notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 11 août 2026, n° 25/01626

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2017, Monsieur et Madame [M] [Z] ont consenti, par l’intermédiaire de leur mandataire, à Monsieur et Madame [C] et [H] [N] un contrat de location portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Localité 8] (83) [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 614 euros, outre une provision sur charges de 75 euros. 
Les locataires ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 614 euros. 

Par courrier en date du 2 avril 2024, les locataires ont adressé leur préavis de départ au gestionnaire locatif du bien. 

Par acte en date du 20 février 2025, Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, ont fait assigner Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y], son épouse, devant la présente juridiction aux fins de voir : 
Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 614 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie, outre la somme de 61,40 euros par mois à compter du 4 juillet 2024, au titre de la majoration de la restitution du dépôt de garantie 
Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 5 631,62 euros au titre des provisions sur charges qui n’ont jamais été justifiées Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 7 368,00 euros en réparation du préjudice de jouissance subi Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 924 euros au titre de leurs frais de déménagement Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral Assortir les condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation ; Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Eric GOIRAND, avocat fondé sur son affirmation de droit.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025, au cours de laquelle les époux [N] étaient représentés par leur conseil, qui a déposé ses pièces et conclusions. 
Les époux [Z], cités à personne, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience, bien que régulièrement cités à personne par acte de commissaire de justice. 
A l’issue des débats, l’affaire avait été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe. 
Par courrier en date du 12 mai 2025, le conseil des époux [Z] a sollicité la réouverture des débats, expliquant avoir omis la date de l’audience suite à un déménagement de ses locaux professionnels. 
Par courrier en date du 13 mai 2025, le conseil des époux [N] a indiqué ne pas être opposé à une réouverture des débats. 
Par jugement du 30 juin 2025, la réouverture des débats a été ordonnée par le Tribunal à l’audience du 8 décembre 2025.
Après deux renvois sollicités à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juin 2026. A cette date, chacune des parties est représentée par son conseil respectif. Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, les époux [N] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de restitution de dépôt de garantie, les époux [N] expliquent que les états des lieux d’entrée et de sortie ne sont pas conformes en raison d’une dégradation du carrelage, qu’ils ont signalée au mandataire, et ce à plusieurs reprises, affirmant que les bailleurs ont refusé de faire réaliser les travaux nécessaires, tel que préconisés par le rapport d’expertise sollicité dans le cadre de la mise en œuvre de leur assurance. 
Par ailleurs, les époux [N] soulignent que les bailleurs ne leur ont jamais transmis les justificatifs nécessaires s’agissant des charges locatives dont ils se sont pourtant acquittés depuis le 1er janvier 2018, soit la somme de 5.631,62 euros. Ils en sollicitent aujourd’hui le remboursement.
S’agissant de leurs préjudices de jouissance mais également moral, les demandeurs font valoir qu’ils n’ont pu jouir paisiblement des lieux et que cela a eu des répercutions importantes sur leur bien-être psychologique et physique, ce qui les a contraints à déménager. C’est également la raison pour laquelle ils demandent le remboursement des frais liés à ce déménagement. 

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de leurs conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [Z] sollicitent de voir : 
Juger leur bonne foi Juger qu’ils ont respecté leurs obligations légales et contractuelles Débouter les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes  A titre subsidiaire,
Juger prescrites les sommes sollicitées antérieurement au 20 février 2022 Condamner les époux [N] à leur payer la somme de 3 000,00 euros en réparation de leur préjudice moral Condamner les époux [N] à leur payer la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître [Localité 9] PELLAN. 
Les époux [Z] confirment qu’ils n’ont pas procédé à la restitution du dépôt de garantie versé par les locataires dans la mesure où il ressort des états des lieux d’entrée et de sortie que de nombreux désordres ont été relevés, indépendamment de ceux affectant le carrelage. 
S’agissant du remboursement des charges locatives, ils indiquent que les locataires n’ont pas sollicité d’information à ce sujet durant toute la durée du bail, soulignant que leur montant a été fixé contractuellement à 75 euros et qu’ils ont également bénéficié des services de l’immeuble (interphone, digicode, ascenseur, monte-charge). Ils font en outre valoir que les époux [N] ne sollicitent pas les justificatifs liés à ces provisions sur charges, ce qui démontre bien qu’ils en ont été préalablement destinataires. 
Subsidiairement, ils mettent en exergue la prescription triennale, telle que prévue à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et contestent tout remboursement de sommes antérieures au 20 février 2022. 




Enfin, pour s’opposer à la demande en indemnisation au titre du préjudice de jouissance des locataires, les époux [Z] déclarent qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables des désordres relevés qui ont été causés par les passages intensifs et récurrents de Monsieur [N] et de son fauteuil roulant motorisé, qui ont ainsi progressivement fragilisé et endommagé le carrelage. Ils soulignent à cet égard que, lorsque le bail a été conclu, Monsieur [N] n’était pas en fauteuil roulant, précisant également que leur logement n’est pas adapté aux normes handicapées. De plus, ils font valoir qu’ils ont entrepris les travaux de réparation du sol, notamment au niveau du salon, mais que les réparations effectuées n’ont pas résisté, ce qui selon eux rend les locataires responsables des désordres relevés. 
Ils affirment par ailleurs que les locataires ne caractérisent aucunement leur préjudice moral.
Ils soutiennent également que leur déménagement relève uniquement d’un choix personnel de leur part, et qu’ils ont quitté les lieux après avoir trouvé un logement mieux adapté à leur situation. 
A titre reconventionnel, les époux [Z] sollicitent la réparation de leur préjudice moral et financier, faisant valoir qu’ils sont âgés et que les difficultés rencontrées avec les époux [N] les ont tellement inquiétées qu’ils n’ont plus loué leur bien, ce qui représente un manque à gagner important. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2026, par mise à disposition au greffe, les parties présentes ayant été averties.

Motifs

MOTIVATION 

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 

Selon les dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 
- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
- De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L'article 1730 du code civil dispose par ailleurs, que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 
L'article 1732 dudit code précise que le locataire doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose par ailleurs qu’un dépôt de garantie peut être versé par le locataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. 

En application de ces textes, il appartient ainsi au bailleur de prouver l'existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne doivent pas résulter d'une usure normale.
Dès que cette preuve est établie, c'est au preneur de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c'est-à-dire qu'il n'en est pas l'auteur, ni personne de son fait, ou qu'il résulte d'un cas de force majeure ou qu'il est dû à l'usure normale ou à la vétusté.
L'existence de dégradations imputables au locataire s'apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l'arrivée et du départ du locataire. 
S’agissant de la justification du montant demandé par le bailleur, il est constant que celui-ci n'est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668).

En l’espèce, les états d’entrée et de sortie des lieux ont été réalisés, respectivement les 1er décembre 2017 et 03 mai 2024. 
Un procès-verbal de constat a par ailleurs été dressé le 29 février 2024 par un commissaire de justice, à l’initiative des locataires. 

Les bailleurs font valoir que la comparaison entre les états d’entrée et de sortie des lieux met en exergue plusieurs dégradations, outre les désordres affectant le carrelage : 
De nombreuses marques sur les murs et peinturesDes traces de vie importantes excédant l’usure normaleDes trous chevillés et marques diverses sur certains pans de mursLe jaunissement et l’altération de certains équipements (notamment grilles de convecteurs)Des rayures et marques sur certains revêtements Des défauts d’entretien général et état de propreté inférieur à celui constaté à l’entrée Des marques de frottement sur les placards et aménagements La détérioration d’équipements annexes L’altération des joints et équipements sanitairesL’usure prononcée de certains éléments mobiliers et équipements intégrésL’état général de propreté inférieur à celui existant lors de la prise à bail. 
Ils citent les exemples suivants :
Plafond de la chambre 1 : état moyen alors que l’état d’entrée des lieux mentionnait bon étatMurs de la cuisine : installation électrique cassée alors que l’état d’entrée des lieux mentionnait bon étatVentilation de la cuisine : jaunis alors que l’état d’entrée des lieux mentionnait bon étatRobinetterie de la salle de bain : flexible qui bouge alors que l’état d’entrée des lieux mentionnait bon étatRadiateur dans la salle de bain : état moyen alors que l’état d’entrée des lieux indiquait bon état. 
La lecture comparative des états des lieux d’entrée et de sortie fait ressortir les désordres suivants : 
Salle à manger : plafond en état moyen, traces noires sur le murCuisine : quelques éclats sur le sol et sur le plan de travail, installation électrique cassée Salle de bain : poignée oxydéeEquipements : flexible de robinetterie qui bouge, radiateur rouillé, ventilation jaunie.
Il est constaté que les postes de réparation retenus ne correspondent pas tous à des dégradations au sens des dispositions susvisées, dès lors que la vétusté du bien loué doit être prise en considération. Ainsi, les désordres correspondant au jaunissement des ventilations, à l’oxydation de la poignée de la salle de bain et à la rouille observée sur les radiateurs ne peuvent être retenus. 

En tout état de cause, les bailleurs ne produisent aucune facture ni aucun devis, s’agissant de la prise en charge de ces désordres. Ils ne peuvent donc être mis à la charge des locataires. 

Concernant la détérioration du carrelage situé dans la salle à manger, l’état d’entrée des lieux mentionne que le sol est en bon état (un éclat) alors qu’il est fissuré lors de la réalisation de l’état de sortie des lieux. 
Il résulte des pièces versées au débat que les locataires ont informé le mandataire de cette problématique par courrier en date du 7 juillet 2023. 
Le rapport d’expertise diligenté par l’assureur des locataires, en date du 25 octobre 2023, souligne que le carrelage se décolle et forme un trou béant au milieu de la pièce. 
Il précise que ce désordre résulte d’un retrait différentiel des chapes de mortier de scellement généralisée (+ de 20 ans) et que le dosage ciment est insuffisant sur partie scellement. 
Il ajoute que le bailleur a déjà tenté une réparation provisoire sur la zone endommagée dans le salon, alors même que la chape sur lit de sable n’accepte aucune réparation partielle lorsque celle-ci est endommagée. 
Il souligne également que les dommages se sont aggravés avec le temps et avec l’utilisation par le locataire d’un fauteuil roulant motorisé. 

Aux termes d’une attestation en date du 26 décembre 2025, Madame [F] [E], voisine de palier des époux [N] a notamment déclaré ce qui suit : 
« Au fil du temps la santé de monsieur s’est dégradée à tel point qu’il a dû être doté d’un lourd fauteuil roulant électrique puis d’une aide à domicile pour l’assister à la toilette et aux soins. Avec une personne en plus à domicile, l’appartement F2 est de fait devenu sous dimensionné pour trois adultes à demeure. Le séjour a concentré l’activité de la famille, bureau, repas, télévision et les déplacements répétés du fauteuil roulant (250 kg avec son occupant) ont mis à mal le carrelage de la pièce principale. Le propriétaire est intervenu pour changer le carrelage cassé, il a réparé mais apparemment ca n’a pas tenu sur la durée. »
(…) « Les dégradations constatées dans les parties privatives sont dues à l’inadaptation des lieux à la présence d’une personne dépendante de forte corpulence. »
Elle concluait également que « le propriétaire n’était en rien responsable des dégradations du sol du séjour. »

En l’état de ces éléments, force est de constater que la détérioration du carrelage dans le salon ne peut être caractérisée par la seule usure normale des lieux. 
Si le décollement de ces carreaux peut être lié à des malfaçons de pose ou du mortier-colle mis en œuvre comme le relève l’expert, pour autant le logement donné à bail, de type F2 et d’une superficie de 42,50 m2, n’avait pas l’obligation de répondre aux normes handicapées puisque Monsieur [N] a bénéficié d’un fauteuil roulant motorisé plusieurs années après être entré dans les lieux. 
Il ne peut être contesté par ailleurs que l’utilisation, par le locataire, de ce fauteuil roulant motorisé, d’un poids très important, et ce de façon récurrente, est à l’origine de l’aggravation de ce désordre. 
L’expert évalue ces travaux à la somme de 15 100,00 euros. 
Un second devis établi par la société Le SIS évalue la réfection de l’ensemble de l’appartement à la somme de 21 535,79 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la conservation du dépôt de garantie par les bailleurs, à hauteur de 614,00 euros, est justifiée. 

En conséquence, les époux [N] seront déboutés de leur demande de restitution de dépôt de garantie, ainsi que de leur demande s’agissant des pénalités de retard. 

Sur la demande en remboursement des charges locatives

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L’article 7-1 de ladite loi précise que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles, selon l’article 23 de ladite loi, sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. 
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
(…)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Enfin, en application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 






A la lecture de l’ensemble de ces dispositions, il est ainsi établi que les charges locatives sont exigibles sur justification. Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors qu’elles sont justifiées et qu’il prouve, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant le juge, les pièces justificatives, qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges.

En l’espèce, les époux [N] sollicitent le remboursement de la somme de 5 631,62 euros au titre des charges indument perçues, ce qui correspond à l’ensemble des sommes versées à ce titre depuis leur entrée dans les locaux loués. 
Il ressort du contrat de bail du 1er décembre 2017 (page 4), que les locataires devaient payer mensuellement aux bailleurs la somme de 75 euros au titre de la provision sur charges.
Toutefois, d’une part, les époux [Z] ne démontrent pas avoir mis à disposition des époux [N] les pièces justificatives attestant de l’exigibilité des charges récupérables, durant toute la durée du bail. Ils ne versent pas davantage ces documents en procédure de sorte qu’en l’état, l’ensemble des charges versées par les époux [N] demeure injustifié. 
D’autre part, la restitution des charges récupérables injustifiées n’est pas conditionnée à la preuve de demandes effectuées par le locataire de communication des justificatifs afférents aux charges en cours de bail. 
Ainsi, en l’absence de justification de régularisation annuelle des charges et de transmission de pièces attestant de leur exigibilité par les époux [Z], les époux [N] sont bien fondés à en demander restitution. 
Cependant, dans la mesure où l’action en restitution des charges récupérables injustifiées a été introduite par assignation du 20 février 2025, seules les sommes versées postérieures au 20 février 2022 pourront faire l’objet d’un remboursement. 

En conséquence, les époux [Z] seront condamnés à restituer aux époux [N] les charges récupérables versées entre le mois de mars 2022 et le mois de mai 2024, soit la somme de 1.957,25 euros (26 mois x 75 euros + 7,25 euros correspondant à la somme versée au prorata pour le mois de mai 2024). 

Sur les intérêts à taux légal et leur capitalisation

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

L’article 1343-2 dudit code précise que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’état de ces dispositions, la somme de 1 957,25 euros sera assortie d’intérêts à taux légal à compter du 20 février 2025. La capitalisation desdits intérêts sera également ordonnée. 





Sur les demandes en dommages et intérêts 

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décentD'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louéeD'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail
Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : 
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Le bailleur reste tenu à l’ensemble de ces obligations pendant toute la durée du bail et doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Il est acquis que celui-ci ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public (CA [Localité 10] 5ème chambre civile 1er octobre 2024 n°21/06598). 
Pour autant, il appartient au locataire de rapporter la preuve de l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 23 avril 2013,12-18.593).



Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.

En l’espèce, par courrier en date du 7 juillet 2023, les époux [N] ont informé leurs bailleurs des dégradations qu’ils observaient sur le carrelage situé dans le séjour de l’appartement. 
Il est établi les propriétaires sont intervenus une première fois pour réparer les carreaux défectueux, comme en atteste le rapport d’expertise du 25 octobre 2023 ainsi que le témoignage de Madame [F] [E].
Il n’est pas contesté que ces travaux se sont avérés insuffisants. 
Les bailleurs ont par la suite refusé de prendre en charge le coût des travaux sur tous les sols en carrelage de l’appartement, selon le devis de la société Le SIS, soit la somme de 21 535,79 euros, mais ont proposé de faire réaliser les raccords. 
Il est établi que la dégradation de ce carrelage est imputable, en grande partie, à l’utilisation, par Monsieur [N], et de façon récurrente, de son fauteuil roulant motorisé, étant ici rappelé que ce logement n’a pas été conçu pour recevoir un tel équipement. 
En outre, si quelques impacts et fissures sont visibles sur plusieurs carreaux de l’appartement, tel que cela résulte du procès-verbal de constat du 29 février 2024, l’ampleur des désordres se concentre sur dix carreaux du séjour, ce qui n’implique pas une réfection de l’ensemble des sols de l’appartement. 
Enfin, il sera malgré tout relevé que les locataires ont pu bénéficier d’un nouveau logement assez rapidement puisqu’ils ont conclu un nouveau bail le 29 mars 2024. 

En l’état de ces éléments, il ne saurait être reproché aux bailleurs d’avoir manqué à leur obligation de délivrance. Dans ces circonstances, les époux [N] seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation tant de leur préjudice de jouissance que de leur préjudice moral. 

Sur la demande de remboursement des frais de déménagement

En vertu de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. 

En l’espèce, il est établi que l’appartement loué était devenu inadapté à la situation de handicap de Monsieur [C] [N], tel que cela résulte notamment de l’attestation de Madame [F] [E].
En outre, les époux [Z], en qualité de bailleurs, ont malgré tout fait preuve de diligence face aux sollicitations de leurs locataires. 
Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu de faire supporter aux bailleurs le coût du déménagement des locataires. Les époux [N] seront déboutés de cette demande en remboursement. 









Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des époux [Z] 

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’espèce, les époux [Z] ne caractérisent pas les préjudices dont ils se prévalent. Il convient donc de les débouter de cette demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Les époux [Z], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance. 
Il n’y a pas lieu d’ordonner leur distraction au profit de Maître GOIRAND, la présente procédure étant orale.
Il apparaît conforme à l’équité de les condamner à payer aux époux [N] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, de leurs demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie 

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y], son épouse, à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, la somme de 1 957,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 

ORDONNE la capitalisation desdits intérêts 

DÉBOUTE Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, de leurs demandes en dommages et intérêts (préjudice de jouissance et moral) 

DÉBOUTE Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, de leur demande de remboursement de leurs frais de déménagement

DÉBOUTE Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y], son épouse, de leurs demandes en dommages et intérêts (préjudice moral et financier) 

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y], son épouse, à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile 


CONDAMNE Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y], son épouse, aux entiers dépens de l’instance

Dit n’y avoir lieu à ordonner la distraction des dépens au profit de Maître Éric GOIRAND 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


 

LA GREFFIERE LA JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP



Jugement n° 

N° RG 25/01626 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NGQ4
 

AFFAIRE : 

[N]
[Q]


C/

[Z]
[Y]



JUGEMENT contradictoire du 11 AOUT 2026 













Grosse exécutoire : Me GOIRAND
Copie : Me PELLAN

délivrées le 

JUGEMENT RENDU LE 11 AOUT 2026 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [N]
né le 29 Septembre 1965 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me GOIRAND, avocat du barreau de TOULON 

Madame [H] [Q] épouse [N]
née le 21 Avril 1963 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me GOIRAND, avocat du barreau de TOULON 

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Z]
né le 01/12/1934 à [Localité 5] 
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me PELLAN, avocat du barreau de TOULON 

Madame [V] [Y] épouse [Z]
née le 19/02/1938 à [Localité 7] 
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me PELLAN, avocat du barreau de TOULON 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD


DÉBATS :

Audience publique du 08 Juin 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AOUT 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.



 
 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2017, Monsieur et Madame [M] [Z] ont consenti, par l’intermédiaire de leur mandataire, à Monsieur et Madame [C] et [H] [N] un contrat de location portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Localité 8] (83) [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 614 euros, outre une provision sur charges de 75 euros. 
Les locataires ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 614 euros. 

Par courrier en date du 2 avril 2024, les locataires ont adressé leur préavis de départ au gestionnaire locatif du bien. 

Par acte en date du 20 février 2025, Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, ont fait assigner Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y], son épouse, devant la présente juridiction aux fins de voir : 
Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 614 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie, outre la somme de 61,40 euros par mois à compter du 4 juillet 2024, au titre de la majoration de la restitution du dépôt de garantie 
Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 5 631,62 euros au titre des provisions sur charges qui n’ont jamais été justifiées Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 7 368,00 euros en réparation du préjudice de jouissance subi Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 924 euros au titre de leurs frais de déménagement Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral Assortir les condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation ; Condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Eric GOIRAND, avocat fondé sur son affirmation de droit.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025, au cours de laquelle les époux [N] étaient représentés par leur conseil, qui a déposé ses pièces et conclusions. 
Les époux [Z], cités à personne, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience, bien que régulièrement cités à personne par acte de commissaire de justice. 
A l’issue des débats, l’affaire avait été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe. 
Par courrier en date du 12 mai 2025, le conseil des époux [Z] a sollicité la réouverture des débats, expliquant avoir omis la date de l’audience suite à un déménagement de ses locaux professionnels. 
Par courrier en date du 13 mai 2025, le conseil des époux [N] a indiqué ne pas être opposé à une réouverture des débats. 
Par jugement du 30 juin 2025, la réouverture des débats a été ordonnée par le Tribunal à l’audience du 8 décembre 2025.
Après deux renvois sollicités à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juin 2026. A cette date, chacune des parties est représentée par son conseil respectif. Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, les époux [N] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de restitution de dépôt de garantie, les époux [N] expliquent que les états des lieux d’entrée et de sortie ne sont pas conformes en raison d’une dégradation du carrelage, qu’ils ont signalée au mandataire, et ce à plusieurs reprises, affirmant que les bailleurs ont refusé de faire réaliser les travaux nécessaires, tel que préconisés par le rapport d’expertise sollicité dans le cadre de la mise en œuvre de leur assurance. 
Par ailleurs, les époux [N] soulignent que les bailleurs ne leur ont jamais transmis les justificatifs nécessaires s’agissant des charges locatives dont ils se sont pourtant acquittés depuis le 1er janvier 2018, soit la somme de 5.631,62 euros. Ils en sollicitent aujourd’hui le remboursement.
S’agissant de leurs préjudices de jouissance mais également moral, les demandeurs font valoir qu’ils n’ont pu jouir paisiblement des lieux et que cela a eu des répercutions importantes sur leur bien-être psychologique et physique, ce qui les a contraints à déménager. C’est également la raison pour laquelle ils demandent le remboursement des frais liés à ce déménagement. 

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de leurs conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [Z] sollicitent de voir : 
Juger leur bonne foi Juger qu’ils ont respecté leurs obligations légales et contractuelles Débouter les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes  A titre subsidiaire,
Juger prescrites les sommes sollicitées antérieurement au 20 février 2022 Condamner les époux [N] à leur payer la somme de 3 000,00 euros en réparation de leur préjudice moral Condamner les époux [N] à leur payer la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître [Localité 9] PELLAN. 
Les époux [Z] confirment qu’ils n’ont pas procédé à la restitution du dépôt de garantie versé par les locataires dans la mesure où il ressort des états des lieux d’entrée et de sortie que de nombreux désordres ont été relevés, indépendamment de ceux affectant le carrelage. 
S’agissant du remboursement des charges locatives, ils indiquent que les locataires n’ont pas sollicité d’information à ce sujet durant toute la durée du bail, soulignant que leur montant a été fixé contractuellement à 75 euros et qu’ils ont également bénéficié des services de l’immeuble (interphone, digicode, ascenseur, monte-charge). Ils font en outre valoir que les époux [N] ne sollicitent pas les justificatifs liés à ces provisions sur charges, ce qui démontre bien qu’ils en ont été préalablement destinataires. 
Subsidiairement, ils mettent en exergue la prescription triennale, telle que prévue à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et contestent tout remboursement de sommes antérieures au 20 février 2022. 




Enfin, pour s’opposer à la demande en indemnisation au titre du préjudice de jouissance des locataires, les époux [Z] déclarent qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables des désordres relevés qui ont été causés par les passages intensifs et récurrents de Monsieur [N] et de son fauteuil roulant motorisé, qui ont ainsi progressivement fragilisé et endommagé le carrelage. Ils soulignent à cet égard que, lorsque le bail a été conclu, Monsieur [N] n’était pas en fauteuil roulant, précisant également que leur logement n’est pas adapté aux normes handicapées. De plus, ils font valoir qu’ils ont entrepris les travaux de réparation du sol, notamment au niveau du salon, mais que les réparations effectuées n’ont pas résisté, ce qui selon eux rend les locataires responsables des désordres relevés. 
Ils affirment par ailleurs que les locataires ne caractérisent aucunement leur préjudice moral.
Ils soutiennent également que leur déménagement relève uniquement d’un choix personnel de leur part, et qu’ils ont quitté les lieux après avoir trouvé un logement mieux adapté à leur situation. 
A titre reconventionnel, les époux [Z] sollicitent la réparation de leur préjudice moral et financier, faisant valoir qu’ils sont âgés et que les difficultés rencontrées avec les époux [N] les ont tellement inquiétées qu’ils n’ont plus loué leur bien, ce qui représente un manque à gagner important. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2026, par mise à disposition au greffe, les parties présentes ayant été averties.

MOTIVATION 

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 

Selon les dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 
- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
- De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L'article 1730 du code civil dispose par ailleurs, que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 
L'article 1732 dudit code précise que le locataire doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose par ailleurs qu’un dépôt de garantie peut être versé par le locataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. 

En application de ces textes, il appartient ainsi au bailleur de prouver l'existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne doivent pas résulter d'une usure normale.
Dès que cette preuve est établie, c'est au preneur de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c'est-à-dire qu'il n'en est pas l'auteur, ni personne de son fait, ou qu'il résulte d'un cas de force majeure ou qu'il est dû à l'usure normale ou à la vétusté.
L'existence de dégradations imputables au locataire s'apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l'arrivée et du départ du locataire. 
S’agissant de la justification du montant demandé par le bailleur, il est constant que celui-ci n'est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668).

En l’espèce, les états d’entrée et de sortie des lieux ont été réalisés, respectivement les 1er décembre 2017 et 03 mai 2024. 
Un procès-verbal de constat a par ailleurs été dressé le 29 février 2024 par un commissaire de justice, à l’initiative des locataires. 

Les bailleurs font valoir que la comparaison entre les états d’entrée et de sortie des lieux met en exergue plusieurs dégradations, outre les désordres affectant le carrelage : 
De nombreuses marques sur les murs et peinturesDes traces de vie importantes excédant l’usure normaleDes trous chevillés et marques diverses sur certains pans de mursLe jaunissement et l’altération de certains équipements (notamment grilles de convecteurs)Des rayures et marques sur certains revêtements Des défauts d’entretien général et état de propreté inférieur à celui constaté à l’entrée Des marques de frottement sur les placards et aménagements La détérioration d’équipements annexes L’altération des joints et équipements sanitairesL’usure prononcée de certains éléments mobiliers et équipements intégrésL’état général de propreté inférieur à celui existant lors de la prise à bail. 
Ils citent les exemples suivants :
Plafond de la chambre 1 : état moyen alors que l’état d’entrée des lieux mentionnait bon étatMurs de la cuisine : installation électrique cassée alors que l’état d’entrée des lieux mentionnait bon étatVentilation de la cuisine : jaunis alors que l’état d’entrée des lieux mentionnait bon étatRobinetterie de la salle de bain : flexible qui bouge alors que l’état d’entrée des lieux mentionnait bon étatRadiateur dans la salle de bain : état moyen alors que l’état d’entrée des lieux indiquait bon état. 
La lecture comparative des états des lieux d’entrée et de sortie fait ressortir les désordres suivants : 
Salle à manger : plafond en état moyen, traces noires sur le murCuisine : quelques éclats sur le sol et sur le plan de travail, installation électrique cassée Salle de bain : poignée oxydéeEquipements : flexible de robinetterie qui bouge, radiateur rouillé, ventilation jaunie.
Il est constaté que les postes de réparation retenus ne correspondent pas tous à des dégradations au sens des dispositions susvisées, dès lors que la vétusté du bien loué doit être prise en considération. Ainsi, les désordres correspondant au jaunissement des ventilations, à l’oxydation de la poignée de la salle de bain et à la rouille observée sur les radiateurs ne peuvent être retenus. 

En tout état de cause, les bailleurs ne produisent aucune facture ni aucun devis, s’agissant de la prise en charge de ces désordres. Ils ne peuvent donc être mis à la charge des locataires. 

Concernant la détérioration du carrelage situé dans la salle à manger, l’état d’entrée des lieux mentionne que le sol est en bon état (un éclat) alors qu’il est fissuré lors de la réalisation de l’état de sortie des lieux. 
Il résulte des pièces versées au débat que les locataires ont informé le mandataire de cette problématique par courrier en date du 7 juillet 2023. 
Le rapport d’expertise diligenté par l’assureur des locataires, en date du 25 octobre 2023, souligne que le carrelage se décolle et forme un trou béant au milieu de la pièce. 
Il précise que ce désordre résulte d’un retrait différentiel des chapes de mortier de scellement généralisée (+ de 20 ans) et que le dosage ciment est insuffisant sur partie scellement. 
Il ajoute que le bailleur a déjà tenté une réparation provisoire sur la zone endommagée dans le salon, alors même que la chape sur lit de sable n’accepte aucune réparation partielle lorsque celle-ci est endommagée. 
Il souligne également que les dommages se sont aggravés avec le temps et avec l’utilisation par le locataire d’un fauteuil roulant motorisé. 

Aux termes d’une attestation en date du 26 décembre 2025, Madame [F] [E], voisine de palier des époux [N] a notamment déclaré ce qui suit : 
« Au fil du temps la santé de monsieur s’est dégradée à tel point qu’il a dû être doté d’un lourd fauteuil roulant électrique puis d’une aide à domicile pour l’assister à la toilette et aux soins. Avec une personne en plus à domicile, l’appartement F2 est de fait devenu sous dimensionné pour trois adultes à demeure. Le séjour a concentré l’activité de la famille, bureau, repas, télévision et les déplacements répétés du fauteuil roulant (250 kg avec son occupant) ont mis à mal le carrelage de la pièce principale. Le propriétaire est intervenu pour changer le carrelage cassé, il a réparé mais apparemment ca n’a pas tenu sur la durée. »
(…) « Les dégradations constatées dans les parties privatives sont dues à l’inadaptation des lieux à la présence d’une personne dépendante de forte corpulence. »
Elle concluait également que « le propriétaire n’était en rien responsable des dégradations du sol du séjour. »

En l’état de ces éléments, force est de constater que la détérioration du carrelage dans le salon ne peut être caractérisée par la seule usure normale des lieux. 
Si le décollement de ces carreaux peut être lié à des malfaçons de pose ou du mortier-colle mis en œuvre comme le relève l’expert, pour autant le logement donné à bail, de type F2 et d’une superficie de 42,50 m2, n’avait pas l’obligation de répondre aux normes handicapées puisque Monsieur [N] a bénéficié d’un fauteuil roulant motorisé plusieurs années après être entré dans les lieux. 
Il ne peut être contesté par ailleurs que l’utilisation, par le locataire, de ce fauteuil roulant motorisé, d’un poids très important, et ce de façon récurrente, est à l’origine de l’aggravation de ce désordre. 
L’expert évalue ces travaux à la somme de 15 100,00 euros. 
Un second devis établi par la société Le SIS évalue la réfection de l’ensemble de l’appartement à la somme de 21 535,79 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la conservation du dépôt de garantie par les bailleurs, à hauteur de 614,00 euros, est justifiée. 

En conséquence, les époux [N] seront déboutés de leur demande de restitution de dépôt de garantie, ainsi que de leur demande s’agissant des pénalités de retard. 

Sur la demande en remboursement des charges locatives

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L’article 7-1 de ladite loi précise que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles, selon l’article 23 de ladite loi, sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. 
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
(…)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Enfin, en application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 






A la lecture de l’ensemble de ces dispositions, il est ainsi établi que les charges locatives sont exigibles sur justification. Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors qu’elles sont justifiées et qu’il prouve, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant le juge, les pièces justificatives, qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges.

En l’espèce, les époux [N] sollicitent le remboursement de la somme de 5 631,62 euros au titre des charges indument perçues, ce qui correspond à l’ensemble des sommes versées à ce titre depuis leur entrée dans les locaux loués. 
Il ressort du contrat de bail du 1er décembre 2017 (page 4), que les locataires devaient payer mensuellement aux bailleurs la somme de 75 euros au titre de la provision sur charges.
Toutefois, d’une part, les époux [Z] ne démontrent pas avoir mis à disposition des époux [N] les pièces justificatives attestant de l’exigibilité des charges récupérables, durant toute la durée du bail. Ils ne versent pas davantage ces documents en procédure de sorte qu’en l’état, l’ensemble des charges versées par les époux [N] demeure injustifié. 
D’autre part, la restitution des charges récupérables injustifiées n’est pas conditionnée à la preuve de demandes effectuées par le locataire de communication des justificatifs afférents aux charges en cours de bail. 
Ainsi, en l’absence de justification de régularisation annuelle des charges et de transmission de pièces attestant de leur exigibilité par les époux [Z], les époux [N] sont bien fondés à en demander restitution. 
Cependant, dans la mesure où l’action en restitution des charges récupérables injustifiées a été introduite par assignation du 20 février 2025, seules les sommes versées postérieures au 20 février 2022 pourront faire l’objet d’un remboursement. 

En conséquence, les époux [Z] seront condamnés à restituer aux époux [N] les charges récupérables versées entre le mois de mars 2022 et le mois de mai 2024, soit la somme de 1.957,25 euros (26 mois x 75 euros + 7,25 euros correspondant à la somme versée au prorata pour le mois de mai 2024). 

Sur les intérêts à taux légal et leur capitalisation

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

L’article 1343-2 dudit code précise que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’état de ces dispositions, la somme de 1 957,25 euros sera assortie d’intérêts à taux légal à compter du 20 février 2025. La capitalisation desdits intérêts sera également ordonnée. 





Sur les demandes en dommages et intérêts 

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décentD'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louéeD'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail
Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : 
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Le bailleur reste tenu à l’ensemble de ces obligations pendant toute la durée du bail et doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Il est acquis que celui-ci ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public (CA [Localité 10] 5ème chambre civile 1er octobre 2024 n°21/06598). 
Pour autant, il appartient au locataire de rapporter la preuve de l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 23 avril 2013,12-18.593).



Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.

En l’espèce, par courrier en date du 7 juillet 2023, les époux [N] ont informé leurs bailleurs des dégradations qu’ils observaient sur le carrelage situé dans le séjour de l’appartement. 
Il est établi les propriétaires sont intervenus une première fois pour réparer les carreaux défectueux, comme en atteste le rapport d’expertise du 25 octobre 2023 ainsi que le témoignage de Madame [F] [E].
Il n’est pas contesté que ces travaux se sont avérés insuffisants. 
Les bailleurs ont par la suite refusé de prendre en charge le coût des travaux sur tous les sols en carrelage de l’appartement, selon le devis de la société Le SIS, soit la somme de 21 535,79 euros, mais ont proposé de faire réaliser les raccords. 
Il est établi que la dégradation de ce carrelage est imputable, en grande partie, à l’utilisation, par Monsieur [N], et de façon récurrente, de son fauteuil roulant motorisé, étant ici rappelé que ce logement n’a pas été conçu pour recevoir un tel équipement. 
En outre, si quelques impacts et fissures sont visibles sur plusieurs carreaux de l’appartement, tel que cela résulte du procès-verbal de constat du 29 février 2024, l’ampleur des désordres se concentre sur dix carreaux du séjour, ce qui n’implique pas une réfection de l’ensemble des sols de l’appartement. 
Enfin, il sera malgré tout relevé que les locataires ont pu bénéficier d’un nouveau logement assez rapidement puisqu’ils ont conclu un nouveau bail le 29 mars 2024. 

En l’état de ces éléments, il ne saurait être reproché aux bailleurs d’avoir manqué à leur obligation de délivrance. Dans ces circonstances, les époux [N] seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation tant de leur préjudice de jouissance que de leur préjudice moral. 

Sur la demande de remboursement des frais de déménagement

En vertu de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. 

En l’espèce, il est établi que l’appartement loué était devenu inadapté à la situation de handicap de Monsieur [C] [N], tel que cela résulte notamment de l’attestation de Madame [F] [E].
En outre, les époux [Z], en qualité de bailleurs, ont malgré tout fait preuve de diligence face aux sollicitations de leurs locataires. 
Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu de faire supporter aux bailleurs le coût du déménagement des locataires. Les époux [N] seront déboutés de cette demande en remboursement. 









Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des époux [Z] 

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’espèce, les époux [Z] ne caractérisent pas les préjudices dont ils se prévalent. Il convient donc de les débouter de cette demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Les époux [Z], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance. 
Il n’y a pas lieu d’ordonner leur distraction au profit de Maître GOIRAND, la présente procédure étant orale.
Il apparaît conforme à l’équité de les condamner à payer aux époux [N] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, de leurs demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie 

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y], son épouse, à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, la somme de 1 957,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 

ORDONNE la capitalisation desdits intérêts 

DÉBOUTE Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, de leurs demandes en dommages et intérêts (préjudice de jouissance et moral) 

DÉBOUTE Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, de leur demande de remboursement de leurs frais de déménagement

DÉBOUTE Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y], son épouse, de leurs demandes en dommages et intérêts (préjudice moral et financier) 

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y], son épouse, à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [H] [Q], son épouse, la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile 


CONDAMNE Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y], son épouse, aux entiers dépens de l’instance

Dit n’y avoir lieu à ordonner la distraction des dépens au profit de Maître Éric GOIRAND 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


 

LA GREFFIERE LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-19T20:31:15.460Z.