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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 9 juin 2026, n° 25/03690

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 1979 renouvelé le 19 février 1988 puis tacitement reconduit, les consorts [X], [I] et [H] ont consenti un bail mixte à usage d’habitation et professionnel à M. [N] [Z], chirurgien-dentiste, portant sur deux appartements situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 28.200 francs puis de 84.000 francs hors charges.

Par acte notarié du 1er août 2016, la S.A.S. [V] est devenue propriétaire des lieux.

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2016, la S.A.S. [V] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION ont conclu un mandat de gestion immobilière portant sur les locaux loués à M. [N] [Z].

M. [N] [Z] a quitté les lieux le 6 janvier 2025.

Considérant que la clause de révision du loyer n’a jamais été appliquée par son gestionnaire, la S.A.S. [V] a, par actes de commissaire de justice des 18 février 2025 et 14 mars 2025, assigné respectivement la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION et M. [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement.

Initialement appelée à l’audience du 23 septembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 3 avril 2026.

À l’audience du 3 avril 2026, la S.A.S. [V], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-se déclarer compétent et débouter les défendeurs de leurs demandes d’exception d’incompétence,
-débouter la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION de ses demandes dirigées contre la S.A.S. [V],
-débouter M. [N] [Z] de ses demandes dirigées contre la S.A.S. [V],
-condamner in solidum M. [N] [Z] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à payer à la S.A.S. [V] la somme de 28.823,39 € selon le décompte arrêté au 30 août 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-si le juge faisait droit à certaines demandes de M. [N] [Z] à l’encontre de la S.A.S. [V], condamner la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à garantir la S.A.S. [V] des condamnations éventuelles qui pourraient être mises à sa charge,
-condamner solidairement M. [N] [Z] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION aux dépens,
-condamner in solidum M. [N] [Z] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à payer à la S.A.S. [V] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-assortir la décision de l’exécution provisoire.

M. [N] [Z], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-déclarer la S.A.S. [V] prescrite en sa demande de révision de loyer pour la période 2019 à 2024 et partant irrecevable son action et l’en débouter,
-condamner la S.A.S. [V] à payer à M. [N] [Z], à titre principal, la somme de 74.543,52 € et, à titre subsidiaire, la somme de 61.372 € à titre de remboursement des provisions de charges,
-condamner la S.A.S. [V] à payer à M. [N] [Z] la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et défaut de délivrance d’un local conforme et décent,
-condamner la S.A.S. [V] à payer à M. [N] [Z] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,
-débouter la société PERSPECTIVE GESTION de ses demandes dirigées contre M. [N] [Z], en ce compris la demande en garantie,
-condamner in solidum les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION aux dépens,
-condamner in solidum les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION à verser à M. [N] [Z] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.S. PERSPECTIVE GESTION, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-à titre principal : se déclarer incompétent ratione materiae au profit du tribunal des affaires économiques de Paris,
-à titre subsidiaire : se déclarer incompétent ratione materiae au profit du tribunal judiciaire de Paris,
-en tout état de cause :
*déclarer la S.A.S. [V] irrecevable en ses demandes formulées à l’encontre de la société PERSPECTIVE GESTION pour défaut de qualité à défendre,
*débouter la S.A.S. [V] de ses demandes,
*débouter M. [N] [Z] de ses demandes,
*condamner M. [N] [Z] à relever et garantir la société PERSPECTIVE GESTION de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge,
*condamner la S.A.S. [V], ou tout succombant, aux dépens,
*condamner la S.A.S. [V], ou tout succombant, à verser à la société PERSPECTIVE GESTION la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les exceptions d’incompétence

A) Sur la compétence du tribunal des affaires économiques de Paris

La société PERSPECTIVE GESTION considère, sur le fondement de l’article L721-3 du code de commerce, que le juge des contentieux de la protection est incompétent au profit du tribunal des affaires économiques de Paris aux motifs que les demandes de la S.A.S. [V] formulées à son encontre concernent exclusivement l’exécution d’un mandat d’administrateur de biens et qu’elles sont toutes deux des sociétés commerciales enregistrées au registre du commerce et des sociétés de Paris. Elle considère que les manquements de M. [N] [Z] à ses obligations aux termes du bail, d’une part, et les fautes alléguées de la société PERSPECTIVE GESTION dans l’exécution de son mandat vis-à-vis de la S.A.S. [V], d’autre part, sont deux litiges distincts.

Or, l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, la cause du litige est le contrat de bail mixte (habitation et professionnel) conclu entre la S.A.S. [V] et M. [N] [Z] en ce qu’il concerne la non application de la clause de révision du loyer et que l’ensemble des demandes des parties (paiement de loyers et d’indexation, justification des charges, trouble de jouissance) trouvent leur source dans ce bail.

Le fait que les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION soient deux sociétés commerciales est sans incidence sur la compétence d’ordre public du juge des contentieux de la protection en présence d’un bail d’habitation et professionnel duquel est né le litige. M. [N] [Z], preneur, n’est en outre pas commerçant.

La compétence du tribunal des affaires économiques de Paris doit donc être écartée.

B) Sur la compétence du tribunal judiciaire de Paris

A titre subsidiaire, la société PERSPECTIVE GESTION considère, sur le fondement de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, que le juge des contentieux de la protection est incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris aux motifs que les demandes de la société [V] formulées à son encontre ne concernent pas l’exécution du bail mais celle du mandat et constituent des demandes indemnitaires supérieures au taux de ressort du tribunal de proximité.

Or, la responsabilité du mandataire découlant de l’inapplication de la clause d’indexation du loyer contenue au bail se rapporte bien à l’exécution du contrat de bail. Le litige opposant les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION est indissociable du bail donné à usage d’habitation et professionnel à M. [N] [Z], et le juge des contentieux de la protection reste compétent alors même que les demandes en paiement sont formulées contre le locataire et le mandataire de gestion du bien loué.

La compétence du tribunal judiciaire de Paris doit donc être écartée.

Par conséquent, les deux exceptions d’incompétence soulevées par la société PERSPECTIVE GESTION seront rejetées.




II) Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la société PERSPECTIVE GESTION

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt (…).

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la société PERSPECTIVE GESTION considère que les demandes de la société [V] sont irrecevables en ce qu’elle cherche à obtenir sa condamnation, solidairement avec le preneur, au titre des loyers dus en application du contrat de bail alors qu’en qualité d’administrateur elle est étrangère au bail et il ne lui appartient pas d’avoir à répondre du paiement d’un arriéré locatif.

Or, la S.A.S. [V] fonde ses demandes formulées à l’encontre de la société PERSPECTIVE GESTION sur une faute de gestion et sur l’article 1992 du code civil et non sur l’exécution du bail. De plus, cette question relève non pas de la recevabilité des demandes de la S.A.S. [V] mais de leur bien-fondé qui sera examiné ci-dessous.

La fin de non-recevoir soulevée par la société PERSPECTIVE GESTION sera donc rejetée.

III) Sur la demande principale en paiement de la société [V] contre M. [N] [Z]

L’article 7-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L’article 17-1, I, de cette même loi dispose que, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.




Le bail du 19 février 1988 stipule, page 4, que « Ce loyer sera révisé tous les ans en fonction de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. L’indice de référence est celui du 3ème trimestre 1987 ».

En l’espèce, la société [V] sollicite la condamnation de M. [N] [Z] au paiement de la somme de 21.397,42 € au titre d’un rappel de loyers correspondant à la révision de loyer qui n’aurait pas été appliquée du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024.

Or, cette demande est prescrite. Le bail ne prévoyant pas de date pour réviser le loyer, la révision est réputée intervenir à la date anniversaire du contrat, soit le 19 février de chaque année. Pendant plusieurs années, la bailleresse, ou son mandataire, n’a jamais procédé à la révision du loyer. La dernière révision avant le départ de M. [N] [Z] peut être fixée au 19 février 2024 et la S.A.S. [V], ou son mandataire, avait jusqu’au 19 février 2025 pour la solliciter et pour assigner M. [N] [Z] en paiement. Or, l’assignation délivrée à M. [N] [Z] date du 14 mars 2025.

Dans ces conditions, la demande de la S.A.S. [V] formulée à l’encontre de M. [N] [Z] est irrecevable car prescrite.

La société [V] sollicite le paiement d’une somme de 28.823,39 € dont 21.397,42 € au titre de la révision de loyer non appliquée. S’agissant du surplus de 7.425,97 €, la société [V] n’apporte pas d’explication explicite et ne motive pas sa demande. Elle se contente de se référer à sa pièce n° 6 (un décompte non actualisé arrêté au 30 août 2024) mais il n’appartient pas au juge d’en déduire qu’elle formule implicitement une demande en paiement d’un éventuel solde locatif impayé distinct de la révision de loyer. La société [V] sera donc déboutée du surplus de sa demande en paiement (7.425,97 €).

IV) Sur la demande principale en paiement de la société [V] contre la société PERSPECTIVE GESTION

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, le mandat de gestion immobilière du 6 décembre 2016 prévoit, s’agissant de l’étendue des pouvoirs du mandataire, que le mandant lui donne le pouvoir de « procéder à la révision du loyer » (I- 1).

Quant au bail du 19 février 1988, il stipule, page 4, que « Ce loyer sera révisé tous les ans en fonction de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. L’indice de référence est celui du 3ème trimestre 1987 ».

Il était donc légitimement attendu de la société PERSPECTIVE GESTION qu’elle procède à la révision annuelle du loyer, ce qui n’a pas été fait. Ce manquement constitue une faute de la société PERSPECTIVE GESTION dans sa gestion du bien loué par son mandant.

Décision du 09 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03690 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFS

Le préjudice de la société [V] est le manque à gagner correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer qui aurait été dû s’il avait été révisé, évalué à 21.397,42 €.

Le lien de causalité entre la faute de la société PERSPECTIVE GESTION et le préjudice de la société [V] est établi : faute pour le mandataire d’avoir procédé à la révision annuelle du loyer auprès du locataire, la bailleresse a perçu pendant plusieurs années un loyer non révisé.

Contrairement à ce qu’allègue la société PERSPECTIVE GESTION, elle était tenue à une obligation de résultat et il lui suffisait de se référer au bail du 19 février 1988 pour procéder à la révision du loyer ou, le cas échéant, de se rapprocher de son mandant pour l’obtenir, sans autre démarche technique particulière.
S’agissant du fait selon lequel la société PERSPECTIVE GESTION aurait bien procédé à la révision du loyer auprès de M. [N] [Z] le 6 août 2024, il convient de relever que cette révision tardive était vaine puisque largement postérieure au délai d’un an. En outre, pendant 7 ans, la société PERSPECTIVE GESTION s’est abstenue de toute diligence tant auprès de son mandant qu’auprès du locataire.
Il convient d’ajouter que la société [V] ne réclame pas à la société PERSPECTIVE GESTION le paiement des loyers mais une indemnisation au titre des loyers perdus en raison de sa faute de gestion.

Par conséquent, la société PERSPECTIVE GESTION sera condamnée à verser à la société [V] la somme de 21.397,42 € en indemnisation du préjudice subi par le mandant du fait de la faute du mandataire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de l’assignation.

La société [V] sollicite le paiement d’une somme de 28.823,39 € dont 21.397,42 € au titre de la révision de loyer non appliquée. S’agissant du surplus de 7.425,97 €, la société [V] n’apporte pas d’explication explicite et ne motive pas sa demande. Elle se contente de se référer à sa pièce n° 6 (un décompte non actualisé arrêté au 30 août 2024) mais il n’appartient pas au juge d’en déduire qu’elle formule implicitement une demande en paiement d’un éventuel solde locatif impayé distinct de la révision de loyer. En tout état de cause, la société PERSPECTIVE GESTION ne saurait être condamnée au paiement d’un impayé locatif incombant au preneur. La société [V] sera donc déboutée du surplus de sa demande en paiement (7.425,97 €).

V) Sur la demande en garantie de la société PERSPECTIVE GESTION contre M. [N] [Z]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société PERSPECTIVE GESTION considère que seul M. [N] [Z] est tenu au règlement des loyers.

Or, la condamnation de la société PERSPECTIVE GESTION envers la société [V] est fondée sur la faute de gestion du mandataire envers son mandant et non sur des impayés de loyers du locataire.
M. [N] [Z], en qualité de preneur, n’est pas concerné par les relations entre les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION. Il a acquitté ses loyers tels que réclamés par la société PERSPECTIVE GESTION et il ne peut engager sa responsabilité à l’égard du mandataire de son bailleur.
Par conséquent, la demande en garantie de la société PERSPECTIVE GESTION à l’encontre de M. [N] [Z] sera rejetée.

VI) Sur la demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges

A) Sur la demande de M. [N] [Z] contre la société [V]

Selon l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’article 2232, alinéa 1er, du code civil dispose que le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

En l’espèce, M. [N] [Z] sollicite la restitution de l’ensemble des provisions sur charges versées, à titre principal, depuis l’origine du bail ou, à titre subsidiaire, depuis 2005, le bailleur n’ayant jamais procédé aux régularisations annuelles.

Même si, en matière de régularisation de charges, le point de départ du délai de prescription peut être décalé à la date de la régularisation effective conforme à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la demande du locataire en restitution des provisions sur charges non régularisées demeure limitée dans le temps par le délai butoir de 20 ans prévu à l’alinéa 1er de l’article 2232 du code civil, soit en l’espèce au 14 mars 2005.


S’agissant des charges postérieures au 14 mars 2005, la S.A.S. [V] ne les a jamais justifiées et n’a jamais procédé à leur régularisation, et ne le fait toujours pas au cours de la présente instance.

Dans ces conditions, la S.A.S. [V] ne permet pas de vérifier le montant des charges imputables au locataire pendant l’exécution du bail et les provisions sur charges versées depuis le 14 mars 2005 et non régularisées doivent être restituées.

La S.A.S. [V] sera donc condamnée à restituer à M. [N] [Z] la somme de 60.636 € au titre des provisions sur charges non régularisées depuis le 14 mars 2005 (3 trimestres et non 4 en 2005).

B) Sur la demande en garantie de la société [V] contre la société PERSPECTIVE GESTION

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le mandat de gestion immobilière conclu entre la société [V] et la société PERSPECTIVE GESTION ne date que du 6 décembre 2016. La société PERSPECTIVE GESTION n’est donc pas concernée par les provisions sur charges appelées antérieurement au 6 décembre 2016.

Par ailleurs, le contrat de mandat ne confie à la société PERSPECTIVE GESTION aucune mission au titre de la régularisation annuelle des charges. Il précise d’ailleurs expressément s’agissant de la mission du mandataire : « Aucune prérogative sans en avertir la société [V] ».

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que la société PERSPECTIVE GESTION était tenue de procéder aux justifications et régularisations des charges et la S.A.S. [V] sera déboutée de sa demande en garantie.

VII) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour trouble de jouissance

A) Sur la demande de M. [N] [Z] contre la société [V]

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...)
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...)
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (…).

L’article 7-1, alinéa 1er, de la même loi dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, M. [N] [Z] déclare avoir subi pendant plusieurs années un trouble de jouissance en raison d’un dégât des eaux ayant touché de manière continue une partie de son appartement (une chambre et la salle de bain).

Au soutien de sa demande, il verse aux débats :
-un courrier du 18 septembre 2018 adressé au mandataire de son bailleur dans lequel il l’informe d’inondations à répétition provenant de l’appartement du dessus et demande de procéder aux travaux nécessaires,
-un procès-verbal de constat en date du 4 mars 2024 duquel il ressort qu’un dégât des eaux est constaté en plafond d’une chambre et de la salle d’eau (eau qui s’égoutte à fréquence régulière ; coffres en plastique accueillant l’eau ; fissures structurelles au plafond ; champignons autour des moulures ; taches de moisissures ; plafonds et murs mouillés ; parquet imbibé d’eau : literie dégradée),
-son congé du 26 juin 2024 notamment motivé par ces problèmes d’infiltrations et d’inondations rendant l’occupation d’une pièce impossible et auxquels le bailleur n’a jamais remédié.

Contrairement à ce qu’indique la demanderesse, le procès-verbal de constat du 6 janvier 2025 fait précisément apparaître qu’au jour de la sortie des lieux, les traces du dégât des eaux étaient toujours présentes dans une chambre et la salle de bain. Deux bassines étaient même posées au sol dans la chambre pour recueillir l’eau.

L’absence de réparations par l’assurance habitation de M. [N] [Z] ne saurait dispenser le bailleur de ses obligations.

Ainsi, M. [N] [Z] rapporte suffisamment la preuve du trouble de jouissance qu’il a subi depuis, au moins, le mois de septembre 2018 et jusqu’à sa sortie des lieux consistant en des infiltrations voire inondations quotidiennes en provenance du plafond de la salle de bain et d’une chambre et ayant rendu cette chambre inutilisable.

Compte tenu de la prescription triennale, le trouble de jouissance de M. [N] [Z] ne sera indemnisé qu’à compter du 14 mars 2022 et jusqu’au 6 janvier 2025, date de sa sortie des lieux, (34 mois), à hauteur de 15 % du loyer mensuel hors charges (1.829,41 €).


Par conséquent, la S.A.S. [V] sera condamnée à verser à M. [N] [Z] la somme de 9.329,99 € au titre du trouble de jouissance.

B) Sur la demande en garantie de la société [V] contre la société PERSPECTIVE GESTION

Les obligations de délivrance d’un logement décent, de jouissance paisible et d’entretien des locaux incombent au seul bailleur et non à son mandataire et, en l’espèce, aucune faute de la société PERSPECTIVE GESTION qui aurait empêché la société [V] de répondre à ses obligations n’est invoquée.

La société [V] sera déboutée de sa demande en garantie.

VIII) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [N] [Z], âgé de 81 ans, déclare avoir été exposé à une situation d’insécurité juridique et personnelle en ce qu’il aurait été contraint de travailler et de vivre dans un logement indécent, contraint de quitter ce logement et s’être vu brutalement réclamer une somme de 36.000 €. Il verse aux débats un certificat médical du 2 avril 2025 indiquant qu’il souffre « d’un état dépressif imputable à un différend l’opposant à son ex-propriétaire ».

Le certificat médical indique également toutefois que l’état de M. [N] [Z] a pu expliquer « son manque de réactivité face à ses obligations fiscales », ce qui est sans lien avec la présente instance. De même, M. [N] [Z] déclare avoir été contraint de quitter le logement alors qu’il a déclaré les premières infiltrations au mois de septembre 2018 pour ne le quitter qu’en 2024 pour s’établir ensuite dans l’[Localité 2].

M. [N] [Z] ne démontre pas avoir subi un préjudice moral distinct du trouble de jouissance ci-dessus indemnisé.

M. [N] [Z] sera débouté de sa demande.

IX) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION, parties perdantes, seront condamnées aux dépens in solidum.

Par ailleurs, elles seront condamnées in solidum à verser à M. [N] [Z] une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PERSPECTIVE GESTION sera en outre condamnée à verser à la société [V] la somme de 1.500 € au même titre.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
Décision du 09 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03690 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFS

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE les exceptions d’incompétence soulevées par la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre soulevée par la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION,

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande en paiement de la S.A.S. [V] contre M. [N] [Z] au titre de la révision du loyer,

CONDAMNE la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à verser à la S.A.S. [V] la somme de 21.397,42 € en indemnisation du préjudice subi par le mandant du fait de la faute du mandataire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025,

DÉBOUTE la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION de sa demande en garantie contre M. [N] [Z],

DÉBOUTE la S.A.S. [V] du surplus de sa demande en paiement (7.425,97 €),

CONDAMNE la S.A.S. [V] à restituer à M. [N] [Z] la somme de 60.636 € au titre des provisions sur charges non régularisées depuis le 14 mars 2005,

DÉBOUTE la S.A.S. [V] de sa demande en garantie contre la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION au titre de sa condamnation à la restitution des provisions sur charges,

CONDAMNE la S.A.S. [V] à verser à M. [N] [Z] la somme de 9.329,99 € au titre du trouble de jouissance,

DÉBOUTE la S.A.S. [V] de sa demande en garantie contre la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION au titre de sa condamnation à indemniser le trouble de jouissance du locataire,

DÉBOUTE M. [N] [Z] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [V] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION aux dépens,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [V] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à verser à M. [N] [Z] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,




CONDAMNE la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à verser à la S.A.S. [V] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 juin 2026

le greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me François BLANGY,
Me Yann DEBRAY,
Me Odile COHEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/03690 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFS

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 09 juin 2026


DEMANDERESSE
S.A.S. [V], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0051


DÉFENDEURS
Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Yann DEBRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0888

S.A.S. PERSPECTIVE GESTION (nom commercial : ETUDES ET GESTION MIRABEAU -S.E.G.M), dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE
représentée par Me François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffière


Décision du 09 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03690 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFS


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 1979 renouvelé le 19 février 1988 puis tacitement reconduit, les consorts [X], [I] et [H] ont consenti un bail mixte à usage d’habitation et professionnel à M. [N] [Z], chirurgien-dentiste, portant sur deux appartements situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 28.200 francs puis de 84.000 francs hors charges.

Par acte notarié du 1er août 2016, la S.A.S. [V] est devenue propriétaire des lieux.

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2016, la S.A.S. [V] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION ont conclu un mandat de gestion immobilière portant sur les locaux loués à M. [N] [Z].

M. [N] [Z] a quitté les lieux le 6 janvier 2025.

Considérant que la clause de révision du loyer n’a jamais été appliquée par son gestionnaire, la S.A.S. [V] a, par actes de commissaire de justice des 18 février 2025 et 14 mars 2025, assigné respectivement la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION et M. [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement.

Initialement appelée à l’audience du 23 septembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 3 avril 2026.

À l’audience du 3 avril 2026, la S.A.S. [V], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-se déclarer compétent et débouter les défendeurs de leurs demandes d’exception d’incompétence,
-débouter la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION de ses demandes dirigées contre la S.A.S. [V],
-débouter M. [N] [Z] de ses demandes dirigées contre la S.A.S. [V],
-condamner in solidum M. [N] [Z] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à payer à la S.A.S. [V] la somme de 28.823,39 € selon le décompte arrêté au 30 août 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-si le juge faisait droit à certaines demandes de M. [N] [Z] à l’encontre de la S.A.S. [V], condamner la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à garantir la S.A.S. [V] des condamnations éventuelles qui pourraient être mises à sa charge,
-condamner solidairement M. [N] [Z] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION aux dépens,
-condamner in solidum M. [N] [Z] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à payer à la S.A.S. [V] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-assortir la décision de l’exécution provisoire.

M. [N] [Z], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-déclarer la S.A.S. [V] prescrite en sa demande de révision de loyer pour la période 2019 à 2024 et partant irrecevable son action et l’en débouter,
-condamner la S.A.S. [V] à payer à M. [N] [Z], à titre principal, la somme de 74.543,52 € et, à titre subsidiaire, la somme de 61.372 € à titre de remboursement des provisions de charges,
-condamner la S.A.S. [V] à payer à M. [N] [Z] la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et défaut de délivrance d’un local conforme et décent,
-condamner la S.A.S. [V] à payer à M. [N] [Z] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,
-débouter la société PERSPECTIVE GESTION de ses demandes dirigées contre M. [N] [Z], en ce compris la demande en garantie,
-condamner in solidum les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION aux dépens,
-condamner in solidum les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION à verser à M. [N] [Z] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.S. PERSPECTIVE GESTION, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-à titre principal : se déclarer incompétent ratione materiae au profit du tribunal des affaires économiques de Paris,
-à titre subsidiaire : se déclarer incompétent ratione materiae au profit du tribunal judiciaire de Paris,
-en tout état de cause :
*déclarer la S.A.S. [V] irrecevable en ses demandes formulées à l’encontre de la société PERSPECTIVE GESTION pour défaut de qualité à défendre,
*débouter la S.A.S. [V] de ses demandes,
*débouter M. [N] [Z] de ses demandes,
*condamner M. [N] [Z] à relever et garantir la société PERSPECTIVE GESTION de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge,
*condamner la S.A.S. [V], ou tout succombant, aux dépens,
*condamner la S.A.S. [V], ou tout succombant, à verser à la société PERSPECTIVE GESTION la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les exceptions d’incompétence

A) Sur la compétence du tribunal des affaires économiques de Paris

La société PERSPECTIVE GESTION considère, sur le fondement de l’article L721-3 du code de commerce, que le juge des contentieux de la protection est incompétent au profit du tribunal des affaires économiques de Paris aux motifs que les demandes de la S.A.S. [V] formulées à son encontre concernent exclusivement l’exécution d’un mandat d’administrateur de biens et qu’elles sont toutes deux des sociétés commerciales enregistrées au registre du commerce et des sociétés de Paris. Elle considère que les manquements de M. [N] [Z] à ses obligations aux termes du bail, d’une part, et les fautes alléguées de la société PERSPECTIVE GESTION dans l’exécution de son mandat vis-à-vis de la S.A.S. [V], d’autre part, sont deux litiges distincts.

Or, l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, la cause du litige est le contrat de bail mixte (habitation et professionnel) conclu entre la S.A.S. [V] et M. [N] [Z] en ce qu’il concerne la non application de la clause de révision du loyer et que l’ensemble des demandes des parties (paiement de loyers et d’indexation, justification des charges, trouble de jouissance) trouvent leur source dans ce bail.

Le fait que les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION soient deux sociétés commerciales est sans incidence sur la compétence d’ordre public du juge des contentieux de la protection en présence d’un bail d’habitation et professionnel duquel est né le litige. M. [N] [Z], preneur, n’est en outre pas commerçant.

La compétence du tribunal des affaires économiques de Paris doit donc être écartée.

B) Sur la compétence du tribunal judiciaire de Paris

A titre subsidiaire, la société PERSPECTIVE GESTION considère, sur le fondement de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, que le juge des contentieux de la protection est incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris aux motifs que les demandes de la société [V] formulées à son encontre ne concernent pas l’exécution du bail mais celle du mandat et constituent des demandes indemnitaires supérieures au taux de ressort du tribunal de proximité.

Or, la responsabilité du mandataire découlant de l’inapplication de la clause d’indexation du loyer contenue au bail se rapporte bien à l’exécution du contrat de bail. Le litige opposant les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION est indissociable du bail donné à usage d’habitation et professionnel à M. [N] [Z], et le juge des contentieux de la protection reste compétent alors même que les demandes en paiement sont formulées contre le locataire et le mandataire de gestion du bien loué.

La compétence du tribunal judiciaire de Paris doit donc être écartée.

Par conséquent, les deux exceptions d’incompétence soulevées par la société PERSPECTIVE GESTION seront rejetées.




II) Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la société PERSPECTIVE GESTION

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt (…).

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la société PERSPECTIVE GESTION considère que les demandes de la société [V] sont irrecevables en ce qu’elle cherche à obtenir sa condamnation, solidairement avec le preneur, au titre des loyers dus en application du contrat de bail alors qu’en qualité d’administrateur elle est étrangère au bail et il ne lui appartient pas d’avoir à répondre du paiement d’un arriéré locatif.

Or, la S.A.S. [V] fonde ses demandes formulées à l’encontre de la société PERSPECTIVE GESTION sur une faute de gestion et sur l’article 1992 du code civil et non sur l’exécution du bail. De plus, cette question relève non pas de la recevabilité des demandes de la S.A.S. [V] mais de leur bien-fondé qui sera examiné ci-dessous.

La fin de non-recevoir soulevée par la société PERSPECTIVE GESTION sera donc rejetée.

III) Sur la demande principale en paiement de la société [V] contre M. [N] [Z]

L’article 7-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L’article 17-1, I, de cette même loi dispose que, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.




Le bail du 19 février 1988 stipule, page 4, que « Ce loyer sera révisé tous les ans en fonction de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. L’indice de référence est celui du 3ème trimestre 1987 ».

En l’espèce, la société [V] sollicite la condamnation de M. [N] [Z] au paiement de la somme de 21.397,42 € au titre d’un rappel de loyers correspondant à la révision de loyer qui n’aurait pas été appliquée du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024.

Or, cette demande est prescrite. Le bail ne prévoyant pas de date pour réviser le loyer, la révision est réputée intervenir à la date anniversaire du contrat, soit le 19 février de chaque année. Pendant plusieurs années, la bailleresse, ou son mandataire, n’a jamais procédé à la révision du loyer. La dernière révision avant le départ de M. [N] [Z] peut être fixée au 19 février 2024 et la S.A.S. [V], ou son mandataire, avait jusqu’au 19 février 2025 pour la solliciter et pour assigner M. [N] [Z] en paiement. Or, l’assignation délivrée à M. [N] [Z] date du 14 mars 2025.

Dans ces conditions, la demande de la S.A.S. [V] formulée à l’encontre de M. [N] [Z] est irrecevable car prescrite.

La société [V] sollicite le paiement d’une somme de 28.823,39 € dont 21.397,42 € au titre de la révision de loyer non appliquée. S’agissant du surplus de 7.425,97 €, la société [V] n’apporte pas d’explication explicite et ne motive pas sa demande. Elle se contente de se référer à sa pièce n° 6 (un décompte non actualisé arrêté au 30 août 2024) mais il n’appartient pas au juge d’en déduire qu’elle formule implicitement une demande en paiement d’un éventuel solde locatif impayé distinct de la révision de loyer. La société [V] sera donc déboutée du surplus de sa demande en paiement (7.425,97 €).

IV) Sur la demande principale en paiement de la société [V] contre la société PERSPECTIVE GESTION

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, le mandat de gestion immobilière du 6 décembre 2016 prévoit, s’agissant de l’étendue des pouvoirs du mandataire, que le mandant lui donne le pouvoir de « procéder à la révision du loyer » (I- 1).

Quant au bail du 19 février 1988, il stipule, page 4, que « Ce loyer sera révisé tous les ans en fonction de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. L’indice de référence est celui du 3ème trimestre 1987 ».

Il était donc légitimement attendu de la société PERSPECTIVE GESTION qu’elle procède à la révision annuelle du loyer, ce qui n’a pas été fait. Ce manquement constitue une faute de la société PERSPECTIVE GESTION dans sa gestion du bien loué par son mandant.

Décision du 09 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03690 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFS

Le préjudice de la société [V] est le manque à gagner correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer qui aurait été dû s’il avait été révisé, évalué à 21.397,42 €.

Le lien de causalité entre la faute de la société PERSPECTIVE GESTION et le préjudice de la société [V] est établi : faute pour le mandataire d’avoir procédé à la révision annuelle du loyer auprès du locataire, la bailleresse a perçu pendant plusieurs années un loyer non révisé.

Contrairement à ce qu’allègue la société PERSPECTIVE GESTION, elle était tenue à une obligation de résultat et il lui suffisait de se référer au bail du 19 février 1988 pour procéder à la révision du loyer ou, le cas échéant, de se rapprocher de son mandant pour l’obtenir, sans autre démarche technique particulière.
S’agissant du fait selon lequel la société PERSPECTIVE GESTION aurait bien procédé à la révision du loyer auprès de M. [N] [Z] le 6 août 2024, il convient de relever que cette révision tardive était vaine puisque largement postérieure au délai d’un an. En outre, pendant 7 ans, la société PERSPECTIVE GESTION s’est abstenue de toute diligence tant auprès de son mandant qu’auprès du locataire.
Il convient d’ajouter que la société [V] ne réclame pas à la société PERSPECTIVE GESTION le paiement des loyers mais une indemnisation au titre des loyers perdus en raison de sa faute de gestion.

Par conséquent, la société PERSPECTIVE GESTION sera condamnée à verser à la société [V] la somme de 21.397,42 € en indemnisation du préjudice subi par le mandant du fait de la faute du mandataire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de l’assignation.

La société [V] sollicite le paiement d’une somme de 28.823,39 € dont 21.397,42 € au titre de la révision de loyer non appliquée. S’agissant du surplus de 7.425,97 €, la société [V] n’apporte pas d’explication explicite et ne motive pas sa demande. Elle se contente de se référer à sa pièce n° 6 (un décompte non actualisé arrêté au 30 août 2024) mais il n’appartient pas au juge d’en déduire qu’elle formule implicitement une demande en paiement d’un éventuel solde locatif impayé distinct de la révision de loyer. En tout état de cause, la société PERSPECTIVE GESTION ne saurait être condamnée au paiement d’un impayé locatif incombant au preneur. La société [V] sera donc déboutée du surplus de sa demande en paiement (7.425,97 €).

V) Sur la demande en garantie de la société PERSPECTIVE GESTION contre M. [N] [Z]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société PERSPECTIVE GESTION considère que seul M. [N] [Z] est tenu au règlement des loyers.

Or, la condamnation de la société PERSPECTIVE GESTION envers la société [V] est fondée sur la faute de gestion du mandataire envers son mandant et non sur des impayés de loyers du locataire.
M. [N] [Z], en qualité de preneur, n’est pas concerné par les relations entre les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION. Il a acquitté ses loyers tels que réclamés par la société PERSPECTIVE GESTION et il ne peut engager sa responsabilité à l’égard du mandataire de son bailleur.
Par conséquent, la demande en garantie de la société PERSPECTIVE GESTION à l’encontre de M. [N] [Z] sera rejetée.

VI) Sur la demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges

A) Sur la demande de M. [N] [Z] contre la société [V]

Selon l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’article 2232, alinéa 1er, du code civil dispose que le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

En l’espèce, M. [N] [Z] sollicite la restitution de l’ensemble des provisions sur charges versées, à titre principal, depuis l’origine du bail ou, à titre subsidiaire, depuis 2005, le bailleur n’ayant jamais procédé aux régularisations annuelles.

Même si, en matière de régularisation de charges, le point de départ du délai de prescription peut être décalé à la date de la régularisation effective conforme à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la demande du locataire en restitution des provisions sur charges non régularisées demeure limitée dans le temps par le délai butoir de 20 ans prévu à l’alinéa 1er de l’article 2232 du code civil, soit en l’espèce au 14 mars 2005.


S’agissant des charges postérieures au 14 mars 2005, la S.A.S. [V] ne les a jamais justifiées et n’a jamais procédé à leur régularisation, et ne le fait toujours pas au cours de la présente instance.

Dans ces conditions, la S.A.S. [V] ne permet pas de vérifier le montant des charges imputables au locataire pendant l’exécution du bail et les provisions sur charges versées depuis le 14 mars 2005 et non régularisées doivent être restituées.

La S.A.S. [V] sera donc condamnée à restituer à M. [N] [Z] la somme de 60.636 € au titre des provisions sur charges non régularisées depuis le 14 mars 2005 (3 trimestres et non 4 en 2005).

B) Sur la demande en garantie de la société [V] contre la société PERSPECTIVE GESTION

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le mandat de gestion immobilière conclu entre la société [V] et la société PERSPECTIVE GESTION ne date que du 6 décembre 2016. La société PERSPECTIVE GESTION n’est donc pas concernée par les provisions sur charges appelées antérieurement au 6 décembre 2016.

Par ailleurs, le contrat de mandat ne confie à la société PERSPECTIVE GESTION aucune mission au titre de la régularisation annuelle des charges. Il précise d’ailleurs expressément s’agissant de la mission du mandataire : « Aucune prérogative sans en avertir la société [V] ».

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que la société PERSPECTIVE GESTION était tenue de procéder aux justifications et régularisations des charges et la S.A.S. [V] sera déboutée de sa demande en garantie.

VII) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour trouble de jouissance

A) Sur la demande de M. [N] [Z] contre la société [V]

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...)
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...)
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (…).

L’article 7-1, alinéa 1er, de la même loi dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, M. [N] [Z] déclare avoir subi pendant plusieurs années un trouble de jouissance en raison d’un dégât des eaux ayant touché de manière continue une partie de son appartement (une chambre et la salle de bain).

Au soutien de sa demande, il verse aux débats :
-un courrier du 18 septembre 2018 adressé au mandataire de son bailleur dans lequel il l’informe d’inondations à répétition provenant de l’appartement du dessus et demande de procéder aux travaux nécessaires,
-un procès-verbal de constat en date du 4 mars 2024 duquel il ressort qu’un dégât des eaux est constaté en plafond d’une chambre et de la salle d’eau (eau qui s’égoutte à fréquence régulière ; coffres en plastique accueillant l’eau ; fissures structurelles au plafond ; champignons autour des moulures ; taches de moisissures ; plafonds et murs mouillés ; parquet imbibé d’eau : literie dégradée),
-son congé du 26 juin 2024 notamment motivé par ces problèmes d’infiltrations et d’inondations rendant l’occupation d’une pièce impossible et auxquels le bailleur n’a jamais remédié.

Contrairement à ce qu’indique la demanderesse, le procès-verbal de constat du 6 janvier 2025 fait précisément apparaître qu’au jour de la sortie des lieux, les traces du dégât des eaux étaient toujours présentes dans une chambre et la salle de bain. Deux bassines étaient même posées au sol dans la chambre pour recueillir l’eau.

L’absence de réparations par l’assurance habitation de M. [N] [Z] ne saurait dispenser le bailleur de ses obligations.

Ainsi, M. [N] [Z] rapporte suffisamment la preuve du trouble de jouissance qu’il a subi depuis, au moins, le mois de septembre 2018 et jusqu’à sa sortie des lieux consistant en des infiltrations voire inondations quotidiennes en provenance du plafond de la salle de bain et d’une chambre et ayant rendu cette chambre inutilisable.

Compte tenu de la prescription triennale, le trouble de jouissance de M. [N] [Z] ne sera indemnisé qu’à compter du 14 mars 2022 et jusqu’au 6 janvier 2025, date de sa sortie des lieux, (34 mois), à hauteur de 15 % du loyer mensuel hors charges (1.829,41 €).


Par conséquent, la S.A.S. [V] sera condamnée à verser à M. [N] [Z] la somme de 9.329,99 € au titre du trouble de jouissance.

B) Sur la demande en garantie de la société [V] contre la société PERSPECTIVE GESTION

Les obligations de délivrance d’un logement décent, de jouissance paisible et d’entretien des locaux incombent au seul bailleur et non à son mandataire et, en l’espèce, aucune faute de la société PERSPECTIVE GESTION qui aurait empêché la société [V] de répondre à ses obligations n’est invoquée.

La société [V] sera déboutée de sa demande en garantie.

VIII) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [N] [Z], âgé de 81 ans, déclare avoir été exposé à une situation d’insécurité juridique et personnelle en ce qu’il aurait été contraint de travailler et de vivre dans un logement indécent, contraint de quitter ce logement et s’être vu brutalement réclamer une somme de 36.000 €. Il verse aux débats un certificat médical du 2 avril 2025 indiquant qu’il souffre « d’un état dépressif imputable à un différend l’opposant à son ex-propriétaire ».

Le certificat médical indique également toutefois que l’état de M. [N] [Z] a pu expliquer « son manque de réactivité face à ses obligations fiscales », ce qui est sans lien avec la présente instance. De même, M. [N] [Z] déclare avoir été contraint de quitter le logement alors qu’il a déclaré les premières infiltrations au mois de septembre 2018 pour ne le quitter qu’en 2024 pour s’établir ensuite dans l’[Localité 2].

M. [N] [Z] ne démontre pas avoir subi un préjudice moral distinct du trouble de jouissance ci-dessus indemnisé.

M. [N] [Z] sera débouté de sa demande.

IX) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés [V] et PERSPECTIVE GESTION, parties perdantes, seront condamnées aux dépens in solidum.

Par ailleurs, elles seront condamnées in solidum à verser à M. [N] [Z] une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PERSPECTIVE GESTION sera en outre condamnée à verser à la société [V] la somme de 1.500 € au même titre.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
Décision du 09 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03690 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFS



PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE les exceptions d’incompétence soulevées par la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre soulevée par la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION,

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande en paiement de la S.A.S. [V] contre M. [N] [Z] au titre de la révision du loyer,

CONDAMNE la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à verser à la S.A.S. [V] la somme de 21.397,42 € en indemnisation du préjudice subi par le mandant du fait de la faute du mandataire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025,

DÉBOUTE la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION de sa demande en garantie contre M. [N] [Z],

DÉBOUTE la S.A.S. [V] du surplus de sa demande en paiement (7.425,97 €),

CONDAMNE la S.A.S. [V] à restituer à M. [N] [Z] la somme de 60.636 € au titre des provisions sur charges non régularisées depuis le 14 mars 2005,

DÉBOUTE la S.A.S. [V] de sa demande en garantie contre la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION au titre de sa condamnation à la restitution des provisions sur charges,

CONDAMNE la S.A.S. [V] à verser à M. [N] [Z] la somme de 9.329,99 € au titre du trouble de jouissance,

DÉBOUTE la S.A.S. [V] de sa demande en garantie contre la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION au titre de sa condamnation à indemniser le trouble de jouissance du locataire,

DÉBOUTE M. [N] [Z] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [V] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION aux dépens,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. [V] et la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à verser à M. [N] [Z] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,




CONDAMNE la S.A.S. PERSPECTIVE GESTION à verser à la S.A.S. [V] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 juin 2026

le greffier Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T10:06:39.129Z.