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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 12 juin 2026, n° 26/00214

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2024, Monsieur [Q] [W] a donné à bail d'habitation des locaux meublés à Monsieur [D] [H] et Madame [G] [M] sis [Adresse 3] avec prise d'effet au 29 août 2024, pour une durée d'un an renouvelable, et un loyer mensuel d’un montant de 1 450 euros outre un montant de provisions sur charges de 140 euros par mois, soit un total de 1 590 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, M. [Q] [W] a donné congé pour reprise à M. [D] [H] et Mme [G] [M] pour le 28 août 2025 pour y loger sa mère.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, M. [D] [H] et Mme [G] [M] ont assigné M. [Q] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris sollicitant de voir:

RECEVOIR Monsieur [H] et Madame [M] en leur action et l'en dire bien fondée ;CONSTATER la nullité de la notification de congé du bail habitation ;ORDONNER la reconduction du bail habitation entre Monsieur [W] et Monsieur [H] et Madame [M] ;CONDAMNER Monsieur [W] à verser à Monsieur [H] et Madame [M] la somme de 2 641,29 euros pour préjudice de jouissance arrêté à leur retour dans les lieux ;CONDAMNER Monsieur [W] à verser à Monsieur [H] et Madame [M] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour location d'un logement insalubre ;CONDAMNER Monsieur [W] à verser à Monsieur [H] et Madame [M] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [W] aux entiers dépens ;DEBOUTER Monsieur [W] de toute demande plus ample ou contraire.


A l'audience du 10 avril 2025, les parties sont présentes, assistées de leurs conseils.
Monsieur [H] et Madame [M] se référant à leurs conclusions en réponse déposées à l’audience réitèrent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Monsieur [W] représenté par son conseil, par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, demande au juge des contentieux de la protection de :
Débouter Monsieur [D] [H] et Madame [G] [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Monsieur [Q] [W],Laisser à la charge de chacune des parties, ses frais irrépétibles et ses dépens,
Il expose avoir renoncé au congé pour reprise.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures sus-visées pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties.

Le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande visant à voir constater la nullité du congé

Aux termes de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail meublé, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00214 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBXWB

II. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant lesdites conditions.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est redevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. Sur le congé délivré par le bailleur

En l'espèce, le bail a été consenti le 27 août 2024 à Monsieur [D] [H] et Madame [G] [M] pour des locaux meublés sis [Adresse 3] avec prise d'effet au 29 août 2024, et pour une durée d'un an renouvelable, Or, le propriétaire du logement a fait délivrer congé aux locataires par acte d'huissier signifié le 27 mai 2025 pour reprendre le logement à effet au 28 août 2025 à minuit, soit à l'échéance du bail, au profit de sa mère, née en 1941, domiciliée à [Localité 2] (13) afin qu’elle se rapproche de sa famille.

Il convient de relever que ce congé a bien été délivré avec un préavis de trois mois et qu’il précise le motif de la reprise : une reprise pour loger la mère du bailleur avec indication des nom et adresse de celle-ci.
Il apparaît ainsi que le congé respecte les conditions posées par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour en contester la validité, les locataires exposent que le congé a été donné à la suite de diverses réclamations qu’ils avaient émises concernant le logement, tels que de graves problèmes d’humidité ou la vétusté générale des équipements. Ils contestent le caractère réel et sérieux du motif de la reprise, mettant en doute la volonté du bailleur de reloger sa mère au regard de la chronologie des faits.

Il ressort de la rédaction de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 que si le juge doit contrôler le caractère réel et sérieux du motif de la reprise, il ne lui appartient pas de se prononcer sur l'opportunité de cette reprise.

En l'espèce, la reprise du logement sis [Adresse 4] dans le [Localité 3] est justifié par la volonté du bailleur d’y loger sa mère, née en 1941, qui réside actuellement à [Localité 2] (13) afin de la rapprocher de celui-ci qui réside à [Localité 1] dans le [Localité 4]. Le motif de la reprise indiqué dans le congé délivré paraît ainsi réel et sérieux. Les réclamations des locataires afférentes aux problèmes d’humidité du logement auxquels le bailleur a par ailleurs répondu, ne sont pas de nature à priver celui-ci de son droit de délivrer un congé pour reprise dès lors que le motif de celui-ci apparait, en tant que tel, réel et sérieux. Il n’y a pas lieu en conséquence à constater la nullité du congé. Les demandeurs seront déboutés du chef de cette demande.
Il sera par ailleurs constaté que le bailleur a renoncé au bénéfice de ce congé. 


Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation
(…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de Prévisualiser : l'article 1721l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.


En l'espèce, le 22 octobre 2024, les preneurs ont signalé au bailleur des traces de moisissures sur le mur de la chambre, laissant supposer l'existence d'une fuite. M. [W] leur répondait le 24 octobre en indiquant avoir saisi le syndic.

Le 5 novembre 2024, la société CORSICA mandatée par le syndic s’est rendue sur place afin d'effectuer le constat des désordres.
A la fin du mois de novembre 2024, M. [H] a informé Monsieur [W] que la situation s'était aggravée.
Le 13 décembre 2024, Monsieur [H] a informé la société LAFORET gestionnaire du bien qu'ils se trouvaient dans l'obligation de quitter la chambre devenue insalubre. Le 15 janvier 2025, les preneurs indiquaient ne plus pouvoir vivre dans le logement et sollicitaient la réduction du loyer à 300 euros par mois.

Le 10 février 2025, l’agence LA FORET a écrit le courrier récapitulatif suivant aux preneurs :
« Madame, Monsieur,
Je me permets de vous écrire pour synthétiser les différents échanges concernant votre location du logement situé au [Adresse 5].
Nous sommes conscients des différentes problématiques que vous avez rencontrées depuis le début de votre bail, le 29 août 2025 et nous souhaitons faire un point sur les actions entreprises afin d'y remédier.
Comme vous le savez, nous avons été informés des difficultés suivantes:
Le 22 octobre 2024 vous nous avez signalé la présence de fuites dans la chambre en provenance de la terrasse du dessus ;Fin novembre vous nous avez sollicités pour nous faire part d'une situation qui s'aggravait avec de la moisissure qui se propageait dans la chambre mais aussi dans la salle de bains ;Le 13 décembre 2024, vous nous avez envoyé un mail précisant que vous quittiez la chambre en raison de son état de dégradation.Le 15 janvier 2025, votre mail envoyé indiquait que vous ne pouviez plus habiter l'appartement et que vous demandiez à abaisser le loyer à hauteur de 300 €/mois.Nous avons pris ces préoccupations très au sérieux et avons engagé les démarches nécessaires pour leur résolution :
A la suite de votre appel téléphonique, le propriétaire a contacté le syndic pour qu'une recherche de fuite soit effectuée. L'entreprise CORSICA est intervenue et a rendu son expertise début janvier précisant qu'il n'y avait pas de fuites en provenance de la terrasse du dessus ;Nous nous sommes rendus sur place le 03 décembre 2024 afin de constater l'état de détérioration du logement et avons entrepris des démarches auprès de prestataires pour établir des devis pour une remise en état ;Le propriétaire vous a autorisé à acheter à ses frais un déshumidificateur :
Le propriétaire a accédé à vos demandes d'aménagement du loyer en 2 temps. La 1ere après votre départ du logement avec une baisse de prix de 500 € du montant du loyer.
Et la 2nde baisse de prix a été accordée par le propriétaire pour la totalité du mois de janvier quand vous avez quitté le logement le 15 janvier 2025.
Le propriétaire a procédé au lessivage des murs et plafond des séjour, cuisine et salle de bain le 05 janvier. A date, seule la chambre reste inhabitable et nécessite des travaux de remise en état
J'attire votre attention sur le fait que cet appartement n'a fait l'objet d'aucune modification depuis plus de 15 ans et n'a jamais connu de développement de moisissures telles que constatées fin 2024. Aucun des locataires précédents n'a alerté sur un sujet de moisissures.

Dans un souci d'écoute et afin de prendre en compte ces désagréments, nous souhaitons vous proposer un aménagement du loyer en conséquence et la mise en place de plusieurs actions:
Le propriétaire finalise les devis de remise en état du bien :
- l'isolation de la chambre:
- La peinture totale de l'appartement ;
- La mise en place d'une ventilation.
Début des travaux éventuels le 17 ou 24 février 2025 selon disponibilité des artisans.La durée des travaux est estimé à environ 1 mois :
Durant la durée des travaux, le loyer sera maintenu à 300 €/mois ;Pas de préavis en cas de départ;Vous devrez laisser les clés de l'appartement pour permettre aux ouvriers de pouvoir intervenir dans l'appartement. Deux options s'offrent à vous :Soit vous videz l'appartement de vos affaires personnelles durant le temps des travaux ;
Ou vous signez une document dans lequel vous autorisez les ouvriers à déplacer vos affaires sans que leur responsabilité soit engagée en cas d'éventuels dommages.
Nous restons bien entendu disponibles pour échanger avec vous sur cette proposition et convenir ensemble des modalités les plus adaptées à votre situation.
Dans l'attente de votre retour, nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées. »

Par courriel en date du 11 février 2025, les preneurs ont exprimé leur accord sur l’ensemble des points visés par le courrier récapitulatif à l’exception de la décharge de responsabilité des ouvriers intervenant dans l’appartement.

Il résulte des pièces produites que les locataires ont in fine réglé les loyers et charges suivants sur ladite période :
- Décembre : 1 283,55 euros
- Janvier: 300 euros
- Février : 300 euros
- Mars : 757,74 euros

Les locataires ont ainsi réglé la somme de 2641,29 euros sur cette période au lieu de 6360 euros étant relevé qu’ils quittaient les lieux en y laissant leurs affaires personnelles durant deux mois sur ces quatre mois.

Le bailleur a ainsi consenti une réduction de loyer de 20 % pour le mois de décembre, puis de 81% pour la période courant du 1er janvier au 22 mars 2025 correspondant à une indemnisation totale de 3718, 71 euros

Cette indemnisation répare de manière intégrale le préjudice subi par les locataires En conséquence il n’ y a pas lieu de faire droit à une indemnisation complémentaire. Monsieur [D] [H] et Madame [G] [M] seront déboutés du chef de cette demande.


Sur la demande au titre du logement insalubre

Un logement est considéré insalubre lorsqu'il est dangereux ou qu'il présente un risque pour la santé ou la sécurité physique des occupants, ou pour celle du voisinage, du fait de son état ou de ses conditions d'occupation.

En l’espèce, il a été constaté des problèmes d’humidité dans l’appartement auxquels il a été remédié dans des délais raisonnables. Ces désordres ne présentaient, par ailleurs, aucun caractère de dangerosité.
Les demandeurs ne démontrent nullement le caractère insalubre du logement. Leur demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.


Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, qui succombent, supporteront les dépens.

Chacune des parties supportera la charge de ses frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu à statuer sur l'exécution provisoire de la décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juges des contentieux de la protection tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [H] et Mme [M] de leur demande visant à voir constater la nullité du congé pour reprise concernant le bail meublé afférent aux locaux sis [Adresse 3] ;

CONSTATE que M. [Q] [W] renonce au bénéfice du congé pour reprise délivré le 27 mai 2025 ;

DEBOUTE M. [H] et Mme [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour prejudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [H] et Mme [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour location d’un logement insalubre ;

CONDAMNE M. [H] et Mme [M] aux dépens ; 

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses frais irrépétibles ; 


Fait et jugé à [Localité 1] le 12 juin 2026


La greffière La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Pétra LALEVIC
 Me Olivia DAELMAN


Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 26/00214 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBXWB

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 juin 2026


DEMANDEURS
Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 1]
et
Madame [G] [M], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Pétra LALEVIC de la SELEURL SELARL PETRA LALEVIC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1757


DÉFENDEUR
Monsieur [Q] [W], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne et assisté de Me Olivia DAELMAN, barreau de Paris, C2382 



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier





Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00214 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBXWB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2024, Monsieur [Q] [W] a donné à bail d'habitation des locaux meublés à Monsieur [D] [H] et Madame [G] [M] sis [Adresse 3] avec prise d'effet au 29 août 2024, pour une durée d'un an renouvelable, et un loyer mensuel d’un montant de 1 450 euros outre un montant de provisions sur charges de 140 euros par mois, soit un total de 1 590 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, M. [Q] [W] a donné congé pour reprise à M. [D] [H] et Mme [G] [M] pour le 28 août 2025 pour y loger sa mère.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, M. [D] [H] et Mme [G] [M] ont assigné M. [Q] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris sollicitant de voir:

RECEVOIR Monsieur [H] et Madame [M] en leur action et l'en dire bien fondée ;CONSTATER la nullité de la notification de congé du bail habitation ;ORDONNER la reconduction du bail habitation entre Monsieur [W] et Monsieur [H] et Madame [M] ;CONDAMNER Monsieur [W] à verser à Monsieur [H] et Madame [M] la somme de 2 641,29 euros pour préjudice de jouissance arrêté à leur retour dans les lieux ;CONDAMNER Monsieur [W] à verser à Monsieur [H] et Madame [M] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour location d'un logement insalubre ;CONDAMNER Monsieur [W] à verser à Monsieur [H] et Madame [M] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [W] aux entiers dépens ;DEBOUTER Monsieur [W] de toute demande plus ample ou contraire.


A l'audience du 10 avril 2025, les parties sont présentes, assistées de leurs conseils.
Monsieur [H] et Madame [M] se référant à leurs conclusions en réponse déposées à l’audience réitèrent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Monsieur [W] représenté par son conseil, par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, demande au juge des contentieux de la protection de :
Débouter Monsieur [D] [H] et Madame [G] [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Monsieur [Q] [W],Laisser à la charge de chacune des parties, ses frais irrépétibles et ses dépens,
Il expose avoir renoncé au congé pour reprise.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures sus-visées pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties.

Le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande visant à voir constater la nullité du congé

Aux termes de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail meublé, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00214 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBXWB

II. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant lesdites conditions.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est redevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. Sur le congé délivré par le bailleur

En l'espèce, le bail a été consenti le 27 août 2024 à Monsieur [D] [H] et Madame [G] [M] pour des locaux meublés sis [Adresse 3] avec prise d'effet au 29 août 2024, et pour une durée d'un an renouvelable, Or, le propriétaire du logement a fait délivrer congé aux locataires par acte d'huissier signifié le 27 mai 2025 pour reprendre le logement à effet au 28 août 2025 à minuit, soit à l'échéance du bail, au profit de sa mère, née en 1941, domiciliée à [Localité 2] (13) afin qu’elle se rapproche de sa famille.

Il convient de relever que ce congé a bien été délivré avec un préavis de trois mois et qu’il précise le motif de la reprise : une reprise pour loger la mère du bailleur avec indication des nom et adresse de celle-ci.
Il apparaît ainsi que le congé respecte les conditions posées par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour en contester la validité, les locataires exposent que le congé a été donné à la suite de diverses réclamations qu’ils avaient émises concernant le logement, tels que de graves problèmes d’humidité ou la vétusté générale des équipements. Ils contestent le caractère réel et sérieux du motif de la reprise, mettant en doute la volonté du bailleur de reloger sa mère au regard de la chronologie des faits.

Il ressort de la rédaction de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 que si le juge doit contrôler le caractère réel et sérieux du motif de la reprise, il ne lui appartient pas de se prononcer sur l'opportunité de cette reprise.

En l'espèce, la reprise du logement sis [Adresse 4] dans le [Localité 3] est justifié par la volonté du bailleur d’y loger sa mère, née en 1941, qui réside actuellement à [Localité 2] (13) afin de la rapprocher de celui-ci qui réside à [Localité 1] dans le [Localité 4]. Le motif de la reprise indiqué dans le congé délivré paraît ainsi réel et sérieux. Les réclamations des locataires afférentes aux problèmes d’humidité du logement auxquels le bailleur a par ailleurs répondu, ne sont pas de nature à priver celui-ci de son droit de délivrer un congé pour reprise dès lors que le motif de celui-ci apparait, en tant que tel, réel et sérieux. Il n’y a pas lieu en conséquence à constater la nullité du congé. Les demandeurs seront déboutés du chef de cette demande.
Il sera par ailleurs constaté que le bailleur a renoncé au bénéfice de ce congé. 


Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation
(…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de Prévisualiser : l'article 1721l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.


En l'espèce, le 22 octobre 2024, les preneurs ont signalé au bailleur des traces de moisissures sur le mur de la chambre, laissant supposer l'existence d'une fuite. M. [W] leur répondait le 24 octobre en indiquant avoir saisi le syndic.

Le 5 novembre 2024, la société CORSICA mandatée par le syndic s’est rendue sur place afin d'effectuer le constat des désordres.
A la fin du mois de novembre 2024, M. [H] a informé Monsieur [W] que la situation s'était aggravée.
Le 13 décembre 2024, Monsieur [H] a informé la société LAFORET gestionnaire du bien qu'ils se trouvaient dans l'obligation de quitter la chambre devenue insalubre. Le 15 janvier 2025, les preneurs indiquaient ne plus pouvoir vivre dans le logement et sollicitaient la réduction du loyer à 300 euros par mois.

Le 10 février 2025, l’agence LA FORET a écrit le courrier récapitulatif suivant aux preneurs :
« Madame, Monsieur,
Je me permets de vous écrire pour synthétiser les différents échanges concernant votre location du logement situé au [Adresse 5].
Nous sommes conscients des différentes problématiques que vous avez rencontrées depuis le début de votre bail, le 29 août 2025 et nous souhaitons faire un point sur les actions entreprises afin d'y remédier.
Comme vous le savez, nous avons été informés des difficultés suivantes:
Le 22 octobre 2024 vous nous avez signalé la présence de fuites dans la chambre en provenance de la terrasse du dessus ;Fin novembre vous nous avez sollicités pour nous faire part d'une situation qui s'aggravait avec de la moisissure qui se propageait dans la chambre mais aussi dans la salle de bains ;Le 13 décembre 2024, vous nous avez envoyé un mail précisant que vous quittiez la chambre en raison de son état de dégradation.Le 15 janvier 2025, votre mail envoyé indiquait que vous ne pouviez plus habiter l'appartement et que vous demandiez à abaisser le loyer à hauteur de 300 €/mois.Nous avons pris ces préoccupations très au sérieux et avons engagé les démarches nécessaires pour leur résolution :
A la suite de votre appel téléphonique, le propriétaire a contacté le syndic pour qu'une recherche de fuite soit effectuée. L'entreprise CORSICA est intervenue et a rendu son expertise début janvier précisant qu'il n'y avait pas de fuites en provenance de la terrasse du dessus ;Nous nous sommes rendus sur place le 03 décembre 2024 afin de constater l'état de détérioration du logement et avons entrepris des démarches auprès de prestataires pour établir des devis pour une remise en état ;Le propriétaire vous a autorisé à acheter à ses frais un déshumidificateur :
Le propriétaire a accédé à vos demandes d'aménagement du loyer en 2 temps. La 1ere après votre départ du logement avec une baisse de prix de 500 € du montant du loyer.
Et la 2nde baisse de prix a été accordée par le propriétaire pour la totalité du mois de janvier quand vous avez quitté le logement le 15 janvier 2025.
Le propriétaire a procédé au lessivage des murs et plafond des séjour, cuisine et salle de bain le 05 janvier. A date, seule la chambre reste inhabitable et nécessite des travaux de remise en état
J'attire votre attention sur le fait que cet appartement n'a fait l'objet d'aucune modification depuis plus de 15 ans et n'a jamais connu de développement de moisissures telles que constatées fin 2024. Aucun des locataires précédents n'a alerté sur un sujet de moisissures.

Dans un souci d'écoute et afin de prendre en compte ces désagréments, nous souhaitons vous proposer un aménagement du loyer en conséquence et la mise en place de plusieurs actions:
Le propriétaire finalise les devis de remise en état du bien :
- l'isolation de la chambre:
- La peinture totale de l'appartement ;
- La mise en place d'une ventilation.
Début des travaux éventuels le 17 ou 24 février 2025 selon disponibilité des artisans.La durée des travaux est estimé à environ 1 mois :
Durant la durée des travaux, le loyer sera maintenu à 300 €/mois ;Pas de préavis en cas de départ;Vous devrez laisser les clés de l'appartement pour permettre aux ouvriers de pouvoir intervenir dans l'appartement. Deux options s'offrent à vous :Soit vous videz l'appartement de vos affaires personnelles durant le temps des travaux ;
Ou vous signez une document dans lequel vous autorisez les ouvriers à déplacer vos affaires sans que leur responsabilité soit engagée en cas d'éventuels dommages.
Nous restons bien entendu disponibles pour échanger avec vous sur cette proposition et convenir ensemble des modalités les plus adaptées à votre situation.
Dans l'attente de votre retour, nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées. »

Par courriel en date du 11 février 2025, les preneurs ont exprimé leur accord sur l’ensemble des points visés par le courrier récapitulatif à l’exception de la décharge de responsabilité des ouvriers intervenant dans l’appartement.

Il résulte des pièces produites que les locataires ont in fine réglé les loyers et charges suivants sur ladite période :
- Décembre : 1 283,55 euros
- Janvier: 300 euros
- Février : 300 euros
- Mars : 757,74 euros

Les locataires ont ainsi réglé la somme de 2641,29 euros sur cette période au lieu de 6360 euros étant relevé qu’ils quittaient les lieux en y laissant leurs affaires personnelles durant deux mois sur ces quatre mois.

Le bailleur a ainsi consenti une réduction de loyer de 20 % pour le mois de décembre, puis de 81% pour la période courant du 1er janvier au 22 mars 2025 correspondant à une indemnisation totale de 3718, 71 euros

Cette indemnisation répare de manière intégrale le préjudice subi par les locataires En conséquence il n’ y a pas lieu de faire droit à une indemnisation complémentaire. Monsieur [D] [H] et Madame [G] [M] seront déboutés du chef de cette demande.


Sur la demande au titre du logement insalubre

Un logement est considéré insalubre lorsqu'il est dangereux ou qu'il présente un risque pour la santé ou la sécurité physique des occupants, ou pour celle du voisinage, du fait de son état ou de ses conditions d'occupation.

En l’espèce, il a été constaté des problèmes d’humidité dans l’appartement auxquels il a été remédié dans des délais raisonnables. Ces désordres ne présentaient, par ailleurs, aucun caractère de dangerosité.
Les demandeurs ne démontrent nullement le caractère insalubre du logement. Leur demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.


Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, qui succombent, supporteront les dépens.

Chacune des parties supportera la charge de ses frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu à statuer sur l'exécution provisoire de la décision.


PAR CES MOTIFS,

Le juges des contentieux de la protection tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [H] et Mme [M] de leur demande visant à voir constater la nullité du congé pour reprise concernant le bail meublé afférent aux locaux sis [Adresse 3] ;

CONSTATE que M. [Q] [W] renonce au bénéfice du congé pour reprise délivré le 27 mai 2025 ;

DEBOUTE M. [H] et Mme [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour prejudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [H] et Mme [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour location d’un logement insalubre ;

CONDAMNE M. [H] et Mme [M] aux dépens ; 

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses frais irrépétibles ; 


Fait et jugé à [Localité 1] le 12 juin 2026


La greffière La juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1721). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-15T19:00:11.165Z.