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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 19 juin 2026, n° 25/08974

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2021 à effet au 31 mars 2021, Mme [H] [G] a consenti un bail d'habitation à M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z] sur des locaux d'habitation situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 742 euros et d'une provision sur charges de 77 euros.

Par acte du même jour, M. [N] [S] s'est porté caution solidaire pour un montant maximum de 36 mois de loyers charges incluses.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9971,28 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 20 et 21 août 2025, Mme [H] [B] [G] a fait assigner M. [Q] [I] [T], Mme [P] [C] [F] [Z] et M. [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'intervention de la force publique et d'un serrurier, ordonner le transport des meubles aux frais de la partie expulsée, et obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 20 juillet 2025 et jusqu'à libération des lieux,
- 11633,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à juillet 2025, avec intérêts au taux légal, outre le coût du commandement de payer,
- 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 août 2025 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à l'audience du 7 janvier 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

À l'audience du 19 mars 2026, Mme [H] [B] [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de débouter M. [Q] [I] [T] de ses demandes, constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'intervention de la force publique et d'un serrurier, ordonner le transport des meubles aux frais de la partie expulsée, et obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 20 juillet 2025 et jusqu'à libération des lieux,
- 17564,35 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à mars 2026, avec intérêts au taux légal, outre le coût du commandement de payer,
- 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

M. [Q] [I] [T], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a demandé de :
- débouter Mme [H] [B] [G] de l'ensemble de ses demandes,
- suspendre les effets de la clause résolutoire durant des délais de paiement de trois ans et de le condamner à payer la somme mensuelle de 333 euros en sus du loyer courant,
- à titre subsidiaire, de surseoir à l'expulsion jusqu'à ce que son relogement dans un logement social identique soit assuré, et à titre très subsidiaire pour une durée d'un an,
- en tout état de cause, condamner Mme [H] [B] [G] au paiement des sommes suivantes :
* 27000 euros au titre du préjudice de jouissance,
* 1500 euros au titre du préjudice moral,
* 1500 euros au titre de la résistance abusive,
* 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* aux dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer,
- dire n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire concernant la demande principale.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l'audience du 19 mars 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Mme [P] [C] [F] [Z], assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, ne s'est pas présentée et ne s'est pas faite représenter. Le courrier recommandé avec accusé réception envoyé conformément aux dispositions légales du texte précité est revenu avec la mention " pli avisé non réclamé ".

Assigné à étude, M. [N] [S] ne s'est pas présenté et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [B] [G] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [Q] [I] [T], Mme [P] [C] [F] [Z] et M. [N] [S] les 20 et 27 mai 2025 pour la somme en principal de 9971,28 euros.

Ce commandement contient le montant du loyer et des charges, mentionne que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour lui de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière, ou la juridiction compétente pour solliciter un délai de grâce. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il sera à ce stade rappelé que, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée.


M. [Q] [I] [T] fait part de sa bonne foi, expliquant avoir subi un trouble de jouissance majeur durant plusieurs années sans réponse adaptée de la bailleresse de telle sorte qu'il en est venu à cesser de payer son loyer après en avoir avisé Mme [H] [B] [G].

L'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet en effet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne. L'article 1219 du code civil dispose à ce titre qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

La charge de la preuve de l'inexécution grave pèse sur celui qui l'invoque. 

Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement inhabitable. Un locataire ne peut donc pas suspendre le paiement de ses loyers si la faute du bailleur ne l'empêche pas totalement de jouir des lieux.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] ne soutient pas que son logement était inhabitable mais uniquement qu'il n'a pas pu jouir totalement des lieux. Il ne pouvait de ce fait pas suspendre unilatéralement le paiement des loyers.

D'après l'historique des versements, la somme de 9971,28 euros n'a pas été réglée par M. [Q] [I] [T] dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Dès lors, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2025.

Sur les délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] ne conteste pas l'existence d'une dette locative et sollicite des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au regard du décompte, il apparaît toutefois que la condition de reprise du paiement du loyer avant la date d'audience n'est pas remplie, aucun loyer n'ayant été payé depuis le mois d'avril 2024, hormis le paiement d'une échéance le 30 juillet 2025. M. [Q] [I] [T], qui prétend avoir repris le paiement du loyer, ne justifie que de ce seul paiement.

Dans ces conditions, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée.

Si Mme [H] [B] [G] sollicite l'expulsion de M. [Q] [I] [T] et de Mme [P] [C] [F] [Z], il ressort des pièces versées aux débats que cette dernière a donné congé le 21 septembre 2023 (pièces défendeur n°2.15 et n°3). Le mandataire de la bailleresse a tout d'abord contesté la validité de ce congé (n°2.15), avant d'admettre qu'il était régulier (n°3). Mme [H] [B] [G] soutient que les dispositions du bail empêcheraient tout congé individuel des locataires. Or, le bail permet légitimement à tout locataire de mettre fin au bail sans préciser que les deux locataires sont tenus de délivrer congé en même temps (paragraphe " date de prise d'effet et durée du contrat "). La solidarité des colocataires ne peut quant à elle avoir un impact que sur les éventuelles créances de la bailleresse et non sur la possibilité de délivrer ou non congé.

Mme [P] [C] [F] [Z] a donc délivré congé en septembre 2023 et son expulsion ne sera pas ordonnée.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [Q] [I] [T], ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [H] [B] [G] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur le sursis à expulsion concernant M. [Q] [I] [T]

Aux termes de l'article L300-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit à un logement décent et indépendant est garanti par l'État à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d'État, n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir. Ce droit s'exerce par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent article et les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1.

Ce droit s'exerce en deux temps (recours amiable puis judiciaire) et par voie administrative. 

M. [Q] [I] [T] ne peut prétendre à ce qu'il soit sursis à son expulsion sur le fondement du droit au logement opposable devant la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] justifie de ressources mensuelles de 3624 euros. S'il communique une demande de logement social datant de mai 2023, il ne justifie d'aucune autre recherche, notamment dans le parc privé. Il ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer malgré la présente procédure et n'a payé aucune échéance depuis deux ans, hormis un paiement effectué en juillet 2025, alors qu'il reconnaît une dette locative et qu'il indique être en capacité de payer une mensualité d'apurement de 333 euros en plus du loyer et des charges courantes, ce qui caractérise une mauvaise volonté dans l'exécution de ses obligations. Enfin, s'il explique et justifie être marié, qu'il précise que sa femme ne travaille pas, sa demande de logement social ne concerne qu'une seule personne, malgré un renouvellement de demande postérieur à son mariage.

Au regard de ces éléments, aucun délai supplémentaire ne lui sera accordé pour quitter les lieux et la présente décision sera communiquée à M. LE PREFET DE PARIS.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. 

Aux termes de l'article 24, I, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution, ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] s'est maintenu dans les lieux malgré la résiliation du bail et il sera condamné à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié. 

S'agissant de Mme [P] [C] [F] [Z], il est établi qu'elle a donné congé le 21 septembre 2023. Si Mme [H] [B] [G] considère qu'elle reste tenue solidairement, le bail conclu par les parties stipule (paragraphe " clause de solidarité) que " en cas de colocation, les locataires sont solidaires entre eux (…) A défaut d'un nouveau colocataire figurant au bail, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ", conformément aux dispositions légales (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). Cela a d'ailleurs légitimement été confirmé à Mme [P] [C] [F] [Z] par le mandataire de Mme [H] [B] [G] (pièce défendeur n°3). Mme [P] [C] [F] [Z] ne peut être tenue solidairement que jusqu'au 21 mars 2024. Elle n'est ainsi pas redevable des indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail en juillet 2025.

En revanche, M. [N] [S] s'est engagé comme caution au paiement solidaire des indemnités d'occupation. Il sera solidairement condamné, dans la limite de son engagement.

Cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 28 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [H] [B] [G] ou à son mandataire.

Par ailleurs, Mme [H] [B] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 mars 2026, sa créance s'élevait à la somme de 17564,35 euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation échues à cette date, échéance de mars 2026 incluse.

M. [Q] [I] [T] n'a pas contesté la dette. 

Au regard du décompte, les arriérés locatifs sont postérieurs à la période de solidarité de Mme [P] [C] [F] [Z], qui ne sera ainsi pas condamnée.

En revanche, M. [N] [S] sera condamné solidairement avec M. [Q] [I] [T] à payer cette somme.

Ainsi, ils seront tous deux condamnés à payer la somme de 17564,35 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 11633,16 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus. 

L'engagement total de la caution ne pouvant excéder la somme de 29484 (36x819) euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation conformément à l'acte de cautionnement, M. [N] [S] ne sera solidairement redevable de l'indemnité d'occupation qu'à concurrence de la somme de 17850,84 euros (29484 montant total de l'engagement de caution - 11633,16 de loyers impayés).

Sur les frais de délivrance du commandement de payer

La bailleresse sollicite la condamnation du locataire à payer la somme de 193,18 euros au titre des frais engagés pour la délivrance du commandement de payer.

Cette somme est toutefois incluse dans les dépens.

Sur le trouble de jouissance

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
 
Selon l'article 1720, le bailleur est tenu de délivrer les choses en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.
 
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
 
En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Enfin, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, en application de l'article 1353 du code civil.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 27000 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance soit:
* 7200 euros au titre de la privation de sa chambre durant un an, 
* 3600 euros de la perte de jouissance partielle de la salle de bain durant un an,
* 16200 euros au titre de l'inconfort thermique durant 4 ans et demi.

M. [Q] [I] [T] ne justifie par aucune pièce une difficulté de chauffage dans le logement et verse uniquement ses factures EDF annuelles qui ne démontrent pas de caractère prohibitif.

Il est par contre établi par les mails envoyés par M. [Q] [I] [T] au mandataire de la bailleresse, le rapport diagnostic de la société BASIC TCE BATIMENT en date du 12 juin 2024, le courrier du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 1] en date du 20 février 2025 et les photos que M. [Q] [I] [T] verse aux débats, que le logement a connu un taux d'humidité important dans la chambre et la salle de bain, avec une remontée capillaire dans la paroi extérieure et un gonflement du mur dans ces deux pièces en raison de la non isolation du sous-sol. Les photos montrent également des traces de moisissures aux murs. Par ailleurs, il est établi que les parties avaient entamé des discussions amiables précédemment à la présente procédure et que la bailleresse avait consenti à une diminution du loyer rétroactivement au 1er mai 2024 jusqu'à la réalisation de travaux. Cependant aucun accord n'a été trouvé sur le montant de la diminution de loyer, le locataire estimant la proposition de 250 euros mensuels insuffisante.

La bailleresse ne conteste pas l'existence de désordres mais indique d'une part avoir réagi promptement à chaque signalement du locataire et d'autre part que des travaux ont pris du temps en raison de la nécessité d'un vote en assemblée générale des copropriétaires pour lequel elle a effectué toutes les diligences.

Il sera indiqué sur ce dernier point que le bailleur se doit de fournir un logement décent au locataire. Le fait que Mme [H] [B] [G] ait effectué toutes diligences pour que des travaux soient votés en assemblée générale ne la dispense pas de cette obligation fondamentale. 

M. [Q] [I] [T] précise avoir été privé de l'usage de la chambre et partiellement de la salle de bains durant un an, jusqu'à la réalisation de travaux. Cela n'a pas été contesté par Mme [H] [B] [G]. Il ressort du bail que le logement est composé d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine, d'une chambre et d'une salle de bains - WC et est d'une superficie de 41,70 m2. M. [Q] [I] [T] a sollicité durant une phase amiable une réduction du loyer de 300 euros par mois et Mme [H] [B] [G] avait accepté une réduction de 250 euros. Aucun accord n'avait pu être trouvé.

Il peut être estimé au regard de ces éléments que M. [Q] [I] [T] a été privé durant un an de 35% du logement. Il convient d'appliquer ce taux au loyer et charges en vigueur au moment du trouble de jouissance soit 830,94 euros. La diminution du loyer sera donc de 290,83 euros par mois durant un an.

En conséquence, Mme [H] [B] [G] sera condamnée à payer à M. [Q] [I] [T] la somme de 3489,96 (290,83x12) euros au titre du préjudice de jouissance.

La consistance des désordres et leur persistance ont nécessairement causé un préjudice moral à M. [Q] [I] [T] qui apparaît ainsi bien fondé à solliciter la condamnation de Mme [H] [B] [G] à lui régler la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] sollicite l'attribution de dommages et intérêts. Il apparaît toutefois que la bailleresse avait accepté une diminution de loyer de 250 euros, ce qu'il a refusé. Il est établi ensuite que des diligences ont été accomplies pour remédier aux troubles dans le logement. Il est enfin établi que M. [Q] [I] [T] ne répond pas à son obligation principale de paiement du loyer et des charges. 

Il sera débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Au regard de la solution du litige, M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] succombent à la cause et seront in solidum condamnés aux dépens conformément l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] seront condamnés in solidum à payer à Mme [H] [B] [G] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant de l'écarter, M. [Q] [I] [T] se contentant d'évoquer " la particularité du dossier " sans autre précision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer des 20 et 27 mai 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mars 2021 à effet au 31 mars 2021 entre d'une part Mme [H] [B] [G] et d'autre part M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z], concernant les locaux situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite, est résilié depuis le 28 juillet 2025,

ORDONNE à M. [Q] [I] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, et à concurrence pour M. [N] [S] de la somme de 17850,84 euros,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] à payer Mme [H] [B] [G] la somme de 17564,35 euros au titre de l'arriéré locatif (11633,16 euros) et indemnités d'occupation (5931,19 euros) échues au 12 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 11633,16 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [H] [B] [G] à payer à M. [Q] [I] [T] la somme de 3489,96 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Mme [H] [B] [G] à payer à M. [Q] [I] [T] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE PARIS,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] à payer à Mme [H] [B] [G] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] aux dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer,

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/08974 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA667

N° MINUTE : 10/2026







JUGEMENT 
rendu le 19 juin 2026


DEMANDERESSE
Madame [H] [G], demeurant [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #B0313

DÉFENDEURS
Monsieur [Q] [I] [T], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet de Me Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4] vestiaire : #B0716
Madame [P] [Z], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée
Monsieur [N] [S], demeurant [Adresse 5], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 19 Mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 19 juin 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier






Décision du 
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08974 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA667


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2021 à effet au 31 mars 2021, Mme [H] [G] a consenti un bail d'habitation à M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z] sur des locaux d'habitation situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 742 euros et d'une provision sur charges de 77 euros.

Par acte du même jour, M. [N] [S] s'est porté caution solidaire pour un montant maximum de 36 mois de loyers charges incluses.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9971,28 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 20 et 21 août 2025, Mme [H] [B] [G] a fait assigner M. [Q] [I] [T], Mme [P] [C] [F] [Z] et M. [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'intervention de la force publique et d'un serrurier, ordonner le transport des meubles aux frais de la partie expulsée, et obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 20 juillet 2025 et jusqu'à libération des lieux,
- 11633,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à juillet 2025, avec intérêts au taux légal, outre le coût du commandement de payer,
- 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 août 2025 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à l'audience du 7 janvier 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

À l'audience du 19 mars 2026, Mme [H] [B] [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de débouter M. [Q] [I] [T] de ses demandes, constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'intervention de la force publique et d'un serrurier, ordonner le transport des meubles aux frais de la partie expulsée, et obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 20 juillet 2025 et jusqu'à libération des lieux,
- 17564,35 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à mars 2026, avec intérêts au taux légal, outre le coût du commandement de payer,
- 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

M. [Q] [I] [T], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a demandé de :
- débouter Mme [H] [B] [G] de l'ensemble de ses demandes,
- suspendre les effets de la clause résolutoire durant des délais de paiement de trois ans et de le condamner à payer la somme mensuelle de 333 euros en sus du loyer courant,
- à titre subsidiaire, de surseoir à l'expulsion jusqu'à ce que son relogement dans un logement social identique soit assuré, et à titre très subsidiaire pour une durée d'un an,
- en tout état de cause, condamner Mme [H] [B] [G] au paiement des sommes suivantes :
* 27000 euros au titre du préjudice de jouissance,
* 1500 euros au titre du préjudice moral,
* 1500 euros au titre de la résistance abusive,
* 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* aux dépens de l'instance en ce compris le commandement de payer,
- dire n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire concernant la demande principale.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l'audience du 19 mars 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Mme [P] [C] [F] [Z], assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, ne s'est pas présentée et ne s'est pas faite représenter. Le courrier recommandé avec accusé réception envoyé conformément aux dispositions légales du texte précité est revenu avec la mention " pli avisé non réclamé ".

Assigné à étude, M. [N] [S] ne s'est pas présenté et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [B] [G] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [Q] [I] [T], Mme [P] [C] [F] [Z] et M. [N] [S] les 20 et 27 mai 2025 pour la somme en principal de 9971,28 euros.

Ce commandement contient le montant du loyer et des charges, mentionne que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour lui de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière, ou la juridiction compétente pour solliciter un délai de grâce. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il sera à ce stade rappelé que, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée.


M. [Q] [I] [T] fait part de sa bonne foi, expliquant avoir subi un trouble de jouissance majeur durant plusieurs années sans réponse adaptée de la bailleresse de telle sorte qu'il en est venu à cesser de payer son loyer après en avoir avisé Mme [H] [B] [G].

L'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet en effet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne. L'article 1219 du code civil dispose à ce titre qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

La charge de la preuve de l'inexécution grave pèse sur celui qui l'invoque. 

Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement inhabitable. Un locataire ne peut donc pas suspendre le paiement de ses loyers si la faute du bailleur ne l'empêche pas totalement de jouir des lieux.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] ne soutient pas que son logement était inhabitable mais uniquement qu'il n'a pas pu jouir totalement des lieux. Il ne pouvait de ce fait pas suspendre unilatéralement le paiement des loyers.

D'après l'historique des versements, la somme de 9971,28 euros n'a pas été réglée par M. [Q] [I] [T] dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Dès lors, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2025.

Sur les délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] ne conteste pas l'existence d'une dette locative et sollicite des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au regard du décompte, il apparaît toutefois que la condition de reprise du paiement du loyer avant la date d'audience n'est pas remplie, aucun loyer n'ayant été payé depuis le mois d'avril 2024, hormis le paiement d'une échéance le 30 juillet 2025. M. [Q] [I] [T], qui prétend avoir repris le paiement du loyer, ne justifie que de ce seul paiement.

Dans ces conditions, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée.

Si Mme [H] [B] [G] sollicite l'expulsion de M. [Q] [I] [T] et de Mme [P] [C] [F] [Z], il ressort des pièces versées aux débats que cette dernière a donné congé le 21 septembre 2023 (pièces défendeur n°2.15 et n°3). Le mandataire de la bailleresse a tout d'abord contesté la validité de ce congé (n°2.15), avant d'admettre qu'il était régulier (n°3). Mme [H] [B] [G] soutient que les dispositions du bail empêcheraient tout congé individuel des locataires. Or, le bail permet légitimement à tout locataire de mettre fin au bail sans préciser que les deux locataires sont tenus de délivrer congé en même temps (paragraphe " date de prise d'effet et durée du contrat "). La solidarité des colocataires ne peut quant à elle avoir un impact que sur les éventuelles créances de la bailleresse et non sur la possibilité de délivrer ou non congé.

Mme [P] [C] [F] [Z] a donc délivré congé en septembre 2023 et son expulsion ne sera pas ordonnée.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [Q] [I] [T], ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [H] [B] [G] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur le sursis à expulsion concernant M. [Q] [I] [T]

Aux termes de l'article L300-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit à un logement décent et indépendant est garanti par l'État à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d'État, n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres moyens ou de s'y maintenir. Ce droit s'exerce par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent article et les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1.

Ce droit s'exerce en deux temps (recours amiable puis judiciaire) et par voie administrative. 

M. [Q] [I] [T] ne peut prétendre à ce qu'il soit sursis à son expulsion sur le fondement du droit au logement opposable devant la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] justifie de ressources mensuelles de 3624 euros. S'il communique une demande de logement social datant de mai 2023, il ne justifie d'aucune autre recherche, notamment dans le parc privé. Il ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer malgré la présente procédure et n'a payé aucune échéance depuis deux ans, hormis un paiement effectué en juillet 2025, alors qu'il reconnaît une dette locative et qu'il indique être en capacité de payer une mensualité d'apurement de 333 euros en plus du loyer et des charges courantes, ce qui caractérise une mauvaise volonté dans l'exécution de ses obligations. Enfin, s'il explique et justifie être marié, qu'il précise que sa femme ne travaille pas, sa demande de logement social ne concerne qu'une seule personne, malgré un renouvellement de demande postérieur à son mariage.

Au regard de ces éléments, aucun délai supplémentaire ne lui sera accordé pour quitter les lieux et la présente décision sera communiquée à M. LE PREFET DE PARIS.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. 

Aux termes de l'article 24, I, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution, ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] s'est maintenu dans les lieux malgré la résiliation du bail et il sera condamné à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié. 

S'agissant de Mme [P] [C] [F] [Z], il est établi qu'elle a donné congé le 21 septembre 2023. Si Mme [H] [B] [G] considère qu'elle reste tenue solidairement, le bail conclu par les parties stipule (paragraphe " clause de solidarité) que " en cas de colocation, les locataires sont solidaires entre eux (…) A défaut d'un nouveau colocataire figurant au bail, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ", conformément aux dispositions légales (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). Cela a d'ailleurs légitimement été confirmé à Mme [P] [C] [F] [Z] par le mandataire de Mme [H] [B] [G] (pièce défendeur n°3). Mme [P] [C] [F] [Z] ne peut être tenue solidairement que jusqu'au 21 mars 2024. Elle n'est ainsi pas redevable des indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail en juillet 2025.

En revanche, M. [N] [S] s'est engagé comme caution au paiement solidaire des indemnités d'occupation. Il sera solidairement condamné, dans la limite de son engagement.

Cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 28 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [H] [B] [G] ou à son mandataire.

Par ailleurs, Mme [H] [B] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 mars 2026, sa créance s'élevait à la somme de 17564,35 euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation échues à cette date, échéance de mars 2026 incluse.

M. [Q] [I] [T] n'a pas contesté la dette. 

Au regard du décompte, les arriérés locatifs sont postérieurs à la période de solidarité de Mme [P] [C] [F] [Z], qui ne sera ainsi pas condamnée.

En revanche, M. [N] [S] sera condamné solidairement avec M. [Q] [I] [T] à payer cette somme.

Ainsi, ils seront tous deux condamnés à payer la somme de 17564,35 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 11633,16 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus. 

L'engagement total de la caution ne pouvant excéder la somme de 29484 (36x819) euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation conformément à l'acte de cautionnement, M. [N] [S] ne sera solidairement redevable de l'indemnité d'occupation qu'à concurrence de la somme de 17850,84 euros (29484 montant total de l'engagement de caution - 11633,16 de loyers impayés).

Sur les frais de délivrance du commandement de payer

La bailleresse sollicite la condamnation du locataire à payer la somme de 193,18 euros au titre des frais engagés pour la délivrance du commandement de payer.

Cette somme est toutefois incluse dans les dépens.

Sur le trouble de jouissance

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
 
Selon l'article 1720, le bailleur est tenu de délivrer les choses en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.
 
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
 
En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Enfin, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, en application de l'article 1353 du code civil.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 27000 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance soit:
* 7200 euros au titre de la privation de sa chambre durant un an, 
* 3600 euros de la perte de jouissance partielle de la salle de bain durant un an,
* 16200 euros au titre de l'inconfort thermique durant 4 ans et demi.

M. [Q] [I] [T] ne justifie par aucune pièce une difficulté de chauffage dans le logement et verse uniquement ses factures EDF annuelles qui ne démontrent pas de caractère prohibitif.

Il est par contre établi par les mails envoyés par M. [Q] [I] [T] au mandataire de la bailleresse, le rapport diagnostic de la société BASIC TCE BATIMENT en date du 12 juin 2024, le courrier du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 1] en date du 20 février 2025 et les photos que M. [Q] [I] [T] verse aux débats, que le logement a connu un taux d'humidité important dans la chambre et la salle de bain, avec une remontée capillaire dans la paroi extérieure et un gonflement du mur dans ces deux pièces en raison de la non isolation du sous-sol. Les photos montrent également des traces de moisissures aux murs. Par ailleurs, il est établi que les parties avaient entamé des discussions amiables précédemment à la présente procédure et que la bailleresse avait consenti à une diminution du loyer rétroactivement au 1er mai 2024 jusqu'à la réalisation de travaux. Cependant aucun accord n'a été trouvé sur le montant de la diminution de loyer, le locataire estimant la proposition de 250 euros mensuels insuffisante.

La bailleresse ne conteste pas l'existence de désordres mais indique d'une part avoir réagi promptement à chaque signalement du locataire et d'autre part que des travaux ont pris du temps en raison de la nécessité d'un vote en assemblée générale des copropriétaires pour lequel elle a effectué toutes les diligences.

Il sera indiqué sur ce dernier point que le bailleur se doit de fournir un logement décent au locataire. Le fait que Mme [H] [B] [G] ait effectué toutes diligences pour que des travaux soient votés en assemblée générale ne la dispense pas de cette obligation fondamentale. 

M. [Q] [I] [T] précise avoir été privé de l'usage de la chambre et partiellement de la salle de bains durant un an, jusqu'à la réalisation de travaux. Cela n'a pas été contesté par Mme [H] [B] [G]. Il ressort du bail que le logement est composé d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine, d'une chambre et d'une salle de bains - WC et est d'une superficie de 41,70 m2. M. [Q] [I] [T] a sollicité durant une phase amiable une réduction du loyer de 300 euros par mois et Mme [H] [B] [G] avait accepté une réduction de 250 euros. Aucun accord n'avait pu être trouvé.

Il peut être estimé au regard de ces éléments que M. [Q] [I] [T] a été privé durant un an de 35% du logement. Il convient d'appliquer ce taux au loyer et charges en vigueur au moment du trouble de jouissance soit 830,94 euros. La diminution du loyer sera donc de 290,83 euros par mois durant un an.

En conséquence, Mme [H] [B] [G] sera condamnée à payer à M. [Q] [I] [T] la somme de 3489,96 (290,83x12) euros au titre du préjudice de jouissance.

La consistance des désordres et leur persistance ont nécessairement causé un préjudice moral à M. [Q] [I] [T] qui apparaît ainsi bien fondé à solliciter la condamnation de Mme [H] [B] [G] à lui régler la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, M. [Q] [I] [T] sollicite l'attribution de dommages et intérêts. Il apparaît toutefois que la bailleresse avait accepté une diminution de loyer de 250 euros, ce qu'il a refusé. Il est établi ensuite que des diligences ont été accomplies pour remédier aux troubles dans le logement. Il est enfin établi que M. [Q] [I] [T] ne répond pas à son obligation principale de paiement du loyer et des charges. 

Il sera débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Au regard de la solution du litige, M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] succombent à la cause et seront in solidum condamnés aux dépens conformément l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] seront condamnés in solidum à payer à Mme [H] [B] [G] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant de l'écarter, M. [Q] [I] [T] se contentant d'évoquer " la particularité du dossier " sans autre précision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer des 20 et 27 mai 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mars 2021 à effet au 31 mars 2021 entre d'une part Mme [H] [B] [G] et d'autre part M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z], concernant les locaux situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite, est résilié depuis le 28 juillet 2025,

ORDONNE à M. [Q] [I] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, et à concurrence pour M. [N] [S] de la somme de 17850,84 euros,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] à payer Mme [H] [B] [G] la somme de 17564,35 euros au titre de l'arriéré locatif (11633,16 euros) et indemnités d'occupation (5931,19 euros) échues au 12 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 11633,16 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [H] [B] [G] à payer à M. [Q] [I] [T] la somme de 3489,96 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Mme [H] [B] [G] à payer à M. [Q] [I] [T] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE PARIS,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] à payer à Mme [H] [B] [G] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] aux dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer,

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:29:01.922Z.