Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 25 juin 2026, n° 23/09871

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 octobre 2021, la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) a donné à bail à M. [M] [A] et M. [S] [E] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 2000 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Le paiement des loyers, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d'occupation et frais de procédure éventuellement dus était garanti par le cautionnement de M. [B] [A].

Par courrier en date du 10 mars 2023, reçu le 15 mars 2023, M. [M] [A] et M. [S] [E] ont donné congé des lieux à effet du 11 avril 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) a, par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, fait signifier à M. [M] [A] et M. [S] [E] un commandement de payer la somme de 2405,20 euros en principal, correspondant à leur arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Les lieux ont été restitués le 14 avril 2023, date à laquelle l'état des lieux de sortie a été réalisé.

Par courrier adressé le 22 mai 2023 en recommandé avec avis de réception, la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) a mis M. [B] [A] en demeure d'avoir à régler la somme de 1726,20 euros restant due par les preneurs au titre de leur arriéré locatif et de réparations locatives, en sa qualité de caution solidaire.

Après tentative de conciliation infructueuse, la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) a, par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, fait assigner M. [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamner M. [B] [A] à lui payer :
- la somme de 1726,20 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives,
- la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi par la société GIPA,
- la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 22 août 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 janvier 2024, et a fait l'objet de plusieurs renvois, pour être finalement examinée à l'audience du 9 avril 2026.

M. [M] [A] et M. [S] [E] sont intervenus volontairement à l'audience du 9 avril 2026.

A l'audience du 9 avril 2026, la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA), représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des prétentions formées par M. [B] [A], M. [M] [A] et M. [S] [E] et demande au juge de les condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :
- 1724,54 euros dus au titre au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives,
- 211,76 euros au titre des régularisations de charges locatives pour la période du 3 novembre 2021 au 15 avril 2023,
- 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à l'exécution de l'acte de cautionnement solidaire du 19 octobre 2021,
- 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 22 août 2023.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant que les loyers ont cessé d'être réglés dès notification de leur congé par les preneurs ; elle ajoute avoir dû mandater une entreprise aux fins de nettoyage des vitres, lesquelles n'étaient pas propres lors du départ des locataires, ainsi qu'avoir dû faire procéder à la refixation d'un écrou de la robinetterie du lavabo de la salle de bain. Elle expose enfin justifier du montant réclamé au titre de la taxe sur les ordures ménagères ainsi que du rappel du loyer contesté en défense, dont elle explique qu'il correspond à l'indexation du loyer du mois de novembre 2022, soulignant que la révision est prévue par une clause contractuelle, et parfaitement applicable dès lors que le diagnostic de performance énergétique, dont elle souligne la validité en réponse aux défendeurs qui en contestent l'authenticité, classe le logement en E.

Au visa de l'article 1231-1 du code civil, elle expose que M. [B] [A], en ignorant tant les sollicitations de la bailleresse que de la conciliatrice, a manqué à son obligation contractuelle de paiement en sa qualité de caution solidaire.

Au soutien du rejet des demandes reconventionnelles formées par les défendeurs, elle souligne que le dépôt de garantie, porté au crédit de leur compte en déduction des sommes par eux dues, n'a pas à leur être restitué une seconde fois. Elle ajoute que les charges ont fait l'objet de régularisations annuelles, et qu'il en est résulté chaque année un débit pour les locataires, qui ne leur a toutefois jamais été réclamé, de sorte qu'elle n'était pas tenue de tenir de pièces justificatives à leur disposition. Elle ajoute toutefois désormais en solliciter le règlement. Quant à la perte de chance invoquée par les locataires au soutien de leur demande indemnitaire, elle souligne qu'elle n'est pas prouvée, dès lors que le caractère déterminant de leur consentement que revêtait le diagnostic de performance énergétique lors de la conclusion du contrat de bail ne résulte d'aucune des pièces qu'ils versent aux débats. Elle souligne enfin que leur préjudice moral n'est pas plus avant étayé, la révision du loyer étant fondée et aucune manœuvre douteuse ne pouvant être établie.

M. [B] [A], M. [M] [A] et M. [S] [E] ont été représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions, auxquelles il s'est expressément rapporté, et aux termes desquelles M. [B] [A], M. [M] [A] et M. [S] [E] demandent au juge de :
- recevoir la constitution de Me [V] [O] pour M. [M] [A] et M. [S] [E] ;
- recevoir M. [M] [A] et M. [S] [E] en leur intervention volontaire ;
- juger bien fondées les demandes, fins et prétentions de M. [M] [A] et M. [S] [E] ;
A titre principal,
- juger que la demande de paiement formée par la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN n'est pas fondée,
- juger que le diagnostic de performance énergétique ayant fondé la révision du montant du loyer n'est certifié ni authentique,
- juger que l'indexation du loyer opérée à compter du mois de novembre 2022 est mal fondée à défaut d'un diagnostic de performance énergétique certifié et authentique la justifiant,
- débouter la société GIPA de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
A titre reconventionnel :
- la condamnation de la SCI GIPA à payer à M. [M] [A] et M. [S] [E] la somme de 850 euros en remboursement des provisions sur charges réglées,
- la condamnation de la SCI GIPA à payer à M. [M] [A] et M. [S] [E] la somme de 708,33 euros au titre du préjudice relatif à la perte de chance,
- la condamnation de la SCI GIPA à payer à M. [M] [A] et M. [S] [E] la somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- la condamnation de la SCI GIPA à payer à M. [B] [A], M. [M] [A] et M. [S] [E], la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent :
- que M. [M] [A] et M. [S] [E] sont recevables en leur intervention volontaire, en application des dispositions des articles 328 et 329 du code de procédure civile ;
- au visa de l'article 1730 du code civil, et en application des clauses contractuelles, qu'ils n'étaient pas tenus à l'entretien des fenêtres et velux ; que le logement a été restitué dans un état de propreté irréprochable ; que la bailleresse échoue à démontrer que leur mauvais état leur est imputable ; ils contestent par ailleurs l'authenticité de la facture produite au soutien du nettoyage effectué ;
- que la bailleresse ne justifie pas du montant de la taxe sur les ordures ménagères qu'elle réclame ;
- au visa des article 3-3 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, que la somme réclamée au titre du rappel de loyer n'est pas justifiée, ce montant ne semblant pas correspondre à l'indexation alléguée, cette dernière étant en tout état de cause interdite en l'absence de DPE valide,
- au visa des articles 1er de la loi du 12 juillet 2010, R. 134-5-6 du code de la construction et de l'habitation et 5 de l'arrêté du 20 juillet 2023 définissant les critères de certification des diagnostiqueurs, que le diagnostic de performance énergétique produit par la bailleresse n'est ni fiable, ni authentique ;
- que la résistance abusive de M. [B] [A] n'est pas démontrée, l'opposition des défendeurs à la demande en paiement étant justifiée ;
- que l'obligation de restitution du dépôt de garantie n'est pas contestable, dès lors que n'existait pas de dette de loyers ;
- au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qu'ils n'ont jamais reçu les justificatifs des régularisations opérées au titre des charges récupérables, les pièces produites dans le cadre de la présente instance ne permettant pas d'établir les charges récupérables effectivement acquittées ;
- au visa de l'article 1231-1 du code civil, que la remise tardive d'un DPE ni certifié ni authentique leur a causé un préjudice relatif à la perte de chance de ne pas contracter ou de le faire à de meilleures conditions, précisant que la performance énergétique du logement était déterminante de leur consentement ; ils ajoutent avoir été contraints de solliciter le DPE à plusieurs reprises, lequel ne leur a été communiqué qu'à la suite de manœuvres douteuses, cela dans un contexte conflictuel dans lequel la GIPA exerçait sur eux des pressions, leur occasionnant ainsi un préjudice moral qu'ils estiment à 4000 euros.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens au soutien de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'intervention volontaire de M. [M] [A] et M. [S] [E]

Les articles 325 à 330 du code de procédure civile régissent l'intervention volontaire.

En l'espèce, M. [M] [A] et M. [S] [E] étaient les locataires en titre du logement litigieux. Ils entendent intervenir volontairement à la procédure.

Dès lors, leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la dette locative
 
En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. 
 
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l'article 15 du même texte, pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé.

Aux termes de l'article 17-1 de cette même loi,
 I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. 
A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.
III. La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, les locataires ont donné congé par courrier du 10 mars 2023, reçu le 15 mars 2023. Ils étaient donc redevables du loyer et des charges jusqu'au 15 avril 2023. La bailleresse verse aux débats un décompte arrêté au 1 mai 2023, dont il ressort que l'arriéré de loyers et de charges s'élevait, à la date de sortie des locataires, à la somme de 3466,20 euros, les locataires ayant réglé mensuellement leurs loyers et leurs charges entre les mois de novembre 2021 et le mois de mars 2023, mais n'ayant pas réglé l'indexation appliquée à compter de l'année 2022 et n'ayant plus réglé aucune somme à compter du 1 mars 2023.

La bailleresse a par ailleurs, le 1 mai 2023, encaissé leur dépôt de garantie d'un montant de 2000 euros, qu'elle a porté au crédit de leur compte en déduction des sommes restant dues, et, à la même date, porté au débit de leur compte la somme de 83,34 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2023.

M. [B] [A], M. [M] [A] et M. [S] [E] contestent toutefois être redevables d'un quelconque arriéré locatif, aux motifs que:
- figure une somme portée au débit de leur compte, libellée "rappel de loyer" le 1 décembre 2022, inexpliquée,
- les pièces produites à l'appui de la taxe sur les ordures ménagères 2023 sont insuffisantes à établir son montant,
- la révision du loyer était interdite du fait de l'absence de diagnostic de performance énergétique valable.

Sur l'indexation et le "rappel de loyers"

Le bail litigieux contient une clause d'indexation laquelle prévoit la révision du loyer le 3 novembre de chaque année.

Il résulte de l'avis de révision reçu par les défendeurs, daté du 30 novembre 2022 (leur pièce n°2), que la bailleresse a entendu faire usage de la clause d'indexation à compter du mois de novembre 2022, soit à la date anniversaire du contrat, lequel a produit ses effets à compter du 3 novembre 2021.

Dudit avis de révision, il résulte que le loyer s'est élevé, après application de l'indexation, calculée selon la formule suivante: 2000 x 135,84 (IRL 2e trimestre 2022) / 131,12 (IRL 2e trimestre 2021), à 2072 euros. Un "rappel de loyer", d'un montant de 67,20 euros, figure sur ce même avis, avec l'explication suivante: "0,93 euros en retard".

Ce "rappel de loyer" correspond donc bien, ainsi que le soutient la bailleresse, à l'indexation du loyer à compter du 3 novembre 2022, date anniversaire du contrat, laquelle se calcule de la façon suivante: 72 (écart entre l'ancien loyer et le loyer indexé en 2022) x 28 / 30 jours (l'indexation ne devant être appliquée que du 3 novembre au 30 novembre, soit sur une période de 28 jours uniquement) = 67,20 euros.

Le "rappel de loyer" d'un montant de 67,20 euros est ainsi justifié par l'indexation pratiquée à compter du 3 novembre 2022.

Les défendeurs contestent toutefois les sommes dues au titre de l'indexation des loyers au motif que le diagnostic de performance énergétique produit n'est pas authentique et doit donc dès lors être considéré comme inexistant, empêchant de fait l'indexation du loyer, conformément à une décision rendue par la cour d'appel d'Aix en Provence le 1er février 2023 (n°19/15016).

Aux termes de l'article R. 126-16 du code de la construction et de l'habitation, applicable depuis le 1 juillet 2021 (l'article R. 134-5-6 du CCH, visé par les défendeurs, étant inapplicable à l'espèce), le diagnostic de performance énergétique comprend :
a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;
d) Une information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
h) Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l'article R. 224-33 ou R. 224-41-8 du code de l'environnement ;
i) Des éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

L'article 5 de l'arrêté du 24 décembre 2021 modifié par l'arrêté du 20 juillet 2023 dispose que: 
1° La formation des diagnostiqueurs est dispensée par un organisme de formation qui a démontré au moyen d'une certification, sa capacité à dispenser cette formation. Cette certification de service est délivrée par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation ou par un autre organisme national d'accréditation au sens du règlement (CE) n° 765/2008 du Parlement européen et du Conseil du 9 juillet 2008, signataire d'un accord de reconnaissance multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation selon les exigences générales pour les organismes certifiant les services ;
2° Les organismes accrédités dans le domaine de la certification mentionnés au présent article sont dénommés ci-après " organismes de certification des organismes de formation " ;
3° L'organisme de certification des organismes de formation assure un contrôle de ces organismes de formation reposant sur des audits, dont les modalités de mise en œuvre sont détaillées en annexe II ;
4° La certification des organismes de formation répond aux exigences figurant en annexes II et III du présent arrêté ;
5° L'accréditation des organismes de certification des organismes de formation répond aux exigences relatives aux organismes certifiant les services définies dans la norme NF EN ISO/CEI 17065 : 2012 et à celles figurant en annexes II et III du présent arrêté ;
6° La durée de validité de la certification du présent article est de cinq ans.

En l'espèce, il est produit aux débats un diagnostic de performance énergétique daté du 16 décembre 2022, réunissant l'ensemble des mentions prévues à l'article R. 126-16 du code de la construction et de l'habitation, applicable depuis le 1 juillet 2021, étant rappelé que le texte visé par les défendeurs, l'article R. 134-5-6 du CCH, est inapplicable à l'espèce, en ce qu'il concerne la sécurité des ascenseurs.

Le diagnostic mentionne par ailleurs le nom du diagnostiqueur, la société ASL CONSULTING, le nom de la personne ayant réalisé le diagnostic, M. [R] [W], le numéro de certification et l'organisme de certification de ce dernier.

Les défendeurs contestent la validité de ce DPE aux motifs que:
- M. [R] [W] n'apparait pas sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés, ce qui est corroboré par un courriel du 15 janvier 2026 émanant de Mme [F], service de surveillance chez WE-CERT, qui indique que M. [R] [W] a fait l'objet d'un retrait de certification le 2 janvier 2024; il se déduit toutefois de ce courriel que, s'il a fait l'objet d'une radiation le 2 janvier 2024, il était bien certifié antérieurement à cette date, soit à la date de réalisation du diagnostic, le 16 décembre 2022, ainsi qu'il en résulte du certificat produit par la bailleresse. Ainsi, s'il ne l'est plus aujourd'hui, ce qui explique son absence de l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés, il l'était à la date de réalisation du diagnostic, ainsi qu'il en résule de l'attestation sur l'honneur réalisée pour le dossier n°26-188076/NCH relatif à l'immeuble visité au [Adresse 4], datée du 16 décembre 2022, et signée par la société ASL CONSULTING, employeur de M. [R] [W], dont il est attesté qu'il disposait des compétences requises pour effectuer les diagnostics composant ledit dossier, son numéro de certification WE-CERT étant reporté dans la dite attestation. 
- de ce diagnostic serait absent le numéro ADEME; cette seule absence ne saurait toutefois suffire à apporter la preuve de l'absence d'authenticité du diagnostic réalisé, celle-ci pouvant résulter d'un oubli de la part du diagnostiqueur, ainsi que cela ressort d’ailleurs d'un échange de courriels entre la bailleresse et M. [R] [W] du 28 mai 2024. L'argumentation selon laquelle le diagnostic de performance énergétique en date du 28 mai 2024, cette-fois ci complété avec le numero ADEME, ne serait pas une simple ré-édition ainsi que le prétend la bailleresse, et aurait pu être réalisé après réalisation de travaux dans le logement aux fins d'obtention d'une meilleure classification énergétique, est par ailleurs mise à mal par le fait que le fait qu'en page 4/10 de ce diagnostic, l'isolation des murs est indiquée comme étant insuffisante, faute d'information concernant le doublage des murs, ce qui est conforme à ce que contenait le diagnostic du 16 décembre 2022 et invalide l'idée de travaux d'isolation intervenus entre temps aux fins d'amélioration de la performance énergétique du logement.

Quant au courriel du 12 janvier 2023, adressé aux locataires par M. [P], dont se prévalent également les défendeurs pour contester la validité du DPE du 16 décembre 2022, il indique que "l'entrepreneur ne rentrera qu'en milieu de semaine prochaine et doit passer dans l'appartement pour vérifier certains murs et le doublage. La société attend donc ce renseignement". A supposer que ce courriel ait été adressé en réponse directe à la demande de communication du DPE adressée le 28 décembre 2022 (ce qui ne semble pas être le cas, dès lors qu’il est adressé à "[X]" et que son auteur y souhaite à son interlocuteur "bonne année également" mais que le message du 28 décembre 2022 ne contient pas de voeux de bonne année et qu'il émane de [S] [E]), il semble au contraire corroborer l'existence d'un diagnostic réalisé le 16 décembre 2022, en ce que ledit diagnostic précise, en sa page 4/11, que les informations concernant le doublage des murs sont manquantes.

Il en résulte que le diagnostic réalisé le 16 décembre 2022, doit, en l'état des éléments versés aux débats, être considéré comme valide, et que la classification énergétique du logement, en E, permettait à la bailleresse d'indexer le loyer, en application des dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les anciens locataires sont ainsi solidairement tenus avec la caution au paiement de l'arriéré de loyers indexés jusqu'au 15 avril 2023, soit au paiement de la somme de 3466,20 euros à ce titre, avant déduction du dépôt de garantie, soit au paiement de la somme de 1466,20 euros après déduction du dépôt de garantie, que le bailleur était bien fondé à conserver, en application des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la TEOM 2023

L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L.125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

En vertu de l'article 1523 du code général des impôts, la taxe sur les ordures ménagères est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigible contre eux et leurs principaux locataires (1).

En l'espèce, la société bailleresse produit deux avis de taxe foncière 2022 et 2023 dont il résulte que la taxe sur les ordures ménagères pour l'ensemble de l'immeuble sis [Adresse 4] s'est élevée à 10266 euros et à 12524 euros en 2023. Elle ne retient toutefois, dans ses éléments de calcul, qu'une cotisation de 11121 euros, correspondante à la " cotisation lissée " telle que figurant dans l'avis de taxe foncière 2023, et calcule le montant dû par les défendeurs de la façon suivante : 11 121 x 75 m² / 2879 m² (surface totale de l'immeuble) x 105 jours = 83,34 euros.

Si la superficie du logement est établie par le contrat de bail, aucun élément ne permet d’apprécier la superficie totale de l'immeuble, de sorte qu'il est impossible de procéder au calcul de ladite taxe au titre de l'année 2023.

La demande en paiement formée au titre de la taxe sur les ordures ménagères, impossible à calculer en l'état, sera donc rejetée.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l'article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

L'article 1730 du code civil énonce que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En vertu de l'article 1731 du même code, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, en application de l'article 1732 du même code, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Il est constant qu'en application de ce texte, c'est sur le locataire que repose la charge de la preuve du caractère non imputable des dégradations constatées dans le logement.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l'usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l'existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l'égard de ses obligations, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle, la faute du locataire résidant dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

Enfin, l'entretien et les réparations locatives sont fixées par le Décret n°87-712 du 26 août 1987 en vertu duquel sont à la charge du locataire les opérations d'entretien suivantes:
" II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
(…)
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau."

Il en résulte que l'entretien des fenêtres et velux, ainsi que le maintien en état d'usage de la robinetterie, reposent sur les locataires, les défendeurs n'étant ainsi pas fondés à opposer au bailleur l'absence de mention spécifique relative à leur obligation d’entretien des vitrages dans le contrat de bail pour s’exonérer de leur responsabilité.

Or, en l’espèce, l'état des lieux de sortie fait mention de vitres qui ne sont pas toutes nettoyées, et d'une robinetterie à fixer. Si l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas l'état des vitres à la date de sa réalisation, il appartient aux locataires, en application de l'article 1731 du code civil précité, de démontrer que leur état dégradé lors de la sortie des lieux ne leur est pas imputable.

Or, les défendeurs n'apportent pas la preuve du fait que l'état de saleté des fenêtres et velux ou que le mauvais état de la robinetterie pré-existaient à leur entrée dans les lieux. Ils en sont en conséquence responsables.

S'agissant du montant dû au titre des travaux de nettoyage et de réparations, l'argumentation visant à contester l'authenticité ou le contenu de la facture de nettoyage est inopérant, dès lors qu'il est constant, s'agissant du préjudice, que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a par ailleurs pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut " comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses ".

Au regard de l'ensemble de ces éléments, les défendeurs sont bien tenus au paiement de la somme 175 euros au titre des frais de nettoyage des vitres et de fixation de la robinetterie.

Sur la demande de condamnation "in solidum" des défendeurs

 Aux termes de l'article 8-1 VI. de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
 
 L'article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu'elle ne se présume pas.

En l'espèce, les conditions générales du contrat de bail contient une clause XI, en page 8, intitulée "Solidarité - Indivisibilité", qui stipule que les copreneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations".

Le contrat de cautionnement du 19 octobre 2021 stipule par ailleurs que M. [B] [A] déclare se porter caution solidaire, sans bénéfice de discussion et de division, du règlement des loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d'occupation et frais de procédure éventuellement dus, jusqu'à la date du 3 novembre 2027 dans la limite de 30000 euros, la fin du cautionnement étant prévue au terme du contrat de location.

Selon le courrier daté du 10 mars 2025, reçu le 15 mars 2025, les locataires ont donné congé et le bail a pris fin le 15 avril 2025.

Le cautionnement solidaire, lequel porte tant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation que sur les réparations locatives, de M. [B] [A] s'est ainsi éteint le 15 avril 2025.

Le bailleur ne sollicite toutefois que la condamnation in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

Les défendeurs seront ainsi condamnés in solidum au paiement de la somme demeurant due au titre des loyers, charges, et réparations locatives, arrêtée à la somme de 1466,20 + 175 = 1641,20 euros.

Sur la demande formée au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du 3 novembre 2021 au 15 avril 2023 et la demande reconventionnelle tendant à la répétition des provisions sur charges indues

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
 
Les provisions versées par le locataire ne constituent ainsi pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l'ensemble des locataires d'un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Cass., 3e Civ., 22 mars 2005, n°04-11.728 ; Cass., 3e Civ., 31 mai 2011, n°10-18.568).

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (Cass., 3e Civ., 9 juin 2015, n°14-15.444). En l'absence de régularisation pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152).

En l'espèce, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 211,76 euros au titre des régularisations sur charges opérées sur les exercices 2021 à 2023, quand les défendeurs sollicitent le remboursement des provisions sur charges versées depuis leur entrée dans les lieux.

La société bailleresse affirme avoir procédé à la régularisation des charges annuellement pendant toute la période d'occupation des locataires, mais ne leur avoir, préalablement à la présente instance, jamais réclamé aucune somme au titre de ces régularisations. Elle produit, au soutien de sa demande, trois pièces, intitulées “récapitulatif des charges” 2021, 2022 et 2023, ainsi que des factures. Il ne résulte toutefois pas des récapitulatifs de charges transmis que les charges récupérables qui y figurent peuvent être aisément isolées; en effet, plusieurs des charges qui y sont indiquées comme étant récupérables (notamment le dégorgement cave ou le nettoyage de la toiture) apparaissent n'être dus que par le bailleur. Il a par ailleurs été précédemment établi qu'aucun élément ne venait étayer la superficie totale de l'immeuble, pas plus qu’il n’est justifié des tantièmes représentés par le logement litigieux, de sorte que le calcul qu'opère la bailleresse pour fixer la somme lui étant due à ce titre sur la base d'un ratio surface totale de l'immeuble / superficie du logement ne peut être vérifié.

Dans ces circonstances, il sera constaté que les provisions sur charges appelées pendant toute la durée du bail sont insuffisamment justifiées et la bailleresse sera déboutée de sa demande en paiement.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [M] [A] et M. [S] [E] la somme de 50 x 17 mois = 850 euros au titre de la répétition des provisions sur charges versées au cours de leur période d'occupation des lieux.

Sur la demande de indemnitaire tirée du manquement contractuel de M. [B] [A] en sa qualité de caution

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la bailleresse sollicite la condamnation in solidum de M. [B] [A], [M] [A] et M. [S] [E] au paiement de la somme de 3000 euros pour manquement de M. [B] [A] à son obligation contractuelle de cautionnement.

Il sera toutefois constaté que ni M. [M] [A], ni M. [S] [E] ne sont l'auteur d'un manquement contractuel relatif au contrat de cautionnement, qu'ils n'ont pas signé, et au demeurant rappelé que l'indemnisation d'un préjudice résultant d'un manquement contractuel nécessite la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Or, en l'espèce, outre que la mauvaise foi ou la résistance abusive de M. [B] [A] n'est pas démontrée, il n'est pas établi de préjudice distinct de celui qui sera réparé par l'intérêt au taux légal qui assortira les condamnations en paiement des défendeurs. La société bailleresse sera ainsi déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la restitution du dépôt de garantie

En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il a en l'espèce été précédemment été établi que les locataires étaient redevables, lors de leur sortie des lieux, d'un arriéré de loyers ainsi que d'une somme due au titre des réparations locatives, cette somme étant supérieure au montant du dépôt de garantie.

La bailleresse était dès lors bien fondée à conserver le dépôt de garantie, venant en déduction des sommes dues par les locataires lors de leur sortie des lieux.

Les défendeurs seront en conséquence déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.


Sur les demandes reconventionnelles aux fins d'indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance et moral

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, les défendeurs se plaignent de préjudices tenant à la perte de chance de ne pas contracter ou de négocier un loyer à des conditions plus favorables, s'ils avaient eu connaissance de la classification énergétique de leur logement, ainsi que d'un préjudice moral, en lien avec le fait d'avoir du réclamer un diagnostic de performance énergétique, déterminant de leur consentement, ainsi qu'avec le fait de s'être vus réclamer des sommes indues, du fait de l'absence de fiabilité dudit diagnostic.

Outre le fait qu'aucune pièce ne permet d'établir le caractère déterminant de la performance énergétique du logement dans leur choix d'appartement, il a précédemment été considéré que le diagnostic effectué le 16 décembre 2022 était fiable, de sorte que les indexations pratiquées étaient fondées. Les préjudices allégués ne sont par ailleurs pas démontrés.

M. [M] [A] et M. [S] [E] seront en conséquence déboutés de leurs demandes indemnitaires.

8. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
 
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
 
Compte-tenu des succombances réciproques des parties, les dépens seront partagés par moitié par les parties, en ce compris le coût du commandement de payer.
 
L'équité commande de rejeter les demandes formées de part et d'autre au titre des frais non compris dans les dépens.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
 
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RECOIT M. [M] [A] et M. [S] [E] en leur intervention volontaire,

CONDAMNE in solidum M. [M] [A], M. [B] [A] et M. [S] [E] à payer à la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA), la somme de 1466,20 euros (mille quatre cent soixante-six euros et vingt centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

CONDAMNE in solidum M. [M] [A], M. [B] [A] et M. [S] [E] à payer à la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA), la somme de 175 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

REJETTE la demande formée par la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2023,

REJETTE la demande formée par la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) au titre de la régularisation des charges pour la période du 3 novembre 2021 au 15 avril 2023,
 
REJETTE la demande indemnitaire formée par la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) du fait du manquement contractuel de M. [B] [A] à son obligation contractuelle,

CONDAMNE la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) à verser à M. [M] [A] et M. [S] [E] la somme de 850 euros au titre de la restitution des provisions sur charges indues,

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie formée par [M] [A] et M. [S] [E],

REJETTE toutes les demandes indemnitaires formées par M. [M] [A] et M. [S] [E]

PARTAGE les dépens par moitié entre les parties, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mars 2023,
 
REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,
 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
 
Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Alexandra BESSAN, Me Alexandra BESSAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09871 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SY6

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 juin 2026


DEMANDERESSE
LA SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0172

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [A], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0653

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 3]
Monsieur [M] [A], demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0653

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


Décision du 25 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 23/09871 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SY6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 octobre 2021, la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) a donné à bail à M. [M] [A] et M. [S] [E] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 2000 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Le paiement des loyers, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d'occupation et frais de procédure éventuellement dus était garanti par le cautionnement de M. [B] [A].

Par courrier en date du 10 mars 2023, reçu le 15 mars 2023, M. [M] [A] et M. [S] [E] ont donné congé des lieux à effet du 11 avril 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) a, par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, fait signifier à M. [M] [A] et M. [S] [E] un commandement de payer la somme de 2405,20 euros en principal, correspondant à leur arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Les lieux ont été restitués le 14 avril 2023, date à laquelle l'état des lieux de sortie a été réalisé.

Par courrier adressé le 22 mai 2023 en recommandé avec avis de réception, la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) a mis M. [B] [A] en demeure d'avoir à régler la somme de 1726,20 euros restant due par les preneurs au titre de leur arriéré locatif et de réparations locatives, en sa qualité de caution solidaire.

Après tentative de conciliation infructueuse, la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) a, par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, fait assigner M. [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamner M. [B] [A] à lui payer :
- la somme de 1726,20 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives,
- la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi par la société GIPA,
- la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 22 août 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 janvier 2024, et a fait l'objet de plusieurs renvois, pour être finalement examinée à l'audience du 9 avril 2026.

M. [M] [A] et M. [S] [E] sont intervenus volontairement à l'audience du 9 avril 2026.

A l'audience du 9 avril 2026, la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA), représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des prétentions formées par M. [B] [A], M. [M] [A] et M. [S] [E] et demande au juge de les condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :
- 1724,54 euros dus au titre au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives,
- 211,76 euros au titre des régularisations de charges locatives pour la période du 3 novembre 2021 au 15 avril 2023,
- 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à l'exécution de l'acte de cautionnement solidaire du 19 octobre 2021,
- 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 22 août 2023.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant que les loyers ont cessé d'être réglés dès notification de leur congé par les preneurs ; elle ajoute avoir dû mandater une entreprise aux fins de nettoyage des vitres, lesquelles n'étaient pas propres lors du départ des locataires, ainsi qu'avoir dû faire procéder à la refixation d'un écrou de la robinetterie du lavabo de la salle de bain. Elle expose enfin justifier du montant réclamé au titre de la taxe sur les ordures ménagères ainsi que du rappel du loyer contesté en défense, dont elle explique qu'il correspond à l'indexation du loyer du mois de novembre 2022, soulignant que la révision est prévue par une clause contractuelle, et parfaitement applicable dès lors que le diagnostic de performance énergétique, dont elle souligne la validité en réponse aux défendeurs qui en contestent l'authenticité, classe le logement en E.

Au visa de l'article 1231-1 du code civil, elle expose que M. [B] [A], en ignorant tant les sollicitations de la bailleresse que de la conciliatrice, a manqué à son obligation contractuelle de paiement en sa qualité de caution solidaire.

Au soutien du rejet des demandes reconventionnelles formées par les défendeurs, elle souligne que le dépôt de garantie, porté au crédit de leur compte en déduction des sommes par eux dues, n'a pas à leur être restitué une seconde fois. Elle ajoute que les charges ont fait l'objet de régularisations annuelles, et qu'il en est résulté chaque année un débit pour les locataires, qui ne leur a toutefois jamais été réclamé, de sorte qu'elle n'était pas tenue de tenir de pièces justificatives à leur disposition. Elle ajoute toutefois désormais en solliciter le règlement. Quant à la perte de chance invoquée par les locataires au soutien de leur demande indemnitaire, elle souligne qu'elle n'est pas prouvée, dès lors que le caractère déterminant de leur consentement que revêtait le diagnostic de performance énergétique lors de la conclusion du contrat de bail ne résulte d'aucune des pièces qu'ils versent aux débats. Elle souligne enfin que leur préjudice moral n'est pas plus avant étayé, la révision du loyer étant fondée et aucune manœuvre douteuse ne pouvant être établie.

M. [B] [A], M. [M] [A] et M. [S] [E] ont été représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions, auxquelles il s'est expressément rapporté, et aux termes desquelles M. [B] [A], M. [M] [A] et M. [S] [E] demandent au juge de :
- recevoir la constitution de Me [V] [O] pour M. [M] [A] et M. [S] [E] ;
- recevoir M. [M] [A] et M. [S] [E] en leur intervention volontaire ;
- juger bien fondées les demandes, fins et prétentions de M. [M] [A] et M. [S] [E] ;
A titre principal,
- juger que la demande de paiement formée par la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN n'est pas fondée,
- juger que le diagnostic de performance énergétique ayant fondé la révision du montant du loyer n'est certifié ni authentique,
- juger que l'indexation du loyer opérée à compter du mois de novembre 2022 est mal fondée à défaut d'un diagnostic de performance énergétique certifié et authentique la justifiant,
- débouter la société GIPA de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
A titre reconventionnel :
- la condamnation de la SCI GIPA à payer à M. [M] [A] et M. [S] [E] la somme de 850 euros en remboursement des provisions sur charges réglées,
- la condamnation de la SCI GIPA à payer à M. [M] [A] et M. [S] [E] la somme de 708,33 euros au titre du préjudice relatif à la perte de chance,
- la condamnation de la SCI GIPA à payer à M. [M] [A] et M. [S] [E] la somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- la condamnation de la SCI GIPA à payer à M. [B] [A], M. [M] [A] et M. [S] [E], la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent :
- que M. [M] [A] et M. [S] [E] sont recevables en leur intervention volontaire, en application des dispositions des articles 328 et 329 du code de procédure civile ;
- au visa de l'article 1730 du code civil, et en application des clauses contractuelles, qu'ils n'étaient pas tenus à l'entretien des fenêtres et velux ; que le logement a été restitué dans un état de propreté irréprochable ; que la bailleresse échoue à démontrer que leur mauvais état leur est imputable ; ils contestent par ailleurs l'authenticité de la facture produite au soutien du nettoyage effectué ;
- que la bailleresse ne justifie pas du montant de la taxe sur les ordures ménagères qu'elle réclame ;
- au visa des article 3-3 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, que la somme réclamée au titre du rappel de loyer n'est pas justifiée, ce montant ne semblant pas correspondre à l'indexation alléguée, cette dernière étant en tout état de cause interdite en l'absence de DPE valide,
- au visa des articles 1er de la loi du 12 juillet 2010, R. 134-5-6 du code de la construction et de l'habitation et 5 de l'arrêté du 20 juillet 2023 définissant les critères de certification des diagnostiqueurs, que le diagnostic de performance énergétique produit par la bailleresse n'est ni fiable, ni authentique ;
- que la résistance abusive de M. [B] [A] n'est pas démontrée, l'opposition des défendeurs à la demande en paiement étant justifiée ;
- que l'obligation de restitution du dépôt de garantie n'est pas contestable, dès lors que n'existait pas de dette de loyers ;
- au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qu'ils n'ont jamais reçu les justificatifs des régularisations opérées au titre des charges récupérables, les pièces produites dans le cadre de la présente instance ne permettant pas d'établir les charges récupérables effectivement acquittées ;
- au visa de l'article 1231-1 du code civil, que la remise tardive d'un DPE ni certifié ni authentique leur a causé un préjudice relatif à la perte de chance de ne pas contracter ou de le faire à de meilleures conditions, précisant que la performance énergétique du logement était déterminante de leur consentement ; ils ajoutent avoir été contraints de solliciter le DPE à plusieurs reprises, lequel ne leur a été communiqué qu'à la suite de manœuvres douteuses, cela dans un contexte conflictuel dans lequel la GIPA exerçait sur eux des pressions, leur occasionnant ainsi un préjudice moral qu'ils estiment à 4000 euros.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens au soutien de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'intervention volontaire de M. [M] [A] et M. [S] [E]

Les articles 325 à 330 du code de procédure civile régissent l'intervention volontaire.

En l'espèce, M. [M] [A] et M. [S] [E] étaient les locataires en titre du logement litigieux. Ils entendent intervenir volontairement à la procédure.

Dès lors, leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la dette locative
 
En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. 
 
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l'article 15 du même texte, pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé.

Aux termes de l'article 17-1 de cette même loi,
 I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. 
A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.
III. La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, les locataires ont donné congé par courrier du 10 mars 2023, reçu le 15 mars 2023. Ils étaient donc redevables du loyer et des charges jusqu'au 15 avril 2023. La bailleresse verse aux débats un décompte arrêté au 1 mai 2023, dont il ressort que l'arriéré de loyers et de charges s'élevait, à la date de sortie des locataires, à la somme de 3466,20 euros, les locataires ayant réglé mensuellement leurs loyers et leurs charges entre les mois de novembre 2021 et le mois de mars 2023, mais n'ayant pas réglé l'indexation appliquée à compter de l'année 2022 et n'ayant plus réglé aucune somme à compter du 1 mars 2023.

La bailleresse a par ailleurs, le 1 mai 2023, encaissé leur dépôt de garantie d'un montant de 2000 euros, qu'elle a porté au crédit de leur compte en déduction des sommes restant dues, et, à la même date, porté au débit de leur compte la somme de 83,34 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2023.

M. [B] [A], M. [M] [A] et M. [S] [E] contestent toutefois être redevables d'un quelconque arriéré locatif, aux motifs que:
- figure une somme portée au débit de leur compte, libellée "rappel de loyer" le 1 décembre 2022, inexpliquée,
- les pièces produites à l'appui de la taxe sur les ordures ménagères 2023 sont insuffisantes à établir son montant,
- la révision du loyer était interdite du fait de l'absence de diagnostic de performance énergétique valable.

Sur l'indexation et le "rappel de loyers"

Le bail litigieux contient une clause d'indexation laquelle prévoit la révision du loyer le 3 novembre de chaque année.

Il résulte de l'avis de révision reçu par les défendeurs, daté du 30 novembre 2022 (leur pièce n°2), que la bailleresse a entendu faire usage de la clause d'indexation à compter du mois de novembre 2022, soit à la date anniversaire du contrat, lequel a produit ses effets à compter du 3 novembre 2021.

Dudit avis de révision, il résulte que le loyer s'est élevé, après application de l'indexation, calculée selon la formule suivante: 2000 x 135,84 (IRL 2e trimestre 2022) / 131,12 (IRL 2e trimestre 2021), à 2072 euros. Un "rappel de loyer", d'un montant de 67,20 euros, figure sur ce même avis, avec l'explication suivante: "0,93 euros en retard".

Ce "rappel de loyer" correspond donc bien, ainsi que le soutient la bailleresse, à l'indexation du loyer à compter du 3 novembre 2022, date anniversaire du contrat, laquelle se calcule de la façon suivante: 72 (écart entre l'ancien loyer et le loyer indexé en 2022) x 28 / 30 jours (l'indexation ne devant être appliquée que du 3 novembre au 30 novembre, soit sur une période de 28 jours uniquement) = 67,20 euros.

Le "rappel de loyer" d'un montant de 67,20 euros est ainsi justifié par l'indexation pratiquée à compter du 3 novembre 2022.

Les défendeurs contestent toutefois les sommes dues au titre de l'indexation des loyers au motif que le diagnostic de performance énergétique produit n'est pas authentique et doit donc dès lors être considéré comme inexistant, empêchant de fait l'indexation du loyer, conformément à une décision rendue par la cour d'appel d'Aix en Provence le 1er février 2023 (n°19/15016).

Aux termes de l'article R. 126-16 du code de la construction et de l'habitation, applicable depuis le 1 juillet 2021 (l'article R. 134-5-6 du CCH, visé par les défendeurs, étant inapplicable à l'espèce), le diagnostic de performance énergétique comprend :
a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;
d) Une information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
h) Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l'article R. 224-33 ou R. 224-41-8 du code de l'environnement ;
i) Des éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

L'article 5 de l'arrêté du 24 décembre 2021 modifié par l'arrêté du 20 juillet 2023 dispose que: 
1° La formation des diagnostiqueurs est dispensée par un organisme de formation qui a démontré au moyen d'une certification, sa capacité à dispenser cette formation. Cette certification de service est délivrée par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation ou par un autre organisme national d'accréditation au sens du règlement (CE) n° 765/2008 du Parlement européen et du Conseil du 9 juillet 2008, signataire d'un accord de reconnaissance multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation selon les exigences générales pour les organismes certifiant les services ;
2° Les organismes accrédités dans le domaine de la certification mentionnés au présent article sont dénommés ci-après " organismes de certification des organismes de formation " ;
3° L'organisme de certification des organismes de formation assure un contrôle de ces organismes de formation reposant sur des audits, dont les modalités de mise en œuvre sont détaillées en annexe II ;
4° La certification des organismes de formation répond aux exigences figurant en annexes II et III du présent arrêté ;
5° L'accréditation des organismes de certification des organismes de formation répond aux exigences relatives aux organismes certifiant les services définies dans la norme NF EN ISO/CEI 17065 : 2012 et à celles figurant en annexes II et III du présent arrêté ;
6° La durée de validité de la certification du présent article est de cinq ans.

En l'espèce, il est produit aux débats un diagnostic de performance énergétique daté du 16 décembre 2022, réunissant l'ensemble des mentions prévues à l'article R. 126-16 du code de la construction et de l'habitation, applicable depuis le 1 juillet 2021, étant rappelé que le texte visé par les défendeurs, l'article R. 134-5-6 du CCH, est inapplicable à l'espèce, en ce qu'il concerne la sécurité des ascenseurs.

Le diagnostic mentionne par ailleurs le nom du diagnostiqueur, la société ASL CONSULTING, le nom de la personne ayant réalisé le diagnostic, M. [R] [W], le numéro de certification et l'organisme de certification de ce dernier.

Les défendeurs contestent la validité de ce DPE aux motifs que:
- M. [R] [W] n'apparait pas sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés, ce qui est corroboré par un courriel du 15 janvier 2026 émanant de Mme [F], service de surveillance chez WE-CERT, qui indique que M. [R] [W] a fait l'objet d'un retrait de certification le 2 janvier 2024; il se déduit toutefois de ce courriel que, s'il a fait l'objet d'une radiation le 2 janvier 2024, il était bien certifié antérieurement à cette date, soit à la date de réalisation du diagnostic, le 16 décembre 2022, ainsi qu'il en résulte du certificat produit par la bailleresse. Ainsi, s'il ne l'est plus aujourd'hui, ce qui explique son absence de l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés, il l'était à la date de réalisation du diagnostic, ainsi qu'il en résule de l'attestation sur l'honneur réalisée pour le dossier n°26-188076/NCH relatif à l'immeuble visité au [Adresse 4], datée du 16 décembre 2022, et signée par la société ASL CONSULTING, employeur de M. [R] [W], dont il est attesté qu'il disposait des compétences requises pour effectuer les diagnostics composant ledit dossier, son numéro de certification WE-CERT étant reporté dans la dite attestation. 
- de ce diagnostic serait absent le numéro ADEME; cette seule absence ne saurait toutefois suffire à apporter la preuve de l'absence d'authenticité du diagnostic réalisé, celle-ci pouvant résulter d'un oubli de la part du diagnostiqueur, ainsi que cela ressort d’ailleurs d'un échange de courriels entre la bailleresse et M. [R] [W] du 28 mai 2024. L'argumentation selon laquelle le diagnostic de performance énergétique en date du 28 mai 2024, cette-fois ci complété avec le numero ADEME, ne serait pas une simple ré-édition ainsi que le prétend la bailleresse, et aurait pu être réalisé après réalisation de travaux dans le logement aux fins d'obtention d'une meilleure classification énergétique, est par ailleurs mise à mal par le fait que le fait qu'en page 4/10 de ce diagnostic, l'isolation des murs est indiquée comme étant insuffisante, faute d'information concernant le doublage des murs, ce qui est conforme à ce que contenait le diagnostic du 16 décembre 2022 et invalide l'idée de travaux d'isolation intervenus entre temps aux fins d'amélioration de la performance énergétique du logement.

Quant au courriel du 12 janvier 2023, adressé aux locataires par M. [P], dont se prévalent également les défendeurs pour contester la validité du DPE du 16 décembre 2022, il indique que "l'entrepreneur ne rentrera qu'en milieu de semaine prochaine et doit passer dans l'appartement pour vérifier certains murs et le doublage. La société attend donc ce renseignement". A supposer que ce courriel ait été adressé en réponse directe à la demande de communication du DPE adressée le 28 décembre 2022 (ce qui ne semble pas être le cas, dès lors qu’il est adressé à "[X]" et que son auteur y souhaite à son interlocuteur "bonne année également" mais que le message du 28 décembre 2022 ne contient pas de voeux de bonne année et qu'il émane de [S] [E]), il semble au contraire corroborer l'existence d'un diagnostic réalisé le 16 décembre 2022, en ce que ledit diagnostic précise, en sa page 4/11, que les informations concernant le doublage des murs sont manquantes.

Il en résulte que le diagnostic réalisé le 16 décembre 2022, doit, en l'état des éléments versés aux débats, être considéré comme valide, et que la classification énergétique du logement, en E, permettait à la bailleresse d'indexer le loyer, en application des dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les anciens locataires sont ainsi solidairement tenus avec la caution au paiement de l'arriéré de loyers indexés jusqu'au 15 avril 2023, soit au paiement de la somme de 3466,20 euros à ce titre, avant déduction du dépôt de garantie, soit au paiement de la somme de 1466,20 euros après déduction du dépôt de garantie, que le bailleur était bien fondé à conserver, en application des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la TEOM 2023

L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L.125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

En vertu de l'article 1523 du code général des impôts, la taxe sur les ordures ménagères est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigible contre eux et leurs principaux locataires (1).

En l'espèce, la société bailleresse produit deux avis de taxe foncière 2022 et 2023 dont il résulte que la taxe sur les ordures ménagères pour l'ensemble de l'immeuble sis [Adresse 4] s'est élevée à 10266 euros et à 12524 euros en 2023. Elle ne retient toutefois, dans ses éléments de calcul, qu'une cotisation de 11121 euros, correspondante à la " cotisation lissée " telle que figurant dans l'avis de taxe foncière 2023, et calcule le montant dû par les défendeurs de la façon suivante : 11 121 x 75 m² / 2879 m² (surface totale de l'immeuble) x 105 jours = 83,34 euros.

Si la superficie du logement est établie par le contrat de bail, aucun élément ne permet d’apprécier la superficie totale de l'immeuble, de sorte qu'il est impossible de procéder au calcul de ladite taxe au titre de l'année 2023.

La demande en paiement formée au titre de la taxe sur les ordures ménagères, impossible à calculer en l'état, sera donc rejetée.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l'article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

L'article 1730 du code civil énonce que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En vertu de l'article 1731 du même code, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, en application de l'article 1732 du même code, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Il est constant qu'en application de ce texte, c'est sur le locataire que repose la charge de la preuve du caractère non imputable des dégradations constatées dans le logement.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l'usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l'existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l'égard de ses obligations, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle, la faute du locataire résidant dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

Enfin, l'entretien et les réparations locatives sont fixées par le Décret n°87-712 du 26 août 1987 en vertu duquel sont à la charge du locataire les opérations d'entretien suivantes:
" II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
(…)
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau."

Il en résulte que l'entretien des fenêtres et velux, ainsi que le maintien en état d'usage de la robinetterie, reposent sur les locataires, les défendeurs n'étant ainsi pas fondés à opposer au bailleur l'absence de mention spécifique relative à leur obligation d’entretien des vitrages dans le contrat de bail pour s’exonérer de leur responsabilité.

Or, en l’espèce, l'état des lieux de sortie fait mention de vitres qui ne sont pas toutes nettoyées, et d'une robinetterie à fixer. Si l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas l'état des vitres à la date de sa réalisation, il appartient aux locataires, en application de l'article 1731 du code civil précité, de démontrer que leur état dégradé lors de la sortie des lieux ne leur est pas imputable.

Or, les défendeurs n'apportent pas la preuve du fait que l'état de saleté des fenêtres et velux ou que le mauvais état de la robinetterie pré-existaient à leur entrée dans les lieux. Ils en sont en conséquence responsables.

S'agissant du montant dû au titre des travaux de nettoyage et de réparations, l'argumentation visant à contester l'authenticité ou le contenu de la facture de nettoyage est inopérant, dès lors qu'il est constant, s'agissant du préjudice, que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a par ailleurs pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut " comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses ".

Au regard de l'ensemble de ces éléments, les défendeurs sont bien tenus au paiement de la somme 175 euros au titre des frais de nettoyage des vitres et de fixation de la robinetterie.

Sur la demande de condamnation "in solidum" des défendeurs

 Aux termes de l'article 8-1 VI. de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
 
 L'article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu'elle ne se présume pas.

En l'espèce, les conditions générales du contrat de bail contient une clause XI, en page 8, intitulée "Solidarité - Indivisibilité", qui stipule que les copreneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations".

Le contrat de cautionnement du 19 octobre 2021 stipule par ailleurs que M. [B] [A] déclare se porter caution solidaire, sans bénéfice de discussion et de division, du règlement des loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d'occupation et frais de procédure éventuellement dus, jusqu'à la date du 3 novembre 2027 dans la limite de 30000 euros, la fin du cautionnement étant prévue au terme du contrat de location.

Selon le courrier daté du 10 mars 2025, reçu le 15 mars 2025, les locataires ont donné congé et le bail a pris fin le 15 avril 2025.

Le cautionnement solidaire, lequel porte tant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation que sur les réparations locatives, de M. [B] [A] s'est ainsi éteint le 15 avril 2025.

Le bailleur ne sollicite toutefois que la condamnation in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

Les défendeurs seront ainsi condamnés in solidum au paiement de la somme demeurant due au titre des loyers, charges, et réparations locatives, arrêtée à la somme de 1466,20 + 175 = 1641,20 euros.

Sur la demande formée au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du 3 novembre 2021 au 15 avril 2023 et la demande reconventionnelle tendant à la répétition des provisions sur charges indues

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
 
Les provisions versées par le locataire ne constituent ainsi pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l'ensemble des locataires d'un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Cass., 3e Civ., 22 mars 2005, n°04-11.728 ; Cass., 3e Civ., 31 mai 2011, n°10-18.568).

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (Cass., 3e Civ., 9 juin 2015, n°14-15.444). En l'absence de régularisation pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152).

En l'espèce, le bailleur sollicite le paiement de la somme de 211,76 euros au titre des régularisations sur charges opérées sur les exercices 2021 à 2023, quand les défendeurs sollicitent le remboursement des provisions sur charges versées depuis leur entrée dans les lieux.

La société bailleresse affirme avoir procédé à la régularisation des charges annuellement pendant toute la période d'occupation des locataires, mais ne leur avoir, préalablement à la présente instance, jamais réclamé aucune somme au titre de ces régularisations. Elle produit, au soutien de sa demande, trois pièces, intitulées “récapitulatif des charges” 2021, 2022 et 2023, ainsi que des factures. Il ne résulte toutefois pas des récapitulatifs de charges transmis que les charges récupérables qui y figurent peuvent être aisément isolées; en effet, plusieurs des charges qui y sont indiquées comme étant récupérables (notamment le dégorgement cave ou le nettoyage de la toiture) apparaissent n'être dus que par le bailleur. Il a par ailleurs été précédemment établi qu'aucun élément ne venait étayer la superficie totale de l'immeuble, pas plus qu’il n’est justifié des tantièmes représentés par le logement litigieux, de sorte que le calcul qu'opère la bailleresse pour fixer la somme lui étant due à ce titre sur la base d'un ratio surface totale de l'immeuble / superficie du logement ne peut être vérifié.

Dans ces circonstances, il sera constaté que les provisions sur charges appelées pendant toute la durée du bail sont insuffisamment justifiées et la bailleresse sera déboutée de sa demande en paiement.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [M] [A] et M. [S] [E] la somme de 50 x 17 mois = 850 euros au titre de la répétition des provisions sur charges versées au cours de leur période d'occupation des lieux.

Sur la demande de indemnitaire tirée du manquement contractuel de M. [B] [A] en sa qualité de caution

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la bailleresse sollicite la condamnation in solidum de M. [B] [A], [M] [A] et M. [S] [E] au paiement de la somme de 3000 euros pour manquement de M. [B] [A] à son obligation contractuelle de cautionnement.

Il sera toutefois constaté que ni M. [M] [A], ni M. [S] [E] ne sont l'auteur d'un manquement contractuel relatif au contrat de cautionnement, qu'ils n'ont pas signé, et au demeurant rappelé que l'indemnisation d'un préjudice résultant d'un manquement contractuel nécessite la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Or, en l'espèce, outre que la mauvaise foi ou la résistance abusive de M. [B] [A] n'est pas démontrée, il n'est pas établi de préjudice distinct de celui qui sera réparé par l'intérêt au taux légal qui assortira les condamnations en paiement des défendeurs. La société bailleresse sera ainsi déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la restitution du dépôt de garantie

En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il a en l'espèce été précédemment été établi que les locataires étaient redevables, lors de leur sortie des lieux, d'un arriéré de loyers ainsi que d'une somme due au titre des réparations locatives, cette somme étant supérieure au montant du dépôt de garantie.

La bailleresse était dès lors bien fondée à conserver le dépôt de garantie, venant en déduction des sommes dues par les locataires lors de leur sortie des lieux.

Les défendeurs seront en conséquence déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.


Sur les demandes reconventionnelles aux fins d'indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance et moral

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, les défendeurs se plaignent de préjudices tenant à la perte de chance de ne pas contracter ou de négocier un loyer à des conditions plus favorables, s'ils avaient eu connaissance de la classification énergétique de leur logement, ainsi que d'un préjudice moral, en lien avec le fait d'avoir du réclamer un diagnostic de performance énergétique, déterminant de leur consentement, ainsi qu'avec le fait de s'être vus réclamer des sommes indues, du fait de l'absence de fiabilité dudit diagnostic.

Outre le fait qu'aucune pièce ne permet d'établir le caractère déterminant de la performance énergétique du logement dans leur choix d'appartement, il a précédemment été considéré que le diagnostic effectué le 16 décembre 2022 était fiable, de sorte que les indexations pratiquées étaient fondées. Les préjudices allégués ne sont par ailleurs pas démontrés.

M. [M] [A] et M. [S] [E] seront en conséquence déboutés de leurs demandes indemnitaires.

8. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
 
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
 
Compte-tenu des succombances réciproques des parties, les dépens seront partagés par moitié par les parties, en ce compris le coût du commandement de payer.
 
L'équité commande de rejeter les demandes formées de part et d'autre au titre des frais non compris dans les dépens.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 












PAR CES MOTIFS,
 
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RECOIT M. [M] [A] et M. [S] [E] en leur intervention volontaire,

CONDAMNE in solidum M. [M] [A], M. [B] [A] et M. [S] [E] à payer à la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA), la somme de 1466,20 euros (mille quatre cent soixante-six euros et vingt centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

CONDAMNE in solidum M. [M] [A], M. [B] [A] et M. [S] [E] à payer à la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA), la somme de 175 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

REJETTE la demande formée par la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2023,

REJETTE la demande formée par la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) au titre de la régularisation des charges pour la période du 3 novembre 2021 au 15 avril 2023,
 
REJETTE la demande indemnitaire formée par la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) du fait du manquement contractuel de M. [B] [A] à son obligation contractuelle,

CONDAMNE la SCI GROUPEMENT IMMOBILIER PARISIEN (GIPA) à verser à M. [M] [A] et M. [S] [E] la somme de 850 euros au titre de la restitution des provisions sur charges indues,

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie formée par [M] [A] et M. [S] [E],

REJETTE toutes les demandes indemnitaires formées par M. [M] [A] et M. [S] [E]

PARTAGE les dépens par moitié entre les parties, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mars 2023,
 
REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,
 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
 
Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-06-26T19:00:10.537Z.