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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 1 septembre 2026, n° 25/06372

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2024 à effet au 1er juillet 2024, la SCI 1455 XL a donné à bail à [B] [A] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à LOOS (59120) moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de provisions sur charges, pour une durée d’un an. [B] [A] s’est acquittée de la somme de 1000 euros au titre du dépôt de garantie. 

Par lettre recommandée du 19 novembre 2024 réceptionnée le 22 novembre 2024, [B] [A] a notifié à la SCI 1455 XL sa volonté de résilier le contrat de bail.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été signé le 19 décembre 2024.

Par chèque daté du 20 janvier 2025, la SCI 1455 XL a restitué à [B] [A] la somme de 800 euros correspondant à une partie du dépôt de garantie. 

Par courrier recommandé du 1er février 2025, [B] [A] a mis en demeure la SCI 1455 XL de lui restituer la somme de 200 euros correspondant au solde de son dépôt de garantie. 

Par chèque daté du 27 mars 2025, la SCI 1455 XL a restitué à [B] [A] la somme de 115,70 euros correspondant au solde du dépôt de garantie, sous déduction des factures d’électricité restant à la charge de la locataire jusqu’au 19 décembre 2024, soit la somme de 84,30 euros. 

Le 15 avril 2025, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de constat d’échec de la tentative de conciliation. 

Par requête réceptionnée au greffe du tribunal le 27 mai 2025, [B] [A] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamner la SCI 1455 XL au paiement de la somme de 28,33 euros correspondant au paiement indu de la facture d’électricité, de la somme de 84,30 euros correspondant au montant du dépôt de garantie non restitué, majoré de 10% du prix du loyer hors charges par mois de retard, ainsi que la somme de 800 euros de dommages et intérêts tout préjudice confondu. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue. 

[B] [A] comparait en personne. Elle reprend oralement ses demandes contenues dans sa requête et actualise sa demande correspondant à la pénalité de retard pour non-restitution du dépôt de garantie à la somme de 650 euros au 20 janvier 2026. Elle sollicite en outre la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle expose avoir subi un préjudice notamment au regard de l’humidité dans le logement et sur ses meubles, des tracas liés à la présente procédure, au fait qu’il n’y avait pas d’alarme incendie dans le logement et que le logement ne soit pas un vrai « meublé » Elle souligne que la distribution d’électricité entre les appartements n’était pas juste. Elle indique en outre ne jamais avoir reçu le DPE du logement. 

La SCI 1455 XL comparait représentée par son conseil. Aux termes de ses dernières conclusions visées à l’audience, la SCI 1455 XL sollicite de : 
Débouter [B] [A] de l’ensemble de ses demandes, Condamner [B] [A] à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamner [B] [A] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de même que les entiers frais et dépens de l’instance. 
La SCI 1455 XL expose que la refacturation de l’électricité est rendue possible par le propriétaire en cas de location meublée, ce qui est le cas en l’espèce. Elle indique que l’immeuble est constitué de 5 appartements qui ne sont pas équipés de compteur individuel, de sorte que la SCI a procédé à une régularisation de la facture intégrale en 5 parts. Elle souligne avoir conservé la somme de 200 euros à titre de retenue afin de facturer la consommation d’électricité suivant facture réceptionnée en mars 2025. Elle expose en outre que [B] [A] était prévenue de cette refacturation, l’avait accepté dans son principe et avait procédé à une première régularisation en s’acquittant de la somme de 28,33 euros. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026. 


Les débats ont été réouverts du fait de l’absence prolongée du magistrat et l’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2026 au cours de laquelle les parties ont maintenu leurs demandes et prétentions. 

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (…)
 
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
 
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…)
 
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ». 
 
La finalité du dépôt de garantie étant, selon l'alinéa 1er de l'article précité de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, le bailleur peut retenir toutes les sommes dues en raison de l'inexécution par le locataire de ses obligations énumérées à l'article 7 de la loi de 1989.
  
En l'espèce, les parties sont en désaccord quant aux sommes retenues par le bailleur sur le dépôt de garantie au titre des charges locatives et notamment des factures d’électricité, de sorte qu’il convient d’étudier ces demandes, celles-ci étant susceptibles de justifier le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie. 

- Sur les factures d’électricité

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. 

L’article 23 de cette même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. 

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ». 

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés occupés aux fins de résidence principale, prévoit que les charges locatives peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait qui ne peut donner lieu à complément ou régularisation ultérieure, mais à une seule révision annuelle.

Il est précisé que le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 de la loi.

Ainsi, si le forfait de charges est licite en matière de bail meublé, il suit néanmoins les règles générales de la récupération des charges telle que prévue par la législation des baux d’habitation et doit rester au plus proche des sommes acquittées TTC par le bailleur auprès des tiers. 

En outre, aux termes de l’article 1er du décret du 23 décembre 1994, toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.

L’article L. 331-1 du Code de l’énergie dispose que tout client qui achète de l'électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l'électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d'électricité.

Selon la Cour de cassation, la refacturation par un bailleur à son locataire de sa consommation d’électricité est contraire aux dispositions d’ordre public instituant le monopole de cet opérateur qui bénéficie aussi aux tiers lesquels peuvent se voir priver, par le biais d’une rétrocession d’électricité prohibée, de la faculté d’avoir un accès direct à la fourniture d’énergie à un tarif librement négocié (Civ. 1e, 2 octobre 2013, n° 12-24.795).

Toutefois, la Cour considère que la clause qui prévoyait que le preneur remboursera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, l'ensemble des charges de fonctionnement de sa quote-part de l'immeuble, notamment les consommations d'eau chaude et froide, de gaz, d'électricité institue une répartition des charges d'électricité en fonction de la surface utilisée par la société locataire, indépendante des consommations réelles, et non pas une rétrocession d'électricité (Civ. 3e, 7 septembre 2017, n° 16-17.015). 

Dès lors, le bailleur, dont les locataires ne disposent pas d’un compteur d’électricité individuel, peut souscrire un contrat de fourniture d’électricité pour les locaux reliés à un compteur collectif, sans avoir l’intention d’assumer les frais d’électricité de ses locataires, et refacturer leur consommation à chacun des locataires concernés. Cette refacturation s’analyse alors, non pas en une rétrocession d’électricité prohibée, mais en une répartition des charges d’électricité des locaux entre les locataires.

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit pas que la consommation d’électricité fera l’objet d’une régularisation trimestriel supportée par le locataire. 

Pour autant, il ressort des éléments soumis aux débats que la refacturation des frais d’électricité par la SCI 1455 XL à ses locataires, dans le contexte de l’absence de compteurs d’électricité individuels, doit s’analyser comme une répartition des charges d’électricité entre les locataires et non en une rétrocession d’électricité.

Afin de justifier la régularisation de charges opérée, la SCI 1455 XL produit les factures afférentes aux périodes concernées : 
Une facture de 790,87 euros pour l’immeuble sur la période du 7 juin 2024 au 16 septembre 2024, pour laquelle la somme de 28,33 euros a été facturée à [B] [I] (pièce 3) ; Une facture de 166,53 euros pour l’immeuble sur la période du 16 septembre 2024 au 27 novembre 2024 (pièce 9) ; Une facture de 1.075,44 euros pour l’immeuble sur la période du 27 novembre 2024 au 3 mars 2025 pour laquelle la somme de 84,30 euros a été facturée à [B] [I] (pièce 10). 
L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 19 décembre 2024 mentionne également « voir à déduire charges électriques de la caution en attente factures RME mars 2025 ». 

Par courriel du 19 janvier 2025, [B] [I] a sollicité la restitution du dépôt de garantie, et s’agissant de la facture d’électricité, s’est exprimée en ces termes : « dites-moi ce que je dois avec la facture d’électricité et je vous ferais un virement » (pièce 16). 

Dans ces conditions, il est établi que les sommes retenues par la SCI 1455 XL correspondent à une répartition des charges d’électricité des locaux entre les locataires qui est justifiée par l’utilisation effective de l’électricité par [B] [I]. 

Les sommes facturées par la SCI 1455 XL doivent donc être acquittées par [B] [I] au titre des frais d’électricité suivant répartition de l’immeuble en cinq logements distincts. 

Sa demande de restitution de l’entièreté du dépôt de garantie au titre des factures d’électricité sera donc rejetée. 

Sur les dommages et intérêts

En l’espèce, [B] [I] se borne à solliciter la condamnation de la SCI 1455 XL à la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts sans préciser le préjudice allégué. La demanderesse expose ainsi plusieurs éléments qu’il convient donc d’étudier successivement afin de caractériser le préjudice subi. 

- Sur l’absence de diagnostic de performance énergétique et l’humidité du logement

En application de l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend:
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques prévu au même I. En l'absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l'article L. 112-11 du même code.
Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l'état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.

En l’espèce, [B] [A] soutient que le DPE ne lui a pas été transmis mais ne formule aucune prétention à ce titre, ni ne démontre avoir subi un quelconque préjudice. Aucun élément de preuve n’est soumis aux débats s’agissant de cet élément. 

En l’absence de demande, le juge ne peut pas statuer sur ces moyens. 

Sur le préjudice de jouissance
En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et l'entretien normal des locaux loués. 

En l’espèce, les photographies produites par [B] [A], non datées et non contextualisées, ne permettent pas de démontrer l’existence de l’humidité et des moisissures alléguées. L’absence d’alarme incendie n’est pas démontrée. L’argument selon lequel le logement ne serait pas un « vrai meublé » au sens strict du terme n’est étayé par aucun propos et n’est pas susceptible de caractériser un quelconque préjudice en l’absence de contestation de la nature du bail litigieux. 

La demande de dommages et intérêts fondés sur le préjudice de jouissance sera rejetée. 

Sur le préjudice moral 
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, [B] [I] ne démontre pas l’existence du préjudice moral allégué, de sorte que la demande de dommages et intérêts fondée sur le préjudice moral sera rejetée. 

Sur la demande reconventionnelle de la SCI 1455 XL

L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, la présomption de bonne foi édictée par le code civil n'est renversée par aucun élément et aucune malice de la part de [B] [A] ne saurait être caractérisée en l’espèce. 

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts présentée par la défenderesse sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de l’instance. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Suivant l'article 700 du même code, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. 





Sur l’exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires, à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formulées par [B] [I] ; 

REJETTE les demandes formulées par la SCI 1455 XL ; 

DIT ne pas y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, 

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 1er septembre 2026, par mise à disposition au greffe.


Le Greffier Le Juge

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/06372 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZURV



JUGEMENT 

DU : 01 Septembre 2026





[B] [D] [A]


C/

S.C.I. 1455 XL

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Septembre 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [B] [D] [A], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne


ET :


DÉFENDEUR

S.C.I. 1455 XL, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Juin 2026 

Stéphanie KRETOWICZ, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Septembre 2026, date indiquée à l'issue des débats par Stéphanie KRETOWICZ, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2024 à effet au 1er juillet 2024, la SCI 1455 XL a donné à bail à [B] [A] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à LOOS (59120) moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de provisions sur charges, pour une durée d’un an. [B] [A] s’est acquittée de la somme de 1000 euros au titre du dépôt de garantie. 

Par lettre recommandée du 19 novembre 2024 réceptionnée le 22 novembre 2024, [B] [A] a notifié à la SCI 1455 XL sa volonté de résilier le contrat de bail.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été signé le 19 décembre 2024.

Par chèque daté du 20 janvier 2025, la SCI 1455 XL a restitué à [B] [A] la somme de 800 euros correspondant à une partie du dépôt de garantie. 

Par courrier recommandé du 1er février 2025, [B] [A] a mis en demeure la SCI 1455 XL de lui restituer la somme de 200 euros correspondant au solde de son dépôt de garantie. 

Par chèque daté du 27 mars 2025, la SCI 1455 XL a restitué à [B] [A] la somme de 115,70 euros correspondant au solde du dépôt de garantie, sous déduction des factures d’électricité restant à la charge de la locataire jusqu’au 19 décembre 2024, soit la somme de 84,30 euros. 

Le 15 avril 2025, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de constat d’échec de la tentative de conciliation. 

Par requête réceptionnée au greffe du tribunal le 27 mai 2025, [B] [A] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamner la SCI 1455 XL au paiement de la somme de 28,33 euros correspondant au paiement indu de la facture d’électricité, de la somme de 84,30 euros correspondant au montant du dépôt de garantie non restitué, majoré de 10% du prix du loyer hors charges par mois de retard, ainsi que la somme de 800 euros de dommages et intérêts tout préjudice confondu. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue. 

[B] [A] comparait en personne. Elle reprend oralement ses demandes contenues dans sa requête et actualise sa demande correspondant à la pénalité de retard pour non-restitution du dépôt de garantie à la somme de 650 euros au 20 janvier 2026. Elle sollicite en outre la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle expose avoir subi un préjudice notamment au regard de l’humidité dans le logement et sur ses meubles, des tracas liés à la présente procédure, au fait qu’il n’y avait pas d’alarme incendie dans le logement et que le logement ne soit pas un vrai « meublé » Elle souligne que la distribution d’électricité entre les appartements n’était pas juste. Elle indique en outre ne jamais avoir reçu le DPE du logement. 

La SCI 1455 XL comparait représentée par son conseil. Aux termes de ses dernières conclusions visées à l’audience, la SCI 1455 XL sollicite de : 
Débouter [B] [A] de l’ensemble de ses demandes, Condamner [B] [A] à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamner [B] [A] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de même que les entiers frais et dépens de l’instance. 
La SCI 1455 XL expose que la refacturation de l’électricité est rendue possible par le propriétaire en cas de location meublée, ce qui est le cas en l’espèce. Elle indique que l’immeuble est constitué de 5 appartements qui ne sont pas équipés de compteur individuel, de sorte que la SCI a procédé à une régularisation de la facture intégrale en 5 parts. Elle souligne avoir conservé la somme de 200 euros à titre de retenue afin de facturer la consommation d’électricité suivant facture réceptionnée en mars 2025. Elle expose en outre que [B] [A] était prévenue de cette refacturation, l’avait accepté dans son principe et avait procédé à une première régularisation en s’acquittant de la somme de 28,33 euros. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026. 


Les débats ont été réouverts du fait de l’absence prolongée du magistrat et l’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2026 au cours de laquelle les parties ont maintenu leurs demandes et prétentions. 

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026. 


MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (…)
 
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
 
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…)
 
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ». 
 
La finalité du dépôt de garantie étant, selon l'alinéa 1er de l'article précité de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, le bailleur peut retenir toutes les sommes dues en raison de l'inexécution par le locataire de ses obligations énumérées à l'article 7 de la loi de 1989.
  
En l'espèce, les parties sont en désaccord quant aux sommes retenues par le bailleur sur le dépôt de garantie au titre des charges locatives et notamment des factures d’électricité, de sorte qu’il convient d’étudier ces demandes, celles-ci étant susceptibles de justifier le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie. 

- Sur les factures d’électricité

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. 

L’article 23 de cette même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. 

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ». 

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés occupés aux fins de résidence principale, prévoit que les charges locatives peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait qui ne peut donner lieu à complément ou régularisation ultérieure, mais à une seule révision annuelle.

Il est précisé que le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 de la loi.

Ainsi, si le forfait de charges est licite en matière de bail meublé, il suit néanmoins les règles générales de la récupération des charges telle que prévue par la législation des baux d’habitation et doit rester au plus proche des sommes acquittées TTC par le bailleur auprès des tiers. 

En outre, aux termes de l’article 1er du décret du 23 décembre 1994, toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.

L’article L. 331-1 du Code de l’énergie dispose que tout client qui achète de l'électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l'électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d'électricité.

Selon la Cour de cassation, la refacturation par un bailleur à son locataire de sa consommation d’électricité est contraire aux dispositions d’ordre public instituant le monopole de cet opérateur qui bénéficie aussi aux tiers lesquels peuvent se voir priver, par le biais d’une rétrocession d’électricité prohibée, de la faculté d’avoir un accès direct à la fourniture d’énergie à un tarif librement négocié (Civ. 1e, 2 octobre 2013, n° 12-24.795).

Toutefois, la Cour considère que la clause qui prévoyait que le preneur remboursera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, l'ensemble des charges de fonctionnement de sa quote-part de l'immeuble, notamment les consommations d'eau chaude et froide, de gaz, d'électricité institue une répartition des charges d'électricité en fonction de la surface utilisée par la société locataire, indépendante des consommations réelles, et non pas une rétrocession d'électricité (Civ. 3e, 7 septembre 2017, n° 16-17.015). 

Dès lors, le bailleur, dont les locataires ne disposent pas d’un compteur d’électricité individuel, peut souscrire un contrat de fourniture d’électricité pour les locaux reliés à un compteur collectif, sans avoir l’intention d’assumer les frais d’électricité de ses locataires, et refacturer leur consommation à chacun des locataires concernés. Cette refacturation s’analyse alors, non pas en une rétrocession d’électricité prohibée, mais en une répartition des charges d’électricité des locaux entre les locataires.

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit pas que la consommation d’électricité fera l’objet d’une régularisation trimestriel supportée par le locataire. 

Pour autant, il ressort des éléments soumis aux débats que la refacturation des frais d’électricité par la SCI 1455 XL à ses locataires, dans le contexte de l’absence de compteurs d’électricité individuels, doit s’analyser comme une répartition des charges d’électricité entre les locataires et non en une rétrocession d’électricité.

Afin de justifier la régularisation de charges opérée, la SCI 1455 XL produit les factures afférentes aux périodes concernées : 
Une facture de 790,87 euros pour l’immeuble sur la période du 7 juin 2024 au 16 septembre 2024, pour laquelle la somme de 28,33 euros a été facturée à [B] [I] (pièce 3) ; Une facture de 166,53 euros pour l’immeuble sur la période du 16 septembre 2024 au 27 novembre 2024 (pièce 9) ; Une facture de 1.075,44 euros pour l’immeuble sur la période du 27 novembre 2024 au 3 mars 2025 pour laquelle la somme de 84,30 euros a été facturée à [B] [I] (pièce 10). 
L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 19 décembre 2024 mentionne également « voir à déduire charges électriques de la caution en attente factures RME mars 2025 ». 

Par courriel du 19 janvier 2025, [B] [I] a sollicité la restitution du dépôt de garantie, et s’agissant de la facture d’électricité, s’est exprimée en ces termes : « dites-moi ce que je dois avec la facture d’électricité et je vous ferais un virement » (pièce 16). 

Dans ces conditions, il est établi que les sommes retenues par la SCI 1455 XL correspondent à une répartition des charges d’électricité des locaux entre les locataires qui est justifiée par l’utilisation effective de l’électricité par [B] [I]. 

Les sommes facturées par la SCI 1455 XL doivent donc être acquittées par [B] [I] au titre des frais d’électricité suivant répartition de l’immeuble en cinq logements distincts. 

Sa demande de restitution de l’entièreté du dépôt de garantie au titre des factures d’électricité sera donc rejetée. 

Sur les dommages et intérêts

En l’espèce, [B] [I] se borne à solliciter la condamnation de la SCI 1455 XL à la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts sans préciser le préjudice allégué. La demanderesse expose ainsi plusieurs éléments qu’il convient donc d’étudier successivement afin de caractériser le préjudice subi. 

- Sur l’absence de diagnostic de performance énergétique et l’humidité du logement

En application de l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend:
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques prévu au même I. En l'absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l'article L. 112-11 du même code.
Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l'état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.

En l’espèce, [B] [A] soutient que le DPE ne lui a pas été transmis mais ne formule aucune prétention à ce titre, ni ne démontre avoir subi un quelconque préjudice. Aucun élément de preuve n’est soumis aux débats s’agissant de cet élément. 

En l’absence de demande, le juge ne peut pas statuer sur ces moyens. 

Sur le préjudice de jouissance
En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et l'entretien normal des locaux loués. 

En l’espèce, les photographies produites par [B] [A], non datées et non contextualisées, ne permettent pas de démontrer l’existence de l’humidité et des moisissures alléguées. L’absence d’alarme incendie n’est pas démontrée. L’argument selon lequel le logement ne serait pas un « vrai meublé » au sens strict du terme n’est étayé par aucun propos et n’est pas susceptible de caractériser un quelconque préjudice en l’absence de contestation de la nature du bail litigieux. 

La demande de dommages et intérêts fondés sur le préjudice de jouissance sera rejetée. 

Sur le préjudice moral 
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, [B] [I] ne démontre pas l’existence du préjudice moral allégué, de sorte que la demande de dommages et intérêts fondée sur le préjudice moral sera rejetée. 

Sur la demande reconventionnelle de la SCI 1455 XL

L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, la présomption de bonne foi édictée par le code civil n'est renversée par aucun élément et aucune malice de la part de [B] [A] ne saurait être caractérisée en l’espèce. 

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts présentée par la défenderesse sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de l’instance. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Suivant l'article 700 du même code, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. 





Sur l’exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires, à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formulées par [B] [I] ; 

REJETTE les demandes formulées par la SCI 1455 XL ; 

DIT ne pas y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, 

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 1er septembre 2026, par mise à disposition au greffe.


Le Greffier Le Juge














EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la sante publique L1334-7, code de la sante publique L1334-5, code de l'energie L331-1, code de l'environnement L125-5, code de la construction et de l'habitation L125-2-2, code de l'urbanisme L112-6, code de l'urbanisme L112-11, code de la construction et de l'habitation L126-26). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-07T18:13:45.706Z.