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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S1, 5 juin 2026, n° 26/00398

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2017 avec prise d’effet au 10 février 2017, la société d’HLM LOGIEST a loué à Monsieur [H] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial révisable de 310,61 euros outre 65,23 euros de provisions pour charges, payables à terme échu au plus tard le 5 du mois.

Autorisé à assigner d’heure à heure, Monsieur [H] [F] a fait délivrer à la SA NEOLIA venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST par acte de commissaire de justice du 8 avril 2026 une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande de :
condamner la société NEOLIA à mandater d’urgence une entreprise pour :procéder au nettoyage intégral des murs affectés,assurer leur séchage complet,appliquer un traitement anti-mérule/anti-moisissures,repeindre ou poser une tapisserie sur l’ensemble des murs de la chambre afin de garantir une uniformité,nettoyer l’ensemble des plinthes de la chambre et de la salle de douche présentant de telles moisissures, et, si nécessaire, à leur remise en peinture,dire et juger que ces travaux devront être exécutés dans les 10 jours suivant la délivrance de l’ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,dire et juger que jusqu’à l’exécution complète desdits travaux, le loyer sera réduit de 40 %,condamner la société NEOLIA à lui verser la somme 528 euros à titre de provision sur les dommages-intérêts dus en raison du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent,condamner la société NEOLIA à procéder :à la réparation ou au remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble,ainsi qu’à la remise en état du bloc porte des boîtes aux lettres,dire et juger que ces travaux devront être exécutés dans les 10 jours suivant la délivrance de l’ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,condamner la société NEOLIA à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société NEOLIA aux entiers frais et dépens de l’instance. 
Monsieur [H] [F] fait valoir qu’il signale depuis plusieurs mois à son bailleur une fuite d’eau persistante dans la salle de douche qui se traduit par une accumulation d’eau au sol rendant l’usage des lieux difficile et dangereux, que l’humidité a progressivement gagné la cloison mitoyenne de la chambre provoquant des moisissures. 
Par l’intermédiaire de son conseil, il a mis en demeure son bailleur par courrier du 13 février 2026 et du 6 mars 2026 pour solliciter une intervention en urgence compte tenu de son état de santé particulièrement fragile nécessitant une oxygénation optimale et incompatible avec un environnement humide, ayant subi une intervention cardiaque récente. 

Il soutient que le bailleur lui a indiqué avoir mandaté une entreprise pour une recherche de fuite, intervention annoncée le 23 février 2026 ; que c’est finalement mi-mars 2026 qu’une entreprise se présentait à son domicile pour prendre des mesures pour l’installation d’une nouvelle douche prévue au 13 avril 2026. Néanmoins, cette entreprise n’était pas mandatée pour la réfection du mur de la chambre, rendu insalubre du fait de l’humidité persistante. Le bailleur se contentait de lui indiquer qu’elle devait faire le point avec son expert.

Il fait valoir qu’au vu de la situation, des courriers et clichés photographiques qu’il verse aux débats, l’urgence ne souffre d’aucune contestation, pas plus que les risques graves sur sa santé en raison de son âge et de ses antécédents médicaux lourds, que le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un logement décent conformément aux dispositions des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite ainsi que la bailleresse soit condamnée à effectuer des travaux sous astreinte, il sollicite par ailleurs la réduction du loyer de 40 % ainsi qu’une provision sur les dommages-intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent (40 % du loyer à compter de la mise en demeure du 13 février 2026). A titre subsidiaire et si la société NEOLIA contestait la présence d’humidité ou la nécessité des travaux sollicités, il demande une expertise judiciaire.

Il fait également valoir que pèse sur la bailleresse une obligation de sécuriser les lieux et sollicite que des travaux de réparations ou remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble et la remise en état du bloc porte des boîtes aux lettres soient ordonnés sous astreinte, soutenant que ces derniers sont régulièrement vandalisés et fracturées, que toute personne extérieure peut ainsi librement accéder aux parties communes afin de dérober régulièrement les correspondances des occupants.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2026.

A cette audience, Monsieur [H] [F], représenté de son conseil, se réfère aux termes de son assignation, il précise toutefois ne pas maintenir ses demandes relatives à la réparation ou remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble ni à la remise en état du bloc porte des boîtes aux lettres sous astreinte, les travaux ayant été réalisés. 
Il confirme que le bac de douche a été remplacé le 13 avril 2026 mais précise que les moisissures dont toujours présentes. Il indique qu’il n’était pas au courant du rendez-vous fixé au 11 mai 2026 et évoqué par le conseil de la partie adverse.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, se réfère à ses écritures du 27 avril 2026 aux termes desquels, elle demande au juge de :
juger que les travaux sollicités ont été entrepris et de débouter Monsieur [F] de ses entiers fins, moyens et conclusions,à titre subsidiaire, limiter la provision sur dommages-intérêts réclamée par Monsieur [F],juger que les frais d’adaptation de la salle d'eau non pris en charge par HABITAT SOLIDAIRE sont à la charge financière exclusive de Monsieur [F],ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,statuer ce que de droit quant aux frais, dépens et article 700 du code de procédure civile.
Elle fait état de ce qu’elle a effectué en juin 2024 des travaux d’adaptation de la salle d'eau aux normes PMR. Monsieur [F] se plaignant de fuites, des recherches de fuite ont été réalisées à l’initiative de son assurance puis à l’initiative de la SA NEOLIA, qu’aucune recherche n’a cependant permis d’identifier une fuite malgré l’intervention de plusieurs sociétés et experts en ce sens. 
C’est dans ces conditions et consciente des problèmes rencontrés par son locataire Monsieur [F], qu’elle a néanmoins exigé de la société NEF CONCEPT la reprise intégrale du bac de douche, des mesures ont ainsi été prises le 17 mars 2026 et une intervention programmée au 13 avril 2026 qui a consisté dans le remplacement du bac de douche. Lors de la dépose de l’ancienne douche la société NEF CONCEPT n’a constaté aucune fuite. Un rapport a été établi à l’issue par l’expert EUREXO le 24 avril 2026.

Elle soutient ainsi qu’elle a fait le nécessaire à chaque demande d’intervention de la part de Monsieur [F] mais qu’elle a été freinée par l’absence d’identification de fuite, insistant sur le fait qu’il lui a été difficile de faire entreprendre les travaux d’embellissement dès lors qu’il existait un risque d’un nouveau sinistre. Cependant, elle soutient que le problème est désormais résolu. 

Sur la demande de provision sur les dommages-intérêts, elle soutient qu’elle se heurte sur le principe à une contestation sérieuse quant à la responsabilité du bailleur, estimant qu’elle a entrepris toutes les mesures utiles pour mandater les experts et les entreprises idoines, qu’elle a subi tout comme Monsieur [F] le fait qu’aucun expert ne parvenait à identifier l’origine des sinistres constatés. A titre subsidiaire, elle s’en remet au tribunal.

A la barre, le conseil de la SA NEOLIA précise qu’une intervention est prévue le 11 mai 2026 chez Monsieur [F] mais qu’il ne connaît pas l’objet de cette intervention, qu’elle pourra préciser ce point en cours de délibéré.

L’affaire est mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. Le conseil de la SA NEOLIA est autorisé à produire en cours de délibéré une note précisant la nature et la date des travaux prévus au domicile de Monsieur [H] [F].

Par note du 28 avril 2026, la SA NEOLIA a indiqué que la responsabilité civile professionnelle de la société NEF CONCEPT qui a installé le bac de douche en 2024 remplacé le 13 avril 2026 était susceptible d’être engagée car semblant être à l’origine des désordres. Une expertise contradictoire a été diligentée par l’assurance de la SA NEOLIA qui a convoqué la société NEF CONCEPT pour les opérations d’expertise le 21 mai 2026 au domicile de Monsieur [F]. 

Elle a précisé que tant que les dommages d’embellissement n’ont pas été constatés par l’ensemble des parties dont la société NEF CONCEPT, l’assureur de NEOLIA refusait de réparer les dommages.

Par note du 29 avril 2026, le conseil de Monsieur [F] a mis en avant la persistance de la situation dans la chambre à coucher de ce dernier, en rappelant que la présence de moisissures de cette ampleur ne résultait pas d’un phénomène récent, qu’il subissait cet environnement toxique au quotidien, que l’éventualité d’une expertise pour tenter de déterminer les responsabilités encourues ne devait pas éclipser l’urgence de la situation et a maintenu la demande de condamnation sous astreinte à la réfection complète du mur de la chambre. 

Il a également indiqué que les difficultés d’accès à l’immeuble n’avaient été que partiellement résolus, qu’il constatait de nouvelles effractions avec des intrusions par la porte de secours ou du garage puis par la porte liant le garage et l’entrée de l’immeuble. Il a sollicité ainsi la condamnation du bailleur à réparer l’ensemble des accès à la propriété à savoir : la porte du garage (accès véhicules), la porte de secours et la porte d’accès du garage à l’immeuble. 
Il a néanmoins précisé que cette dernière demande étant tardive, en cas de non prise en compte par la juridiction de céans, elle pourrait faire l’objet d’une procédure distincte, l’urgence demeurant sur la remise en état du mur de la chambre dont l’état rend l’air irrespirable particulièrement pour une personne fragilisée.

Motifs

MOTIFS

I. Sur la demande de travaux s’agissant des murs de la chambre à coucher et de la salle d’eau

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;


c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent précise dans son article 2 que pour assurer la délivrance d’un logement décent, le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment les conditions suivantes : 

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés 
outre-mer ;
Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

Aux termes de l’article 3 du même décret, le logement doit comporter notamment une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. (…) »

La responsabilité du bailleur est engagée en cas de non délivrance d’un logement décent. Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité que par la force majeure ou la faute de la victime.

En l’espèce, il est nullement contesté par la bailleresse que le logement occupé par Monsieur [H] [F] présence des moisissures sur les murs dues à des problèmes d’humidité. 

Plusieurs pièces produites aux débats par le demandeur évoquent les problèmes d’humidité et de fuite d’eau et les moisissures sur les murs entraînées par ces difficultés et notamment : 
le mail du 6 mars 2026 adressé par son conseil à la bailleresse qui fait état de l’apparition de moisissures en raison de ces problèmes d’humidité, le compte-rendu d’évaluation en ergothérapie de Madame [A] [I], ergothérapeute de Monsieur [F] qui indique s’être rendu au domicile de ce dernier le 9 septembre 2025, elle constate que « dans la salle d'eau, de nombreuses problématiques d’humidité sont observées avec de la moisissure sur les murs vers la SDB, M. [F] doit redoubler de stratégies, surtout en présence de ses difficultés respiratoires, pour aérer son logement et évacuer l’humidité après l’utilisation de la douche »,des attestations de témoins (sans respect des formalités exigées par l’article 202 du code de procédure civile) de Madame [W] [P] du 27 mars 2026 qui indique avoir pu contester au domicile de Monsieur [F] de l’humidité ambiante entraînant de la moisissure sur les murs et obligeant Monsieur [F] à dormir dans le salon, de Monsieur [L] [S], masseur-kinésithérapeute du 31 mars 2026 indiquant avoir constaté de l’humidité apparente dans la salle d'eau et la chambre de Monsieur [F] l’obligeant à dormir dans le salon, de Madame [C], voisine, du 25 mars 2026 indiquant qu’elle a constaté de l’humidité et de la moisissure dans la chambre de Monsieur [F] qui lui a dit dormir dans le salon depuis 3 jours.
Le rapport de recherche de fuite du 24 septembre 2025 établi par la société TEMPEA produit par la SA NEOLIA fait le constat de tapisserie décollée, de la présence de traces de moisissures et des auréoles d’humidité persistante au niveau du mur du logement de Monsieur [F] ; il exclut la présence d’une fuite active sur l’installation privative du logement et émet l’hypothèse de désordres liés à l’humidité pouvant être antérieurs aux travaux d’aménagement de la salle d'eau.

La SA NEOLIA produit également un rapport d’intervention de la société GFYM du 23 février 2026 qui évoque que des problèmes d’infiltrations d’eau entre la baguette de seuil du receveur et le joint de l’ouvrant de la paroi de douche à l’origine du sinistre, l’espace entre ces deux conduisant au ruissellement de l’eau depuis la baguette de seuil jusque vers la chambre provoquant des moisissures sur les murs. Selon le compte-rendu d’intervention de ladite société et un mail du 15 avril 2026, aucune fuite ni anomalie n’a été constatée au niveau du support existant avant l’intervention.

Elle produit également le rapport d’expertise de reconnaissance de dégât des eaux de la société EUREXO-CED mandatée par l’assureur GENERALI IARRD de la bailleresse du 24 avril 2026 selon lequel lors du rendez-vous d’expertise du 27 janvier 2026, il est constaté un taux d’humidité compris entre 70 % et 80 % sur les supports de douche sinistré. Il est émis des réserves quant à la suppression de la cause du sinistre par l’intervention du 13 au 15 avril 2026 par la société NEF lors de la dépose de la douche. Selon le rapport, s’agissant d’écoulement d’eau provenant d’équipements posée il y a moins de deux ans par la société NEF, la responsabilité de cette dernière pourrait être engagée. 
Il est indiqué qu’une nouvelle réunion d’expertise contradictoire va être organisée avec les intervenants du dossier.

En raison de l’ensemble de ces éléments et de la position des parties, la présence de moisissure sur les murs notamment de la chambre à coucher de Monsieur [F] et dus à des problèmes d’humidité ne fait nul doute. 

La présence de telles moisissures dont l’ampleur n’est pas mise en cause par la bailleresse et largement visibles sur les clichés photographiques produites mais également mises en lumière par les rapports et attestations fournies, démontrent l’existence d’un trouble de jouissance manifestement illicite et de nature à grever la santé déjà très fragilisée de Monsieur [F] au regard des attestations médicales et de professionnels de santé qu’il produit. Il est ainsi justifié que soient ordonnées des mesures conservatoires et de remise en état sur le fondement des dispositions précitées.

Si la bailleresse s’est montrée diligente notamment en actionnant diverses entreprises et son assureur pour trouver la cause du sinistre mais également pour refaire la cabine de douche pour éviter l’écoulement d’eau, cette dernière ne met en avant aucune force majeure ou faute de la victime, qui sont les seules à pouvoir l’exonérer de son obligation de fournir au locataire un logement conforme et décent.

Elle ne peut pas plus mettre en avant l’éventuelle responsabilité de la société NEF CONCEPT qui a procédé en 2024 à l’aménagement de la salle d'eau et qui serait à l’origine du sinistre pour renvoyer à plus tard l’obligation qui pèse sur elle vis-à-vis de son locataire.

Dès lors, en l’absence de démonstration d’une faute du locataire ou d’un cas de force majeure, la bailleresse doit procéder aux travaux de réfection nécessaires afin d’assurer au locataire la jouissance paisible de la chose louée. 

Lors de l’audience, la SA NEOLIA indique que les difficultés d’humidité ont été résolues, les rapports d’intervention de la SAS GFYM et du rapport d’expertise de la société EUREXO orientent vers la problématique de douche qui a été remplacée mi-avril 2026. les travaux restant à réaliser et sollicités par Monsieur [F] sont ainsi considérés comme des travaux pour remédier aux conséquences du sinitre.

Il y a ainsi lieu de condamner la SA NEOLIA à effectuer ou faire effectuer les travaux suivants : 
procéder au nettoyage intégral des murs affectés,assurer leur séchage complet,appliquer un traitement anti-mérule/anti-moisissures,repeindre ou poser une tapisserie sur l’ensemble des murs de la chambre afin de garantir une uniformité,nettoyer l’ensemble des plinthes de la chambre et de la salle de douche présentant de telles moisissures, et, si nécessaire, à leur remise en peinture.
En raison de l’origine des difficultés qui au regard des pièces produites, perdurent depuis à tout le moins début septembre 2025 et des difficultés de santé de Monsieur [F], du rapport d’intervention de la SAS GFYM et du rapport d’expertise de la société EUREXO, il y a lieu de dire que ces travaux devront être exécutés sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

II. Sur la demande en réduction du montant du loyer

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
(…) »

Une suspension ou réduction du loyer ne peut être prononcée par le juge que si des travaux de mise en conformité sont sollicités, la suspension ou réduction du loyer étant une mesure accessoire à la demande de travaux prévue par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 2021.

En l’espèce, la SA NEOLIA a été condamnée à des travaux touchant notamment au traitement et réfection des murs de la chambre à coucher et de la salle d'eau.

Dès lors que le logement loué ne répond pas aux caractéristiques attendues d'un logement conforme compte tenu des pièces versées aux débats par les parties et comme il a été dit dans les développements précédents. Monsieur [F] est ainsi fondé à invoquer les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 rappelées ci-dessus, étant précisé que le juge ne peut réduire le loyer ou le suspendre, avec ou sans consignation, que pour l'avenir.

Le loyer initial fixé dans le contrat de bail est de 310,61 euros hors charges. 

Monsieur [F] fait état dans le corps de son assignation de l’avis d’échéance du 22 janvier 2026 inséré dans ses écritures sans pour autant produire cette pièce. L’avis d’échéance incomplet et de mauvaise qualité inséré dans le corps de son assignation fait état d’une mensualité de 440,81 euros provisions pour charges comprises. Aucun décompte ni avis d’échéance n’étant fourni pour déterminer le montant du loyer courant, il y a lieu de prendre en compte le loyer initial de 310,61 euros hors charges.

Au vu des éléments qui précèdent, les désordres du logement liés à l’humidité du logement notamment concernant les moisissures sur les murs de la chambre à coucher et de la salle d'eau, justifient que le loyer soit réduit à 200 euros et ce, à compter de l’échéance du mois de juin 2026 et ce, jusqu'à parfait achèvement des travaux.





III. Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il n’est pas sérieusement contestable que Monsieur [F] a subi un préjudice du fait du sinistre qu’il rapporte à sa bailleresse depuis plusieurs mois et notamment depuis la mise en demeure par l’intermédiaire de son conseil du 13 février 2026, du fait de la présence de moisissures sur les murs de sa chambre à coucher et de sa salle d'eau, l’obligeant à dormir dans le salon et ce, depuis le 31 mars 2026. Les pièces versées par la bailleresse elle-même relèvent la présence de moisissures dans le logement de Monsieur [F] depuis le mois de septembre 2025.

Le préjudice de jouissance que le locataire subi est indéniable et mis en lumière non seulement par les personnels de santé mais également son médecin traitant qui a établi une attestation du 31 mars 2026 indiquant qu’« un taux élevé d’humidité lui est préjudiciable et pour le bon fonctionnement de son oxygénothérapie». En raison des difficultés liées à l’humidité du logement, Monsieur [F] est non seulement privé de la jouissance de sa chambre à coucher depuis le mois de mars 2026 mais il subit également un environnement toxique grevant son état de santé déjà fragilisée. 

Il n’est pas sérieusement contestable que la bailleresse est tenue d’indemniser Monsieur [F] de son préjudice.

Il y a dès lors lieu de condamner la SA NEOLIA à verser à Monsieur [H] [F] la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice admis ci-dessus.


IV. Sur les demandes de travaux s’agissant de la porte d’entrée de l’immeuble et du bloc porte des boîtes aux lettres

Il y a lieu de constater que Monsieur [F] ne maintient plus ces demandes en indiquant que des travaux ont été réalisés par la bailleresse.

S’il fait état de nouvelles infractions qui auraient été commises pour demander à nouveau la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux, force est de constater qu’il ne les évoque qu’à l’aune de sa note en délibéré et qu’elles n’ont dès lors pas été contradictoirement débattues à l’audience. Dès lors, il y a lieu de rejeter ses demandes tardives.


V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA NEOLIA succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens. 

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [F], il apparaît équitable de condamner la SA NEOLIA à lui verser 1 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Monsieur [K] [F] se désiste de ses demandes liées aux travaux de réfection de la porte d’entrée de l’immeuble et des boîtes aux lettres sous astreinte ;

CONDAMNONS la SA NEOLIA à faire procéder aux travaux suivants :
le nettoyage intégral des murs affectés,assurer leur séchage complet,appliquer un traitement anti-mérule/anti-moisissures,repeindre ou poser une tapisserie sur l’ensemble des murs de la chambre afin de garantir une uniformité,nettoyer l’ensemble des plinthes de la chambre et de la salle de douche présentant de telles moisissures, et, si nécessaire, à leur remise en peinture ;et ce, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Dispositif

ORDONNONS la réduction du loyer hors charges à 200 euros par mois à compter de l’échéance du mois de juin 2026 et ce, jusqu'au parfaitement achèvement des travaux de réfection des murs de la salle d’eau et de la chambre à coucher ;

CONDAMNONS la SA NEOLIA à verser à Monsieur [H] [F] la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande de travaux liés à la réfaction sous astreinte de la porte d’entrée de l’immeuble et du bloc porte des boîtes aux lettres ;

CONDAMNONS la SA NEOLIA à verser à Monsieur [H] [F] la somme de
1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA NEOLIA aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.



La greffière Le Juge des Contentieux
de la Protection
Texte intégral
N° RG 26/00398 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OIZR


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S1

N° RG 26/00398 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OIZR

Minute n° 26/267



















☐ Copie exec. à :
Me Victor CASENAVE
Me Audrey INFANTES





Le 05/06/2026
 
Le Greffier
N. RECK 






Me Victor CASENAVE
Me Audrey INFANTES


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 
05 JUIN 2026


PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [H] [F]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Victor CASENAVE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18



PARTIE REQUISE :

S.A. NEOLIA, SA d’HLM 
Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le N° 305 918 732
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Audrey INFANTES, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 191


OBJET : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé 
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2026.

ORDONNANCE: 
Contradictoire en Premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Nathalie RECK, Greffière



EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2017 avec prise d’effet au 10 février 2017, la société d’HLM LOGIEST a loué à Monsieur [H] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial révisable de 310,61 euros outre 65,23 euros de provisions pour charges, payables à terme échu au plus tard le 5 du mois.

Autorisé à assigner d’heure à heure, Monsieur [H] [F] a fait délivrer à la SA NEOLIA venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST par acte de commissaire de justice du 8 avril 2026 une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande de :
condamner la société NEOLIA à mandater d’urgence une entreprise pour :procéder au nettoyage intégral des murs affectés,assurer leur séchage complet,appliquer un traitement anti-mérule/anti-moisissures,repeindre ou poser une tapisserie sur l’ensemble des murs de la chambre afin de garantir une uniformité,nettoyer l’ensemble des plinthes de la chambre et de la salle de douche présentant de telles moisissures, et, si nécessaire, à leur remise en peinture,dire et juger que ces travaux devront être exécutés dans les 10 jours suivant la délivrance de l’ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,dire et juger que jusqu’à l’exécution complète desdits travaux, le loyer sera réduit de 40 %,condamner la société NEOLIA à lui verser la somme 528 euros à titre de provision sur les dommages-intérêts dus en raison du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent,condamner la société NEOLIA à procéder :à la réparation ou au remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble,ainsi qu’à la remise en état du bloc porte des boîtes aux lettres,dire et juger que ces travaux devront être exécutés dans les 10 jours suivant la délivrance de l’ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,condamner la société NEOLIA à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société NEOLIA aux entiers frais et dépens de l’instance. 
Monsieur [H] [F] fait valoir qu’il signale depuis plusieurs mois à son bailleur une fuite d’eau persistante dans la salle de douche qui se traduit par une accumulation d’eau au sol rendant l’usage des lieux difficile et dangereux, que l’humidité a progressivement gagné la cloison mitoyenne de la chambre provoquant des moisissures. 
Par l’intermédiaire de son conseil, il a mis en demeure son bailleur par courrier du 13 février 2026 et du 6 mars 2026 pour solliciter une intervention en urgence compte tenu de son état de santé particulièrement fragile nécessitant une oxygénation optimale et incompatible avec un environnement humide, ayant subi une intervention cardiaque récente. 

Il soutient que le bailleur lui a indiqué avoir mandaté une entreprise pour une recherche de fuite, intervention annoncée le 23 février 2026 ; que c’est finalement mi-mars 2026 qu’une entreprise se présentait à son domicile pour prendre des mesures pour l’installation d’une nouvelle douche prévue au 13 avril 2026. Néanmoins, cette entreprise n’était pas mandatée pour la réfection du mur de la chambre, rendu insalubre du fait de l’humidité persistante. Le bailleur se contentait de lui indiquer qu’elle devait faire le point avec son expert.

Il fait valoir qu’au vu de la situation, des courriers et clichés photographiques qu’il verse aux débats, l’urgence ne souffre d’aucune contestation, pas plus que les risques graves sur sa santé en raison de son âge et de ses antécédents médicaux lourds, que le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un logement décent conformément aux dispositions des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite ainsi que la bailleresse soit condamnée à effectuer des travaux sous astreinte, il sollicite par ailleurs la réduction du loyer de 40 % ainsi qu’une provision sur les dommages-intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent (40 % du loyer à compter de la mise en demeure du 13 février 2026). A titre subsidiaire et si la société NEOLIA contestait la présence d’humidité ou la nécessité des travaux sollicités, il demande une expertise judiciaire.

Il fait également valoir que pèse sur la bailleresse une obligation de sécuriser les lieux et sollicite que des travaux de réparations ou remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble et la remise en état du bloc porte des boîtes aux lettres soient ordonnés sous astreinte, soutenant que ces derniers sont régulièrement vandalisés et fracturées, que toute personne extérieure peut ainsi librement accéder aux parties communes afin de dérober régulièrement les correspondances des occupants.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2026.

A cette audience, Monsieur [H] [F], représenté de son conseil, se réfère aux termes de son assignation, il précise toutefois ne pas maintenir ses demandes relatives à la réparation ou remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble ni à la remise en état du bloc porte des boîtes aux lettres sous astreinte, les travaux ayant été réalisés. 
Il confirme que le bac de douche a été remplacé le 13 avril 2026 mais précise que les moisissures dont toujours présentes. Il indique qu’il n’était pas au courant du rendez-vous fixé au 11 mai 2026 et évoqué par le conseil de la partie adverse.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, se réfère à ses écritures du 27 avril 2026 aux termes desquels, elle demande au juge de :
juger que les travaux sollicités ont été entrepris et de débouter Monsieur [F] de ses entiers fins, moyens et conclusions,à titre subsidiaire, limiter la provision sur dommages-intérêts réclamée par Monsieur [F],juger que les frais d’adaptation de la salle d'eau non pris en charge par HABITAT SOLIDAIRE sont à la charge financière exclusive de Monsieur [F],ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,statuer ce que de droit quant aux frais, dépens et article 700 du code de procédure civile.
Elle fait état de ce qu’elle a effectué en juin 2024 des travaux d’adaptation de la salle d'eau aux normes PMR. Monsieur [F] se plaignant de fuites, des recherches de fuite ont été réalisées à l’initiative de son assurance puis à l’initiative de la SA NEOLIA, qu’aucune recherche n’a cependant permis d’identifier une fuite malgré l’intervention de plusieurs sociétés et experts en ce sens. 
C’est dans ces conditions et consciente des problèmes rencontrés par son locataire Monsieur [F], qu’elle a néanmoins exigé de la société NEF CONCEPT la reprise intégrale du bac de douche, des mesures ont ainsi été prises le 17 mars 2026 et une intervention programmée au 13 avril 2026 qui a consisté dans le remplacement du bac de douche. Lors de la dépose de l’ancienne douche la société NEF CONCEPT n’a constaté aucune fuite. Un rapport a été établi à l’issue par l’expert EUREXO le 24 avril 2026.

Elle soutient ainsi qu’elle a fait le nécessaire à chaque demande d’intervention de la part de Monsieur [F] mais qu’elle a été freinée par l’absence d’identification de fuite, insistant sur le fait qu’il lui a été difficile de faire entreprendre les travaux d’embellissement dès lors qu’il existait un risque d’un nouveau sinistre. Cependant, elle soutient que le problème est désormais résolu. 

Sur la demande de provision sur les dommages-intérêts, elle soutient qu’elle se heurte sur le principe à une contestation sérieuse quant à la responsabilité du bailleur, estimant qu’elle a entrepris toutes les mesures utiles pour mandater les experts et les entreprises idoines, qu’elle a subi tout comme Monsieur [F] le fait qu’aucun expert ne parvenait à identifier l’origine des sinistres constatés. A titre subsidiaire, elle s’en remet au tribunal.

A la barre, le conseil de la SA NEOLIA précise qu’une intervention est prévue le 11 mai 2026 chez Monsieur [F] mais qu’il ne connaît pas l’objet de cette intervention, qu’elle pourra préciser ce point en cours de délibéré.

L’affaire est mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. Le conseil de la SA NEOLIA est autorisé à produire en cours de délibéré une note précisant la nature et la date des travaux prévus au domicile de Monsieur [H] [F].

Par note du 28 avril 2026, la SA NEOLIA a indiqué que la responsabilité civile professionnelle de la société NEF CONCEPT qui a installé le bac de douche en 2024 remplacé le 13 avril 2026 était susceptible d’être engagée car semblant être à l’origine des désordres. Une expertise contradictoire a été diligentée par l’assurance de la SA NEOLIA qui a convoqué la société NEF CONCEPT pour les opérations d’expertise le 21 mai 2026 au domicile de Monsieur [F]. 

Elle a précisé que tant que les dommages d’embellissement n’ont pas été constatés par l’ensemble des parties dont la société NEF CONCEPT, l’assureur de NEOLIA refusait de réparer les dommages.

Par note du 29 avril 2026, le conseil de Monsieur [F] a mis en avant la persistance de la situation dans la chambre à coucher de ce dernier, en rappelant que la présence de moisissures de cette ampleur ne résultait pas d’un phénomène récent, qu’il subissait cet environnement toxique au quotidien, que l’éventualité d’une expertise pour tenter de déterminer les responsabilités encourues ne devait pas éclipser l’urgence de la situation et a maintenu la demande de condamnation sous astreinte à la réfection complète du mur de la chambre. 

Il a également indiqué que les difficultés d’accès à l’immeuble n’avaient été que partiellement résolus, qu’il constatait de nouvelles effractions avec des intrusions par la porte de secours ou du garage puis par la porte liant le garage et l’entrée de l’immeuble. Il a sollicité ainsi la condamnation du bailleur à réparer l’ensemble des accès à la propriété à savoir : la porte du garage (accès véhicules), la porte de secours et la porte d’accès du garage à l’immeuble. 
Il a néanmoins précisé que cette dernière demande étant tardive, en cas de non prise en compte par la juridiction de céans, elle pourrait faire l’objet d’une procédure distincte, l’urgence demeurant sur la remise en état du mur de la chambre dont l’état rend l’air irrespirable particulièrement pour une personne fragilisée.



MOTIFS

I. Sur la demande de travaux s’agissant des murs de la chambre à coucher et de la salle d’eau

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;


c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent précise dans son article 2 que pour assurer la délivrance d’un logement décent, le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment les conditions suivantes : 

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés 
outre-mer ;
Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

Aux termes de l’article 3 du même décret, le logement doit comporter notamment une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. (…) »

La responsabilité du bailleur est engagée en cas de non délivrance d’un logement décent. Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité que par la force majeure ou la faute de la victime.

En l’espèce, il est nullement contesté par la bailleresse que le logement occupé par Monsieur [H] [F] présence des moisissures sur les murs dues à des problèmes d’humidité. 

Plusieurs pièces produites aux débats par le demandeur évoquent les problèmes d’humidité et de fuite d’eau et les moisissures sur les murs entraînées par ces difficultés et notamment : 
le mail du 6 mars 2026 adressé par son conseil à la bailleresse qui fait état de l’apparition de moisissures en raison de ces problèmes d’humidité, le compte-rendu d’évaluation en ergothérapie de Madame [A] [I], ergothérapeute de Monsieur [F] qui indique s’être rendu au domicile de ce dernier le 9 septembre 2025, elle constate que « dans la salle d'eau, de nombreuses problématiques d’humidité sont observées avec de la moisissure sur les murs vers la SDB, M. [F] doit redoubler de stratégies, surtout en présence de ses difficultés respiratoires, pour aérer son logement et évacuer l’humidité après l’utilisation de la douche »,des attestations de témoins (sans respect des formalités exigées par l’article 202 du code de procédure civile) de Madame [W] [P] du 27 mars 2026 qui indique avoir pu contester au domicile de Monsieur [F] de l’humidité ambiante entraînant de la moisissure sur les murs et obligeant Monsieur [F] à dormir dans le salon, de Monsieur [L] [S], masseur-kinésithérapeute du 31 mars 2026 indiquant avoir constaté de l’humidité apparente dans la salle d'eau et la chambre de Monsieur [F] l’obligeant à dormir dans le salon, de Madame [C], voisine, du 25 mars 2026 indiquant qu’elle a constaté de l’humidité et de la moisissure dans la chambre de Monsieur [F] qui lui a dit dormir dans le salon depuis 3 jours.
Le rapport de recherche de fuite du 24 septembre 2025 établi par la société TEMPEA produit par la SA NEOLIA fait le constat de tapisserie décollée, de la présence de traces de moisissures et des auréoles d’humidité persistante au niveau du mur du logement de Monsieur [F] ; il exclut la présence d’une fuite active sur l’installation privative du logement et émet l’hypothèse de désordres liés à l’humidité pouvant être antérieurs aux travaux d’aménagement de la salle d'eau.

La SA NEOLIA produit également un rapport d’intervention de la société GFYM du 23 février 2026 qui évoque que des problèmes d’infiltrations d’eau entre la baguette de seuil du receveur et le joint de l’ouvrant de la paroi de douche à l’origine du sinistre, l’espace entre ces deux conduisant au ruissellement de l’eau depuis la baguette de seuil jusque vers la chambre provoquant des moisissures sur les murs. Selon le compte-rendu d’intervention de ladite société et un mail du 15 avril 2026, aucune fuite ni anomalie n’a été constatée au niveau du support existant avant l’intervention.

Elle produit également le rapport d’expertise de reconnaissance de dégât des eaux de la société EUREXO-CED mandatée par l’assureur GENERALI IARRD de la bailleresse du 24 avril 2026 selon lequel lors du rendez-vous d’expertise du 27 janvier 2026, il est constaté un taux d’humidité compris entre 70 % et 80 % sur les supports de douche sinistré. Il est émis des réserves quant à la suppression de la cause du sinistre par l’intervention du 13 au 15 avril 2026 par la société NEF lors de la dépose de la douche. Selon le rapport, s’agissant d’écoulement d’eau provenant d’équipements posée il y a moins de deux ans par la société NEF, la responsabilité de cette dernière pourrait être engagée. 
Il est indiqué qu’une nouvelle réunion d’expertise contradictoire va être organisée avec les intervenants du dossier.

En raison de l’ensemble de ces éléments et de la position des parties, la présence de moisissure sur les murs notamment de la chambre à coucher de Monsieur [F] et dus à des problèmes d’humidité ne fait nul doute. 

La présence de telles moisissures dont l’ampleur n’est pas mise en cause par la bailleresse et largement visibles sur les clichés photographiques produites mais également mises en lumière par les rapports et attestations fournies, démontrent l’existence d’un trouble de jouissance manifestement illicite et de nature à grever la santé déjà très fragilisée de Monsieur [F] au regard des attestations médicales et de professionnels de santé qu’il produit. Il est ainsi justifié que soient ordonnées des mesures conservatoires et de remise en état sur le fondement des dispositions précitées.

Si la bailleresse s’est montrée diligente notamment en actionnant diverses entreprises et son assureur pour trouver la cause du sinistre mais également pour refaire la cabine de douche pour éviter l’écoulement d’eau, cette dernière ne met en avant aucune force majeure ou faute de la victime, qui sont les seules à pouvoir l’exonérer de son obligation de fournir au locataire un logement conforme et décent.

Elle ne peut pas plus mettre en avant l’éventuelle responsabilité de la société NEF CONCEPT qui a procédé en 2024 à l’aménagement de la salle d'eau et qui serait à l’origine du sinistre pour renvoyer à plus tard l’obligation qui pèse sur elle vis-à-vis de son locataire.

Dès lors, en l’absence de démonstration d’une faute du locataire ou d’un cas de force majeure, la bailleresse doit procéder aux travaux de réfection nécessaires afin d’assurer au locataire la jouissance paisible de la chose louée. 

Lors de l’audience, la SA NEOLIA indique que les difficultés d’humidité ont été résolues, les rapports d’intervention de la SAS GFYM et du rapport d’expertise de la société EUREXO orientent vers la problématique de douche qui a été remplacée mi-avril 2026. les travaux restant à réaliser et sollicités par Monsieur [F] sont ainsi considérés comme des travaux pour remédier aux conséquences du sinitre.

Il y a ainsi lieu de condamner la SA NEOLIA à effectuer ou faire effectuer les travaux suivants : 
procéder au nettoyage intégral des murs affectés,assurer leur séchage complet,appliquer un traitement anti-mérule/anti-moisissures,repeindre ou poser une tapisserie sur l’ensemble des murs de la chambre afin de garantir une uniformité,nettoyer l’ensemble des plinthes de la chambre et de la salle de douche présentant de telles moisissures, et, si nécessaire, à leur remise en peinture.
En raison de l’origine des difficultés qui au regard des pièces produites, perdurent depuis à tout le moins début septembre 2025 et des difficultés de santé de Monsieur [F], du rapport d’intervention de la SAS GFYM et du rapport d’expertise de la société EUREXO, il y a lieu de dire que ces travaux devront être exécutés sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

II. Sur la demande en réduction du montant du loyer

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
(…) »

Une suspension ou réduction du loyer ne peut être prononcée par le juge que si des travaux de mise en conformité sont sollicités, la suspension ou réduction du loyer étant une mesure accessoire à la demande de travaux prévue par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 2021.

En l’espèce, la SA NEOLIA a été condamnée à des travaux touchant notamment au traitement et réfection des murs de la chambre à coucher et de la salle d'eau.

Dès lors que le logement loué ne répond pas aux caractéristiques attendues d'un logement conforme compte tenu des pièces versées aux débats par les parties et comme il a été dit dans les développements précédents. Monsieur [F] est ainsi fondé à invoquer les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 rappelées ci-dessus, étant précisé que le juge ne peut réduire le loyer ou le suspendre, avec ou sans consignation, que pour l'avenir.

Le loyer initial fixé dans le contrat de bail est de 310,61 euros hors charges. 

Monsieur [F] fait état dans le corps de son assignation de l’avis d’échéance du 22 janvier 2026 inséré dans ses écritures sans pour autant produire cette pièce. L’avis d’échéance incomplet et de mauvaise qualité inséré dans le corps de son assignation fait état d’une mensualité de 440,81 euros provisions pour charges comprises. Aucun décompte ni avis d’échéance n’étant fourni pour déterminer le montant du loyer courant, il y a lieu de prendre en compte le loyer initial de 310,61 euros hors charges.

Au vu des éléments qui précèdent, les désordres du logement liés à l’humidité du logement notamment concernant les moisissures sur les murs de la chambre à coucher et de la salle d'eau, justifient que le loyer soit réduit à 200 euros et ce, à compter de l’échéance du mois de juin 2026 et ce, jusqu'à parfait achèvement des travaux.





III. Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il n’est pas sérieusement contestable que Monsieur [F] a subi un préjudice du fait du sinistre qu’il rapporte à sa bailleresse depuis plusieurs mois et notamment depuis la mise en demeure par l’intermédiaire de son conseil du 13 février 2026, du fait de la présence de moisissures sur les murs de sa chambre à coucher et de sa salle d'eau, l’obligeant à dormir dans le salon et ce, depuis le 31 mars 2026. Les pièces versées par la bailleresse elle-même relèvent la présence de moisissures dans le logement de Monsieur [F] depuis le mois de septembre 2025.

Le préjudice de jouissance que le locataire subi est indéniable et mis en lumière non seulement par les personnels de santé mais également son médecin traitant qui a établi une attestation du 31 mars 2026 indiquant qu’« un taux élevé d’humidité lui est préjudiciable et pour le bon fonctionnement de son oxygénothérapie». En raison des difficultés liées à l’humidité du logement, Monsieur [F] est non seulement privé de la jouissance de sa chambre à coucher depuis le mois de mars 2026 mais il subit également un environnement toxique grevant son état de santé déjà fragilisée. 

Il n’est pas sérieusement contestable que la bailleresse est tenue d’indemniser Monsieur [F] de son préjudice.

Il y a dès lors lieu de condamner la SA NEOLIA à verser à Monsieur [H] [F] la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice admis ci-dessus.


IV. Sur les demandes de travaux s’agissant de la porte d’entrée de l’immeuble et du bloc porte des boîtes aux lettres

Il y a lieu de constater que Monsieur [F] ne maintient plus ces demandes en indiquant que des travaux ont été réalisés par la bailleresse.

S’il fait état de nouvelles infractions qui auraient été commises pour demander à nouveau la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux, force est de constater qu’il ne les évoque qu’à l’aune de sa note en délibéré et qu’elles n’ont dès lors pas été contradictoirement débattues à l’audience. Dès lors, il y a lieu de rejeter ses demandes tardives.


V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA NEOLIA succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens. 

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [F], il apparaît équitable de condamner la SA NEOLIA à lui verser 1 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Monsieur [K] [F] se désiste de ses demandes liées aux travaux de réfection de la porte d’entrée de l’immeuble et des boîtes aux lettres sous astreinte ;

CONDAMNONS la SA NEOLIA à faire procéder aux travaux suivants :
le nettoyage intégral des murs affectés,assurer leur séchage complet,appliquer un traitement anti-mérule/anti-moisissures,repeindre ou poser une tapisserie sur l’ensemble des murs de la chambre afin de garantir une uniformité,nettoyer l’ensemble des plinthes de la chambre et de la salle de douche présentant de telles moisissures, et, si nécessaire, à leur remise en peinture ;et ce, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la réduction du loyer hors charges à 200 euros par mois à compter de l’échéance du mois de juin 2026 et ce, jusqu'au parfaitement achèvement des travaux de réfection des murs de la salle d’eau et de la chambre à coucher ;

CONDAMNONS la SA NEOLIA à verser à Monsieur [H] [F] la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande de travaux liés à la réfaction sous astreinte de la porte d’entrée de l’immeuble et du bloc porte des boîtes aux lettres ;

CONDAMNONS la SA NEOLIA à verser à Monsieur [H] [F] la somme de
1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA NEOLIA aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.



La greffière Le Juge des Contentieux
de la Protection

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Mise à jour de la source le 2026-06-05T21:30:52.944Z.