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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 21 juillet 2026, n° 25/10353

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 novembre 2022, Monsieur [R] [C], par l’intermédiaire de la société IMMO+MORILLON, a donné à bail à Madame [P] [V] et Madame [S] [H] un appartement meublé en colocation, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1 000 €, outre 80 euros à titre de provision sur charges.

Par acte séparé en date du 15 novembre 2022, Monsieur [M] [V] et Madame [N] [Z] se sont portées cautions des engagements des locataires. 
 
Madame [P] [V] a donné congé le 16 avril 2023. 

Par avenant au contrat de bail à usage d’habitation du 4 juin 2024, Madame [K] [Y] est devenue colocataire du logement objet de la présente instance avec effet rétroactif au 15 septembre 2023. 

Par acte séparé du 30 octobre 2023, Madame [I] [E] veuve [L] s’est portée caution des engagements de Madame [K] [Y]. 

Madame [K] [Y] a donné congé le 28 mars 2025, reçu le 7 avril 2025.
 
Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, Monsieur [R] [C] fait signifier à Madame [Q] [Y] et Madame [S] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 709,65 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Des loyers étant demeurés impayés, par assignation du 9 octobre 2025, Monsieur [R] [C] a fait assigner Madame [K] [Y] et Madame [S] [H] ainsi que les cautions aux fins de :
- dire que le contrat de location du 15 novembre 2022 et son avenant du 4 juin 2024 ont été résiliés de plein droit depuis le 3 septembre 2025 ; 
En conséquence 
- dire que Madame [S] [H] est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2] ; 
- ordonner l’expulsion de Madame [S] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; 
autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner Madame [S] [H], Madame [K] [Y] Madame [N] [Z] et Madame [I] [E] veuve [L] au paiement des sommes suivantes :
- solidairement à la somme de 5 931,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 ; 
- Madame [S] [H] uniquement à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; 
- In solidum à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
les dépens ;

Par courrier du 20 octobre 2025, Madame [S] [H] a informé son bailleur de son congé du logement. 
 
Madame [S] [H] a libéré les lieux le 27 novembre 2025 et un état des lieux de sortie a été dressé le même jour.

A l’audience du 28 mai 2026, Monsieur [R] [C], représenté par son conseil, par conclusions écrites récapitulatives et en réponse n°2 soutenues oralement, sollicite de : 
- déclarer Monsieur [R] [C] recevable et bien-fondé ; 
En conséquence 
- dire que le contrat de location du 15 novembre 2022 et son avenant du 4 juin 2024 ont été résiliés de plein droit depuis le 3 septembre 2025 ; 
A titre subsidiaire, 
- dire que le contrat de location du 15 novembre 2022 et son avenant du 4 juin 2024 ont été résiliés à effet du 27 novembre 2025, suite au congé délivré par Madame [S] [H] le 20 octobre 2025 ; 
- Condamner in solidum Madame [S] [H], Madame [K] [Y] Madame [N] [Z] et Madame [I] [E] veuve [L] au paiement de la somme de 3 891,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 novembre 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer jusqu’au complet paiement ; 
- Condamner in solidum Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] au paiement de la somme de 740,77 euros au titre de la dette locative de la période du 8 au 27 novembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer jusqu’à complet paiement ; 

Dans l’hypothèse où par l’impossible le tribunal devait considérer que le dispositif d’encadrement des loyers sur les zones tendues de la ville de Paris n’a pas été appliqué au loyer du bail :
- Fixer le montant de la dette locative à la somme de 2315,74 euros ; 
- Condamner in solidum Madame [S] [H], Madame [K] [Y] Madame [N] [Z] et Madame [I] [E] veuve [L] au paiement de la somme de 1 607,48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 novembre 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer jusqu’au complet paiement ; 
- Condamner in solidum Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] au paiement de la somme de 708,26 euros au titre de la dette locative de la période du 8 au 27 novembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer jusqu’à complet paiement ; 

En tout état de cause 
- Débouter Madame [S] [H], Madame [K] [Y], Madame [N] [Z] et Madame [I] [E] veuve [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner in solidum Madame [S] [H], Madame [K] [Y], Madame [N] [Z], et Madame [I] [E] veuve [L] à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ; 
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
- Condamner in solidum Madame [S] [H], Madame [K] [Y], Madame [N] [Z] et Madame [I] [E] veuve [L] aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le contrat de bail contient une clause de solidarité qui se prolonge de 6 mois après la date d’effet du congé à défaut de nouveau locataire. 

A l’audience, il confirme que Madame [S] [H] a libéré les lieux le 27 novembre 2025 et déclare se désister de ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion, et de l’indemnité d’occupation. 
Il confirme le montant du solde locatif d'un montant de 5 374,21 euros, suivant décompte produit au 27 novembre 2025. Après déduction du dépôt de garantie de 1 000 euros et régularisation des charges, il déclare que le solde locatif restant à devoir s’élève à la somme de 4 632,07 euros. 
Il expose qu’au départ de Madame [Y], cette dernière n’a pas réglé les 6 loyers postérieurs et que Madame [H] n’a versé que la moitié du loyer.
Il confirme l’exactitude du montant de la créance inscrit dans le commandement de payer. 
Il s’en rapporte au tribunal sur les demandes reconventionnelles portant sur l’encadrement des loyers. 
Concernant l’acte de cautionnement, il conteste son absence de validité soulignant que l’acte a été paraphé, et que la caution avait pleinement conscience de ses engagements. 

Madame [K] [Y], ancienne locataire et Madame [I] [E] épouse [L], caution, comparantes en personne, soulignent qu’à l’entrée dans le logement, aucun état des lieux n’a été dressé par le bailleur. 
Madame [K] [Y] déclare avoir constaté une prolifération de champignons dans l’appartement et, en dépit de l’alerte auprès de l’agence immobilière, aucune suite n’a été donnée à sa demande. 
Elle soutient que ces désordres ont impacté sa santé, provoquant de l’asthme. 
En cas de solde locatif retenu par le tribunal, elles sollicitent des délais de paiement. 

Madame [S] [H], ancienne locataire, et Madame [N] [Z], caution, représentées par leur conseil, par conclusions écrites récapitulatives et responsives soutenues oralement sollicitent de : 
- Rejeter les demandes de Monsieur [C] ; 
- Constater le départ des lieux de Madame [H] suite au congé en date du 20 octobre 2025 et sa remise des clés selon procès-verbal de constat de sortie du 27 novembre 2025 ; 
- Condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ; 
En tout état de cause
- Constater l’irrégularité de la fixation du prix du loyer et de sa révision ; 
- Ordonner le remboursement des sommes trop perçues par le bailleur et la restitution du dépôt de garantie ; 

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] [Z] met en cause la validité de l’acte de cautionnement qui ne comporte ni de durée, ni le montant de l’engagement de la caution. Elles sollicitent en conséquence la nullité absolue de l’acte de cautionnement et le rejet de toutes les demandes du bailleur formées à l’encontre de la caution. 
Elle reconnait à l’issue des débats avoir reçu un exemplaire du contrat de bail à usage d’habitation. 
 
A l’audience, Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] se désistent de leur demande au titre du mandat de gestion. 
Elles font valoir que le commandement de payer est irrégulier, au regard de son annexe qui est imprécis. 
Elles exposent par ailleurs que le bailleur n’a pas respecté les dispositions relatives à l’encadrement des loyers et que ce dernier leur est redevable d’un trop perçu de novembre 2022 à la libération des lieux d’un montant de 1 777,66 euros. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026, date à laquelle le présent jugement est mis à disposition au greffe du Tribunal, en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est indiqué que le contrat liant les bailleurs et les preneurs est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur les désistements 

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
L’article 395 du même code précise que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. L’article 397 précise enfin que le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l'acceptation.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] se désiste à l’audience de ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation. Les locataires ayant quitté les lieux et étant présentes ou représentées à l’audience ont confirmé leur départ et ne se sont pas opposées au désistement à ces titres. 

En ces conditions, il convient de constater le désistement d’instance de Monsieur [R] [C] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation. 

Il convient également de constater à l’audience le désistement de Madame [N] [Z] et de Madame [S] [H] au titre du mandat de gestion.

Au regard du désistement du bailleur sur la demande initiale d’acquisition de la clause résolutoire suite à la libération des lieux, il n’y a plus lieu à statuer sur les demandes relatives au commandement de payer, ce dernier ne produisant aucun effet sur l’acquisition de la clause résolutoire, le contrat de bail ayant pris fin avec le départ des locataires. 


Sur la validité des actes de cautionnement 

De manière générale, l’article 2297 du code civil dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Concernant le contrat de bail à usage d’habitation, l’article 22-1 dernier alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
(….)
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation versé aux débats comporte la signature de Madame [Z] comme caution et fait mention manuscrite qu’elle reconnait « avoir reçu un exemplaire du présent bail le 15 novembre 2022 à [Localité 1] pour lequel je me porte caution par acte séparé et annexé ». 
Elle ne peut donc pas faire valoir qu’elle n’aurait pas eu connaissance des modalités du contrat de bail à usage d’habitation ou qu’elle n’en aurait pas été destinataire, exemplaire qu’elle reconnait avoir reçu par ailleurs à l’issue des débats. 

Quant à l’acte de cautionnement séparé signé de sa main le même jour, il comporte le montant du loyer et des charges, en l’espèce respectivement 1 000 euros et 80 euros, la durée du contrat de bail de 3 ans, ainsi que la durée de l’engagement étant précisé jusqu’au 14 novembre 2028 ainsi que son montant maximal, soit 77 760 euros, exprimé en lettres et en chiffres. Il apparait que Madame [N] [Z] a également paraphé de ses initiales toutes les pages de l’acte. 
En ces conditions, les arguments de Madame [N] [Z] ne sauraient prospérer et il convient de constater la validité de l’acte de cautionnement signé par Madame [N] [Z] et d’en appliquer tous les effets. 

La demande formée au titre de la nullité de l’acte de cautionnement de Madame [N] [Z] sera donc rejetée. 

Concernant l’acte de cautionnement de Madame [I] [E] veuve [L] versé aux débats, il contient les mêmes mentions et est en conséquence valide. 


Sur l’encadrement des loyers et la demande en remboursement du trop-perçu de loyer 

Le principe de l'encadrement des loyers dans les zones tendues dont la Ville de [Localité 1] fait partie, depuis le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 qui a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2019, qui a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré), est régi par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN en son article 140 III. 
Il y est prévu que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré, ce qui se réfère par conséquent aux baux conclus après l'entrée en vigueur de la loi.

Le VI de cet article prévoit que, lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ce cas, le locataire peut proposer un nouveau loyer au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c'est-à-dire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifiée par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Enfin, au terme de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation litigieux en date du 15 novembre 2022 fixe dans son article IV intitulé « conditions financières » le montant du loyer de 1000 euros, outre 80 euros au titre de provision sur charges. 

Il n’est pas contesté que la surface habitable du logement mentionnée dans ledit contrat a été utilement fixée à 32 m2.

Au regard des spécificités du logement de sa localisation, à savoir un logement non meublé de 3 pièces et d’une surface de 32m2, une construction antérieure à 1946, et du dispositif d’encadrement des loyers, il apparait que :
- Du 15 novembre 2022 au 30 juin 2023, le loyer minoré s’élève à 16,60 euros par mètre carré, le loyer de référence de 23,70 euros/m2 et le loyer de référence majoré de 28,40 euros/m2, soit un plafond de loyer de 908, 80 euros ; 
- Du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 : le loyer minoré s’élève à 16,80 euros/m2, le loyer de référence de 24 euros/m2 et le loyer majoré de 28,80 euros/ m2, soit un plafond de loyer de 921,60 euros ; 
- Du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 : le loyer minoré s’élève à 17,20 euros/m2, le loyer de référence de 24,60 euros/m2 et le loyer majoré de 29,50 euros/ m2, soit un plafond de loyer de 944 euros ; 
- Du 1er juillet 2025 au 27 novembre 2025, date de libération des lieux : le loyer minoré s’élève à 17,90 euros/m2, le loyer de référence de 25,60 euros/m2 et le loyer majoré de 30,70 euros/ m2, soit un plafond de loyer de 982,32 euros ; 

Il s’ensuit que le bailleur aurait du percevoir un montant global de loyers de : 
- Entre le 15 novembre 2022 et le 30 juin 2023 : 6 361,60 euros + 454,40 euros = 6 816 euros ;
- Entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 : 921,60x12= 11 059,20 euros ;
- Entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025 : 944x 12 = 11 328 euros ;
- Entre le 1er juillet 2025 et le 27 novembre 2025 : 2 946,96 euros + 884,08 euros= 3 831,04 euros ; 

Il convient donc de fixer le loyer du logement objet du présent litige à la somme de :
- 908,80 euros entre le 15 novembre 2022 et le 30 juin 2023 ; 
- 921, 60 euros entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 ; 
- 944 euros entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025 ;
- 982,32 euros entre le 1er juillet 2025 et le 27 novembre 2025 ; 


Sur la révision du prix du loyer 

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022 Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 159 (V), 
I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.
III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Par ailleurs aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation signé le 15 novembre 2022 contient une disposition en son article IV intitulé conditions financières précisant les modalités de révision du loyer ainsi rédigée : 
« le loyer sera révisé chaque année le 15 novembre.
L’indice de référence des loyers retenu pour la révision est 3ème trimestre 2022, valeur 136,27 euros. » 

Il est par ailleurs établi qu’un diagnostic de performance énergétique a été établi le 7 avril 2022, sans plus de précision dans le contrat de bail, mention apportée que le diagnostic est annexé en contrat de bail. Madame [H] soutient que le logement a été classé F. Toutefois, elle ne joint pos le diagnostic de performance énergétique. 
Si Monsieur [R] [C] verse aux débats le contrat de bail à usage d’habitation objet du présent litige, il ne joint pas les annexes comprenant ce diagnostic. 
Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] ne justifient pas du classement du logement, empêchant la révision du loyer. 

En ces conditions, au regard les éléments produits à la procédure, la demande de Madame [S] [H] et de Madame [N] [Z] ne saurait prospérer, et la demande relative à l’absence de révision des loyers au titre la carence de diagnostic énergétique sera rejetée. 


Sur le dépôt de garantie, la solidarité entre locataires et le montant du solde locatif

Conformément aux dispositions de l’article 7 a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le demandeur indique que la locataire a quitté les lieux, lesquels ont été restitués le 27 novembre 2025. Ces éléments sont confirmés à l’audience.

Sur le dépôt de garantie 

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il apparait également dans le contrat de bail contient une disposition relative au dépôt de garantie dans son article VIII intitulé GARANTIES précisant un dépôt de garantie de 1 000 euros. 
Il n’est pas contesté que ce dépôt de garantie n’a pas été restitué à la libération des lieux, de sorte qu’il y a lieu de le déduire du solde locatif. 
Sur la solidarité entre les colocataires 

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle : elle ne se présume pas. 
En matière de contrat de bail à usage d’habitation et de colocation, l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 
I. — La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.
II. — Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation aux mêmes articles L. 126-17 et L. 126-21, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.
Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.
Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.
(…)
VI. — La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation en date du 15 novembre 2022 contient une disposition son article VI intitulé CLAUSE DE SOLIDARITE qui dispose :
« Pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre : 
Les parties ci-dessous désignées sous le vocable le locataire 
En cas de congé délivré par un des colocataires, le bail se poursuit et le locataire qui a donné congé demeure solidairement tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la date d’effet du congé en cas de nouveau colocataire ou 6 mois après la date d’effet du congé à défaut de nouveau colocataire. (…) » 

L’avenant au contrat de bail à usage d’habitation en date du 4 juin 2024 a désigné Madame [K] [Y] comme cotitulaire du bail à compter du 15 septembre 2023, comme mentionné dans l’acte de cautionnement et non du 15 septembre 2015, comme indiqué dans l’avenant au contrat de bail, mais comprenant une erreur matérielle, et a renvoyé au contrat de bail à usage d’habitation initial pour la clause de solidarité. 
 
Il n’est pas contesté que Madame [K] [Y] a donné congé avec LRAR par courrier le 28 mars 2025 remis le 2 avril 2025 et que ce congé a été régulièrement délivré.
Elle a sollicité dans son courrier une réduction de la solidarité au motif que l’agence immobilière gestionnaire du bien n’a pas souhaité reprendre un nouveau locataire, sans toutefois en justifier. 
A contrario, il apparait que tant les dispositions légales susmentionnées que celles contenues dans le contrat de bail à usage d’habitation fixent la poursuite de la solidarité 6 mois après la date du préavis, en l’espèce reçu le 2 avril 2025, soit jusqu’au 2 octobre 2025. 
Par courrier en date du 18 avril 2025 joint, l’agence immobilière IMMO+MORILLON a accusé réception du congé, a rappelé les dispositions susmentionnées et refusé la réduction de la période de solidarité. 

En ces conditions, Madame [K] [Y] demeurera solidaire des loyers et charges impayés du 15 septembre 2023 jusqu’au 2 octobre 2025. 

Sur le montant du solde locatif après compensation des sommes trop perçues en raison de l’encadrement des loyers

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte locatif et des développements susmentionnés que les anciennes locataires ont versé les sommes suivantes :

Pour Madame [S] [H] 
- Du 15 novembre 2022 à juin 2023 : 8 505 euros ;
- Du 1er juillet 2023 au 14 septembre 2023 : 1 470 euros 

Madame [S] [H] et Madame [K] [Y] 
- Du 15 septembre 2023 au 30 juin 2024 : 10 489,86 euros ;
- Du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 : 11 972,19 euros
- Du 1er juillet 2025 au 2 octobre 2025 : 1 112 euros

Pour Madame [S] [H]
Du 3 octobre au 27 novembre 2025 : 2 668,03 euros

Il apparait que Monsieur [R] [C] a reçu un trop perçu au regard des précédents développements et du non-respect de l’encadrement des loyers d’un montant ou est créancier d’une dette locative de :
- Du 15 novembre 2022 au 30 juin 2023 : 1 689 euros ;
- Du 1er juillet 2023 au 14 septembre 2023 : 1470 – (1843+ 430,08) = - 803,28 euros ; 
- Du 15 septembre 2023 au 30 juin 2024 : 10 489,86 – (8 294,40+460,80 euros soit 8755,20 euros ) = 1 734,66 euros ; 
- Du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 : 11 972,19- 11 328= 644,19 euros ; 
- Du 1er juillet 2025 au 3 octobre 2025 : moins perçu de 1898,33 euros 
- Du 3 octobre 2025 au 27 novembre 2025 : 896,69 euros ; 

Il en résulte que Monsieur [R] [C] sera condamné à rembourser à Madame [S] [F] la somme de 1689+ 896,33 euros - 803,28 euros = 1781,72 euros ;

Il en résulte que Monsieur [R] [C] sera également condamné à rembourser à Madame [S] [H] et Madame [K] [Y] la somme de (1734,66 euros +644,19 euros – 1898,33 euros) 480,52 euros, somme à laquelle il convient d’ajouter 1 000 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, soit un total de 1 480,52 euros. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées in solidum aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [R] [C], partie perdante, conservera la charge de ses dépens. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équite commande de rejeter la demande de Monsieur [R] [C] au titre de l’article 700 du CPC; 
Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [C] à verser à Madame [S] [H] et Madame [N] [Z], la somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’instance de Monsieur [R] [C] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation ; 

CONSTATE le désistement de Madame [N] [Z] et de Madame [S] [H] au titre du mandat de gestion ; 

REJETTE la demande de Madame [N] [Z] formée au titre de la nullité de l’acte de cautionnement ; 

CONSTATE la validité de l’acte de cautionnement de Madame [I] [E] veuve [L] ; 

REJETTE la demande de Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] au titre de la révision des loyers ;

FIXE le loyer du contrat de bail à usage d’habitation signé le 15 novembre 2022 et de son avenant en date du 4 juin 2024 à :
- 908,80 euros entre le 15 novembre 2022 et le 30 juin 2023 ; 
- 921, 60 euros entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 ; 
- 944 euros entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025 ;
- 982,32 euros entre le 1er juillet 2025 et le 27 novembre 2025 ; 
 
CONSTATE la non restitution du dépôt de garantie par Monsieur [R] [C] ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [C] à rembourser à Madame [S] [F] la somme de 1781,72 euros, au titre du trop-perçu dans le cadre de l’encadrement des loyers, avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [C] rembourser à Madame [S] [H] et Madame [K] [Y] la somme de 1 480,52 euros, au titre du trop-perçu dans le cadre de l’encadrement des loyers, en ce inclus la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement ; 

DEBOUTE Monsieur [R] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [R] [C] à verser à Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [C] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions ; 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Karine METAYER, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélia DENIS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à :


Copie exécutoire délivrée 
le :

à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/10353 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJVP

N° MINUTE : 4







JUGEMENT 
rendu le 21 juillet 2026


DEMANDEUR

Monsieur [R] [C], 
[Adresse 1]
représenté par Me Mathieu HANJANI, avocat au barreau de PARIS, 

DÉFENDERESSES

Madame [K] [Y], 
[Adresse 2]
comparante en personne

Madame [I] [E] épouse [L], 
[Adresse 3]
comparante en personne

Madame [N] [Z], 
[Adresse 4]
représentée par Me Benjamin BOULARD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, 

Madame [S] [H], 
[Adresse 2]
représentée par Me Benjamin BOULARD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,


Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10353 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBJVP

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 novembre 2022, Monsieur [R] [C], par l’intermédiaire de la société IMMO+MORILLON, a donné à bail à Madame [P] [V] et Madame [S] [H] un appartement meublé en colocation, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1 000 €, outre 80 euros à titre de provision sur charges.

Par acte séparé en date du 15 novembre 2022, Monsieur [M] [V] et Madame [N] [Z] se sont portées cautions des engagements des locataires. 
 
Madame [P] [V] a donné congé le 16 avril 2023. 

Par avenant au contrat de bail à usage d’habitation du 4 juin 2024, Madame [K] [Y] est devenue colocataire du logement objet de la présente instance avec effet rétroactif au 15 septembre 2023. 

Par acte séparé du 30 octobre 2023, Madame [I] [E] veuve [L] s’est portée caution des engagements de Madame [K] [Y]. 

Madame [K] [Y] a donné congé le 28 mars 2025, reçu le 7 avril 2025.
 
Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, Monsieur [R] [C] fait signifier à Madame [Q] [Y] et Madame [S] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 709,65 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Des loyers étant demeurés impayés, par assignation du 9 octobre 2025, Monsieur [R] [C] a fait assigner Madame [K] [Y] et Madame [S] [H] ainsi que les cautions aux fins de :
- dire que le contrat de location du 15 novembre 2022 et son avenant du 4 juin 2024 ont été résiliés de plein droit depuis le 3 septembre 2025 ; 
En conséquence 
- dire que Madame [S] [H] est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2] ; 
- ordonner l’expulsion de Madame [S] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; 
autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner Madame [S] [H], Madame [K] [Y] Madame [N] [Z] et Madame [I] [E] veuve [L] au paiement des sommes suivantes :
- solidairement à la somme de 5 931,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 ; 
- Madame [S] [H] uniquement à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; 
- In solidum à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
les dépens ;

Par courrier du 20 octobre 2025, Madame [S] [H] a informé son bailleur de son congé du logement. 
 
Madame [S] [H] a libéré les lieux le 27 novembre 2025 et un état des lieux de sortie a été dressé le même jour.

A l’audience du 28 mai 2026, Monsieur [R] [C], représenté par son conseil, par conclusions écrites récapitulatives et en réponse n°2 soutenues oralement, sollicite de : 
- déclarer Monsieur [R] [C] recevable et bien-fondé ; 
En conséquence 
- dire que le contrat de location du 15 novembre 2022 et son avenant du 4 juin 2024 ont été résiliés de plein droit depuis le 3 septembre 2025 ; 
A titre subsidiaire, 
- dire que le contrat de location du 15 novembre 2022 et son avenant du 4 juin 2024 ont été résiliés à effet du 27 novembre 2025, suite au congé délivré par Madame [S] [H] le 20 octobre 2025 ; 
- Condamner in solidum Madame [S] [H], Madame [K] [Y] Madame [N] [Z] et Madame [I] [E] veuve [L] au paiement de la somme de 3 891,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 novembre 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer jusqu’au complet paiement ; 
- Condamner in solidum Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] au paiement de la somme de 740,77 euros au titre de la dette locative de la période du 8 au 27 novembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer jusqu’à complet paiement ; 

Dans l’hypothèse où par l’impossible le tribunal devait considérer que le dispositif d’encadrement des loyers sur les zones tendues de la ville de Paris n’a pas été appliqué au loyer du bail :
- Fixer le montant de la dette locative à la somme de 2315,74 euros ; 
- Condamner in solidum Madame [S] [H], Madame [K] [Y] Madame [N] [Z] et Madame [I] [E] veuve [L] au paiement de la somme de 1 607,48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 novembre 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer jusqu’au complet paiement ; 
- Condamner in solidum Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] au paiement de la somme de 708,26 euros au titre de la dette locative de la période du 8 au 27 novembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du commandement de payer jusqu’à complet paiement ; 

En tout état de cause 
- Débouter Madame [S] [H], Madame [K] [Y], Madame [N] [Z] et Madame [I] [E] veuve [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner in solidum Madame [S] [H], Madame [K] [Y], Madame [N] [Z], et Madame [I] [E] veuve [L] à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ; 
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
- Condamner in solidum Madame [S] [H], Madame [K] [Y], Madame [N] [Z] et Madame [I] [E] veuve [L] aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le contrat de bail contient une clause de solidarité qui se prolonge de 6 mois après la date d’effet du congé à défaut de nouveau locataire. 

A l’audience, il confirme que Madame [S] [H] a libéré les lieux le 27 novembre 2025 et déclare se désister de ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion, et de l’indemnité d’occupation. 
Il confirme le montant du solde locatif d'un montant de 5 374,21 euros, suivant décompte produit au 27 novembre 2025. Après déduction du dépôt de garantie de 1 000 euros et régularisation des charges, il déclare que le solde locatif restant à devoir s’élève à la somme de 4 632,07 euros. 
Il expose qu’au départ de Madame [Y], cette dernière n’a pas réglé les 6 loyers postérieurs et que Madame [H] n’a versé que la moitié du loyer.
Il confirme l’exactitude du montant de la créance inscrit dans le commandement de payer. 
Il s’en rapporte au tribunal sur les demandes reconventionnelles portant sur l’encadrement des loyers. 
Concernant l’acte de cautionnement, il conteste son absence de validité soulignant que l’acte a été paraphé, et que la caution avait pleinement conscience de ses engagements. 

Madame [K] [Y], ancienne locataire et Madame [I] [E] épouse [L], caution, comparantes en personne, soulignent qu’à l’entrée dans le logement, aucun état des lieux n’a été dressé par le bailleur. 
Madame [K] [Y] déclare avoir constaté une prolifération de champignons dans l’appartement et, en dépit de l’alerte auprès de l’agence immobilière, aucune suite n’a été donnée à sa demande. 
Elle soutient que ces désordres ont impacté sa santé, provoquant de l’asthme. 
En cas de solde locatif retenu par le tribunal, elles sollicitent des délais de paiement. 

Madame [S] [H], ancienne locataire, et Madame [N] [Z], caution, représentées par leur conseil, par conclusions écrites récapitulatives et responsives soutenues oralement sollicitent de : 
- Rejeter les demandes de Monsieur [C] ; 
- Constater le départ des lieux de Madame [H] suite au congé en date du 20 octobre 2025 et sa remise des clés selon procès-verbal de constat de sortie du 27 novembre 2025 ; 
- Condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ; 
En tout état de cause
- Constater l’irrégularité de la fixation du prix du loyer et de sa révision ; 
- Ordonner le remboursement des sommes trop perçues par le bailleur et la restitution du dépôt de garantie ; 

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] [Z] met en cause la validité de l’acte de cautionnement qui ne comporte ni de durée, ni le montant de l’engagement de la caution. Elles sollicitent en conséquence la nullité absolue de l’acte de cautionnement et le rejet de toutes les demandes du bailleur formées à l’encontre de la caution. 
Elle reconnait à l’issue des débats avoir reçu un exemplaire du contrat de bail à usage d’habitation. 
 
A l’audience, Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] se désistent de leur demande au titre du mandat de gestion. 
Elles font valoir que le commandement de payer est irrégulier, au regard de son annexe qui est imprécis. 
Elles exposent par ailleurs que le bailleur n’a pas respecté les dispositions relatives à l’encadrement des loyers et que ce dernier leur est redevable d’un trop perçu de novembre 2022 à la libération des lieux d’un montant de 1 777,66 euros. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026, date à laquelle le présent jugement est mis à disposition au greffe du Tribunal, en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est indiqué que le contrat liant les bailleurs et les preneurs est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur les désistements 

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
L’article 395 du même code précise que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. L’article 397 précise enfin que le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l'acceptation.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] se désiste à l’audience de ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation. Les locataires ayant quitté les lieux et étant présentes ou représentées à l’audience ont confirmé leur départ et ne se sont pas opposées au désistement à ces titres. 

En ces conditions, il convient de constater le désistement d’instance de Monsieur [R] [C] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation. 

Il convient également de constater à l’audience le désistement de Madame [N] [Z] et de Madame [S] [H] au titre du mandat de gestion.

Au regard du désistement du bailleur sur la demande initiale d’acquisition de la clause résolutoire suite à la libération des lieux, il n’y a plus lieu à statuer sur les demandes relatives au commandement de payer, ce dernier ne produisant aucun effet sur l’acquisition de la clause résolutoire, le contrat de bail ayant pris fin avec le départ des locataires. 


Sur la validité des actes de cautionnement 

De manière générale, l’article 2297 du code civil dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Concernant le contrat de bail à usage d’habitation, l’article 22-1 dernier alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
(….)
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation versé aux débats comporte la signature de Madame [Z] comme caution et fait mention manuscrite qu’elle reconnait « avoir reçu un exemplaire du présent bail le 15 novembre 2022 à [Localité 1] pour lequel je me porte caution par acte séparé et annexé ». 
Elle ne peut donc pas faire valoir qu’elle n’aurait pas eu connaissance des modalités du contrat de bail à usage d’habitation ou qu’elle n’en aurait pas été destinataire, exemplaire qu’elle reconnait avoir reçu par ailleurs à l’issue des débats. 

Quant à l’acte de cautionnement séparé signé de sa main le même jour, il comporte le montant du loyer et des charges, en l’espèce respectivement 1 000 euros et 80 euros, la durée du contrat de bail de 3 ans, ainsi que la durée de l’engagement étant précisé jusqu’au 14 novembre 2028 ainsi que son montant maximal, soit 77 760 euros, exprimé en lettres et en chiffres. Il apparait que Madame [N] [Z] a également paraphé de ses initiales toutes les pages de l’acte. 
En ces conditions, les arguments de Madame [N] [Z] ne sauraient prospérer et il convient de constater la validité de l’acte de cautionnement signé par Madame [N] [Z] et d’en appliquer tous les effets. 

La demande formée au titre de la nullité de l’acte de cautionnement de Madame [N] [Z] sera donc rejetée. 

Concernant l’acte de cautionnement de Madame [I] [E] veuve [L] versé aux débats, il contient les mêmes mentions et est en conséquence valide. 


Sur l’encadrement des loyers et la demande en remboursement du trop-perçu de loyer 

Le principe de l'encadrement des loyers dans les zones tendues dont la Ville de [Localité 1] fait partie, depuis le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 qui a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2019, qui a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré), est régi par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN en son article 140 III. 
Il y est prévu que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré, ce qui se réfère par conséquent aux baux conclus après l'entrée en vigueur de la loi.

Le VI de cet article prévoit que, lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ce cas, le locataire peut proposer un nouveau loyer au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c'est-à-dire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifiée par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Enfin, au terme de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation litigieux en date du 15 novembre 2022 fixe dans son article IV intitulé « conditions financières » le montant du loyer de 1000 euros, outre 80 euros au titre de provision sur charges. 

Il n’est pas contesté que la surface habitable du logement mentionnée dans ledit contrat a été utilement fixée à 32 m2.

Au regard des spécificités du logement de sa localisation, à savoir un logement non meublé de 3 pièces et d’une surface de 32m2, une construction antérieure à 1946, et du dispositif d’encadrement des loyers, il apparait que :
- Du 15 novembre 2022 au 30 juin 2023, le loyer minoré s’élève à 16,60 euros par mètre carré, le loyer de référence de 23,70 euros/m2 et le loyer de référence majoré de 28,40 euros/m2, soit un plafond de loyer de 908, 80 euros ; 
- Du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 : le loyer minoré s’élève à 16,80 euros/m2, le loyer de référence de 24 euros/m2 et le loyer majoré de 28,80 euros/ m2, soit un plafond de loyer de 921,60 euros ; 
- Du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 : le loyer minoré s’élève à 17,20 euros/m2, le loyer de référence de 24,60 euros/m2 et le loyer majoré de 29,50 euros/ m2, soit un plafond de loyer de 944 euros ; 
- Du 1er juillet 2025 au 27 novembre 2025, date de libération des lieux : le loyer minoré s’élève à 17,90 euros/m2, le loyer de référence de 25,60 euros/m2 et le loyer majoré de 30,70 euros/ m2, soit un plafond de loyer de 982,32 euros ; 

Il s’ensuit que le bailleur aurait du percevoir un montant global de loyers de : 
- Entre le 15 novembre 2022 et le 30 juin 2023 : 6 361,60 euros + 454,40 euros = 6 816 euros ;
- Entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 : 921,60x12= 11 059,20 euros ;
- Entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025 : 944x 12 = 11 328 euros ;
- Entre le 1er juillet 2025 et le 27 novembre 2025 : 2 946,96 euros + 884,08 euros= 3 831,04 euros ; 

Il convient donc de fixer le loyer du logement objet du présent litige à la somme de :
- 908,80 euros entre le 15 novembre 2022 et le 30 juin 2023 ; 
- 921, 60 euros entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 ; 
- 944 euros entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025 ;
- 982,32 euros entre le 1er juillet 2025 et le 27 novembre 2025 ; 


Sur la révision du prix du loyer 

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022 Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 159 (V), 
I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.
III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Par ailleurs aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation signé le 15 novembre 2022 contient une disposition en son article IV intitulé conditions financières précisant les modalités de révision du loyer ainsi rédigée : 
« le loyer sera révisé chaque année le 15 novembre.
L’indice de référence des loyers retenu pour la révision est 3ème trimestre 2022, valeur 136,27 euros. » 

Il est par ailleurs établi qu’un diagnostic de performance énergétique a été établi le 7 avril 2022, sans plus de précision dans le contrat de bail, mention apportée que le diagnostic est annexé en contrat de bail. Madame [H] soutient que le logement a été classé F. Toutefois, elle ne joint pos le diagnostic de performance énergétique. 
Si Monsieur [R] [C] verse aux débats le contrat de bail à usage d’habitation objet du présent litige, il ne joint pas les annexes comprenant ce diagnostic. 
Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] ne justifient pas du classement du logement, empêchant la révision du loyer. 

En ces conditions, au regard les éléments produits à la procédure, la demande de Madame [S] [H] et de Madame [N] [Z] ne saurait prospérer, et la demande relative à l’absence de révision des loyers au titre la carence de diagnostic énergétique sera rejetée. 


Sur le dépôt de garantie, la solidarité entre locataires et le montant du solde locatif

Conformément aux dispositions de l’article 7 a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le demandeur indique que la locataire a quitté les lieux, lesquels ont été restitués le 27 novembre 2025. Ces éléments sont confirmés à l’audience.

Sur le dépôt de garantie 

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il apparait également dans le contrat de bail contient une disposition relative au dépôt de garantie dans son article VIII intitulé GARANTIES précisant un dépôt de garantie de 1 000 euros. 
Il n’est pas contesté que ce dépôt de garantie n’a pas été restitué à la libération des lieux, de sorte qu’il y a lieu de le déduire du solde locatif. 
Sur la solidarité entre les colocataires 

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle : elle ne se présume pas. 
En matière de contrat de bail à usage d’habitation et de colocation, l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 
I. — La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.
II. — Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation aux mêmes articles L. 126-17 et L. 126-21, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.
Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.
Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.
(…)
VI. — La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation en date du 15 novembre 2022 contient une disposition son article VI intitulé CLAUSE DE SOLIDARITE qui dispose :
« Pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre : 
Les parties ci-dessous désignées sous le vocable le locataire 
En cas de congé délivré par un des colocataires, le bail se poursuit et le locataire qui a donné congé demeure solidairement tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la date d’effet du congé en cas de nouveau colocataire ou 6 mois après la date d’effet du congé à défaut de nouveau colocataire. (…) » 

L’avenant au contrat de bail à usage d’habitation en date du 4 juin 2024 a désigné Madame [K] [Y] comme cotitulaire du bail à compter du 15 septembre 2023, comme mentionné dans l’acte de cautionnement et non du 15 septembre 2015, comme indiqué dans l’avenant au contrat de bail, mais comprenant une erreur matérielle, et a renvoyé au contrat de bail à usage d’habitation initial pour la clause de solidarité. 
 
Il n’est pas contesté que Madame [K] [Y] a donné congé avec LRAR par courrier le 28 mars 2025 remis le 2 avril 2025 et que ce congé a été régulièrement délivré.
Elle a sollicité dans son courrier une réduction de la solidarité au motif que l’agence immobilière gestionnaire du bien n’a pas souhaité reprendre un nouveau locataire, sans toutefois en justifier. 
A contrario, il apparait que tant les dispositions légales susmentionnées que celles contenues dans le contrat de bail à usage d’habitation fixent la poursuite de la solidarité 6 mois après la date du préavis, en l’espèce reçu le 2 avril 2025, soit jusqu’au 2 octobre 2025. 
Par courrier en date du 18 avril 2025 joint, l’agence immobilière IMMO+MORILLON a accusé réception du congé, a rappelé les dispositions susmentionnées et refusé la réduction de la période de solidarité. 

En ces conditions, Madame [K] [Y] demeurera solidaire des loyers et charges impayés du 15 septembre 2023 jusqu’au 2 octobre 2025. 

Sur le montant du solde locatif après compensation des sommes trop perçues en raison de l’encadrement des loyers

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte locatif et des développements susmentionnés que les anciennes locataires ont versé les sommes suivantes :

Pour Madame [S] [H] 
- Du 15 novembre 2022 à juin 2023 : 8 505 euros ;
- Du 1er juillet 2023 au 14 septembre 2023 : 1 470 euros 

Madame [S] [H] et Madame [K] [Y] 
- Du 15 septembre 2023 au 30 juin 2024 : 10 489,86 euros ;
- Du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 : 11 972,19 euros
- Du 1er juillet 2025 au 2 octobre 2025 : 1 112 euros

Pour Madame [S] [H]
Du 3 octobre au 27 novembre 2025 : 2 668,03 euros

Il apparait que Monsieur [R] [C] a reçu un trop perçu au regard des précédents développements et du non-respect de l’encadrement des loyers d’un montant ou est créancier d’une dette locative de :
- Du 15 novembre 2022 au 30 juin 2023 : 1 689 euros ;
- Du 1er juillet 2023 au 14 septembre 2023 : 1470 – (1843+ 430,08) = - 803,28 euros ; 
- Du 15 septembre 2023 au 30 juin 2024 : 10 489,86 – (8 294,40+460,80 euros soit 8755,20 euros ) = 1 734,66 euros ; 
- Du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 : 11 972,19- 11 328= 644,19 euros ; 
- Du 1er juillet 2025 au 3 octobre 2025 : moins perçu de 1898,33 euros 
- Du 3 octobre 2025 au 27 novembre 2025 : 896,69 euros ; 

Il en résulte que Monsieur [R] [C] sera condamné à rembourser à Madame [S] [F] la somme de 1689+ 896,33 euros - 803,28 euros = 1781,72 euros ;

Il en résulte que Monsieur [R] [C] sera également condamné à rembourser à Madame [S] [H] et Madame [K] [Y] la somme de (1734,66 euros +644,19 euros – 1898,33 euros) 480,52 euros, somme à laquelle il convient d’ajouter 1 000 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, soit un total de 1 480,52 euros. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées in solidum aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [R] [C], partie perdante, conservera la charge de ses dépens. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équite commande de rejeter la demande de Monsieur [R] [C] au titre de l’article 700 du CPC; 
Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [C] à verser à Madame [S] [H] et Madame [N] [Z], la somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’instance de Monsieur [R] [C] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation ; 

CONSTATE le désistement de Madame [N] [Z] et de Madame [S] [H] au titre du mandat de gestion ; 

REJETTE la demande de Madame [N] [Z] formée au titre de la nullité de l’acte de cautionnement ; 

CONSTATE la validité de l’acte de cautionnement de Madame [I] [E] veuve [L] ; 

REJETTE la demande de Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] au titre de la révision des loyers ;

FIXE le loyer du contrat de bail à usage d’habitation signé le 15 novembre 2022 et de son avenant en date du 4 juin 2024 à :
- 908,80 euros entre le 15 novembre 2022 et le 30 juin 2023 ; 
- 921, 60 euros entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 ; 
- 944 euros entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2025 ;
- 982,32 euros entre le 1er juillet 2025 et le 27 novembre 2025 ; 
 
CONSTATE la non restitution du dépôt de garantie par Monsieur [R] [C] ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [C] à rembourser à Madame [S] [F] la somme de 1781,72 euros, au titre du trop-perçu dans le cadre de l’encadrement des loyers, avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [C] rembourser à Madame [S] [H] et Madame [K] [Y] la somme de 1 480,52 euros, au titre du trop-perçu dans le cadre de l’encadrement des loyers, en ce inclus la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement ; 

DEBOUTE Monsieur [R] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [R] [C] à verser à Madame [S] [H] et Madame [N] [Z] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [C] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions ; 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Karine METAYER, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélia DENIS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L126-17, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1310, code de la construction et de l'habitation L126-18, code civil 2297, code de la construction et de l'habitation L126-21). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:12:29.131Z.