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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, JCP- Juge Ctx Protection, 8 septembre 2026, n° 25/01012

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement le 13 juin 2022 avec effet le 23/06/2022, l'OPHIS a donné à bail à Monsieur [W] [B] un logement situé 26 avenue Raymond Bergougnan - Résidence Pauline Kergomard logement N°60, 3ème étage - à CLERMONT FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 718,11€, provision sur charges comprise.

Le 26 juillet 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3501,85 €.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [W] [B] le 24 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, l'OPHIS a fait assigner Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, de l'article 9 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s'être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] à lui payer les sommes suivantes :
* 3178,08 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2025, 
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 
Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 septembre 2025.

A l'audience, l'OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 25 juin 2026,l’arriéré s’élève désormais à la somme de 323,37 €. Il soutient que la dette locative persiste depuis novembre 2022 ; qu'au visa de l'article 1751 du code civil, la solidarité entre époux ne cesse qu'au jour de la transcription du jugement de divorce à l'état civil, que le justificatif vient de leur être transmis juste avant l'audience ; que la solidarité s'applique donc. Il demande que l'indemnité d'occupation soit indexée eu égard à la jurisprudence produite dans ses pièces. Il ne s'oppose pas à la demande de suspension de la clause résolutoire ni à celle de la demande de délais de paiement eu égard à la modicité de la dette ; il s'en remet à droit sur la demande de délai pour quitter les lieux formulée par Madame [K]. En revanche, il conclut au débouté de la demande reconventionnelle de Monsieur [B] en dommages et intérêts au titre de la présence de punaises de lit ; il explique avoir diligenté de très nombreuses interventions professionnelles mises en échec par le comportement des locataires.


Madame [K], représentée, soulève in limine litis l'irrecevabilité de la demande à son égard ; à titre subsidiaire, elle demande la suspension de la clause résolutoire ; à titre reconventionnel, elle se prévaut des dispositions de l'article 1343-5 du code civil et l'octroi de délais de paiement pour apurer la dette ; à titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais pour quitter les lieux, de faire les comptes entre les parties au regard des acomptes versés venant en déduction de la dette du bailleur et pour le surplus de débouter l'OPHIS de ses demandes et de statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Elle fait valoir qu'elle n'est pas signataire du bail et qu'elle sera donc mise hors de cause ; elle se prévaut du jugement de divorce rendu le 16 décembre 2021 devenu définitif. Elle justifie de ses ressources (RSA) et de la charge de ses enfants mineurs. Elle explique n'avoir aucune solution de relogement et justifier de sa bonne foi au vu du versement des acomptes.

Monsieur [B], représenté, conclut au débouté des demandes de l'OPHIS, à la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur 12 mensualités. A titre reconventionnel, il demande la condamnation de l'OPHIS à lui payer la somme de 1000€ au titre du préjudice de jouissance.

Il allègue que le logement constitue le domicile familial et qu'il souhaite le conserver pour la stabilité familiale et la scolarité de ses enfants. il explique avoir pris ce logement après la séparation d'avec son épouse et que le couple a récemment décidé de reprendre la vie commune. Il explique que la dette est en cours de régularisation ; qu'il a repris le paiement de ses loyers courants.
Il soutient sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de lui remettre un logement décent, qu'il a informé l'OPHIS de longue date de la présence de punaises de lit dans le logement, causant une réelle insalubrité ; que si certaines interventions de la société DELTA SERVICES n'ont pas pu avoir lieu c'est uniquement en raison de contraintes professionnelles et familiales ; que l'infestation a persisté malgré tout voire s'est aggravée, que cela leur a causé des dépenses (de lavage, séchage, remplacement et traitement du linge).

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L'OPHIS a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [W] [B]. Monsieur [W] [B] et Madame [K] ont précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de leur situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] étant représentés, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur l'irrecevabilité des demandes à l'égard de Madame [D] [K] 

Selon l’article 1310 du code civil la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

Selon l’article 1751 du code civil principe de cotitularité du bail d’époux mariés ne cesse qu’au jour de la retranscription du jugement de divorce à l’état civil et ce quand bien même l’époux n’occuperait pas les lieux depuis plusieurs années.

En l’espèce, le bail n’a été signé que par Monsieur [W] [B] ; cependant il n’est pas contesté que les enfants résident dans le logement alors que le jugement de divorce avait confié la résidence habituelle à Madame [D] [K] ; de plus, il résulte des pièces versées par Madame [K] (attestation de paiement CAF pour la période de septembre 2025 a février 2026, avis d’imposition de l’année 2024) qu’elle se fait domicilier dans l’appartement de l’avenue Bergougnan et y reçoit son courrier ; cette présence dans l’appartement est corroborée par la production de plusieurs des courriels échangés avec l’OPHIS qui sont émis/signés de Madame [K] ou du couple. Enfin l’acte de divorce n’a été retranscrit que le 24/03/2026 ; en outre Madame [K] sollicite dans ses écritures un délai pour quitter les lieux, reconnaissant donc bien l’avoir comme logement. 

Madame [D] [K] bien que non signataire du bail a été à bon droit attrait à la procédure par l’organisme bailleur au vu de ces éléments et il conviendra donc d’appliquer la solidarité aux condamnations le cas échéant.
La présente procédure à l’encontre de Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] est recevable.


Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'OPHIS produit un décompte arrêté au 25 juin 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 323,37 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] seront donc condamnés à lui payer, solidairement, la somme établie au titre de cet arriéré.
La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l'expulsion

En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. 
Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 26 juillet 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3501,85 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.
En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 26 septembre 2023.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d'une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant, et d'autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, le montant de l’arriéré locatif a fortement diminué, les locataires demandent des délais de paiement auxquels l’OPHIS ne s’oppose pas.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [B] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.
A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné.
En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 26 septembre 2023.
En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [W] [B] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.
De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 825,54€ à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L’artiche 1719 du code civil dispose que Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement a été infesté par des punaises de lit nécessitant l’intervention d’une société spécialisée (DELTA SERVICES). Or le protocole de traitement nécessite plusieurs rendez vous. Il résulte de pièces produites par l’OPHIS que la société DELTA SERVICES s’est vu opposer plusieurs refus d’accès ou absences des locataires (20/3,16/05, 28/05, 24/06, 15/7, 09/08).
D’autre part, Monsieur [B] ne rapporte pas la preuve de la faute commise par l’OPHIS qui a commis dans les delais une société spécialisée pas plus que de la réalité de son préjudice de jouissance, se bornant à des allégations non corroborées par des pièces.

Il convient donc de débouter Monsieur [W] [B] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [W] [B], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de le condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE les demandes recevables à l’égard de Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K],

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 13 juin 2022 avec effet le 23/06/2022 entre l’OPHIS et Monsieur [W] [B] à compter du 26 septembre 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] à payer solidairement à OPHIS la somme de 323,37 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2026, comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [W] [B] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 27 € et DIT qu’à la 12eme et dernière échéance Monsieur [W] [B] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d'arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 323,37 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 26 septembre 2023 et Monsieur [W] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [W] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 26 avenue Raymond bergougnan- résidence Pauline Kergomard logement N°60, 3ème étage à CLERMONT FERRAND (63100), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due solidairement par Monsieur [W] [B] à la somme mensuelle de 825,54 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2026 et jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DÉBOUTE l’OPHIS de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l'assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 26 juillet 2023,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/01012 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KNFV

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 08 Septembre 2026



Etablissement public OPHIS


C /


Monsieur [W] [B]
Rep/assistant : Me Samantha LAROYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Madame [D] [K]
Rep/assistant : Me Aline PAULET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE : 08 Septembre 2026

A :DMMJB



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 08 Septembre 2026 

A :DMMJB

Me Samantha LAROYE, 

Me Aline PAULET,



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 25 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 08 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

L'OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

représenté par DMMJB , avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [B], demeurant 26 avenue Raymond Bergougnan - Lgt 60 - Etage 3 - 63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par Me Samantha LAROYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [D] [K], demeurant 26 avenue Raymond Bergougnan -Résidence Pauline Kergomard - Lgt 60 - Etage 3 - 63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par Me Aline PAULET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement le 13 juin 2022 avec effet le 23/06/2022, l'OPHIS a donné à bail à Monsieur [W] [B] un logement situé 26 avenue Raymond Bergougnan - Résidence Pauline Kergomard logement N°60, 3ème étage - à CLERMONT FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 718,11€, provision sur charges comprise.

Le 26 juillet 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3501,85 €.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [W] [B] le 24 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, l'OPHIS a fait assigner Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, de l'article 9 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s'être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] à lui payer les sommes suivantes :
* 3178,08 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2025, 
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 
Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 septembre 2025.

A l'audience, l'OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 25 juin 2026,l’arriéré s’élève désormais à la somme de 323,37 €. Il soutient que la dette locative persiste depuis novembre 2022 ; qu'au visa de l'article 1751 du code civil, la solidarité entre époux ne cesse qu'au jour de la transcription du jugement de divorce à l'état civil, que le justificatif vient de leur être transmis juste avant l'audience ; que la solidarité s'applique donc. Il demande que l'indemnité d'occupation soit indexée eu égard à la jurisprudence produite dans ses pièces. Il ne s'oppose pas à la demande de suspension de la clause résolutoire ni à celle de la demande de délais de paiement eu égard à la modicité de la dette ; il s'en remet à droit sur la demande de délai pour quitter les lieux formulée par Madame [K]. En revanche, il conclut au débouté de la demande reconventionnelle de Monsieur [B] en dommages et intérêts au titre de la présence de punaises de lit ; il explique avoir diligenté de très nombreuses interventions professionnelles mises en échec par le comportement des locataires.


Madame [K], représentée, soulève in limine litis l'irrecevabilité de la demande à son égard ; à titre subsidiaire, elle demande la suspension de la clause résolutoire ; à titre reconventionnel, elle se prévaut des dispositions de l'article 1343-5 du code civil et l'octroi de délais de paiement pour apurer la dette ; à titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais pour quitter les lieux, de faire les comptes entre les parties au regard des acomptes versés venant en déduction de la dette du bailleur et pour le surplus de débouter l'OPHIS de ses demandes et de statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Elle fait valoir qu'elle n'est pas signataire du bail et qu'elle sera donc mise hors de cause ; elle se prévaut du jugement de divorce rendu le 16 décembre 2021 devenu définitif. Elle justifie de ses ressources (RSA) et de la charge de ses enfants mineurs. Elle explique n'avoir aucune solution de relogement et justifier de sa bonne foi au vu du versement des acomptes.

Monsieur [B], représenté, conclut au débouté des demandes de l'OPHIS, à la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur 12 mensualités. A titre reconventionnel, il demande la condamnation de l'OPHIS à lui payer la somme de 1000€ au titre du préjudice de jouissance.

Il allègue que le logement constitue le domicile familial et qu'il souhaite le conserver pour la stabilité familiale et la scolarité de ses enfants. il explique avoir pris ce logement après la séparation d'avec son épouse et que le couple a récemment décidé de reprendre la vie commune. Il explique que la dette est en cours de régularisation ; qu'il a repris le paiement de ses loyers courants.
Il soutient sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de lui remettre un logement décent, qu'il a informé l'OPHIS de longue date de la présence de punaises de lit dans le logement, causant une réelle insalubrité ; que si certaines interventions de la société DELTA SERVICES n'ont pas pu avoir lieu c'est uniquement en raison de contraintes professionnelles et familiales ; que l'infestation a persisté malgré tout voire s'est aggravée, que cela leur a causé des dépenses (de lavage, séchage, remplacement et traitement du linge).

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L'OPHIS a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [W] [B]. Monsieur [W] [B] et Madame [K] ont précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de leur situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] étant représentés, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur l'irrecevabilité des demandes à l'égard de Madame [D] [K] 

Selon l’article 1310 du code civil la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

Selon l’article 1751 du code civil principe de cotitularité du bail d’époux mariés ne cesse qu’au jour de la retranscription du jugement de divorce à l’état civil et ce quand bien même l’époux n’occuperait pas les lieux depuis plusieurs années.

En l’espèce, le bail n’a été signé que par Monsieur [W] [B] ; cependant il n’est pas contesté que les enfants résident dans le logement alors que le jugement de divorce avait confié la résidence habituelle à Madame [D] [K] ; de plus, il résulte des pièces versées par Madame [K] (attestation de paiement CAF pour la période de septembre 2025 a février 2026, avis d’imposition de l’année 2024) qu’elle se fait domicilier dans l’appartement de l’avenue Bergougnan et y reçoit son courrier ; cette présence dans l’appartement est corroborée par la production de plusieurs des courriels échangés avec l’OPHIS qui sont émis/signés de Madame [K] ou du couple. Enfin l’acte de divorce n’a été retranscrit que le 24/03/2026 ; en outre Madame [K] sollicite dans ses écritures un délai pour quitter les lieux, reconnaissant donc bien l’avoir comme logement. 

Madame [D] [K] bien que non signataire du bail a été à bon droit attrait à la procédure par l’organisme bailleur au vu de ces éléments et il conviendra donc d’appliquer la solidarité aux condamnations le cas échéant.
La présente procédure à l’encontre de Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] est recevable.


Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'OPHIS produit un décompte arrêté au 25 juin 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 323,37 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] seront donc condamnés à lui payer, solidairement, la somme établie au titre de cet arriéré.
La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l'expulsion

En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. 
Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 26 juillet 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3501,85 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.
En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 26 septembre 2023.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d'une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant, et d'autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, le montant de l’arriéré locatif a fortement diminué, les locataires demandent des délais de paiement auxquels l’OPHIS ne s’oppose pas.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [B] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.
A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné.
En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 26 septembre 2023.
En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [W] [B] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.
De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 825,54€ à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L’artiche 1719 du code civil dispose que Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement a été infesté par des punaises de lit nécessitant l’intervention d’une société spécialisée (DELTA SERVICES). Or le protocole de traitement nécessite plusieurs rendez vous. Il résulte de pièces produites par l’OPHIS que la société DELTA SERVICES s’est vu opposer plusieurs refus d’accès ou absences des locataires (20/3,16/05, 28/05, 24/06, 15/7, 09/08).
D’autre part, Monsieur [B] ne rapporte pas la preuve de la faute commise par l’OPHIS qui a commis dans les delais une société spécialisée pas plus que de la réalité de son préjudice de jouissance, se bornant à des allégations non corroborées par des pièces.

Il convient donc de débouter Monsieur [W] [B] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [W] [B], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de le condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE les demandes recevables à l’égard de Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K],

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 13 juin 2022 avec effet le 23/06/2022 entre l’OPHIS et Monsieur [W] [B] à compter du 26 septembre 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] à payer solidairement à OPHIS la somme de 323,37 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2026, comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [W] [B] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 27 € et DIT qu’à la 12eme et dernière échéance Monsieur [W] [B] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d'arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 323,37 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 26 septembre 2023 et Monsieur [W] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [W] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 26 avenue Raymond bergougnan- résidence Pauline Kergomard logement N°60, 3ème étage à CLERMONT FERRAND (63100), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due solidairement par Monsieur [W] [B] à la somme mensuelle de 825,54 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2026 et jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DÉBOUTE l’OPHIS de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [B] et Madame [D] [K] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l'assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 26 juillet 2023,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-09-09T20:29:58.088Z.