Tribunal judiciaire de Sarreguemines, 1ère Ch. Cab. 1, 3 septembre 2026, n° 26/00089

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il convient de se rapporter au jugement avant dire droit du 7 mai 2026 dans lequel le juge des contentieux de la protection a :

- ordonné la réouverture des débats ; 
- invité les parties et plus spécialement Mme [Z] [F], épouse [Y] à justifier de ses droits dans la succession de son frère [L] [F] en produisant notamment aux débats :
- un certificat d'héritier
- une attestation d'un notaire chargé des opérations successorales ou une copie de la déclaration de succession au Trésor Public ou un acte de renonciation à la succession
- invité en cas de carence de Mme [Z] [F] épouse [Y] à procéder comme il est dit à l'article 771 du Code civil ;
- invité Mme [Z] [F], épouse [Y] et la SCI SCHMITT à formuler leurs observations sur la qualité de débitrice de Mme [Y] des dettes de [L] [F] ; 
- renvoyé la présente affaire à l'audience du juge des contentieux de la protection du 2 juillet 2026 à 14 heures au Tribunal judiciaire de Sarreguemines Salle A ;
- dit que la présente décision sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et que la présente vaut convocation des parties à l'audience?;
- réservé les demandes des parties.

Mme [Z] [Y] a comparu à l'audience du 2 juillet 2026. Elle a produit une attestation de Maître [C], notaire, en date du 14 décembre 2023 attestant qu'elle est héritière de la totalité de la succession de son frère en pleine propriété. Elle a contesté le montant de la facture d'eau réclamé au titre des charges de l'année 2023 à hauteur de 406.67 euros et a sollicité des délais de paiement en raison de sa situation financière. Elle a également contesté les sommes réclamées par le bailleur au titre des frais de remise en état du logement.

Le conseil de la SCI SCHMITT a comparu et a maintenu ses demandes en paiement en déclarant s'opposer à l'octroi d'un délai de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre du reliquat des charges locatives

Selon l'Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. 
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. 
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. 
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Ce texte consacre le principe d'exigibilité des charges sur justification, prohibant toute évaluation forfaitaire non justifiée, et impose au bailleur une obligation de régularisation annuelle et de communication du décompte et des pièces justificatives. La contestation du décompte des charges par le locataire, lorsqu'elle est fondée sur l'absence de justification, de régularisation ou de communication des pièces, constitue une contestation sérieuse qui fait obstacle à l'exigibilité des sommes réclamées. Le bailleur, tenu par une obligation de transparence et de rigueur dans la gestion des charges, doit rapporter la preuve de la régularité de sa demande, en produisant le décompte précis, les pièces justificatives et le mode de répartition, sous peine de voir ses demandes rejetées.

Mme [Y] conteste la somme de 406.67 réclamée par le bailleur au titre de l'eau froide et la somme de 116.40 euros réclamée au titre de l'assainissement. Elle indique qu'en 2023, son frère était souvent absent du logement en raison de nombreuses hospitalisations et que la somme réclamée correspond au double de celle de l'année 2022.

Le bailleur produit en annexe de son décompte des charges 2023, un état détaillé des charges locatives duquel il ressort une consommation de 77 m3 pour un montant de 406.67 euros.

Dans l'état des lieux d'entrée du 31 août 2018, il est noté que le compteur d'eau froide affiche 153 m3 et dans l'état des lieux de sortie du 20 décembre 2023, il est noté 174 m3 soit une différence de 21 m3.

Dans le décompte des charges de l'année 2022, il est fait état d'une consommation d'eau de 32 m3 et il n'est pas porté en compte des frais d'assainissement.

Faute de pièces complémentaires et d'explications du bailleur sur les incohérences précitées permettant au juge d'exercer son contrôle sur le doublement de la consommation d'eau en 2023, il convient de fixer la somme due au titre du reliquat des charges de l'année 2023 à la somme de 305.08 euros.

En conséquence, Mme [Z] [Y] est condamnée à payer à la SCI SCHMITT la somme de 305.08 euros au titre du solde des loyers et charges au 20 décembre 2023, date de remise des clés au bailleur.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu'elles ont eu lieu : 
- par cas de force majeure. 
- par un manquement du bailleur, si cette faute est à l'origine du sinistre. 
- par le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement. 

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires (article 7d) de la loi du 6 juillet 1989).

La détermination des réparations et dégradations locatives, en fin de contrat, se fait par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes exonératoires susmentionnées dont la vétusté.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du code civil prévoit que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. La présomption de bon état posée par l'article 1731 du Code civil peut être renversée par tout moyen de preuve, conformément à l'article 1354 du Code civil. La jurisprudence exige que les éléments produits soient précis, circonstanciés et concordants : attestations, photographies, rapports techniques, correspondances, factures, etc. Le juge apprécie souverainement la valeur de ces éléments et peut écarter ceux qu'il estime insuffisants ou non probants. La charge de la preuve pèse sur le locataire, qui doit établir de manière objective que le bien n'était pas en bon état lors de son entrée dans les lieux.

Il sera rappelé que pour justifier du coût de la remise en état, un devis suffit, la production de factures n'étant pas exigée par la loi ni par la jurisprudence, sous réserve de l'appréciation du juge qui peut retenir tout ou partie du devis, ou exiger des éléments complémentaires si le devis est surévalué ou non justifié. Seules les prestations correspondant aux désordres constatés lors de l'état des lieux de sortie peuvent être retenues et le montant retenu doit correspondre à la réalité des travaux nécessaires, sans excéder le préjudice subi étant précisé que les réparations dues à la vétusté ne sont pas à la charge du locataire?et qu'il appartient au juge d'ajuster en conséquence.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu'un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé le 31 août 2018 duquel il résulte que le local avait l'objet d'une remise à neuf s'agissant des revêtements des murs et plafonds et que pour le surplus il était en bon état général sauf quelques impacts au sol et des fissures sur le lavabo.

Il résulte de l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 20 décembre 2023 que le logement était très sale, que les murs du logement présentaient des tâches ou étaient jaunies.

La SCI SCMITT réclame la somme de 1780.50 euros au titre des frais de remise en état du logement, vétusté et dépôt de garantie déduits.

Elle produit un tableau récapitulatif détaillée des sommes réclamées au titre des différents chefs de dégradation accompagné de factures et devis avec application d'un coefficient de vétusté en fonction de la nature de l'équipement et de la durée d'occupation des lieux.

Les sommes réclamées par le bailleur apparaissent en adéquation avec les dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie et sont nécessaires à la remise en état du logement en raison de l'absence d'entretien des lieux louées par le locataire sauf en ce qui concerne la somme réclamée au titre de la peinture de l'ensemble du logement.

Il est noté que seuls quelques murs présentent des tâches et que pour le surplus ils présentent un état moyen de sorte que la somme réclamée sera réduite à 300 euros sur la base de 15 euros du m2.

En conséquence, Mme [Z] [W] est condamnée à payer à la SCI SCHMITT la somme de 672.98 euros au titre des frais de remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie (692.98 +300 -320).

Sur la demande de délai de paiement

Qu'il s'agisse d'une demande de délais de paiement formulée au visa de l'article 1343-5 du code civil ou de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le débiteur doit justifier, par des éléments objectifs et des pièces justificatives, de difficultés financières réelles et actuelles, rendant impossible ou excessivement difficile l'exécution immédiate de l'obligation. La simple allégation de difficultés ou la production de documents insuffisants ne suffit pas. Le débiteur doit démontrer sa bonne foi, c'est-à-dire l'absence de manœuvres dilatoires, la volonté de s'acquitter de sa dette et, le cas échéant, la reprise de paiements partiels ou la formulation de propositions sérieuses d'apurement.

Le juge apprécie également les besoins du créancier, afin de ne pas porter une atteinte excessive à ses droits. L'octroi d'un délai ne doit pas avoir pour effet de priver le créancier de la substance de sa créance ou de le placer dans une situation de précarité. La capacité du débiteur à respecter l'échéancier sollicité est déterminante. Le juge vérifie la cohérence entre les ressources, les charges et le plan de paiement proposé.

En l'espèce Mme [Y] fait état de difficultés financières et justifie de ses revenus et de ses charges. Elle est en capacité de respecter l'échéancier.

Il convient en conséquence d'accorder des délais de paiement à Mme [Y] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, l'intégralité de la somme due deviendra exigible.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie perdante, Mme [Z] [Y] est condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur, les frais irrépétibles qu'il a exposés.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection par décision contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à la SCI SCHMITT la somme de 305.08 euros au titre du solde des loyers et charges au 20 décembre 2023, date de remise des clés au bailleur,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à la SCI SCHMITT la somme de 672.98 euros au titre des frais de remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie,

ACCORDE un délai de paiement à Mme [Z] [Y],

AUTORISE Mme [Z] [Y] à s'acquitter de la somme de 978.06 euros en 11 mensualités de 80 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc et que la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] aux entiers dépens,

DEBOUTE la SCI SCHMITT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]
 


JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2026

 
N° RG 11.N° RG 26/00089 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D26T CIV
Minute n° 


DEMANDERESSE : 

S.C.I. SCHMITT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-marie HEMZELLEC, avocat au barreau de METZ

DÉFENDERESSE : 

Madame [Z] [Y]
demeurant [Adresse 3]
comparante


SIÉGEANT : 

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement


DÉBATS à l’audience publique du 02 JUILLET 2026


JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 SEPTEMBRE 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
 
Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection, 
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,










EXPOSE DU LITIGE

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il convient de se rapporter au jugement avant dire droit du 7 mai 2026 dans lequel le juge des contentieux de la protection a :

- ordonné la réouverture des débats ; 
- invité les parties et plus spécialement Mme [Z] [F], épouse [Y] à justifier de ses droits dans la succession de son frère [L] [F] en produisant notamment aux débats :
- un certificat d'héritier
- une attestation d'un notaire chargé des opérations successorales ou une copie de la déclaration de succession au Trésor Public ou un acte de renonciation à la succession
- invité en cas de carence de Mme [Z] [F] épouse [Y] à procéder comme il est dit à l'article 771 du Code civil ;
- invité Mme [Z] [F], épouse [Y] et la SCI SCHMITT à formuler leurs observations sur la qualité de débitrice de Mme [Y] des dettes de [L] [F] ; 
- renvoyé la présente affaire à l'audience du juge des contentieux de la protection du 2 juillet 2026 à 14 heures au Tribunal judiciaire de Sarreguemines Salle A ;
- dit que la présente décision sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et que la présente vaut convocation des parties à l'audience?;
- réservé les demandes des parties.

Mme [Z] [Y] a comparu à l'audience du 2 juillet 2026. Elle a produit une attestation de Maître [C], notaire, en date du 14 décembre 2023 attestant qu'elle est héritière de la totalité de la succession de son frère en pleine propriété. Elle a contesté le montant de la facture d'eau réclamé au titre des charges de l'année 2023 à hauteur de 406.67 euros et a sollicité des délais de paiement en raison de sa situation financière. Elle a également contesté les sommes réclamées par le bailleur au titre des frais de remise en état du logement.

Le conseil de la SCI SCHMITT a comparu et a maintenu ses demandes en paiement en déclarant s'opposer à l'octroi d'un délai de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre du reliquat des charges locatives

Selon l'Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. 
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. 
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. 
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Ce texte consacre le principe d'exigibilité des charges sur justification, prohibant toute évaluation forfaitaire non justifiée, et impose au bailleur une obligation de régularisation annuelle et de communication du décompte et des pièces justificatives. La contestation du décompte des charges par le locataire, lorsqu'elle est fondée sur l'absence de justification, de régularisation ou de communication des pièces, constitue une contestation sérieuse qui fait obstacle à l'exigibilité des sommes réclamées. Le bailleur, tenu par une obligation de transparence et de rigueur dans la gestion des charges, doit rapporter la preuve de la régularité de sa demande, en produisant le décompte précis, les pièces justificatives et le mode de répartition, sous peine de voir ses demandes rejetées.

Mme [Y] conteste la somme de 406.67 réclamée par le bailleur au titre de l'eau froide et la somme de 116.40 euros réclamée au titre de l'assainissement. Elle indique qu'en 2023, son frère était souvent absent du logement en raison de nombreuses hospitalisations et que la somme réclamée correspond au double de celle de l'année 2022.

Le bailleur produit en annexe de son décompte des charges 2023, un état détaillé des charges locatives duquel il ressort une consommation de 77 m3 pour un montant de 406.67 euros.

Dans l'état des lieux d'entrée du 31 août 2018, il est noté que le compteur d'eau froide affiche 153 m3 et dans l'état des lieux de sortie du 20 décembre 2023, il est noté 174 m3 soit une différence de 21 m3.

Dans le décompte des charges de l'année 2022, il est fait état d'une consommation d'eau de 32 m3 et il n'est pas porté en compte des frais d'assainissement.

Faute de pièces complémentaires et d'explications du bailleur sur les incohérences précitées permettant au juge d'exercer son contrôle sur le doublement de la consommation d'eau en 2023, il convient de fixer la somme due au titre du reliquat des charges de l'année 2023 à la somme de 305.08 euros.

En conséquence, Mme [Z] [Y] est condamnée à payer à la SCI SCHMITT la somme de 305.08 euros au titre du solde des loyers et charges au 20 décembre 2023, date de remise des clés au bailleur.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu'elles ont eu lieu : 
- par cas de force majeure. 
- par un manquement du bailleur, si cette faute est à l'origine du sinistre. 
- par le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement. 

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires (article 7d) de la loi du 6 juillet 1989).

La détermination des réparations et dégradations locatives, en fin de contrat, se fait par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes exonératoires susmentionnées dont la vétusté.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du code civil prévoit que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. La présomption de bon état posée par l'article 1731 du Code civil peut être renversée par tout moyen de preuve, conformément à l'article 1354 du Code civil. La jurisprudence exige que les éléments produits soient précis, circonstanciés et concordants : attestations, photographies, rapports techniques, correspondances, factures, etc. Le juge apprécie souverainement la valeur de ces éléments et peut écarter ceux qu'il estime insuffisants ou non probants. La charge de la preuve pèse sur le locataire, qui doit établir de manière objective que le bien n'était pas en bon état lors de son entrée dans les lieux.

Il sera rappelé que pour justifier du coût de la remise en état, un devis suffit, la production de factures n'étant pas exigée par la loi ni par la jurisprudence, sous réserve de l'appréciation du juge qui peut retenir tout ou partie du devis, ou exiger des éléments complémentaires si le devis est surévalué ou non justifié. Seules les prestations correspondant aux désordres constatés lors de l'état des lieux de sortie peuvent être retenues et le montant retenu doit correspondre à la réalité des travaux nécessaires, sans excéder le préjudice subi étant précisé que les réparations dues à la vétusté ne sont pas à la charge du locataire?et qu'il appartient au juge d'ajuster en conséquence.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu'un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé le 31 août 2018 duquel il résulte que le local avait l'objet d'une remise à neuf s'agissant des revêtements des murs et plafonds et que pour le surplus il était en bon état général sauf quelques impacts au sol et des fissures sur le lavabo.

Il résulte de l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 20 décembre 2023 que le logement était très sale, que les murs du logement présentaient des tâches ou étaient jaunies.

La SCI SCMITT réclame la somme de 1780.50 euros au titre des frais de remise en état du logement, vétusté et dépôt de garantie déduits.

Elle produit un tableau récapitulatif détaillée des sommes réclamées au titre des différents chefs de dégradation accompagné de factures et devis avec application d'un coefficient de vétusté en fonction de la nature de l'équipement et de la durée d'occupation des lieux.

Les sommes réclamées par le bailleur apparaissent en adéquation avec les dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie et sont nécessaires à la remise en état du logement en raison de l'absence d'entretien des lieux louées par le locataire sauf en ce qui concerne la somme réclamée au titre de la peinture de l'ensemble du logement.

Il est noté que seuls quelques murs présentent des tâches et que pour le surplus ils présentent un état moyen de sorte que la somme réclamée sera réduite à 300 euros sur la base de 15 euros du m2.

En conséquence, Mme [Z] [W] est condamnée à payer à la SCI SCHMITT la somme de 672.98 euros au titre des frais de remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie (692.98 +300 -320).

Sur la demande de délai de paiement

Qu'il s'agisse d'une demande de délais de paiement formulée au visa de l'article 1343-5 du code civil ou de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le débiteur doit justifier, par des éléments objectifs et des pièces justificatives, de difficultés financières réelles et actuelles, rendant impossible ou excessivement difficile l'exécution immédiate de l'obligation. La simple allégation de difficultés ou la production de documents insuffisants ne suffit pas. Le débiteur doit démontrer sa bonne foi, c'est-à-dire l'absence de manœuvres dilatoires, la volonté de s'acquitter de sa dette et, le cas échéant, la reprise de paiements partiels ou la formulation de propositions sérieuses d'apurement.

Le juge apprécie également les besoins du créancier, afin de ne pas porter une atteinte excessive à ses droits. L'octroi d'un délai ne doit pas avoir pour effet de priver le créancier de la substance de sa créance ou de le placer dans une situation de précarité. La capacité du débiteur à respecter l'échéancier sollicité est déterminante. Le juge vérifie la cohérence entre les ressources, les charges et le plan de paiement proposé.

En l'espèce Mme [Y] fait état de difficultés financières et justifie de ses revenus et de ses charges. Elle est en capacité de respecter l'échéancier.

Il convient en conséquence d'accorder des délais de paiement à Mme [Y] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, l'intégralité de la somme due deviendra exigible.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie perdante, Mme [Z] [Y] est condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur, les frais irrépétibles qu'il a exposés.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection par décision contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à la SCI SCHMITT la somme de 305.08 euros au titre du solde des loyers et charges au 20 décembre 2023, date de remise des clés au bailleur,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à la SCI SCHMITT la somme de 672.98 euros au titre des frais de remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie,

ACCORDE un délai de paiement à Mme [Z] [Y],

AUTORISE Mme [Z] [Y] à s'acquitter de la somme de 978.06 euros en 11 mensualités de 80 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc et que la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] aux entiers dépens,

DEBOUTE la SCI SCHMITT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1354, code civil 1731, code civil 1732, code de la construction et de l'habitation L125-2-2, code civil 771). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/09871

  en commun : code civil 1731, code civil 1732, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00654

  en commun : code civil 1731, code civil 1732, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

• 12 mars 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Déclare la demande ou le recours irrecevable · n° 22/04084

  en commun : code civil 1354, code civil 771

• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Troyes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02709

  en commun : code civil 1732, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02152

  en commun : code civil 1732, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

• 31 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04057

  en commun : code civil 1731, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

• 13 août 2026 · Tribunal judiciaire de Sarreguemines · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01509

  en commun : code civil 1354, code civil 1731

• 11 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/08078

  en commun : code civil 1731, code civil 1732

Mise à jour de la source le 2026-09-07T19:20:00.607Z.