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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 8 juillet 2026, n° 25/07484

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 02 aout 2024, la CDC HABITAT a loué à Madame [N] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 680,05 euros et 58,48€ de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la CDC HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [I] un commandement de payer la somme de 1349,94 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte ; de justifier d’une assurance locative et une sommation de justifier de l’occupation du logement.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 février 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2025 délivré à domicile, la CDC HABITAT a fait assigner Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater la résiliation du bail du 02 aout 2024 pour absence de paiement des loyers et défaut d’assuranceOrdonner l’expulsion de Madame [I] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publiqueCondamner Madame [I] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1736,66€ au titre des loyers impayésCondamner Madame [I] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges révisables comprenant le loyer de stationnement selon les conditions définies au bail jusqu’à son départ effectif des lieux et de tout occupant de son chefCondamner Madame [I] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [I] à payer les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 10 juillet 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2025, renvoyée jusqu’au 03 avril 2026.
A cette audience, la CDC HABITAT, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance si le paiement du mois d’avril ne passe pas et en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais aux alentours de 4500€ et précisant et qu’il faut soustraire environ 1700€. Il est ajouté que l’assurance a été régularisée, qu’il y a un accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et une absence d’opposition à la mise en place de délais de paiement sur 36 mois. Il y a une opposition à la demande de délais formulée sur le fondement des articles L412-1 et suivants en cas d’expulsion
Madame [N] [I] est présente et assistée. Par le biais de ses conclusions développées à l’audience, elle demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal
- Accorder à Madame [F] des délais de paiement à hauteur de 36 mois pour régler sa dette locative
- Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [F]
A titre subsidiaire
- Accorder à Madame [F] un délai d’un an pour exécuter la décision d’expulsion
En tout état de cause
- Débouter la société CDC HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile
- Juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
Il est précisé notamment que Madame [I] a un nouveau contrat de travail, qu’un prélevement automatique peut-être mis en place et que des remboursements de la dette mensuelle à hauteur de 70€ peuvent être effectués.
L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026, prorogé au 08 juillet 2026
Madame [I] a produit en cours de délibéré la preuve du règlement du 09 avril 2026 de 223,57€. En revanche, malgré la demande du juge, elle n’a pas produit en cours de délibéré le contrat de travail qu’elle a évoqué lors de l’audience dans le délai de trois semaines qui lui était imparti.
Suite à la demande du juge, le conseil de la CDC HABITAT a fait parvenir en cours de délibéré de manière contradictoire les pages 3 et 4 de son décompte de créance déposé le jour l’audience.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
 
I. Sur la recevabilité de la demande
 
•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 février 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 09 juillet 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». 
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seul un réglement partiel ayant été effectué à hauteur de 300€ dans les deux mois à compter du commandement de payer du 28 février 2025.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 avril 2025.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la CDC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte qu’au 08 avril 2026, la somme due par Madame [I] est de 4577,32€.
Il doit être soustrait de ces sommes les « frais de contentieux » de 94,10€ du 06/08/2025 et de 121,88€ du 01 avril 2025 qui ne constituent pas une dette de loyers ou de charges mais qui relèvent des dépens de l’instance.
Madame [I] produit la décision de la commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 19 décembre 2025 qui mentionne l’orientation de la situation en rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La dette de logement auprès de la CDC HABITAT y était déclarée pour un montant de 1736€ et le bailleur n’a pas mentionné avoir contesté cette décision ou qu’elle ne serait pas définitive. Au contraire, il a été sollicité la soustraction d’une somme d’un montant similaire à celui de la commission de surendettement.
Compte tenu de l’effacement de la dette, la somme de 1736€ sera soustraite de la somme totale due.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 2625,34 euros au 08 avril 2026, terme du mois de avril 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence la locataire au paiement de cette somme celle-ci n’apportant pas la preuve certaine d’autres règlements que ceux mentionnés sur le décompte de créance.
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». 
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixéees par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [N] [I] est redevable de la somme de 2625,34 euros au titre de la dette locative.
Madame [N] [I], demande des délais de paiement et propose de régler 70 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle justifie avoir perçu 1395,66€ de prestations sociales de la CAF en février 2026. La commission de surendettement avait retenu dans sa décision des charges à hauteur de 2086€.
Elle a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et le bailleur ne s’est pas opposé à la mise en place de l’échéancier et de la suspension des effets de la clause résolutoire.
Compte tenu de ces éléments, Madame [N] [I] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Madame [N] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Madame [N] [I] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Madame [N] [I] est autorisée à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [N] [I] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 28 février 2025 et de l'assignation du 09 juillet 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la CDC HABITAT. 
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la CDC HABITAT, Madame [N] [I] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 aout 2024 entre la CDC HABITAT, d’une part, et Madame [N] [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;
CONDAMNE Madame [N] [I] à verser à la CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNEMadame [N] [I] à verser à la CDC HABITAT la somme de 2625,34 euros, soit DEUX MILLE SIX CENT VINGT-CINQ EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES (décompte arrêté au 08 avril 2026, terme du mois de avril 2026 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date 
AUTORISE Madame [N] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème mensualité qui aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [N] [I] soit condamnée à verser à la CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [N] [I] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 février 2025 et de l'assignation du 09 juillet 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [N] [I] à payer à la CDC HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 08 juillet 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 08 Juillet 2026 

N° RG 25/07484 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LZYD

Jugement du 08 Juillet 2026 
N°:26/708 

Société CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SNI

C/

[N] [I]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me QUESNEL
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me JOUNIAUX
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Juin 2026, prorogé au 08 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SNI
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Anne-marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Jean AVINEE, avocat au barreau de RENNES



ET :

DEFENDEUR :

Mme [N] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 5] 
[Localité 4]
comparante en personne assistée de Me Mélanie JOUNIAUX, avocat au barreau de RENNES




EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 02 aout 2024, la CDC HABITAT a loué à Madame [N] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 680,05 euros et 58,48€ de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la CDC HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [I] un commandement de payer la somme de 1349,94 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte ; de justifier d’une assurance locative et une sommation de justifier de l’occupation du logement.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 février 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2025 délivré à domicile, la CDC HABITAT a fait assigner Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater la résiliation du bail du 02 aout 2024 pour absence de paiement des loyers et défaut d’assuranceOrdonner l’expulsion de Madame [I] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publiqueCondamner Madame [I] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1736,66€ au titre des loyers impayésCondamner Madame [I] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges révisables comprenant le loyer de stationnement selon les conditions définies au bail jusqu’à son départ effectif des lieux et de tout occupant de son chefCondamner Madame [I] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [I] à payer les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 10 juillet 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2025, renvoyée jusqu’au 03 avril 2026.
A cette audience, la CDC HABITAT, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance si le paiement du mois d’avril ne passe pas et en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais aux alentours de 4500€ et précisant et qu’il faut soustraire environ 1700€. Il est ajouté que l’assurance a été régularisée, qu’il y a un accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et une absence d’opposition à la mise en place de délais de paiement sur 36 mois. Il y a une opposition à la demande de délais formulée sur le fondement des articles L412-1 et suivants en cas d’expulsion
Madame [N] [I] est présente et assistée. Par le biais de ses conclusions développées à l’audience, elle demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal
- Accorder à Madame [F] des délais de paiement à hauteur de 36 mois pour régler sa dette locative
- Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [F]
A titre subsidiaire
- Accorder à Madame [F] un délai d’un an pour exécuter la décision d’expulsion
En tout état de cause
- Débouter la société CDC HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile
- Juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
Il est précisé notamment que Madame [I] a un nouveau contrat de travail, qu’un prélevement automatique peut-être mis en place et que des remboursements de la dette mensuelle à hauteur de 70€ peuvent être effectués.
L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026, prorogé au 08 juillet 2026
Madame [I] a produit en cours de délibéré la preuve du règlement du 09 avril 2026 de 223,57€. En revanche, malgré la demande du juge, elle n’a pas produit en cours de délibéré le contrat de travail qu’elle a évoqué lors de l’audience dans le délai de trois semaines qui lui était imparti.
Suite à la demande du juge, le conseil de la CDC HABITAT a fait parvenir en cours de délibéré de manière contradictoire les pages 3 et 4 de son décompte de créance déposé le jour l’audience.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
 
I. Sur la recevabilité de la demande
 
•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 février 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 09 juillet 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». 
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seul un réglement partiel ayant été effectué à hauteur de 300€ dans les deux mois à compter du commandement de payer du 28 février 2025.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 avril 2025.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la CDC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte qu’au 08 avril 2026, la somme due par Madame [I] est de 4577,32€.
Il doit être soustrait de ces sommes les « frais de contentieux » de 94,10€ du 06/08/2025 et de 121,88€ du 01 avril 2025 qui ne constituent pas une dette de loyers ou de charges mais qui relèvent des dépens de l’instance.
Madame [I] produit la décision de la commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 19 décembre 2025 qui mentionne l’orientation de la situation en rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La dette de logement auprès de la CDC HABITAT y était déclarée pour un montant de 1736€ et le bailleur n’a pas mentionné avoir contesté cette décision ou qu’elle ne serait pas définitive. Au contraire, il a été sollicité la soustraction d’une somme d’un montant similaire à celui de la commission de surendettement.
Compte tenu de l’effacement de la dette, la somme de 1736€ sera soustraite de la somme totale due.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 2625,34 euros au 08 avril 2026, terme du mois de avril 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence la locataire au paiement de cette somme celle-ci n’apportant pas la preuve certaine d’autres règlements que ceux mentionnés sur le décompte de créance.
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». 
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixéees par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [N] [I] est redevable de la somme de 2625,34 euros au titre de la dette locative.
Madame [N] [I], demande des délais de paiement et propose de régler 70 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle justifie avoir perçu 1395,66€ de prestations sociales de la CAF en février 2026. La commission de surendettement avait retenu dans sa décision des charges à hauteur de 2086€.
Elle a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et le bailleur ne s’est pas opposé à la mise en place de l’échéancier et de la suspension des effets de la clause résolutoire.
Compte tenu de ces éléments, Madame [N] [I] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Madame [N] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Madame [N] [I] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Madame [N] [I] est autorisée à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [N] [I] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 28 février 2025 et de l'assignation du 09 juillet 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la CDC HABITAT. 
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la CDC HABITAT, Madame [N] [I] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 aout 2024 entre la CDC HABITAT, d’une part, et Madame [N] [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;
CONDAMNE Madame [N] [I] à verser à la CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNEMadame [N] [I] à verser à la CDC HABITAT la somme de 2625,34 euros, soit DEUX MILLE SIX CENT VINGT-CINQ EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES (décompte arrêté au 08 avril 2026, terme du mois de avril 2026 non inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date 
AUTORISE Madame [N] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème mensualité qui aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [N] [I] soit condamnée à verser à la CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [N] [I] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 février 2025 et de l'assignation du 09 juillet 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [N] [I] à payer à la CDC HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 08 juillet 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T15:40:29.272Z.