Tribunal judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 29 mai 2026, n° 25/00095

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 18 octobre 2017, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à M. [N] [I] et Mme [Z] [I] un appartement situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 456,79 € et une provision mensuelle sur charges de 33,55 €.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 23 juillet 2024. 

Une mise en demeure de payer les sommes dues au titre du solde locatif a été envoyée à M. [N] [I] et Mme [Z] [I], en date 04 novembre 2024. 

Une tentative de conciliation s'est soldée par un échec, tel qu'il ressort du constat de carence en date du 06 janvier 2025. 

Par requête adressée au greffe du tribunal le 10 janvier 2025, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d'obtenir la condamnation de M. [N] [I] et Mme [Z] [I] à payer les sommes qu'elle estime lui être dues. 

Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe le 20 février 2025. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience du 20 mars 2026, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT reprend les termes de sa requête et demande au tribunal de : 
condamner solidairement M. [N] [I] et Mme [Z] [I] à lui verser la somme de 628,86 € au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés, somme assortie des intérêts au taux légal ; condamner M. [N] [I] et Mme [Z] [I] à lui verser la somme de 80€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [N] [I] et Mme [Z] [I] aux entiers dépens. 
Au soutien de ses demandes, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT fait valoir que les locataires sortant demeurent redevables de loyers et charges impayés et que l'état des lieux de sortie laisse apparaître des dégradations pour lesquelles elle demande indemnisation.

Bien que convoqués par lettre recommandée avec avis de réception dûment distribuée, M. [N] [I] et Mme [Z] [I] ne sont ni présents, ni représentés.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

Motifs

MOTIVATION

1. Sur les réparations locatives

L'article 1732 du code civil et l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

L'article 1730 du code civil précise à cet égard que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Par ailleurs l'article 1731 du code civil dispose que "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.".

L'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT fournit le contrat de bail et l'état des lieux de sortie en date du 23 juillet 2024. 

Les locaux étant présumés avoir été pris en bon état de réparations locatives, l’état des lieux de sortie met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d'un usage normal et dont doivent répondre les locataires, à savoir : 
le remplacement de l'ampoule de réglette cassé dans la cuisine pour 24,60 € ; le remplacement du bouchon d'évier manquant dans la cuisine pour 11 € ; le remplacement de la réglette d'éclairage abîmée dans la salle de bain pour 49,95 € ; la réparation des portes de placard cassées dans la chambre 2 pour 39,60 € ; le remplacement de deux douilles manquantes dans les dégagements et couloirs pour 28,31 € ; 
Soit un total de 153,46 €. 

Il convient de préciser que la somme de 14,16 € sollicitée pour le remplacement d'une douille manquante dans un dégagement a été écartée, l'état des lieux de sortie ne faisant mention que de deux douilles manquantes. 

M. [N] [I] et Mme [Z] [I], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

Par ailleurs, il convient de retrancher aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 506,79 €. 

Ainsi, M. [N] [I] et Mme [Z] [I] ne demeurent redevables d'aucune somme au titre des réparations locatives, le dépôt de garantie ayant couvert les sommes dues. Il demeure également un reliquat de dépôt de garantie de 353,33 €.

2. Sur les loyers et charges impayés

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Aux termes des articles 3-2 et 14 pris ensemble, les locataires ne demeurent redevables du loyer et des charges postérieurement à la restitution des lieux que dans le cas où leur délai de préavis expire postérieurement à la date de l'état des lieux de sortie. 

En l'espèce, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT produit le contrat de bail d'habitation signé par M. [N] [I] et Mme [Z] [I] le 18 octobre 2017, l'état des lieux de sortie en date du 23 juillet 2024, ainsi que l'extrait du compte locatif, qui laisse apparaître un solde débiteur de 968,03 € au 18 mars 2026, représentant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 incluse. 

Or, les locataires ont restitué le logement le 23 juillet 2024 et la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT ne justifie d'aucun congé délivré par les défendeurs. 

Dès lors, les loyers et charges postérieures à l'état de lieux de sortie sollicités seront écartés de sorte qu'il ne demeure qu'une dette de 211,31 € à laquelle il convient de déduire le reliquat du dépôt de garantie de 353,33 €. 

Le montant du dépôt de garantie conservé par la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT couvrant le montant de la dette, sa demande au titre des loyers et charges sera rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

La société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, partie perdante, supportera les dépens.

La société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT succombant à l'instance, sa demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles sera rejetée. 

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT de sa demande au titre des réparations locatives ; 

DEBOUTE la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT de sa demande au titre des loyers et charges impayés;

DEBOUTE la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 MAI 2026


N° RG 25/00095 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FD27
Nac :5AA 


Minute:




Jugement du :
29 mai 2026






OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT


c/

Monsieur [N] [I]
Madame [Z] [I]


















DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Madame [V] [K], munie d’un pouvoir


DEFENDEURS

Monsieur [N] [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [Z] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée


* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 tenue par Madame Catherine VERON, Juge du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en qualité de juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes par ordonnance en date du 16 février 2026 et statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Madame [B] [F], auditrice de justice.


A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 29 mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 18 octobre 2017, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à M. [N] [I] et Mme [Z] [I] un appartement situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 456,79 € et une provision mensuelle sur charges de 33,55 €.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 23 juillet 2024. 

Une mise en demeure de payer les sommes dues au titre du solde locatif a été envoyée à M. [N] [I] et Mme [Z] [I], en date 04 novembre 2024. 

Une tentative de conciliation s'est soldée par un échec, tel qu'il ressort du constat de carence en date du 06 janvier 2025. 

Par requête adressée au greffe du tribunal le 10 janvier 2025, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d'obtenir la condamnation de M. [N] [I] et Mme [Z] [I] à payer les sommes qu'elle estime lui être dues. 

Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe le 20 février 2025. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience du 20 mars 2026, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT reprend les termes de sa requête et demande au tribunal de : 
condamner solidairement M. [N] [I] et Mme [Z] [I] à lui verser la somme de 628,86 € au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés, somme assortie des intérêts au taux légal ; condamner M. [N] [I] et Mme [Z] [I] à lui verser la somme de 80€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [N] [I] et Mme [Z] [I] aux entiers dépens. 
Au soutien de ses demandes, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT fait valoir que les locataires sortant demeurent redevables de loyers et charges impayés et que l'état des lieux de sortie laisse apparaître des dégradations pour lesquelles elle demande indemnisation.

Bien que convoqués par lettre recommandée avec avis de réception dûment distribuée, M. [N] [I] et Mme [Z] [I] ne sont ni présents, ni représentés.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIVATION

1. Sur les réparations locatives

L'article 1732 du code civil et l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

L'article 1730 du code civil précise à cet égard que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Par ailleurs l'article 1731 du code civil dispose que "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.".

L'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT fournit le contrat de bail et l'état des lieux de sortie en date du 23 juillet 2024. 

Les locaux étant présumés avoir été pris en bon état de réparations locatives, l’état des lieux de sortie met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d'un usage normal et dont doivent répondre les locataires, à savoir : 
le remplacement de l'ampoule de réglette cassé dans la cuisine pour 24,60 € ; le remplacement du bouchon d'évier manquant dans la cuisine pour 11 € ; le remplacement de la réglette d'éclairage abîmée dans la salle de bain pour 49,95 € ; la réparation des portes de placard cassées dans la chambre 2 pour 39,60 € ; le remplacement de deux douilles manquantes dans les dégagements et couloirs pour 28,31 € ; 
Soit un total de 153,46 €. 

Il convient de préciser que la somme de 14,16 € sollicitée pour le remplacement d'une douille manquante dans un dégagement a été écartée, l'état des lieux de sortie ne faisant mention que de deux douilles manquantes. 

M. [N] [I] et Mme [Z] [I], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

Par ailleurs, il convient de retrancher aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 506,79 €. 

Ainsi, M. [N] [I] et Mme [Z] [I] ne demeurent redevables d'aucune somme au titre des réparations locatives, le dépôt de garantie ayant couvert les sommes dues. Il demeure également un reliquat de dépôt de garantie de 353,33 €.

2. Sur les loyers et charges impayés

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Aux termes des articles 3-2 et 14 pris ensemble, les locataires ne demeurent redevables du loyer et des charges postérieurement à la restitution des lieux que dans le cas où leur délai de préavis expire postérieurement à la date de l'état des lieux de sortie. 

En l'espèce, la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT produit le contrat de bail d'habitation signé par M. [N] [I] et Mme [Z] [I] le 18 octobre 2017, l'état des lieux de sortie en date du 23 juillet 2024, ainsi que l'extrait du compte locatif, qui laisse apparaître un solde débiteur de 968,03 € au 18 mars 2026, représentant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 incluse. 

Or, les locataires ont restitué le logement le 23 juillet 2024 et la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT ne justifie d'aucun congé délivré par les défendeurs. 

Dès lors, les loyers et charges postérieures à l'état de lieux de sortie sollicités seront écartés de sorte qu'il ne demeure qu'une dette de 211,31 € à laquelle il convient de déduire le reliquat du dépôt de garantie de 353,33 €. 

Le montant du dépôt de garantie conservé par la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT couvrant le montant de la dette, sa demande au titre des loyers et charges sera rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

La société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, partie perdante, supportera les dépens.

La société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT succombant à l'instance, sa demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles sera rejetée. 

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT de sa demande au titre des réparations locatives ; 

DEBOUTE la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT de sa demande au titre des loyers et charges impayés;

DEBOUTE la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société [Localité 1] [Localité 2] HABITAT aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,







En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.

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Mise à jour de la source le 2026-05-29T19:25:48.882Z.