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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 18 juin 2026, n° 25/11698

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 16 septembre 2021, la SCI DABE a donné à bail à M. [G] [N] et Mme [F] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].
Un litige a éclaté suite à un dysfonctionnement du thermostat du robinet de douche.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 23 janvier 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [G] [N] et Mme [F] [J] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 4327,73 €.

Une première assignation de la SCI DABE par M. [G] [N] et Mme [F] [J] s'est soldée le 12 mai 2025 par un protocole d'accord.
L'isolation thermique a été mise en cause par les locataires.

Un commandement de payer en date du 11 août 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [G] [N] et Mme [F] [J] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 3651,92 € en principal.

La SCI DABE a fait constater les 24/11/2025 et 03/12/2025 que l’appartement était occupé par M. [U] [J], fils de M. [G] [N] et Mme [F] [J].

 …

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la SCI DABE a assigné M. [G] [N] et Mme [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ses conclusions recapitulatives n°2, la SCI DABE demande de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement de la somme de 11556,32 € au titre des arriérés locatifs au 05/12/2025 augmentée des échéances à intervenir jusqu'au prononcé du jugement,
- condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement à compter du 1er novembre 2025 d'une indemnité mensuelle d'occupation de 3500 €, charges en sus, et ce jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire, avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction si l'occupation dure plus d'un an à compter du 14/10/2025,
Subsidiairement,
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, 
- condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement de la somme de 7746,64 € € au titre des arriérés locatifs au 1er octobre 2024,
- condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement à compter du 1er novembre 2025 d'une indemnité mensuelle d'occupation de 3500 €, charges en sus, et ce jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire, avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction si l'occupation dure plus d'un an à compter du 14/10/2025,
En tout état de cause,
- ordonner l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [F] [J] du local d'habitation susvisé ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec transport et séquestration des meubles aux frais des défendeurs, et sans délai de deux mois, 
- débouter M. [G] [N] et Mme [F] [J] de toutes leurs demandes,
- condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement d'une somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 11/08/2025.

la SCI DABE évoque l'absence de paiement des échéances locatives depuis mai 2025 comme cause de la résiliation judiciaire du bail, impayés « pour se faire justice » qu'elle juge mal fondée car le DPE a établi le 14 juillet 2024 un classement du logement en catégorie E, là où la classification concurrente de la SAS [P] en G n'a pas tenu compte d'aménagements tels que l'isolation de la toiture et des radiateurs en partie commune, travaux votés en AG et facturés en 2022 et 2023 – ce qui anéantit la demande de travaux d'isolation thermique.
La SCI DABE précise que les locataires n'ont trouvé à se plaindre du défaut d'isolation que quatre ans après leur emménagement que la facture d'électrivité apparait en cohérence avec une consommation pour un appartement de 56,68 m2, étant précisée l'existence de sous-pentes < 1,80 m pour une surface de 44,47 m2, ce qui implique une majoration de chauffe de 60%.
Autre cause de résiliation, le fait que M. [G] [N] et Mme [F] [J] ont, à l'encontre de leurs obligations, abandonné leur résidence principale au profit de leur fils [U] [J] et de sa compagne, lesquels l'occupent en permanence, tandis que les locataires en titre disposent d'une résiudence principale à [Localité 3], leur lieu d'assignation.
Subsidairement, la SCI DABE se prévaut de l'inexécution de la clause résolutoire, acquise le 14/10/2025 sans paiement aucun.

***


Dans leurs conclusions n°2, M. [G] [N] et Mme [F] [J] demandent de :
- Rejeter toutes les demandes dirigées contre eux,
- Constater que M. [G] [N] et Mme [F] [J] ont réglé de bonne foi la partie du loyer qui leur incombait au regard de l'absence de délivrance conforme du logement,
A tout le moins suspendre les effets du commandement de payer du 11/08/2025,
- Ordonner la réduction du loyer à compter du 01/01/2025, date d'entreé en vigueur de l'interdiction de louer un logement de DPE G, à hauteur de 50% du fait du préjudice de jouissance, 
- Condamner la SCI DABE à leur payer la somme de 2956,49 € correspondant à la différence entre la facture d'électricité d'un logement de note G et d'un logement de note E,
- Condamner la SCI DABE à réaliser les travaux d'isolation thermique sous asteriunte de 150 € par jour de retard à compter d'un mois après la signidfication du jugement,
Subsidiairement,
- Juger que M. [G] [N] et Mme [F] [J] auront un délai de 6 mois pour quitter les lieux,
- Condamner la SCI DABE au paiement d'une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.

M. [G] [N] et Mme [F] [J] indiquent prêter à leur fils l'appartement quand ils ne sont pas à [Localité 1], ce qui ne caractérise aucune violation du bail en l'absence de démonstration d'une occupation de moins de 8 mois par an.
M. [G] [N] et Mme [F] [J], qui ont fait réaliser un DPE classant le logement en G, doutent de la réalité des travaux d'isolation de la toiture en 2003, alors que les combles, qui représentent une partie importante de leur logement, présentent un clair défaut d'isolation et que le DPE du bailleur établit le montant annuel moyen d'énergie à 1613 €, là où ils ont supporté une moyenne de 2600 € sur les trois dernières années. Aucun DPE ne leur ayant été fourni à l'entrée, ils font état d'une réticence dolosive du bailleur.
iL s demandent une réduction du loyer à hauteur de 50% en raison du préjudice de jouissance ainsi subi.

***

A l’audience du 25 mars 2026, le conseil de la SCI DABE s’est désisté de sa demande de résiliation et d’ACR faute de dénonciation de l’assignation à la préfecture, et a maintenu ses autres demandes, notamment de résiliation judiciaire pour la cession du logement. Il a actualisé sa créance à la somme de 17301,65 € au 24/03/2026.
Il fait un état d’un DPE de catégorie E.

M. [G] [N] et Mme [F] [J] font un état d’un DPE de catégorie G du fait de l'absence de travaux d'isolation thermique. Ils ont demandé des délais. Ils ont déclaré attendre le jugement pour payer ce qu'ils doivent.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Le conseil de la SCI DABE ayant déclaré se désister de sa demande de résiliation judiciaire et d’acquisition de clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, les demandes initiales ne seront donc pas observées.

I. Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 stipule : le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. 

L’article III du contrat reprend cette prohibition.

En l’espèce, la SCI DABE a fait constater les 24/11/2025 et 03/12/2025 que l’appartement était occupé par M. [U] [J], fils de M. [G] [N] et Mme [F] [J].
Le commissaire de justice a recueilli le 24/11/2025 le témoignage de la gardienne selon laquelle « le logement est occupé en permanence par le fils des locataires en titre et sa petite amie ».
Il a effectivement constaté le 03/12/2025 la présence de M. [U] [J], en présence de sa compagne [S] [A], lesquels ont déclaré « depuis l’origine » occuper alternativement l’appartement avec les parents du premier lorsque les uns ou les autres ne sont pas à [Localité 4] (« ils vivent tous les trois entre [Localité 1] et [Localité 3] dans le sud de la France »), précisant, pour expliquer l’absence totale de garde-robe de ses parents, qu’il n’existait qu’un seul placard ; chacun apportant alors ses effets et repartant avec.

De fait, cette explication, renforcée par les autres éléments, ne peut être envisagée autrement que comme un aveu du caractère « pied-à-terre » de l’appartement alors que, soumis à la loi du 6 juillet 1989, il est censé être à usage d’habitation principale. Aucun élément n’est avancé par les défendeurs pour témoigner, conformément à la loi, d’une présence pérenne de plus de huit mois sur douze à [Localité 1], ou d’une justification professionnelle, sanitaire ou autre d’avoir leur résidence principale à [Localité 4].
De plus, l’article III du bail interdit « la cession à titre gratuit » ou « la mise à disposition des locaux » en meublé ou non, sans l’accord écrit du bailleur. Or, une occupation des locaux en alternance à titre habituel depuis l’origine ne peut être assimilé à un prêt ponctuel intra-familial.
Il sera également noté que les locataires précisent dans leurs écritures que « les échanges avec la société CMB GERANCE (relativement au DPE et à l’isolation) ont été effectués par l’intermédiaire de leur fils ». De fait les mails s’étageant de fin mai à début octobre 2025 (soit plus des quatre mois légaux) montrent le contrôle de M. [U] [J] sur cette question, qui se présente ainsi comme le principal concerné par l’isolation du logement.

L’inexécution du bail par les défendeurs en cette seule obligation est ainsi démontrée par ces différents éléments. Le bailleur est dès lors fondé à obtenir la résiliation judiciaire du bail.

II. Sur l’expulsion

En l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [F] [J] et de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d'exécution à compter du commandement pour quitter les lieux, qu'il ne convient pas de supprimer, la mauvaise foi des preneurs, qui pensaient pouvoir « prêter » l'appartement à leur fils, n'étant pas démontrée.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des locataires, à défaut de local désigné.
Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Il ne convient pas de faire cdroit à la demande de délai suppélmentaire de six mois, M. [G] [N] et Mme [F] [J], titulaires d'une habitation à [Localité 4], ne pouvant arguer d'un relogement dans des conditions anormales selon les critères des articles L412-4 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte (pièce 13) et autres pièces non contestés produits à l’audience, que M. [G] [N] et Mme [F] [J], co-locataires tenus par la solidarité, restent devoir à cette date au bailleur une somme de 17301,65 € au titre des arriérés locatifs au 24/03/2026, échéance de mars 2026 comprise, somme que les locataires ont décidé de retenir depuis le mois de juin 2025 en raison de la très mauvaise isolation de l’appartement.

Sans préjudice de la demande reconventionnelle en réduction du loyer, qui sera examinée ci-après, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement de la somme de 17301,65 € au titre des arriérés locatifs au 24/03/2026, échéance de mars 2026 comprise, outre les échéances à intervenir jusqu'au prononcé du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

M. [G] [N] et Mme [F] [J] n'ont pas demandé de délais de paiement.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail à la date du jugement jusqu’au départ effectif des lieux.
Aucune clause pénale ne figurant au bail pour justifier la somme réclamée de 3500 €, cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé en date, sans préjudice des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi. 

Il convient de condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement de cette indemnité à la SCI DABE, avec indexation sur l’indice INSEE de l’IRL (et non de l’ICC) à la date du jugement en cas d’occupation prolongée sur plus d’un an.

V. Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes reconventionnelles indemnitaires se fondent toute deux sur le manquement du bailleur à son obligation de fournir un logement décent au sens de la loi via une isolation thermique adéquate. 

En effet, aux termes de l’article de de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. 

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
(…)
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Sur la demande reconventionnelle pour trouble de jouissance

Les locataires demandent une réduction du loyer à compter du 1er janvier 2025 à hauteur de 50% du fait du défaut d’isolation d’un logement classé en DPE G et donc réputé indécent.

Il ressort tout d’abord des pièces fournies au débat qu’au 28/08/2020, date de visite du diagnostiqueur DEKRA CERTIFICATION SAS, aucune mesure de dépense énergétique n’a pu être menée, le propriétaire n’ayant pu fournir au moins une année de factures de consommation d’énergie. En conséquence, le gestionnaire a annulé les indexations du loyer. 

Un DPE (SAS [P]) a été établi par les locataires le 2 juin 2025 classant le logement en catégorie G (soit un logement dit indécent à compter du 01/01/2025) et évoquant des déperditions de chaleur par le toit ou le plafond de l’ordre de 64%, point énergivore crucial évidemment plus encore que les murs (7%). Le plafond est décrit de « structure inconnu (sous combles perdus) non isolé donnant sur l’extérieur (combles aménagés) », formule mal compréhensible. Il est préconisé principalement une « isolation des plafonds par l’extérieur » « en lien avec la copropriété ». Ce DPE n’est accompagné d’aucune attestation de professionnalisme ni d’un certificat de qualification.

D’autre part, un DPE AMAE SYNERGIE EXIM a été établi le 17/07/2024 par la SCI DABE classant le logement en catégorie E (soit un logement dit décent au 01/01/2025) et évoquant des déperditions de chaleur par le toit ou le plafond de l’ordre de 6 % (l’isolation étant jugée « très bonne »), les murs étant largement plus en cause (29%) et la ventilation (43%). 
Ce DPE est accompagné d’une attestation de professionnalisme et d’un certificat de qualification.

M. [G] [N] et Mme [F] [J] dénoncent certaines incohérences de ce DPE (cables laissés sans protection derrière les parois et sous la toiture, tuiles en contact avec la toiture « sans isolant ni combles perdus »). M. [U] [J] avance que la seule zone en combles perdus est la chambre, qui présenterait de nombreuses traces d'infiltrations. Il n'est produit à cet effet ni avis de professionnel ni constat d'huissier. 
M. [U] [J] avance encore, doutant de l'existence même des travaux allégués, que les murs ne laissent place qu'à 14 cm d'épaisseur d'isolation, et non aux 33 cm attestés par l'entrepreneur, situation de fait là encore n'est pas objectivée et qui ne résoud pas la question de savoir si, nonobstant l'épaisseur de l'isolant, une isolation a bien été posée, afin d'en questionner l'efficience.
La photo en pièce 6 témoignant d'un « défaut d'isolation des combles » n'est pas exploitable sans dire d'expert ou au moins de commissaire de justice. Aucun mesurage de la température selon ces paramètres n'est davantage produit, bien que les locataires arguent notamment de l'inconfort en été.

Au contraire, la SCI DABE produit une facture SOGECOP relatant des travaux d’isolation des combles pour un prix de 23129,08 € HT, faisant suite à des devis du 5 septembre 2022 (isolation) et 10/11/2023 (installation de radiateurs au 8e étage), et accompagnée d’une attestation sur l’honneur de son gérant sur les travaux de pose d’isolant ISOVER SAINT GOBAIN de 330 mm sur 125 m3 accomplis à compter du 21/09/2023.
Une lettre du dirigeant de AMAE SYNERGIE EXIM en date du 17/03/2026 rapporte « l’observation objective » d’une isolation existante en toiture « caractérisée par un plafond bois sous solives bois isolé » et prenant en compte les travaux d’isolation de la toiture et les radiateurs en partie commune, non pris en compte par l’autre diagnostic.

Ces éléments tendent à prouver que les travaux ont bien été menés, la question demeurant de leur efficacité sur le classement du logement.
Il était question entre les parties d’un rendez-vous sur site à compter du 9 juillet 2025 pour un échange contradictoire entre diagnostiqueurs, qui n’a malheureusement pas été suivi d’effet.

Dès lors, même si les doutes émis par les locataires ne semblent pas sans fondement, ils ne s’accompagnent d’aucune démonstration pour dépasser le stade de l’expérience de pensée. Les pièces produites penchant en faveur du bailleur, seule une expertise pourrait venir au soutien des allégations trop peu étayées des locataires.
Les locataires ne démontrent donc pas que leur appartement serait en catégorie G et comme tel indécent depuis le 01/01/2025.

La demande en réduction de loyer sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle pour préjudice financier

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties.

La SCI DABE était indiscutablement en faute d’avoir manqué à son obligation de bailleur de fournir une information correcte préalable à ses locataires sur le coût énergétique de leur logement, à la lumière duquel ils auraient pu choisir de ne pas contracter ; le tout étant de vérifier si ce manquement initial du bailleur a effectivement généré un préjudice financier sur la tête des locataires.

Les locataires demandent une indemnisation à hauteur de la différence entre la facture d’électricité théorique d’un logement de catégorie E et la facture d’électricité théorique d’un logement de catégorie G du fait du défaut d’isolation, soit une somme de 2956,49 € pour les trois dernières années.
Ils indiquent en effet, factures à l’appui, avoir payé au titre de l’électricité les sommes de :
2478,60 € en 2023,
2779,41 € en, 2024,
2537,48 € en 2025,
en lieu et place d’un montant annuel moyen de 1613 € (1371-1855/ 2) selon le DPE en E accompli par les soins du bailleur.
Aucune facture n’est produite pour les années antérieures, qui aurait pu permettre de mesurer un impact de l’isolation des combles alléguée par le bailleur.

La lettre du dirigeant de AMAE SYNERGIE EXIM en date du 17/03/2026 indique que la négligence de certains éléments par le diagnostiqueur [P] revient à « surévaluer les déperditions thermiques » et « majorer artificiellement les consommations énergétiques ». Le montant annuel moyen de 1613 € servant de comparaison aux défendeurs est donc sujet à caution.
D’autre part, la SCI DABE avance que les évaluations de chauffe n’ont été menées que pour la surface habitable, sans tenir compte de la surface mansardée inférieure à 1,80 m, soit 44, 47 m2 de la surface au sol tout autant concerné par le chauffage sur 56,68 m2.

Les clichés fournis dévoilent en effet la particularité d’un logement immédiatement sous toiture, dont 85% se situe dans des combles aménagés à l’exception de la chambre.
La SCI DABE avance une majoration de 60% de la surface habitable pour en conclure après calcul à un coût moyen d’énergie de 2372 € (1613 € + 759, 10 €), dès lors proche du chiffre de 2478 € acquitté en 2024 par les locataires.

Il convient de suivre la SCI DABE dans son raisonnement et d’accorder aux défendeurs, dont la parte de chance d’éviter la dépense du surplus n’est pas discutable, la différence avec les factures de consommation pour les trois dernières années, soit :
2478,60 € - 2372 € = 106,60,
2779,41 € - 2372 € = 407,41,
2537,48 € - 2372 € = 165, 48.

Il sera donc alloué aux défendeurs la somme de 679,49 €.

Sur la demande reconventionnelle de travaux d’isolation thermique

M. [G] [N] et Mme [F] [J] voyant leurs droits locatifs résiliés par l'effet du présent jugement, ne sont plus fondés à demander l'exécution par le bailleur de ses obligations locatives de décence, obligations dont, au reste, les développements précédents ont démontré que le manquement n'était pas suffisamment démontré.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] aux dépens. Le coût du commandement de payer, composante d'une procédure abandonnée, ne sera pas pris en compte.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [G] [N] et Mme [F] [J] à payer à LA SCI DABE la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe,

ORDONNE la résiliation judiciaire du bail du 16 septembre 2021, entre la SCI DABE et M. [G] [N] et Mme [F] [J] relativement au bien sis [Adresse 3], aux torts des locataires,

DIT que la SCI DABE pourra faire procéder à l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [F] [J] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, 

AUTORISE, en ce cas, la SCI DABE à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT en ce cas que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] à payer à la SCI DABE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation judiciaire jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, 

DIT que cette indemnité sera indexée sur l’indice INSEE de l’IRL à la date du jugement en cas d’occupation prolongée sur plus d’un an,

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] à payer à la SCI DABE la somme de 17301,65 € au titre des arriérés locatifs au 24/03/2026, échéance de mars 2026 comprise, outre les échéances à intervenir jusqu'au prononcé du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la SCI DABE à payer à M. [G] [N] et Mme [F] [J] la somme de 679,49 € au titre de leur préjudice financier,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [F] [J] à payer à la SCI DABE la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me SERGENT

Copie exécutoire délivrée 
à : Me [Localité 2]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 25/11698 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBT3Y

N° MINUTE : 2/2026






JUGEMENT 
rendu le jeudi 18 juin 2026


DEMANDERESSE
S.C.I. DABE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962


DÉFENDEURS
Monsieur [G] [N]
Madame [F] [J]
demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Guillaume SERGENT de l’AARPI SCHMELCK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D98



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 25 mars 2026
Délibéré initial au 26 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11698 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBT3Y

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 16 septembre 2021, la SCI DABE a donné à bail à M. [G] [N] et Mme [F] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].
Un litige a éclaté suite à un dysfonctionnement du thermostat du robinet de douche.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 23 janvier 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [G] [N] et Mme [F] [J] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 4327,73 €.

Une première assignation de la SCI DABE par M. [G] [N] et Mme [F] [J] s'est soldée le 12 mai 2025 par un protocole d'accord.
L'isolation thermique a été mise en cause par les locataires.

Un commandement de payer en date du 11 août 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [G] [N] et Mme [F] [J] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 3651,92 € en principal.

La SCI DABE a fait constater les 24/11/2025 et 03/12/2025 que l’appartement était occupé par M. [U] [J], fils de M. [G] [N] et Mme [F] [J].

 …

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la SCI DABE a assigné M. [G] [N] et Mme [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ses conclusions recapitulatives n°2, la SCI DABE demande de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement de la somme de 11556,32 € au titre des arriérés locatifs au 05/12/2025 augmentée des échéances à intervenir jusqu'au prononcé du jugement,
- condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement à compter du 1er novembre 2025 d'une indemnité mensuelle d'occupation de 3500 €, charges en sus, et ce jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire, avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction si l'occupation dure plus d'un an à compter du 14/10/2025,
Subsidiairement,
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, 
- condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement de la somme de 7746,64 € € au titre des arriérés locatifs au 1er octobre 2024,
- condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement à compter du 1er novembre 2025 d'une indemnité mensuelle d'occupation de 3500 €, charges en sus, et ce jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire, avec indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction si l'occupation dure plus d'un an à compter du 14/10/2025,
En tout état de cause,
- ordonner l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [F] [J] du local d'habitation susvisé ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec transport et séquestration des meubles aux frais des défendeurs, et sans délai de deux mois, 
- débouter M. [G] [N] et Mme [F] [J] de toutes leurs demandes,
- condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement d'une somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 11/08/2025.

la SCI DABE évoque l'absence de paiement des échéances locatives depuis mai 2025 comme cause de la résiliation judiciaire du bail, impayés « pour se faire justice » qu'elle juge mal fondée car le DPE a établi le 14 juillet 2024 un classement du logement en catégorie E, là où la classification concurrente de la SAS [P] en G n'a pas tenu compte d'aménagements tels que l'isolation de la toiture et des radiateurs en partie commune, travaux votés en AG et facturés en 2022 et 2023 – ce qui anéantit la demande de travaux d'isolation thermique.
La SCI DABE précise que les locataires n'ont trouvé à se plaindre du défaut d'isolation que quatre ans après leur emménagement que la facture d'électrivité apparait en cohérence avec une consommation pour un appartement de 56,68 m2, étant précisée l'existence de sous-pentes < 1,80 m pour une surface de 44,47 m2, ce qui implique une majoration de chauffe de 60%.
Autre cause de résiliation, le fait que M. [G] [N] et Mme [F] [J] ont, à l'encontre de leurs obligations, abandonné leur résidence principale au profit de leur fils [U] [J] et de sa compagne, lesquels l'occupent en permanence, tandis que les locataires en titre disposent d'une résiudence principale à [Localité 3], leur lieu d'assignation.
Subsidairement, la SCI DABE se prévaut de l'inexécution de la clause résolutoire, acquise le 14/10/2025 sans paiement aucun.

***


Dans leurs conclusions n°2, M. [G] [N] et Mme [F] [J] demandent de :
- Rejeter toutes les demandes dirigées contre eux,
- Constater que M. [G] [N] et Mme [F] [J] ont réglé de bonne foi la partie du loyer qui leur incombait au regard de l'absence de délivrance conforme du logement,
A tout le moins suspendre les effets du commandement de payer du 11/08/2025,
- Ordonner la réduction du loyer à compter du 01/01/2025, date d'entreé en vigueur de l'interdiction de louer un logement de DPE G, à hauteur de 50% du fait du préjudice de jouissance, 
- Condamner la SCI DABE à leur payer la somme de 2956,49 € correspondant à la différence entre la facture d'électricité d'un logement de note G et d'un logement de note E,
- Condamner la SCI DABE à réaliser les travaux d'isolation thermique sous asteriunte de 150 € par jour de retard à compter d'un mois après la signidfication du jugement,
Subsidiairement,
- Juger que M. [G] [N] et Mme [F] [J] auront un délai de 6 mois pour quitter les lieux,
- Condamner la SCI DABE au paiement d'une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.

M. [G] [N] et Mme [F] [J] indiquent prêter à leur fils l'appartement quand ils ne sont pas à [Localité 1], ce qui ne caractérise aucune violation du bail en l'absence de démonstration d'une occupation de moins de 8 mois par an.
M. [G] [N] et Mme [F] [J], qui ont fait réaliser un DPE classant le logement en G, doutent de la réalité des travaux d'isolation de la toiture en 2003, alors que les combles, qui représentent une partie importante de leur logement, présentent un clair défaut d'isolation et que le DPE du bailleur établit le montant annuel moyen d'énergie à 1613 €, là où ils ont supporté une moyenne de 2600 € sur les trois dernières années. Aucun DPE ne leur ayant été fourni à l'entrée, ils font état d'une réticence dolosive du bailleur.
iL s demandent une réduction du loyer à hauteur de 50% en raison du préjudice de jouissance ainsi subi.

***

A l’audience du 25 mars 2026, le conseil de la SCI DABE s’est désisté de sa demande de résiliation et d’ACR faute de dénonciation de l’assignation à la préfecture, et a maintenu ses autres demandes, notamment de résiliation judiciaire pour la cession du logement. Il a actualisé sa créance à la somme de 17301,65 € au 24/03/2026.
Il fait un état d’un DPE de catégorie E.

M. [G] [N] et Mme [F] [J] font un état d’un DPE de catégorie G du fait de l'absence de travaux d'isolation thermique. Ils ont demandé des délais. Ils ont déclaré attendre le jugement pour payer ce qu'ils doivent.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Le conseil de la SCI DABE ayant déclaré se désister de sa demande de résiliation judiciaire et d’acquisition de clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, les demandes initiales ne seront donc pas observées.

I. Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 stipule : le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. 

L’article III du contrat reprend cette prohibition.

En l’espèce, la SCI DABE a fait constater les 24/11/2025 et 03/12/2025 que l’appartement était occupé par M. [U] [J], fils de M. [G] [N] et Mme [F] [J].
Le commissaire de justice a recueilli le 24/11/2025 le témoignage de la gardienne selon laquelle « le logement est occupé en permanence par le fils des locataires en titre et sa petite amie ».
Il a effectivement constaté le 03/12/2025 la présence de M. [U] [J], en présence de sa compagne [S] [A], lesquels ont déclaré « depuis l’origine » occuper alternativement l’appartement avec les parents du premier lorsque les uns ou les autres ne sont pas à [Localité 4] (« ils vivent tous les trois entre [Localité 1] et [Localité 3] dans le sud de la France »), précisant, pour expliquer l’absence totale de garde-robe de ses parents, qu’il n’existait qu’un seul placard ; chacun apportant alors ses effets et repartant avec.

De fait, cette explication, renforcée par les autres éléments, ne peut être envisagée autrement que comme un aveu du caractère « pied-à-terre » de l’appartement alors que, soumis à la loi du 6 juillet 1989, il est censé être à usage d’habitation principale. Aucun élément n’est avancé par les défendeurs pour témoigner, conformément à la loi, d’une présence pérenne de plus de huit mois sur douze à [Localité 1], ou d’une justification professionnelle, sanitaire ou autre d’avoir leur résidence principale à [Localité 4].
De plus, l’article III du bail interdit « la cession à titre gratuit » ou « la mise à disposition des locaux » en meublé ou non, sans l’accord écrit du bailleur. Or, une occupation des locaux en alternance à titre habituel depuis l’origine ne peut être assimilé à un prêt ponctuel intra-familial.
Il sera également noté que les locataires précisent dans leurs écritures que « les échanges avec la société CMB GERANCE (relativement au DPE et à l’isolation) ont été effectués par l’intermédiaire de leur fils ». De fait les mails s’étageant de fin mai à début octobre 2025 (soit plus des quatre mois légaux) montrent le contrôle de M. [U] [J] sur cette question, qui se présente ainsi comme le principal concerné par l’isolation du logement.

L’inexécution du bail par les défendeurs en cette seule obligation est ainsi démontrée par ces différents éléments. Le bailleur est dès lors fondé à obtenir la résiliation judiciaire du bail.

II. Sur l’expulsion

En l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [F] [J] et de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d'exécution à compter du commandement pour quitter les lieux, qu'il ne convient pas de supprimer, la mauvaise foi des preneurs, qui pensaient pouvoir « prêter » l'appartement à leur fils, n'étant pas démontrée.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des locataires, à défaut de local désigné.
Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Il ne convient pas de faire cdroit à la demande de délai suppélmentaire de six mois, M. [G] [N] et Mme [F] [J], titulaires d'une habitation à [Localité 4], ne pouvant arguer d'un relogement dans des conditions anormales selon les critères des articles L412-4 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte (pièce 13) et autres pièces non contestés produits à l’audience, que M. [G] [N] et Mme [F] [J], co-locataires tenus par la solidarité, restent devoir à cette date au bailleur une somme de 17301,65 € au titre des arriérés locatifs au 24/03/2026, échéance de mars 2026 comprise, somme que les locataires ont décidé de retenir depuis le mois de juin 2025 en raison de la très mauvaise isolation de l’appartement.

Sans préjudice de la demande reconventionnelle en réduction du loyer, qui sera examinée ci-après, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement de la somme de 17301,65 € au titre des arriérés locatifs au 24/03/2026, échéance de mars 2026 comprise, outre les échéances à intervenir jusqu'au prononcé du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

M. [G] [N] et Mme [F] [J] n'ont pas demandé de délais de paiement.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail à la date du jugement jusqu’au départ effectif des lieux.
Aucune clause pénale ne figurant au bail pour justifier la somme réclamée de 3500 €, cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé en date, sans préjudice des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi. 

Il convient de condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] au paiement de cette indemnité à la SCI DABE, avec indexation sur l’indice INSEE de l’IRL (et non de l’ICC) à la date du jugement en cas d’occupation prolongée sur plus d’un an.

V. Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes reconventionnelles indemnitaires se fondent toute deux sur le manquement du bailleur à son obligation de fournir un logement décent au sens de la loi via une isolation thermique adéquate. 

En effet, aux termes de l’article de de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. 

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
(…)
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Sur la demande reconventionnelle pour trouble de jouissance

Les locataires demandent une réduction du loyer à compter du 1er janvier 2025 à hauteur de 50% du fait du défaut d’isolation d’un logement classé en DPE G et donc réputé indécent.

Il ressort tout d’abord des pièces fournies au débat qu’au 28/08/2020, date de visite du diagnostiqueur DEKRA CERTIFICATION SAS, aucune mesure de dépense énergétique n’a pu être menée, le propriétaire n’ayant pu fournir au moins une année de factures de consommation d’énergie. En conséquence, le gestionnaire a annulé les indexations du loyer. 

Un DPE (SAS [P]) a été établi par les locataires le 2 juin 2025 classant le logement en catégorie G (soit un logement dit indécent à compter du 01/01/2025) et évoquant des déperditions de chaleur par le toit ou le plafond de l’ordre de 64%, point énergivore crucial évidemment plus encore que les murs (7%). Le plafond est décrit de « structure inconnu (sous combles perdus) non isolé donnant sur l’extérieur (combles aménagés) », formule mal compréhensible. Il est préconisé principalement une « isolation des plafonds par l’extérieur » « en lien avec la copropriété ». Ce DPE n’est accompagné d’aucune attestation de professionnalisme ni d’un certificat de qualification.

D’autre part, un DPE AMAE SYNERGIE EXIM a été établi le 17/07/2024 par la SCI DABE classant le logement en catégorie E (soit un logement dit décent au 01/01/2025) et évoquant des déperditions de chaleur par le toit ou le plafond de l’ordre de 6 % (l’isolation étant jugée « très bonne »), les murs étant largement plus en cause (29%) et la ventilation (43%). 
Ce DPE est accompagné d’une attestation de professionnalisme et d’un certificat de qualification.

M. [G] [N] et Mme [F] [J] dénoncent certaines incohérences de ce DPE (cables laissés sans protection derrière les parois et sous la toiture, tuiles en contact avec la toiture « sans isolant ni combles perdus »). M. [U] [J] avance que la seule zone en combles perdus est la chambre, qui présenterait de nombreuses traces d'infiltrations. Il n'est produit à cet effet ni avis de professionnel ni constat d'huissier. 
M. [U] [J] avance encore, doutant de l'existence même des travaux allégués, que les murs ne laissent place qu'à 14 cm d'épaisseur d'isolation, et non aux 33 cm attestés par l'entrepreneur, situation de fait là encore n'est pas objectivée et qui ne résoud pas la question de savoir si, nonobstant l'épaisseur de l'isolant, une isolation a bien été posée, afin d'en questionner l'efficience.
La photo en pièce 6 témoignant d'un « défaut d'isolation des combles » n'est pas exploitable sans dire d'expert ou au moins de commissaire de justice. Aucun mesurage de la température selon ces paramètres n'est davantage produit, bien que les locataires arguent notamment de l'inconfort en été.

Au contraire, la SCI DABE produit une facture SOGECOP relatant des travaux d’isolation des combles pour un prix de 23129,08 € HT, faisant suite à des devis du 5 septembre 2022 (isolation) et 10/11/2023 (installation de radiateurs au 8e étage), et accompagnée d’une attestation sur l’honneur de son gérant sur les travaux de pose d’isolant ISOVER SAINT GOBAIN de 330 mm sur 125 m3 accomplis à compter du 21/09/2023.
Une lettre du dirigeant de AMAE SYNERGIE EXIM en date du 17/03/2026 rapporte « l’observation objective » d’une isolation existante en toiture « caractérisée par un plafond bois sous solives bois isolé » et prenant en compte les travaux d’isolation de la toiture et les radiateurs en partie commune, non pris en compte par l’autre diagnostic.

Ces éléments tendent à prouver que les travaux ont bien été menés, la question demeurant de leur efficacité sur le classement du logement.
Il était question entre les parties d’un rendez-vous sur site à compter du 9 juillet 2025 pour un échange contradictoire entre diagnostiqueurs, qui n’a malheureusement pas été suivi d’effet.

Dès lors, même si les doutes émis par les locataires ne semblent pas sans fondement, ils ne s’accompagnent d’aucune démonstration pour dépasser le stade de l’expérience de pensée. Les pièces produites penchant en faveur du bailleur, seule une expertise pourrait venir au soutien des allégations trop peu étayées des locataires.
Les locataires ne démontrent donc pas que leur appartement serait en catégorie G et comme tel indécent depuis le 01/01/2025.

La demande en réduction de loyer sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle pour préjudice financier

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties.

La SCI DABE était indiscutablement en faute d’avoir manqué à son obligation de bailleur de fournir une information correcte préalable à ses locataires sur le coût énergétique de leur logement, à la lumière duquel ils auraient pu choisir de ne pas contracter ; le tout étant de vérifier si ce manquement initial du bailleur a effectivement généré un préjudice financier sur la tête des locataires.

Les locataires demandent une indemnisation à hauteur de la différence entre la facture d’électricité théorique d’un logement de catégorie E et la facture d’électricité théorique d’un logement de catégorie G du fait du défaut d’isolation, soit une somme de 2956,49 € pour les trois dernières années.
Ils indiquent en effet, factures à l’appui, avoir payé au titre de l’électricité les sommes de :
2478,60 € en 2023,
2779,41 € en, 2024,
2537,48 € en 2025,
en lieu et place d’un montant annuel moyen de 1613 € (1371-1855/ 2) selon le DPE en E accompli par les soins du bailleur.
Aucune facture n’est produite pour les années antérieures, qui aurait pu permettre de mesurer un impact de l’isolation des combles alléguée par le bailleur.

La lettre du dirigeant de AMAE SYNERGIE EXIM en date du 17/03/2026 indique que la négligence de certains éléments par le diagnostiqueur [P] revient à « surévaluer les déperditions thermiques » et « majorer artificiellement les consommations énergétiques ». Le montant annuel moyen de 1613 € servant de comparaison aux défendeurs est donc sujet à caution.
D’autre part, la SCI DABE avance que les évaluations de chauffe n’ont été menées que pour la surface habitable, sans tenir compte de la surface mansardée inférieure à 1,80 m, soit 44, 47 m2 de la surface au sol tout autant concerné par le chauffage sur 56,68 m2.

Les clichés fournis dévoilent en effet la particularité d’un logement immédiatement sous toiture, dont 85% se situe dans des combles aménagés à l’exception de la chambre.
La SCI DABE avance une majoration de 60% de la surface habitable pour en conclure après calcul à un coût moyen d’énergie de 2372 € (1613 € + 759, 10 €), dès lors proche du chiffre de 2478 € acquitté en 2024 par les locataires.

Il convient de suivre la SCI DABE dans son raisonnement et d’accorder aux défendeurs, dont la parte de chance d’éviter la dépense du surplus n’est pas discutable, la différence avec les factures de consommation pour les trois dernières années, soit :
2478,60 € - 2372 € = 106,60,
2779,41 € - 2372 € = 407,41,
2537,48 € - 2372 € = 165, 48.

Il sera donc alloué aux défendeurs la somme de 679,49 €.

Sur la demande reconventionnelle de travaux d’isolation thermique

M. [G] [N] et Mme [F] [J] voyant leurs droits locatifs résiliés par l'effet du présent jugement, ne sont plus fondés à demander l'exécution par le bailleur de ses obligations locatives de décence, obligations dont, au reste, les développements précédents ont démontré que le manquement n'était pas suffisamment démontré.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] aux dépens. Le coût du commandement de payer, composante d'une procédure abandonnée, ne sera pas pris en compte.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [G] [N] et Mme [F] [J] à payer à LA SCI DABE la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe,

ORDONNE la résiliation judiciaire du bail du 16 septembre 2021, entre la SCI DABE et M. [G] [N] et Mme [F] [J] relativement au bien sis [Adresse 3], aux torts des locataires,

DIT que la SCI DABE pourra faire procéder à l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [F] [J] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, 

AUTORISE, en ce cas, la SCI DABE à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT en ce cas que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] à payer à la SCI DABE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation judiciaire jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, 

DIT que cette indemnité sera indexée sur l’indice INSEE de l’IRL à la date du jugement en cas d’occupation prolongée sur plus d’un an,

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] à payer à la SCI DABE la somme de 17301,65 € au titre des arriérés locatifs au 24/03/2026, échéance de mars 2026 comprise, outre les échéances à intervenir jusqu'au prononcé du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la SCI DABE à payer à M. [G] [N] et Mme [F] [J] la somme de 679,49 € au titre de leur préjudice financier,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [F] [J] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [F] [J] à payer à la SCI DABE la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-23T18:33:27.499Z.