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Décision de justice

Cour d'appel de Rennes, 5ème Chambre, 9 septembre 2026, n° 23/02381

AutreContratsBaux d'habitation et baux professionnels
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Exposé du litige

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APPELANTE :

Madame [E] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Vincent LE GOC de la SCP ODYS AVOCATS, substitué par Me DERRIEN, avocats au barreau de RENNES





INTIMÉE :

Madame [M] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, substitué par Me VIVIER, avocats au barreau de RENNES

















Par acte sous seing privé du 14 septembre 2007, prenant effet au 15 septembre 2007, Mme [M] [W] a donné en location à Mme [E] [G] une maison à usage d'habitation meublée située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel payable d'avance de 400 euros. 



Le loyer a été révisé et s'élevait en 2022 à 428 euros par mois. 



Le 16 février 2022, Mme [M] [W] a fait délivrer à Mme [E] [G] un congé pour reprise du logement au bénéfice de son fils, M. [V] [Y]. 



Mme [E] [G] n'ayant pas quitté les lieux au 14 septembre 2022, il lui a été fait sommation, le 23 septembre 2022 d'avoir à libérer les lieux. 



Par acte de commissaire de justice en date, Mme [M] [W] a fait assigner Mme [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes. 



Par jugement réputé contradictoire, en date du 02 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :

- constaté la validité du congé délivré au 15 septembre 2022 ; 

- déclaré Mme [E] [G] déchue de tout titre d'occupation des lieux loués à compter du 15 septembre 2022 ;

- autorisé Mme [M] [W], à défaut pour Mme [E] [G] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ; 

- condamné Mme [E] [G] à payer à Mme [M] [W] en deniers ou quittances, la somme de 48,40 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 14 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 03 novembre 2022 ;

- débouté Mme [M] [W] de sa demande à voir fixer le montant de

l'indemnité d'occupation à la somme de 42,80 euros par jour ;

- condamné Mme [E] [G] à payer à Mme [M] [W] en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, soit la somme de 428 euros par mois, à compter du 15 septembre 2022 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir ; 

- condamné Mme [E] [G] à verser à Mme [M] [W] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le coût de la sommation de quitter les lieux ; 

- condamné Mme [E] [G] aux entiers dépens de l'instance ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 



Le 17 mai 2023, Mme [E] [G] a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 1er avril 2026, Mme [E] [G] demande à la cour d'appel de Rennes de : 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 02 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes ;

Statuant à nouveau ; 

- prononcer la nullité du congé délivré le 16 février 2022 ; 

- débouter Mme [M] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

A titre reconventionnel ; 

- condamner Mme [M] [W] à lui verser une somme de 23 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance; 

En tout état de cause,

- condamner Mme [M] [W] à lui verser une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 

- condamner la même aux entiers dépens d'appel et de première instance. 



Par dernières conclusions notifiées le 09 avril 2026, Mme [M] [W] demande à la cour d'appel de Rennes de : 

- confirmer le jugement rendu le 02 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Vannes en toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant en conséquence ; 

- condamner Mme [E] [G] à régler la somme de 7 318,90 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 15 septembre 2022 et le 4 septembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir ; 

En tout été de cause,

- débouter Mme [E] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner Mme [E] [G] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [E] [G] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par la SCP [X] [O], prise en la personne de Me Jean-David Chaudet, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION



- sur le congé :



Au soutien de sa demande de nullité du congé délivré le 16 février 2022, Mme [G] fait valoir :

- que cet acte vise l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable au bail liant les parties, puisqu'il s'agissait d'un contrat de location vacant meublé, qu'en outre, il vise une reconduction tacite du contrat de bail par période triennale, ce qui ne peut concerner le bail liant les parties, un bail meublé étant conclu pour une durée minimale d'un an reconductible tacitement par période d'un an conformément à l'article 25-7 de la loi du 06 juillet 1989. 

Elle considère que pour ces motifs, ce congé lui est inopposable, étant inapplicable à son contrat de bail.

- le congé est nul pour défaut de caractère réel et sérieux de la reprise. Elle rappelle que conformément à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient à la bailleresse d'en justifier, qu'elle ne communique aucune élément sur la situation de son fils M. [Y] sensé profiter de cette reprise. 

Elle s'interroge sur le caractère sérieux d'une reprise au regard de l'état du logement dans lequel les conditions de vie étaient précaires, soutenant que le logement est insalubre et indécent.

Elle rappelle que dans un premier temps, Mme [W] lui écrivait le 03 février 2022 son intention de reprendre elle-même le logement pour y habiter, puis a donné congé avec pour motif une reprise par son fils. Elle estime qu'en réalité ce congé est une sanction envers elle, après qu'elle ait sollicité la réalisation de travaux par sa bailleresse.

Enfin, elle indique avoir réalisé un reportage photographique le 12 mars 2026 faisant apparaître que l'habitation est libre de toute occupation et met en évidence d'importants travaux de rénovation. Elle souligne l'absence de toute boîte aux lettres. 



En réponse, Mme [W] entend contester toute nullité tirée de ce que le congé viserait un bail d'habitation classique et non le bail souscrit par Mme [G].

Sur ce point, elle relève que dans son assignation du 3 novembre 2022, elle a rappelé d'une part les dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la location d'un bien meublé et plus précisément, l'article 25-8 I de cette loi relatif aux modalités d'un congé, et d'autre part l'article 2 du bail du 14 septembre 2007. 

Elle observe que la dernière reconduction date du 14 septembre 2021, le contrat s'étant reconduit d'année en année, et que le délai de trois mois mentionné dans le congé a été respecté, de sorte que ce sont bien les dispositions de l'article 25-8 de la loi, régissant les baux meublés, qui ont été appliquées. Elle en conclut que Mme [G] n'a subi aucun grief. 



Elle conteste également l'absence du caractère réel et sérieux de la reprise. Elle relève que ledit congé mentionne le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien existant entre le bailleur et celui-ci, que l'assignation du 3 novembre 2022 a précisé la nouvelle adresse de son fils M. [Y] qui à cette date, après avoir quitté l'appartement qu'il occupait à [Localité 3], s'est installé chez elle en attendant de pouvoir intégrer le logement occupé encore par Mme [G]. Elle produit les bulletins de salaire de son fils, qui établissent selon elle la nécessité pour lui de cette reprise. 

Au regard de sa situation financière précaire, elle souligne qu'il attend aujourd'hui encore de pouvoir s'y installer en demeurant chez sa mère, mais que la volonté de reprise est bien établie. 

S'agissant du reportage photographique et d'un rapport d'enquête de la société Acte du 1er avril 2026 dont Mme [G] fait état, elle s'interroge sur la valeur probante de ces éléments, observant que la société Acte est domiciliée à [Localité 4] à près de 1 000 km de [Localité 5], qu'elle n'explique pas comment elle arrive à la conclusion suivante : le logement apparaît sans habitation réelle depuis 2023, et ce d'autant que Mme [G] n'a été expulsée du logement que le 4 septembre 2024. 

Elle explique que l'installation de son fils est décalée en raison de travaux, qui sont toujours en cours, au motif que ses moyens financiers ne lui permettent de les faire que progressivement et que les entreprises ont des délais d'attente parfois longs. 

S'agissant du prétendu état d'indécence, elle fait valoir que Mme [G] ne l'a évoqué que lorsqu'en septembre 2021, elle a tout d'abord fait part à sa locataire de son intention d'augmenter le loyer, puis l'a informée qu'elle ne renouvellerait pas le bail, ayant un projet de vente. 

Elle souligne que Mme [G] a vécu dans le logement durant 14-15 ans sans formuler le moindre grief. 



L'article 114 du code de procédure civile dispose :

Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.



Les parties conviennent que le bail liant les parties est un bail meublé soumis aux dispositions des articles 25-3 et suivants de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. 



L'article 25-8 dispose notamment :

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.



Ces dispositions prévoient que le congé délivré par le bailleur doit à peine de nullité, préciser :

- le motif de la reprise

- le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise

- son lien avec le bailleur étant observé qu'il ne peut avoir que certaines qualités définies par ce texte. 



Toutes autres modalités de forme (LRAR ou acte d'huissier, délai) qui ne respectent pas les conditions légales ne peuvent emporter nullité qu'à la condition pour celui qui l'invoque de rapporter la preuve d'un grief. 



Le texte précité ne mentionne pas l'obligation de citer le texte applicable au congé appliqué.



En l'espèce le congé délivré le 16 février 2022 par Mme [W] à Mme [G] est donné :

- par acte d'huissier, 

- pour le 14 septembre 2022, 

- pour motif de reprise au bénéfice de 'M. [K] [Y] fils de Mme [W], demeurant actuellement [Adresse 3] à [Localité 3], en qualité de locataire', ce dernier 'souhaitant se rapprocher du domicile de sa mère pour des raisons financières'.

- et vise l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, reproduit dans l'acte. 



Les mentions prévues à peine de nullité ont été respectées comme la forme du congé (par acte d'huissier). 

Il est exact que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable en l'espèce. La reproduction de ce texte dans le congé et l'absence de référence à l'article 25-8 précité n'a en tout état de cause entraîné un quelconque grief à Mme [G]. En effet, la cour constate, à l'instar du tribunal, que Mme [G], tenue de respecter un délai de préavis de trois mois, a délivré congé avec un délai de presque 7 mois, ce qui ne peut être défavorable à la locataire, que ce congé a été donné pour le 14 septembre 2022, date d'échéance non discutée du contrat s'agissant d'un bail reconductible d'année en année, la mention inexacte figurant au congé précisant que 'le bail s'est renouvelé le 15 septembre 2010, puis tous les trois par tacite reconduction', étant sans incidence, dès lors qu'un délai de trois représente trois années d'un an, sans que cela n'affecte la date d'échéance à laquelle un congé peut être valablement délivré.



Mme [G] est donc mal fondée à invoquer une nullité en raison des erreurs de texte et de mention afférente aux reconductions du contrat. 



En ce qui concerne le motif de la reprise, l'article 25-8 prévoit expressément que le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 



Sont versés aux débats :

- le justificatif d'un congé délivré par LRAR remise le 22 février 2022 par M. [L] [Y] à son bailleur portant sur la location d'un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], alors occupé depuis le 27 octobre 2018, au terme d'un délai de trois mois à compter de la réception de sa lettre, 

- des bulletins de salaire de M. [Y] délivrés fin 2021 et janvier 2022 mentionnant un domicile de ce dernier [Adresse 3], et des bulletins de salaire à partir de mai 2022 jusqu'en juin 2023mentionnant un domicile à [Localité 6] [Adresse 2], adresse de la bailleresse, bulletins dressés par des agences temporaires, situées à [Localité 6] à compter de mai 2022, 

- un courrier de Pôle emploi du 22 août 2023 adressé à M. [Y] à l'adresse du [Adresse 2] à [Localité 6], attestant du versement à ce dernier d'allocation de retour à l'emploi entre janvier et septembre 2022.

- un procès-verbal d'expulsion de Mme [G] en date du 4 septembre 2024, mentionnant la présence de cette dernière et comportant également des photographies faisant apparaître que les lieux sont encore occupés par de nombreux effets personnels (photographies, produits ménagers, linge, livres...), 

- des factures et devis au nom de Mme [W] afférentes à des travaux dans le logement loué (menuiseries, toiture, sanitaire), datant de 2023 à 2026. 



S'il est justifié par l'appelante que Mme [W] lui a fait part en octobre 2021 de son intention de vendre le logement, puis début février 2022 de le reprendre elle-même, ces seuls éléments, ne peuvent témoigner de l'absence de sérieux du congé motivé le 16 février 2022 par une reprise de son fils, des événements propres à ce dernier ayant pu justifier ce nouveau projet, et d'autant qu'en l'espèce, ce projet apparaît étayé par le congé de son logement de [Localité 3] délivré par M. [Y] le 22 février 2022. 



Il est acquis que le logement donné à bail à Mme [G] est situé dans une commune proche de [Localité 6], domicile de la bailleresse. 



Le congé donné par M. [Y] de son propre logement en février 2022 s'explique par sa situation financière précaire. Il ne peut lui être fait grief de s'être installé chez sa mère après avoir libéré son logement rennais puisqu'en tout état de cause le logement objet du congé était toujours, postérieurement au terme de cet acte et pendant plus de deux ans, occupé par Mme [G]. 



Mme [W] justifie effectuer encore des travaux dans ce logement et aucune conclusion ne peut donc être tirée de l'absence à ce jour d'installation de son fils dans les lieux litigieux, puisqu'elle déclare l'héberger en attendant. 



Le 'reportage photographique' évoqué par Mme [G] pour contester le sérieux du projet de reprise par M. [Y] est en réalité constitué de 5 photographies. Non datés, ces clichés montrent une maison dont les volets roulants sont baissés. Si Mme [W] ne conteste pas que ces photographies sont celles du logement donné à bail, de tels éléments sont parfaitement inopérants à démontrer que M. [L] [Y] n'aurait aucunement l'intention d'y installer sa résidence. 



Le courrier de la société ACTE du 1er avril 2026 faisant retour à Mme [G] de 'sa demande d'enquête concernant M. [Y] [L] né le 13 septembre 2020' et concluant que :

 'les résultats de ses recherches sont les suivants :

NOUVEL ELEMENT :

Le logement situé au : [Adresse 1] apparaît sans habitation réelle depuis 2023'.

Il ne paraît pas pouvoir être retenu par la cour comme un élément sérieux, puisque ces prétendues recherches ne sont nullement explicitées, que ces conclusions sont ni développées ni certaines et qu'elles font part en outre d'éléments parfaitement inexacts, ledit logement ayant été occupé par Mme [G] jusqu'en septembre 2024, date à laquelle elle a été expulsée. 



La cour retient donc que le motif de reprise du logement par le fils de la bailleresse est sérieux et réel, et que Mme [W] en justifie. 



Mme [G] n'est donc pas fondée en sa demande de nullité du congé et le premier juge a justement constaté la validité du congé au 15 septembre 2022, et par suite autorisé l'expulsion de Mme [G]. La cour confirme le jugement de ces chefs. 



- sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] pour préjudice de jouissance :



L'appelante demande à la cour de condamner Mme [W] à lui payer une indemnité de 23 000 euros. Elle soutient avoir vécu pendant près de 16 ans dans un logement indécent. 

Elle soumet à la cour un rapport établi par le CDHAT en juin 2022, lequel assimile le logement à une passoire thermique. 

Elle reproche à sa bailleresse, qui ayant connaissance de cet état d'indécence, n'a jamais entrepris les moindres travaux pour y remédier. 

Elle entend rappeler les obligations pesant sur le bailleur prévues par l'article 6 a) 6 b) 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 et évalue son préjudice de jouissance en raison des manquements du bailleur à 30% du loyer versé pendant la période d'occupation du bien. 



Mme [W] s'oppose fermement à cette prétention. 

Elle indique que si Mme [G] s'est plainte de ce que la maison 'ne disposait plus de radiateurs', ceux-ci avaient été enlevés avant l'entrée dans les lieux de la locataire, le logement disposant d'un poêle.

Elle rappelle que Mme [G] a été dans les lieux depuis 2007 sans émettre le moindre grief sur l'état du logement avant 2021, et ce curieusement après que la bailleresse lui fasse part de son intention d'augmenter le loyer et que la locataire n'a saisi la CAF et le CDHAT qu'après avoir été avisée de ce que la bailleresse souhaitait reprendre son bien.

Mme [W] expose avoir fait dresser des devis de travaux d'électricité et adressé des mails à Mme [G] pour lui proposer des dates d'intervention, que la locataire a refusées. 

Elle précise que cependant des travaux pour la mise en place d'une baie vitrée neuve ont été effectués.

Elle estime que Mme [G], qui par ailleurs a cessé de payer les sommes dues, est d'une parfaite mauvaise foi. 



Il est observé que cette demande indemnitaire n'a pas été formée en première instance, compte tenu de la défaillance de Mme [G]. 



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux relations entre les parties dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

...



Les critères de décence sont définies au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



Ainsi l'article 2 dudit prévoit :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation...

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes....

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement..

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 

...



L'article 3 prévoit également que :

Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants:

 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement...



L'article 1731 du code civil dispose :

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 



Les parties ne font état d'aucun état des lieux d'entrée, de sorte que sauf preuve contraire, les lieux sont présumés avoir été remis en bon état de réparations locatives. 



L'absence de toute réclamation de la locataire entre 2007 et 2021 ne saurait exclure toute prétention d'indécence. 



Dans un courrier du 06 janvier 2020, Mme [G] indique à Mme [W] que l'entreprise BUCAS venue comme d'habitude en décembre 2019 pour le ramonage 'a refusé car hors norme'.



Mme [G] formulait le 16 mars 2021 auprès de sa bailleresse une demande pour 'un changement de baie vitrée, compte tenu des frais importants de chauffage nécessités par l'état du logement, et lui signalait aussi que les vélux sont obsolètes et laissent passer l'air et l'eau.'



Par courriel en réponse du même jour, Mme [W] indiquait : 'je suis bien consciente que des travaux sont à effectuer dans le logement. C'est effectivement très compliqué pour moi aussi, en plus ce sont des frais très importants pour moi'.



Dans un autre courriel du 23 octobre 2021, écrivant à sa locataire, Mme [W] écrit : 'Je suis tout à fait consciente que la maison aurait besoin de rénovation, comme tu l'as précisé dans ton courrier, la maison commence à dater et je crains que ce ne soit le début d'une longue liste de travaux à effectuer.'



Dans un courrier du 03 février 2022, Mme [G] rappelle que 'le poêle n'a pas de tubage et qu'elle ne peut le faire ramoner, que le tableau électrique n'est pas aux normes'.





En réponse le même jour, Mme [W] écrit : ' en ce qui concerne l'électricité, tu ne m'as jamais fait part de cette situation, je suis d'accord avec toi que cela est hyper important, priorité à faire avant les ouvertures. C'est pour cette raison qu'il faut faite l'électricité en urgence.'



Un rapport du CDHAT du 08 juin 2022, dressé à la demande de Mme [G] conclut à l'indécence du logement, s'agissant du bâti, des équipements électriques et du chauffage, et des sanitaires. 



Ce rapport relève notamment :

'- la porte fenêtre du salon est très difficile à ouvrir et à fermer. Présence d'infiltrations d'air,

- les fenêtres de toit à l'étage présentent des traces d'infiltrations d'eau et d'humidité, 

- des infiltrations d'air au niveau de la porte entre la cuisine et le garage, 

- une installation électrique en mauvais état d'usage et de fonctionnement. Ainsi cette installation n'est pas sécurisée : fils volants, échauffements, branchements non adaptés, dispositif de coupures d'urgence,

- absence de dispositif de chauffage dans certaines pièces de vie, installation partiellement fonctionnelle voire non fonctionnelle, en ce que logement comprend un poêle à bois pour chauffer l'ensemble du logement et qu'il n'y a pas de système de chauffage à l'étage.

L'entreprise qui a effectué le ramonage annuel a indiqué à la locataire que l'installation n'est pas conforme. Tubage non conforme et absence de ventilation basse.'



Mme [W] justifie avoir entrepris de faire venir une entreprise d'électricité en septembre 2022, puis de nouveau en janvier 2023, sans qu'aucune disponibilité de la locataire ne soit trouvée.

Elle produit ensuite plusieurs factures:

- une facture du 22 janvier 2025 pour des travaux sur sanitaires,

- des devis du 03 mars 2025 pour des travaux de menuiseries (porte du garage, porte d'entrée et fenêtres deux vantaux) ainsi que des travaux d'isolation, 

- une facture du 21 mars 2025 pour des travaux électriques,

- des factures du 15 avril 2025 et du 26 janvier 2026 pour des travaux d'étanchéité de la couverture et de remplacement d'ardoises.



Mme [W] ne conteste pas avoir fourni à sa locataire un logement dépourvu de système de chauffage à l'étage et pourvu d'un seul poêle à bois au rez-de-chaussée non aux normes. Elle ne démontre pas avoir remédié à cet état de fait, lorsque la locataire s'en est plainte et ce jusqu'à la fin du bail.

Il n'est pas non plus contesté que le logement disposait d'ouvertures défaillantes en ce qu'elles ne garantissaient pas contre les entrées d'eau ou d'air. Les travaux sur ce point n'ont été entrepris par Mme [W] que postérieurement au départ de Mme [G]. 

Mme [W] n'apparaît pas davantage opposer de contestations s'agissant des non-conformités électriques que le CDHAT a relevées. Elle a d'ailleurs fait intervenir une entreprise d'électricité pour des reprises après le départ de celle-ci.



La cour considère que Mme [G] justifie que sa bailleresse lui a délivré un logement indécent et n'a pas donc pas respecté les obligations lui incombant. 





Prenant en considération, la date à partir de laquelle Mme [G] a estimé subir un préjudice, soit janvier 2020, la date de fin de bail soit le 15 septembre 2022 et le montant du loyer de 428 euros, la cour évaluera le préjudice de jouissance subi par Mme [G] à une somme de :

[428 x 30% =128 ] x 32,5 mois = 4 160 euros. 



La cour condamne Mme [W] à payer à Mme [G] la somme de 

4 160 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance. 





- sur les indemnités d'occupation :



Mme [W] demande à la cour de condamner Mme [G] au paiement d'une somme de 7 318,90 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre le 15 septembre 2022 et le 04 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir. Elle précise que sur cette période Mme [G] n'a réglé qu'une partie des sommes dues.



Mme [G] objecte avoir réglé la somme totale de 8 590,93 euros entre le 15 septembre 2022 et le 04 septembre 2024, ventilée comme suit :

- 1 428,93 euros entre le 15 septembre et le 31 décembre 2022 (décompte de Mme [W] confirmé),

- 4 420 euros au titre de l'année 2023, soit 400 euros par mois entre mars et décembre 2023 et 820 euros pour janvier et février 2023,

- 2 742 euros au titre de l'année 2024, soit 173 euros pour janvier et février 2023, et 367 euros par mois entre mars et août 2024. 

Elle estime que tout au plus, Mme [W] ne peut faire valoir qu'une créance de 82,50 euros. 



L'intimée conclut à l'entière confirmation du jugement lequel condamne Mme [E] [G] à payer à Mme [M] [W] en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit la somme de 428 euros par mois, à compter du 15 septembre 2022 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir. 



Il convient donc d'analyser la demande en paiement formée par Mme [W] comme valant actualisation de sa créance à ce titre en prenant en compte la date de départ effectif de Mme [G], qui selon le procès verbal d'expulsion déjà mentionné correspond au 04 septembre 2024. 



Bien que Mme [G] sollicite l'infirmation totale du jugement, elle n'apparaît pas contester sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, puisqu'elle-même fait état des versements qu'elle a effectués spontanément à sa bailleresse pour les mois postérieurs à la fin du bail. 





Son montant de 428 euros est approuvé, à l'exclusion de toute réfaction, l'indemnité étant due en raison d'une occupation sans titre. Les indemnités d'occupation dues par Mme [G] du 15 septembre 2022 au 4 septembre 2024, soit 23 mois et 19 jours représentent :

(428 x 23) + ( 428 : 30 x 19) = 9 844 + 271 = 10 115 euros (et non 10 272 euros tel qu'exposé par Mme [W]). 



S'agissant des paiements, la cour constate :



- pour l'année 2022 :

Au vu des pièces produites, les parties s'accordent sur le paiement par Mme [G] de la somme de 1 428,73 euros du 15 septembre 2022 au 31 décembre 2022. 



- pour l'année 2023 :

Mme [W] admet par ailleurs avoir reçu en :

- janvier : 420 euros

- février et mars 2023 : 2 x 400 euros, 

- juin 2023 : 20 euros

- juillet 2023 ; 110,88 euros. 

Soit un total de 1 350,88 euros.

Mme [G] invoque d'autres paiements, et produit à cet effet des relevés de compte. La cour prendra en considération lesdits paiements qui l'ont été par virement à l'ordre de [Y] [W]. Mme [G] justifie ainsi du paiement :

- d'une somme de 400 euros (de mai à décembre 2023), soit 3 200 euros, 

- d'une somme de 367 euros (de mars à août) soit 2 202 euros.



Il a donc été réglé en 2023 une somme totale de 6 752,88 euros.



- pour l'année 2024 :

Mme [G] justifie le paiement d'une somme de 173 euros payée en février 2024. 



Il en résulte que Mme [G] a réglé au titre des indemnités d'occupation

à hauteur de : 

1 428,73 +6 752,88 + 173 = 8 354,61 euros.



En conséquence, il reste dû par Mme [G] la somme de 10 115 - 

8 354,61 euros soit 1 760,39 euros. 



La cour confirmera le jugement s'agissant de la condamnation au titre d'une indemnité d'occupation due par Mme [G] à Mme [W], sauf à dire que le montant de ces sommes dues jusqu'au 4 septembre 2024 est ce jour de 1 760,39 euros.



- sur les frais irrépétibles et les dépens :



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 

L'instance engagée aux fins de validation d'un congé et d'expulsion étant justifiée, la cour confirme les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 

Compte tenu du fait que les parties succombent toutes deux en appel, les dépens d'appel seront supportés par moitié entre elles et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à préciser que le montant des indemnités d'occupations dues par Mme [E] [G] à Mme [M] [W] jusqu'au 04 septembre 2024 est de 1 760,39 euros; 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [M] [W] à payer à Mme [E] [G] la somme de 4 160 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; 



Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le Greffier P/La Présidente empêchée,

Mme Hauet
Texte intégral
5ème Chambre





ARRÊT N°2026



N° RG 23/02381 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TV6E



(Réf 1ère instance : 22/00977)









Mme [E] [G]



C/



Mme [M] [W]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le : 



à : Me Le Goc

Me [O]







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Président

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Océane MALLARD, lors des débats et Madame Eléa DESPRETZ lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 11 Mai 2026 devant Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contraidictoire, prononcé publiquement le 09 Septembre sur prorogation du 02 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [E] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Vincent LE GOC de la SCP ODYS AVOCATS, substitué par Me DERRIEN, avocats au barreau de RENNES





INTIMÉE :

Madame [M] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, substitué par Me VIVIER, avocats au barreau de RENNES

















Par acte sous seing privé du 14 septembre 2007, prenant effet au 15 septembre 2007, Mme [M] [W] a donné en location à Mme [E] [G] une maison à usage d'habitation meublée située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel payable d'avance de 400 euros. 



Le loyer a été révisé et s'élevait en 2022 à 428 euros par mois. 



Le 16 février 2022, Mme [M] [W] a fait délivrer à Mme [E] [G] un congé pour reprise du logement au bénéfice de son fils, M. [V] [Y]. 



Mme [E] [G] n'ayant pas quitté les lieux au 14 septembre 2022, il lui a été fait sommation, le 23 septembre 2022 d'avoir à libérer les lieux. 



Par acte de commissaire de justice en date, Mme [M] [W] a fait assigner Mme [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes. 



Par jugement réputé contradictoire, en date du 02 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :

- constaté la validité du congé délivré au 15 septembre 2022 ; 

- déclaré Mme [E] [G] déchue de tout titre d'occupation des lieux loués à compter du 15 septembre 2022 ;

- autorisé Mme [M] [W], à défaut pour Mme [E] [G] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ; 

- condamné Mme [E] [G] à payer à Mme [M] [W] en deniers ou quittances, la somme de 48,40 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 14 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 03 novembre 2022 ;

- débouté Mme [M] [W] de sa demande à voir fixer le montant de

l'indemnité d'occupation à la somme de 42,80 euros par jour ;

- condamné Mme [E] [G] à payer à Mme [M] [W] en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, soit la somme de 428 euros par mois, à compter du 15 septembre 2022 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir ; 

- condamné Mme [E] [G] à verser à Mme [M] [W] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le coût de la sommation de quitter les lieux ; 

- condamné Mme [E] [G] aux entiers dépens de l'instance ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 



Le 17 mai 2023, Mme [E] [G] a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 1er avril 2026, Mme [E] [G] demande à la cour d'appel de Rennes de : 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 02 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes ;

Statuant à nouveau ; 

- prononcer la nullité du congé délivré le 16 février 2022 ; 

- débouter Mme [M] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

A titre reconventionnel ; 

- condamner Mme [M] [W] à lui verser une somme de 23 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance; 

En tout état de cause,

- condamner Mme [M] [W] à lui verser une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 

- condamner la même aux entiers dépens d'appel et de première instance. 



Par dernières conclusions notifiées le 09 avril 2026, Mme [M] [W] demande à la cour d'appel de Rennes de : 

- confirmer le jugement rendu le 02 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Vannes en toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant en conséquence ; 

- condamner Mme [E] [G] à régler la somme de 7 318,90 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 15 septembre 2022 et le 4 septembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir ; 

En tout été de cause,

- débouter Mme [E] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner Mme [E] [G] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [E] [G] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par la SCP [X] [O], prise en la personne de Me Jean-David Chaudet, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION



- sur le congé :



Au soutien de sa demande de nullité du congé délivré le 16 février 2022, Mme [G] fait valoir :

- que cet acte vise l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable au bail liant les parties, puisqu'il s'agissait d'un contrat de location vacant meublé, qu'en outre, il vise une reconduction tacite du contrat de bail par période triennale, ce qui ne peut concerner le bail liant les parties, un bail meublé étant conclu pour une durée minimale d'un an reconductible tacitement par période d'un an conformément à l'article 25-7 de la loi du 06 juillet 1989. 

Elle considère que pour ces motifs, ce congé lui est inopposable, étant inapplicable à son contrat de bail.

- le congé est nul pour défaut de caractère réel et sérieux de la reprise. Elle rappelle que conformément à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient à la bailleresse d'en justifier, qu'elle ne communique aucune élément sur la situation de son fils M. [Y] sensé profiter de cette reprise. 

Elle s'interroge sur le caractère sérieux d'une reprise au regard de l'état du logement dans lequel les conditions de vie étaient précaires, soutenant que le logement est insalubre et indécent.

Elle rappelle que dans un premier temps, Mme [W] lui écrivait le 03 février 2022 son intention de reprendre elle-même le logement pour y habiter, puis a donné congé avec pour motif une reprise par son fils. Elle estime qu'en réalité ce congé est une sanction envers elle, après qu'elle ait sollicité la réalisation de travaux par sa bailleresse.

Enfin, elle indique avoir réalisé un reportage photographique le 12 mars 2026 faisant apparaître que l'habitation est libre de toute occupation et met en évidence d'importants travaux de rénovation. Elle souligne l'absence de toute boîte aux lettres. 



En réponse, Mme [W] entend contester toute nullité tirée de ce que le congé viserait un bail d'habitation classique et non le bail souscrit par Mme [G].

Sur ce point, elle relève que dans son assignation du 3 novembre 2022, elle a rappelé d'une part les dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la location d'un bien meublé et plus précisément, l'article 25-8 I de cette loi relatif aux modalités d'un congé, et d'autre part l'article 2 du bail du 14 septembre 2007. 

Elle observe que la dernière reconduction date du 14 septembre 2021, le contrat s'étant reconduit d'année en année, et que le délai de trois mois mentionné dans le congé a été respecté, de sorte que ce sont bien les dispositions de l'article 25-8 de la loi, régissant les baux meublés, qui ont été appliquées. Elle en conclut que Mme [G] n'a subi aucun grief. 



Elle conteste également l'absence du caractère réel et sérieux de la reprise. Elle relève que ledit congé mentionne le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien existant entre le bailleur et celui-ci, que l'assignation du 3 novembre 2022 a précisé la nouvelle adresse de son fils M. [Y] qui à cette date, après avoir quitté l'appartement qu'il occupait à [Localité 3], s'est installé chez elle en attendant de pouvoir intégrer le logement occupé encore par Mme [G]. Elle produit les bulletins de salaire de son fils, qui établissent selon elle la nécessité pour lui de cette reprise. 

Au regard de sa situation financière précaire, elle souligne qu'il attend aujourd'hui encore de pouvoir s'y installer en demeurant chez sa mère, mais que la volonté de reprise est bien établie. 

S'agissant du reportage photographique et d'un rapport d'enquête de la société Acte du 1er avril 2026 dont Mme [G] fait état, elle s'interroge sur la valeur probante de ces éléments, observant que la société Acte est domiciliée à [Localité 4] à près de 1 000 km de [Localité 5], qu'elle n'explique pas comment elle arrive à la conclusion suivante : le logement apparaît sans habitation réelle depuis 2023, et ce d'autant que Mme [G] n'a été expulsée du logement que le 4 septembre 2024. 

Elle explique que l'installation de son fils est décalée en raison de travaux, qui sont toujours en cours, au motif que ses moyens financiers ne lui permettent de les faire que progressivement et que les entreprises ont des délais d'attente parfois longs. 

S'agissant du prétendu état d'indécence, elle fait valoir que Mme [G] ne l'a évoqué que lorsqu'en septembre 2021, elle a tout d'abord fait part à sa locataire de son intention d'augmenter le loyer, puis l'a informée qu'elle ne renouvellerait pas le bail, ayant un projet de vente. 

Elle souligne que Mme [G] a vécu dans le logement durant 14-15 ans sans formuler le moindre grief. 



L'article 114 du code de procédure civile dispose :

Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.



Les parties conviennent que le bail liant les parties est un bail meublé soumis aux dispositions des articles 25-3 et suivants de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. 



L'article 25-8 dispose notamment :

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.



Ces dispositions prévoient que le congé délivré par le bailleur doit à peine de nullité, préciser :

- le motif de la reprise

- le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise

- son lien avec le bailleur étant observé qu'il ne peut avoir que certaines qualités définies par ce texte. 



Toutes autres modalités de forme (LRAR ou acte d'huissier, délai) qui ne respectent pas les conditions légales ne peuvent emporter nullité qu'à la condition pour celui qui l'invoque de rapporter la preuve d'un grief. 



Le texte précité ne mentionne pas l'obligation de citer le texte applicable au congé appliqué.



En l'espèce le congé délivré le 16 février 2022 par Mme [W] à Mme [G] est donné :

- par acte d'huissier, 

- pour le 14 septembre 2022, 

- pour motif de reprise au bénéfice de 'M. [K] [Y] fils de Mme [W], demeurant actuellement [Adresse 3] à [Localité 3], en qualité de locataire', ce dernier 'souhaitant se rapprocher du domicile de sa mère pour des raisons financières'.

- et vise l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, reproduit dans l'acte. 



Les mentions prévues à peine de nullité ont été respectées comme la forme du congé (par acte d'huissier). 

Il est exact que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable en l'espèce. La reproduction de ce texte dans le congé et l'absence de référence à l'article 25-8 précité n'a en tout état de cause entraîné un quelconque grief à Mme [G]. En effet, la cour constate, à l'instar du tribunal, que Mme [G], tenue de respecter un délai de préavis de trois mois, a délivré congé avec un délai de presque 7 mois, ce qui ne peut être défavorable à la locataire, que ce congé a été donné pour le 14 septembre 2022, date d'échéance non discutée du contrat s'agissant d'un bail reconductible d'année en année, la mention inexacte figurant au congé précisant que 'le bail s'est renouvelé le 15 septembre 2010, puis tous les trois par tacite reconduction', étant sans incidence, dès lors qu'un délai de trois représente trois années d'un an, sans que cela n'affecte la date d'échéance à laquelle un congé peut être valablement délivré.



Mme [G] est donc mal fondée à invoquer une nullité en raison des erreurs de texte et de mention afférente aux reconductions du contrat. 



En ce qui concerne le motif de la reprise, l'article 25-8 prévoit expressément que le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 



Sont versés aux débats :

- le justificatif d'un congé délivré par LRAR remise le 22 février 2022 par M. [L] [Y] à son bailleur portant sur la location d'un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], alors occupé depuis le 27 octobre 2018, au terme d'un délai de trois mois à compter de la réception de sa lettre, 

- des bulletins de salaire de M. [Y] délivrés fin 2021 et janvier 2022 mentionnant un domicile de ce dernier [Adresse 3], et des bulletins de salaire à partir de mai 2022 jusqu'en juin 2023mentionnant un domicile à [Localité 6] [Adresse 2], adresse de la bailleresse, bulletins dressés par des agences temporaires, situées à [Localité 6] à compter de mai 2022, 

- un courrier de Pôle emploi du 22 août 2023 adressé à M. [Y] à l'adresse du [Adresse 2] à [Localité 6], attestant du versement à ce dernier d'allocation de retour à l'emploi entre janvier et septembre 2022.

- un procès-verbal d'expulsion de Mme [G] en date du 4 septembre 2024, mentionnant la présence de cette dernière et comportant également des photographies faisant apparaître que les lieux sont encore occupés par de nombreux effets personnels (photographies, produits ménagers, linge, livres...), 

- des factures et devis au nom de Mme [W] afférentes à des travaux dans le logement loué (menuiseries, toiture, sanitaire), datant de 2023 à 2026. 



S'il est justifié par l'appelante que Mme [W] lui a fait part en octobre 2021 de son intention de vendre le logement, puis début février 2022 de le reprendre elle-même, ces seuls éléments, ne peuvent témoigner de l'absence de sérieux du congé motivé le 16 février 2022 par une reprise de son fils, des événements propres à ce dernier ayant pu justifier ce nouveau projet, et d'autant qu'en l'espèce, ce projet apparaît étayé par le congé de son logement de [Localité 3] délivré par M. [Y] le 22 février 2022. 



Il est acquis que le logement donné à bail à Mme [G] est situé dans une commune proche de [Localité 6], domicile de la bailleresse. 



Le congé donné par M. [Y] de son propre logement en février 2022 s'explique par sa situation financière précaire. Il ne peut lui être fait grief de s'être installé chez sa mère après avoir libéré son logement rennais puisqu'en tout état de cause le logement objet du congé était toujours, postérieurement au terme de cet acte et pendant plus de deux ans, occupé par Mme [G]. 



Mme [W] justifie effectuer encore des travaux dans ce logement et aucune conclusion ne peut donc être tirée de l'absence à ce jour d'installation de son fils dans les lieux litigieux, puisqu'elle déclare l'héberger en attendant. 



Le 'reportage photographique' évoqué par Mme [G] pour contester le sérieux du projet de reprise par M. [Y] est en réalité constitué de 5 photographies. Non datés, ces clichés montrent une maison dont les volets roulants sont baissés. Si Mme [W] ne conteste pas que ces photographies sont celles du logement donné à bail, de tels éléments sont parfaitement inopérants à démontrer que M. [L] [Y] n'aurait aucunement l'intention d'y installer sa résidence. 



Le courrier de la société ACTE du 1er avril 2026 faisant retour à Mme [G] de 'sa demande d'enquête concernant M. [Y] [L] né le 13 septembre 2020' et concluant que :

 'les résultats de ses recherches sont les suivants :

NOUVEL ELEMENT :

Le logement situé au : [Adresse 1] apparaît sans habitation réelle depuis 2023'.

Il ne paraît pas pouvoir être retenu par la cour comme un élément sérieux, puisque ces prétendues recherches ne sont nullement explicitées, que ces conclusions sont ni développées ni certaines et qu'elles font part en outre d'éléments parfaitement inexacts, ledit logement ayant été occupé par Mme [G] jusqu'en septembre 2024, date à laquelle elle a été expulsée. 



La cour retient donc que le motif de reprise du logement par le fils de la bailleresse est sérieux et réel, et que Mme [W] en justifie. 



Mme [G] n'est donc pas fondée en sa demande de nullité du congé et le premier juge a justement constaté la validité du congé au 15 septembre 2022, et par suite autorisé l'expulsion de Mme [G]. La cour confirme le jugement de ces chefs. 



- sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] pour préjudice de jouissance :



L'appelante demande à la cour de condamner Mme [W] à lui payer une indemnité de 23 000 euros. Elle soutient avoir vécu pendant près de 16 ans dans un logement indécent. 

Elle soumet à la cour un rapport établi par le CDHAT en juin 2022, lequel assimile le logement à une passoire thermique. 

Elle reproche à sa bailleresse, qui ayant connaissance de cet état d'indécence, n'a jamais entrepris les moindres travaux pour y remédier. 

Elle entend rappeler les obligations pesant sur le bailleur prévues par l'article 6 a) 6 b) 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 et évalue son préjudice de jouissance en raison des manquements du bailleur à 30% du loyer versé pendant la période d'occupation du bien. 



Mme [W] s'oppose fermement à cette prétention. 

Elle indique que si Mme [G] s'est plainte de ce que la maison 'ne disposait plus de radiateurs', ceux-ci avaient été enlevés avant l'entrée dans les lieux de la locataire, le logement disposant d'un poêle.

Elle rappelle que Mme [G] a été dans les lieux depuis 2007 sans émettre le moindre grief sur l'état du logement avant 2021, et ce curieusement après que la bailleresse lui fasse part de son intention d'augmenter le loyer et que la locataire n'a saisi la CAF et le CDHAT qu'après avoir été avisée de ce que la bailleresse souhaitait reprendre son bien.

Mme [W] expose avoir fait dresser des devis de travaux d'électricité et adressé des mails à Mme [G] pour lui proposer des dates d'intervention, que la locataire a refusées. 

Elle précise que cependant des travaux pour la mise en place d'une baie vitrée neuve ont été effectués.

Elle estime que Mme [G], qui par ailleurs a cessé de payer les sommes dues, est d'une parfaite mauvaise foi. 



Il est observé que cette demande indemnitaire n'a pas été formée en première instance, compte tenu de la défaillance de Mme [G]. 



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux relations entre les parties dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

...



Les critères de décence sont définies au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



Ainsi l'article 2 dudit prévoit :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation...

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes....

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement..

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 

...



L'article 3 prévoit également que :

Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants:

 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement...



L'article 1731 du code civil dispose :

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 



Les parties ne font état d'aucun état des lieux d'entrée, de sorte que sauf preuve contraire, les lieux sont présumés avoir été remis en bon état de réparations locatives. 



L'absence de toute réclamation de la locataire entre 2007 et 2021 ne saurait exclure toute prétention d'indécence. 



Dans un courrier du 06 janvier 2020, Mme [G] indique à Mme [W] que l'entreprise BUCAS venue comme d'habitude en décembre 2019 pour le ramonage 'a refusé car hors norme'.



Mme [G] formulait le 16 mars 2021 auprès de sa bailleresse une demande pour 'un changement de baie vitrée, compte tenu des frais importants de chauffage nécessités par l'état du logement, et lui signalait aussi que les vélux sont obsolètes et laissent passer l'air et l'eau.'



Par courriel en réponse du même jour, Mme [W] indiquait : 'je suis bien consciente que des travaux sont à effectuer dans le logement. C'est effectivement très compliqué pour moi aussi, en plus ce sont des frais très importants pour moi'.



Dans un autre courriel du 23 octobre 2021, écrivant à sa locataire, Mme [W] écrit : 'Je suis tout à fait consciente que la maison aurait besoin de rénovation, comme tu l'as précisé dans ton courrier, la maison commence à dater et je crains que ce ne soit le début d'une longue liste de travaux à effectuer.'



Dans un courrier du 03 février 2022, Mme [G] rappelle que 'le poêle n'a pas de tubage et qu'elle ne peut le faire ramoner, que le tableau électrique n'est pas aux normes'.





En réponse le même jour, Mme [W] écrit : ' en ce qui concerne l'électricité, tu ne m'as jamais fait part de cette situation, je suis d'accord avec toi que cela est hyper important, priorité à faire avant les ouvertures. C'est pour cette raison qu'il faut faite l'électricité en urgence.'



Un rapport du CDHAT du 08 juin 2022, dressé à la demande de Mme [G] conclut à l'indécence du logement, s'agissant du bâti, des équipements électriques et du chauffage, et des sanitaires. 



Ce rapport relève notamment :

'- la porte fenêtre du salon est très difficile à ouvrir et à fermer. Présence d'infiltrations d'air,

- les fenêtres de toit à l'étage présentent des traces d'infiltrations d'eau et d'humidité, 

- des infiltrations d'air au niveau de la porte entre la cuisine et le garage, 

- une installation électrique en mauvais état d'usage et de fonctionnement. Ainsi cette installation n'est pas sécurisée : fils volants, échauffements, branchements non adaptés, dispositif de coupures d'urgence,

- absence de dispositif de chauffage dans certaines pièces de vie, installation partiellement fonctionnelle voire non fonctionnelle, en ce que logement comprend un poêle à bois pour chauffer l'ensemble du logement et qu'il n'y a pas de système de chauffage à l'étage.

L'entreprise qui a effectué le ramonage annuel a indiqué à la locataire que l'installation n'est pas conforme. Tubage non conforme et absence de ventilation basse.'



Mme [W] justifie avoir entrepris de faire venir une entreprise d'électricité en septembre 2022, puis de nouveau en janvier 2023, sans qu'aucune disponibilité de la locataire ne soit trouvée.

Elle produit ensuite plusieurs factures:

- une facture du 22 janvier 2025 pour des travaux sur sanitaires,

- des devis du 03 mars 2025 pour des travaux de menuiseries (porte du garage, porte d'entrée et fenêtres deux vantaux) ainsi que des travaux d'isolation, 

- une facture du 21 mars 2025 pour des travaux électriques,

- des factures du 15 avril 2025 et du 26 janvier 2026 pour des travaux d'étanchéité de la couverture et de remplacement d'ardoises.



Mme [W] ne conteste pas avoir fourni à sa locataire un logement dépourvu de système de chauffage à l'étage et pourvu d'un seul poêle à bois au rez-de-chaussée non aux normes. Elle ne démontre pas avoir remédié à cet état de fait, lorsque la locataire s'en est plainte et ce jusqu'à la fin du bail.

Il n'est pas non plus contesté que le logement disposait d'ouvertures défaillantes en ce qu'elles ne garantissaient pas contre les entrées d'eau ou d'air. Les travaux sur ce point n'ont été entrepris par Mme [W] que postérieurement au départ de Mme [G]. 

Mme [W] n'apparaît pas davantage opposer de contestations s'agissant des non-conformités électriques que le CDHAT a relevées. Elle a d'ailleurs fait intervenir une entreprise d'électricité pour des reprises après le départ de celle-ci.



La cour considère que Mme [G] justifie que sa bailleresse lui a délivré un logement indécent et n'a pas donc pas respecté les obligations lui incombant. 





Prenant en considération, la date à partir de laquelle Mme [G] a estimé subir un préjudice, soit janvier 2020, la date de fin de bail soit le 15 septembre 2022 et le montant du loyer de 428 euros, la cour évaluera le préjudice de jouissance subi par Mme [G] à une somme de :

[428 x 30% =128 ] x 32,5 mois = 4 160 euros. 



La cour condamne Mme [W] à payer à Mme [G] la somme de 

4 160 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance. 





- sur les indemnités d'occupation :



Mme [W] demande à la cour de condamner Mme [G] au paiement d'une somme de 7 318,90 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre le 15 septembre 2022 et le 04 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir. Elle précise que sur cette période Mme [G] n'a réglé qu'une partie des sommes dues.



Mme [G] objecte avoir réglé la somme totale de 8 590,93 euros entre le 15 septembre 2022 et le 04 septembre 2024, ventilée comme suit :

- 1 428,93 euros entre le 15 septembre et le 31 décembre 2022 (décompte de Mme [W] confirmé),

- 4 420 euros au titre de l'année 2023, soit 400 euros par mois entre mars et décembre 2023 et 820 euros pour janvier et février 2023,

- 2 742 euros au titre de l'année 2024, soit 173 euros pour janvier et février 2023, et 367 euros par mois entre mars et août 2024. 

Elle estime que tout au plus, Mme [W] ne peut faire valoir qu'une créance de 82,50 euros. 



L'intimée conclut à l'entière confirmation du jugement lequel condamne Mme [E] [G] à payer à Mme [M] [W] en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit la somme de 428 euros par mois, à compter du 15 septembre 2022 et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour des indemnités à échoir. 



Il convient donc d'analyser la demande en paiement formée par Mme [W] comme valant actualisation de sa créance à ce titre en prenant en compte la date de départ effectif de Mme [G], qui selon le procès verbal d'expulsion déjà mentionné correspond au 04 septembre 2024. 



Bien que Mme [G] sollicite l'infirmation totale du jugement, elle n'apparaît pas contester sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, puisqu'elle-même fait état des versements qu'elle a effectués spontanément à sa bailleresse pour les mois postérieurs à la fin du bail. 





Son montant de 428 euros est approuvé, à l'exclusion de toute réfaction, l'indemnité étant due en raison d'une occupation sans titre. Les indemnités d'occupation dues par Mme [G] du 15 septembre 2022 au 4 septembre 2024, soit 23 mois et 19 jours représentent :

(428 x 23) + ( 428 : 30 x 19) = 9 844 + 271 = 10 115 euros (et non 10 272 euros tel qu'exposé par Mme [W]). 



S'agissant des paiements, la cour constate :



- pour l'année 2022 :

Au vu des pièces produites, les parties s'accordent sur le paiement par Mme [G] de la somme de 1 428,73 euros du 15 septembre 2022 au 31 décembre 2022. 



- pour l'année 2023 :

Mme [W] admet par ailleurs avoir reçu en :

- janvier : 420 euros

- février et mars 2023 : 2 x 400 euros, 

- juin 2023 : 20 euros

- juillet 2023 ; 110,88 euros. 

Soit un total de 1 350,88 euros.

Mme [G] invoque d'autres paiements, et produit à cet effet des relevés de compte. La cour prendra en considération lesdits paiements qui l'ont été par virement à l'ordre de [Y] [W]. Mme [G] justifie ainsi du paiement :

- d'une somme de 400 euros (de mai à décembre 2023), soit 3 200 euros, 

- d'une somme de 367 euros (de mars à août) soit 2 202 euros.



Il a donc été réglé en 2023 une somme totale de 6 752,88 euros.



- pour l'année 2024 :

Mme [G] justifie le paiement d'une somme de 173 euros payée en février 2024. 



Il en résulte que Mme [G] a réglé au titre des indemnités d'occupation

à hauteur de : 

1 428,73 +6 752,88 + 173 = 8 354,61 euros.



En conséquence, il reste dû par Mme [G] la somme de 10 115 - 

8 354,61 euros soit 1 760,39 euros. 



La cour confirmera le jugement s'agissant de la condamnation au titre d'une indemnité d'occupation due par Mme [G] à Mme [W], sauf à dire que le montant de ces sommes dues jusqu'au 4 septembre 2024 est ce jour de 1 760,39 euros.



- sur les frais irrépétibles et les dépens :



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 

L'instance engagée aux fins de validation d'un congé et d'expulsion étant justifiée, la cour confirme les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 

Compte tenu du fait que les parties succombent toutes deux en appel, les dépens d'appel seront supportés par moitié entre elles et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à préciser que le montant des indemnités d'occupations dues par Mme [E] [G] à Mme [M] [W] jusqu'au 04 septembre 2024 est de 1 760,39 euros; 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [M] [W] à payer à Mme [E] [G] la somme de 4 160 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; 



Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le Greffier P/La Présidente empêchée,

Mme Hauet

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Mise à jour de la source le 2026-09-18T16:56:30.273Z.