Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP FOND, 10 juin 2026, n° 24/03427

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 décembre 2018, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] un appartement situé [Adresse 8] moyennant un loyer de 501,34 euros, outre 103,4 euros de provision sur charges.

En 2020, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont dénoncé auprès de leur bailleur la présence de moisissures sur le plafond de la cuisine et sur celui de l’une des chambres de l’appartement.

Le 04 mai 2020, la SA ICF ATLANTIQUE a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la SA ALLIANZ IARD, assureur dommages-ouvrage, laquelle a opposé un refus de garantie à la suite d’une expertise amiable réalisée au mois de juin 2020 suivi d’une expertise complémentaire réalisée le 20 novembre 2020, au motif que l’origine des désordres provenait de l’usage fait par les occupants.

Par suite, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de réalisation d’un expertise judiciaire et par, ordonnance de référé du 10 juin 2022, Monsieur [Z] a été désigné en qualité d’expert judiciaire puis remplacé par Monsieur [Y] [D].

Par ordonnance de référé du 24 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de céans a déclaré communes et opposables à la SA ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur dommages-ouvrage et ès qualité d’assureur de la SAS [Adresse 9] OUEST, 
à la SAS ENGIE HOME SERVICES, à la SNC [Adresse 10], à la SELAS ATELIER MERIDIONAL JOEL NISSOU ARCHITECTES, et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS les opérations d’expertise.

Le 22 décembre 2023, l’expert a déposé son rapport définitif, lequel mettait en cause la société ENGIE HOME SERVICES.

Par assignation du 27 août 2024, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont assigné la SASU ENGIE HOME SERVICES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle, aux fins d’obtenir notamment sa condamnation en paiement pour leur préjudice matériel, leur préjudice moral et leur préjudice de jouissance.

Appelée à l’audience du 16 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Parallèlement, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont appelé en cause la SA ICF ATLANTIQUE, bailleresse, aux fins de voir ordonner la jonction des affaires, et sa condamnation en paiement sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction à l’audience du 16 octobre 2025. 

À l’audience du 9 avril 2026, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs conclusions n°3 déposées de :
- ordonner la jonction des procédures ;
- juger que la SA ICF ATLANTIQUE a engagé sa responsabilité contractuelle à l’encontre de M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ;
- juger que la SASU ENGIE HOME SERVICES a engagé sa responsabilité extra-contractuelle à l’encontre de M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ;
en conséquence,
- à titre principal,
- condamner in solidum la SA ICF ATLANTIQUE et la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] les sommes de :
- 225 € en réparation de leur préjudice matériel,
- 5000 € en réparation de leur préjudice moral,
- 12.169,67 € en réparation de leur préjudice de jouissance,
- à titre subsidiaire,
- évaluer la perte de chance à 90 %,
- condamner la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] les sommes de :
- 250 € en réparation de leur préjudice matériel,
- 4.500 € en réparation de leur préjudice moral,
- 10 952,70 € en réparation de leur préjudice de jouissance, 
- condamner la SA ICF ATLANTIQUE à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] les sommes de :
- 250 € en réparation de leur préjudice matériel,
- 5000 € en réparation de leur préjudice moral,
- 12.169,67 € en réparation de leur préjudice de jouissance,
-en tout état de cause,
- débouter la SA ICF ATLANTIQUE et la SASU ENGIE HOME SERVICES de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner tout succombant à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 1500 € titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’appui de leur demande, et sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, ils font valoir que dans son rapport d’expertise du 22 décembre 2023, l’expert a conclu que le manque de débit de ventilation provient d’un défaut de fonctionnement du caisson de ventilation qui n’a pas été relevé/mesuré lors des maintenances précédentes et que l’expert retient ainsi une double faute de la SASU ENGIE HOME SERVICES : la première étant un défaut de fonctionnement du caisson de ventilation, et la seconde étant un défaut de mesure des débits des bouches de ventilation. Concernant la première faute, ils font valoir que par application des dispositions du contrat de maintenance, la SASU ENGIE HOME SERVICES devait nettoyer le caisson de ventilation ce qui n’a pas été fait de sorte qu’en l’absence de maintenance, la SASU ENGIE HOME SERVICES ne s’est pas rendue compte du défaut de fonctionnement du caisson de ventilation. S’agissant de la seconde faute, ils font valoir que la SASU ENGIE HOME SERVICES aurait dû se rendre compte de la défectuosité du ventilateur dans le cadre de sa mission de maintenance lors des mesures réalisées auprès des bouches d’extraction puisque le manque de pression du caisson de ventilation empêche les bouches de ventilation de fonctionner correctement et que la mesure des débits est une obligation contenue dans le contrat de maintenance. Ils font valoir qu’ainsi la SASU ENGIE HOME SERVICES a commis une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles de maintenance et que les autres causes possibles des désordres ont été écartées par l’expert (travaux d’isolation et d’étanchéité des souches, isolation des parois, suroccupation de l’appartement). Ils affirme que si la date du dysfonctionnement du caisson de ventilation n’est pas déterminée cela ne permet pas à la SASU ENGIE HOME SERVICES de se soustraire à ses obligations contractuelles puisque, si elle avait effectué le nettoyage du caisson, le dysfonctionnement aurait été détecté et les moisissures ne seraient pas apparues. Ils soutiennent que la SASU ENGIE HOME SERVICES a accepté de changer à ses frais le caisson VMC et les bouches d’extraction situées dans leur appartement de sorte qu’elle a reconnu le dysfonctionnement et sa responsabilité. Ils font valoir que la faute contractuelle de la SASU ENGIE HOME SERVICES leur a causé un préjudice et que le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi-délictuelle distincte de ce manquement.
S’agissant de la responsabilité contractuelle de la SA ICF ATLANTIQUE, et sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, ils font valoir que le bailleur doit procéder à l’entretien du logement et que la bonne ventilation de celui-ci est nécessaire à la décence du logement. Ils affirment qu’il ressort de rapport d’expertise que la ventilation n’a pas été correctement entretenue et que cette obligation incombe au bailleur. Ils précisent que cette obligation doit s’entendre non seulement l’entretien que le bailleur doit assurer personnellement mais également de celui qu’il a pu mettre contractuellement la charge d’autres personnes. Ils font ainsi valoir que, même si la SASU ENGIE HOME SERVICES est à l’origine du défaut d’entretien de la ventilation, la responsabilité du bailleur est engagée puisque le défaut d’entretien du logement a entraîné son indécence, le logement n’étant pas pourvu d’une ventilation suffisante ce qui a entraîné l’apparition de moisissures. 
Sur l’indemnisation des préjudices subis, ils sollicitent la condamnation in solidum de la SA ICF ATLANTIQUE et la SASU ENGIE HOME SERVICES. Ils soutiennent que la faute imputable à la SASU ENGIE HOME SERVICES ne relève pas d’une perte de chance puisque seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et qu’il ne peut être question d’éventualité puisque le contrat de maintenance sert à vérifier le bon fonctionnement des installations et qu’en cas de dysfonctionnement elles doivent être réparées immédiatement; Ils affirment que la SASU ENGIE HOME SERVICES est tenue d’une obligation de résultat dans l’exécution de son contrat. 
Ils exposent avoir subi un préjudice matériel à hauteur de 250 € puisqu’ils ont nettoyé et repeint les plafonds. Ils font valoir un préjudice moral en ce qu’ils ont dénoncé les moisissures depuis le 20 janvier 2020 et que les moisissures n’ont cessé de gagner les pièces de l’appartement de sorte qu’ils sont inquiets des conséquences sur leur santé et plus particulièrement sur celle de leurs enfants. Enfin, ils font valoir un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à 50 % du montant du loyer pour la période du 20 janvier 2020 au 22 décembre 2023, soit la somme de 12 169,67 €. 
À titre subsidiaire, ils font valoir que la perte de chance d’avoir pu faire réparer la VMC plus tôt doit être retenue à hauteur de 90 % et qu’il convient d’appliquer ce pourcentage à l’ensemble des préjudices subis pour la condamnation de la SASU ENGIE HOME SERVICES, la SA ICF ATLANTIQUE étant quant à elle tenue à la réparation intégrale de ces préjudices.

En réponse, la SA ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées sollicite de :
- débouter M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] et la SASU ENGIE HOME SERVICES de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SA ICF ATLANTIQUE ;
- condamner la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 2.842,40 € au titre des travaux de reprise; 
- condamner la SASU ENGIE HOME SERVICES à relever et garantir intégralement la SA ICF ATLANTIQUE de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
- condamner M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] et la SASU ENGIE HOME SERVICES ou tout succombant à verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 

Au soutien de ses prétentions, et sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, elle fait valoir que dans son rapport d’expertise, l’expert judiciaire a constaté les désordres dénoncés par M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] se matérialisant sous la forme de moisissures dans l’appartement et a retenu la responsabilité unique de la SASU ENGIE HOME SERVICES en sa qualité de mainteneur de l’installation chargée de l’entretien. Elle expose qu’elle lui a confié à l’entretien des chaudières, des appareils de production d’eau chaude individuelle, de maintenance des installations VMC, de ramonage des conduits de cheminées et de ventilation à compter de 2017 selon marché reconduit par avenant du 20 novembre 2020. Elle soutient que la SASU ENGIE HOME SERVICES a été défaillante dans l’exécution de son contrat de maintenance et qu’elle ne peut invoquer le fait qu’elle n’était pas responsable de la défaillance du caisson de VMC alors même qu’elle a accepté de prendre en charge les conséquences des désordres et que l’expert indique que la seule non-conformité détectée est le manque de ventilation due à la défaillance du ventilateur de l’immeuble par absence de maintenance.
Elle fait valoir qu’elle a subi un préjudice correspondant au montant des travaux de reprise liés au changement du caisson de VMC estimé par l’expert judiciaire à hauteur de 2.842,40 €. 
Elle relève que la SASU ENGIE HOME SERVICES a directement versé la somme correspondant aux travaux d’embellissement à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] pour un montant de 4824,71 €, selon protocole d’accord du 22 août 2024 de sorte que M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont obtenu le versement de la somme permettant de procéder à la remise en état du logement. 
En réponse aux demandes indemnitaires formées par M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que ceux-ci ne démontrent pas l’existence d’une faute qui serait imputable au bailleur, alors qu’elle a mis tout en œuvre pour résoudre la situation et a satisfait à ses obligations en souscrivant un contrat de maintenance des installations de l’immeuble et en menant toutes les mesures pour trouver l’origine des moisissures. Elle affirme qu’elle ne pouvait procéder à une reprise du désordre sans en connaître l’origine et fait valoir que les demandes dirigées à son encontre doivent être rejetées. Elle ajoute qu’il n’est pas justifié du préjudice matériel, qu’il n’est produit aucun certificat médical ou justificatif à l’appui de la demande en préjudice moral et que s’agissant du préjudice de jouissance, l’expert judiciaire s’est prononcé sur la présence modérée des moisissures. Elle soutient que l’apparition de moisissures n’a pas empêché l’occupation du logement, que les locataires n’ont jamais demandé à être relogés, et qu’ils ne démontrent pas que les désordres ont entraîné un préjudice de jouissance lequel doit être rejeté.

La SASU ENGIE HOME SERVICES, représentée par son conseil, se rapportant à ces conclusions n°3, sollicite de :
à titre principal,
- débouter M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes et les condamner à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ; 
à titre subsidiaire,
- dire et juger que la faute reprochée à ENGIE HOME SERVICES n’est à l’origine que d’une perte de chance de 60 % d’avoir pu mettre fin aux désordres plus tôt ;
- débouter M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] de leurs demandes au titre du préjudice matériel,
- allouer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 1500 € titre de leur préjudice moral, soit après application du taux de perte de chance un solde de 900 €; 
- allouer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 5000 € au titre de leur préjudice de jouissance soit après application du taux de perte de chance un solde de 3000 € ;
- allouer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] somme de 1500€ titre de l’article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit s’agissant des dépens ;
en tout état de cause ,
- débouter la SA ICF ATLANTIQUE de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elle vise la SASU ENGIE HOME SERVICES.

À titre principal, elle fait valoir que, si un protocole d’accord a été régularisé entre M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] et la SASU ENGIE HOME SERVICES pour mettre fin rapidement au préjudice de jouissance des demandeurs en faisant l’avance du coût des travaux de remise en état de leur appartement, il ne s’agit pas d’une reconnaissance de responsabilité ni explicite ni implicite de la part de la SASU ENGIE HOME SERVICES. Elle expose qu’il appartient à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] qui font valoir sa responsabilité extra contractuelle de démontrer qu’elle a commis une faute et que cette faute est directement à l’origine des préjudices dont ils demandent réparation. Elle soutient que l’expert a retenu comme cause des désordres le défaut de fonctionnement de la VMC, la présence de ponts thermiques en saillie des plafonds de l’appartement et la suroccupation de celui-ci en préconisant au titre des travaux réparatoires la reprise des ponts thermiques et que ce n’est que suite à l’appel en cause de la SASU ENGIE HOME SERVICES et à l’insistance de celle-ci sur le fait qu’elle n’était à l’origine ni de la conception de l’installation ni de la conception du système de VMC que l’expert a fait volte-face en ne retenant que la responsabilité de la SASU ENGIE HOME SERVICES. Elle fait valoir que les conclusions de l’expert ne sont pas fondées puis’il a retenu l’existence d’une panne du caisson VMC sans qu’il n’ait jamais pu ni la vérifier ni la dater et que les locataires se sont plaints de l’apparition des premiers désordres dès le mois de janvier 2020 c’est-à-dire antérieurement au passage des deux premiers experts dans le cadre de l’expertise amiable, lesquels n’ont pas relevé de dysfonctionnement à ce titre. Elle souligne que si les désordres étaient imputables au dysfonctionnement du caisson VMC d’autres appartements que celui de M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] auraient présentés des désordres ce qui n’est pas le cas. Elle affirme que l’expert avait retenu une pluralité de causes possibles aux désordres avant finalement de changer de position. Elle fait valoir que l’expert a manqué d’objectivité en ne retenant que la responsabilité de la SASU ENGIE HOME SERVICES et en écartant toutes les autres causes possibles des désordres dénoncés, causes qu’il avait pourtant retenues initialement. Elle soutient que, dans ces conditions, il n’est pas rapporté la preuve d’une faute de la SA ICF ATLANTIQUE directement en lien avec les préjudices dont ils demandent réparation.
À titre subsidiaire, elle fait valoir que la faute alléguée, qui est de ne pas avoir constaté que la VMC dysfonctionnait, relève d’une perte de chance d’avoir pu faire réparer celle-ci plutôt et donc d’avoir évité la persistance des désordres. Elle fait valoir que la perte de chance ne peut être égale au bénéfice attendu de sorte que M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ne peuvent demander la condamnation de la SASU ENGIE HOME SERVICES à réparer leur entier préjudice mais uniquement une quote-part correspondant au quantum de leur perte de chance laquelle doit être évaluée en 60 % en ce que l’expert a admis que les désordres avaient aussi pour origine la présence de ponts thermiques. Elle sollicite de débouter M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] de leurs demandes au titre du préjudice matériel, celui-ci n’étant pas démontré, que le préjudice moral ne saurait être évalué au-delà de 1.500 € soit après application du taux de perte de chance à la somme de 900 € et que s’agissant du préjudice de jouissance il ne peut être évalué à une somme supérieure à 5.000 euros, soit 3.000 euros après application du taux de perte de change.
S’agissant des demandes de la SA ICF ATLANTIQUE elle fait valoir que si le tribunal retenait l’existence d’une faute de la SASU ENGIE HOME SERVICES dans le cadre de ses opérations de maintenance, cette faute n’est pas à l’origine du préjudice subi par le bailleur lié à l’obligation de remplacer le caisson VMC et les bouches de VMC. Elle sollicite la débouter de sa demande de condamnation. 

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est précisé qu’il n’y a pas lieu de réponde à la demande jonction des procédures sollicitée par les demandeurs, en ce que celle-ci a d’ores et déjà été ordonné une précédente audience.

Il convient également de rappeler qu’en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «juger» qui ne constituent pas de véritables prétentions sont en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, et non dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formulées dans ces termes qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.


I. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES FORMEES PAR LES LOCATAIRES :

a) Sur le manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Le bailleur est également obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002, qui impose que le logement permette une aération suffisante ; que les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur a une obligation continue d'assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent (3e Civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438). 

Le manquement du bailleur à ses obligations et notamment à celle de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué. Par ailleurs, la réparation du préjudice est soumise au principe de la réparation intégrale.

Il incombe également à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l’indemnisation.

En l'espèce, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont signalé dès le début de l’année 2020 l’apparition de moisissures dans leur salle de bains, dans la chambre de leur fille ainsi que dans la cuisine.

Les différentes expertises amiables et le rapport de recherche de fuite réalisés sur l’initiative du bailleur par l’intermédiaire de son assureur ou sur l’initiative des locataires n’ont pas permis de déterminer l’origine des désordres de façon certaine. 

En effet, la première expertise amiable ainsi que l’expertise complémentaire réalisée à l’initiative de l’assureur du bailleur concluaient que l’origine des désordres était à rechercher dans un phénomène de condensation à l’intérieur du logement, le bailleur rappelant par courrier du 9 juillet 2020 aux locataires que la présence d’une machine à laver/sèche-linge dans la salle de bains constituait une source d’humidité participant l’élévation du taux d’humidité ambiant, que la présence d’un rideau devant l’entrée d’air des chambres et du salon perturbait la diffusion le brassage de l’air neuf et qu’il était rappelé aux locataires de ne pas obstruer les bouches de ventilation. Au contraire, la recherche de fuite diligentée par les locataires en juillet 2020 a relevé une infiltration provenant de la toiture de l’immeuble et provoquant d’importants dégâts au niveau du plafond de la salle de bains et de la chambre. 

Il n’est pas contesté que les locataires ont, à plusieurs reprises, indiqué que la situation s’aggravait en l’absence de reprise de l’origine des désordres.

L’expertise judiciaire réalisée par M. [Y] [D] après première réunion d’expertise en date du 23 novembre 2022 et dépôt du rapport définitif le 22 décembre 2023 met en exergue la présence de moisissures dans la chambre des garçons entre novembre 2022 et septembre 2023, de même que dans la chambre des filles et dans la salle de bains. Il est précisé en page 5 du rapport que les désordres allégués sont constatés, que les moisissures existent et ont tendance à se développer. 

L’expert a ensuite procédé à des analyses des équipements de VMC (bouches d’extraction et caisson VMC) mais a également vérifié la présence éventuelle d’infiltrations en toiture, l’existence de ponts thermiques, l’utilisation du logement par les locataires et la suroccupation éventuelle des lieux afin de déterminer l’origine des désordres.


Il précise en page 13 du rapport que les moisissures sont apparues après cinq ans d’utilisation du logement alors que les ponts thermiques existaient et n’avaient pas évolué, que le logement n’était ni suroccupé et normalement utilisé, qu’il n’existait pas d’infiltrations en toiture et que la seule non-conformité relevée était le fonctionnement de la ventilation. Il a indiqué que cette non-conformité n’a pas été détectée par la société en charge de la maintenance en l’absence d’utilisation des outils adéquats et alors que le contrat de maintenance prévoit la maintenance du caisson de ventilation ainsi que la mesure des dépressions ventilateurs mais que ces interventions n’ont jamais été réalisées. Il a affirmé qu’aucune intervention de maintenance n’a été réalisée sur ce caisson depuis son installation en 2013.

Il ressort donc des investigations réalisées dans le cadre de cette expertise judiciaire que M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] n’ont pas contribué à l’apparition de ces désordres dont la matérialité n’est pas contestée.

Si la bailleresse fait valoir que l’apparition de moisissures n’a pas empêché l’occupation du logement et que les locataires n’ont pas demandé à être relogés, il n’en demeure pas moins qu’il ressort des éléments du dossier et surtout de l’expertise judiciaire que l’état du logement n’est pas imputable aux locataires et que le logement occupé par M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ne répondait pas aux critères de décence depuis janvier 2020 comme étant défaillant dans les dispositifs de ventilation.

Cet état du logement a nécessairement généré pour les locataires un préjudice de jouissance en ce qu’ils n’ont pas disposé d’un logement exempt de désordres, les moisissures affectant plusieurs pièces.

Enfin, il convient de rappeler que les obligations du bailleur résultant de l’article 6 susvisé relève d’une obligation de résultat et non d’une obligation de moyens. La SA ICF ATLANTIQUE ne peut donc se retrancher par les diligences qu’elle invoque avoir réalisées pour se voir exemptée de sa responsabilité. En tout état de cause, il est relevé que la réalisation d’une expertise judiciaire a été ordonnée suite à une instance en justice introduite par les locataires et non à l’initiative de la bailleresse. La responsabilité de la SA ICF ATLANTIQUE est donc engagée.

b)Sur la responsabilité de la SASU ENGIE HOME SERVICES

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du code civil dispose que “ Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

Il est admis que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (C. CASS. Ass. plén, 6 octobre 2006, n°05-13.255; 27 octobre 2016, n° 15-22.920).

En l’espèce, par contrat du 1er janvier 2017 et avenant de reconduction du 5 novembre 2020, la SA ICF ATLANTIQUE a confié à la SASU ENGIE HOME SERVICES un marché de travaux ayant pour objet d’assurer l’entretien et le contrôle des équipements techniques, et notamment la VMC. Ce contrat emportait notamment obligation de procéder lors de la visite annuelle au contrôle de l’aspiration des bouches ainsi qu’à la mesure et au réglage des débits des niveaux inférieurs, supérieurs et médians de chaque colonne.

Or il ressort du rapport d’expertise que la seule non-conformité détectée est le manque de ventilation dû à la défaillance du ventilateur de l’immeuble par absence de maintenance.

La SASU ENGIE HOME SERVICES conteste les conclusions de l’expertise faisant valoir qu’à la lecture des bons d’intervention à la suite de la maintenance annuelle de l’installation dans l’appartement des demandeurs et à la lecture des deux rapports d’expertise dommages- ouvrage des 18 juin et 25 novembre 2020, les bouches VMC fonctionnaient parfaitement et que l’expert n’a jamais constaté de visu un défaut de fonctionnement du caisson VMC de sorte qu’il s’agit d’une hypothèse et non d’un fait certain et vérifié, d’autant que les désordres n’ont pas été constaté dans d’autres logements de l’immeuble.

Il est relevé que ces observations ont fait l’objet de “dires” dans le cadre de l’expertise judiciaire et que l’expert y a répondu dans son rapport définitif du 22 décembre 2023 (point 6.1.2 page 18 du rapport) en confirmant que la seule non-conformité avérée était le manque de pression du caisson de ventilation qui empêchait les bouches de ventilation de fonctionner correctement et que ce manque de pression provenait d’une absence totale d’entretien durant cinq ans alors que cette prestation faisait partie du contrat de maintenance, même s’il précise qu’il n’est pas possible de dater l’apparition du défaut.

Par ailleurs, les bons d’intervention produits par la SASU ENGIE HOME SERVICES aux débats ne permettent pas de contredire les conclusions de l’expert judiciaire puisque les comptes rendus d’intervention concernent l’entretien de la chaudière murale située dans le logement de M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] et ne précisent pas de vérification des bouches VMC. 

En outre, les rapports d’expertises amiables dommages- ouvrage indiquent une vérification des bouches VMC permettant de constater leur bon fonctionnement sans qu’il soit précisé la méthodologie de vérification de ce fonctionnement ni les mesures effectuées alors que les investigations de l’expert judiciaire ont été plus poussées puisqu’il indique en page 6 du rapport les dépressions mesurées aux bouches d’extraction. 

Surtout, l’expert judiciaire précise avoir éliminé toutes les autres possibilités qui pourraient être à l’origine des désordres constatés dans le logement occupé par M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L]. Il précise également que les fiches de visite ont été produites par la SASU ENGIE HOME SERVICES concernant la maintenance de la VMC collective et de la VMC GAZ, que sur place il a été constaté qu’il n’y a aucune prise de mesures sur le caisson donc que les mesures des dépressions du ventilateur n’ont jamais été réalisées et que les fiches de visite n’indiquent jamais que le caisson a été vérifié. Il ajoute que le contrôle à l’aspiration des bouches a été réalisé au débitmètre alors qu’elle doit se faire avec un déprimomètre pour les installations hygroréglables ce qui ne permet pas de s’assurer de leur bon fonctionnement ( point 3.4.1 du rapport en page 10).

Il en ressort que la faute de la SASU ENGIE HOME SERVICES est démontrée de même que le lien de causalité avec les désordres constatés dans le logement objet de la procédure.

La faute de la SASU ENGIE HOME SERVICES est directement à l’origine des préjudices dont il est demandé réparation et ne résulte pas simplement d’une perte de chance.

En effet, il s’avère que la VMC était défectueuse depuis plusieurs années, sans que la SASU ENGIE HOME SERVICES, malgré ses contrôles, ne détecte les dysfonctionnements, ou à tout le moins ne procède à un contrôle suffisamment approfondi permettant d’établir la cause du dysfonctionnement et de procéder aux réparations qui s’imposaient.

Il s’ensuit que la SA ICF ATLANTIQUE est fondée à mettre en cause la responsabilité de la SASU ENGIE HOME SERVICES pour avoir manqué à ses obligations contractuelles et M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] à mettre en cause la responsabilité extracontractuelle de la SASU ENGIE HOME SERVICES en raison de ses manquements dans l’exécution de ses obligations contractuelles dès lors qu’il en est résulté un dommage.

c)Sur l’indemnisation des préjudices

S’agissant du préjudice de jouissance invoqué par M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L], il convient toutefois de prendre en considération que les moisissures n’impactaient que deux pièces lorsqu’elles ont été dénoncées et que les locataires ont dénoncé l’aggravation de la situation en avril 2021. Par ailleurs, si M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] produisent aux débats des clichés photographiques, ceux-ci ne sont pas datés et il n’est pas établi les circonstances dans lesquelles ils ont été pris de sorte que leur valeur probante ne peut être retenue. 

De même, si une évolution des moisissures a été constatée dans le cadre de l’expertise judiciaire, les locataires affirment avoir procédé à leur nettoyage régulier avant la réalisation de l’expertise judiciaire mais, dans le cadre desdites opérations d’expertise, il leur a été demandé de ne plus intervenir.

Enfin, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] reconnaissent dans leurs écritures que depuis la réalisation de travaux en 2023 le logement ne souffre plus de moisissures. Il n’y a donc pas lieu à indemnisation au-delà du 22 décembre 2023.

Il ressort également des pièces produites par chacune des parties et notamment du protocole d’accord signé entre M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] et la SASU ENGIE HOME SERVICES le 8 août 2024 que l’origine des désordres a été réparé et que les locataires ont perçu directement une allocation au titre des embellissements.

Il convient dès lors de retenir que les locataires ont subi un préjudice de jouissance pendant une durée de 36 mois qui sera indemnisé à hauteur de 5.200 €, somme que la SA ICF ATLANTIQUE et la SASU ENGIE HOME SERVICES seront donc condamnées in solidum à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L].

S’agissant du préjudice matériel invoqué par les demandeurs, il n’est produit aucun élément de preuve concernant l’achat de peinture et de matériel et en conséquence M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] seront déboutés de leur demande. 

Concernant le préjudice moral invoqué, il n’est également produit aucun élément pour justifier d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance. En conséquence ils seront déboutés de leur demande à ce titre. 

II. SUR LA RÉPARTITION DE LA CHARGE DES INDEMNITÉS ENTRE LA SA ICF ATLANTIQUE ET LA SASU ENGIE HOME SERVICES : 

Il résulte des développements précédents que l’ensemble des désordres subis résulte de la défaillance de la VMC dont la SASU ENGIE HOME SERVICES n’a pas repéré le dysfonctionnement.

En effet, il a été aussi relevé dans le cadre de l’expertise judiciaire des ponts thermiques en plafond du logement mais il a été précisé que ceux-ci sont conformes à la réglementation et l’expert n’a pas prescrit de reprise à ce titre.

Dans ces conditions il y a lieu de mettre à la charge de la SASU ENGIE HOME SERVICES 100% des sommes allouées au titre des dommages et intérêts.

La SASU ENGIE HOME SERVICES sera donc condamnée à garantir la SA ICF ATLANTIQUE dans cette proportion.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE AU TITRE DES TRAVAUX DE REPRISE :

En l’espèce, l’expert a chiffré le coût du remplacement du caisson VMC à la somme de 2842,40€. 

Compte tenu de la responsabilité contractuelle retenue ci-avant à l’encontre de la SASU ENGIE HOME SERVICES, celle-ci sera condamnée à payer à la SA ICF ATLANTIQUE le coût du remplacement du caisson VMC, soit la somme de 2.842,40 €.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. 

La SASU ENGIE HOME SERVICES, partie perdante sera condamnée aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SASU ENGIE HOME SERVICES sera condamnée à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 1000 € et à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Tenue aux dépens, la SASU ENGIE HOME SERVICES ne peut prétendre à une indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection , statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la SA ICF ATLANTIQUE et la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 5.200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] de leurs demandes en réparation pour préjudice matériel et pour préjudice moral ;

CONDAMNE la SASU ENGIE HOME SERVICES à garantir et relever indemne la SA ICF ATLANTIQUE pour l’intégralité de l’indemnisation mise à leur charge ;

CONDAMNE la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 2.842,40 € au titre des travaux de reprise du caisson VMC ;

CONDAMNE la SASU ENGIE HOME SERVICES aux dépens ;

CONDAMNE la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SASU ENGIE HOME SERVICES de ses demandes d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

REJETTE toute autre prétention ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.


Le Greffier La Vice-présidente

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AZ

N° RG 24/03427
N° Portalis DBX4-W-B7I-TJCS




 JUGEMENT


N° B 


DU : 10 Juin 2026


[M] [U] [W] [G] épouse [L]
[S] [L]

 
 
 
C/

S.A. ICF ATLANTIQUE SA [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
S.A.S.U. ENGIE HOME SERVICES

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 

à Maître Odile DUBURQUE
 Maître [H] [C] 


Expédition délivrée
à toutes les parties





JUGEMENT


Le Mercredi 10 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 09 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Mme [M] [U] [W] [G] épouse [L], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Odile DUBURQUE, avocate au barreau de TOULOUSE

M. [S] [L], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Odile DUBURQUE, avocate au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDERESSES

S.A. ICF ATLANTIQUE SA [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Jeanne ISSARTEL, avocate au barreau de TOULOUSE

S.A.S.U. ENGIE HOME SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Sébastien THEVENET, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Coralie MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE
EXPOSE DU LITIGE

Le 14 décembre 2018, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] un appartement situé [Adresse 8] moyennant un loyer de 501,34 euros, outre 103,4 euros de provision sur charges.

En 2020, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont dénoncé auprès de leur bailleur la présence de moisissures sur le plafond de la cuisine et sur celui de l’une des chambres de l’appartement.

Le 04 mai 2020, la SA ICF ATLANTIQUE a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la SA ALLIANZ IARD, assureur dommages-ouvrage, laquelle a opposé un refus de garantie à la suite d’une expertise amiable réalisée au mois de juin 2020 suivi d’une expertise complémentaire réalisée le 20 novembre 2020, au motif que l’origine des désordres provenait de l’usage fait par les occupants.

Par suite, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de réalisation d’un expertise judiciaire et par, ordonnance de référé du 10 juin 2022, Monsieur [Z] a été désigné en qualité d’expert judiciaire puis remplacé par Monsieur [Y] [D].

Par ordonnance de référé du 24 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de céans a déclaré communes et opposables à la SA ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur dommages-ouvrage et ès qualité d’assureur de la SAS [Adresse 9] OUEST, 
à la SAS ENGIE HOME SERVICES, à la SNC [Adresse 10], à la SELAS ATELIER MERIDIONAL JOEL NISSOU ARCHITECTES, et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS les opérations d’expertise.

Le 22 décembre 2023, l’expert a déposé son rapport définitif, lequel mettait en cause la société ENGIE HOME SERVICES.

Par assignation du 27 août 2024, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont assigné la SASU ENGIE HOME SERVICES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle, aux fins d’obtenir notamment sa condamnation en paiement pour leur préjudice matériel, leur préjudice moral et leur préjudice de jouissance.

Appelée à l’audience du 16 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Parallèlement, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont appelé en cause la SA ICF ATLANTIQUE, bailleresse, aux fins de voir ordonner la jonction des affaires, et sa condamnation en paiement sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction à l’audience du 16 octobre 2025. 

À l’audience du 9 avril 2026, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs conclusions n°3 déposées de :
- ordonner la jonction des procédures ;
- juger que la SA ICF ATLANTIQUE a engagé sa responsabilité contractuelle à l’encontre de M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ;
- juger que la SASU ENGIE HOME SERVICES a engagé sa responsabilité extra-contractuelle à l’encontre de M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ;
en conséquence,
- à titre principal,
- condamner in solidum la SA ICF ATLANTIQUE et la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] les sommes de :
- 225 € en réparation de leur préjudice matériel,
- 5000 € en réparation de leur préjudice moral,
- 12.169,67 € en réparation de leur préjudice de jouissance,
- à titre subsidiaire,
- évaluer la perte de chance à 90 %,
- condamner la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] les sommes de :
- 250 € en réparation de leur préjudice matériel,
- 4.500 € en réparation de leur préjudice moral,
- 10 952,70 € en réparation de leur préjudice de jouissance, 
- condamner la SA ICF ATLANTIQUE à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] les sommes de :
- 250 € en réparation de leur préjudice matériel,
- 5000 € en réparation de leur préjudice moral,
- 12.169,67 € en réparation de leur préjudice de jouissance,
-en tout état de cause,
- débouter la SA ICF ATLANTIQUE et la SASU ENGIE HOME SERVICES de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner tout succombant à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 1500 € titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’appui de leur demande, et sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, ils font valoir que dans son rapport d’expertise du 22 décembre 2023, l’expert a conclu que le manque de débit de ventilation provient d’un défaut de fonctionnement du caisson de ventilation qui n’a pas été relevé/mesuré lors des maintenances précédentes et que l’expert retient ainsi une double faute de la SASU ENGIE HOME SERVICES : la première étant un défaut de fonctionnement du caisson de ventilation, et la seconde étant un défaut de mesure des débits des bouches de ventilation. Concernant la première faute, ils font valoir que par application des dispositions du contrat de maintenance, la SASU ENGIE HOME SERVICES devait nettoyer le caisson de ventilation ce qui n’a pas été fait de sorte qu’en l’absence de maintenance, la SASU ENGIE HOME SERVICES ne s’est pas rendue compte du défaut de fonctionnement du caisson de ventilation. S’agissant de la seconde faute, ils font valoir que la SASU ENGIE HOME SERVICES aurait dû se rendre compte de la défectuosité du ventilateur dans le cadre de sa mission de maintenance lors des mesures réalisées auprès des bouches d’extraction puisque le manque de pression du caisson de ventilation empêche les bouches de ventilation de fonctionner correctement et que la mesure des débits est une obligation contenue dans le contrat de maintenance. Ils font valoir qu’ainsi la SASU ENGIE HOME SERVICES a commis une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles de maintenance et que les autres causes possibles des désordres ont été écartées par l’expert (travaux d’isolation et d’étanchéité des souches, isolation des parois, suroccupation de l’appartement). Ils affirme que si la date du dysfonctionnement du caisson de ventilation n’est pas déterminée cela ne permet pas à la SASU ENGIE HOME SERVICES de se soustraire à ses obligations contractuelles puisque, si elle avait effectué le nettoyage du caisson, le dysfonctionnement aurait été détecté et les moisissures ne seraient pas apparues. Ils soutiennent que la SASU ENGIE HOME SERVICES a accepté de changer à ses frais le caisson VMC et les bouches d’extraction situées dans leur appartement de sorte qu’elle a reconnu le dysfonctionnement et sa responsabilité. Ils font valoir que la faute contractuelle de la SASU ENGIE HOME SERVICES leur a causé un préjudice et que le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi-délictuelle distincte de ce manquement.
S’agissant de la responsabilité contractuelle de la SA ICF ATLANTIQUE, et sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, ils font valoir que le bailleur doit procéder à l’entretien du logement et que la bonne ventilation de celui-ci est nécessaire à la décence du logement. Ils affirment qu’il ressort de rapport d’expertise que la ventilation n’a pas été correctement entretenue et que cette obligation incombe au bailleur. Ils précisent que cette obligation doit s’entendre non seulement l’entretien que le bailleur doit assurer personnellement mais également de celui qu’il a pu mettre contractuellement la charge d’autres personnes. Ils font ainsi valoir que, même si la SASU ENGIE HOME SERVICES est à l’origine du défaut d’entretien de la ventilation, la responsabilité du bailleur est engagée puisque le défaut d’entretien du logement a entraîné son indécence, le logement n’étant pas pourvu d’une ventilation suffisante ce qui a entraîné l’apparition de moisissures. 
Sur l’indemnisation des préjudices subis, ils sollicitent la condamnation in solidum de la SA ICF ATLANTIQUE et la SASU ENGIE HOME SERVICES. Ils soutiennent que la faute imputable à la SASU ENGIE HOME SERVICES ne relève pas d’une perte de chance puisque seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et qu’il ne peut être question d’éventualité puisque le contrat de maintenance sert à vérifier le bon fonctionnement des installations et qu’en cas de dysfonctionnement elles doivent être réparées immédiatement; Ils affirment que la SASU ENGIE HOME SERVICES est tenue d’une obligation de résultat dans l’exécution de son contrat. 
Ils exposent avoir subi un préjudice matériel à hauteur de 250 € puisqu’ils ont nettoyé et repeint les plafonds. Ils font valoir un préjudice moral en ce qu’ils ont dénoncé les moisissures depuis le 20 janvier 2020 et que les moisissures n’ont cessé de gagner les pièces de l’appartement de sorte qu’ils sont inquiets des conséquences sur leur santé et plus particulièrement sur celle de leurs enfants. Enfin, ils font valoir un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à 50 % du montant du loyer pour la période du 20 janvier 2020 au 22 décembre 2023, soit la somme de 12 169,67 €. 
À titre subsidiaire, ils font valoir que la perte de chance d’avoir pu faire réparer la VMC plus tôt doit être retenue à hauteur de 90 % et qu’il convient d’appliquer ce pourcentage à l’ensemble des préjudices subis pour la condamnation de la SASU ENGIE HOME SERVICES, la SA ICF ATLANTIQUE étant quant à elle tenue à la réparation intégrale de ces préjudices.

En réponse, la SA ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées sollicite de :
- débouter M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] et la SASU ENGIE HOME SERVICES de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SA ICF ATLANTIQUE ;
- condamner la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 2.842,40 € au titre des travaux de reprise; 
- condamner la SASU ENGIE HOME SERVICES à relever et garantir intégralement la SA ICF ATLANTIQUE de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
- condamner M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] et la SASU ENGIE HOME SERVICES ou tout succombant à verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 

Au soutien de ses prétentions, et sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, elle fait valoir que dans son rapport d’expertise, l’expert judiciaire a constaté les désordres dénoncés par M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] se matérialisant sous la forme de moisissures dans l’appartement et a retenu la responsabilité unique de la SASU ENGIE HOME SERVICES en sa qualité de mainteneur de l’installation chargée de l’entretien. Elle expose qu’elle lui a confié à l’entretien des chaudières, des appareils de production d’eau chaude individuelle, de maintenance des installations VMC, de ramonage des conduits de cheminées et de ventilation à compter de 2017 selon marché reconduit par avenant du 20 novembre 2020. Elle soutient que la SASU ENGIE HOME SERVICES a été défaillante dans l’exécution de son contrat de maintenance et qu’elle ne peut invoquer le fait qu’elle n’était pas responsable de la défaillance du caisson de VMC alors même qu’elle a accepté de prendre en charge les conséquences des désordres et que l’expert indique que la seule non-conformité détectée est le manque de ventilation due à la défaillance du ventilateur de l’immeuble par absence de maintenance.
Elle fait valoir qu’elle a subi un préjudice correspondant au montant des travaux de reprise liés au changement du caisson de VMC estimé par l’expert judiciaire à hauteur de 2.842,40 €. 
Elle relève que la SASU ENGIE HOME SERVICES a directement versé la somme correspondant aux travaux d’embellissement à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] pour un montant de 4824,71 €, selon protocole d’accord du 22 août 2024 de sorte que M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont obtenu le versement de la somme permettant de procéder à la remise en état du logement. 
En réponse aux demandes indemnitaires formées par M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que ceux-ci ne démontrent pas l’existence d’une faute qui serait imputable au bailleur, alors qu’elle a mis tout en œuvre pour résoudre la situation et a satisfait à ses obligations en souscrivant un contrat de maintenance des installations de l’immeuble et en menant toutes les mesures pour trouver l’origine des moisissures. Elle affirme qu’elle ne pouvait procéder à une reprise du désordre sans en connaître l’origine et fait valoir que les demandes dirigées à son encontre doivent être rejetées. Elle ajoute qu’il n’est pas justifié du préjudice matériel, qu’il n’est produit aucun certificat médical ou justificatif à l’appui de la demande en préjudice moral et que s’agissant du préjudice de jouissance, l’expert judiciaire s’est prononcé sur la présence modérée des moisissures. Elle soutient que l’apparition de moisissures n’a pas empêché l’occupation du logement, que les locataires n’ont jamais demandé à être relogés, et qu’ils ne démontrent pas que les désordres ont entraîné un préjudice de jouissance lequel doit être rejeté.

La SASU ENGIE HOME SERVICES, représentée par son conseil, se rapportant à ces conclusions n°3, sollicite de :
à titre principal,
- débouter M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes et les condamner à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ; 
à titre subsidiaire,
- dire et juger que la faute reprochée à ENGIE HOME SERVICES n’est à l’origine que d’une perte de chance de 60 % d’avoir pu mettre fin aux désordres plus tôt ;
- débouter M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] de leurs demandes au titre du préjudice matériel,
- allouer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 1500 € titre de leur préjudice moral, soit après application du taux de perte de chance un solde de 900 €; 
- allouer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 5000 € au titre de leur préjudice de jouissance soit après application du taux de perte de chance un solde de 3000 € ;
- allouer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] somme de 1500€ titre de l’article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit s’agissant des dépens ;
en tout état de cause ,
- débouter la SA ICF ATLANTIQUE de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elle vise la SASU ENGIE HOME SERVICES.

À titre principal, elle fait valoir que, si un protocole d’accord a été régularisé entre M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] et la SASU ENGIE HOME SERVICES pour mettre fin rapidement au préjudice de jouissance des demandeurs en faisant l’avance du coût des travaux de remise en état de leur appartement, il ne s’agit pas d’une reconnaissance de responsabilité ni explicite ni implicite de la part de la SASU ENGIE HOME SERVICES. Elle expose qu’il appartient à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] qui font valoir sa responsabilité extra contractuelle de démontrer qu’elle a commis une faute et que cette faute est directement à l’origine des préjudices dont ils demandent réparation. Elle soutient que l’expert a retenu comme cause des désordres le défaut de fonctionnement de la VMC, la présence de ponts thermiques en saillie des plafonds de l’appartement et la suroccupation de celui-ci en préconisant au titre des travaux réparatoires la reprise des ponts thermiques et que ce n’est que suite à l’appel en cause de la SASU ENGIE HOME SERVICES et à l’insistance de celle-ci sur le fait qu’elle n’était à l’origine ni de la conception de l’installation ni de la conception du système de VMC que l’expert a fait volte-face en ne retenant que la responsabilité de la SASU ENGIE HOME SERVICES. Elle fait valoir que les conclusions de l’expert ne sont pas fondées puis’il a retenu l’existence d’une panne du caisson VMC sans qu’il n’ait jamais pu ni la vérifier ni la dater et que les locataires se sont plaints de l’apparition des premiers désordres dès le mois de janvier 2020 c’est-à-dire antérieurement au passage des deux premiers experts dans le cadre de l’expertise amiable, lesquels n’ont pas relevé de dysfonctionnement à ce titre. Elle souligne que si les désordres étaient imputables au dysfonctionnement du caisson VMC d’autres appartements que celui de M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] auraient présentés des désordres ce qui n’est pas le cas. Elle affirme que l’expert avait retenu une pluralité de causes possibles aux désordres avant finalement de changer de position. Elle fait valoir que l’expert a manqué d’objectivité en ne retenant que la responsabilité de la SASU ENGIE HOME SERVICES et en écartant toutes les autres causes possibles des désordres dénoncés, causes qu’il avait pourtant retenues initialement. Elle soutient que, dans ces conditions, il n’est pas rapporté la preuve d’une faute de la SA ICF ATLANTIQUE directement en lien avec les préjudices dont ils demandent réparation.
À titre subsidiaire, elle fait valoir que la faute alléguée, qui est de ne pas avoir constaté que la VMC dysfonctionnait, relève d’une perte de chance d’avoir pu faire réparer celle-ci plutôt et donc d’avoir évité la persistance des désordres. Elle fait valoir que la perte de chance ne peut être égale au bénéfice attendu de sorte que M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ne peuvent demander la condamnation de la SASU ENGIE HOME SERVICES à réparer leur entier préjudice mais uniquement une quote-part correspondant au quantum de leur perte de chance laquelle doit être évaluée en 60 % en ce que l’expert a admis que les désordres avaient aussi pour origine la présence de ponts thermiques. Elle sollicite de débouter M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] de leurs demandes au titre du préjudice matériel, celui-ci n’étant pas démontré, que le préjudice moral ne saurait être évalué au-delà de 1.500 € soit après application du taux de perte de chance à la somme de 900 € et que s’agissant du préjudice de jouissance il ne peut être évalué à une somme supérieure à 5.000 euros, soit 3.000 euros après application du taux de perte de change.
S’agissant des demandes de la SA ICF ATLANTIQUE elle fait valoir que si le tribunal retenait l’existence d’une faute de la SASU ENGIE HOME SERVICES dans le cadre de ses opérations de maintenance, cette faute n’est pas à l’origine du préjudice subi par le bailleur lié à l’obligation de remplacer le caisson VMC et les bouches de VMC. Elle sollicite la débouter de sa demande de condamnation. 

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est précisé qu’il n’y a pas lieu de réponde à la demande jonction des procédures sollicitée par les demandeurs, en ce que celle-ci a d’ores et déjà été ordonné une précédente audience.

Il convient également de rappeler qu’en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «juger» qui ne constituent pas de véritables prétentions sont en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, et non dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formulées dans ces termes qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.


I. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES FORMEES PAR LES LOCATAIRES :

a) Sur le manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Le bailleur est également obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002, qui impose que le logement permette une aération suffisante ; que les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur a une obligation continue d'assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent (3e Civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438). 

Le manquement du bailleur à ses obligations et notamment à celle de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué. Par ailleurs, la réparation du préjudice est soumise au principe de la réparation intégrale.

Il incombe également à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l’indemnisation.

En l'espèce, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ont signalé dès le début de l’année 2020 l’apparition de moisissures dans leur salle de bains, dans la chambre de leur fille ainsi que dans la cuisine.

Les différentes expertises amiables et le rapport de recherche de fuite réalisés sur l’initiative du bailleur par l’intermédiaire de son assureur ou sur l’initiative des locataires n’ont pas permis de déterminer l’origine des désordres de façon certaine. 

En effet, la première expertise amiable ainsi que l’expertise complémentaire réalisée à l’initiative de l’assureur du bailleur concluaient que l’origine des désordres était à rechercher dans un phénomène de condensation à l’intérieur du logement, le bailleur rappelant par courrier du 9 juillet 2020 aux locataires que la présence d’une machine à laver/sèche-linge dans la salle de bains constituait une source d’humidité participant l’élévation du taux d’humidité ambiant, que la présence d’un rideau devant l’entrée d’air des chambres et du salon perturbait la diffusion le brassage de l’air neuf et qu’il était rappelé aux locataires de ne pas obstruer les bouches de ventilation. Au contraire, la recherche de fuite diligentée par les locataires en juillet 2020 a relevé une infiltration provenant de la toiture de l’immeuble et provoquant d’importants dégâts au niveau du plafond de la salle de bains et de la chambre. 

Il n’est pas contesté que les locataires ont, à plusieurs reprises, indiqué que la situation s’aggravait en l’absence de reprise de l’origine des désordres.

L’expertise judiciaire réalisée par M. [Y] [D] après première réunion d’expertise en date du 23 novembre 2022 et dépôt du rapport définitif le 22 décembre 2023 met en exergue la présence de moisissures dans la chambre des garçons entre novembre 2022 et septembre 2023, de même que dans la chambre des filles et dans la salle de bains. Il est précisé en page 5 du rapport que les désordres allégués sont constatés, que les moisissures existent et ont tendance à se développer. 

L’expert a ensuite procédé à des analyses des équipements de VMC (bouches d’extraction et caisson VMC) mais a également vérifié la présence éventuelle d’infiltrations en toiture, l’existence de ponts thermiques, l’utilisation du logement par les locataires et la suroccupation éventuelle des lieux afin de déterminer l’origine des désordres.


Il précise en page 13 du rapport que les moisissures sont apparues après cinq ans d’utilisation du logement alors que les ponts thermiques existaient et n’avaient pas évolué, que le logement n’était ni suroccupé et normalement utilisé, qu’il n’existait pas d’infiltrations en toiture et que la seule non-conformité relevée était le fonctionnement de la ventilation. Il a indiqué que cette non-conformité n’a pas été détectée par la société en charge de la maintenance en l’absence d’utilisation des outils adéquats et alors que le contrat de maintenance prévoit la maintenance du caisson de ventilation ainsi que la mesure des dépressions ventilateurs mais que ces interventions n’ont jamais été réalisées. Il a affirmé qu’aucune intervention de maintenance n’a été réalisée sur ce caisson depuis son installation en 2013.

Il ressort donc des investigations réalisées dans le cadre de cette expertise judiciaire que M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] n’ont pas contribué à l’apparition de ces désordres dont la matérialité n’est pas contestée.

Si la bailleresse fait valoir que l’apparition de moisissures n’a pas empêché l’occupation du logement et que les locataires n’ont pas demandé à être relogés, il n’en demeure pas moins qu’il ressort des éléments du dossier et surtout de l’expertise judiciaire que l’état du logement n’est pas imputable aux locataires et que le logement occupé par M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] ne répondait pas aux critères de décence depuis janvier 2020 comme étant défaillant dans les dispositifs de ventilation.

Cet état du logement a nécessairement généré pour les locataires un préjudice de jouissance en ce qu’ils n’ont pas disposé d’un logement exempt de désordres, les moisissures affectant plusieurs pièces.

Enfin, il convient de rappeler que les obligations du bailleur résultant de l’article 6 susvisé relève d’une obligation de résultat et non d’une obligation de moyens. La SA ICF ATLANTIQUE ne peut donc se retrancher par les diligences qu’elle invoque avoir réalisées pour se voir exemptée de sa responsabilité. En tout état de cause, il est relevé que la réalisation d’une expertise judiciaire a été ordonnée suite à une instance en justice introduite par les locataires et non à l’initiative de la bailleresse. La responsabilité de la SA ICF ATLANTIQUE est donc engagée.

b)Sur la responsabilité de la SASU ENGIE HOME SERVICES

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du code civil dispose que “ Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

Il est admis que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (C. CASS. Ass. plén, 6 octobre 2006, n°05-13.255; 27 octobre 2016, n° 15-22.920).

En l’espèce, par contrat du 1er janvier 2017 et avenant de reconduction du 5 novembre 2020, la SA ICF ATLANTIQUE a confié à la SASU ENGIE HOME SERVICES un marché de travaux ayant pour objet d’assurer l’entretien et le contrôle des équipements techniques, et notamment la VMC. Ce contrat emportait notamment obligation de procéder lors de la visite annuelle au contrôle de l’aspiration des bouches ainsi qu’à la mesure et au réglage des débits des niveaux inférieurs, supérieurs et médians de chaque colonne.

Or il ressort du rapport d’expertise que la seule non-conformité détectée est le manque de ventilation dû à la défaillance du ventilateur de l’immeuble par absence de maintenance.

La SASU ENGIE HOME SERVICES conteste les conclusions de l’expertise faisant valoir qu’à la lecture des bons d’intervention à la suite de la maintenance annuelle de l’installation dans l’appartement des demandeurs et à la lecture des deux rapports d’expertise dommages- ouvrage des 18 juin et 25 novembre 2020, les bouches VMC fonctionnaient parfaitement et que l’expert n’a jamais constaté de visu un défaut de fonctionnement du caisson VMC de sorte qu’il s’agit d’une hypothèse et non d’un fait certain et vérifié, d’autant que les désordres n’ont pas été constaté dans d’autres logements de l’immeuble.

Il est relevé que ces observations ont fait l’objet de “dires” dans le cadre de l’expertise judiciaire et que l’expert y a répondu dans son rapport définitif du 22 décembre 2023 (point 6.1.2 page 18 du rapport) en confirmant que la seule non-conformité avérée était le manque de pression du caisson de ventilation qui empêchait les bouches de ventilation de fonctionner correctement et que ce manque de pression provenait d’une absence totale d’entretien durant cinq ans alors que cette prestation faisait partie du contrat de maintenance, même s’il précise qu’il n’est pas possible de dater l’apparition du défaut.

Par ailleurs, les bons d’intervention produits par la SASU ENGIE HOME SERVICES aux débats ne permettent pas de contredire les conclusions de l’expert judiciaire puisque les comptes rendus d’intervention concernent l’entretien de la chaudière murale située dans le logement de M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] et ne précisent pas de vérification des bouches VMC. 

En outre, les rapports d’expertises amiables dommages- ouvrage indiquent une vérification des bouches VMC permettant de constater leur bon fonctionnement sans qu’il soit précisé la méthodologie de vérification de ce fonctionnement ni les mesures effectuées alors que les investigations de l’expert judiciaire ont été plus poussées puisqu’il indique en page 6 du rapport les dépressions mesurées aux bouches d’extraction. 

Surtout, l’expert judiciaire précise avoir éliminé toutes les autres possibilités qui pourraient être à l’origine des désordres constatés dans le logement occupé par M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L]. Il précise également que les fiches de visite ont été produites par la SASU ENGIE HOME SERVICES concernant la maintenance de la VMC collective et de la VMC GAZ, que sur place il a été constaté qu’il n’y a aucune prise de mesures sur le caisson donc que les mesures des dépressions du ventilateur n’ont jamais été réalisées et que les fiches de visite n’indiquent jamais que le caisson a été vérifié. Il ajoute que le contrôle à l’aspiration des bouches a été réalisé au débitmètre alors qu’elle doit se faire avec un déprimomètre pour les installations hygroréglables ce qui ne permet pas de s’assurer de leur bon fonctionnement ( point 3.4.1 du rapport en page 10).

Il en ressort que la faute de la SASU ENGIE HOME SERVICES est démontrée de même que le lien de causalité avec les désordres constatés dans le logement objet de la procédure.

La faute de la SASU ENGIE HOME SERVICES est directement à l’origine des préjudices dont il est demandé réparation et ne résulte pas simplement d’une perte de chance.

En effet, il s’avère que la VMC était défectueuse depuis plusieurs années, sans que la SASU ENGIE HOME SERVICES, malgré ses contrôles, ne détecte les dysfonctionnements, ou à tout le moins ne procède à un contrôle suffisamment approfondi permettant d’établir la cause du dysfonctionnement et de procéder aux réparations qui s’imposaient.

Il s’ensuit que la SA ICF ATLANTIQUE est fondée à mettre en cause la responsabilité de la SASU ENGIE HOME SERVICES pour avoir manqué à ses obligations contractuelles et M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] à mettre en cause la responsabilité extracontractuelle de la SASU ENGIE HOME SERVICES en raison de ses manquements dans l’exécution de ses obligations contractuelles dès lors qu’il en est résulté un dommage.

c)Sur l’indemnisation des préjudices

S’agissant du préjudice de jouissance invoqué par M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L], il convient toutefois de prendre en considération que les moisissures n’impactaient que deux pièces lorsqu’elles ont été dénoncées et que les locataires ont dénoncé l’aggravation de la situation en avril 2021. Par ailleurs, si M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] produisent aux débats des clichés photographiques, ceux-ci ne sont pas datés et il n’est pas établi les circonstances dans lesquelles ils ont été pris de sorte que leur valeur probante ne peut être retenue. 

De même, si une évolution des moisissures a été constatée dans le cadre de l’expertise judiciaire, les locataires affirment avoir procédé à leur nettoyage régulier avant la réalisation de l’expertise judiciaire mais, dans le cadre desdites opérations d’expertise, il leur a été demandé de ne plus intervenir.

Enfin, M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] reconnaissent dans leurs écritures que depuis la réalisation de travaux en 2023 le logement ne souffre plus de moisissures. Il n’y a donc pas lieu à indemnisation au-delà du 22 décembre 2023.

Il ressort également des pièces produites par chacune des parties et notamment du protocole d’accord signé entre M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] et la SASU ENGIE HOME SERVICES le 8 août 2024 que l’origine des désordres a été réparé et que les locataires ont perçu directement une allocation au titre des embellissements.

Il convient dès lors de retenir que les locataires ont subi un préjudice de jouissance pendant une durée de 36 mois qui sera indemnisé à hauteur de 5.200 €, somme que la SA ICF ATLANTIQUE et la SASU ENGIE HOME SERVICES seront donc condamnées in solidum à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L].

S’agissant du préjudice matériel invoqué par les demandeurs, il n’est produit aucun élément de preuve concernant l’achat de peinture et de matériel et en conséquence M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] seront déboutés de leur demande. 

Concernant le préjudice moral invoqué, il n’est également produit aucun élément pour justifier d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance. En conséquence ils seront déboutés de leur demande à ce titre. 

II. SUR LA RÉPARTITION DE LA CHARGE DES INDEMNITÉS ENTRE LA SA ICF ATLANTIQUE ET LA SASU ENGIE HOME SERVICES : 

Il résulte des développements précédents que l’ensemble des désordres subis résulte de la défaillance de la VMC dont la SASU ENGIE HOME SERVICES n’a pas repéré le dysfonctionnement.

En effet, il a été aussi relevé dans le cadre de l’expertise judiciaire des ponts thermiques en plafond du logement mais il a été précisé que ceux-ci sont conformes à la réglementation et l’expert n’a pas prescrit de reprise à ce titre.

Dans ces conditions il y a lieu de mettre à la charge de la SASU ENGIE HOME SERVICES 100% des sommes allouées au titre des dommages et intérêts.

La SASU ENGIE HOME SERVICES sera donc condamnée à garantir la SA ICF ATLANTIQUE dans cette proportion.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE AU TITRE DES TRAVAUX DE REPRISE :

En l’espèce, l’expert a chiffré le coût du remplacement du caisson VMC à la somme de 2842,40€. 

Compte tenu de la responsabilité contractuelle retenue ci-avant à l’encontre de la SASU ENGIE HOME SERVICES, celle-ci sera condamnée à payer à la SA ICF ATLANTIQUE le coût du remplacement du caisson VMC, soit la somme de 2.842,40 €.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. 

La SASU ENGIE HOME SERVICES, partie perdante sera condamnée aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SASU ENGIE HOME SERVICES sera condamnée à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 1000 € et à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Tenue aux dépens, la SASU ENGIE HOME SERVICES ne peut prétendre à une indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection , statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la SA ICF ATLANTIQUE et la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 5.200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] de leurs demandes en réparation pour préjudice matériel et pour préjudice moral ;

CONDAMNE la SASU ENGIE HOME SERVICES à garantir et relever indemne la SA ICF ATLANTIQUE pour l’intégralité de l’indemnisation mise à leur charge ;

CONDAMNE la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 2.842,40 € au titre des travaux de reprise du caisson VMC ;

CONDAMNE la SASU ENGIE HOME SERVICES aux dépens ;

CONDAMNE la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à M. [S] [L] et Mme [M] [G] épouse [L] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU ENGIE HOME SERVICES à payer à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SASU ENGIE HOME SERVICES de ses demandes d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

REJETTE toute autre prétention ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.


Le Greffier La Vice-présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de procedure civile 446-2-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/09062

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1

• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/11519

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Rennes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 26/00203

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/02260

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1

Mise à jour de la source le 2026-07-02T21:36:40.660Z.