Tribunal judiciaire de Sarreguemines, 1ère Ch. Cab. 1, 13 août 2026, n° 25/01509

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er mars 2019, Mme [I] [G] a donné à bail à M. [K] [Q] une maison [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 500 euros.

Suivant acte du 1er mars 2019, Mme [F] [E] s'est portée caution solidaire des obligations des locataires au profit du bailleur.

Le 27 mai 2025, Mme [Z] [G] a fait signifier à M. [K] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 500 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 28 mai 2025.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a également été signifié à Mme [F] [E] le 27 mai 2025.

Suivant assignation du 2 octobre 2025, Mme [Z] [G] venant aux droits de Mme [I] [G] demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [K] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef,
- condamner solidairement M. [K] [Q] et Mme [F] [E] au paiement :
- de la somme de 572,40 euros au titre des loyers impayés au 27 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 520 euros égal au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux,
- la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 3 octobre 2025.

Suivant conclusions du 2 mars 2026 et du 22 avril 2026, Mme [Z] [G] a modifié ses demandes initiales en y ajoutant la somme de 6192 euros au titre de l'entretien des espaces verts.

Suivant conclusions du 30 mars 2026 et du 28 avril 2026, M. [K] [Q] demande au juge des contentieux de la protection de :

- statuer ce que de droit sur la demande de résiliation du contrat de bail
- débouter Mme [Z] [G] de sa demande au titre de l'entretien des espaces verts
Reconventionnellement,
- condamner Mme [Z] [G] à lui payer la somme de 16750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance
- condamner Mme [Z] [G] aux dépens et à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

M. [K] [Q] expose que le logement, déjà vétuste lors de la signature du contrat de bail est devenu insalubre en raison d'infiltrations d'eau par la toiture qui avaient nécessité plusieurs interventions du bailleur pour y remédier en 2019, 2020 et 2021. Il ajoute que les désordres se sont aggravés à partir de 2022, que de l'eau est également apparu au sous-sol par les fondations et que le balcon est devenu impraticable en raison de problèmes d'humidité récurrents qui ont abouti au décollement du carrelage. Il indique que de la moisissure est apparue à l'intérieur de la maison et que depuis mars 2025, il n'y avait plus d'eau chaude en raison d'un dysfonctionnement du chauffe-eau de sorte qu'il devait prendre des douches chez des amis ou sur son lieu de travail. Il rappelle que le garage était inutilisable en raison de la présence d'un véhicule appartenant au bailleur.

Il chiffre son préjudice de jouissance à 250 euros par mois soit 12750 euros pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2026. S'agissant de l'absence d'eau chaude, il sollicite la somme de 100 euros par mois et réclame à ce titre la somme totale de 4000 euros arrêtée au 1er février 2026. Il reconnait s'être désintéressé de l'entretien du jardin et indique qu'il réalisera les travaux de tonte et d'élagage avant de quitter les lieux. Il déclare avoir dû faire face à un coût de chauffage au gaz important en raison des problèmes d'humidité et d'isolation des lieux loués.

À l'audience du 4 juin 2026, le conseil de Mme [Z] [G] a comparu et a maintenu ses demandes.

Mme [Z] [G] expose que M. [K] [Q] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Le conseil de M. [K] [Q] et de Mme [F] [E] a comparu et s'en est rapporté à ses conclusions écrites.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogée au 13 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 3 octobre 2025 en vue d'une audience prévue le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés a perduré malgré son signalement à la CCAPEX par la bailleresse le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. 

En conséquence, les demandes de Mme [Z] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'expulsion et de paiement de l'arriéré locatif sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 


En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [K] [Q] le 27 mai 2025 pour un montant principal de 500 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juillet 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

En l'espèce, M. [K] [Q] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 juillet 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef. 

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [K] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [K] [Q] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. 

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [K] [Q] à payer au bailleur, à compter du 27 juillet 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, soit la somme de 500 euros, et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, Mme [Z] [G] apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé et le commandement de payer visant la clause résolutoire. M. [K] [Q] reconnaît être redevable de la somme de 500 euros au titre du loyer du mois d'avril 2025.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [K] [Q] est condamné à payer à Mme [Z] [G] la somme de 500 euros, au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande au titre de l'entretien des espaces verts

Le bail ne comporte aucune disposition particulière concernant l'obligation pour le locataire d'entretenir durant l'exécution du bail les espaces extérieurs qu'il s'agisse de la nature des travaux à sa charge et de leur fréquence.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des espaces extérieurs le cas échéant. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives précise, dans son annexe consacrée aux parties extérieures dont le locataire à l'usage exclusif :

- entretien courant des jardins privatifs (désherbage, taille des massifs, arrosage)
- nettoyage des allées, cours 
- entretien des terrasses non communes

Il est constant au vu des photographies et de l'aveu même du locataire, que M. [K] [Q] n'a pas respecté cette obligation.

En l'espèce, lors de l'exécution du bail, Mme [Z] [G] n'a jamais mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception M. [K] [Q] de réaliser les travaux d'entretien des végétaux du jardin en lui laissant un délai d'exécution suffisant pour le faire. Cette étape est un préalable nécessaire à toute action contentieuse en application de la bonne foi contractuelle (article 1104 du Code civil).

En conséquence, la demande de Mme [Z] [G] au titre des frais de remise en état des espaces extérieurs ne peut aboutir en l'état et il lui appartiendra de tirer toutes les conséquences de la carence du locataire dans l'état des lieux de sortie.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts 

Sur le préjudice de jouissance

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En application des dispositions du même article, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit en outre délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, il peut être condamné à effectuer des travaux de remise en état mais il peut également lui être demandé des dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi.

Les parties ne produisent pas l'état des lieux d'entrée. En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du code civil prévoit que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. La présomption de bon état posée par l'article 1731 du Code civil peut être renversée par tout moyen de preuve, conformément à l'article 1354 du Code civil. La jurisprudence exige que les éléments produits soient précis, circonstanciés et concordants : attestations, photographies, rapports techniques, correspondances, factures, etc. Le juge apprécie souverainement la valeur de ces éléments et peut écarter ceux qu'il estime insuffisants ou non probants. La charge de la preuve pèse sur le locataire, qui doit établir de manière objective que le bien n'était pas en bon état lors de son entrée dans les lieux.

Il résulte par ailleurs du contrat de bail que le bailleur a accordé au locataire une indemnité équivalente à deux mois de loyers pour rafraichir les sols, papiers peints et peinture.

En l'espèce, M. [K] [Q] produit aux débats des attestations, des photographies et un constat d'un commissaire de justice du 10 novembre 2025 desquels il résulte que le logement est victime de nombreuses infiltrations d'eau provenant soit de la toiture, soit des murs dont le revêtement n'apparaît plus étanche à la pluie soit des fondations pour les parties en sous-sol. Cette situation a entraîné le développement de moisissures dans les pièces du logement en raison d'un taux important d'humidité. La présence d'humidité dans les supports extérieurs est également à l'origine du décollement du carrelage tant sur le balcon que dans l'escalier extérieur. Il est constant que l'étendue des désordres et leur nature ne résultent pas d'un défaut d'entretien du locataire ou d'un usage anormal des lieux loués mais de travaux de remise en état qui incombent au bailleur comme en attestent les interventions ponctuelles qu'il a réalisés de 2019 à 2021 sur la couverture de l'immeuble.

M. [K] [Q] ne justifie pas avoir signalé les désordres à son bailleur ni l'avoir mis en demeure d'y remédier. Ce n'est qu'à l'occasion de la présente procédure et postérieurement à la délivrance de l'assignation qu'il sollicitera un commissaire de justice aux fins de constat.

Dès lors, et en l'absence d'autres éléments factuels permettant d'établir la date d'apparition des désordres, il sera retenu que ceux-ci sont apparus à compter de janvier 2025 compte tenu de leur caractère évolutif.

La nature de ces désordres justifie une indemnisation à hauteur de 20% du loyer soit la somme de 1500 euros pour la période de janvier 2025 à mars 2026.

S'agissant de l'absence d'eau chaude, il résulte d'un échange de SMS que le bailleur avait décidé de procéder au remplacement du chauffe-eau à compter du mois d'avril mais que les travaux de remplacement n'ont pas pu être réalisés en raison de l'absence de M. [K] [Q] à cette période.

Force est de constater que M. [K] [Q] n'a jamais relancé le bailleur pour lui indiquer ses disponibilités pour remettre en marche la production d'eau chaude de sorte que la responsabilité du bailleur et les manquements que lui impute le locataire n'apparaissent pas caractérisés. Sa demande indemnitaire à ce titre ne peut aboutir.

En conséquence, Mme [Z] [G] est condamnée à payer à M. [K] [Q] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes à l'encontre de la caution

Selon l'article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Il résulte de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable jusqu'au 31 décembre 2021 que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l'espèce, l'acte de cautionnement signé par Mme [F] [E] le 1er mars 2019 respecte le formalisme précité.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été régulièrement dénoncé à Mme [F] [E], il convient dès lors de la condamner solidairement avec M. [K] [Q] au paiement des sommes dues au bailleur au titre des loyers et des indemnités d'occupation selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties succombant pour une partie de ses demandes, elles conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Pour ces mêmes motifs, les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Mme [Z] [G] venant aux droits de Mme [I] [G] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2019 entre Mme [I] [G] d'une part, et M. [K] [Q] d'autre part, concernant une maison [Adresse 5], sont réunies, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 27 juillet 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [K] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Q] et Mme [F] [E] à payer à Mme [Z] [G] la somme de 500 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Q] et Mme [F] [E] à payer à Mme [Z] [G] à compter du 27 juillet 2025 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel soit la somme de 500 euros et jusqu'à la libération effective des lieux,

DEBOUTE Mme [Z] [G] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] à payer à M. [K] [Q] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [K] [Q] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE chaque partie à conserver la charge de ses propres dépens

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]
 


JUGEMENT DU 13 AOUT 2026

 
N° RG 11.N° RG 25/01509 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DZQP CIV
Minute n° 


DEMANDERESSE : 

Madame [Z] [G]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Cathy EHRMANN-BARDA, avocat au barreau de SARREGUEMINES


DÉFENDEURS : 

Monsieur [K] [Q]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me François GENY de la SCP GENY CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de SARREGUEMINES

Madame [F] [E]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me François GENY de la SCP GENY CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de SARREGUEMINES


SIÉGEANT : 

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement


DÉBATS à l’audience publique du 04 JUIN 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 AOUT 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
 
Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection, 
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,






EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er mars 2019, Mme [I] [G] a donné à bail à M. [K] [Q] une maison [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 500 euros.

Suivant acte du 1er mars 2019, Mme [F] [E] s'est portée caution solidaire des obligations des locataires au profit du bailleur.

Le 27 mai 2025, Mme [Z] [G] a fait signifier à M. [K] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 500 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 28 mai 2025.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a également été signifié à Mme [F] [E] le 27 mai 2025.

Suivant assignation du 2 octobre 2025, Mme [Z] [G] venant aux droits de Mme [I] [G] demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [K] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef,
- condamner solidairement M. [K] [Q] et Mme [F] [E] au paiement :
- de la somme de 572,40 euros au titre des loyers impayés au 27 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 520 euros égal au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux,
- la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 3 octobre 2025.

Suivant conclusions du 2 mars 2026 et du 22 avril 2026, Mme [Z] [G] a modifié ses demandes initiales en y ajoutant la somme de 6192 euros au titre de l'entretien des espaces verts.

Suivant conclusions du 30 mars 2026 et du 28 avril 2026, M. [K] [Q] demande au juge des contentieux de la protection de :

- statuer ce que de droit sur la demande de résiliation du contrat de bail
- débouter Mme [Z] [G] de sa demande au titre de l'entretien des espaces verts
Reconventionnellement,
- condamner Mme [Z] [G] à lui payer la somme de 16750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance
- condamner Mme [Z] [G] aux dépens et à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

M. [K] [Q] expose que le logement, déjà vétuste lors de la signature du contrat de bail est devenu insalubre en raison d'infiltrations d'eau par la toiture qui avaient nécessité plusieurs interventions du bailleur pour y remédier en 2019, 2020 et 2021. Il ajoute que les désordres se sont aggravés à partir de 2022, que de l'eau est également apparu au sous-sol par les fondations et que le balcon est devenu impraticable en raison de problèmes d'humidité récurrents qui ont abouti au décollement du carrelage. Il indique que de la moisissure est apparue à l'intérieur de la maison et que depuis mars 2025, il n'y avait plus d'eau chaude en raison d'un dysfonctionnement du chauffe-eau de sorte qu'il devait prendre des douches chez des amis ou sur son lieu de travail. Il rappelle que le garage était inutilisable en raison de la présence d'un véhicule appartenant au bailleur.

Il chiffre son préjudice de jouissance à 250 euros par mois soit 12750 euros pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2026. S'agissant de l'absence d'eau chaude, il sollicite la somme de 100 euros par mois et réclame à ce titre la somme totale de 4000 euros arrêtée au 1er février 2026. Il reconnait s'être désintéressé de l'entretien du jardin et indique qu'il réalisera les travaux de tonte et d'élagage avant de quitter les lieux. Il déclare avoir dû faire face à un coût de chauffage au gaz important en raison des problèmes d'humidité et d'isolation des lieux loués.

À l'audience du 4 juin 2026, le conseil de Mme [Z] [G] a comparu et a maintenu ses demandes.

Mme [Z] [G] expose que M. [K] [Q] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Le conseil de M. [K] [Q] et de Mme [F] [E] a comparu et s'en est rapporté à ses conclusions écrites.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogée au 13 août 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 3 octobre 2025 en vue d'une audience prévue le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés a perduré malgré son signalement à la CCAPEX par la bailleresse le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. 

En conséquence, les demandes de Mme [Z] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'expulsion et de paiement de l'arriéré locatif sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 


En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [K] [Q] le 27 mai 2025 pour un montant principal de 500 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juillet 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

En l'espèce, M. [K] [Q] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 juillet 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef. 

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [K] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [K] [Q] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. 

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [K] [Q] à payer au bailleur, à compter du 27 juillet 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, soit la somme de 500 euros, et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, Mme [Z] [G] apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé et le commandement de payer visant la clause résolutoire. M. [K] [Q] reconnaît être redevable de la somme de 500 euros au titre du loyer du mois d'avril 2025.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [K] [Q] est condamné à payer à Mme [Z] [G] la somme de 500 euros, au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande au titre de l'entretien des espaces verts

Le bail ne comporte aucune disposition particulière concernant l'obligation pour le locataire d'entretenir durant l'exécution du bail les espaces extérieurs qu'il s'agisse de la nature des travaux à sa charge et de leur fréquence.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des espaces extérieurs le cas échéant. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives précise, dans son annexe consacrée aux parties extérieures dont le locataire à l'usage exclusif :

- entretien courant des jardins privatifs (désherbage, taille des massifs, arrosage)
- nettoyage des allées, cours 
- entretien des terrasses non communes

Il est constant au vu des photographies et de l'aveu même du locataire, que M. [K] [Q] n'a pas respecté cette obligation.

En l'espèce, lors de l'exécution du bail, Mme [Z] [G] n'a jamais mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception M. [K] [Q] de réaliser les travaux d'entretien des végétaux du jardin en lui laissant un délai d'exécution suffisant pour le faire. Cette étape est un préalable nécessaire à toute action contentieuse en application de la bonne foi contractuelle (article 1104 du Code civil).

En conséquence, la demande de Mme [Z] [G] au titre des frais de remise en état des espaces extérieurs ne peut aboutir en l'état et il lui appartiendra de tirer toutes les conséquences de la carence du locataire dans l'état des lieux de sortie.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts 

Sur le préjudice de jouissance

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En application des dispositions du même article, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit en outre délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, il peut être condamné à effectuer des travaux de remise en état mais il peut également lui être demandé des dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi.

Les parties ne produisent pas l'état des lieux d'entrée. En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du code civil prévoit que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. La présomption de bon état posée par l'article 1731 du Code civil peut être renversée par tout moyen de preuve, conformément à l'article 1354 du Code civil. La jurisprudence exige que les éléments produits soient précis, circonstanciés et concordants : attestations, photographies, rapports techniques, correspondances, factures, etc. Le juge apprécie souverainement la valeur de ces éléments et peut écarter ceux qu'il estime insuffisants ou non probants. La charge de la preuve pèse sur le locataire, qui doit établir de manière objective que le bien n'était pas en bon état lors de son entrée dans les lieux.

Il résulte par ailleurs du contrat de bail que le bailleur a accordé au locataire une indemnité équivalente à deux mois de loyers pour rafraichir les sols, papiers peints et peinture.

En l'espèce, M. [K] [Q] produit aux débats des attestations, des photographies et un constat d'un commissaire de justice du 10 novembre 2025 desquels il résulte que le logement est victime de nombreuses infiltrations d'eau provenant soit de la toiture, soit des murs dont le revêtement n'apparaît plus étanche à la pluie soit des fondations pour les parties en sous-sol. Cette situation a entraîné le développement de moisissures dans les pièces du logement en raison d'un taux important d'humidité. La présence d'humidité dans les supports extérieurs est également à l'origine du décollement du carrelage tant sur le balcon que dans l'escalier extérieur. Il est constant que l'étendue des désordres et leur nature ne résultent pas d'un défaut d'entretien du locataire ou d'un usage anormal des lieux loués mais de travaux de remise en état qui incombent au bailleur comme en attestent les interventions ponctuelles qu'il a réalisés de 2019 à 2021 sur la couverture de l'immeuble.

M. [K] [Q] ne justifie pas avoir signalé les désordres à son bailleur ni l'avoir mis en demeure d'y remédier. Ce n'est qu'à l'occasion de la présente procédure et postérieurement à la délivrance de l'assignation qu'il sollicitera un commissaire de justice aux fins de constat.

Dès lors, et en l'absence d'autres éléments factuels permettant d'établir la date d'apparition des désordres, il sera retenu que ceux-ci sont apparus à compter de janvier 2025 compte tenu de leur caractère évolutif.

La nature de ces désordres justifie une indemnisation à hauteur de 20% du loyer soit la somme de 1500 euros pour la période de janvier 2025 à mars 2026.

S'agissant de l'absence d'eau chaude, il résulte d'un échange de SMS que le bailleur avait décidé de procéder au remplacement du chauffe-eau à compter du mois d'avril mais que les travaux de remplacement n'ont pas pu être réalisés en raison de l'absence de M. [K] [Q] à cette période.

Force est de constater que M. [K] [Q] n'a jamais relancé le bailleur pour lui indiquer ses disponibilités pour remettre en marche la production d'eau chaude de sorte que la responsabilité du bailleur et les manquements que lui impute le locataire n'apparaissent pas caractérisés. Sa demande indemnitaire à ce titre ne peut aboutir.

En conséquence, Mme [Z] [G] est condamnée à payer à M. [K] [Q] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes à l'encontre de la caution

Selon l'article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Il résulte de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable jusqu'au 31 décembre 2021 que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l'espèce, l'acte de cautionnement signé par Mme [F] [E] le 1er mars 2019 respecte le formalisme précité.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été régulièrement dénoncé à Mme [F] [E], il convient dès lors de la condamner solidairement avec M. [K] [Q] au paiement des sommes dues au bailleur au titre des loyers et des indemnités d'occupation selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties succombant pour une partie de ses demandes, elles conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Pour ces mêmes motifs, les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Mme [Z] [G] venant aux droits de Mme [I] [G] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2019 entre Mme [I] [G] d'une part, et M. [K] [Q] d'autre part, concernant une maison [Adresse 5], sont réunies, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 27 juillet 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [K] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Q] et Mme [F] [E] à payer à Mme [Z] [G] la somme de 500 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Q] et Mme [F] [E] à payer à Mme [Z] [G] à compter du 27 juillet 2025 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel soit la somme de 500 euros et jusqu'à la libération effective des lieux,

DEBOUTE Mme [Z] [G] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] à payer à M. [K] [Q] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [K] [Q] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE chaque partie à conserver la charge de ses propres dépens

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN

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Mise à jour de la source le 2026-08-25T19:38:07.805Z.