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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 8 décembre 2025, n° 24/03516

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2017, ayant pris effet au 1er juin 2017, Monsieur [Q] [V] a consenti à Madame [I] [Y] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation sis à [Localité 5] (83) [Adresse 4] (83), moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel d'un montant de 850,00 euros. 

Se prévalant de loyers et charges impayés, Monsieur [Q] [V] a fait délivrer, par acte en date du 19 avril 2024, à Madame [I] [Y], et au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, un commandement de payer la somme de 1 553,15 euros et de justifier d'une assurance visant à couvrir les risques locatifs. 

Par acte délivré le 22 mai 2024, Madame [I] [Y] a fait assigner Monsieur [Q] [V] devant la présente juridiction aux fins de voir : 
Prendre acte de son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 19 avril 2024
Lui donner acte de ce qu'elle a bien justifié dans les délais du commandement d'une attestation d'assurance attestant de ce qu'elle est bien assurée pour les locaux loués
Débouter Monsieur [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions
Dire que le loyer ne pourra pas être augmenté sur l'année 2022 et 2023 compte tenu du fait que Monsieur [V] n'a pas fourni le rapport complet du DPE
Dire sans cause le commandement de payer sur les arriérés réclamés au titre de l'augmentation des indices
Condamner Monsieur [V] à lui rembourser la somme de 580,00 euros correspondant aux factures de l'électricien 
Ordonner la compensation de la somme de 580,00 euros avec les loyers qu'elle doit 
En conséquence, 
Dire sans cause le commandement de payer sur l'arriéré réclamé pour 580,00 euros au titre du loyer 
Chiffrer l'indemnité de jouissance à un montant de 400,00 euros par mois
Commander Monsieur [V] à lui payer une somme de 20 000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance
Au besoin, ordonner la nomination d'un expert chargé de dire si le logement est décent ou non, de lister les travaux de remise aux normes qui doivent être réalisés et dans quel délai, dire si des travaux urgents doivent être effectués et de chiffrer l'indemnité de jouissance due par Monsieur [V] et faire les comptes entre les parties
Constater la suspension de la clause résolutoire le temps de l'expertise et de la remise en état du bien
Suspendre le versement des loyers jusqu'à complète remise en état du bien 
En tout état de cause, 
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire
Ordonner au besoin une compensation entre les loyers réclamés et l'indemnité de jouissance si l'indemnité de jouissance devait être inférieure au montant des loyers réclamés, 
A titre infiniment plus subsidiaire, 
Accorder à Madame [Y] les plus larges délais de paiement
En tout état de cause, 
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire
Condamner Monsieur [V] à lui payer une indemnité de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Le condamner en outre aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 04 novembre 2024 puis celles des 10 février et 13 octobre 2025. 
A cette date, Madame [I] [Y] et Monsieur [Q] [V] ne comparaissent pas mais sont représentés, chacun, par leur conseil respectif. 
Dès lors, la présente décision sera contradictoire. 

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [I] [Y] modifie ses demandes et sollicite de voir : 
Constater que le logement loué par Monsieur [V] n'est pas décent
Ecarter le DPE communiqué le 16 janvier 2024 par le bailleur comme incomplet et non probant, le bailleur n'ayant remis qu'une page partielle dépourvue des annexes et informations requises
Dire que le classement E ainsi indiqué n'est pas fiable au regard des caractéristiques du logement 
Déclarer en conséquence inopposable toute augmentation ou révision du loyer pratiquée depuis juillet 2023
A titre subsidiaire, 
Ordonner la désignation d'un expert judiciaire chargé de :
. constater la non-décence du logement
. vérifier la fiabilité du DPE communiqué 
. évaluer les travaux de mise en conformité nécessaires
. chiffrer le préjudice de jouissance
Ordonner sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard la réalisation des travaux urgents de sécurité et de remise en état (électricité, plomberie, isolation, ventilation, réfection du plancher et des murs de l'étage, sécurisation de la terrasse)
Faire obligation à Monsieur [V] de la reloger pendant la durée des travaux à proximité, à ses frais, dans un logement meublé compatible avec la présence des animaux domestiques
Autoriser la consignation ou, à défaut, la suspension du paiement des loyers jusqu'à parfaite exécution des travaux et réception de conformité
Fixer l'indemnité de jouissance à la somme de 400,00 euros par mois à compter du mois d'octobre 2024 jusqu'à complète remise en état, avec compensation de plein droit avec toute somme réclamée par le bailleur au titre des loyers
Condamner Monsieur [V] à lui rembourser la somme de 580,00 euros correspondant aux travaux électriques d'urgence du 7 janvier 2024, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure
En tout état de cause, 
Suspendre les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 19 avril 2024
En tout état de cause, 
Dire et juger que la révision du loyer intervenue à compter de juillet 2023 est illégale et qu'elle lui est inopposable
Fixer le loyer révisé au 1er juillet 2023 à la somme de 904,23 euros au lieu de 950,00 euros
Dire et juger que les sommes indûment versées ou réclamées au-delà de cette limite devront être imputées sur les loyers à venir ou restituées à la locataire



Débouter en conséquence Monsieur [V] de toute demande en paiement d'arriérés fondée sur cette révision irrégulière
Débouter Monsieur [V] de toutes ses demandes contraires, notamment en résiliation, expulsion, arriérés de loyers et indemnité d'occupation 
A titre infiniment subsidiaire, 
Lui accorder un délai de 24 mois pour apurer la dette locative éventuelle, par mensualités compatibles avec ses ressources, et suspendre la clause résolutoire pendant toute la durée de ce délai 
Condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [V] sollicite de voir : 
Débouter Madame [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
Constater le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail 
Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, de la maison située [Adresse 5]
Dire qu'il pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de Mme [Y]
Condamner Madame [Y] à lui payer la somme totale de 6 020,02 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires
Condamner Madame [Y] à lui payer une indemnité d'occupation prévisionnelle égale aux loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail échu et jusqu'à restitution du bien
Condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner Madame [Y] en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer, les frais de signification de l'ordonnance à intervenir. 

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS 

Sur le diagnostic de performance énergétique

Selon les dispositions de l'article R 126-16 du code de la construction, le diagnostic de performance énergétique comprend :
a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;
d) Une information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
h) Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l'article R 224-33 ou R 224-41-8 du code de l'environnement ;
i) Des éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale. 

Par courrier en date du 10 avril 2024, Monsieur [Q] [V] a transmis, par l'intermédiaire de son conseil, la première page, en photocopie couleur, du diagnostic de performance énergétique qu'il a fait établir le 16 janvier 2024. 
Aux termes de ses dernières écritures, le défendeur produit ce document en original et dans sa totalité. Il en résulte que ce diagnostic a été effectué et signé par le cabinet [L], expert immobilier, dont le n° de certification est B2C 0623 (organisme de certification B2C).
Le diagnostic respecte les dispositions de l'article R 126-6 sus mentionnées. 

Madame [I] [Y] soutient que ce diagnostic ne serait pas fiable, soulignant l'incohérence entre le classement mentionné dessus, à savoir « E » et l'état du bien, caractérisé par des moisissures, l'humidité et les condensations visibles sur les murs, la défaillance du cumulus, l'absence de VMC et la température très basse dans les pièces de vie. 
Les pièces versées par la demanderesse, et notamment les photographies, l'extrait de procès-verbal de constat de dépôt de photographie ainsi que les diverses attestations sont insuffisantes à corroborer ses allégations, en l'absence de tout procès-verbal de constat établi par commissaire de justice caractérisant l'état du logement dans son ensemble, de manière objective et plus précise. 
En outre, le diagnostic mentionne une consommation énergétique de 305 kWh/m2/AN et pour l'émission de gaz 10kg CO2/m2/an et précise que le bien est classé « E », ce qui révèle donc une consommation énergétique médiocre. Ce document indique également que la performance de l'isolation est insuffisante et préconise la réalisation de travaux, et notamment le remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique ainsi que l'installation d'une porte isolante. 
Enfin, il est fait observer que le cabinet [L] n'a pas été appelé en cause dans le cadre de la présente instance. 
Dans ces circonstances, aucun élément ne permet de remettre en cause la fiabilité de ce diagnostic. 





Sur l'indécence du logement 

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 alors applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

En l'espèce, Madame [I] [Y] soutient que le logement est indécent depuis plusieurs années et plus précisément qu'il présente des infiltration d'eau et de moisissures, possède une installation électrique vétuste et dangereuse, est dépourvu de ventilation mécanique, ce qui lui impose de vivre dans une seule pièce faute de pouvoir utiliser l'étage. 

Il convient de relever que la locataire a mis en exergue cette indécence lors de la revalorisation du loyer opérée par son bailleur. 
Au soutien de ses prétentions, la demanderesse produit ainsi des photographies, un procès-verbal de constat de dépôt de photographies, plusieurs attestations, la facture d'un électricien ainsi qu'un rapport d'expertise établi par [M] [O] le 02 octobre 2025. 
Pour autant, comme précédemment indiqué, ces documents sont insuffisants à caractériser les déclarations de la locataire, en l'absence de tout procès-verbal de constat établi par commissaire de justice caractérisant l'état du logement dans son ensemble, de manière objective et plus précise. 
En outre, s'il est établi que le logement présente une performance énergétique médiocre et qu'il serait souhaitable d'entreprendre certains travaux, pour autant, il n'est pas établi que le logement puisse être considéré comme une « passoire thermique ». 
Enfin, s'agissant des travaux devant être réalisés dans la salle de bains, en suite d'un dégât des eaux qui aurait fait l'objet d'une déclaration auprès de l'assurance (non justifié), il résulte des échanges entre les parties que Monsieur [Q] [V] a proposé récemment l'intervention d'une société tel que cela résulte d'un devis établi par la société QUINSON CONSTRUCTION en date du 24 avril 2025 mais que Madame [I] [Y] n'y a pas donné suite en raison de la durée des travaux (4-5 jours), et de l'indisponibilité de la salle de bains pendant cette période, en l'absence de relogement proposé par le propriétaire. 

En l'état de ces éléments, il convient de débouter Madame [I] [Y] aux fins de voir constater l'indécence du bien.

Sur la réalisation d'une expertise

L'article 146 dudit code dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l'espèce, il n'appartient pas à la juridiction de palier à la carence de Madame [I] [Y] dans l'administration de la preuve. Il convient donc de la débouter de cette demande.


Sur la révision du loyer

L'article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : 

I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.




Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.
III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il est ici précisé que ces dernières dispositions sont applicables aux contrats de location conclus ou renouvelés à compter du 25 août 2022. 

En l'espèce, le contrat de location comporte une clause relative à la révision du loyer. 
Il est ainsi précisé que cette révision interviendra annuellement le 31 mai, selon l'indice de référence des loyers, l'indice retenu étant 125,90 au 1er trimestre 2017. 
Il résulte des pièces versées au débat que Monsieur [Q] [V] a fait établir un diagnostic de performance énergétique le 16 janvier 2024, soit postérieurement au 24 août 2022.
Monsieur [Q] [V] a procédé à une première augmentation du loyer pour la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2023 (courriers des 27 avril, 17 mai et 13 juin 2022) portant le montant de celui-ci à la somme de 871,07 euros (850 euros x 133,93 (indice 2022) / 130,69 (indice 2021)). 
Cette revalorisation est correcte. En effet, le bail s'étant renouvelé le 1er juin 2023, Monsieur [Q] [V] n'avait alors pas l'obligation de fournir le diagnostic de performance au moment de la revalorisation. 
Par courrier en date du 10 juillet 2023, le bailleur a procédé à une nouvelle révision du loyer, portant le montant de celui-ci, à compter du 1er juin 2023, à la somme de 901,50 euros (871,07 x 133,93 / 138,61). Pour autant, le bailleur ne pouvait prétendre à une augmentation du loyer, à défaut de produire le diagnostic de performance énergétique.
Celui-ci ne pouvait donc pas procéder à une révision du loyer à compter du 1er juin 2023 en l'absence de ce document et donc solliciter auprès de sa locataire un loyer d'un montant réactualisé de 901,50 euros.

Le bailleur a par la suite procédé à la revalorisation du loyer pour les périodes allant du 1er juin 2024 au 31 mai 2025 (932,95 euros) et du 1er juin 2025 au 31 mai 2026 (946,01), tenant compte du loyer revalorisé, à tort, pour la période du 1er juin 2023 au 31 mai 2024 (901,50 euros). 
Dans ces circonstances, pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025, le loyer revalorisé s'élève à la somme de 901,54 euros (871,07 x 143,46 – indice 2024 / 138,61 – indice 2023) et à partir du 1er juin 2025 à la somme de 914,17 euros (901,54 x 145,47 – indice 2025 / 143,46 – indice 2024 ). 

Monsieur [Q] [V] sollicite aux termes de ses écritures le paiement de la somme de 6 020,02 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires. 
Pour autant, il ne justifie pas du détail de cette somme. 
Dans ces circonstances il sera pris en considération le décompte qu'il produit dans ses pièces arrêté à la date du mois d'août 2025, en modifiant les revalorisations opérées. 
Il n'est pas contesté que Madame [Y] ne s'est pas acquittée des sommes dues au titre de la revalorisation des loyers ainsi que du paiement de la taxe foncière.

Dans ces circonstances, Madame [I] [Y] est redevable envers Monsieur [Q] [V] de la somme de 1 616,13 euros se décomposant comme suit : 
Période 2023-2024 : 252,84 euros (21,07 euros x 12 mois)
Période 2024-2025 : 618,48 euros (51,54 euros x 12 mois)
Juin-août 2025 : 192,51 euros (64,17 euros x 3 mois) 
Outre le paiement de la taxe des ordures ménagères 2023 et 2024 (270,94 euros + 281,36 euros).

Sur la réalisation de travaux urgents

En application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Madame [I] [Y] soutient en l'espèce que des travaux urgents doivent être entrepris (électricité, plomberie, isolation, ventilation, réfection du plancher et des murs de l'étage et sécurisation de la terrasse). 

Cependant les pièces versées au débat par Madame [I] [Y] sont insuffisantes à caractériser cette nécessité. Il convient donc de débouter celle-ci de cette demande. 


Sur la facture d'un montant de 580,00 euros 

Selon les dispositions de l'article 7d) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Selon le décret du 26 août 1987, le locataire est tenu de prendre en charge les équipements d'installations d'électricité suivants : remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. 

Il n'appartient donc pas à la locataire de supporter le coût de la facture de la société MASTER EXPRESS DEPANNAGE d'un montant de 580,00 euros, s'agissant d'un dysfonctionnement du tableau électrique, à priori non conforme. 

Dans ces circonstances, Monsieur [Q] [V] sera condamné à rembourser à Madame [I] [Y] ladite somme, avec production d'un taux d'intérêt légal à compter du 21 mars 2024. 

Sur les demandes reconventionnelles en résiliation et expulsion

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (Avis Cour de cassation 3ème chambre civile du 13 juin 2024 / 24 – 70002).

Il résulte des dispositions de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Monsieur [Q] [V] justifie avoir régulièrement signifié à Madame [I] [Y] le 19 avril 2024 un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, la somme de 1 553,44 euros dans un délai de deux mois.
Il résulte de ce document que le principal sollicité, d'un montant de 1 375,00 euros, se décompose comme suit : 30,50 euros juin et juillet 2023, 51,50 euros août, septembre, octobre, novembre et décembre 2023, janvier, février et mars 2024, 631,50 euros (non suivi de l'augmentation 2023 et 580 euros de retenue arbitraire de l'intervention d'un électricien) outre la taxe des ordures ménagères d'un montant de 270,94 euros. 
Il est spécifié ce qui suit en commentaire : Depuis les mois de juin et juillet 2023, l'augmentation 2023 n'a pas été appliquée par Mme [Y]. Depuis le mois d'août à aujourd'hui, Mme [Y] a supprimé l'augmentation 2022 qui était de 21 euros et n'a toujours pas appliqué l'augmentation 2023.
Il est acquis que Monsieur [V] ne pouvait procéder à l'augmentation du loyer pour la période du 1er juin 2023 au 31 mai 2024. En revanche, Mme [Y] était tenue de régler la revalorisation intervenue pour la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2023, qui a été maintenue pour la période 2023-2024, soit un loyer de 871,07 euros, ce qu'elle n'a pas fait, outre le paiement du mois d'avril 2024 ainsi que la taxe des ordures ménagères. 
Il est donc établi que ce commandement de payer est resté au moins partiellement infructueux. 

Le contrat de bail est donc résilié par application de la clause résolutoire à compter du 19 juin 2024. 



Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. 

En l'espèce, Madame [I] [Y] s'acquitte du loyer courant bien que sa situation financière soit précaire et reste redevable des revalorisations opérées ces dernières dernières outre le paiement de la taxe des ordures ménagères. 

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [I] [Y] selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

Malgré tout, il sera rappelé que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer (revalorisé) à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction de l'arriéré rééchelonné.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 19 juin 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [I] [Y] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [Q] [V], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y aurait donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

De même, la bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, et sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, en l’occurrence la somme mensuelle de 914,17 euros à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [I] [Y], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 avril 2024.
Il apparaît conforme à l’équité que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles engagés dans la présente instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe, 

DIT n'y avoir lieu à écarter de la procédure le diagnostic de performance énergétique établi par le Cabinet [L] le 16 janvier 2024,


DEBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande aux fins de voir constater l'indécence du bien immobilier loué sis à [Localité 5] (83) [Adresse 4] (83),

FIXE les loyers revalorisés aux montants mensuels suivants :
871,07 euros pour la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2023
871,07 euros pour la période du 1er juin 2023 au 31 mai 2024
901,54 euros pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025
914,17 euros pour la période du 1er juin 2025 au 31 mai 2026

DEBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande aux fins de voir ordonner une expertise,

DEBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande aux fins de voir ordonner la réalisation de travaux,

CONDAMNE Monsieur [Q] [V] à payer à Madame [I] [Y] la somme de 580,00 euros avec production d'un taux d'intérêt légal à compter du 21 mars 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 24 mai 2017 entre Monsieur [Q] [V] et Madame [I] [Y] à compter du 19 juin 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [Q] [V] la somme de 
1 616,13 euros à valoir sur l’arriéré locatif jusqu'à l'échéance du mois d'août 2025 incluse,

AUTORISE Madame [I] [Y] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 67,33 euros , 

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement, 

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d'arriéré reporté, 
 
DIT qu’après règlement de la somme de 1 616,13 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,
 
DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité de l'arriéré et/ou d'un terme de loyer courant dû à l'exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 19 juin 2024 et Madame [I] [Y] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,
 
ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [I] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, du logement sis à [Localité 5] (83) [Adresse 4] (83), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,




FIXE, en ce cas, l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [I] [Y] à la somme mensuelle de 914,17 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à Monsieur [Q] [V] ladite indemnité mensuelle à compter du 19 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles, 

CONDAMNE Madame [I] [Y] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 19 avril 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP



Jugement n° 

N° RG 24/03516 - N° Portalis DB3E-W-B7I-MYZT
 

AFFAIRE : 

[Y]


C/

[V]



JUGEMENT contradictoire du 08 DECEMBRE 2025 













Grosse exécutoire : Me COUTELIER-TAFANI

Copie : Me BALENCI

délivrées le 

JUGEMENT RENDU LE 08 DECEMBRE 2025 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [I] [Y]
née le 29 Décembre 1959 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me BALENCI, avocat du barreau de TOULON 
(AJ 83137/2024/002482 du 24/07/2025) 

à


DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [V]
né le 24 Mars 1952 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me COUTELIER-TAFANI, avocat du barreau de DRAGUIGNAN 



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD


DÉBATS :

Audience publique du 13 Octobre 2025


JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

 
 








EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2017, ayant pris effet au 1er juin 2017, Monsieur [Q] [V] a consenti à Madame [I] [Y] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation sis à [Localité 5] (83) [Adresse 4] (83), moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel d'un montant de 850,00 euros. 

Se prévalant de loyers et charges impayés, Monsieur [Q] [V] a fait délivrer, par acte en date du 19 avril 2024, à Madame [I] [Y], et au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, un commandement de payer la somme de 1 553,15 euros et de justifier d'une assurance visant à couvrir les risques locatifs. 

Par acte délivré le 22 mai 2024, Madame [I] [Y] a fait assigner Monsieur [Q] [V] devant la présente juridiction aux fins de voir : 
Prendre acte de son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 19 avril 2024
Lui donner acte de ce qu'elle a bien justifié dans les délais du commandement d'une attestation d'assurance attestant de ce qu'elle est bien assurée pour les locaux loués
Débouter Monsieur [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions
Dire que le loyer ne pourra pas être augmenté sur l'année 2022 et 2023 compte tenu du fait que Monsieur [V] n'a pas fourni le rapport complet du DPE
Dire sans cause le commandement de payer sur les arriérés réclamés au titre de l'augmentation des indices
Condamner Monsieur [V] à lui rembourser la somme de 580,00 euros correspondant aux factures de l'électricien 
Ordonner la compensation de la somme de 580,00 euros avec les loyers qu'elle doit 
En conséquence, 
Dire sans cause le commandement de payer sur l'arriéré réclamé pour 580,00 euros au titre du loyer 
Chiffrer l'indemnité de jouissance à un montant de 400,00 euros par mois
Commander Monsieur [V] à lui payer une somme de 20 000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance
Au besoin, ordonner la nomination d'un expert chargé de dire si le logement est décent ou non, de lister les travaux de remise aux normes qui doivent être réalisés et dans quel délai, dire si des travaux urgents doivent être effectués et de chiffrer l'indemnité de jouissance due par Monsieur [V] et faire les comptes entre les parties
Constater la suspension de la clause résolutoire le temps de l'expertise et de la remise en état du bien
Suspendre le versement des loyers jusqu'à complète remise en état du bien 
En tout état de cause, 
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire
Ordonner au besoin une compensation entre les loyers réclamés et l'indemnité de jouissance si l'indemnité de jouissance devait être inférieure au montant des loyers réclamés, 
A titre infiniment plus subsidiaire, 
Accorder à Madame [Y] les plus larges délais de paiement
En tout état de cause, 
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire
Condamner Monsieur [V] à lui payer une indemnité de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Le condamner en outre aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 04 novembre 2024 puis celles des 10 février et 13 octobre 2025. 
A cette date, Madame [I] [Y] et Monsieur [Q] [V] ne comparaissent pas mais sont représentés, chacun, par leur conseil respectif. 
Dès lors, la présente décision sera contradictoire. 

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [I] [Y] modifie ses demandes et sollicite de voir : 
Constater que le logement loué par Monsieur [V] n'est pas décent
Ecarter le DPE communiqué le 16 janvier 2024 par le bailleur comme incomplet et non probant, le bailleur n'ayant remis qu'une page partielle dépourvue des annexes et informations requises
Dire que le classement E ainsi indiqué n'est pas fiable au regard des caractéristiques du logement 
Déclarer en conséquence inopposable toute augmentation ou révision du loyer pratiquée depuis juillet 2023
A titre subsidiaire, 
Ordonner la désignation d'un expert judiciaire chargé de :
. constater la non-décence du logement
. vérifier la fiabilité du DPE communiqué 
. évaluer les travaux de mise en conformité nécessaires
. chiffrer le préjudice de jouissance
Ordonner sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard la réalisation des travaux urgents de sécurité et de remise en état (électricité, plomberie, isolation, ventilation, réfection du plancher et des murs de l'étage, sécurisation de la terrasse)
Faire obligation à Monsieur [V] de la reloger pendant la durée des travaux à proximité, à ses frais, dans un logement meublé compatible avec la présence des animaux domestiques
Autoriser la consignation ou, à défaut, la suspension du paiement des loyers jusqu'à parfaite exécution des travaux et réception de conformité
Fixer l'indemnité de jouissance à la somme de 400,00 euros par mois à compter du mois d'octobre 2024 jusqu'à complète remise en état, avec compensation de plein droit avec toute somme réclamée par le bailleur au titre des loyers
Condamner Monsieur [V] à lui rembourser la somme de 580,00 euros correspondant aux travaux électriques d'urgence du 7 janvier 2024, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure
En tout état de cause, 
Suspendre les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 19 avril 2024
En tout état de cause, 
Dire et juger que la révision du loyer intervenue à compter de juillet 2023 est illégale et qu'elle lui est inopposable
Fixer le loyer révisé au 1er juillet 2023 à la somme de 904,23 euros au lieu de 950,00 euros
Dire et juger que les sommes indûment versées ou réclamées au-delà de cette limite devront être imputées sur les loyers à venir ou restituées à la locataire



Débouter en conséquence Monsieur [V] de toute demande en paiement d'arriérés fondée sur cette révision irrégulière
Débouter Monsieur [V] de toutes ses demandes contraires, notamment en résiliation, expulsion, arriérés de loyers et indemnité d'occupation 
A titre infiniment subsidiaire, 
Lui accorder un délai de 24 mois pour apurer la dette locative éventuelle, par mensualités compatibles avec ses ressources, et suspendre la clause résolutoire pendant toute la durée de ce délai 
Condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [V] sollicite de voir : 
Débouter Madame [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
Constater le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail 
Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, de la maison située [Adresse 5]
Dire qu'il pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de Mme [Y]
Condamner Madame [Y] à lui payer la somme totale de 6 020,02 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires
Condamner Madame [Y] à lui payer une indemnité d'occupation prévisionnelle égale aux loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail échu et jusqu'à restitution du bien
Condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner Madame [Y] en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer, les frais de signification de l'ordonnance à intervenir. 

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS 

Sur le diagnostic de performance énergétique

Selon les dispositions de l'article R 126-16 du code de la construction, le diagnostic de performance énergétique comprend :
a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;
d) Une information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
h) Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l'article R 224-33 ou R 224-41-8 du code de l'environnement ;
i) Des éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale. 

Par courrier en date du 10 avril 2024, Monsieur [Q] [V] a transmis, par l'intermédiaire de son conseil, la première page, en photocopie couleur, du diagnostic de performance énergétique qu'il a fait établir le 16 janvier 2024. 
Aux termes de ses dernières écritures, le défendeur produit ce document en original et dans sa totalité. Il en résulte que ce diagnostic a été effectué et signé par le cabinet [L], expert immobilier, dont le n° de certification est B2C 0623 (organisme de certification B2C).
Le diagnostic respecte les dispositions de l'article R 126-6 sus mentionnées. 

Madame [I] [Y] soutient que ce diagnostic ne serait pas fiable, soulignant l'incohérence entre le classement mentionné dessus, à savoir « E » et l'état du bien, caractérisé par des moisissures, l'humidité et les condensations visibles sur les murs, la défaillance du cumulus, l'absence de VMC et la température très basse dans les pièces de vie. 
Les pièces versées par la demanderesse, et notamment les photographies, l'extrait de procès-verbal de constat de dépôt de photographie ainsi que les diverses attestations sont insuffisantes à corroborer ses allégations, en l'absence de tout procès-verbal de constat établi par commissaire de justice caractérisant l'état du logement dans son ensemble, de manière objective et plus précise. 
En outre, le diagnostic mentionne une consommation énergétique de 305 kWh/m2/AN et pour l'émission de gaz 10kg CO2/m2/an et précise que le bien est classé « E », ce qui révèle donc une consommation énergétique médiocre. Ce document indique également que la performance de l'isolation est insuffisante et préconise la réalisation de travaux, et notamment le remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique ainsi que l'installation d'une porte isolante. 
Enfin, il est fait observer que le cabinet [L] n'a pas été appelé en cause dans le cadre de la présente instance. 
Dans ces circonstances, aucun élément ne permet de remettre en cause la fiabilité de ce diagnostic. 





Sur l'indécence du logement 

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 alors applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

En l'espèce, Madame [I] [Y] soutient que le logement est indécent depuis plusieurs années et plus précisément qu'il présente des infiltration d'eau et de moisissures, possède une installation électrique vétuste et dangereuse, est dépourvu de ventilation mécanique, ce qui lui impose de vivre dans une seule pièce faute de pouvoir utiliser l'étage. 

Il convient de relever que la locataire a mis en exergue cette indécence lors de la revalorisation du loyer opérée par son bailleur. 
Au soutien de ses prétentions, la demanderesse produit ainsi des photographies, un procès-verbal de constat de dépôt de photographies, plusieurs attestations, la facture d'un électricien ainsi qu'un rapport d'expertise établi par [M] [O] le 02 octobre 2025. 
Pour autant, comme précédemment indiqué, ces documents sont insuffisants à caractériser les déclarations de la locataire, en l'absence de tout procès-verbal de constat établi par commissaire de justice caractérisant l'état du logement dans son ensemble, de manière objective et plus précise. 
En outre, s'il est établi que le logement présente une performance énergétique médiocre et qu'il serait souhaitable d'entreprendre certains travaux, pour autant, il n'est pas établi que le logement puisse être considéré comme une « passoire thermique ». 
Enfin, s'agissant des travaux devant être réalisés dans la salle de bains, en suite d'un dégât des eaux qui aurait fait l'objet d'une déclaration auprès de l'assurance (non justifié), il résulte des échanges entre les parties que Monsieur [Q] [V] a proposé récemment l'intervention d'une société tel que cela résulte d'un devis établi par la société QUINSON CONSTRUCTION en date du 24 avril 2025 mais que Madame [I] [Y] n'y a pas donné suite en raison de la durée des travaux (4-5 jours), et de l'indisponibilité de la salle de bains pendant cette période, en l'absence de relogement proposé par le propriétaire. 

En l'état de ces éléments, il convient de débouter Madame [I] [Y] aux fins de voir constater l'indécence du bien.

Sur la réalisation d'une expertise

L'article 146 dudit code dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l'espèce, il n'appartient pas à la juridiction de palier à la carence de Madame [I] [Y] dans l'administration de la preuve. Il convient donc de la débouter de cette demande.


Sur la révision du loyer

L'article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : 

I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.




Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.
III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Il est ici précisé que ces dernières dispositions sont applicables aux contrats de location conclus ou renouvelés à compter du 25 août 2022. 

En l'espèce, le contrat de location comporte une clause relative à la révision du loyer. 
Il est ainsi précisé que cette révision interviendra annuellement le 31 mai, selon l'indice de référence des loyers, l'indice retenu étant 125,90 au 1er trimestre 2017. 
Il résulte des pièces versées au débat que Monsieur [Q] [V] a fait établir un diagnostic de performance énergétique le 16 janvier 2024, soit postérieurement au 24 août 2022.
Monsieur [Q] [V] a procédé à une première augmentation du loyer pour la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2023 (courriers des 27 avril, 17 mai et 13 juin 2022) portant le montant de celui-ci à la somme de 871,07 euros (850 euros x 133,93 (indice 2022) / 130,69 (indice 2021)). 
Cette revalorisation est correcte. En effet, le bail s'étant renouvelé le 1er juin 2023, Monsieur [Q] [V] n'avait alors pas l'obligation de fournir le diagnostic de performance au moment de la revalorisation. 
Par courrier en date du 10 juillet 2023, le bailleur a procédé à une nouvelle révision du loyer, portant le montant de celui-ci, à compter du 1er juin 2023, à la somme de 901,50 euros (871,07 x 133,93 / 138,61). Pour autant, le bailleur ne pouvait prétendre à une augmentation du loyer, à défaut de produire le diagnostic de performance énergétique.
Celui-ci ne pouvait donc pas procéder à une révision du loyer à compter du 1er juin 2023 en l'absence de ce document et donc solliciter auprès de sa locataire un loyer d'un montant réactualisé de 901,50 euros.

Le bailleur a par la suite procédé à la revalorisation du loyer pour les périodes allant du 1er juin 2024 au 31 mai 2025 (932,95 euros) et du 1er juin 2025 au 31 mai 2026 (946,01), tenant compte du loyer revalorisé, à tort, pour la période du 1er juin 2023 au 31 mai 2024 (901,50 euros). 
Dans ces circonstances, pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025, le loyer revalorisé s'élève à la somme de 901,54 euros (871,07 x 143,46 – indice 2024 / 138,61 – indice 2023) et à partir du 1er juin 2025 à la somme de 914,17 euros (901,54 x 145,47 – indice 2025 / 143,46 – indice 2024 ). 

Monsieur [Q] [V] sollicite aux termes de ses écritures le paiement de la somme de 6 020,02 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires. 
Pour autant, il ne justifie pas du détail de cette somme. 
Dans ces circonstances il sera pris en considération le décompte qu'il produit dans ses pièces arrêté à la date du mois d'août 2025, en modifiant les revalorisations opérées. 
Il n'est pas contesté que Madame [Y] ne s'est pas acquittée des sommes dues au titre de la revalorisation des loyers ainsi que du paiement de la taxe foncière.

Dans ces circonstances, Madame [I] [Y] est redevable envers Monsieur [Q] [V] de la somme de 1 616,13 euros se décomposant comme suit : 
Période 2023-2024 : 252,84 euros (21,07 euros x 12 mois)
Période 2024-2025 : 618,48 euros (51,54 euros x 12 mois)
Juin-août 2025 : 192,51 euros (64,17 euros x 3 mois) 
Outre le paiement de la taxe des ordures ménagères 2023 et 2024 (270,94 euros + 281,36 euros).

Sur la réalisation de travaux urgents

En application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Madame [I] [Y] soutient en l'espèce que des travaux urgents doivent être entrepris (électricité, plomberie, isolation, ventilation, réfection du plancher et des murs de l'étage et sécurisation de la terrasse). 

Cependant les pièces versées au débat par Madame [I] [Y] sont insuffisantes à caractériser cette nécessité. Il convient donc de débouter celle-ci de cette demande. 


Sur la facture d'un montant de 580,00 euros 

Selon les dispositions de l'article 7d) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Selon le décret du 26 août 1987, le locataire est tenu de prendre en charge les équipements d'installations d'électricité suivants : remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. 

Il n'appartient donc pas à la locataire de supporter le coût de la facture de la société MASTER EXPRESS DEPANNAGE d'un montant de 580,00 euros, s'agissant d'un dysfonctionnement du tableau électrique, à priori non conforme. 

Dans ces circonstances, Monsieur [Q] [V] sera condamné à rembourser à Madame [I] [Y] ladite somme, avec production d'un taux d'intérêt légal à compter du 21 mars 2024. 

Sur les demandes reconventionnelles en résiliation et expulsion

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (Avis Cour de cassation 3ème chambre civile du 13 juin 2024 / 24 – 70002).

Il résulte des dispositions de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Monsieur [Q] [V] justifie avoir régulièrement signifié à Madame [I] [Y] le 19 avril 2024 un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, la somme de 1 553,44 euros dans un délai de deux mois.
Il résulte de ce document que le principal sollicité, d'un montant de 1 375,00 euros, se décompose comme suit : 30,50 euros juin et juillet 2023, 51,50 euros août, septembre, octobre, novembre et décembre 2023, janvier, février et mars 2024, 631,50 euros (non suivi de l'augmentation 2023 et 580 euros de retenue arbitraire de l'intervention d'un électricien) outre la taxe des ordures ménagères d'un montant de 270,94 euros. 
Il est spécifié ce qui suit en commentaire : Depuis les mois de juin et juillet 2023, l'augmentation 2023 n'a pas été appliquée par Mme [Y]. Depuis le mois d'août à aujourd'hui, Mme [Y] a supprimé l'augmentation 2022 qui était de 21 euros et n'a toujours pas appliqué l'augmentation 2023.
Il est acquis que Monsieur [V] ne pouvait procéder à l'augmentation du loyer pour la période du 1er juin 2023 au 31 mai 2024. En revanche, Mme [Y] était tenue de régler la revalorisation intervenue pour la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2023, qui a été maintenue pour la période 2023-2024, soit un loyer de 871,07 euros, ce qu'elle n'a pas fait, outre le paiement du mois d'avril 2024 ainsi que la taxe des ordures ménagères. 
Il est donc établi que ce commandement de payer est resté au moins partiellement infructueux. 

Le contrat de bail est donc résilié par application de la clause résolutoire à compter du 19 juin 2024. 



Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. 

En l'espèce, Madame [I] [Y] s'acquitte du loyer courant bien que sa situation financière soit précaire et reste redevable des revalorisations opérées ces dernières dernières outre le paiement de la taxe des ordures ménagères. 

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [I] [Y] selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

Malgré tout, il sera rappelé que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer (revalorisé) à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction de l'arriéré rééchelonné.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 19 juin 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [I] [Y] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [Q] [V], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y aurait donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

De même, la bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, et sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, en l’occurrence la somme mensuelle de 914,17 euros à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [I] [Y], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 avril 2024.
Il apparaît conforme à l’équité que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles engagés dans la présente instance. 





















PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe, 

DIT n'y avoir lieu à écarter de la procédure le diagnostic de performance énergétique établi par le Cabinet [L] le 16 janvier 2024,


DEBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande aux fins de voir constater l'indécence du bien immobilier loué sis à [Localité 5] (83) [Adresse 4] (83),

FIXE les loyers revalorisés aux montants mensuels suivants :
871,07 euros pour la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2023
871,07 euros pour la période du 1er juin 2023 au 31 mai 2024
901,54 euros pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025
914,17 euros pour la période du 1er juin 2025 au 31 mai 2026

DEBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande aux fins de voir ordonner une expertise,

DEBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande aux fins de voir ordonner la réalisation de travaux,

CONDAMNE Monsieur [Q] [V] à payer à Madame [I] [Y] la somme de 580,00 euros avec production d'un taux d'intérêt légal à compter du 21 mars 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 24 mai 2017 entre Monsieur [Q] [V] et Madame [I] [Y] à compter du 19 juin 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [Q] [V] la somme de 
1 616,13 euros à valoir sur l’arriéré locatif jusqu'à l'échéance du mois d'août 2025 incluse,

AUTORISE Madame [I] [Y] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 67,33 euros , 

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement, 

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d'arriéré reporté, 
 
DIT qu’après règlement de la somme de 1 616,13 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,
 
DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité de l'arriéré et/ou d'un terme de loyer courant dû à l'exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 19 juin 2024 et Madame [I] [Y] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,
 
ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [I] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, du logement sis à [Localité 5] (83) [Adresse 4] (83), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,




FIXE, en ce cas, l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [I] [Y] à la somme mensuelle de 914,17 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à Monsieur [Q] [V] ladite indemnité mensuelle à compter du 19 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles, 

CONDAMNE Madame [I] [Y] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 19 avril 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T12:07:12.689Z.