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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, SCHILTIGHEIM Civil, 15 juillet 2026, n° 25/02997

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail d’habitation signé le 1er septembre 2023, M. [B] [Q] a donné à bail à M. [U] [S] un appartement 2 pièces, situé en sous-sol d’une maison, au [Adresse 4] à [Localité 4]. Un dépôt de garantie de 500€ a été payé.

Suivant ordonnance pénale du 24 avril 2025, M. [B] [Q] a été condamné à une amende délictuelle de 300€ en répression de faits de violation de domicile en date du 28 octobre 2024.

Arguant de l’existence de préjudices, M. [U] [S] a saisi le tribunal de proximité de Schiltigheim suivant requête réceptionnée le 1er avril 2025.

En parallèle, suivant ordonnance d’injonction de faire du 11 juin 2025, le juge des contentieux de la protection schilikois a fait injonction à M. [B] [Q] de :
- rétablir l’eau chaude dans le logement
- remettre les quittances à M. [U] [S]
- mettre en place un compteur électrique individuel.
Une ordonnance de caducité a été prononcée le 23 septembre 2025, en l’absence de comparution de la partie demanderesse.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2025, M. [U] [S] a notifié à M. [B] [Q] la « résiliation immédiate » du contrat de bail du fait des manquements graves et répétés du bailleur.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 04 mars 2026, reprises oralement à l’audience, M. [U] [S] demande au tribunal de :
- le déclarer recevable à agir,
- condamner M. [B] [Q] à payer 3 000€ de dommages et intérêts à titre de préjudice moral,
- condamner M. [B] [Q] à payer 2 000€ de dommages et intérêts pour logement indécent,
- condamner M. [B] [Q] à rembourser le dépôt de garantie,
- condamner M. [B] [Q] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, M. [U] [S] sollicite le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] [S] fait valoir qu’il n’a jamais été destinataire des différents diagnostics obligatoires, que son logement était indécent en ce qu’il n’avait pas de VMC, pas de compteur électrique, pas de chauffage, en ce que le réseau électrique n’était pas conforme. M. [U] [S] affirme avoir subi des coupures d’électricité ainsi que des coupures d’eau chaude de la part de M. [B] [Q]. M. [U] [S] retient finalement que M. [B] [Q] ne lui a pas restitué le dépôt de garantie.

En réplique, et suivant conclusions du 24 avril 2026, reprises oralement à l’audience, M. [B] [Q] demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :
- se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection,
- condamner M. [U] [S] à payer la somme de 46,40€,
- compenser cette somme avec le montant du dépôt de garantie,
- condamner M. [U] [S] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, M. [B] [Q] conclut au débouté de M. [U] [S].

Au soutien de ses prétentions, M. [B] [Q] fait valoir que seul le juge des contentieux de la protection est compétent pour trancher ce litige. Au fond, M. [B] [Q] soutient que M. [U] [S] ne rapporte pas de preuve suffisante de la responsabilité de son bailleur. Il soutient que la hauteur de 2,20m est respectée, que l’absence de VMC et l’absence de tableau électrique n’est pas un critère d’indécence. S’agissant du préjudice lié à la violation de domicile, M. [U] [S] conclut à l’absence de préjudice personnel. S’agissant du dépôt de garantie, M. [B] [Q] reconnaît ne pas avoir restitué le montant mais souligne qu’il a été nécessaire de faire changer la serrure, M. [U] [S] ayant quitté le logement sans rendre les clés.

Motifs

MOTIFS

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

L’article 75 du code de procédure civile dispose que s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [U] [S] a saisi le tribunal de proximité de Schiltigheim suivant requête du 1er avril 2025. Or, seul le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de ce litige.

Pour autant, les magistrats schilikois statuent, sur une même audience, soit en qualité de juge des contentieux de la protection soit en qualité de juge du tribunal de proximité, et ce, en fonction des litiges.

Dans ces conditions, si la requête a été orientée vers le tribunal, le juge des contentieux de la protection connaît désormais du litige sans qu’il ne soit besoin de procéder au renvoi superfétatoire du dossier.

La compétence du juge des contentieux de la protection sera constatée sans nécessité de réouverture des débats.

Sur la demande indemnitaire liée à la violation de domicile

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de [...] b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus [...]

En l’espèce, M. [B] [Q] a été condamné à une amende délictuelle de 300€ en répression de faits de violation de domicile en date du 28 octobre 2024 suivant ordonnance pénale du 24 avril 2025.

Ce seul fait, dont il n’est pas contesté qu’il n’a pas été indemnisé par la juridiction strasbourgeoise statuant sur intérêt civil, ouvre droit à réparation. M. [B] [Q] sera condamné à payer à M. [U] [S] la somme de 300€ de dommages et intérêts.

S’agissant d’absence d’eau chaude, outre les courriers de récriminations démontrant que M. [U] [S] a fait grief de l’absence d’eau chaude, le locataire produit un compte rendu de visite du logement par le maire de la commune, M. [H]. Il en ressort que « depuis le 24 mai, M. [S] ne dispose plus d’eau chaude dans l’appartement couper par le propriétaire malgré plusieurs échanges, la situation n’évolue plus ». Pour sa part, M. [B] [Q] ne verse aux débats aucun élément permettant de prouver une action positive pour faire cesser ce trouble. Dès lors, cette violation contractuelle de M. [B] [Q] est prouvée et entraînera réparation. Une somme de 300€ sera allouée en réparation de ce manquement contractuel.

S’agissant des coupures d’électricité, M. [U] [S] produit des courriers écrits de sa main ainsi que des photos non horodatées. M. [U] [S] allègue une coupure d’électricité fautive le 1er janvier 2025. Ces seuls éléments sont insuffisants à démontrer l’imputabilité de cette coupure à M. [B] [Q]. 

En définitive, M. [B] [Q] sera condamné à payer à M. [U] [S] la somme de 600€ en réparation du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice lié à l’indécence du logement

Aux termes de l’article 2, 6. du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En l’espèce, outre les courriers de récriminations démontrant que M. [U] [S] a fait grief de la présence de moisissures et d’absence d’aération, le locataire produit un compte rendu de visite du logement par le maire de la commune, M. [H]. Il en ressort que le logement est en sous-sol, que des traces de moisissures sont présentes et que le logement n’est pas doté de grilles d’aération. Le maire a joint des photographies permettant de démontrer ces nuisances.

En mettant à disposition un logement enterré sans dispositif d’aération, M. [B] [Q] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement remplissant les critères de décence.

Le manque de chauffage n’apparaît pas suffisamment prouvé. En effet, les photographies de thermomètres ne sont ni géolocalisées ni horodatées. Elles ne permettent pas de s’assurer que les mesures ont été faites dans des conditions permettant leur exploitation. Aucune pièce extérieure n’est produite. Ce manquement n’est pas suffisamment prouvé.

M. [U] [S] ne démontre pas d’un préjudice sanitaire ou respiratoire en lien avec la présence de moisissures. Son préjudice d’agrément sera indemnisé à hauteur de 1 000€.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Par ailleurs, selon les dispositions du même article, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

Enfin, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

L’article 1731 du code civil énonce que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 
Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues (Cass. 3ème Civ. 15 février 2012 n°11-13.014). Le bailleur ne peut retenir une somme forfaitaire puisque toute somme retenue doit être justifiée (Cass. 3e civ., 26 juin 2007, n° 06-16.644). Si le bailleur doit restituer le dépôt dans le délai de 2 mois, il n'est pas obligé de produire les justificatifs de non-restitution dans ce même délai (Cass. 3e civ., 8 déc. 2009 : JurisData n° 2009-050741). La restitution du dépôt de garantie ne vaut pas nécessairement quitus au locataire de toutes sommes dues au bailleur au titre de la relation locative (Cass. 3e civ., 18 juin 2002, n° 01-01.230).

En l’espèce, M. [B] [Q] ne conteste pas devoir restituer le dépôt de garantie. Il sera condamné à payer la somme de 500€.

M. [U] [S] ne conteste pas ne pas avoir restitué les clés de l’appartement. Il sera condamné à payer le changement du cylindre dont il est justifié le prix de 19.90€. La réfection de trois clés supplémentaires sera également indemnisée puisque M. [U] [S] disposait de trois clés suivant le bail. En définitive, M. [U] [S] sera condamné à payer la somme de 46,60€ à M. [B] [Q].

En définitive, M. [B] [Q] sera condamné à payer à M. [U] [S] la somme de 453,40€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

M. [B] [Q] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [B] [Q], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à M. [U] [S] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 1 000€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE sa compétence matérielle et géographique sans nécessité d’ordonner la réouverture des débats ;

CONDAMNE M. [B] [Q] à payer à M. [U] [S] les sommes suivantes :
- 600€ (six cents euros) de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
- 1 000€ (mille euros) de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’humidité dans l’appartement,
- 453,40€ (quatre cent cinquante-trois euros et quarante centimes) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [B] [Q] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [Q] à payer à M. [U] [S] la somme de 1 000€ (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge
Texte intégral
N° RG 25/02997 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NPIP


Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]

[Localité 2] Civil
N° RG 25/02997 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NPIP


Minute n°








copie exécutoire le 15 juillet

2026 à :

- Me Didier REINS

- Me Nicolas MEYER



pièces retournées

le 15 juillet 2026


Me Nicolas MEYER
Me Didier REINS


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 15 JUILLET 2026


DEMANDEUR :

Monsieur [U] [S]
né le 14 Juillet 1970 à [Localité 3]
[Adresse 2]
représenté par Me Didier REINS, avocat au barreau de STRASBOURG


DEFENDEUR :

Monsieur [B] [Q]
né le 05 Juillet 1958 à [Localité 3]
[Adresse 3]
représenté par Me Nicolas MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
Maxime BRUMM, Greffier
Etienne RIEGERT, Greffier stagiaire
[Y] [J], Attaché de justice


DÉBATS :

Audience publique du 23 Juin 2026


JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort, 
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier


EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail d’habitation signé le 1er septembre 2023, M. [B] [Q] a donné à bail à M. [U] [S] un appartement 2 pièces, situé en sous-sol d’une maison, au [Adresse 4] à [Localité 4]. Un dépôt de garantie de 500€ a été payé.

Suivant ordonnance pénale du 24 avril 2025, M. [B] [Q] a été condamné à une amende délictuelle de 300€ en répression de faits de violation de domicile en date du 28 octobre 2024.

Arguant de l’existence de préjudices, M. [U] [S] a saisi le tribunal de proximité de Schiltigheim suivant requête réceptionnée le 1er avril 2025.

En parallèle, suivant ordonnance d’injonction de faire du 11 juin 2025, le juge des contentieux de la protection schilikois a fait injonction à M. [B] [Q] de :
- rétablir l’eau chaude dans le logement
- remettre les quittances à M. [U] [S]
- mettre en place un compteur électrique individuel.
Une ordonnance de caducité a été prononcée le 23 septembre 2025, en l’absence de comparution de la partie demanderesse.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2025, M. [U] [S] a notifié à M. [B] [Q] la « résiliation immédiate » du contrat de bail du fait des manquements graves et répétés du bailleur.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 04 mars 2026, reprises oralement à l’audience, M. [U] [S] demande au tribunal de :
- le déclarer recevable à agir,
- condamner M. [B] [Q] à payer 3 000€ de dommages et intérêts à titre de préjudice moral,
- condamner M. [B] [Q] à payer 2 000€ de dommages et intérêts pour logement indécent,
- condamner M. [B] [Q] à rembourser le dépôt de garantie,
- condamner M. [B] [Q] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, M. [U] [S] sollicite le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] [S] fait valoir qu’il n’a jamais été destinataire des différents diagnostics obligatoires, que son logement était indécent en ce qu’il n’avait pas de VMC, pas de compteur électrique, pas de chauffage, en ce que le réseau électrique n’était pas conforme. M. [U] [S] affirme avoir subi des coupures d’électricité ainsi que des coupures d’eau chaude de la part de M. [B] [Q]. M. [U] [S] retient finalement que M. [B] [Q] ne lui a pas restitué le dépôt de garantie.

En réplique, et suivant conclusions du 24 avril 2026, reprises oralement à l’audience, M. [B] [Q] demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :
- se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection,
- condamner M. [U] [S] à payer la somme de 46,40€,
- compenser cette somme avec le montant du dépôt de garantie,
- condamner M. [U] [S] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, M. [B] [Q] conclut au débouté de M. [U] [S].

Au soutien de ses prétentions, M. [B] [Q] fait valoir que seul le juge des contentieux de la protection est compétent pour trancher ce litige. Au fond, M. [B] [Q] soutient que M. [U] [S] ne rapporte pas de preuve suffisante de la responsabilité de son bailleur. Il soutient que la hauteur de 2,20m est respectée, que l’absence de VMC et l’absence de tableau électrique n’est pas un critère d’indécence. S’agissant du préjudice lié à la violation de domicile, M. [U] [S] conclut à l’absence de préjudice personnel. S’agissant du dépôt de garantie, M. [B] [Q] reconnaît ne pas avoir restitué le montant mais souligne qu’il a été nécessaire de faire changer la serrure, M. [U] [S] ayant quitté le logement sans rendre les clés.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

L’article 75 du code de procédure civile dispose que s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [U] [S] a saisi le tribunal de proximité de Schiltigheim suivant requête du 1er avril 2025. Or, seul le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de ce litige.

Pour autant, les magistrats schilikois statuent, sur une même audience, soit en qualité de juge des contentieux de la protection soit en qualité de juge du tribunal de proximité, et ce, en fonction des litiges.

Dans ces conditions, si la requête a été orientée vers le tribunal, le juge des contentieux de la protection connaît désormais du litige sans qu’il ne soit besoin de procéder au renvoi superfétatoire du dossier.

La compétence du juge des contentieux de la protection sera constatée sans nécessité de réouverture des débats.

Sur la demande indemnitaire liée à la violation de domicile

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de [...] b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus [...]

En l’espèce, M. [B] [Q] a été condamné à une amende délictuelle de 300€ en répression de faits de violation de domicile en date du 28 octobre 2024 suivant ordonnance pénale du 24 avril 2025.

Ce seul fait, dont il n’est pas contesté qu’il n’a pas été indemnisé par la juridiction strasbourgeoise statuant sur intérêt civil, ouvre droit à réparation. M. [B] [Q] sera condamné à payer à M. [U] [S] la somme de 300€ de dommages et intérêts.

S’agissant d’absence d’eau chaude, outre les courriers de récriminations démontrant que M. [U] [S] a fait grief de l’absence d’eau chaude, le locataire produit un compte rendu de visite du logement par le maire de la commune, M. [H]. Il en ressort que « depuis le 24 mai, M. [S] ne dispose plus d’eau chaude dans l’appartement couper par le propriétaire malgré plusieurs échanges, la situation n’évolue plus ». Pour sa part, M. [B] [Q] ne verse aux débats aucun élément permettant de prouver une action positive pour faire cesser ce trouble. Dès lors, cette violation contractuelle de M. [B] [Q] est prouvée et entraînera réparation. Une somme de 300€ sera allouée en réparation de ce manquement contractuel.

S’agissant des coupures d’électricité, M. [U] [S] produit des courriers écrits de sa main ainsi que des photos non horodatées. M. [U] [S] allègue une coupure d’électricité fautive le 1er janvier 2025. Ces seuls éléments sont insuffisants à démontrer l’imputabilité de cette coupure à M. [B] [Q]. 

En définitive, M. [B] [Q] sera condamné à payer à M. [U] [S] la somme de 600€ en réparation du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice lié à l’indécence du logement

Aux termes de l’article 2, 6. du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En l’espèce, outre les courriers de récriminations démontrant que M. [U] [S] a fait grief de la présence de moisissures et d’absence d’aération, le locataire produit un compte rendu de visite du logement par le maire de la commune, M. [H]. Il en ressort que le logement est en sous-sol, que des traces de moisissures sont présentes et que le logement n’est pas doté de grilles d’aération. Le maire a joint des photographies permettant de démontrer ces nuisances.

En mettant à disposition un logement enterré sans dispositif d’aération, M. [B] [Q] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement remplissant les critères de décence.

Le manque de chauffage n’apparaît pas suffisamment prouvé. En effet, les photographies de thermomètres ne sont ni géolocalisées ni horodatées. Elles ne permettent pas de s’assurer que les mesures ont été faites dans des conditions permettant leur exploitation. Aucune pièce extérieure n’est produite. Ce manquement n’est pas suffisamment prouvé.

M. [U] [S] ne démontre pas d’un préjudice sanitaire ou respiratoire en lien avec la présence de moisissures. Son préjudice d’agrément sera indemnisé à hauteur de 1 000€.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Par ailleurs, selon les dispositions du même article, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

Enfin, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

L’article 1731 du code civil énonce que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 
Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues (Cass. 3ème Civ. 15 février 2012 n°11-13.014). Le bailleur ne peut retenir une somme forfaitaire puisque toute somme retenue doit être justifiée (Cass. 3e civ., 26 juin 2007, n° 06-16.644). Si le bailleur doit restituer le dépôt dans le délai de 2 mois, il n'est pas obligé de produire les justificatifs de non-restitution dans ce même délai (Cass. 3e civ., 8 déc. 2009 : JurisData n° 2009-050741). La restitution du dépôt de garantie ne vaut pas nécessairement quitus au locataire de toutes sommes dues au bailleur au titre de la relation locative (Cass. 3e civ., 18 juin 2002, n° 01-01.230).

En l’espèce, M. [B] [Q] ne conteste pas devoir restituer le dépôt de garantie. Il sera condamné à payer la somme de 500€.

M. [U] [S] ne conteste pas ne pas avoir restitué les clés de l’appartement. Il sera condamné à payer le changement du cylindre dont il est justifié le prix de 19.90€. La réfection de trois clés supplémentaires sera également indemnisée puisque M. [U] [S] disposait de trois clés suivant le bail. En définitive, M. [U] [S] sera condamné à payer la somme de 46,60€ à M. [B] [Q].

En définitive, M. [B] [Q] sera condamné à payer à M. [U] [S] la somme de 453,40€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

M. [B] [Q] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [B] [Q], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à M. [U] [S] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 1 000€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE sa compétence matérielle et géographique sans nécessité d’ordonner la réouverture des débats ;

CONDAMNE M. [B] [Q] à payer à M. [U] [S] les sommes suivantes :
- 600€ (six cents euros) de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
- 1 000€ (mille euros) de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’humidité dans l’appartement,
- 453,40€ (quatre cent cinquante-trois euros et quarante centimes) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [B] [Q] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [Q] à payer à M. [U] [S] la somme de 1 000€ (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code civil 1721, code civil 1731, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de procedure civile 75). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-15T21:32:53.195Z.