Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 19 septembre 2024, n° 23/11956

Exposé du litige

***











EXPOSE DU LITIGE



Suivant contrat à effet au 21 avril 2022, la société civile immobilière (SCI) Bihel Investissement Patrimoine a consenti à Mme [M] [K] un bail d'habitation portant sur un logement d'une surface de 11,05 m2 situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 365 euros, outre 60 euros de provisions sur charge.



Mme [B] [S] s'est portée caution des engagements de Mme [K].



La société Bihel Investissement Patrimoine a délivré à Mme [K], suivant exploit d'huissier en date du 29 septembre 2022, un commandement d'avoir à payer la somme principale de 1 700 euros au titre d'un arriété locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.



Cet acte a été dénoncé à la caution par exploit d'huissier en date du 13 octobre 2022.



Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société Bihel Investissement Patrimoine a fait assigner Mme [K] devant le juge des contentieux de protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la condamner à lui verser diverses sommes.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 10 août 2023, ce magistrat a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2022 ;

- ordonné à Mme [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Bihel Investissement Patrimoine pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place serait régi par les articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [K] à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine, à titre provisionnel, la somme de 2 915 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er novembre 2022, échéance du mois de novembre 2022 incluse ;

- dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2022 pour la somme de 2 065 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

- condamné Mme [K] à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine, à titre provisionnel, la somme de 365 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 30 novembre 2022 ;

- condamné Mme [K] à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.



Suivant déclaration transmise au greffe le 22 septembre 2023, Mme [K] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 31 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :



- prononcer la nullité du bail en date du 21 avril 2022 ;

- condamner l'intimée à lui restituer la somme de 1 825 euros au titre des loyers versés depuis le début du bail, et ce, avec intérêts de retard à compter du 21 avril 2022 ;

- condamner l'intimée à lui restituer la somme de 365 euros au titre de la caution versée lors de l'entrée dans les lieux ;

- condamner l'intimée à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

- débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes ;

- la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 31 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Bihel Investissement Patrimoine sollicite de la cour qu'elle :



- confirme l'ordonnance enrteprise en toutes ses dispositions ;

- condamne l'appelante à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 10 013 euros au titre des loyers et charges impayés, outre celle de 2 990 euros au titre de la remise en état du logement ;

- rejette les demandes de l'appelante ;

- à titre subsidiaire, la condamne au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer ;

- la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonce à la caution.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 juin 2024.



Par soit-transmis envoyé le 20 juin 2024, la cour a informé les conseils des parties qu'elle s'interrogeait sur :



- l'ampleur de la dévolution, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1, dès lors que, dans ses dernières conclusions, l'intimée ne formule qu'une demande de confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris les sommes provisionnelles auxquelles l'appelante a été condamnée et, dès lors, aucune demande d'infirmation, alors qu'elle sollicite une provision de 10 013 euros par suite d'une actualisation de sa créance ;



- sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de l'appelante, au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, tendant à la condamnation de l'intimée, d'une part, à lui restituer les sommes de 1 825 euros correspondant à des loyers versés et 365 euros correspondant au montant de la caution réglée et, d'autre part, à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, s'agissant de demandes de restitution et condamnation sollicitées à titre définitif (et non provisionnel). 



Elle leur a imparti un délai expirant le mardi 25 juin 2024 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile). 



Par une note en délibéré transmise le 21 juin 2024, le conseil de la société Bihel Investissement Patrimoine indique à la cour que sa demande tendant à voir réactualiser sa créance locative ne s'analyse pas comme une demande nouvelle irrecevable, dès lors qu'elle ne demande pas à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise mais uniquement de tenir compte de l'aggravation de la dette locative par suite de la révélation d'un fait nouveau conformément à l'article 564 du code de procédure civile, outre le fait, qu'en application de l'article 562 du même code, la cour est saisie d'une demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers et, dès lors, de toutes les demandes qui en dépendent. En revanche, il affirme que la condamnation sollicitée à titre définitif par l'appelante n'est pas recevable, sachant qu'en l'absence de réouverture des débats et du fait que les parties doivent présenter, dès leurs premières conclusions, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, l'appelante ne peut plus solliciter une provision. 



Par une note en délibéré transmise le 26 juin 2024, le conseil de Mme [K] relève que l'appel incident formé par l'intimée au titre de l'arriéré locatif n'est pas précédé d'une demande d'infirmation des chefs de l'ordonnance la concernant, dès lors qu'elle ne demande que la confirmation de cette dernière en toutes ses dispositions. Dans tous les cas, il relève que l'intimée n'a pas demandé à la cour, dans ses premières conclusions, d'actualiser le montant de sa créance locative, de sorte que cette demande est irrecevable. En revanche, il indique solliciter la nullité du bail sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile et que ses demandes de restitution n'en sont que la conséquence, de sorte que les sommes réclamées n'ont pas à être demandées à titre provisionnel.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'ampleur de la dévolution 

Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. 

Par application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du même code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. 

Il en résulte que l'intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions, formulées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l'infirmation des chefs de l'ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce que ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d'un 'statuant à nouveau' au même titre que l'appelant. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l'ordonnance entreprise dans le cadre d'un appel incident total ou partiel. 

En l'espèce, le dispositif des conclusions de l'intimée ne contient qu'une demande de confirmation des chefs critiqués de l'ordonnance entreprise, en ce compris les sommes provisionnelles auxquelles l'appelante a été condamnée. Pour autant, et sans qu'aucune demande d'infirmation ne soit faite, la société Bihel Investissement Patrimoine sollicite une provision de 10 013 euros à valoir sur l'arriéré locatif par suite d'une actualisation de sa créance.

Il reste que, dès lors que le premier juge a statué sur cette demande, la prétention de l'intimée devait être formulée sous forme d'appel incident et, à ce titre, précédée d'une demande d'infirmation ou de réformation des dispositions de l'ordonnance entreprise la concernant. 

La prétention de la bailleresse ne peut en aucun cas s'analyser comme une demande nouvelle qui aurait été formée à hauteur d'appel dès lors que le premier juge l'a tranchée dans son principe et montant. 

Dans le cas où il ne serait pas fait droit aux demandes des appelants, la cour s'estime donc ne pas être saisie des chefs de l'ordonnance entreprise portant sur le montant des provisions allouées à la société Bihel Investissement Patrimoine au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité pour occupation sans droit ni titre. 

Sur les demandes principales de l'intimée

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences 

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Il est admis que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.



En l'espèce, le contrat de bail stipule dans un paragraphe VII qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. 



Un commandement de payer la somme principale de 1 700 euros a été délivré le 29 septembre 2022 correspondant à un arriéré locatif dû au titre des mois de juin, juillet, août et septembre 2022. 



Mme [K], qui ne conteste pas ce décompte, se prévaut de l'annulation du bail qui a lui a été consenti pour différents motifs. Elle soutient que ce sont les mêmes raisons qui l'ont conduite à suspendre le paiement de ses loyers et charges à compter du mois de juin 2022. 



Or, dès lors que la nullité d'un contrat excède les pouvoirs du juge des référés, les moyens soulevés par l'appelante au soutien de cette demande doivent s'analyser sous l'angle de contestations sérieuses portant sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de manquements de la bailleresseses obligations justifiant les impayés. 



En effet, l'exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne.



Il convient donc d'analyser tour à tour si les manquements reprochés à la bailleresse peuvent être retenus avec l'évidence requise en référé. 



* Sur la superficie



Il résulte de l'article 8-1 I la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 que la colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. 



Le paragraphe II énonce que, lorsque la location est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L 126-17, L 126-18 et L 126-21 du code de la construction et de l'habitation qui imposent la mise à disposition de locaux d'une superficie et d'un volume habitables supérieurs, respectivement, à 14 m2 et à 33 m3. Par dérogation aux mêmes articles L 126-17 et L 126-21, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 m2 et à 20 m3. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.



Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.



Lorsque la colocation comprend plusieurs contrats de bail, chaque colocataire signe un contrat de bail indépendant, conforme au régime juridique (location nue ou meublée) auquel est soumis le logement.



Chaque contrat doit préciser :



-la pièce du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive ;



-ainsi que les parties communes mises à la disposition de l'ensemble des colocataires, le propriétaire devant fournir à chacun de ses colocataires une surface supérieure à 9 m² et un volume supérieur à 20 m3 (les pièces communes ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul).



En l'occurrence, s'il n'est pas contesté que le contrat de bail litigieux formalisant une colocation de logement nu respecte le contrat-type défini par décret en Conseil d'Etat et que plusieurs contrats de bail de ce type ont été conclus, Mme [K] affirme qu'il ne s'agit pas d'une colocation d'un même logement par plusieurs locataires, faute d'équipements communs, de sorte que la superficie du logement qu'elle loue, à savoir 11,05 m3, ne respecte pas la superficie minimale de 14m2 requise en matière de location classique. 



Le contrat de bail distingue bien les éléments d'équipement du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive des parties communes mises à la disposition de l'ensemble des colocataires.

C'est ainsi qu'il stipule que le logement d'une surface habitable de 11,05 m2 comporte une cuisinette équipée (frigo, plaque à induction, charriot de rangement, deux meubles de rangement, un plan de travail avec évier) et un coin sanitaire équipé (douche, lavabo et miroir avec tablette en verre, WC). Outre les équipements communs à l'immeuble, à savoir les espaces verts et le chauffage collectif, il précise que le couloir d'accès desservant les pièces privatives 1, 2, 3, 4, 5 et 6 ainsi que la machine à laver, localisée dans le couloir d'accès, sont communs aux colocataires. 



Mme [H], architecte PDLG, mandatée par Mme [K], atteste, le 6 juin 2023, s'être rendue sur les lieux et avoir constaté que la surface du logement était de 11,28 m2 tandis que son volume était de 28,40 m3. Par ailleurs, elle a constaté, dans le dégagement commun desservant les six studios ou chambres, la suppression de l'interphone et de la sonnette sur la porte initiale du logement, la mise en place d'une machine à laver le linge dans le dégagement, une installation électrique dissociée par chambre ou studio et le rajourt d'un caisson VMC visible dans les parties communes. 



L'existence de ces éléments dans l'espace commun, à savoir le tableau électrique, la machine à laver, ainsi que le moteur VMC, outre le linge et la clarinette destinée à l'alimentation en eau des six lots, ressort du procès-verbal dressé par un commissaire de justice, le 16 mai 2023, à la demande de Mme [K].



Il en résulte que la réalité des équipements et espaces communs à tous les locataires stipulés dans le contrat de colocation ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Or, Mme [K] ne verse aux débats aucun élément permettant d'étayer ses allégations selon lesquelles le couloir, seule pièce commune à vivre, et les équipements communs à tous les locataires qui s'y trouvent, seraient, à l'évidence, insuffisants à caractériser une colocation. 



Dans ces conditions, Mme [K] n'apporte pas la preuve, avec l'évidence requise en référé, d'une location ne répondant pas aux conditions requises par l'article 8-1 I et II de la loi du 6 juillet 1989, et en particulier la surface et le volume habitables requis en matière de colocation qui comprend plusieurs contrats de bail. 



Le moyen tiré du non-respect de la superficie et du volume habitables ne constitue donc pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer qui a été délivré. 



* Sur la décence et l'insalubrité du logement



Mme [K] dénonce la manière dont le logement est configuré et l'absence de ventilation suffisante. 



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le bailleur est obligé :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;



b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;



c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;



d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



Par ailleurs, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;



2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 



Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :



« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :



1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;



2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;



3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;



4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;



5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;



6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ».



Il reste qu'il est admis que l'inexécution, qui est dénoncée, doit être suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.



En l'espèce, afin d'établir la réalité des désordres affectant le logement, Mme [K] verse aux débats une attestation dressée, le 6 juin 2023, par Mme [H], architecte, ainsi qu'un constat dressé par un commissaire de justice le 16 mai 2023.



Il convient de relever que ces éléments ont été établis plusieurs mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, le 29 septembre 2022, et que Mme [K] ne démontre pas avoir alerté sa bailleresse, avant la procédure en référé-expulsion qu'elle a initiée, sur l'état de l'appartement.



En tout état de cause, si les photographies annexées au constat d'huissier révèlent que le logement est en très mauvais état, avec des trous sur les murs, des portes arrachées et une gaine technique enfoncée, cela ne correspondant en rien à l'état des lieux d'entrée, signé le 21 avril 2022, qui énonce que le logement a été remis dans un état neuf. De même, si le commissaire de justice constate des traces de moisissures au niveau de la cabine de douche, les pièces de la procédure ne permettent aucunement d'établir, avec l'évidence requise en référé, de lien de causalité entre ces désordres et l'insuffisance des dispositifs de ventilation du logement. En effet, si Mme [H] relève que la ventilation est insuffisante dans le logement et la présence d'une humidité excessive, il ne peut être exclu, compte tenu du litige opposant les parties, que les moisissures aient pour origine l'absence d'aération du logement par la locataire elle-même. 



De plus, si Mme [H] constate qu'il n'y aucun séparatif entre la salle d'eau, y compris les toilettes, et la pièce à vivre avec le coin kitchenette, les photographies annexées au constat d'huissier démontrent que la salle de bain, comprenant la cabine de douche, un lavabo suspendu et les toilettes, se situe dans un endroit isolé de l'appartement et est séparée de la cuisine équipée par un mur. Par ailleurs, la bailleresse démontre que la salle de bain était également séparée du reste de la pièce à vivre par un rideau qui n'apparaît plus dans les phographies annexées au constat d'huissier produit par Mme [K]. 



Dans ces conditions, Mme [K] n'apporte pas la preuve, à l'évidence, d'un manquement grave de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence et non insalubre.



Le moyen tiré de l'indécence et l'insalubrité du logement ne constitue donc pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer qui a été délivré.



En conséquence, dès lors que Mme [K] ne peut sérieusement se prévaloir d'une exception d'inexécution justifiant les impayés résultant du commandement de payer, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 29 novembre 2022. 



Elle sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [K], qui ne sollicite pas de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. 

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d'occupation 

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 

Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l'espèce, Mme [K], qui discute les provisions allouées par le premier juge à la société Bihel Investissement Patrimoine, se prévaut des mêmes contestations que celles soulevées pour remettre en cause la validité du commandement de payer. 

Or, dès lors qu'elle ne peut sérieusement se prévaloir d'exceptions justifiant qu'elle ait cessé d'exécuter, à compter du mois de juin 2022, son obligation première en tant que locataire, à savoir régler ses loyers et charges aux termes convenus, et compte tenu de l'étendue de la saisine de la cour, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine, à titre provisionnel, la somme de 2 915 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2022, échéance du mois de novembre 2022 incluse, outre une indemnité d'occupation de 365 euros par mois à compter du 30 novembre 2022, sauf à préciser que cette indemnité sera due jusqu'à la libération effective de Mme [K] des lieux qui est intervenue le 6 mai 2024 par suite de son expulsion. 



Sur la demande de provision à valoir sur les dégradations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit également répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. 

Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, un manquement du bailleur, si cette faute est à l'origine du sinistre, ou le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement. 

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires (article 7d) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le jour de l'expulsion de Mme [K], le 6 mai 2024, un procès-verbal de constat a été dressé à la demande de la société Bihel Investissement Patrimoine. Plusieurs désordres sont relevés, à savoir l'endommagement de la porte de la chambre n° 3 avec la présence de nombreux coups en partie arrière nécessitant l'apposition de plaques de bois de couleur blanche, le mauvais état du parquet posé au sol avec la présence de nombreuses traces de crasse, un évier qui est désolidarisé, un plan de travail qui est cassé, la presence de trous et coups sur les murs, les vitres des fenêtres en PVC ouvrant vers l'extérieur qui ont été cassées et fracturées, l'absence du rideau occultant à l'entrée de la salle de bain, seules les fixations de tringles en plafond étant présentes, la destruction d'une partie du mur de cloison avec la partie cuisine avec la présence de fils apparents et de nombreux coups, la présence de gros coups sur un des murs de la salle d'eau, l'abattant des toilettes qui a été cassé et fracturé et, de manière générale, de nombreuses traces de crasse. L'état de délabrement dans lequel l'appartement a été laissé résulte des photographies annexées au constat d'huissier.

Or, dès lors que l'appartement a été remis à disposition de Mme [K] dans un état neuf, tel que cela résulte de l'état des lieux d'entrée, les désordres susvisés résultent, à l'évidence, de dégradations commises pendant la jouissance des lieux, sans que l'appelante ne puisse se prévaloir d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, pas plus que d'une usure normale la chose compte tenu de la nature des dégradations révélant qu'elles ont été volontairement commises et du temps de l'occupation qui n'a duré que deux ans.

L'obligation de Mme [K] de les réparer ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse. 

Afin d'établir le montant non sérieusement contestable du montant des réparations, l'intimée verse aux débats un devis dressé le 13 mai 2024 par l'entreprise Kouyate Adama d'un montant total de 2 990 euros toutes taxes comprises. Les travaux qui y sont mentionnés portent sur le lessivage des murs, la dépose, l'évacuation et la pose du sol stratifié, des plinthes et des meubles cassés, la reprise du placo et des bandes de la cloison et des murs enfoncés, la reprise de tous les murs à l'enduit, la dépose et le changement de la porte enfondée, la dépose et le changement des vitres de la fenêtre cassée, la peinture de tous les murs et de la porte, la pose d'un plan de travail, de trois meubles et d'un frigo, le remplacement des robinetteries, la réparation de la douche avec la reprise des joints et le nettoyage de fin de chantier.

Etant donné que ces réparations sont, à l'évidence, nécessaires pour remédier aux dégradations locatives susvisées, l'intimée est fondée à solliciter une provision de 2 625 euros à valoir sur les réparations locatives, déduction faite de la somme de 365 euros versée par l'appelante au titre du dépôt de garantie. 

Sur les demandes reconventionnelles de restitution et de condamnation formées par l'appelante 

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu'une provision au créancier, à l'exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l'espèce, Mme [K] sollicite la condamnation de la société Bihel Investissement Patrimoine d'une part, à lui restituer les sommes de 1 825 euros correspondant à des loyers versés et 365 euros correspondant au montant de la caution réglée et, d'autre part, à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi. 

Or, de telles demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l'article précité, comme n'étant pas formées à titre provisionnel.

Dès lors que la cour est saisie des prétentions des parties formulées par voie de conclusions, régulièrement transmises et signifiées ou notifiées dans le cas où la partie a constitué avocat, antérieurement à l'ordonnance de clôture, une note en délibéré adressée à la demande de la cour afin de permettre aux parties de répondre à un moyen soulevé d'office ne peut les régulariser.

Dans ces conditions, les demandes de restitution et condamnation formées à titre définitif par l'appelante seront déclarées irrecevables. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Succcombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [K] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [K] sera également condamnée aux dépens de la procédure d'appel.



L'équité commande en outre de la condamner à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



En tant que partie perdante, Mme [K] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, 



Statuant dans les limites de la dévolution et de sa saisine,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées sauf à préciser la période au cours de laquelle l'indemnité mensuelle d'occupation, à titre provisionnel, est due ;



Y ajoutant,



Dit que l'indemnité mensuelle d'occupation à laquelle a été condamnée Mme [M] [K], à titre provisionnel, est due jusqu'au 6 mai 2024, date de sa libération effective des lieux ;



Condamne Mme [M] [K] à verser à la SCI Bihel Investissement Patrimoine une provision de 2 625 euros à valoir sur les réparations locatives ;



Déclare irrecevables les demandes formées par Mme [M] [K] tendant à la restitution par la SCI Bihel Investissement Patrimoine de sommes versées en paiement des loyers, charges et du dépôt de garantie et à sa condamnation à lui verser une somme à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;



Condamne Mme [M] [K] à verser à la SCI Bihel Investissement Patrimoine la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute Mme [M] [K] de sa demande formulée sur le même fondement ;



Condamne Mme [M] [K] aux entiers dépens de la procédure d'appel. 



La Greffière La Présidente

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 19 SEPTEMBRE 2024



N° 2024/528 









Rôle N° RG 23/11956 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5UL







[M] [K]





C/



S.C.I. BIHEL INVESTISSEMENT



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Marie FAVRE-PICARD



Me Benjamin AYOUN





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 10 Août 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00650.





APPELANTE



Madame [M] [K]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/6867 du 12/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 26 Janvier 1998 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Marie FAVRE-PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant





INTIMÉE



S.C.I. BIHEL INVESTISSEMENT PATRIMOINE, 

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











***











EXPOSE DU LITIGE



Suivant contrat à effet au 21 avril 2022, la société civile immobilière (SCI) Bihel Investissement Patrimoine a consenti à Mme [M] [K] un bail d'habitation portant sur un logement d'une surface de 11,05 m2 situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 365 euros, outre 60 euros de provisions sur charge.



Mme [B] [S] s'est portée caution des engagements de Mme [K].



La société Bihel Investissement Patrimoine a délivré à Mme [K], suivant exploit d'huissier en date du 29 septembre 2022, un commandement d'avoir à payer la somme principale de 1 700 euros au titre d'un arriété locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.



Cet acte a été dénoncé à la caution par exploit d'huissier en date du 13 octobre 2022.



Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société Bihel Investissement Patrimoine a fait assigner Mme [K] devant le juge des contentieux de protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la condamner à lui verser diverses sommes.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 10 août 2023, ce magistrat a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2022 ;

- ordonné à Mme [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Bihel Investissement Patrimoine pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place serait régi par les articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [K] à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine, à titre provisionnel, la somme de 2 915 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er novembre 2022, échéance du mois de novembre 2022 incluse ;

- dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2022 pour la somme de 2 065 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

- condamné Mme [K] à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine, à titre provisionnel, la somme de 365 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 30 novembre 2022 ;

- condamné Mme [K] à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.



Suivant déclaration transmise au greffe le 22 septembre 2023, Mme [K] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 31 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :



- prononcer la nullité du bail en date du 21 avril 2022 ;

- condamner l'intimée à lui restituer la somme de 1 825 euros au titre des loyers versés depuis le début du bail, et ce, avec intérêts de retard à compter du 21 avril 2022 ;

- condamner l'intimée à lui restituer la somme de 365 euros au titre de la caution versée lors de l'entrée dans les lieux ;

- condamner l'intimée à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

- débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes ;

- la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 31 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Bihel Investissement Patrimoine sollicite de la cour qu'elle :



- confirme l'ordonnance enrteprise en toutes ses dispositions ;

- condamne l'appelante à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 10 013 euros au titre des loyers et charges impayés, outre celle de 2 990 euros au titre de la remise en état du logement ;

- rejette les demandes de l'appelante ;

- à titre subsidiaire, la condamne au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer ;

- la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonce à la caution.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 juin 2024.



Par soit-transmis envoyé le 20 juin 2024, la cour a informé les conseils des parties qu'elle s'interrogeait sur :



- l'ampleur de la dévolution, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1, dès lors que, dans ses dernières conclusions, l'intimée ne formule qu'une demande de confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris les sommes provisionnelles auxquelles l'appelante a été condamnée et, dès lors, aucune demande d'infirmation, alors qu'elle sollicite une provision de 10 013 euros par suite d'une actualisation de sa créance ;



- sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de l'appelante, au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, tendant à la condamnation de l'intimée, d'une part, à lui restituer les sommes de 1 825 euros correspondant à des loyers versés et 365 euros correspondant au montant de la caution réglée et, d'autre part, à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, s'agissant de demandes de restitution et condamnation sollicitées à titre définitif (et non provisionnel). 



Elle leur a imparti un délai expirant le mardi 25 juin 2024 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile). 



Par une note en délibéré transmise le 21 juin 2024, le conseil de la société Bihel Investissement Patrimoine indique à la cour que sa demande tendant à voir réactualiser sa créance locative ne s'analyse pas comme une demande nouvelle irrecevable, dès lors qu'elle ne demande pas à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise mais uniquement de tenir compte de l'aggravation de la dette locative par suite de la révélation d'un fait nouveau conformément à l'article 564 du code de procédure civile, outre le fait, qu'en application de l'article 562 du même code, la cour est saisie d'une demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers et, dès lors, de toutes les demandes qui en dépendent. En revanche, il affirme que la condamnation sollicitée à titre définitif par l'appelante n'est pas recevable, sachant qu'en l'absence de réouverture des débats et du fait que les parties doivent présenter, dès leurs premières conclusions, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, l'appelante ne peut plus solliciter une provision. 



Par une note en délibéré transmise le 26 juin 2024, le conseil de Mme [K] relève que l'appel incident formé par l'intimée au titre de l'arriéré locatif n'est pas précédé d'une demande d'infirmation des chefs de l'ordonnance la concernant, dès lors qu'elle ne demande que la confirmation de cette dernière en toutes ses dispositions. Dans tous les cas, il relève que l'intimée n'a pas demandé à la cour, dans ses premières conclusions, d'actualiser le montant de sa créance locative, de sorte que cette demande est irrecevable. En revanche, il indique solliciter la nullité du bail sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile et que ses demandes de restitution n'en sont que la conséquence, de sorte que les sommes réclamées n'ont pas à être demandées à titre provisionnel. 







MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'ampleur de la dévolution 

Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. 

Par application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du même code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. 

Il en résulte que l'intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions, formulées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l'infirmation des chefs de l'ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce que ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d'un 'statuant à nouveau' au même titre que l'appelant. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l'ordonnance entreprise dans le cadre d'un appel incident total ou partiel. 

En l'espèce, le dispositif des conclusions de l'intimée ne contient qu'une demande de confirmation des chefs critiqués de l'ordonnance entreprise, en ce compris les sommes provisionnelles auxquelles l'appelante a été condamnée. Pour autant, et sans qu'aucune demande d'infirmation ne soit faite, la société Bihel Investissement Patrimoine sollicite une provision de 10 013 euros à valoir sur l'arriéré locatif par suite d'une actualisation de sa créance.

Il reste que, dès lors que le premier juge a statué sur cette demande, la prétention de l'intimée devait être formulée sous forme d'appel incident et, à ce titre, précédée d'une demande d'infirmation ou de réformation des dispositions de l'ordonnance entreprise la concernant. 

La prétention de la bailleresse ne peut en aucun cas s'analyser comme une demande nouvelle qui aurait été formée à hauteur d'appel dès lors que le premier juge l'a tranchée dans son principe et montant. 

Dans le cas où il ne serait pas fait droit aux demandes des appelants, la cour s'estime donc ne pas être saisie des chefs de l'ordonnance entreprise portant sur le montant des provisions allouées à la société Bihel Investissement Patrimoine au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité pour occupation sans droit ni titre. 

Sur les demandes principales de l'intimée

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences 

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Il est admis que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.



En l'espèce, le contrat de bail stipule dans un paragraphe VII qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. 



Un commandement de payer la somme principale de 1 700 euros a été délivré le 29 septembre 2022 correspondant à un arriéré locatif dû au titre des mois de juin, juillet, août et septembre 2022. 



Mme [K], qui ne conteste pas ce décompte, se prévaut de l'annulation du bail qui a lui a été consenti pour différents motifs. Elle soutient que ce sont les mêmes raisons qui l'ont conduite à suspendre le paiement de ses loyers et charges à compter du mois de juin 2022. 



Or, dès lors que la nullité d'un contrat excède les pouvoirs du juge des référés, les moyens soulevés par l'appelante au soutien de cette demande doivent s'analyser sous l'angle de contestations sérieuses portant sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de manquements de la bailleresseses obligations justifiant les impayés. 



En effet, l'exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne.



Il convient donc d'analyser tour à tour si les manquements reprochés à la bailleresse peuvent être retenus avec l'évidence requise en référé. 



* Sur la superficie



Il résulte de l'article 8-1 I la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 que la colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. 



Le paragraphe II énonce que, lorsque la location est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L 126-17, L 126-18 et L 126-21 du code de la construction et de l'habitation qui imposent la mise à disposition de locaux d'une superficie et d'un volume habitables supérieurs, respectivement, à 14 m2 et à 33 m3. Par dérogation aux mêmes articles L 126-17 et L 126-21, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 m2 et à 20 m3. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.



Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.



Lorsque la colocation comprend plusieurs contrats de bail, chaque colocataire signe un contrat de bail indépendant, conforme au régime juridique (location nue ou meublée) auquel est soumis le logement.



Chaque contrat doit préciser :



-la pièce du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive ;



-ainsi que les parties communes mises à la disposition de l'ensemble des colocataires, le propriétaire devant fournir à chacun de ses colocataires une surface supérieure à 9 m² et un volume supérieur à 20 m3 (les pièces communes ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul).



En l'occurrence, s'il n'est pas contesté que le contrat de bail litigieux formalisant une colocation de logement nu respecte le contrat-type défini par décret en Conseil d'Etat et que plusieurs contrats de bail de ce type ont été conclus, Mme [K] affirme qu'il ne s'agit pas d'une colocation d'un même logement par plusieurs locataires, faute d'équipements communs, de sorte que la superficie du logement qu'elle loue, à savoir 11,05 m3, ne respecte pas la superficie minimale de 14m2 requise en matière de location classique. 



Le contrat de bail distingue bien les éléments d'équipement du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive des parties communes mises à la disposition de l'ensemble des colocataires.

C'est ainsi qu'il stipule que le logement d'une surface habitable de 11,05 m2 comporte une cuisinette équipée (frigo, plaque à induction, charriot de rangement, deux meubles de rangement, un plan de travail avec évier) et un coin sanitaire équipé (douche, lavabo et miroir avec tablette en verre, WC). Outre les équipements communs à l'immeuble, à savoir les espaces verts et le chauffage collectif, il précise que le couloir d'accès desservant les pièces privatives 1, 2, 3, 4, 5 et 6 ainsi que la machine à laver, localisée dans le couloir d'accès, sont communs aux colocataires. 



Mme [H], architecte PDLG, mandatée par Mme [K], atteste, le 6 juin 2023, s'être rendue sur les lieux et avoir constaté que la surface du logement était de 11,28 m2 tandis que son volume était de 28,40 m3. Par ailleurs, elle a constaté, dans le dégagement commun desservant les six studios ou chambres, la suppression de l'interphone et de la sonnette sur la porte initiale du logement, la mise en place d'une machine à laver le linge dans le dégagement, une installation électrique dissociée par chambre ou studio et le rajourt d'un caisson VMC visible dans les parties communes. 



L'existence de ces éléments dans l'espace commun, à savoir le tableau électrique, la machine à laver, ainsi que le moteur VMC, outre le linge et la clarinette destinée à l'alimentation en eau des six lots, ressort du procès-verbal dressé par un commissaire de justice, le 16 mai 2023, à la demande de Mme [K].



Il en résulte que la réalité des équipements et espaces communs à tous les locataires stipulés dans le contrat de colocation ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Or, Mme [K] ne verse aux débats aucun élément permettant d'étayer ses allégations selon lesquelles le couloir, seule pièce commune à vivre, et les équipements communs à tous les locataires qui s'y trouvent, seraient, à l'évidence, insuffisants à caractériser une colocation. 



Dans ces conditions, Mme [K] n'apporte pas la preuve, avec l'évidence requise en référé, d'une location ne répondant pas aux conditions requises par l'article 8-1 I et II de la loi du 6 juillet 1989, et en particulier la surface et le volume habitables requis en matière de colocation qui comprend plusieurs contrats de bail. 



Le moyen tiré du non-respect de la superficie et du volume habitables ne constitue donc pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer qui a été délivré. 



* Sur la décence et l'insalubrité du logement



Mme [K] dénonce la manière dont le logement est configuré et l'absence de ventilation suffisante. 



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le bailleur est obligé :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;



b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;



c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;



d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



Par ailleurs, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;



2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 



Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :



« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :



1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;



2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;



3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;



4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;



5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;



6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ».



Il reste qu'il est admis que l'inexécution, qui est dénoncée, doit être suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.



En l'espèce, afin d'établir la réalité des désordres affectant le logement, Mme [K] verse aux débats une attestation dressée, le 6 juin 2023, par Mme [H], architecte, ainsi qu'un constat dressé par un commissaire de justice le 16 mai 2023.



Il convient de relever que ces éléments ont été établis plusieurs mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, le 29 septembre 2022, et que Mme [K] ne démontre pas avoir alerté sa bailleresse, avant la procédure en référé-expulsion qu'elle a initiée, sur l'état de l'appartement.



En tout état de cause, si les photographies annexées au constat d'huissier révèlent que le logement est en très mauvais état, avec des trous sur les murs, des portes arrachées et une gaine technique enfoncée, cela ne correspondant en rien à l'état des lieux d'entrée, signé le 21 avril 2022, qui énonce que le logement a été remis dans un état neuf. De même, si le commissaire de justice constate des traces de moisissures au niveau de la cabine de douche, les pièces de la procédure ne permettent aucunement d'établir, avec l'évidence requise en référé, de lien de causalité entre ces désordres et l'insuffisance des dispositifs de ventilation du logement. En effet, si Mme [H] relève que la ventilation est insuffisante dans le logement et la présence d'une humidité excessive, il ne peut être exclu, compte tenu du litige opposant les parties, que les moisissures aient pour origine l'absence d'aération du logement par la locataire elle-même. 



De plus, si Mme [H] constate qu'il n'y aucun séparatif entre la salle d'eau, y compris les toilettes, et la pièce à vivre avec le coin kitchenette, les photographies annexées au constat d'huissier démontrent que la salle de bain, comprenant la cabine de douche, un lavabo suspendu et les toilettes, se situe dans un endroit isolé de l'appartement et est séparée de la cuisine équipée par un mur. Par ailleurs, la bailleresse démontre que la salle de bain était également séparée du reste de la pièce à vivre par un rideau qui n'apparaît plus dans les phographies annexées au constat d'huissier produit par Mme [K]. 



Dans ces conditions, Mme [K] n'apporte pas la preuve, à l'évidence, d'un manquement grave de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence et non insalubre.



Le moyen tiré de l'indécence et l'insalubrité du logement ne constitue donc pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer qui a été délivré.



En conséquence, dès lors que Mme [K] ne peut sérieusement se prévaloir d'une exception d'inexécution justifiant les impayés résultant du commandement de payer, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 29 novembre 2022. 



Elle sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [K], qui ne sollicite pas de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. 

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d'occupation 

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 

Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l'espèce, Mme [K], qui discute les provisions allouées par le premier juge à la société Bihel Investissement Patrimoine, se prévaut des mêmes contestations que celles soulevées pour remettre en cause la validité du commandement de payer. 

Or, dès lors qu'elle ne peut sérieusement se prévaloir d'exceptions justifiant qu'elle ait cessé d'exécuter, à compter du mois de juin 2022, son obligation première en tant que locataire, à savoir régler ses loyers et charges aux termes convenus, et compte tenu de l'étendue de la saisine de la cour, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine, à titre provisionnel, la somme de 2 915 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2022, échéance du mois de novembre 2022 incluse, outre une indemnité d'occupation de 365 euros par mois à compter du 30 novembre 2022, sauf à préciser que cette indemnité sera due jusqu'à la libération effective de Mme [K] des lieux qui est intervenue le 6 mai 2024 par suite de son expulsion. 



Sur la demande de provision à valoir sur les dégradations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit également répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. 

Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, un manquement du bailleur, si cette faute est à l'origine du sinistre, ou le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement. 

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires (article 7d) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le jour de l'expulsion de Mme [K], le 6 mai 2024, un procès-verbal de constat a été dressé à la demande de la société Bihel Investissement Patrimoine. Plusieurs désordres sont relevés, à savoir l'endommagement de la porte de la chambre n° 3 avec la présence de nombreux coups en partie arrière nécessitant l'apposition de plaques de bois de couleur blanche, le mauvais état du parquet posé au sol avec la présence de nombreuses traces de crasse, un évier qui est désolidarisé, un plan de travail qui est cassé, la presence de trous et coups sur les murs, les vitres des fenêtres en PVC ouvrant vers l'extérieur qui ont été cassées et fracturées, l'absence du rideau occultant à l'entrée de la salle de bain, seules les fixations de tringles en plafond étant présentes, la destruction d'une partie du mur de cloison avec la partie cuisine avec la présence de fils apparents et de nombreux coups, la présence de gros coups sur un des murs de la salle d'eau, l'abattant des toilettes qui a été cassé et fracturé et, de manière générale, de nombreuses traces de crasse. L'état de délabrement dans lequel l'appartement a été laissé résulte des photographies annexées au constat d'huissier.

Or, dès lors que l'appartement a été remis à disposition de Mme [K] dans un état neuf, tel que cela résulte de l'état des lieux d'entrée, les désordres susvisés résultent, à l'évidence, de dégradations commises pendant la jouissance des lieux, sans que l'appelante ne puisse se prévaloir d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, pas plus que d'une usure normale la chose compte tenu de la nature des dégradations révélant qu'elles ont été volontairement commises et du temps de l'occupation qui n'a duré que deux ans.

L'obligation de Mme [K] de les réparer ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse. 

Afin d'établir le montant non sérieusement contestable du montant des réparations, l'intimée verse aux débats un devis dressé le 13 mai 2024 par l'entreprise Kouyate Adama d'un montant total de 2 990 euros toutes taxes comprises. Les travaux qui y sont mentionnés portent sur le lessivage des murs, la dépose, l'évacuation et la pose du sol stratifié, des plinthes et des meubles cassés, la reprise du placo et des bandes de la cloison et des murs enfoncés, la reprise de tous les murs à l'enduit, la dépose et le changement de la porte enfondée, la dépose et le changement des vitres de la fenêtre cassée, la peinture de tous les murs et de la porte, la pose d'un plan de travail, de trois meubles et d'un frigo, le remplacement des robinetteries, la réparation de la douche avec la reprise des joints et le nettoyage de fin de chantier.

Etant donné que ces réparations sont, à l'évidence, nécessaires pour remédier aux dégradations locatives susvisées, l'intimée est fondée à solliciter une provision de 2 625 euros à valoir sur les réparations locatives, déduction faite de la somme de 365 euros versée par l'appelante au titre du dépôt de garantie. 

Sur les demandes reconventionnelles de restitution et de condamnation formées par l'appelante 

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu'une provision au créancier, à l'exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l'espèce, Mme [K] sollicite la condamnation de la société Bihel Investissement Patrimoine d'une part, à lui restituer les sommes de 1 825 euros correspondant à des loyers versés et 365 euros correspondant au montant de la caution réglée et, d'autre part, à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi. 

Or, de telles demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l'article précité, comme n'étant pas formées à titre provisionnel.

Dès lors que la cour est saisie des prétentions des parties formulées par voie de conclusions, régulièrement transmises et signifiées ou notifiées dans le cas où la partie a constitué avocat, antérieurement à l'ordonnance de clôture, une note en délibéré adressée à la demande de la cour afin de permettre aux parties de répondre à un moyen soulevé d'office ne peut les régulariser.

Dans ces conditions, les demandes de restitution et condamnation formées à titre définitif par l'appelante seront déclarées irrecevables. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Succcombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [K] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [K] sera également condamnée aux dépens de la procédure d'appel.



L'équité commande en outre de la condamner à verser à la société Bihel Investissement Patrimoine la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



En tant que partie perdante, Mme [K] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement. 





PAR CES MOTIFS

La cour, 



Statuant dans les limites de la dévolution et de sa saisine,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées sauf à préciser la période au cours de laquelle l'indemnité mensuelle d'occupation, à titre provisionnel, est due ;



Y ajoutant,



Dit que l'indemnité mensuelle d'occupation à laquelle a été condamnée Mme [M] [K], à titre provisionnel, est due jusqu'au 6 mai 2024, date de sa libération effective des lieux ;



Condamne Mme [M] [K] à verser à la SCI Bihel Investissement Patrimoine une provision de 2 625 euros à valoir sur les réparations locatives ;



Déclare irrecevables les demandes formées par Mme [M] [K] tendant à la restitution par la SCI Bihel Investissement Patrimoine de sommes versées en paiement des loyers, charges et du dépôt de garantie et à sa condamnation à lui verser une somme à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;



Condamne Mme [M] [K] à verser à la SCI Bihel Investissement Patrimoine la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute Mme [M] [K] de sa demande formulée sur le même fondement ;



Condamne Mme [M] [K] aux entiers dépens de la procédure d'appel. 



La Greffière La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L126-21, code de procedure civile 445, code de la construction et de l'habitation L126-17, code civil 1741, code de la construction et de l'habitation L126-18, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 7 mars 2024 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 22/02557

  en commun : code de la construction et de l'habitation L126-21, code de la construction et de l'habitation L126-17, code de la construction et de l'habitation L126-18

• 6 mars 2025 · Tribunal judiciaire de Nice · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/04279

  en commun : code de la construction et de l'habitation L126-21, code de la construction et de l'habitation L126-17, code de la construction et de l'habitation L126-18

• 17 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Metz · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00246

  en commun : code de la construction et de l'habitation L126-21, code de la construction et de l'habitation L126-17, code de la construction et de l'habitation L126-18

• 21 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/10353

  en commun : code de la construction et de l'habitation L126-21, code de la construction et de l'habitation L126-17, code de la construction et de l'habitation L126-18

• 15 juin 2026 · Cour d'appel de Nancy · Autre · n° 25/01147

  en commun : code civil 1721, code civil 1732

• 8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Rennes · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/07577

  en commun : code civil 1721, code civil 1732

• 11 août 2026 · Tribunal judiciaire de Toulon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01626

  en commun : code civil 1721, code civil 1732

• 14 août 2026 · Tribunal judiciaire de Toulon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/05618

  en commun : code civil 1721, code civil 1732

Mise à jour de la source le 2024-09-23T22:00:00.000Z.