainsi, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION sera condamnée à payer à Madame [G] [Q] au titre de son préjudice de jouissance la somme de 1 672,32 euros arrêtée au 31 juin 2026, puis, à compter de la présente décision, à 69,68 euros par mois de loyer jusqu’à parfaite exécution des travaux ordonnés, caractérisée par une attestation d’un professionnel établissant l’absence de fuite, d’infiltrations, de moisissures et d’humidité excessive dans la salle de bain et la chambre adjacente. 


•    Sur le préjudice moral
En vertu de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ». Pour être indemnisé, ce préjudice extracontractuel doit avoir un fait générateur distinct du préjudice contractuel invoqué.

En l’espèce, pour solliciter la condamnation de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à lui payer la somme de 800 euros en indemnisation du préjudice moral subi, Madame [G] [Q] invoque l’anxiété subie et les risques sanitaires auxquels sa famille a été exposée ainsi que les conséquences sur la santé de son plus jeune enfant.

A l’appui de ses demandes, Madame [G] [Q] produit un courrier du Docteur [U] [B], médecin généraliste, daté du 15 avril 2024, à l’un de ses confrères, fait état des crises d’asthme récidivantes de l’enfant de son enfant, [X] [H]. Un certificat médical du même médecin, daté du 5 septembre 2024, indique que l’état de santé de l’enfant « nécessite l’attribution d’un nouveau logement en raison de présence d’humidité et de moisissures dans son logement actuel ». Elle justifie également de nombreux courriers électroniques envoyés au bailleur et alertant sur l’état de santé fragile de son enfant.

Si les pièces produites ne sont pas suffisantes à établir un lien de causalité entre l’humidité du logement et l’état de santé des occupants de l’appartement, elles traduisent néanmoins les inquiétudes pour ses enfants ressenties et exprimées par Madame [G] [Q] durant plusieurs années. 

Dès lors, il y a lieu de condamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à la somme de 300 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [G] [Q].


IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Alors que chacune des parties n’a pas rempli intégralement ses obligations au moment de l’exécution du contrat (règlement loyer pour Madame [Q], délivrance d’un logement décent pour la société [Localité 2] CONSTRUCTION), chaque partie sera condamnée à régler la moitié des dépens de l’instance ;   
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Alors que chacune des parties n’a pas rempli intégralement ses obligations au moment de l’exécution du contrat (règlement loyer pour Madame [Q], délivrance d’un logement décent pour la société [Localité 2] CONSTRUCTION), il apparait équitable que Madame [Q] conserve ses frais non compris dans les dépens et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
  
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter en l’espèce.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
ECARTE des débats la pièce n°17 de Madame [Q] intitulée « vidéo de l’intervention d’ATOUT HABITAT »
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 aout 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE que Madame [Q] était redevable de la somme de 1413.5 au 30 octobre 2023 pour le logement situé [Adresse 3],

De façon rétroactive, ACCORDE des délais de paiement à Mme [Q] afin qu’elle se libère de cette dette locative,

CONSTATE qu’au jour de l’audience du 19 juin 2026, Mme [Q] a apuré la totalité de cette dette locative,

Dispositif

En conséquence, CONSTATE que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué et DEBOUTE la société [Localité 2] CONSTRUCTION de sa demande de constat de résiliation du bail, de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion

CONDAMNE la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à réaliser ou faire réaliser dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir tous travaux permettant de mettre fin à l’humidité et aux moisissures ainsi qu’à tout désordre lié à d’éventuelles infiltrations, au besoin précédé d’une recherche de fuite technique.

CONDAMNE la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à réaliser ou faire réaliser, dans le délai d’un mois à l’issue de la résolution des dégâts des eaux affectant la salle de bain et la chambre du logement de Madame [G] [Q], tous travaux permettant de reprendre les embellissements de ces pièces ; 

REJETTE les demandes d’astreinte formulées par Madame [G] [Q] ; 

CONDAMNE la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à payer à Madame [G] [Q] la somme de 1 672,32 euros (mille-six-cent-soixante-douze euros et trente-deux centimes) arrêtée au 31 juin 2026, puis, à compter de la présente décision, à 69,68 euros (soixante-neuf euros et soixante-huit centimes) par mois de loyer jusqu’à parfaite exécution des travaux, au titre du préjudice de jouissance ;
DIT que la parfaite exécution des travaux sera prouvée par une attestation d’un professionnel établissant l’absence de fuite, d’infiltrations, de moisissures et d’humidité excessive dans la salle de bain et la chambre adjacente ;
CONDAMNE la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à payer à Madame [G] [Q] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre du préjudice moral ;
REJETTE la demande de Madame [G] [Q] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE chacune des parties à régler la moitié des dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
DIT que l’exécution provisoire est de droit 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 08 juillet 2026 la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                           Le juge des contentieux de la protection,

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 08 Juillet 2026 

N° RG 25/07577 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LZ43

Jugement du 08 Juillet 2026 
N°: 26/712 

OPH [Localité 2] CONSTRUCTION

C/

[G] [Q]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LAPORTE
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me BERGER-LUCAS
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026 puis prorogé au 08 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [Localité 2] CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Gaëlle BERGER-LUCAS, avocat au barreau de RENNES



ET :

DEFENDEUR :

Mme [G] [Q]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES






EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat conclu par acte sous signature privée en date du 22 mars 2018, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION a donné à bail à Madame [G] [Q] un local à usage d’habitation de Type 3 situé [Adresse 3], avec prise d’effet au 23 mars 2018, moyennant un loyer mensuel initial de 431,66 euros, outre 112,12 euros de provisions de charges.
Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION a fait délivrer à Madame [G] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour la somme de 700,50 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025 délivré à étude, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION a fait assigner Madame [G] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 29 octobre 2023 au profit du requérant quant au bail consenti en date du 22 mars 2018 à Madame [G] [Q]Ordonner l'expulsion de Madame [G] [Q] des lieux loués, ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publiqueCondamner Madame [G] [Q] à payer à la Société [Localité 2] CONSTRUCTION la somme de 746,75 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtés au 29 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter du commandementCondamner Madame [G] [Q] à payer à la Société [Localité 2] CONSTRUCTION une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieuxCondamner Madame [G] [Q] aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 26 août 2025.
L’affaire a été appelée lors de l’audience du 21 novembre 2025, puis renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à l’audience du 19 juin 2026.
A cette audience, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses dernières conclusions en date du 9 juin 2026, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 401,56 euros au 9 juin 2026. La demanderesse sollicite en sus le débouté de Madame [G] [Q] de l’intégralité de ses demandes. Elle s'oppose à tout délai de paiement et à une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire. Il est précisé notamment que les désordres énoncés sont liés au comportement de la locataire, qu’il n’y a pas eu de fuite constatée, qu’ils allaient refaire des travaux de peinture. Il est ajouté que la vidéo montrée à l’audience a été réalisée sans l’accord des agents et il est sollicité son rejet.
Madame [G] [Q], représentée par Maître LAPORTE, conteste la dette locative, se référant à ses dernières conclusions en date du 18 juin 2026, demande du juge des contentieux de la protection de : 
A titre principal, débouter la Société [Localité 2] CONSTRUCTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsA titre subsidiaire, accorder des délais de paiement suspendant la clause résolutoire au profit de Madame [G] [Q] pendant 36 mois sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989A titre très subsidiaire, accorder un délai de 24 mois sur le fondement du code des procédures civiles d’exécution En tout état de cause : Débouter la Société [Localité 2] CONSTRUCTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsRejeter l’enregistrement vidéo visionné à l’audienceAu besoin, ordonner son déplacement sur les lieux conformément aux dispositions des articles 179 et suivants du code de procédure civile Condamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin aux infiltrations actives, à l’humidité et aux moisissures, y compris assèchements, traitement des moisissures, reprise du placo dégradé et peinture, sous un mois à compter de la décision et sous astreinte de 100 euros par jour de retard Condamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de reprendre les embellissements dans l’appartement, sous 15 jours à compter de la décision et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, pendant 6 mois Condamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à payer à Madame [G] [Q] la somme de 550 euros par mois du 1er janvier 2023 jusqu’à parfaite exécution des travauxCondamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à payer à Madame [G] [Q] la somme de 800 euros en indemnisation du préjudice moral subi Ecarter l’exécution provisoire de droitCondamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à payer la somme de 1587,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner la Société [Localité 2] CONTRUCTION aux dépens.
Il est notamment évoqué qu’il n’y a pas de justificatifs des charges, qu’il y a un problème d’indécence du logement et que d’autres appartements sont concernés par les difficultés d’infiltration. Le conseil montre une vidéo dans laquelle il est mentionné « on constate humidité, infiltration d’eau quelque part, il va falloir faire des recherches ». Il est ajouté que cette vidéo était l’unique moyen de preuve pour démontrer l’infiltration évoquée.
Il convient de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2026, prorogé au 08 juillet 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
  
Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
 
I. Sur la recevabilité de la demande
 
•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 30 août 2023, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 25 août 2025. 
Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 novembre 2025. 

La demande formée par le bailleur est donc recevable.
  
II. Sur les demandes principales du bailleur

•    Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que « le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification […]. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. »

En l’espèce, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution. Produisant le décompte des charges de l’année 2024, elle affirme avoir transmis chaque année à Madame [G] [Q] les décomptes des charges qui sont accessibles sur le site aiguillon-construction.fr 

Madame [G] [Q] affirme avoir procédé au paiement du loyer de mars 2023. Par ailleurs, elle avance que le bailleur n’a jamais justifié auprès d’elle des charges appliquées, et de ce fait que la Société [Localité 2] CONSTRUCTION ne justifie pas du montant de la créance qu’il lui impute pour les années 2023 à 2025 pour les charges et rappels de charges. Elle estime que la seule production par la demanderesse du décompte des charges de l’année 2024 ne suffit pas à justifier les sommes sollicitées, l’article 1363 du code civil disposant que nul ne peut se constituer de titre à soi-même. La défenderesse sollicite le débouté de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION de toute demande de condamnation et résiliation, faute de justifier de l’exigibilité de ces sommes et en l’absence de toute régularisation.

Il ressort du relevé de compte en date du 9 juin 2026 produit par la Société [Localité 2] CONSTRUCTION que la dette locative imputée à Madame [G] [Q] s’élevait à 401,56 euros à cette date. Si le bailleur a mentionné dans ses écritures que Madame [Q] était en impayé depuis le mois de mars 2023 et que Madame [Q] le conteste, aucune absence de paiement du loyer de mars 2023 ne lui est imputé, le solde négatif débutant au mois de juin 2023, tel qu’il ressort du relevé de compte arrêté au 27 février 2026. 

Néanmoins, les relevés de compte produits par la demanderesse font apparaître, incluses à la dette locative, les sommes de 87,72 euros et 72,17 euros, correspondant à des frais de procédure facturés en octobre 2023 et en octobre 2025 pour le coût du commandement de payer et de l’assignation. Ces frais de poursuite, en ce qu'ils relèvent éventuellement des dépens, doivent être déduits de la dette locative, dont le montant s’élève, après déduction, à 241,72 euros.

Par ailleurs, le décompte de charges produit par la demanderesse, daté du 30 novembre 2025, fait état des charges collectives et individuelles et de leur répartition entre locataires pour l’année 2024, et indique qu’au vu du montant des charges et des provisions versées par la locataire, 237,33 euros restent dus et que le montant du solde serait porté sur sa prochaine facture. Si cette somme correspond à l’inscription mensuelle au passif de la dette locative de Madame [G] [Q] de décembre 2025 à mai 2026 sous l’intitulé « décompte de charges », par six mensualités de 39,55 euros, la demanderesse n’apporte néanmoins pas la preuve de l’envoi à Madame [G] [Q] d’un tel courrier un mois avant la régularisation ni, comme elle l’affirme, de sa mise à disposition sur l’espace numérique dédié aux locataires. 

De plus, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION ne justifie pas de l’inscription au passif du relevé de compte de Madame [G] [Q], sous l’intitulé « décompte de charges », le 30 décembre 2023, d’un montant de 26,00 euros.

Enfin, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION ne verse pas aux débats de décompte de charges pour l’année 2023, mais a procédé à une régularisation en fin d’année 2024 en faveur de la locataire, pour un montant de 368,95 euros inscrit à l’actif du relevé de compte de Madame [G] [Q] le 30 octobre 2024. 

Madame [G] [Q], qui avance qu’aucun justificatif ne lui a été apporté à l’appui des charges exposées dans le relevé de compte, ne fournit pas la preuve de sa demande de consultation des pièces justificatives qu’il lui revient de transmettre au bailleur le cas échéant. Néanmoins, le délai légal de 6 mois durant lequel le bailleur doit tenir à disposition les pièces justificatives, dans des conditions normales, à la disposition des locataires, doit être considéré comme ne commençant qu’à compter de l'envoi du décompte de charges.

Il n’est pas mentionné sur le contrat de bail donné à la locataire que les justificatifs des régularisations de charges sont accessibles sur son site internet.

Il ressort de ces éléments que le bailleur ne démontre pas avoir envoyé le décompte des charges pour l’année 2022 en fin d’année 2023 ni avoir tenu à sa disposition les justificatifs de sorte que les sommes sollicitées à la locataire au titre de la régularisation de 26€ n’est pas justifiée.

Concernant les charges pour l’année 2024 mentionnés sur le décompte du 30 novembre 2025 , le bailleur ne justifie pas de l’envoi du document de sorte que le délai de six mois pour conserver les justificatifs continue de courir et que les simples mentions des intitulés mentionnés sur le décompte réseaux eaux uses, antenne TV , interphonie…) ne suffisent pas pour démontrer la réalité de la créance sollicitée au titre des régularisations de charge. La somme de 237.33€ sera donc soustraite du montant total des sommes dues.

Après déduction des frais de poursuite et des régularisations de charges non justifiées par le bailleur, il n’existe donc plus de dette au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation au 9 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. 

Dès lors, la demande en paiement de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION au titre de la dette locative ne peut qu’être rejetée. 

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, compte tenu de l’absence de dette locative ci-dessus mentionnée, il convient de constater que Madame [Q] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et a apuré l’intégralité de la dette locative. Si cet apurement a eu lieu postérieurement au délai de deux mois du commandement de payer, en apurant ainsi sa dette et en poursuivant depuis le paiement régulier et intégral de leur loyer, elle justifie de sa capacité à bénéficier de délais rétroactivement octroyés à compter du commandement de payer jusqu’au jour de l’audience, assortis de la suspension de la clause résolutoire. La dette étant désormais apurée, il convient dès lors de constater que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué. 

Il y a donc lieu de débouter la société [Localité 2] CONSTRUCTION de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail. 

III. Sur les demandes reconventionnelles de condamnation aux travaux et en paiement 

•    Sur la production des preuves vidéo

A titre liminaire, la production de trois vidéos versées aux débats par Madame [G] [Q] est contestée par la Société [Localité 2] CONSTRUCTION. Consistant en l’enregistrement des échanges intervenus entre la locataire et les techniciens de la Société ATOUT HABITAT, sans mention de leur accord d’être filmés, les trois vidéos produites sont, selon la demanderesse, des preuves illicites qu’il convient de rejeter, existant d’autres moyens à la disposition de la défenderesse pour prouver les moisissures et l’humidité dans son logement. Madame [G] [Q] s’en défend, considérant qu’il s’agissait du seul moyen à sa disposition pour prouver de tels faits. 

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile il revient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; si conformément à l’article 1358 du code civil, la preuve peut être apportée par tout moyen, hors les cas où la loi en dispose autrement, toute preuve apportée dans une procédure civile doit avoir été recueillie de manière loyale. 

La Cour de cassation a admis, par voie d’exception, l’admissibilité de la preuve illicite ou déloyale, dans certains cas strictement encadrés, considérant qu’une telle preuve ne devait pas nécessairement conduire le juge à l’écarter des débats, à conditions d’établir le fait reproché à l'appui de la demande et d’être le seul moyen d'y parvenir, sans alternative loyale et licite. Une preuve déloyale ou illicite superfétatoire n’est donc pas admissible.

En l’espèce, il n’est pas contesté l’illicéité du recueil de la preuve, les employés de la Société ATOUT HABITAT ayant été filmés à leur insu. Or, si la défenderesse affirme qu’il s’agissait pour elle de l’unique moyen de prouver les troubles de jouissance de son logement, elle verse aux débats plusieurs pièces tendant déjà à prouver l’humidité et les moisissures dans son logement. De surcroît, elle avait la possibilité de recueillir de telles preuves de manière loyale et licite, sans avoir recours à un tel procédé d’enregistrement de l’intervention des professionnels à son domicile.

Dès lors, les enregistrements vidéo produits par Madame [G] [Q] en pièce 17, intitulés « Vidéo 1 », « Vidéo 2 » et « Vidéos 3 », présentent un caractère illicite et déloyal et, n’étant pas nécessaires à l’exercice probatoire, seront écartés des débats.

•    Sur les travaux 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé […] Le bailleur est obligé : […] c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ».

Le décret du 30 janvier 2002 défini le logement décent comme devant satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
De plus, il est précisé dans l’article 3 du décret que : Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

Concernant les obligations du locataire, il est mentionné dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que : le locataire est obligé d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; 


En l’espèce, Madame [G] [Q] sollicite, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 23 du règlement sanitaire départemental d’Ille-et-Vilaine, la condamnation de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à réaliser ou faire réaliser des travaux afin de mettre fin aux infiltrations, à l’humidité et aux moisissures constatées dans son appartement, ainsi que d’en assurer l’embellissement, dans le cadre de l’obligation qui incombe au bailleur d’entretenir les locaux loués et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal de locaux loués. Elle précise que, sur le fondement du décret du 26 août 1987, le locataire n’est tenu, s’agissant des travaux en lien avec la douche et la plomberie, que du nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des tuyaux flexibles de douche, le dégorgement des canalisations d’eau et le remplacement des joints et colliers, mais non des parois de douche et que, malgré une telle pose par le bailleur, les nuisances persistent en matière d’humidité et de moisissures alors qu’il a une obligation de résultat concernant la délivrance d’un logement décent. Madame [G] [Q] avance également que la charge de la preuve d’une utilisation anormale des lieux par le locataire repose sur le bailleur et qu’il n’apporte aucun élément en ce sens, qu’une recherche de cause de fuite est nécessaire.

La Société [Localité 2] CONSTRUCTION sollicite le débouté de Madame [G] [Q], invoquant la responsabilité du locataire, se fondant sur les conclusions des rapports d’expertise et de recherche qu’elle produit. Elle considère que la dégradation du logement est due à une mauvaise utilisation et un mauvais entretien de la douche et que la locataire n’avait pas sollicité de recherche de fuite. Elle justifie également de la réalisation de travaux consistant en la pose d’une paroi de douche, bien que cela ne relève pas de ses obligations de bailleur, et de sa proposition amiable de réfection des peintures de la salle de bain et de la chambre. Enfin, la défenderesse considère que la locataire n’apporte pas la preuve que les dégâts se seraient produits sans qu’il ne puisse être retenue une faute de sa part en application de l’article 1732 du code civil.

Madame [G] [Q] produit des photographies du dégât des eaux de 2018, sans lien avec la procédure encore, ainsi que des photographies non datées laissant apparaître des traces de moisissures et d’humidité sur les plinthes, pans de murs, placards et plafonds d’une salle de bain et d’une chambre. Elle verse également aux débats des échanges par courrier électronique en date du 26 mars 2024 avec une association de consommateur contenant des photos des moisissures présentes dans son appartement, ainsi qu’un courrier électronique adressé à la Société [Localité 2] CONSTRUCTION le 12 juin 2024, dans lequel elle écrit que le logement est en état d’insalubrité depuis plus d’un an. Plusieurs voisins de Madame [G] [Q] attestent également de la réalité de ces désordres au domicile de la locataire. 

Il n’est pas contesté par la société bailleresse la réalité des moisissures et de l’humidité dans le logement de la locataire et sa connaissance de la situation actuelle, mais seulement la responsabilité de ces dégâts, que la Société [Localité 2] CONSTRUCTION impute à Madame [G] [Q] du fait de la mauvaise utilisation de la douche. 

Or, en la matière, le locataire est chargé d’entretenir le logement et de signaler rapidement les anomalies, tandis que le bailleur doit garantir un logement sain, exempt d'humidité et de moisissures compromettant santé, sécurité ou décence des occupants. L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 est d’ordre public de sorte que c’est d’abord au bailleur de démontrer que la cause du dommage subi par la locataire n’est pas en lien avec un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement conforme. Si ce manquement n’est pas établi, l’article 1732 a donc vocation à s’appliquer et le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.


Il ressort des pièces produites par les parties que Madame [G] [Q] a informé avec diligence le bailleur des difficultés rencontrées, et ce dès leur apparition. Il apparaît également que si la Société [Localité 2] CONSTRUCTION reproche à sa locataire une mauvaise utilisation de la douche, elle a par elle-même décidé de la pose d’une paroi de douche, consciente de la problématique liée à l’installation initiale qui avait d’ailleurs été relevé dans le rapport de la société SARETEC qui mentionnait « la cause du sinistre et le débordement du receveur de douche consécutive à une absence de paroi de douche dans la salle de bain occasionnant des dommages sur les embellissements d’origine ». Par ailleurs, si la Société ATOUT HABITAT, dans un courrier électronique adressé au bailleur en février 2026, indique qu’en raison de l’absence de Madame [G] [Q] à 3 reprises en 2025, l’entretien annuel de la VMC n’a pas pu être effectué depuis le 11 avril 2024, le rapport d’intervention de la société ne conclut pas à un lien entre l’absence d’entretien annuel du système de VMC et le développement des moisissures. Ainsi, le bailleur n’apporte aucunement la preuve d’une négligence de Madame [G] [Q] constitutive d’une faute locative ayant causé l’apparition des moisissures.

La Société [Localité 2] CONSTRUCTION justifie quant à elle de plusieurs diligences afin de mettre fin aux troubles. Dans un courrier daté du 21 mai 2024 adressé à Madame [G] [Q], le bailleur indique avoir mandaté une entreprise afin de procéder à la pose d’une paroi de douche, et invite la locataire à faire contrôler annuellement le bon fonctionnement du système VMC ainsi qu’à se rapprocher de son assurance habitation pour procéder à la réparation des dommages du dégât des eaux. Elle verse également ses échanges avec la Société ATOUT HABITAT qui, contactée à de plusieurs reprises en janvier et février 2026 par la Société [Localité 2] CONSTRUCTION, sollicitant son intervention en urgence, avant que celle-ci ait lieu le 2 avril 2026.

Le rapport d’intervention de la Société LES GARS DES EAUX en date du 27 mars 2025 et successif à une recherche de fuite simplifiée contient des photographies faisant apparaître des traces importantes de moisissures au plafond de la salle de bain et sur les cloisons de la chambre. Un taux d’humidité de 0% est relevé sur le plafond et de 12% sur les cloisons. Le bailleur a pu déduire de telles constatations qu’il n’existait plus de fuite, ne jugeant alors pas nécessaire de suivre la préconisation du rapport indiquant qu’une recherche de fuite technique afin de déterminer l’origine des désordres pourrait être opportune. 

Pourtant, dans un courrier électronique du 24 avril 2025, Madame [G] [Q] indique au bailleur que malgré l’installation de la paroi, l’humidité continue de s’étendre au plafond et dans la chambre, pourtant située loin de la douche. Le rapport d’intervention de la Société ATOUT HABITAT, en date du 2 avril 2026, fait état de la présence de moisissures importantes sur le plafond et au bas du mur de la salle de bain, bien que concluant à l’absence de non-conformités règlementaires sur l’installation de la VMC. 

La défenderesse produit des attestations de voisines qui mentionnent avoir des moisissures et de l’humidité dans leur logement. Si l’existence de ces autres dégâts des eaux et ces affirmations du voisinage ne permettent pas d’établir un lien direct avec la situation de Madame [G] [Q], ils corroborent les déclarations de la locataire quant au fait que les difficultés vont au-delà d’une mauvaise utilisation de la douche et qu’elles peuvent avoir une autre cause nécessitant de procéder à des travaux.

Ainsi, si les démarches entreprises par le bailleur ont permis d’écarter le lien entre un dysfonctionnement du système de VMC et les désordres subis par Madame [G] [Q], elles n’ont établi ni l’origine réelle des moisissures et de l’humidité, persistantes malgré l’installation d’une paroi de douche. Le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

En tout état de cause, bien que la Société [Localité 2] CONSTRUCTION s’engage, par courrier en date du 5 juin 2026 adressé à Madame [G] [Q], à faire intervenir une société pour procéder à la remise en état du plafond de la salle de bain et aux reprises nécessaires au niveau de la chambre en lien avec le dégât des eaux, la situation de dégât est encore évolutive, si bien que de simples travaux d’esthétisme n’apparaissent pas suffisants à mettre durablement fin aux désordres.

Ainsi, au vu de la nécessité d’identifier précisément les causes de l’humidité et des moisissures persistantes dans la salle de bain et l’une des chambres du domicile de Madame [G] [Q], ainsi que d’y mettre un terme durablement, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION sera condamnée à réaliser ou faire réaliser dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir tous travaux permettant de mettre fin à l’humidité et aux moisissures ainsi qu’à tout désordre lié à d’éventuelles infiltrations, au besoin précédé d’une recherche de fuite technique.

La Société [Localité 2] CONSTRUCTION sera également condamnée à réaliser ou faire réaliser, dans le délai d’un mois à l’issue de la résolution des dégâts des eaux affectant la salle de bain et la chambre du logement de Madame [G] [Q], tous travaux permettant de reprendre les embellissements de ces pièces.

Compte-tenu de la proposition de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION tirée de son engagement amiable à procéder à diverses réparations et embellissements et de l’absence de preuve qu’elle refuserait d’exécuter une décision de justice ordonnant des travaux, il apparait prématuré d’assortir ces condamnations aux travaux d’une astreinte et la demande sera rejetée.

•    Sur le préjudice de jouissance

En vertu de l’article 1721 du code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

En l’espèce, Madame [G] [Q] sollicite la condamnation de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à lui payer la somme de 550 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à parfaite exécution des travaux. 

La Société [Localité 2] sollicite le débouté de la locataire de sa demande, affirmant que Madame [G] [Q] n’a déploré l’apparition de moisissures qu’en 2024.

Il ressort des pièces de la procédure que si Madame [G] [Q] indique avoir informé la Société [Localité 2] CONSTRUCTION dès 2023 de la situation, elle n’atteste d’un premier signalement des dégâts à son bailleur que le 12 juin 2024, par courrier électronique dans lequel elle fait état de l’insalubrité du logement. Il apparaît également que la pose d’une paroi de douche par le bailleur au cours de l’année 2025 n’a pas été en mesure de faire disparaître les moisissures présentes dans la salle de bain, et que les interventions diligentées par la Société [Localité 2] CONSTRUCTION n’ont pas été de nature à mettre fin à l’humidité présente dans la salle de bain et l’une des chambres du logement.

Dans ces conditions, sans que Madame [G] [Q] n’évoque son impossibilité d’utiliser l’une des pièces de son appartement ni de pertes subséquentes à cette situation, il apparaît qu’elle n’était pas en mesure d’utiliser normalement l’intégralité de son logement, et que la présence durable de moisissures et d’humidité importante dans l’appartement sans intervention du bailleur suffisante à faire cesser le trouble porte pendant plusieurs années porte nécessairement atteinte à la jouissance paisible du logement par les occupants.

Il convient d’estimer le préjudice subi à hauteur de 10% du loyer hors charge actuel, soit 69,68 euros par mois, et ce à partir du mois de juillet 2024.

Ainsi, la Société [Localité 2] CONSTRUCTION sera condamnée à payer à Madame [G] [Q] au titre de son préjudice de jouissance la somme de 1 672,32 euros arrêtée au 31 juin 2026, puis, à compter de la présente décision, à 69,68 euros par mois de loyer jusqu’à parfaite exécution des travaux ordonnés, caractérisée par une attestation d’un professionnel établissant l’absence de fuite, d’infiltrations, de moisissures et d’humidité excessive dans la salle de bain et la chambre adjacente. 


•    Sur le préjudice moral
En vertu de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ». Pour être indemnisé, ce préjudice extracontractuel doit avoir un fait générateur distinct du préjudice contractuel invoqué.

En l’espèce, pour solliciter la condamnation de la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à lui payer la somme de 800 euros en indemnisation du préjudice moral subi, Madame [G] [Q] invoque l’anxiété subie et les risques sanitaires auxquels sa famille a été exposée ainsi que les conséquences sur la santé de son plus jeune enfant.

A l’appui de ses demandes, Madame [G] [Q] produit un courrier du Docteur [U] [B], médecin généraliste, daté du 15 avril 2024, à l’un de ses confrères, fait état des crises d’asthme récidivantes de l’enfant de son enfant, [X] [H]. Un certificat médical du même médecin, daté du 5 septembre 2024, indique que l’état de santé de l’enfant « nécessite l’attribution d’un nouveau logement en raison de présence d’humidité et de moisissures dans son logement actuel ». Elle justifie également de nombreux courriers électroniques envoyés au bailleur et alertant sur l’état de santé fragile de son enfant.

Si les pièces produites ne sont pas suffisantes à établir un lien de causalité entre l’humidité du logement et l’état de santé des occupants de l’appartement, elles traduisent néanmoins les inquiétudes pour ses enfants ressenties et exprimées par Madame [G] [Q] durant plusieurs années. 

Dès lors, il y a lieu de condamner la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à la somme de 300 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [G] [Q].


IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Alors que chacune des parties n’a pas rempli intégralement ses obligations au moment de l’exécution du contrat (règlement loyer pour Madame [Q], délivrance d’un logement décent pour la société [Localité 2] CONSTRUCTION), chaque partie sera condamnée à régler la moitié des dépens de l’instance ;   
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Alors que chacune des parties n’a pas rempli intégralement ses obligations au moment de l’exécution du contrat (règlement loyer pour Madame [Q], délivrance d’un logement décent pour la société [Localité 2] CONSTRUCTION), il apparait équitable que Madame [Q] conserve ses frais non compris dans les dépens et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
  
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter en l’espèce.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
ECARTE des débats la pièce n°17 de Madame [Q] intitulée « vidéo de l’intervention d’ATOUT HABITAT »
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 aout 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE que Madame [Q] était redevable de la somme de 1413.5 au 30 octobre 2023 pour le logement situé [Adresse 3],

De façon rétroactive, ACCORDE des délais de paiement à Mme [Q] afin qu’elle se libère de cette dette locative,

CONSTATE qu’au jour de l’audience du 19 juin 2026, Mme [Q] a apuré la totalité de cette dette locative,

En conséquence, CONSTATE que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué et DEBOUTE la société [Localité 2] CONSTRUCTION de sa demande de constat de résiliation du bail, de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion

CONDAMNE la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à réaliser ou faire réaliser dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir tous travaux permettant de mettre fin à l’humidité et aux moisissures ainsi qu’à tout désordre lié à d’éventuelles infiltrations, au besoin précédé d’une recherche de fuite technique.

CONDAMNE la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à réaliser ou faire réaliser, dans le délai d’un mois à l’issue de la résolution des dégâts des eaux affectant la salle de bain et la chambre du logement de Madame [G] [Q], tous travaux permettant de reprendre les embellissements de ces pièces ; 

REJETTE les demandes d’astreinte formulées par Madame [G] [Q] ; 

CONDAMNE la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à payer à Madame [G] [Q] la somme de 1 672,32 euros (mille-six-cent-soixante-douze euros et trente-deux centimes) arrêtée au 31 juin 2026, puis, à compter de la présente décision, à 69,68 euros (soixante-neuf euros et soixante-huit centimes) par mois de loyer jusqu’à parfaite exécution des travaux, au titre du préjudice de jouissance ;
DIT que la parfaite exécution des travaux sera prouvée par une attestation d’un professionnel établissant l’absence de fuite, d’infiltrations, de moisissures et d’humidité excessive dans la salle de bain et la chambre adjacente ;
CONDAMNE la Société [Localité 2] CONSTRUCTION à payer à Madame [G] [Q] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre du préjudice moral ;
REJETTE la demande de Madame [G] [Q] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE chacune des parties à régler la moitié des dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
DIT que l’exécution provisoire est de droit 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 08 juillet 2026 la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                           Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1363, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de procedure civile 179, code de la construction et de l'habitation L411-2, code de la securite sociale L542-1, code civil 1732, code civil 1358). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02152

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L411-2, code civil 1732

• 3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Tours · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/03070

  en commun : code civil 1721, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1

• 3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 26/00049

  en commun : code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1

• 3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 26/00035

  en commun : code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1

• 3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 26/00036

  en commun : code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1

• 3 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/01530

  en commun : code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/00837

  en commun : code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1

• 8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Rennes · Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 25/07484

  en commun : code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1

Mise à jour de la source le 2026-07-10T15:40:04.874Z.