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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, TPROX - Service civil, 31 juillet 2026, n° 25/04057

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 juin 2022 avec prise d’effet au 1er juillet 2022, Monsieur [A] [L] a donné à bail à Monsieur [S] [I] et Madame [H] [I] née [V] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4]. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 7 août 2025, Monsieur [S] [I] et Madame [H] [I] née [V] ont adressé au bailleur leur dédite. 

Faute d’accord entre les parties sur la date à retenir, l’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice, mandaté à l’initiative des preneurs, le 8 septembre 2025. Les clés ont été restituées le 9 septembre 2025. 

Antérieurement à leur départ et par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, Monsieur [S] [I] et Madame [H] [I] née [V] ont fait assigner Monsieur [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins qu’il : 

- Déclare leurs demandes recevables et bien-fondées,
- Fixe le loyer mensuel à hauteur du loyer de référence majoré soit 1.308,06 euros, ce loyer ne pouvant être révisé annuellement du fait du classement énergétique « F » du logement,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.390,44 euros, à parfaire au jour du jugement, au titre du remboursement des sommes injustement versées du fait de l’absence de respect des dispositions relatives à l’encadrement des loyers,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur rembourser la somme de 48,86 euros de janvier 2024 jusqu’à la date d’application du loyer réel au titre de la révision indument appliquée,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.398,28 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier résultant des cambriolages survenus dans le garage,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.940,00 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 998,14 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier résultant de la surconsommation énergétique,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 150,00 euros au titre des frais d’établissement d’un second diagnostic de performance énergétique, 
- Fasse injonction à Monsieur [A] [L] de justifier des charges 2022, 2023 et 2024,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 3.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamne Monsieur [A] [L] aux dépens. 

L’affaire, initialement adressée à tort au tribunal judiciaire de Lyon, a été retransmise au tribunal de proximité de VILLEURBANNE, compétent en raison du lieu de localisation de l’immeuble objet du contrat de bail litigieux. 

Après plusieurs renvois, à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 4 mai 2026. 

A cette audience, Monsieur [S] [I] et Madame [H] [I] née [V], représentés par leur conseil, ont sollicité que la juridiction : 
- Déclare leurs demandes recevables et bien-fondées,
- Fixe le loyer mensuel à hauteur du loyer de référence majoré soit 1.308,06 euros, ce loyer ne pouvant être révisé annuellement du fait du classement énergétique « F » du logement,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 3.515,17 euros, à parfaire au jour du jugement, au titre du remboursement des sommes injustement versées du fait de l’absence de respect des dispositions relatives à l’encadrement des loyers,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur rembourser la somme de 48,86 euros depuis janvier 2024, au titre de la révision indument appliquée, soit un total de 977,20 euros,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.398,28 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier résultant des cambriolages survenus dans le garage,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.940,00 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance paisible lié au défaut d’étanchéité des fenêtres,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnisation du préjudice lié à la non-conformité de l’installation électrique de la buanderie,

- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 998,14 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier résultant de la surconsommation énergétique,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 150,00 euros au titre des frais d’établissement d’un second diagnostic de performance énergétique, 
- Fasse injonction à Monsieur [A] [L] de justifier des charges 2022, 2023, 2024 et 2025,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 3.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 43,19 euros au titre du partage par moitié du coût de la signification de la convocation à l’état des lieux sortant,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamne Monsieur [A] [L] aux dépens. 

Au soutien de leurs prétentions, reprenant oralement le contenu de leurs conclusions écrites n°3, ils indiquent, au visa de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, que le loyer du logement ne saurait dépasser le loyer de référence majoré, qui est pour 98,35m2 de 1.308,06 euros. Ils analysent que dans la rédaction du contrat de bail, la somme de 100,00 euros correspondant au loyer des garage et cave n’est pas un complément de loyer mais bien une somme à intégrer au loyer principal, fixé à tort à 1.400,00 euros. Ils calculent avoir injustement payé de ce fait la somme de 3.515,17 euros. 

Sur leur demande indemnitaire en réparation de leur préjudice financier, ils analysent qu’il était de la responsabilité du bailleur, au titre de son obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible des lieux, de sécuriser l’accès du box de garage. Compte tenu de la survenue de deux cambriolages, du refus du bailleur de changer ou renforcer la porte après le premier cambriolage et des frais qu’ils ont eux-mêmes engagés pour ce faire, ils sollicitent des sommes correspondant à la valeur des objets volés et à la facture qu’ils ont assumée. 

Sur leur demande d’indemnisation au titre de la surconsommation d’énergie, ils indiquent qu’ils ont souffert, très rapidement après leur installation, de la défectuosité des systèmes d’eau chaude et de chauffage, notamment du fait de leur vétusté. Ils accusent les réparations économes et insuffisantes du bailleur et rappellent les dates auxquelles ils ont été privés de chauffage, d’eau chaude ou des deux. Ils reprennent les nombreux mails adressés au bailleur, qui aura mis environ une année et demi pour entreprendre une action adaptée. 

Ayant réalisé un second DPE, qui est revenu sur le premier et a fait passer le logement de D à F, ils rappellent l’interdiction pour le bailleur de réviser annuellement le loyer. Ils analysent que les calculs du bailleur sont erronés puisqu’ils omettent la consommation électrique, ne se basant que ses la consommation de gaz. 

Au soutien de leur demande en réparation de leur préjudice de jouissance, ils rappellent les nombreuses interruptions de chauffage et d’eau chaude. 

Sur leur demande au titre de la surconsommation d’énergie, ils indiquent qu’elle est en lien avec la vétusté des équipements du logement, tel que l’a d’ailleurs relevé le technicien ENGIE intervenu le 12 mai 2023, outre la qualité de « passoire énergétique » du logement. 

S’agissant de leur demande de faire injonction à Monsieur [A] [L] de leur produire les justificatifs de charges 2022, 2023, 2024 et 2025, ils rappellent l’obligation légale pesant sur lui. 

Ils ajoutent qu’ils ont été obligés, du fait d’un défaut d’étanchéité des fenêtres, de maintenir les volets clos en permanence à compter des premières infiltrations survenues en avril 2025, et estiment le préjudice directement lié de cette difficulté à 50,00 euros par mois. 

Ils évoquent, enfin, le défaut de fonctionnement et de conformité de l’installation électrique de la buanderie, qui a conduit le 13 février 2025 à un arrêt total et exposé les preneurs à un risque d’incendie. 

Concernant leur préjudice moral, ils mettent en avant le stress constant lié à leur vie dans cet apparemment, les nombreuses démarches et relances auprès du propriétaire, la nécessité de se rendre disponible pour les nombreuses interventions de réparation, les deux cambriolages subis du fait d’une porte de garage insuffisamment sécurisée. 

Ils rappellent, enfin, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit le partage par moitié de l’état des lieux réalisé par commissaire de justice lorsqu’il n’a pu être réalisé amiablement par les parties et analysent que ce partage doit également être appliqué aux frais de de signification de la convocation. 



Monsieur [A] [L], en personne, a sollicité le débouté des époux [I] de l’ensemble de leurs demandes. 

Reprenant oralement le contenu de ses conclusions écrites, il indique que le logement a été rénové dans le temps écoulé entre sa libération par les précédents locataires et l’arrivée des consorts [I]. Il explique également que cette latence est la raison pour laquelle les derniers entretiens annuels de la chaudière n’ont pas été réalisés, cette dernière n’ayant pas fonctionné, ne permettant de fait sa révision. Il confirme que l’entretien organisé pour l’arrivée de ses nouveaux locataires a conduit le technicien à remettre un rapport préconisant le remplacement de la chaudière mais précise avoir, de son côté, contacté le responsable qui lui a quant à lui conseillé de remplacer simplement le corps de chauffe, le circulateur et la vanne trois voies pour permettre un fonctionnement normal. Il analyse ainsi avoir choisi l’option qui lui paraissait la plus adaptée et pour laquelle il a déboursé la somme de 1183,45 euros, dont il justifie. 

Il précise, sans formuler de demande à ce sujet, avoir toujours tenté de se montrer arrangeant avec ses nouveaux locataires, soucieux de leur bien-être, notamment lorsqu’ils ont souhaité modifier l’agencement du mobilier fixe de la cuisine, signant les devis remis malgré surcoût. 

Il déclare s’être toujours montré réactif face aux demandes de ses locataires, installant lui-même faute de retour des professionnels sollicités un nouveau ballon d’eau chaude d’une contenance supérieure au précédent très peu de temps après avoir appris la fuite de ce dernier, pour un coût hors main d’œuvre de 1.886,31 euros. 

S’agissant du délai d’intervention pour la remise en marche de la chaudière après l’installation du nouveau ballon d’eau chaude, il rappelle avoir d’initiative accordé un dédommagement par baisse de loyer de 350,00 euros sur décembre 2022. 

Il dément toute surconsommation des locataires en lien avec les interventions et choix qu’il a réalisés, calculant, en tenant compte de l’évolution du coût du Kwh et du Gaz, que le coefficient réel de consommation énergétique des locataires se trouve entre 181 et 250 Kwh/m2/an, ce qui correspond précisément aux estimations du diagnostic de performance énergétique (DPE) qu’il leur a remis lors de la conclusion du bail. Il regrette à ce titre de ne pas avoir été associé au second DPE réalisé d’initiative par les époux [I], dont il relève qu’il n’est ni signé, ni référencé et contient des analyses erronées voire falsifiées. 

Sur les demandes en lien avec les vols survenus dans le parking souterrain, il déclare que les renforts sollicités par les locataires étaient contraires aux normes incendie, raison de son opposition. Il rappelle avoir néanmoins tenté de trouver des solutions pour ses locataires, sans succès. Il analyse que les modifications réalisées sans son accord n’ont, en toute hypothèse, aucun effet de sécurisation compte tenu de l’accès direct aux têtes de vis qui fixent le panneau métallique. En parallèle, il a de son côté fait sécuriser l’espace par la pose d’un système de vidéosurveillance, dans le cadre des assemblées générales des copropriétaires. 

Il indique avoir fait intervenir un plombier de façon diligente s’agissant de la fuite des WC, en hiérarchisant les interventions en considération de leur degré d’urgence, pour un total de 506,00 euros. 

Il analyse avoir exercé son droit en augmentant les loyers selon l’indice national et avoir communiqué les régularisations de charges ou s’être engagé à le faire lorsque le décompte annuel de la copropriété aura été approuvé en réunion générale des copropriétaires. Il produit à ce titre, en pièce 21, le relevé de charges 2023, accompagné du décompte des charges en pièce 21Bis. 

S’agissant du dysfonctionnement de l’alimentation électrique sur les prises de la buanderie, il indique avoir réglé la difficulté par l’intervention de la société Tilt elec pour un total de 119,35 euros. 

Il confirme qu’aucune date commune n’a pu être trouvée pour l’état des lieux de sortie. 

Il termine en indiquant avoir toujours privilégié le bien-être de ses locataires, avoir procédé à des interventions rapides et adaptées malgré les difficultés personnelles qu’il a traversées, notamment en lien avec ses déplacements professionnels. Il s’interroge sur les capacités financières réelles des époux [I] et sur la légalité de l’audit DPE qu’ils ont mandaté sans son accord. 

Pour un plus parfait exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la classe énergétique du logement

En l’espèce, il est contesté par Monsieur [A] [L] la qualité du second DPE réalisé d’initiative par les locataires (initiative dont il convient de rappeler la légalité même sans accord du propriétaire), en raison notamment de son anonymat et de l’absence de numéro de certification, ainsi que de numéro ADEME. 

Or, il résulte de la pièce 28 du rapport NORMA Diagnostics du 29 avril 2024 que le numéro de certification du professionnel mandaté et le numéro ADEME sont bien renseignés. Cet argument est en conséquence inopérant. 

Les calculs présentés par Monsieur [A] [L] pour une estimation réelle des kwh/m2/an sont basés sur les factures de gaz. Or, si Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] analysent ces calculs erronés en raison de l’absence de prise en compte des dépenses électriques, il convient de constater que le DPE qu’ils ont fait réaliser ne retient également, s’agissant du chauffage, poste estimé à 78% des dépenses, que la dépense de gaz, l’électricité n’étant qu’un poste minime retenu dans les deux DPE selon des quantités similaires. 

Dès lors, les consommations réelles de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] telles qu’elles résultent des factures produites aux débats correspondent très précisément ont valeurs annoncées dans le diagnostic de performance énergétique remis lors de la conclusion du bail, soit une moyenne située entre 181 et 250 kwh/m2/an, tel que le prévoit la classification des performances énergétiques reprise en pièce 12 Qua par Monsieur [A] [L]. 

Compte tenu de ces éléments, qui incluent précisément la consommation réelle du bâtiment dans la classification de performance énergétique D et en tenant compte du supplément résiduel (10 à 14% que représentent les dépenses électriques), qui ne sont pas de nature à faire basculer dans la catégorie supérieure, il y a lieu de retenir que le logement appartient bien, tel que démontré par Monsieur [A] [L], à la catégorie D. 

En conséquence, Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] seront déboutés de leur demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à leur restituer les sommes versées au titre de la révision annuelle du loyer. 

2. Sur l’encadrement des loyers

Selon l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dite LOI [Localité 2], pour les logements du parc locatif se trouvant notamment dans la Métropole de [Localité 3], le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution du loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du contrat. 

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. 

L’arrêté préfectoral du 29 septembre 2021 relatif à la fixation des loyers de référence dans les communes de [Localité 3] et [Localité 4] fixe un plafond pour les logements situés à l’adresse de l’immeuble objet du litige à 13.30 euros par m2 et un loyer de référence à 11,10 euros par m2. 

En l’espèce, il n’est pas contesté par Monsieur [A] [L] que ce loyer de référence majoré est applicable. 

Monsieur [A] [L] analyse cependant que le loyer qui doit être pris en compte est de 1.300,00 euros, les 100,00 euros supplémentaires correspondant au garage et de la cave. 

Or, si cette distinction existe bien au contrat de bail, force est de constater qu’il n’en a été tenu aucune conséquence, les sommes supplémentaires au titre du garage et de la cave n’étant pas spécifiquement prévues dans le complément de loyer au sein du paragraphe IV1. intitulé « loyer : fixation du loyer initial » du bail. Au surplus, il convient de constater que le IV 6. relatif aux modalités de paiement prévoit un loyer hors charges de 1.400,00 euros, outre le fait que le calcul réalisé par Monsieur [A] [L] dans son courriel du 6 janvier 2024 (pièce 19 des demandeurs) a bien pris en compte au titre de l’évolution du loyer cette somme globale de 1.400,00 euros. 

Ainsi, il y a lieu de constater que le loyer initial ne respecte pas le plafond applicable à l’espèce, qui le limite à 1.308,06 euros hors charges. 

En conséquence, Monsieur [A] [L] sera condamné à restituer les sommes correspondant au delta entre le loyer payé par Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] et le loyer maximal qui aurait dû être appliqué, soit la somme totale de 3.515,17 euros. 

3. Sur les demandes indemnitaires

A. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] au paiement de la somme de 2.398,28 euros au titre de l’indemnisation du préjudice financier résultant des cambriolages survenus dans le garage

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que le box servant de garage a été cambriolé à deux reprises, tel que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] le démontrent par la production de leurs deux dépôts de plainte. 

Pour autant, il convient de souligner que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] ont fait visiter les lieux par leur mandant avant de signer le bail. Ils ont réalisé l’état des lieux d’entrée, leur permettant à nouveau de prendre pleinement connaissance de l’ensemble des éléments structurels. Ils étaient donc parfaitement informés de l’arrangement du box lorsqu’ils ont contracté. 

En outre, il y a lieu de rappeler que ce box se trouve dans un sous-sol dont l’accès est sécurisé. Il a, au surplus et du temps de la location, été renforcé par la mise en place, par les colotis, dont fait partie Monsieur [A] [L], d’un système de vidéosurveillance. 

Aucune faute ne saurait, en conséquence, être reprochée à Monsieur [A] [L] qui n’a pas souhaité procéder aux modifications sollicitées par Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I], pas plus qu’un lien de causalité direct ne saurait, en toute hypothèse, être caractérisé entre les cambriolages commis et l’absence de réalisation des aménagements sollicités par les preneurs. 

Enfin et de façon surabondante, il convient de souligner que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] n’apportent aucun élément de nature à démontrer la réalité des préjudices subis, le dépôt de plainte restant un acte purement déclaratif. 

S’agissant des sommes sollicitées en remboursement des frais dépensés pour la réalisation des aménagement souhaités, il convient de rappeler que les lieux ont été pris en l’état après visite, outre le fait qu’ils ont été réalisés sans l’accord du propriétaire. Ils ont donc pleinement choisi de les assumer lorsqu’ils les ont fait réaliser. 

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] de cette demande. 

B. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] au paiement de la somme de 2.940,00 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance 

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de remettre au locataire un logement décent. 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que toute condamnation à indemnisation suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. 



En matière locative, la faute du bailleur relativement à son obligation de remise d’un logement décent s’apprécie en considération des éléments objectifs caractérisant l’indécence du logement, de la date à laquelle le bailleur a été informé, par le preneur, des difficultés affectant le logement, de la célérité de son action et de la qualité de son intervention. 

En l’espèce, s’agissant du dysfonctionnement du 5 octobre 2022, il y a lieu de constater que bien que la chaudière soit ancienne et n’ait pas bénéficié d’entretien annuel du temps de la vacance des lieux, cet entretien a bien été réalisé pour l’entrée en jouissance des locataires. Le dysfonctionnement a été pris en charge financièrement et réglé par le bailleur selon la liberté qui s’offrait à lui en sa qualité de professionnel, permettant une remise en marche rapide et qui n’a été perturbée que par la fuite d’un autre élément. Aucune faute ne saurait être caractérisée ici. 

*

S’agissant de la fuite du 3 novembre 2022, il convient là encore de relever une intervention du bailleur dans des délais adaptés avec l’installation d’un système neuf. Aucune faute ne saurait, là encore, être caractérisée. 

*

S’agissant de la mise en défaut de la chaudière le 5 novembre 2022 qui peut être mise en lien avec l’installation par Monsieur [A] [L] du nouveau chauffe-eau, il n’est pas contesté par ce dernier qu’un préjudice de jouissance a été causé à ses locataires. Il convient néanmoins de relever que le bailleur a proposé à Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I], qui l’ont accepté, une réduction de loyer pour le mois de décembre 2022 à hauteur de 350,00 euros. Ce préjudice a donc déjà été indemnisé selon convention antérieure des parties. 

*


S’agissant du défaut de fonctionnement des radiateurs, il ressort des courriels des 28 avril 2023 et 12 mai 2023 que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] se sont plaint auprès de leur bailleur du dysfonctionnement de trois radiateurs. Cette dysfonction est corroborée par le rapport ENGIE du 12 mai 2023 qui indique que « LE PB PRINCIPAL EST PLUSIEURS RADIATEURS HS CAUSE CERTAINEMENT [Localité 5] [Adresse 5] ». Si Monsieur [A] [L] a donné son accord pour la réalisation des travaux adéquats dès son courriel du 10 juillet 2023, il a reconnu dans ceux des 26 septembre et 29 octobre 2023 qu’ils n’avaient toujours pas été réalisés, conduisant aux mises en demeure des 27 et 29 octobre 2023, lesquelles ont précisé les radiateurs non-fonctionnels : l’un dans l’entrée, un second près du balcon dans la pièce de vie et un troisième dans la chambre n°3. Les locataires ont, finalement, été invités à prendre rendez-vous auprès d’une société mandatée pour réaliser les travaux selon courriel du 1er novembre 2023. L’intervention a eu lieu, selon le dernier jeu de conclusions de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I], le 20 novembre 2023, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [A] [L]. 

Nonobstant, Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] n’apportent aucun élément de nature à caractériser le préjudice dont ils sollicitent indemnisation, n’évoquant qu’une température réduire, sans précision mais pouvait faire référence au courriel adressé à leur bailleur évoquant une température de 19 degrés, température préconisée au niveau national. Or, si l’absence de radiateur dans une chambre est de nature à causer nécessairement un préjudice en plein hiver, tel n’est pas le cas de ceux qui se trouvent dans des pièces de vie où sont également installés d’autres radiateur. En outre, il convient de constater que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] n’apportent aucune précision quant à l’utilisation de cette chambre n°3, outre sur la température réelle à l’intérieur de celle-ci et l’atteinte à la jouissance pleine et entière de cette pièce durant une période tempérée voire chaude (mai à septembre) à l’exception des deux derniers mois avant l’intervention. Leur préjudice s’agissant de l’absence de radiateur dans la cambre n°3 pour la période d’octobre au 20 novembre 2023 doit donc être évalué sur la base des seuls éléments transmis à la somme de 50,00 euros, que Monsieur [A] [L] sera condamné à leur payer. 

*

S’agissant enfin de la panne générale qui a affecté l’immeuble le 1er décembre 2023, il convient de constater que sa durée réduite et la qualité de colotis de Monsieur [A] [L], rendant nécessairement toute action plus longue et soumise à intervention du syndic, ne permet pas de caractériser une faute, ce dernier ayant prévenu ses locataires dès le 2 décembre 2023 de l’intervention à venir, finalement survenue le 5 décembre 2023.

C. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 300,00 euros en indemnisation du préjudice de jouissance paisible lié au défaut d’étanchéité des fenêtres

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il y a lieu de constater que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] n’apportent aucun élément de nature à caractériser leur préjudice. Cette demande sera en conséquence rejetée. 


D. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 300,00 euros en indemnisation du préjudice lié à la non-conformité de l’installation électrique de la buanderie 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il y a lieu de constater que Monsieur [A] [L] a mandaté dans des délais adaptés une société professionnelle en vue de procéder aux réparations nécessaires dès qu’il a été sollicité par les locataires. Aucune faute ne saurait dès lors être retenue, pas plus qu’un préjudice dont la nature n’est en toute hypothèse pas précisée. Cette demande sera en conséquence rejetée. 

E. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 998,14 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier résultant de la surconsommation énergétique

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il y a lieu de relever que l’argument de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] tendant à retenir une catégorisation de classe F pour ce logement a déjà été rejetée. Il ne saurait, dès lors, servir de fondement à cette nouvelle demande. 

Le second élément sur lequel Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] se fondent pour soutenir cette prétention est l’attestation du technicien ENGIE intervenu le 12 mai 2023 et indiquant que « BAL RECHAUF CHANG INDUIRAIT PETITE SURCONSO ». Or, il ne saurait être établi par cette simple attestation, qui évoque au surplus une « petite surconsommation », un lien entre le montant de la régularisation des frais énergétiques de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] et une faute de Monsieur [A] [L]. Au surplus, il convient de relever que les factures réelles de gaz, seul axe de chauffe du logement, produites aux débats relèvent une consommation en légère diminution année après année en matière de Kwh/m2/an et en légère augmentation, du fait de la variation du prix des énergies, en termes financiers, ceci malgré le remplacement en 2023 de l’ancienne chaudière par Monsieur [A] [L].

Dès lors, aucune surconsommation ne saurait être reprochée à Monsieur [A] [L]. La demande de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] en ce sens sera rejetée. 

F. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 150,00 euros au titre des frais d’établissement d’un second diagnostic de performance énergétique

En l’espèce et tel qu’il a été analysé en supra, ce second diagnostic, réalisé de la seule initiative de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I], ne doit pas être retenu. Aucun élément ne justifie que son coût soit mis à la charge du propriétaire. 

G. Sur la demande visant à faire injonction à Monsieur [A] [L] de justifier des charges 2022, 2023 et 2024 

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Il résulte de cet article qu’à défaut de régularisation par le bailleur, le locataire peut solliciter la régularisation des charges et la transmission des justificatifs inhérents, sous réserve du délai de prescription. 

En l’espèce, il y a lieu de relever que Monsieur [A] [L] a produit le décompte des charges pour l’année 2023 en pièce 21bis. Cette demande est donc sans objet. 

S’agissant des autres années, il relève du droit des locataires d’obtenir la régularisation des provisions sur charges qu’ils ont réglées. Il convient, en conséquence, de faire injonction à Monsieur [A] [L] de produire les décomptes des années 2022, 2024 et 2025, en constatant que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] ne formulent aucune demande contraignante au soutien de cette injonction, qui ne pourra rester, de fait, que purement formelle. 

H. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 3.000,00 euros au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, compte tenu de l’absence de faute caractérisée d’une ampleur suffisante à l’encontre de Monsieur [A] [L], outre l’absence de tout élément objectif de nature à venir caractériser le préjudice moral allégué mais non démontré, il y a lieu de rejeter cette demande. 

I. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 43,19 euros au titre du partage par moitié du coût de la signification de la convocation à l’état des lieux sortant

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.



A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

En l’espèce, il est constant que les parties n’ont pu s’accorder pour trouver amiablement une date à laquelle procéder à l’état des lieux de sortie dans un délai adapté. C’est à bon droit qu’un commissaire de justice a été mandaté par Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] et a juste titre que Monsieur [A] [L] a assumé, pour moitié, les frais relatifs à cet état des lieux. 

Il ressort cependant de la pièce n°39 que Monsieur [A] [L] a été convoqué par signification à toutes fins, dont le montant a été fixé à la somme de 86,38 euros. 

Or, il ressort du décret du 28 février 2020 sur la tarification des actes d’huissiers (devenus commissaires de justice), de l’arrêté du même jour et de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus rappelé que cette convocation est prévue par loi sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception dont le tarif est fixé à 17,88 euros TTC. 

En conséquence, Monsieur [A] [L] sera condamné au règlement la moitié de cette somme, faute de respect par Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] des modalités de convocation légales, soit la somme totale de 8,94 euros, les demandeurs se devant d’assumer le surcoût de leur choix de convocation. 

4. Sur les autres demandes

Monsieur [A] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens. 

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [A] [L] à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] : 

- 3.515,17 euros en restitution des sommes indument versées faute de respect des prescriptions relatives à l’encadrement des loyers,
- 50,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- 8,94 euros au titre du partage par moitié du coût de la convocation à l’état des lieux sortant,

FAIT INJONCTION à Monsieur [A] [L] de fournir les justificatifs de charges des années 2022, 2024 et 2025,

CONSTATE l’absence de demande contraignante liée à cette injonction,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,


DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [A] [L] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision. 

Ainsi jugé et prononcé à la date renseignée au chapeau.

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
Tribunal judiciaire de LYON
Tribunal de proximité de VILLEURBANNE
[Adresse 1]
[Localité 1]




CM
N° RG 25/04057 

N° Portalis DB2H-W-B7J-3K7C 


Minute 26/2668 bis

du 31/07/2026


JUGEMENT





[S] [I]

[H] [I] née 
[U]


C/


[A] [L]








PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier
à.....................................
Grosse, copie, dossier
à.....................................
Délivré le ........................



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




A l'audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 31 juillet 2026, sous la présidence de FLEURDEPINE Anand, Président, assisté de BLONDET [S], Greffier, 

Après débats à l'audience du 04 mai 2026, le jugement suivant a été rendu :


ENTRE : 

DEMANDEURS

Monsieur [S] [I]
Madame [H] [I] née [U]
[Adresse 2]
représentés par Me Solenne MORIZE, avocat au barreau de LYON (T 2971)

D’UNE PART,


ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [L]
[Adresse 3]
comparant en personne

D’AUTRE PART,





















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 juin 2022 avec prise d’effet au 1er juillet 2022, Monsieur [A] [L] a donné à bail à Monsieur [S] [I] et Madame [H] [I] née [V] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4]. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 7 août 2025, Monsieur [S] [I] et Madame [H] [I] née [V] ont adressé au bailleur leur dédite. 

Faute d’accord entre les parties sur la date à retenir, l’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice, mandaté à l’initiative des preneurs, le 8 septembre 2025. Les clés ont été restituées le 9 septembre 2025. 

Antérieurement à leur départ et par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, Monsieur [S] [I] et Madame [H] [I] née [V] ont fait assigner Monsieur [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins qu’il : 

- Déclare leurs demandes recevables et bien-fondées,
- Fixe le loyer mensuel à hauteur du loyer de référence majoré soit 1.308,06 euros, ce loyer ne pouvant être révisé annuellement du fait du classement énergétique « F » du logement,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.390,44 euros, à parfaire au jour du jugement, au titre du remboursement des sommes injustement versées du fait de l’absence de respect des dispositions relatives à l’encadrement des loyers,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur rembourser la somme de 48,86 euros de janvier 2024 jusqu’à la date d’application du loyer réel au titre de la révision indument appliquée,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.398,28 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier résultant des cambriolages survenus dans le garage,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.940,00 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 998,14 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier résultant de la surconsommation énergétique,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 150,00 euros au titre des frais d’établissement d’un second diagnostic de performance énergétique, 
- Fasse injonction à Monsieur [A] [L] de justifier des charges 2022, 2023 et 2024,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 3.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamne Monsieur [A] [L] aux dépens. 

L’affaire, initialement adressée à tort au tribunal judiciaire de Lyon, a été retransmise au tribunal de proximité de VILLEURBANNE, compétent en raison du lieu de localisation de l’immeuble objet du contrat de bail litigieux. 

Après plusieurs renvois, à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 4 mai 2026. 

A cette audience, Monsieur [S] [I] et Madame [H] [I] née [V], représentés par leur conseil, ont sollicité que la juridiction : 
- Déclare leurs demandes recevables et bien-fondées,
- Fixe le loyer mensuel à hauteur du loyer de référence majoré soit 1.308,06 euros, ce loyer ne pouvant être révisé annuellement du fait du classement énergétique « F » du logement,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 3.515,17 euros, à parfaire au jour du jugement, au titre du remboursement des sommes injustement versées du fait de l’absence de respect des dispositions relatives à l’encadrement des loyers,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur rembourser la somme de 48,86 euros depuis janvier 2024, au titre de la révision indument appliquée, soit un total de 977,20 euros,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.398,28 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier résultant des cambriolages survenus dans le garage,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.940,00 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance paisible lié au défaut d’étanchéité des fenêtres,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnisation du préjudice lié à la non-conformité de l’installation électrique de la buanderie,

- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 998,14 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier résultant de la surconsommation énergétique,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 150,00 euros au titre des frais d’établissement d’un second diagnostic de performance énergétique, 
- Fasse injonction à Monsieur [A] [L] de justifier des charges 2022, 2023, 2024 et 2025,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 3.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 43,19 euros au titre du partage par moitié du coût de la signification de la convocation à l’état des lieux sortant,
- Condamne Monsieur [A] [L] à leur payer la somme de 2.700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamne Monsieur [A] [L] aux dépens. 

Au soutien de leurs prétentions, reprenant oralement le contenu de leurs conclusions écrites n°3, ils indiquent, au visa de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, que le loyer du logement ne saurait dépasser le loyer de référence majoré, qui est pour 98,35m2 de 1.308,06 euros. Ils analysent que dans la rédaction du contrat de bail, la somme de 100,00 euros correspondant au loyer des garage et cave n’est pas un complément de loyer mais bien une somme à intégrer au loyer principal, fixé à tort à 1.400,00 euros. Ils calculent avoir injustement payé de ce fait la somme de 3.515,17 euros. 

Sur leur demande indemnitaire en réparation de leur préjudice financier, ils analysent qu’il était de la responsabilité du bailleur, au titre de son obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible des lieux, de sécuriser l’accès du box de garage. Compte tenu de la survenue de deux cambriolages, du refus du bailleur de changer ou renforcer la porte après le premier cambriolage et des frais qu’ils ont eux-mêmes engagés pour ce faire, ils sollicitent des sommes correspondant à la valeur des objets volés et à la facture qu’ils ont assumée. 

Sur leur demande d’indemnisation au titre de la surconsommation d’énergie, ils indiquent qu’ils ont souffert, très rapidement après leur installation, de la défectuosité des systèmes d’eau chaude et de chauffage, notamment du fait de leur vétusté. Ils accusent les réparations économes et insuffisantes du bailleur et rappellent les dates auxquelles ils ont été privés de chauffage, d’eau chaude ou des deux. Ils reprennent les nombreux mails adressés au bailleur, qui aura mis environ une année et demi pour entreprendre une action adaptée. 

Ayant réalisé un second DPE, qui est revenu sur le premier et a fait passer le logement de D à F, ils rappellent l’interdiction pour le bailleur de réviser annuellement le loyer. Ils analysent que les calculs du bailleur sont erronés puisqu’ils omettent la consommation électrique, ne se basant que ses la consommation de gaz. 

Au soutien de leur demande en réparation de leur préjudice de jouissance, ils rappellent les nombreuses interruptions de chauffage et d’eau chaude. 

Sur leur demande au titre de la surconsommation d’énergie, ils indiquent qu’elle est en lien avec la vétusté des équipements du logement, tel que l’a d’ailleurs relevé le technicien ENGIE intervenu le 12 mai 2023, outre la qualité de « passoire énergétique » du logement. 

S’agissant de leur demande de faire injonction à Monsieur [A] [L] de leur produire les justificatifs de charges 2022, 2023, 2024 et 2025, ils rappellent l’obligation légale pesant sur lui. 

Ils ajoutent qu’ils ont été obligés, du fait d’un défaut d’étanchéité des fenêtres, de maintenir les volets clos en permanence à compter des premières infiltrations survenues en avril 2025, et estiment le préjudice directement lié de cette difficulté à 50,00 euros par mois. 

Ils évoquent, enfin, le défaut de fonctionnement et de conformité de l’installation électrique de la buanderie, qui a conduit le 13 février 2025 à un arrêt total et exposé les preneurs à un risque d’incendie. 

Concernant leur préjudice moral, ils mettent en avant le stress constant lié à leur vie dans cet apparemment, les nombreuses démarches et relances auprès du propriétaire, la nécessité de se rendre disponible pour les nombreuses interventions de réparation, les deux cambriolages subis du fait d’une porte de garage insuffisamment sécurisée. 

Ils rappellent, enfin, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit le partage par moitié de l’état des lieux réalisé par commissaire de justice lorsqu’il n’a pu être réalisé amiablement par les parties et analysent que ce partage doit également être appliqué aux frais de de signification de la convocation. 



Monsieur [A] [L], en personne, a sollicité le débouté des époux [I] de l’ensemble de leurs demandes. 

Reprenant oralement le contenu de ses conclusions écrites, il indique que le logement a été rénové dans le temps écoulé entre sa libération par les précédents locataires et l’arrivée des consorts [I]. Il explique également que cette latence est la raison pour laquelle les derniers entretiens annuels de la chaudière n’ont pas été réalisés, cette dernière n’ayant pas fonctionné, ne permettant de fait sa révision. Il confirme que l’entretien organisé pour l’arrivée de ses nouveaux locataires a conduit le technicien à remettre un rapport préconisant le remplacement de la chaudière mais précise avoir, de son côté, contacté le responsable qui lui a quant à lui conseillé de remplacer simplement le corps de chauffe, le circulateur et la vanne trois voies pour permettre un fonctionnement normal. Il analyse ainsi avoir choisi l’option qui lui paraissait la plus adaptée et pour laquelle il a déboursé la somme de 1183,45 euros, dont il justifie. 

Il précise, sans formuler de demande à ce sujet, avoir toujours tenté de se montrer arrangeant avec ses nouveaux locataires, soucieux de leur bien-être, notamment lorsqu’ils ont souhaité modifier l’agencement du mobilier fixe de la cuisine, signant les devis remis malgré surcoût. 

Il déclare s’être toujours montré réactif face aux demandes de ses locataires, installant lui-même faute de retour des professionnels sollicités un nouveau ballon d’eau chaude d’une contenance supérieure au précédent très peu de temps après avoir appris la fuite de ce dernier, pour un coût hors main d’œuvre de 1.886,31 euros. 

S’agissant du délai d’intervention pour la remise en marche de la chaudière après l’installation du nouveau ballon d’eau chaude, il rappelle avoir d’initiative accordé un dédommagement par baisse de loyer de 350,00 euros sur décembre 2022. 

Il dément toute surconsommation des locataires en lien avec les interventions et choix qu’il a réalisés, calculant, en tenant compte de l’évolution du coût du Kwh et du Gaz, que le coefficient réel de consommation énergétique des locataires se trouve entre 181 et 250 Kwh/m2/an, ce qui correspond précisément aux estimations du diagnostic de performance énergétique (DPE) qu’il leur a remis lors de la conclusion du bail. Il regrette à ce titre de ne pas avoir été associé au second DPE réalisé d’initiative par les époux [I], dont il relève qu’il n’est ni signé, ni référencé et contient des analyses erronées voire falsifiées. 

Sur les demandes en lien avec les vols survenus dans le parking souterrain, il déclare que les renforts sollicités par les locataires étaient contraires aux normes incendie, raison de son opposition. Il rappelle avoir néanmoins tenté de trouver des solutions pour ses locataires, sans succès. Il analyse que les modifications réalisées sans son accord n’ont, en toute hypothèse, aucun effet de sécurisation compte tenu de l’accès direct aux têtes de vis qui fixent le panneau métallique. En parallèle, il a de son côté fait sécuriser l’espace par la pose d’un système de vidéosurveillance, dans le cadre des assemblées générales des copropriétaires. 

Il indique avoir fait intervenir un plombier de façon diligente s’agissant de la fuite des WC, en hiérarchisant les interventions en considération de leur degré d’urgence, pour un total de 506,00 euros. 

Il analyse avoir exercé son droit en augmentant les loyers selon l’indice national et avoir communiqué les régularisations de charges ou s’être engagé à le faire lorsque le décompte annuel de la copropriété aura été approuvé en réunion générale des copropriétaires. Il produit à ce titre, en pièce 21, le relevé de charges 2023, accompagné du décompte des charges en pièce 21Bis. 

S’agissant du dysfonctionnement de l’alimentation électrique sur les prises de la buanderie, il indique avoir réglé la difficulté par l’intervention de la société Tilt elec pour un total de 119,35 euros. 

Il confirme qu’aucune date commune n’a pu être trouvée pour l’état des lieux de sortie. 

Il termine en indiquant avoir toujours privilégié le bien-être de ses locataires, avoir procédé à des interventions rapides et adaptées malgré les difficultés personnelles qu’il a traversées, notamment en lien avec ses déplacements professionnels. Il s’interroge sur les capacités financières réelles des époux [I] et sur la légalité de l’audit DPE qu’ils ont mandaté sans son accord. 

Pour un plus parfait exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026. 






MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la classe énergétique du logement

En l’espèce, il est contesté par Monsieur [A] [L] la qualité du second DPE réalisé d’initiative par les locataires (initiative dont il convient de rappeler la légalité même sans accord du propriétaire), en raison notamment de son anonymat et de l’absence de numéro de certification, ainsi que de numéro ADEME. 

Or, il résulte de la pièce 28 du rapport NORMA Diagnostics du 29 avril 2024 que le numéro de certification du professionnel mandaté et le numéro ADEME sont bien renseignés. Cet argument est en conséquence inopérant. 

Les calculs présentés par Monsieur [A] [L] pour une estimation réelle des kwh/m2/an sont basés sur les factures de gaz. Or, si Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] analysent ces calculs erronés en raison de l’absence de prise en compte des dépenses électriques, il convient de constater que le DPE qu’ils ont fait réaliser ne retient également, s’agissant du chauffage, poste estimé à 78% des dépenses, que la dépense de gaz, l’électricité n’étant qu’un poste minime retenu dans les deux DPE selon des quantités similaires. 

Dès lors, les consommations réelles de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] telles qu’elles résultent des factures produites aux débats correspondent très précisément ont valeurs annoncées dans le diagnostic de performance énergétique remis lors de la conclusion du bail, soit une moyenne située entre 181 et 250 kwh/m2/an, tel que le prévoit la classification des performances énergétiques reprise en pièce 12 Qua par Monsieur [A] [L]. 

Compte tenu de ces éléments, qui incluent précisément la consommation réelle du bâtiment dans la classification de performance énergétique D et en tenant compte du supplément résiduel (10 à 14% que représentent les dépenses électriques), qui ne sont pas de nature à faire basculer dans la catégorie supérieure, il y a lieu de retenir que le logement appartient bien, tel que démontré par Monsieur [A] [L], à la catégorie D. 

En conséquence, Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] seront déboutés de leur demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à leur restituer les sommes versées au titre de la révision annuelle du loyer. 

2. Sur l’encadrement des loyers

Selon l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dite LOI [Localité 2], pour les logements du parc locatif se trouvant notamment dans la Métropole de [Localité 3], le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution du loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du contrat. 

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. 

L’arrêté préfectoral du 29 septembre 2021 relatif à la fixation des loyers de référence dans les communes de [Localité 3] et [Localité 4] fixe un plafond pour les logements situés à l’adresse de l’immeuble objet du litige à 13.30 euros par m2 et un loyer de référence à 11,10 euros par m2. 

En l’espèce, il n’est pas contesté par Monsieur [A] [L] que ce loyer de référence majoré est applicable. 

Monsieur [A] [L] analyse cependant que le loyer qui doit être pris en compte est de 1.300,00 euros, les 100,00 euros supplémentaires correspondant au garage et de la cave. 

Or, si cette distinction existe bien au contrat de bail, force est de constater qu’il n’en a été tenu aucune conséquence, les sommes supplémentaires au titre du garage et de la cave n’étant pas spécifiquement prévues dans le complément de loyer au sein du paragraphe IV1. intitulé « loyer : fixation du loyer initial » du bail. Au surplus, il convient de constater que le IV 6. relatif aux modalités de paiement prévoit un loyer hors charges de 1.400,00 euros, outre le fait que le calcul réalisé par Monsieur [A] [L] dans son courriel du 6 janvier 2024 (pièce 19 des demandeurs) a bien pris en compte au titre de l’évolution du loyer cette somme globale de 1.400,00 euros. 

Ainsi, il y a lieu de constater que le loyer initial ne respecte pas le plafond applicable à l’espèce, qui le limite à 1.308,06 euros hors charges. 

En conséquence, Monsieur [A] [L] sera condamné à restituer les sommes correspondant au delta entre le loyer payé par Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] et le loyer maximal qui aurait dû être appliqué, soit la somme totale de 3.515,17 euros. 

3. Sur les demandes indemnitaires

A. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] au paiement de la somme de 2.398,28 euros au titre de l’indemnisation du préjudice financier résultant des cambriolages survenus dans le garage

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que le box servant de garage a été cambriolé à deux reprises, tel que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] le démontrent par la production de leurs deux dépôts de plainte. 

Pour autant, il convient de souligner que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] ont fait visiter les lieux par leur mandant avant de signer le bail. Ils ont réalisé l’état des lieux d’entrée, leur permettant à nouveau de prendre pleinement connaissance de l’ensemble des éléments structurels. Ils étaient donc parfaitement informés de l’arrangement du box lorsqu’ils ont contracté. 

En outre, il y a lieu de rappeler que ce box se trouve dans un sous-sol dont l’accès est sécurisé. Il a, au surplus et du temps de la location, été renforcé par la mise en place, par les colotis, dont fait partie Monsieur [A] [L], d’un système de vidéosurveillance. 

Aucune faute ne saurait, en conséquence, être reprochée à Monsieur [A] [L] qui n’a pas souhaité procéder aux modifications sollicitées par Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I], pas plus qu’un lien de causalité direct ne saurait, en toute hypothèse, être caractérisé entre les cambriolages commis et l’absence de réalisation des aménagements sollicités par les preneurs. 

Enfin et de façon surabondante, il convient de souligner que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] n’apportent aucun élément de nature à démontrer la réalité des préjudices subis, le dépôt de plainte restant un acte purement déclaratif. 

S’agissant des sommes sollicitées en remboursement des frais dépensés pour la réalisation des aménagement souhaités, il convient de rappeler que les lieux ont été pris en l’état après visite, outre le fait qu’ils ont été réalisés sans l’accord du propriétaire. Ils ont donc pleinement choisi de les assumer lorsqu’ils les ont fait réaliser. 

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] de cette demande. 

B. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] au paiement de la somme de 2.940,00 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance 

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de remettre au locataire un logement décent. 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que toute condamnation à indemnisation suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. 



En matière locative, la faute du bailleur relativement à son obligation de remise d’un logement décent s’apprécie en considération des éléments objectifs caractérisant l’indécence du logement, de la date à laquelle le bailleur a été informé, par le preneur, des difficultés affectant le logement, de la célérité de son action et de la qualité de son intervention. 

En l’espèce, s’agissant du dysfonctionnement du 5 octobre 2022, il y a lieu de constater que bien que la chaudière soit ancienne et n’ait pas bénéficié d’entretien annuel du temps de la vacance des lieux, cet entretien a bien été réalisé pour l’entrée en jouissance des locataires. Le dysfonctionnement a été pris en charge financièrement et réglé par le bailleur selon la liberté qui s’offrait à lui en sa qualité de professionnel, permettant une remise en marche rapide et qui n’a été perturbée que par la fuite d’un autre élément. Aucune faute ne saurait être caractérisée ici. 

*

S’agissant de la fuite du 3 novembre 2022, il convient là encore de relever une intervention du bailleur dans des délais adaptés avec l’installation d’un système neuf. Aucune faute ne saurait, là encore, être caractérisée. 

*

S’agissant de la mise en défaut de la chaudière le 5 novembre 2022 qui peut être mise en lien avec l’installation par Monsieur [A] [L] du nouveau chauffe-eau, il n’est pas contesté par ce dernier qu’un préjudice de jouissance a été causé à ses locataires. Il convient néanmoins de relever que le bailleur a proposé à Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I], qui l’ont accepté, une réduction de loyer pour le mois de décembre 2022 à hauteur de 350,00 euros. Ce préjudice a donc déjà été indemnisé selon convention antérieure des parties. 

*


S’agissant du défaut de fonctionnement des radiateurs, il ressort des courriels des 28 avril 2023 et 12 mai 2023 que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] se sont plaint auprès de leur bailleur du dysfonctionnement de trois radiateurs. Cette dysfonction est corroborée par le rapport ENGIE du 12 mai 2023 qui indique que « LE PB PRINCIPAL EST PLUSIEURS RADIATEURS HS CAUSE CERTAINEMENT [Localité 5] [Adresse 5] ». Si Monsieur [A] [L] a donné son accord pour la réalisation des travaux adéquats dès son courriel du 10 juillet 2023, il a reconnu dans ceux des 26 septembre et 29 octobre 2023 qu’ils n’avaient toujours pas été réalisés, conduisant aux mises en demeure des 27 et 29 octobre 2023, lesquelles ont précisé les radiateurs non-fonctionnels : l’un dans l’entrée, un second près du balcon dans la pièce de vie et un troisième dans la chambre n°3. Les locataires ont, finalement, été invités à prendre rendez-vous auprès d’une société mandatée pour réaliser les travaux selon courriel du 1er novembre 2023. L’intervention a eu lieu, selon le dernier jeu de conclusions de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I], le 20 novembre 2023, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [A] [L]. 

Nonobstant, Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] n’apportent aucun élément de nature à caractériser le préjudice dont ils sollicitent indemnisation, n’évoquant qu’une température réduire, sans précision mais pouvait faire référence au courriel adressé à leur bailleur évoquant une température de 19 degrés, température préconisée au niveau national. Or, si l’absence de radiateur dans une chambre est de nature à causer nécessairement un préjudice en plein hiver, tel n’est pas le cas de ceux qui se trouvent dans des pièces de vie où sont également installés d’autres radiateur. En outre, il convient de constater que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] n’apportent aucune précision quant à l’utilisation de cette chambre n°3, outre sur la température réelle à l’intérieur de celle-ci et l’atteinte à la jouissance pleine et entière de cette pièce durant une période tempérée voire chaude (mai à septembre) à l’exception des deux derniers mois avant l’intervention. Leur préjudice s’agissant de l’absence de radiateur dans la cambre n°3 pour la période d’octobre au 20 novembre 2023 doit donc être évalué sur la base des seuls éléments transmis à la somme de 50,00 euros, que Monsieur [A] [L] sera condamné à leur payer. 

*

S’agissant enfin de la panne générale qui a affecté l’immeuble le 1er décembre 2023, il convient de constater que sa durée réduite et la qualité de colotis de Monsieur [A] [L], rendant nécessairement toute action plus longue et soumise à intervention du syndic, ne permet pas de caractériser une faute, ce dernier ayant prévenu ses locataires dès le 2 décembre 2023 de l’intervention à venir, finalement survenue le 5 décembre 2023.

C. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 300,00 euros en indemnisation du préjudice de jouissance paisible lié au défaut d’étanchéité des fenêtres

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il y a lieu de constater que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] n’apportent aucun élément de nature à caractériser leur préjudice. Cette demande sera en conséquence rejetée. 


D. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 300,00 euros en indemnisation du préjudice lié à la non-conformité de l’installation électrique de la buanderie 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il y a lieu de constater que Monsieur [A] [L] a mandaté dans des délais adaptés une société professionnelle en vue de procéder aux réparations nécessaires dès qu’il a été sollicité par les locataires. Aucune faute ne saurait dès lors être retenue, pas plus qu’un préjudice dont la nature n’est en toute hypothèse pas précisée. Cette demande sera en conséquence rejetée. 

E. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 998,14 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice financier résultant de la surconsommation énergétique

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, il y a lieu de relever que l’argument de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] tendant à retenir une catégorisation de classe F pour ce logement a déjà été rejetée. Il ne saurait, dès lors, servir de fondement à cette nouvelle demande. 

Le second élément sur lequel Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] se fondent pour soutenir cette prétention est l’attestation du technicien ENGIE intervenu le 12 mai 2023 et indiquant que « BAL RECHAUF CHANG INDUIRAIT PETITE SURCONSO ». Or, il ne saurait être établi par cette simple attestation, qui évoque au surplus une « petite surconsommation », un lien entre le montant de la régularisation des frais énergétiques de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] et une faute de Monsieur [A] [L]. Au surplus, il convient de relever que les factures réelles de gaz, seul axe de chauffe du logement, produites aux débats relèvent une consommation en légère diminution année après année en matière de Kwh/m2/an et en légère augmentation, du fait de la variation du prix des énergies, en termes financiers, ceci malgré le remplacement en 2023 de l’ancienne chaudière par Monsieur [A] [L].

Dès lors, aucune surconsommation ne saurait être reprochée à Monsieur [A] [L]. La demande de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] en ce sens sera rejetée. 

F. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 150,00 euros au titre des frais d’établissement d’un second diagnostic de performance énergétique

En l’espèce et tel qu’il a été analysé en supra, ce second diagnostic, réalisé de la seule initiative de Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I], ne doit pas être retenu. Aucun élément ne justifie que son coût soit mis à la charge du propriétaire. 

G. Sur la demande visant à faire injonction à Monsieur [A] [L] de justifier des charges 2022, 2023 et 2024 

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Il résulte de cet article qu’à défaut de régularisation par le bailleur, le locataire peut solliciter la régularisation des charges et la transmission des justificatifs inhérents, sous réserve du délai de prescription. 

En l’espèce, il y a lieu de relever que Monsieur [A] [L] a produit le décompte des charges pour l’année 2023 en pièce 21bis. Cette demande est donc sans objet. 

S’agissant des autres années, il relève du droit des locataires d’obtenir la régularisation des provisions sur charges qu’ils ont réglées. Il convient, en conséquence, de faire injonction à Monsieur [A] [L] de produire les décomptes des années 2022, 2024 et 2025, en constatant que Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] ne formulent aucune demande contraignante au soutien de cette injonction, qui ne pourra rester, de fait, que purement formelle. 

H. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 3.000,00 euros au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, compte tenu de l’absence de faute caractérisée d’une ampleur suffisante à l’encontre de Monsieur [A] [L], outre l’absence de tout élément objectif de nature à venir caractériser le préjudice moral allégué mais non démontré, il y a lieu de rejeter cette demande. 

I. Sur la demande en condamnation de Monsieur [A] [L] à payer la somme de 43,19 euros au titre du partage par moitié du coût de la signification de la convocation à l’état des lieux sortant

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.



A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

En l’espèce, il est constant que les parties n’ont pu s’accorder pour trouver amiablement une date à laquelle procéder à l’état des lieux de sortie dans un délai adapté. C’est à bon droit qu’un commissaire de justice a été mandaté par Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] et a juste titre que Monsieur [A] [L] a assumé, pour moitié, les frais relatifs à cet état des lieux. 

Il ressort cependant de la pièce n°39 que Monsieur [A] [L] a été convoqué par signification à toutes fins, dont le montant a été fixé à la somme de 86,38 euros. 

Or, il ressort du décret du 28 février 2020 sur la tarification des actes d’huissiers (devenus commissaires de justice), de l’arrêté du même jour et de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ci-dessus rappelé que cette convocation est prévue par loi sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception dont le tarif est fixé à 17,88 euros TTC. 

En conséquence, Monsieur [A] [L] sera condamné au règlement la moitié de cette somme, faute de respect par Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] des modalités de convocation légales, soit la somme totale de 8,94 euros, les demandeurs se devant d’assumer le surcoût de leur choix de convocation. 

4. Sur les autres demandes

Monsieur [A] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens. 

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [A] [L] à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [H] [U] épouse [I] : 

- 3.515,17 euros en restitution des sommes indument versées faute de respect des prescriptions relatives à l’encadrement des loyers,
- 50,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- 8,94 euros au titre du partage par moitié du coût de la convocation à l’état des lieux sortant,

FAIT INJONCTION à Monsieur [A] [L] de fournir les justificatifs de charges des années 2022, 2024 et 2025,

CONSTATE l’absence de demande contraignante liée à cette injonction,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,


DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [A] [L] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision. 

Ainsi jugé et prononcé à la date renseignée au chapeau.

LE GREFFIER LE JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-08-10T18:18:00.691Z.