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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 24 juillet 2026, n° 24/08427

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2019, la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (ci-après la société RLF) a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] (ci-après les époux [C]) sur un appartement situé au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.541,19 € hors charges.

Dès 2019, des désordres concernant le chauffage et l’eau chaude sanitaire ont touché des appartements de la copropriété, dont celui des époux [C].

Par ailleurs, la société RLF a, par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2021, fait délivrer aux époux [C] un commandement de payer la somme principale de 13 557,09 € au titre d'un arriéré locatif.

Les époux [C] ont quitté les lieux le 9 août 2022.

Reprochant à leur bailleur un défaut de décence de leur logement, les époux [C] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 5 août 2022, le juge a :
-condamné la société RLF à verser aux époux [C] une provision de 7.799,04 € au titre des charges indues,
-condamné la société RLF à verser aux époux [C] une provision de 4.000 € au titre de leur préjudice de jouissance,
-dit n’y avoir lieu à référé au titre du préjudice moral,
-condamné la société RLF à verser aux époux [C] une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société RLF a interjeté appel de cette ordonnance et la cour d’appel de [Localité 1] a, par arrêt du 13 avril 2023 :
-confirmé l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société RLF à verser aux époux [C] une provision de 4.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé au titre de leur préjudice moral,
-infirmé l’ordonnance sur le surplus et, statuant à nouveau et y ajoutant :
-condamné solidairement les époux [C] à verser à la société RLF la somme provisionnelle de 12.450,21 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 13 janvier 2023 après compensation avec la provision accordée au titre du préjudice de jouissance,
-accordé aux époux [C] un délai de 36 mois pour s’acquitter de la provision due (350 € par mois),
-dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par les époux [C] au titre des charges non régularisées et sur le surplus des autres demandes,
-dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, les époux [C] ont assigné la société RLF devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au fond, aux fins de la voir condamnée à leur verser les sommes suivantes :
-1.073,20 € au titre des charges indues,
-32.289,55 € au titre du trouble de jouissance,
-5.000 € au titre du préjudice moral,
-5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par actes de commissaire de justice des 4 décembre 2024 et 25 septembre 2025, la société RLF a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. HOMELAND, en intervention forcée.

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. HOMELAND, a assigné l’assureur dommages-ouvrage, la S.A. ALLIANZ IARD, en intervention forcée.

Initialement appelée à l’audience du 30 août 2024, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois, a été jointe aux autres procédures et a finalement été retenue à l'audience du 18 mai 2026.

À l’audience du 18 mai 2026, les époux [C], représentés par leur conseil, ont fait viser des écritures et demandé de :
-condamner la société RLF à indemniser les époux [C] à hauteur de 38.362,75 € en raison des préjudices subis par eux, détaillés comme suit :
*charges indues : 1.073,20 €
*trouble de jouissance : 32.289,55 €
*préjudice moral : 5.000 €
-condamner la société RLF à restituer le dépôt de garantie à hauteur de 1.541,19 €, assorti des intérêts légaux,
-condamner la société RLF aux dépens, dont distraction au profit de Me Louise GAENTZHIRT, avocat inscrit au barreau de Paris,
-condamner la société RLF à verser aux époux [C] une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société RLF, représentée par son conseil, a fait viser des écritures et demandé de :
-débouter les époux [C] de leurs demandes,
-condamner solidairement les époux [C] à payer à la société RLF la somme de 16.557,17 € au titre des loyers et charges impayés au 26 janvier 2026,
-condamner solidairement les époux [C] à payer à la société RLF la somme de 13.520,91 € avec intérêts de droit à compter du 12 septembre 2022 et capitalisation des intérêts,
-subsidiairement, si le tribunal faisait droit à la demande de condamnation des époux [C] au titre du préjudice de jouissance, des charges et du préjudice moral : condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à relever et garantir la société RLF de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,
-en toute hypothèse :
* condamner solidairement, subsidiairement in solidum, les époux [C] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens,
*condamner solidairement, subsidiairement in solidum, les époux [C] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société RLF la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son conseil, a fait viser des écritures et demandé de :
-débouter les époux [C] de leurs demandes,
-subsidiairement : condamner la société ALLIANZ IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
-condamner la société RLF aux dépens,
-condamner la société RLF à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

La S.A. ALLIANZ IARD, citée à personne morale par acte de commissaire de justice du 27 avril 2026, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les demandes relatives aux charges

A) Sur la régularisation annuelle des charges

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à les rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

En l’espèce, les époux [C] sollicitent le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021, à hauteur de 8.946,18 € (331,34 € x 27 mois), aux motifs qu’aucune régularisation annuelle des charges n’est intervenue.

La société RLF oppose qu’elle dispose d’un délai de trois ans pour régulariser les charges litigieuses et que la seule sanction du défaut de régularisation annuelle est le règlement par douzième et non le remboursement intégral. Elle ajoute que le processus de régularisation des charges a été retardé par la pandémie et la mise en télétravail du personnel, ainsi que par les difficultés rencontrées lors de l’approbation des comptes de l’exercice 2021, le syndicat des copropriétaires ayant fait état de ses réserves vis-à-vis du syndic lors de l’assemblée générale du 27 avril 2023.

Si la société RLF justifie de difficultés pour procéder à la régularisation annuelle des charges, il n’en demeure pas moins que le délai de trois ans dont elle se prévaut est largement dépassé puisqu’à l’audience du 18 mai 2026, la régularisation des charges versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021 n’est toujours pas intervenue. Dans ses écritures, la société RLF semble indiquer que la régularisation des charges 2020 et 2021 a été faite mais aucune pièce ne permet de s’en assurer.

Par conséquent, la société RLF n’ayant toujours pas justifié des charges réelles, elle sera condamnée à rembourser aux époux [C] la somme de 8.946,18 € au titre des provisions sur charges indûment versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021.

B) Sur les charges de chauffage

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il ressort des débats que des problèmes de chauffage ont touché l’immeuble et notamment l’appartement des époux [C] mais que la société RLF a fait intervenir la société SOFRATHERM le 14 décembre 2020, a mis à disposition de ses locataires des convecteurs à compter du 19 janvier 2021, a proposé de prendre à sa charge la surconsommation électrique liée à ces convecteurs et a spontanément indemnisé les locataires à hauteur de 1.500 €.

Parmi toutes les pièces versées aux débats par les parties, la seule pièce technique exploitable concernant le chauffage est la note technique du 25 février 2022. Il ressort de cette note que l’expert BMEX a placé deux sondes dans le logement des époux [C] pendant un mois pour en mesurer la température ambiante et que :
-du 18 au 31 janvier 2022, dans le séjour, la moyenne des températures ambiantes mesurées était correcte et au-dessus des 19°C réglementaires,
-du 18 au 31 janvier 2022, dans la chambre, la courbe de température ambiante montrait des fluctuations importantes entre 10 et 20°C mais que les pics bas faisaient penser à des ouvertures de fenêtres,
-pour le reste de la période postérieure au 31 janvier 2022, les occupants ont placé les sondes à l’extérieur, ce qui a faussé les résultats.
L’expert en conclut qu’en l’état, aucun réel problème de chauffage ne peut être matérialisé.

Les demandeurs ne rapportent pas davantage d’éléments sur leur dommage lié à la défaillance du chauffage. Il sera donc considéré qu’ils ont subi cette défaillance depuis leur entrée dans les lieux jusqu’au 19 janvier 2021, date de livraison des convecteurs électriques, ce qui expliquerait qu’à la date de l’expertise du 25 février 2022, les températures ayant pu être relevées dans leur logement étaient correctes.

Il a déjà été ordonné (I) A)) que les provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021 soient remboursées. Du 28 janvier 2019 au 1er octobre 2019, les époux [C] ont réglé 869,12 € de provisions de chauffage (108,64 € x 8 mois). Néanmoins, la société RLF a déjà spontanément indemnisé ses locataires à hauteur de 1.500 € s’agissant du désordre lié au chauffage.

Dès lors, il n’y a pas lieu de rembourser aux époux [C] les provisions de chauffage qu’ils ont versées au-delà de l’indemnisation de 1.500 € déjà intervenue. Les époux [C] seront donc déboutés de leur demande.

C) Sur les charges d’eau chaude

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de la note technique de l’expert BMEX du 16 mars 2022, du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2022 (point 20) et du rapport d’expertise de EQUAD CONSTRUCTION du 23 mars 2023, que des problèmes relatifs à l’eau chaude sanitaire ont touché l’immeuble et notamment l’appartement des époux [C] (faible température et temps de chauffe allongé).

Les demandeurs se sont toutefois essentiellement plaints d’un problème de pression de l’eau chaude. En tout état de cause, Mme [C] a affirmé à deux reprises que le problème lié à l’eau chaude avait été rétabli au mois de novembre 2020 (mail du 13 janvier 2021 et mail du 15 novembre 2021).

Il a déjà été ordonné (I) A)) que les provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021 soient remboursées. Du 28 janvier 2019 au 1er octobre 2019, les époux [C] ont réglé 521,44 € de provisions d’eau chaude (65,18 € x 8 mois). Par ailleurs, la société RLF a déjà spontanément indemnisé ses locataires à hauteur de 500 € s’agissant du désordre lié à l’eau chaude.

La société RLF sera donc condamnée à rembourser aux époux [C] la somme de 21,44 € (521,44 € - 500 €) au titre des provisions d’eau chaude.

II) Sur la demande au titre du trouble de jouissance

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, comme exposé ci-dessus (I) B) et I) C)), les demandeurs ont subi les conséquences de désordres liés au chauffage et à l’eau chaude de leur appartement, engendrant pour leur famille un trouble de jouissance qu’il convient de réparer.

S’agissant du chauffage, le trouble de jouissance a été subi du 28 janvier 2019 au 19 janvier 2021, date de la livraison de convecteurs électriques, soit 24 mois dont 12 mois d’hiver. Leur préjudice sera indemnisé à hauteur de 200 € par mois, soit 2.400 € (200 € x 12 mois).

S’agissant de l’eau chaude, le trouble de jouissance a été subi du 28 janvier 2019 au mois de novembre 2020, date à laquelle Mme [C] a reconnu que le problème avait été résolu, soit 21 mois. Leur préjudice sera indemnisé à hauteur de 200 € par mois, soit 4.200 € (200 € x 21 mois).

Par conséquent, la société RLF sera condamnée à verser aux époux [C] la somme de 6.600 € au titre du trouble de jouissance.

III) Sur la demande au titre du préjudice moral

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs ne rapportent la preuve d’aucun préjudice moral distinct du préjudice de jouissance d’ores et déjà indemnisé et notamment la preuve d’aucun « stress et tracas » particulier méritant une indemnisation supplémentaire. Les frais d’affranchissements et de téléphone qu’ils invoquent ne constituent pas un dommage moral.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.

IV) Sur les appels en garantie

A) Sur l’appel en garantie de la société RLF contre le syndicat des copropriétaires

L’article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le chauffage et l’eau chaude sanitaire sont collectifs. Les désordres subis par les époux [C] ont leur origine dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à garantir la société RLF des condamnations prononcées contre elle relatives au chauffage et à l’eau chaude (provisions et trouble de jouissance), soit à hauteur de 6.621,44 € au total. En revanche, cette garantie ne sera pas étendue à la condamnation au remboursement des provisions sur charges motivée par l’absence de régularisation annuelle des charges, aucune faute du syndicat des copropriétaires n’étant établie et cette obligation de régularisation reposant en définitive sur le seul bailleur.

B) Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre l’assureur-dommages

L’article L124-1 du code des assurances dispose que, dans les assurances de responsabilité, l'assureur n'est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l'assuré par le tiers lésé.

En l’espèce, l’appartement qui avait été loué aux époux [C] appartient à une copropriété récente dont le programme immobilier avait été livré en 2018. Les désordres concernant le chauffage et l’eau chaude sanitaire sont apparus rapidement après la livraison du projet. Le syndicat des copropriétaires a fait trois déclarations de sinistres les 18 juin 2020 et 22 décembre 2020 auprès de l’assureur-dommages, la S.A. ALLIANZ IARD.

La S.A. ALLIANCE IARD n’a pas comparu devant le juge des contentieux de la protection pour faire valoir sa position.

Par conséquent, elle sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui à hauteur de 6.621,44 €.

V) Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’avait été établi mais l’appartement avait été remis neuf aux époux [C] le 28 janvier 2019.

L’état des lieux de sortie du 9 août 2022 fait état des éléments suivants :
-plusieurs murs tâchés,
-18 planches du sol du balcon tachées,
-nombreux trous aux murs non rebouchés,
-nombreuses traces sur la peinture de murs et de placards,
-éclats de peinture sur les plinthes,
-butée de la porte d’une chambre pas en place,
-tâches, traces, coupures et rayures dans l’évier de la cuisine,
-une prise sans cache dans la cuisine,
-un carreau désolidarisé dans le placard de l’entrée,
-jeu sur la poignée de la porte d’entrée,
-pare douche qui s’ouvre tout seul,
-jeu sur des poignées de fenêtres,
-socle du plafonnier de la salle à manger fendu et désolidarisé,
-rayures sur le parquet,
-marches de l’escalier à refixer.

Les demandeurs contestent essentiellement les dégradations de peinture, indiquant qu’à l’entrée dans les lieux ils avaient eux-mêmes dû peindre les murs. Or, les photos annexées à l’état des lieux de sortie démontrent qu’il ne s’agit pas d’une simple couche de peinture qui aurait été mal effectuée mais bien de véritables taches et accros dont il n’est pas établi qu’ils étaient présents à l’entrée dans les lieux. L’appartement était neuf en 2019 et les époux [C] ne l’ont occupé que pendant trois ans et demi. Les dégradations constatées dépassent la simple usure normale du logement.

La société RLF n’a pas retenu l’intégralité du dépôt de garantie mais seulement une partie et son solde a bien été reporté au crédit du compte locatif. La société RLF justifie bien des dépenses effectuées pour les réparations locatives (ses pièces n° 14 à 16).

Par conséquent, les époux [C] seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.

VI) Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société RLF produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 26 janvier 2026, les époux [C] lui doivent la somme de 16 279,85 €, soustraction faite des frais de procédure (16.557,17 € - 106,96 € - 170,36 €).

Les époux [C] ne contestent pas leur dette. Ils seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 16.279,85 € à la société RLF.

Il convient de préciser que la demande de compensation des demandeurs n’est pas reprise dans le « Par ces motifs » de leurs écritures visées à l’audience et n’a pas été formulée oralement à l’audience du 18 mai 2026. Le juge n’en est donc pas valablement saisi.

VII) Sur la demande de répétition de la somme de 13.520,91 €

L’article 1302, alinéa 1er, du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Selon les articles 484 et 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire et elle n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

En l’espèce, lors de la procédure de référé, le juge de première instance a condamné la société RLF à verser diverses sommes aux époux [C] à titre provisionnel. En exécution de cette ordonnance, les époux [C] ont fait procéder, le 12 septembre 2022, à une saisie-attribution sur les comptes de la société RLF à hauteur de 13.520,91 €.

Par arrêt du 13 avril 2023, la cour d’appel de [Localité 1] a néanmoins partiellement infirmé cette ordonnance et condamné les époux [C] au paiement de leur dette locative.

Selon les déclarations non contestées de la société RLF, l’arrêt n’a jamais été exécuté et les époux [C] n’ont jamais restitué la somme de 13.520,91 €.

De plus, le présent jugement qui est rendu au fond prévaut sur les décisions rendues en référé.

Dès lors, les époux [C] seront solidairement condamnés à restituer à la société RLF la somme de 13.520,91 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023, date de l’arrêt d’appel, sur la somme de 12.450,21 €, et à compter du présent jugement pour le surplus, et avec capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

VIII) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [C], d’une part, et la société RLF, d’autre part, tous considérés comme des parties perdantes, seront condamnés, chacun pour moitié, aux dépens.

L’article 699 du code de procédure civile ne s’applique pas dans les matières où le ministère d'avocat n’est pas obligatoire.

Toutes les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées, chaque partie conservant à sa charge ses propres frais irrépétibles.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à rembourser à Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] la somme de 8.946,18 € au titre des provisions sur charges indûment versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021,

DÉBOUTE Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] de leur demande de remboursement des provisions de chauffage,

CONDAMNE la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à rembourser à Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] la somme de 21,44 € au titre des provisions d’eau chaude,

CONDAMNE la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à verser à Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] la somme de 6.600 € au titre du trouble de jouissance,

DÉBOUTE Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] de leur demande au titre du préjudice moral,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. HOMELAND, à garantir la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES des condamnations prononcées contre elle à hauteur de 6.621,44 €,

CONDAMNE, la S.A. ALLIANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A.S. HOMELAND, des condamnations prononcées contre lui à hauteur de 6.621,44 €,

DÉBOUTE Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] à verser à la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 16 279,85 € au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] à restituer à la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 13.520,91 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 sur la somme de 12.450,21 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation de ces intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 27 juillet 2026,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] à la moitié des dépens,

CONDAMNE la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à l’autre moitié des dépens,

REJETTE toutes les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.A. ALLIANCE IARD

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Louise GAENTZHIRT
Maître Christian PAUTONNIER 
Maître [T] [G] 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/08427 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z2E

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 24 juillet 2026


DEMANDEURS
Madame [F] [Q] épouse [C], 
Monsieur [V] [C], 
demeurant Chez Mr et Mme [Q] - [Adresse 1]
représentés par Maître Louise GAENTZHIRT de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #l0290


DÉFENDERESSES
S.A. ALLIANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

S.A. RLF - RESIDENCE [Etablissement 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], dont le siège social est sis SAS [Adresse 5]
représentée par Maître Eric AZOULAY de la SCP FEDARC, avocats au barreau du VAL D’OISE,


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,
Décision du 24 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/08427 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z2E

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


















































EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2019, la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (ci-après la société RLF) a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] (ci-après les époux [C]) sur un appartement situé au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.541,19 € hors charges.

Dès 2019, des désordres concernant le chauffage et l’eau chaude sanitaire ont touché des appartements de la copropriété, dont celui des époux [C].

Par ailleurs, la société RLF a, par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2021, fait délivrer aux époux [C] un commandement de payer la somme principale de 13 557,09 € au titre d'un arriéré locatif.

Les époux [C] ont quitté les lieux le 9 août 2022.

Reprochant à leur bailleur un défaut de décence de leur logement, les époux [C] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 5 août 2022, le juge a :
-condamné la société RLF à verser aux époux [C] une provision de 7.799,04 € au titre des charges indues,
-condamné la société RLF à verser aux époux [C] une provision de 4.000 € au titre de leur préjudice de jouissance,
-dit n’y avoir lieu à référé au titre du préjudice moral,
-condamné la société RLF à verser aux époux [C] une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société RLF a interjeté appel de cette ordonnance et la cour d’appel de [Localité 1] a, par arrêt du 13 avril 2023 :
-confirmé l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société RLF à verser aux époux [C] une provision de 4.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé au titre de leur préjudice moral,
-infirmé l’ordonnance sur le surplus et, statuant à nouveau et y ajoutant :
-condamné solidairement les époux [C] à verser à la société RLF la somme provisionnelle de 12.450,21 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 13 janvier 2023 après compensation avec la provision accordée au titre du préjudice de jouissance,
-accordé aux époux [C] un délai de 36 mois pour s’acquitter de la provision due (350 € par mois),
-dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par les époux [C] au titre des charges non régularisées et sur le surplus des autres demandes,
-dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, les époux [C] ont assigné la société RLF devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au fond, aux fins de la voir condamnée à leur verser les sommes suivantes :
-1.073,20 € au titre des charges indues,
-32.289,55 € au titre du trouble de jouissance,
-5.000 € au titre du préjudice moral,
-5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par actes de commissaire de justice des 4 décembre 2024 et 25 septembre 2025, la société RLF a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. HOMELAND, en intervention forcée.

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. HOMELAND, a assigné l’assureur dommages-ouvrage, la S.A. ALLIANZ IARD, en intervention forcée.

Initialement appelée à l’audience du 30 août 2024, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois, a été jointe aux autres procédures et a finalement été retenue à l'audience du 18 mai 2026.

À l’audience du 18 mai 2026, les époux [C], représentés par leur conseil, ont fait viser des écritures et demandé de :
-condamner la société RLF à indemniser les époux [C] à hauteur de 38.362,75 € en raison des préjudices subis par eux, détaillés comme suit :
*charges indues : 1.073,20 €
*trouble de jouissance : 32.289,55 €
*préjudice moral : 5.000 €
-condamner la société RLF à restituer le dépôt de garantie à hauteur de 1.541,19 €, assorti des intérêts légaux,
-condamner la société RLF aux dépens, dont distraction au profit de Me Louise GAENTZHIRT, avocat inscrit au barreau de Paris,
-condamner la société RLF à verser aux époux [C] une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société RLF, représentée par son conseil, a fait viser des écritures et demandé de :
-débouter les époux [C] de leurs demandes,
-condamner solidairement les époux [C] à payer à la société RLF la somme de 16.557,17 € au titre des loyers et charges impayés au 26 janvier 2026,
-condamner solidairement les époux [C] à payer à la société RLF la somme de 13.520,91 € avec intérêts de droit à compter du 12 septembre 2022 et capitalisation des intérêts,
-subsidiairement, si le tribunal faisait droit à la demande de condamnation des époux [C] au titre du préjudice de jouissance, des charges et du préjudice moral : condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à relever et garantir la société RLF de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,
-en toute hypothèse :
* condamner solidairement, subsidiairement in solidum, les époux [C] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens,
*condamner solidairement, subsidiairement in solidum, les époux [C] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société RLF la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son conseil, a fait viser des écritures et demandé de :
-débouter les époux [C] de leurs demandes,
-subsidiairement : condamner la société ALLIANZ IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
-condamner la société RLF aux dépens,
-condamner la société RLF à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

La S.A. ALLIANZ IARD, citée à personne morale par acte de commissaire de justice du 27 avril 2026, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les demandes relatives aux charges

A) Sur la régularisation annuelle des charges

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à les rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

En l’espèce, les époux [C] sollicitent le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021, à hauteur de 8.946,18 € (331,34 € x 27 mois), aux motifs qu’aucune régularisation annuelle des charges n’est intervenue.

La société RLF oppose qu’elle dispose d’un délai de trois ans pour régulariser les charges litigieuses et que la seule sanction du défaut de régularisation annuelle est le règlement par douzième et non le remboursement intégral. Elle ajoute que le processus de régularisation des charges a été retardé par la pandémie et la mise en télétravail du personnel, ainsi que par les difficultés rencontrées lors de l’approbation des comptes de l’exercice 2021, le syndicat des copropriétaires ayant fait état de ses réserves vis-à-vis du syndic lors de l’assemblée générale du 27 avril 2023.

Si la société RLF justifie de difficultés pour procéder à la régularisation annuelle des charges, il n’en demeure pas moins que le délai de trois ans dont elle se prévaut est largement dépassé puisqu’à l’audience du 18 mai 2026, la régularisation des charges versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021 n’est toujours pas intervenue. Dans ses écritures, la société RLF semble indiquer que la régularisation des charges 2020 et 2021 a été faite mais aucune pièce ne permet de s’en assurer.

Par conséquent, la société RLF n’ayant toujours pas justifié des charges réelles, elle sera condamnée à rembourser aux époux [C] la somme de 8.946,18 € au titre des provisions sur charges indûment versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021.

B) Sur les charges de chauffage

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il ressort des débats que des problèmes de chauffage ont touché l’immeuble et notamment l’appartement des époux [C] mais que la société RLF a fait intervenir la société SOFRATHERM le 14 décembre 2020, a mis à disposition de ses locataires des convecteurs à compter du 19 janvier 2021, a proposé de prendre à sa charge la surconsommation électrique liée à ces convecteurs et a spontanément indemnisé les locataires à hauteur de 1.500 €.

Parmi toutes les pièces versées aux débats par les parties, la seule pièce technique exploitable concernant le chauffage est la note technique du 25 février 2022. Il ressort de cette note que l’expert BMEX a placé deux sondes dans le logement des époux [C] pendant un mois pour en mesurer la température ambiante et que :
-du 18 au 31 janvier 2022, dans le séjour, la moyenne des températures ambiantes mesurées était correcte et au-dessus des 19°C réglementaires,
-du 18 au 31 janvier 2022, dans la chambre, la courbe de température ambiante montrait des fluctuations importantes entre 10 et 20°C mais que les pics bas faisaient penser à des ouvertures de fenêtres,
-pour le reste de la période postérieure au 31 janvier 2022, les occupants ont placé les sondes à l’extérieur, ce qui a faussé les résultats.
L’expert en conclut qu’en l’état, aucun réel problème de chauffage ne peut être matérialisé.

Les demandeurs ne rapportent pas davantage d’éléments sur leur dommage lié à la défaillance du chauffage. Il sera donc considéré qu’ils ont subi cette défaillance depuis leur entrée dans les lieux jusqu’au 19 janvier 2021, date de livraison des convecteurs électriques, ce qui expliquerait qu’à la date de l’expertise du 25 février 2022, les températures ayant pu être relevées dans leur logement étaient correctes.

Il a déjà été ordonné (I) A)) que les provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021 soient remboursées. Du 28 janvier 2019 au 1er octobre 2019, les époux [C] ont réglé 869,12 € de provisions de chauffage (108,64 € x 8 mois). Néanmoins, la société RLF a déjà spontanément indemnisé ses locataires à hauteur de 1.500 € s’agissant du désordre lié au chauffage.

Dès lors, il n’y a pas lieu de rembourser aux époux [C] les provisions de chauffage qu’ils ont versées au-delà de l’indemnisation de 1.500 € déjà intervenue. Les époux [C] seront donc déboutés de leur demande.

C) Sur les charges d’eau chaude

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de la note technique de l’expert BMEX du 16 mars 2022, du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2022 (point 20) et du rapport d’expertise de EQUAD CONSTRUCTION du 23 mars 2023, que des problèmes relatifs à l’eau chaude sanitaire ont touché l’immeuble et notamment l’appartement des époux [C] (faible température et temps de chauffe allongé).

Les demandeurs se sont toutefois essentiellement plaints d’un problème de pression de l’eau chaude. En tout état de cause, Mme [C] a affirmé à deux reprises que le problème lié à l’eau chaude avait été rétabli au mois de novembre 2020 (mail du 13 janvier 2021 et mail du 15 novembre 2021).

Il a déjà été ordonné (I) A)) que les provisions sur charges versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021 soient remboursées. Du 28 janvier 2019 au 1er octobre 2019, les époux [C] ont réglé 521,44 € de provisions d’eau chaude (65,18 € x 8 mois). Par ailleurs, la société RLF a déjà spontanément indemnisé ses locataires à hauteur de 500 € s’agissant du désordre lié à l’eau chaude.

La société RLF sera donc condamnée à rembourser aux époux [C] la somme de 21,44 € (521,44 € - 500 €) au titre des provisions d’eau chaude.

II) Sur la demande au titre du trouble de jouissance

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, comme exposé ci-dessus (I) B) et I) C)), les demandeurs ont subi les conséquences de désordres liés au chauffage et à l’eau chaude de leur appartement, engendrant pour leur famille un trouble de jouissance qu’il convient de réparer.

S’agissant du chauffage, le trouble de jouissance a été subi du 28 janvier 2019 au 19 janvier 2021, date de la livraison de convecteurs électriques, soit 24 mois dont 12 mois d’hiver. Leur préjudice sera indemnisé à hauteur de 200 € par mois, soit 2.400 € (200 € x 12 mois).

S’agissant de l’eau chaude, le trouble de jouissance a été subi du 28 janvier 2019 au mois de novembre 2020, date à laquelle Mme [C] a reconnu que le problème avait été résolu, soit 21 mois. Leur préjudice sera indemnisé à hauteur de 200 € par mois, soit 4.200 € (200 € x 21 mois).

Par conséquent, la société RLF sera condamnée à verser aux époux [C] la somme de 6.600 € au titre du trouble de jouissance.

III) Sur la demande au titre du préjudice moral

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs ne rapportent la preuve d’aucun préjudice moral distinct du préjudice de jouissance d’ores et déjà indemnisé et notamment la preuve d’aucun « stress et tracas » particulier méritant une indemnisation supplémentaire. Les frais d’affranchissements et de téléphone qu’ils invoquent ne constituent pas un dommage moral.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.

IV) Sur les appels en garantie

A) Sur l’appel en garantie de la société RLF contre le syndicat des copropriétaires

L’article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le chauffage et l’eau chaude sanitaire sont collectifs. Les désordres subis par les époux [C] ont leur origine dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à garantir la société RLF des condamnations prononcées contre elle relatives au chauffage et à l’eau chaude (provisions et trouble de jouissance), soit à hauteur de 6.621,44 € au total. En revanche, cette garantie ne sera pas étendue à la condamnation au remboursement des provisions sur charges motivée par l’absence de régularisation annuelle des charges, aucune faute du syndicat des copropriétaires n’étant établie et cette obligation de régularisation reposant en définitive sur le seul bailleur.

B) Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre l’assureur-dommages

L’article L124-1 du code des assurances dispose que, dans les assurances de responsabilité, l'assureur n'est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l'assuré par le tiers lésé.

En l’espèce, l’appartement qui avait été loué aux époux [C] appartient à une copropriété récente dont le programme immobilier avait été livré en 2018. Les désordres concernant le chauffage et l’eau chaude sanitaire sont apparus rapidement après la livraison du projet. Le syndicat des copropriétaires a fait trois déclarations de sinistres les 18 juin 2020 et 22 décembre 2020 auprès de l’assureur-dommages, la S.A. ALLIANZ IARD.

La S.A. ALLIANCE IARD n’a pas comparu devant le juge des contentieux de la protection pour faire valoir sa position.

Par conséquent, elle sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui à hauteur de 6.621,44 €.

V) Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’avait été établi mais l’appartement avait été remis neuf aux époux [C] le 28 janvier 2019.

L’état des lieux de sortie du 9 août 2022 fait état des éléments suivants :
-plusieurs murs tâchés,
-18 planches du sol du balcon tachées,
-nombreux trous aux murs non rebouchés,
-nombreuses traces sur la peinture de murs et de placards,
-éclats de peinture sur les plinthes,
-butée de la porte d’une chambre pas en place,
-tâches, traces, coupures et rayures dans l’évier de la cuisine,
-une prise sans cache dans la cuisine,
-un carreau désolidarisé dans le placard de l’entrée,
-jeu sur la poignée de la porte d’entrée,
-pare douche qui s’ouvre tout seul,
-jeu sur des poignées de fenêtres,
-socle du plafonnier de la salle à manger fendu et désolidarisé,
-rayures sur le parquet,
-marches de l’escalier à refixer.

Les demandeurs contestent essentiellement les dégradations de peinture, indiquant qu’à l’entrée dans les lieux ils avaient eux-mêmes dû peindre les murs. Or, les photos annexées à l’état des lieux de sortie démontrent qu’il ne s’agit pas d’une simple couche de peinture qui aurait été mal effectuée mais bien de véritables taches et accros dont il n’est pas établi qu’ils étaient présents à l’entrée dans les lieux. L’appartement était neuf en 2019 et les époux [C] ne l’ont occupé que pendant trois ans et demi. Les dégradations constatées dépassent la simple usure normale du logement.

La société RLF n’a pas retenu l’intégralité du dépôt de garantie mais seulement une partie et son solde a bien été reporté au crédit du compte locatif. La société RLF justifie bien des dépenses effectuées pour les réparations locatives (ses pièces n° 14 à 16).

Par conséquent, les époux [C] seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.

VI) Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société RLF produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 26 janvier 2026, les époux [C] lui doivent la somme de 16 279,85 €, soustraction faite des frais de procédure (16.557,17 € - 106,96 € - 170,36 €).

Les époux [C] ne contestent pas leur dette. Ils seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 16.279,85 € à la société RLF.

Il convient de préciser que la demande de compensation des demandeurs n’est pas reprise dans le « Par ces motifs » de leurs écritures visées à l’audience et n’a pas été formulée oralement à l’audience du 18 mai 2026. Le juge n’en est donc pas valablement saisi.

VII) Sur la demande de répétition de la somme de 13.520,91 €

L’article 1302, alinéa 1er, du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Selon les articles 484 et 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire et elle n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.

En l’espèce, lors de la procédure de référé, le juge de première instance a condamné la société RLF à verser diverses sommes aux époux [C] à titre provisionnel. En exécution de cette ordonnance, les époux [C] ont fait procéder, le 12 septembre 2022, à une saisie-attribution sur les comptes de la société RLF à hauteur de 13.520,91 €.

Par arrêt du 13 avril 2023, la cour d’appel de [Localité 1] a néanmoins partiellement infirmé cette ordonnance et condamné les époux [C] au paiement de leur dette locative.

Selon les déclarations non contestées de la société RLF, l’arrêt n’a jamais été exécuté et les époux [C] n’ont jamais restitué la somme de 13.520,91 €.

De plus, le présent jugement qui est rendu au fond prévaut sur les décisions rendues en référé.

Dès lors, les époux [C] seront solidairement condamnés à restituer à la société RLF la somme de 13.520,91 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023, date de l’arrêt d’appel, sur la somme de 12.450,21 €, et à compter du présent jugement pour le surplus, et avec capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

VIII) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [C], d’une part, et la société RLF, d’autre part, tous considérés comme des parties perdantes, seront condamnés, chacun pour moitié, aux dépens.

L’article 699 du code de procédure civile ne s’applique pas dans les matières où le ministère d'avocat n’est pas obligatoire.

Toutes les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées, chaque partie conservant à sa charge ses propres frais irrépétibles.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à rembourser à Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] la somme de 8.946,18 € au titre des provisions sur charges indûment versées entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2021,

DÉBOUTE Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] de leur demande de remboursement des provisions de chauffage,

CONDAMNE la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à rembourser à Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] la somme de 21,44 € au titre des provisions d’eau chaude,

CONDAMNE la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à verser à Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] la somme de 6.600 € au titre du trouble de jouissance,

DÉBOUTE Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] de leur demande au titre du préjudice moral,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. HOMELAND, à garantir la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES des condamnations prononcées contre elle à hauteur de 6.621,44 €,

CONDAMNE, la S.A. ALLIANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A.S. HOMELAND, des condamnations prononcées contre lui à hauteur de 6.621,44 €,

DÉBOUTE Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] à verser à la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 16 279,85 € au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] à restituer à la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 13.520,91 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2023 sur la somme de 12.450,21 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation de ces intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 27 juillet 2026,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Q] épouse [C] et M. [V] [C] à la moitié des dépens,

CONDAMNE la S.A. d'H.L.M. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à l’autre moitié des dépens,

REJETTE toutes les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:56:03.497Z.