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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 26 juin 2026, n° 26/00203

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2025, à effet au 1er mars 2025, la société ESPACIL HABITAT a donné à bail à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z], Mme [O] [Z] et M. [R] [Z] un appartement de type 5, référencé 00.01, et un parking, référencé 0026, situés [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 982,40 euros pour l’appartement et de 22 euros pour le parking.

L’état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement entre les parties le 27 février 2025. 

Se prévalant de l’absence de réponses à diverses réclamations et à une précédente mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 octobre 2025, et, par l’intermédiaire de son assureur de protection juridique, M. [F] [D] a mis en demeure la bailleresse de procéder à un certain nombre de réparations. 

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2026, M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] ont fait assigner la société ESPACIL HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation à effectuer des travaux, obtenir une réduction des loyers et une provision tendant à l’indemnisation de leurs préjudices. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 29 mai 2026 où elle a été retenue. 

A l’audience, M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] ont comparu représentés par leur conseil.

Soutenant oralement leurs dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la défenderesse, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, des articles 1231-1 et 1719 et suivants du Code civil, des dispositions des articles 6, 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 700 du Code de procédure civile, ils sollicitent :

- De constater qu’ils subissent un trouble manifestement illicite et qu’il y a urgence d’y remédier ;

En conséquence,

- De condamner la société ESPACIL HABITAT à réaliser les travaux suivants dans un délai de 60 jours suivant la signification de l’ordonnance : 
- réparation de la serrure du local de rangement ;
- remise en état de l’ensemble des badges permettant l’accès au sous-sol ;
- remise à M. [F] [D] d’un badge ouvrant le bâtiment et le sous-sol ;
- fixation correcte de la toilette défectueuse ;
- réparation des poignées et serrures des portes inférieures ;
- travaux d’isolation afin de mettre fin aux infiltrations d’air identifiées dans le rapport ;

- D’ordonner la réduction du loyer de 20%, soit 871 € par mois à compter du prononcer de l’Ordonnance, jusqu’au parfait achèvement des travaux ;

- De condamner la société ESPACIL HABITAT à leur verser les sommes prévisionnelles suivantes :
- 3.472 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance ;
- 1.000 euros à chaque locataire à faire valoir sur son préjudice moral ;

- De condamner la société ESPACIL HABITAT à leur payer 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. 

Au soutien de leurs prétentions, les locataires font valoir que, depuis leur entrée dans les lieux, ils subissent de nombreux désordres tant s’agissant de l’accès aux biens loués que de l’état du logement affectant la sécurité, la salubrité et la jouissance normale du logement. Ils soulignent, notamment, que le local de rangement extérieur est inutilisable faute de fermer à clé, qu’ils ne disposent que de quatre badges d’accès quand cinq sont nécessaires, que les badges ne permettent pas d’ouvrir l’accès piéton du garage les contraignants à emprunter le même accès que celui des véhicules, que des infiltrations d’air affectent le logement et que d’importantes moisissures sont apparues. Ils considèrent que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme du logement. Ils affirment qu’elle n’est pas intervenue pour remédier aux désordres malgré leurs sollicitations répétées et persistantes, les contraignants à agir en justice. Ils estiment que l’état du logement justifie la réduction du prix du loyer jusqu’à la réalisation de ses obligations par le bailleur et l’indemnisation du trouble de jouissance caractérisé qu’ils subissent outre celle de leur préjudice moral. 
 

A l’audience, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par son avocat.

Soutenant oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, la société ESPACIL HABITAT sollicite :

- De débouter M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] de l’ensemble de leurs réclamations techniques celles-ci ayant été résolues ou étant en cours de résolution ;

- De débouter M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] de leur demande de réduction du loyer, la surface de l’annexe dont ils bénéficient ne rentrant pas dans le calcul de leur loyer et leur étant mise à disposition gracieusement ;

- De débouter M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] de leur demande d’indemnité pour leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral qui n’est aucunement démontré ;

- De dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et rejeter toute demande au titre de l’article 700 ; 

A titre subsidiaire,

- De ramener à de plus justes proportions l’indemnisation des demandeurs au titre de leur préjudice de jouissance en appliquant les 20% d’abattement qu’ils réclament au seul loyer du garage et/ou au pourcentage réel de la surface dont les locataires disent avoir été privés, appliqué au loyer payé ;

- De ramener à de plus justes proportions l’indemnisation des demandeurs au titre du préjudice moral qu’ils disent avoir subi.

A titre de moyens en défense, la société ESPACIL HABITAT précise que les locataires sont entrés dans un logement neuf, l’immeuble ayant été réceptionné le 30 janvier 2025, lui permettant de se prévaloir auprès des sociétés intervenues lors de la construction de la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du Code civil. Elle souligne que les entreprises ont tendance à temporiser les demandes pour les regrouper et n’intervenir qu’en fin de garantie. Elle affirme avoir transmis les réclamations des locataires aux entreprises concernées. Elle convient que l’entreprise semble avoir des difficultés à résoudre le problème des badges d’accès au garage mais relève que cela n’empêche pas l’accès des véhicules et considère qu’aucune dangerosité n’est démontrée.

La société ESPACIL HABITAT fait valoir que certaines interventions ont été retardées par l’absence des locataires, mais aussi l’état d’insalubrité et d’encombrement du logement du fait des locataires. Elle considère que le logement répond aux critères de décence et que les désagréments sont inhérents à un logement neuf contemporain sans qu’il puisse être fait état d’un trouble manifestement illicite y compris au regard de la réglementation thermique. 

La bailleresse conteste les modalités de calcul de la surface habitable pris en compte par les locataires tout comme la taille de l’annexe à laquelle elle leur donne gracieusement accès. 

Elle estime que les locataires ont bénéficié de la jouissance paisible d’un appartement neuf qui n’a jamais été indécent, ni en mauvais état d’usage ou de réparation, éléments de nature à écarter toute demande indemnitaire.


À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

En l’espèce, s’agissant notamment de problèmes d’accès à un logement donné en location et à ses accessoires, le trouble manifestement illicite est établi. Il n’est, au demeurant, pas contesté en tant que fondement d’une action en référé.

Il n’y a donc lieu de statuer sur la recevabilité de l’action en référé. 


1/ Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux 
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
L’article 1720 précise en son alinéa 2 que le bailleur doit, pendant la durée du bail, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives. 
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il a également l’obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle outre l’obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise en son article 2, que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ; ainsi, notamment, son point 2 précise que le logement « est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes » ; par ailleurs, son point 6 rappelle que « le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements”. 
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, le contrat de bail désigne les locaux loués comme étant d’une part un appartement de type 5, d’une surface habitable de 95,87 m2, et un parking en sous-sol. Le décompte de surface utile joint au contrat précise qu’outre cette surface habitable, les locataires disposent d’annexes d’une surface de 14,37 m2. 
L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 27 février 2025, mentionne que le logement et ses équipements sont neufs. Il n’est pas contesté que l’appartement a été donné à bail dans les semaines ayant suivi la réception de la construction de l’immeuble. La bailleresse indique, sans en justifier, que la réception a eu lieu le 30 janvier 2025, étant rappelé que le bail a été signé le 27 janvier 2025 et a pris effet au 1er mars 2025. 
Il y a lieu d’examiner chacune des demandes de travaux séparément. 
Sur la réparation de la serrure du local de rangement,
Les parties discutent de la nature de ce local et de sa surface, la bailleresse semblant contester la qualité d’accessoire de celui-ci. 
Il résulte des éléments du dossier, y compris des documents communiqués par la bailleresse, que le caractère d’accessoire au logement de ce local ne fait, pour autant, aucun doute et qu’il ne saurait être assimilé à un abri de jardin. 
Ainsi, la description du jardin telle que figurant dans l’état des lieux ne fait mention d’aucun abri de jardin. Si le plan des lieux communiqué par la bailleresse mentionne au niveau des extérieurs un abri de jardin de 5,37 m2, celui-ci n’est pas matérialisé sur le plan au niveau du jardin. Cet élément n’est pas davantage mentionné dans le constat effectué par commissaire de justice le 6 février 2026. 
L’état des lieux mentionne, par contre, la présence d’un cellier extérieur, situé « en face des boîtes aux lettres », disposant d’une « porte métallique avec serrure et clés » en « bon état de fonctionnement ». Ce local est mentionné sur le plan, sa surface n’est pas précisée en tant que telle, seules ses mesures, soit 232 cm x 233 cm sont indiqués. Ce local est donc de 5,40 m2. 
Il résulte des échanges versés aux débats que, dès le 20 mars 2025, M. [F] [D] signalait, via la plateforme électronique dédiée, qu’il ne parvenait pas à fermer le local extérieur, la serrure ne tombant pas en face de la têtière. La mise en demeure adressée par son assureur le 3 octobre 2025 mentionnait la persistance du problème. 
Le bailleur affirme que ce problème a été résolu en septembre 2025 et, en justifie par la production d’un sms de M. [D] mentionnant qu’il a accès à la dépendance. Ce message est insuffisant à lui-seul pour justifier de l’effectivité de la réparation adéquate. En effet, il ressort du constat par commissaire de justice réalisé le 06 février 2026 que : « Monsieur [D] précise que la porte à badge, installée en août 2025, ne fonctionnait pas initialement. L’accès a été rendu possible en septembre 2025. Le barillet ne fonctionne pas et la porte n’est jamais verrouillée ». Ainsi, si l’accès au local a été rendu possible, le fait que ce dernier ne puisse pas être verrouillé empêche son usage, faute de pouvoir y entreposer des objets de manière sécurisée, étant rappelé qu’il est situé dans les parties communes de l’immeuble. 
Par suite, en ne permettant pas aux locataires de disposer d’un équipement conforme à son usage, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance dont elle ne saurait s’exonérer sous prétexte d’une remise, selon elle, « gracieuse » de ce local, étant rappelé, s’il en était besoin, que les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent aux locaux loués accessoirement au local principal. Elle sera condamnée à effectuer les travaux nécessaires à la sécurisation du cellier extérieur. 
Sur la remise en état des badges permettant l’accès au sous-sol,
Il est rappelé que le bail mentionne la mise à disposition d’un parking en sous-sol et qu’un loyer spécifique est appliqué à cet accessoire du logement.
Les pièces produites permettent d’établir que le 9 octobre 2025, M. [F] [D] adressait un message électronique à la bailleresse pour lui signaler que le badge d’accès au parking ne fonctionnait plus et l’avait empêché de sortir son véhicule. 
Il résulte du constat de commissaire de justice, en date du 6 février 2026, que « le lecteur de badge VIGIK ne reconnaît pas le badge empêchant ainsi les locataires d’accéder au parking ». 
La bailleresse reconnaît qu’un dysfonctionnement persiste, assure avoir contacté l’entreprise concernée dans le cadre de la garantie de bon fonctionnement, mais que celle-ci aurait des difficultés à résoudre le problème.
Force est de constater que la société ESPACIL HABITAT ne justifie nullement des démarches entreprises auprès de ladite entreprise. 
Se faisant, en ne permettant pas aux locataires d’accéder au parking, elle manque à son obligation de délivrance faute pour eux de pouvoir utiliser les lieux loués accessoirement au logement. Elle ne saurait échapper à cette première obligation d’un bailleur en considérant que les locataires ne démontrent pas qu’il serait dangereux pour eux de devoir emprunter la rampe d’accès des véhicules pour accéder au parking alors que, par nature, l’utilisation de cette voie est nécessairement dangereuse et difficile d’accès en ce qu’elle est inadaptée et, au surplus, souvent interdite, aux piétons.
Elle ne saurait davantage exciper de difficultés de mise en œuvre des garanties légales des constructeurs alors qu’elle ne démontre aucune action vis-à-vis des sociétés concernées pour exiger leur mise en œuvre. 
Dès lors, la société ESPACIL HABITAT sera condamnée à remettre en état les badges d’accès au sous-sol comme il sera dit au dispositif de la présente décision. 
Sur la remise à M. [F] [D] d’un badge ouvrant le bâtiment et le sous-sol,
L’ensemble des badges donnant accès au sous-sol, en ce compris celui de M. [F] [D], devant être remis en état, il n’y a lieu de prononcer une nouvelle obligation de réparation sur ce point.
L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, précise que cinq badges ont été remis. 
La société ESPACIL HABITAT ne conteste pas que l’un des locataires, peu important son identité, a restitué son badge pour qu’il puisse être envoyé en réparation et que les locataires ont disposé de quatre badges au lieu de cinq pendant un temps non déterminé. Elle justifie avoir adressé deux badges supplémentaires, l’un pour accéder au logement, l’autre pour accéder au cellier, par courrier du 21 mai 2026 à destination de M. [F] [D].
Les locataires ne justifient pas de la persistance de difficultés d’accès au bâtiment principal où se situe leur logement, cela ne résulte ni du constat d’huissier ni d’autres éléments.
Dès lors, les locataires seront déboutés de leur demande tendant à la remise à M. [F] [D] d’un badge ouvrant le bâtiment.
Sur la fixation correcte de la toilette défectueuse,
La société ESPACIL HABITAT soutient que ce désordre a fait l’objet d’une réparation et en veut pour preuve le courrier rédigé par l’assureur de M. [F] [D], le 03 octobre 2025, qui ne mentionne pas ce désordre. Force est de constater que la bailleresse, qui est pourtant en mesure de justifier de certaines interventions, ne produit aucun élément justifiant de la réparation de ladite toilette.
Il convient de relever que ce désordre était signalé par M. [D] dans sa mise en demeure du 18 août 2025, laquelle mentionnait « sanitaires mal fixés, instables et dangereux ». 
Ce désordre est confirmé par le constat d’huissier, en date du 06 février, qui relève que : « la cuvette des toilettes n’est pas solidement fixée à son support, présentant un défaut de stabilité caractérisé par l’existence d’un jeu anormal ». 
S’agissant d’un logement donné en location neuf, ce désordre s’apparente à un défaut de délivrance d’équipement conforme. 
Dès lors, la société ESPACIL HABITAT sera condamnée à remettre en état cet équipement comme il sera dit au dispositif de la présente décision. 
Sur la réparation des poignées et serrures des portes intérieures,
Dans son courrier du 18 août 2025, M. [F] [D] indiquait que les portes des chambres ne fermaient pas correctement et claquaient au moindre courant d’air. Par message du 22 mars 2025, il avait signalé au bailleur que deux portes se fermaient difficilement avec des bruits anormaux, sans autres précisions. 
Dans son constat, le commissaire de justice note : « Monsieur [D] me précise que la manœuvre de la poignée de fermeture s’avère difficile dans l’ensemble des chambres ». Il convient de relever que ce constat n’est pas corroboré par une constatation personnelle du commissaire de justice, celui-ci se contentant de rapporter des propos tenus. 
Ces éléments sont insuffisants pour justifier de la nécessité d’une réparation des poignées et serrures des portes intérieures.
Les locataires seront déboutés de leur demande en ce sens. 
Sur les travaux d’isolation afin de mettre fin aux infiltrations d’air identifiées dans le rapport,
Il est relevé que les difficultés liées à des infiltrations d’air n’ont pas fait l’objet de réclamations antérieures à l’assignation auprès de la bailleresse.
Il résulte des éléments du dossier qu’un dégât des eaux ayant donné lieu à l’apparition de moisissures dans la buanderie a fait l’objet d’une recherche de fuite le 1er décembre 2025 et de réparations le 19 décembre 2025. Sa cause était due à un manque d’étanchéité d’un raccord d’eau froide sanitaire sur la nourrice. 
Le constat de commissaire de justice mentionne, s’agissant du salon – séjour, la présence de « petites taches noires affectant le plafond », sans autre précision notamment que ces taches puissent s’apparenter à de la moisissure, et « un passage d’air » entre les vantaux de la baie vitrée. 
Les demandeurs produisent un rapport de perméabilité à l’air réalisé au sein de leur appartement par la société UBAT Contrôle le 16 février 2026. 
Ce rapport, s’il mentionne quelques infiltrations d’air à des niveaux périphériques (par exemple au niveau des menuiseries des volets roulants), note, en sa page 10, que le résultat du test d’étanchéité à l’air est de 0,37 m3/h.m2, soit un résultat s’inscrivant dans la tranche « excellent ».
La bailleresse justifie quant à elle, que dans le cadre de la réception des travaux, la société SOCOTEC a attesté du respect de la réglementation thermique y compris sur les normes de perméabilité à l’air.
Dès lors, faute de justifier que les infiltrations d’air constatées sont problématiques et sources de désordres, la demande de travaux des locataires à ce titre sera rejetée. 

2/ Sur la demande de réduction du loyer
Par application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Il est rappelé que les deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sont les suivants : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques ».
En l’espèce, les désordres constatés ne sauraient être assimilés à un défaut de délivrance d’un logement décent au sens des deux premiers alinéas de l’article 6.

Les locataires ne peuvent prétendre à une réduction du loyer jusqu’à la réalisation des travaux. Leur demande en ce sens sera rejetée.

Par contre, au vu de l’ancienneté des désordres et de leur persistance malgré de multiples réclamations, une astreinte provisoire sera prononcée d’office pour s’assurer de leur exécution par la bailleresse. 


3/ Sur les demandes d’indemnisation
Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 
Par application de l’article 1231-1 du même Code, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution ait été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, il résulte des éléments développements précédents que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance du logement et de ses accessoires, soit en ne remettant pas les badges nécessaires à leur accès, soit en ne sécurisant pas le local accessoire au logement, soit en ne faisant pas procéder aux réparations nécessaires d’équipements défectueux.
Ces désordres ont nécessairement causé un trouble de jouissance aux locataires. 
L’indemnisation de ce préjudice doit tenir compte de la nature du trouble et de sa durée, rapportés au montant du loyer.

Il est rappelé que le loyer du logement porte tant sur l’appartement que sur les accessoires autres que le parking, et notamment le cellier extérieur. Il s’élève à 982,40 euros par mois.

Ainsi, s’agissant des désordres affectant le logement, à savoir la défectuosité d’un badge d’accès sur cinq, l’absence de réparations des toilettes, désordre dont l’existence est établie depuis le mois d’août 2025 jusqu’à ce jour, et l’absence d’accès à un cellier extérieur sécurisé du mois de mars 2025 à ce jour, le préjudice peut être fixé provisoirement à 800 euros.

S’agissant des désordres affectant l’accès au parking, il convient de rappeler que le loyer de ce dernier s’élève à 24,90 euros, et que le défaut d’accès à ce local a débuté en octobre 2025 et perdurait au jour de l’audience. Cela justifie que la moitié du loyer, soit 12,45 euros par mois soit remboursé aux locataires soit un montant total de 74,70 euros pour six mois. 

La provision totale au titre du préjudice de jouissance peut ainsi être arrêtée à la somme de 874,70 euros.

En conséquence, la société ESPACIL HABITAT sera condamnée à payer, à titre provisoire, à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] la somme de 874,70 euros en réparation de leur trouble de jouissance.

En revanche, faute de démontrer la réalité d’un préjudice moral distinct du trouble de jouissance, les locataires seront déboutés de leur demande à ce titre. 

4/ Sur les demandes accessoires

4.1 Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, la société ESPACIL HABITAT sera condamnée aux dépens de l’instance.

4.2 Sur les frais irrépétibles,

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, la société ESPACIL HABITAT sera condamnée à payer à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


4.3 Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société ESPACIL HABITAT à effectuer ou à faire effectuer par un professionnel qualifié, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants :

Réparation de la serrure du cellier afin de permettre la fermeture sécurisée de la porte ;Réparation des badges d’accès au sous-sol afin de permettre l’accès à cet espace par le passage dédié aux piétons ;Réparation de la cuvette des toilettes afin d’en garantir la stabilité ;
DISONS que faute pour la société ESPACIL HABITAT d’avoir fait effectuer les travaux ci-dessus détaillés, dans le délai fixé, elle sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;

DISONS que l'astreinte provisoire court pendant un délai de trois mois maximum, à charge pour M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] à défaut de réalisation des travaux à l'expiration du délai de deux mois, de solliciter du juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Rennes la liquidation de l'astreinte provisoire ;

REJETONS les autres demandes de condamnation à travaux formulées par M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, la société ESPACIL HABITAT à payer à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] une somme totale de 874,70 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

DEBOUTONS M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z], et Mme [O] [Z] de leur demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNONS, la société ESPACIL HABITAT à payer à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] la somme totale de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS, la société ESPACIL HABITAT aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
ORDONNANCE DU 26 Juin 2026 



N° RG 26/00203 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MDT3

Ordonnance du 26 Juin 2026 
N° : 26/29 

[F] [D]
[Q] [D]
[T] [A]
[P] [Z]
[O] [Z]


C/

S.A. ESPACIL HABITAT










copie dossier
copie exécutoire délivrée 
le 
à Me PRENEUX
copie certifiée conforme délivrée
à Me DE CACQUERAY 
Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 


ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [F] [D]
[Adresse 2]

Mme [Q] [D]
[Adresse 2]

M. [T] [A]
[Adresse 2]

M. [P] [Z]
[Adresse 2]

Mme [O] [Z]
[Adresse 2]

représentés par Me Stéphanie PRENEUX, avocat au barreau de RENNES substitué par Me MOISON, avocat au barreau de RENNES



ET :

DEFENDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Hervé DE CACQUERAY, avocat au barreau de RENNES





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2025, à effet au 1er mars 2025, la société ESPACIL HABITAT a donné à bail à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z], Mme [O] [Z] et M. [R] [Z] un appartement de type 5, référencé 00.01, et un parking, référencé 0026, situés [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 982,40 euros pour l’appartement et de 22 euros pour le parking.

L’état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement entre les parties le 27 février 2025. 

Se prévalant de l’absence de réponses à diverses réclamations et à une précédente mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 octobre 2025, et, par l’intermédiaire de son assureur de protection juridique, M. [F] [D] a mis en demeure la bailleresse de procéder à un certain nombre de réparations. 

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2026, M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] ont fait assigner la société ESPACIL HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation à effectuer des travaux, obtenir une réduction des loyers et une provision tendant à l’indemnisation de leurs préjudices. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 29 mai 2026 où elle a été retenue. 

A l’audience, M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] ont comparu représentés par leur conseil.

Soutenant oralement leurs dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la défenderesse, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, des articles 1231-1 et 1719 et suivants du Code civil, des dispositions des articles 6, 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 700 du Code de procédure civile, ils sollicitent :

- De constater qu’ils subissent un trouble manifestement illicite et qu’il y a urgence d’y remédier ;

En conséquence,

- De condamner la société ESPACIL HABITAT à réaliser les travaux suivants dans un délai de 60 jours suivant la signification de l’ordonnance : 
- réparation de la serrure du local de rangement ;
- remise en état de l’ensemble des badges permettant l’accès au sous-sol ;
- remise à M. [F] [D] d’un badge ouvrant le bâtiment et le sous-sol ;
- fixation correcte de la toilette défectueuse ;
- réparation des poignées et serrures des portes inférieures ;
- travaux d’isolation afin de mettre fin aux infiltrations d’air identifiées dans le rapport ;

- D’ordonner la réduction du loyer de 20%, soit 871 € par mois à compter du prononcer de l’Ordonnance, jusqu’au parfait achèvement des travaux ;

- De condamner la société ESPACIL HABITAT à leur verser les sommes prévisionnelles suivantes :
- 3.472 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance ;
- 1.000 euros à chaque locataire à faire valoir sur son préjudice moral ;

- De condamner la société ESPACIL HABITAT à leur payer 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. 

Au soutien de leurs prétentions, les locataires font valoir que, depuis leur entrée dans les lieux, ils subissent de nombreux désordres tant s’agissant de l’accès aux biens loués que de l’état du logement affectant la sécurité, la salubrité et la jouissance normale du logement. Ils soulignent, notamment, que le local de rangement extérieur est inutilisable faute de fermer à clé, qu’ils ne disposent que de quatre badges d’accès quand cinq sont nécessaires, que les badges ne permettent pas d’ouvrir l’accès piéton du garage les contraignants à emprunter le même accès que celui des véhicules, que des infiltrations d’air affectent le logement et que d’importantes moisissures sont apparues. Ils considèrent que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme du logement. Ils affirment qu’elle n’est pas intervenue pour remédier aux désordres malgré leurs sollicitations répétées et persistantes, les contraignants à agir en justice. Ils estiment que l’état du logement justifie la réduction du prix du loyer jusqu’à la réalisation de ses obligations par le bailleur et l’indemnisation du trouble de jouissance caractérisé qu’ils subissent outre celle de leur préjudice moral. 
 

A l’audience, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par son avocat.

Soutenant oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, la société ESPACIL HABITAT sollicite :

- De débouter M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] de l’ensemble de leurs réclamations techniques celles-ci ayant été résolues ou étant en cours de résolution ;

- De débouter M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] de leur demande de réduction du loyer, la surface de l’annexe dont ils bénéficient ne rentrant pas dans le calcul de leur loyer et leur étant mise à disposition gracieusement ;

- De débouter M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] de leur demande d’indemnité pour leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral qui n’est aucunement démontré ;

- De dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et rejeter toute demande au titre de l’article 700 ; 

A titre subsidiaire,

- De ramener à de plus justes proportions l’indemnisation des demandeurs au titre de leur préjudice de jouissance en appliquant les 20% d’abattement qu’ils réclament au seul loyer du garage et/ou au pourcentage réel de la surface dont les locataires disent avoir été privés, appliqué au loyer payé ;

- De ramener à de plus justes proportions l’indemnisation des demandeurs au titre du préjudice moral qu’ils disent avoir subi.

A titre de moyens en défense, la société ESPACIL HABITAT précise que les locataires sont entrés dans un logement neuf, l’immeuble ayant été réceptionné le 30 janvier 2025, lui permettant de se prévaloir auprès des sociétés intervenues lors de la construction de la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du Code civil. Elle souligne que les entreprises ont tendance à temporiser les demandes pour les regrouper et n’intervenir qu’en fin de garantie. Elle affirme avoir transmis les réclamations des locataires aux entreprises concernées. Elle convient que l’entreprise semble avoir des difficultés à résoudre le problème des badges d’accès au garage mais relève que cela n’empêche pas l’accès des véhicules et considère qu’aucune dangerosité n’est démontrée.

La société ESPACIL HABITAT fait valoir que certaines interventions ont été retardées par l’absence des locataires, mais aussi l’état d’insalubrité et d’encombrement du logement du fait des locataires. Elle considère que le logement répond aux critères de décence et que les désagréments sont inhérents à un logement neuf contemporain sans qu’il puisse être fait état d’un trouble manifestement illicite y compris au regard de la réglementation thermique. 

La bailleresse conteste les modalités de calcul de la surface habitable pris en compte par les locataires tout comme la taille de l’annexe à laquelle elle leur donne gracieusement accès. 

Elle estime que les locataires ont bénéficié de la jouissance paisible d’un appartement neuf qui n’a jamais été indécent, ni en mauvais état d’usage ou de réparation, éléments de nature à écarter toute demande indemnitaire.


À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

En l’espèce, s’agissant notamment de problèmes d’accès à un logement donné en location et à ses accessoires, le trouble manifestement illicite est établi. Il n’est, au demeurant, pas contesté en tant que fondement d’une action en référé.

Il n’y a donc lieu de statuer sur la recevabilité de l’action en référé. 


1/ Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux 
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».
L’article 1720 précise en son alinéa 2 que le bailleur doit, pendant la durée du bail, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives. 
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il a également l’obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle outre l’obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise en son article 2, que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ; ainsi, notamment, son point 2 précise que le logement « est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes » ; par ailleurs, son point 6 rappelle que « le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements”. 
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, le contrat de bail désigne les locaux loués comme étant d’une part un appartement de type 5, d’une surface habitable de 95,87 m2, et un parking en sous-sol. Le décompte de surface utile joint au contrat précise qu’outre cette surface habitable, les locataires disposent d’annexes d’une surface de 14,37 m2. 
L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 27 février 2025, mentionne que le logement et ses équipements sont neufs. Il n’est pas contesté que l’appartement a été donné à bail dans les semaines ayant suivi la réception de la construction de l’immeuble. La bailleresse indique, sans en justifier, que la réception a eu lieu le 30 janvier 2025, étant rappelé que le bail a été signé le 27 janvier 2025 et a pris effet au 1er mars 2025. 
Il y a lieu d’examiner chacune des demandes de travaux séparément. 
Sur la réparation de la serrure du local de rangement,
Les parties discutent de la nature de ce local et de sa surface, la bailleresse semblant contester la qualité d’accessoire de celui-ci. 
Il résulte des éléments du dossier, y compris des documents communiqués par la bailleresse, que le caractère d’accessoire au logement de ce local ne fait, pour autant, aucun doute et qu’il ne saurait être assimilé à un abri de jardin. 
Ainsi, la description du jardin telle que figurant dans l’état des lieux ne fait mention d’aucun abri de jardin. Si le plan des lieux communiqué par la bailleresse mentionne au niveau des extérieurs un abri de jardin de 5,37 m2, celui-ci n’est pas matérialisé sur le plan au niveau du jardin. Cet élément n’est pas davantage mentionné dans le constat effectué par commissaire de justice le 6 février 2026. 
L’état des lieux mentionne, par contre, la présence d’un cellier extérieur, situé « en face des boîtes aux lettres », disposant d’une « porte métallique avec serrure et clés » en « bon état de fonctionnement ». Ce local est mentionné sur le plan, sa surface n’est pas précisée en tant que telle, seules ses mesures, soit 232 cm x 233 cm sont indiqués. Ce local est donc de 5,40 m2. 
Il résulte des échanges versés aux débats que, dès le 20 mars 2025, M. [F] [D] signalait, via la plateforme électronique dédiée, qu’il ne parvenait pas à fermer le local extérieur, la serrure ne tombant pas en face de la têtière. La mise en demeure adressée par son assureur le 3 octobre 2025 mentionnait la persistance du problème. 
Le bailleur affirme que ce problème a été résolu en septembre 2025 et, en justifie par la production d’un sms de M. [D] mentionnant qu’il a accès à la dépendance. Ce message est insuffisant à lui-seul pour justifier de l’effectivité de la réparation adéquate. En effet, il ressort du constat par commissaire de justice réalisé le 06 février 2026 que : « Monsieur [D] précise que la porte à badge, installée en août 2025, ne fonctionnait pas initialement. L’accès a été rendu possible en septembre 2025. Le barillet ne fonctionne pas et la porte n’est jamais verrouillée ». Ainsi, si l’accès au local a été rendu possible, le fait que ce dernier ne puisse pas être verrouillé empêche son usage, faute de pouvoir y entreposer des objets de manière sécurisée, étant rappelé qu’il est situé dans les parties communes de l’immeuble. 
Par suite, en ne permettant pas aux locataires de disposer d’un équipement conforme à son usage, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance dont elle ne saurait s’exonérer sous prétexte d’une remise, selon elle, « gracieuse » de ce local, étant rappelé, s’il en était besoin, que les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent aux locaux loués accessoirement au local principal. Elle sera condamnée à effectuer les travaux nécessaires à la sécurisation du cellier extérieur. 
Sur la remise en état des badges permettant l’accès au sous-sol,
Il est rappelé que le bail mentionne la mise à disposition d’un parking en sous-sol et qu’un loyer spécifique est appliqué à cet accessoire du logement.
Les pièces produites permettent d’établir que le 9 octobre 2025, M. [F] [D] adressait un message électronique à la bailleresse pour lui signaler que le badge d’accès au parking ne fonctionnait plus et l’avait empêché de sortir son véhicule. 
Il résulte du constat de commissaire de justice, en date du 6 février 2026, que « le lecteur de badge VIGIK ne reconnaît pas le badge empêchant ainsi les locataires d’accéder au parking ». 
La bailleresse reconnaît qu’un dysfonctionnement persiste, assure avoir contacté l’entreprise concernée dans le cadre de la garantie de bon fonctionnement, mais que celle-ci aurait des difficultés à résoudre le problème.
Force est de constater que la société ESPACIL HABITAT ne justifie nullement des démarches entreprises auprès de ladite entreprise. 
Se faisant, en ne permettant pas aux locataires d’accéder au parking, elle manque à son obligation de délivrance faute pour eux de pouvoir utiliser les lieux loués accessoirement au logement. Elle ne saurait échapper à cette première obligation d’un bailleur en considérant que les locataires ne démontrent pas qu’il serait dangereux pour eux de devoir emprunter la rampe d’accès des véhicules pour accéder au parking alors que, par nature, l’utilisation de cette voie est nécessairement dangereuse et difficile d’accès en ce qu’elle est inadaptée et, au surplus, souvent interdite, aux piétons.
Elle ne saurait davantage exciper de difficultés de mise en œuvre des garanties légales des constructeurs alors qu’elle ne démontre aucune action vis-à-vis des sociétés concernées pour exiger leur mise en œuvre. 
Dès lors, la société ESPACIL HABITAT sera condamnée à remettre en état les badges d’accès au sous-sol comme il sera dit au dispositif de la présente décision. 
Sur la remise à M. [F] [D] d’un badge ouvrant le bâtiment et le sous-sol,
L’ensemble des badges donnant accès au sous-sol, en ce compris celui de M. [F] [D], devant être remis en état, il n’y a lieu de prononcer une nouvelle obligation de réparation sur ce point.
L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, précise que cinq badges ont été remis. 
La société ESPACIL HABITAT ne conteste pas que l’un des locataires, peu important son identité, a restitué son badge pour qu’il puisse être envoyé en réparation et que les locataires ont disposé de quatre badges au lieu de cinq pendant un temps non déterminé. Elle justifie avoir adressé deux badges supplémentaires, l’un pour accéder au logement, l’autre pour accéder au cellier, par courrier du 21 mai 2026 à destination de M. [F] [D].
Les locataires ne justifient pas de la persistance de difficultés d’accès au bâtiment principal où se situe leur logement, cela ne résulte ni du constat d’huissier ni d’autres éléments.
Dès lors, les locataires seront déboutés de leur demande tendant à la remise à M. [F] [D] d’un badge ouvrant le bâtiment.
Sur la fixation correcte de la toilette défectueuse,
La société ESPACIL HABITAT soutient que ce désordre a fait l’objet d’une réparation et en veut pour preuve le courrier rédigé par l’assureur de M. [F] [D], le 03 octobre 2025, qui ne mentionne pas ce désordre. Force est de constater que la bailleresse, qui est pourtant en mesure de justifier de certaines interventions, ne produit aucun élément justifiant de la réparation de ladite toilette.
Il convient de relever que ce désordre était signalé par M. [D] dans sa mise en demeure du 18 août 2025, laquelle mentionnait « sanitaires mal fixés, instables et dangereux ». 
Ce désordre est confirmé par le constat d’huissier, en date du 06 février, qui relève que : « la cuvette des toilettes n’est pas solidement fixée à son support, présentant un défaut de stabilité caractérisé par l’existence d’un jeu anormal ». 
S’agissant d’un logement donné en location neuf, ce désordre s’apparente à un défaut de délivrance d’équipement conforme. 
Dès lors, la société ESPACIL HABITAT sera condamnée à remettre en état cet équipement comme il sera dit au dispositif de la présente décision. 
Sur la réparation des poignées et serrures des portes intérieures,
Dans son courrier du 18 août 2025, M. [F] [D] indiquait que les portes des chambres ne fermaient pas correctement et claquaient au moindre courant d’air. Par message du 22 mars 2025, il avait signalé au bailleur que deux portes se fermaient difficilement avec des bruits anormaux, sans autres précisions. 
Dans son constat, le commissaire de justice note : « Monsieur [D] me précise que la manœuvre de la poignée de fermeture s’avère difficile dans l’ensemble des chambres ». Il convient de relever que ce constat n’est pas corroboré par une constatation personnelle du commissaire de justice, celui-ci se contentant de rapporter des propos tenus. 
Ces éléments sont insuffisants pour justifier de la nécessité d’une réparation des poignées et serrures des portes intérieures.
Les locataires seront déboutés de leur demande en ce sens. 
Sur les travaux d’isolation afin de mettre fin aux infiltrations d’air identifiées dans le rapport,
Il est relevé que les difficultés liées à des infiltrations d’air n’ont pas fait l’objet de réclamations antérieures à l’assignation auprès de la bailleresse.
Il résulte des éléments du dossier qu’un dégât des eaux ayant donné lieu à l’apparition de moisissures dans la buanderie a fait l’objet d’une recherche de fuite le 1er décembre 2025 et de réparations le 19 décembre 2025. Sa cause était due à un manque d’étanchéité d’un raccord d’eau froide sanitaire sur la nourrice. 
Le constat de commissaire de justice mentionne, s’agissant du salon – séjour, la présence de « petites taches noires affectant le plafond », sans autre précision notamment que ces taches puissent s’apparenter à de la moisissure, et « un passage d’air » entre les vantaux de la baie vitrée. 
Les demandeurs produisent un rapport de perméabilité à l’air réalisé au sein de leur appartement par la société UBAT Contrôle le 16 février 2026. 
Ce rapport, s’il mentionne quelques infiltrations d’air à des niveaux périphériques (par exemple au niveau des menuiseries des volets roulants), note, en sa page 10, que le résultat du test d’étanchéité à l’air est de 0,37 m3/h.m2, soit un résultat s’inscrivant dans la tranche « excellent ».
La bailleresse justifie quant à elle, que dans le cadre de la réception des travaux, la société SOCOTEC a attesté du respect de la réglementation thermique y compris sur les normes de perméabilité à l’air.
Dès lors, faute de justifier que les infiltrations d’air constatées sont problématiques et sources de désordres, la demande de travaux des locataires à ce titre sera rejetée. 

2/ Sur la demande de réduction du loyer
Par application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Il est rappelé que les deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sont les suivants : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques ».
En l’espèce, les désordres constatés ne sauraient être assimilés à un défaut de délivrance d’un logement décent au sens des deux premiers alinéas de l’article 6.

Les locataires ne peuvent prétendre à une réduction du loyer jusqu’à la réalisation des travaux. Leur demande en ce sens sera rejetée.

Par contre, au vu de l’ancienneté des désordres et de leur persistance malgré de multiples réclamations, une astreinte provisoire sera prononcée d’office pour s’assurer de leur exécution par la bailleresse. 


3/ Sur les demandes d’indemnisation
Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 
Par application de l’article 1231-1 du même Code, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution ait été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, il résulte des éléments développements précédents que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance du logement et de ses accessoires, soit en ne remettant pas les badges nécessaires à leur accès, soit en ne sécurisant pas le local accessoire au logement, soit en ne faisant pas procéder aux réparations nécessaires d’équipements défectueux.
Ces désordres ont nécessairement causé un trouble de jouissance aux locataires. 
L’indemnisation de ce préjudice doit tenir compte de la nature du trouble et de sa durée, rapportés au montant du loyer.

Il est rappelé que le loyer du logement porte tant sur l’appartement que sur les accessoires autres que le parking, et notamment le cellier extérieur. Il s’élève à 982,40 euros par mois.

Ainsi, s’agissant des désordres affectant le logement, à savoir la défectuosité d’un badge d’accès sur cinq, l’absence de réparations des toilettes, désordre dont l’existence est établie depuis le mois d’août 2025 jusqu’à ce jour, et l’absence d’accès à un cellier extérieur sécurisé du mois de mars 2025 à ce jour, le préjudice peut être fixé provisoirement à 800 euros.

S’agissant des désordres affectant l’accès au parking, il convient de rappeler que le loyer de ce dernier s’élève à 24,90 euros, et que le défaut d’accès à ce local a débuté en octobre 2025 et perdurait au jour de l’audience. Cela justifie que la moitié du loyer, soit 12,45 euros par mois soit remboursé aux locataires soit un montant total de 74,70 euros pour six mois. 

La provision totale au titre du préjudice de jouissance peut ainsi être arrêtée à la somme de 874,70 euros.

En conséquence, la société ESPACIL HABITAT sera condamnée à payer, à titre provisoire, à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] la somme de 874,70 euros en réparation de leur trouble de jouissance.

En revanche, faute de démontrer la réalité d’un préjudice moral distinct du trouble de jouissance, les locataires seront déboutés de leur demande à ce titre. 

4/ Sur les demandes accessoires

4.1 Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, la société ESPACIL HABITAT sera condamnée aux dépens de l’instance.

4.2 Sur les frais irrépétibles,

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, la société ESPACIL HABITAT sera condamnée à payer à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


4.3 Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société ESPACIL HABITAT à effectuer ou à faire effectuer par un professionnel qualifié, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants :

Réparation de la serrure du cellier afin de permettre la fermeture sécurisée de la porte ;Réparation des badges d’accès au sous-sol afin de permettre l’accès à cet espace par le passage dédié aux piétons ;Réparation de la cuvette des toilettes afin d’en garantir la stabilité ;
DISONS que faute pour la société ESPACIL HABITAT d’avoir fait effectuer les travaux ci-dessus détaillés, dans le délai fixé, elle sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;

DISONS que l'astreinte provisoire court pendant un délai de trois mois maximum, à charge pour M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] à défaut de réalisation des travaux à l'expiration du délai de deux mois, de solliciter du juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Rennes la liquidation de l'astreinte provisoire ;

REJETONS les autres demandes de condamnation à travaux formulées par M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, la société ESPACIL HABITAT à payer à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] une somme totale de 874,70 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

DEBOUTONS M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z], et Mme [O] [Z] de leur demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNONS, la société ESPACIL HABITAT à payer à M. [F] [D], Mme [Q] [D], M. [T] [A], M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] la somme totale de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS, la société ESPACIL HABITAT aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

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Mise à jour de la source le 2026-06-29T18:38:20.053Z.