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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 4, 9 septembre 2026, n° 25/07389

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2015 prenant effet le même jour, la SCI BIG CREQ a consenti à Madame [Z] [R] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à Lorgues (83510), moyennant un loyer mensuel charges comprises de 325 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, Madame [Z] [R] a assigné la SCI BIG CREQ devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Draguignan à la suite de son départ du logement, reprochant à la bailleresse plusieurs manquements à ses obligations. 

Après avoir fait l’objet d’un renvoi contradictoire, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026 lors de laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [Z] [R] demande au tribunal de : 
- Condamner la SCI BIG CREQ à la restitution du dépôt de garantie soit la somme de 325 euros avec intérêt au taux légal et capitalisation à compter du 24 avril 2025,
- Condamner la SCI BIG CREQ au remboursement des avances sur charges faute de justificatifs soit 2900 euros,
- Condamner la SCI BIG CREQ au remboursement de la somme de 100 euros par mois au titre de baisse de loyer soit 11 600 euros pour logement non conforme,
- Condamner la SCI BIG CREQ à la transmission sous astreinte de 150 euros par jour de retard des treize quittances de loyer d’ores et déjà sollicitées,
- Condamner la SCI BIG CREQ à la somme de 1 000 euros en indemnisation pour congé frauduleux,
- Condamner la SCI BIG CREQ à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI BIG CREQ aux entiers dépens en ce compris les frais et émolument d’exécution visés à l’articles A44-32 du code de commerce,
- Exclure l’exécution provisoire de droit pour toutes mesures qui seraient contraires aux présentes prétentions. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI BIG CREQ demande au tribunal de : 
- Débouter Madame [Z] [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
Reconventionnellement :
- Condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 4 265 euros correspondant au montant des achats nécessaires suite à son départ et au remplacement des meubles,
- Condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 4 145 euros correspondant au montant des travaux nécessités par son départ,
- Condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 195,45 euros correspondant à la moitié de la facture de l’huissier pour l’état des lieux de sortie,
- Condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice économique,
- Condamner Madame [Z] [R] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026 prorogée au 9 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

La présente décision est contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 469 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Madame [Z] [R] sollicite la restitution de son dépôt de garantie tandis que la SCI BIG CREQ soutient n’avoir jamais encaissé le chèque de 325 euros correspondant au dépôt de garantie en indiquant que la locataire lui a versé en espèces la somme de 325 euros lors de la visite du bien correspondant au premier mois de loyer, soit le mois de septembre 2015, puis qu’un virement bancaire a été mis en place à compter du mois d’octobre 2015.

Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats que les parties ont signé un premier bail le 28 mai 2015, puis un second bail le 1er septembre 2015, portant sur le même bien.

Le premier bail mentionne que Madame [Z] [R] a versé la somme de 325 euros en espèces et qu’elle a également remis un chèque du même montant, lequel n’a pas été encaissé. Le second bail, signé le 1er septembre 2015, mentionne quant à lui le versement d’un dépôt de garantie en espèces.

Par ailleurs, Madame [Z] [R] justifie avoir versé à la SCI BIG CREQ la somme de 325 euros le 4 septembre 2015 par virement bancaire et avoir reçu une quittance en date du 9 septembre 2015, contrairement à ce que soutient la SCI BIG CREQ.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [Z] [R] établit avoir effectivement versé à la SCI BIG CREQ une somme de 325 euros à titre de dépôt de garantie.

La SCI BIG CREQ sera, en conséquence, condamnée à restituer à Madame [Z] [R] la somme de 325 euros au titre du dépôt de garantie.


Sur la demande de remboursement des charges 

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 25-10 de cette même loi permettant au bailleur d'opter pour une facturation selon des provisions ou un forfait s'applique uniquement aux contrats de location de logements meublés.

Aux termes de l'article 25-10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : 

1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;


 2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, il est constant qu’il s’agit d’un contrat de location meublé permettant à la bailleresse d’opter pour une facturation des charges locatives selon un forfait versé simultanément au loyer.

Il ressort tant du contrat de bail signé le 1er septembre 2015 que des quittances émises par la bailleresse que les parties ont convenu du paiement des charges sous la forme d’un forfait à hauteur de 25 euros par mois, contrairement à ce que soutient Madame [Z] [R] qui fait état d’avances sur charges.

Dans ces conditions, les charges ne sauraient faire l’objet d’une régularisation annuelle sur justificatifs mais seulement d’une révision annuelle. 

Par ailleurs, Madame [Z] [R] n’établit pas que le montant du forfait de charges soit disproportionné pour solliciter la restitution des charges locatives. 

En conséquence, Madame [Z] [R] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir le remboursement des charges locatives à hauteur de 2 900 euros. 


Sur la demande de diminution rétroactive du loyer 

Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure". 

L'article 1719 du code civil dispose que : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :
"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)”

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Il appartient à Madame [Z] [R], qui sollicite une diminution rétroactive du loyer, d’établir l’existence des désordres qu’elle invoque, ainsi que leur durée et leur incidence concrète sur la jouissance du logement.

En l’espèce, Madame [Z] [R] fonde sa demande sur une « absence de climatisation conforme au contrat, des défaillances de la pompe ayant engendré des désagréments récurrents, l’humidité du logement et des fuites récurrentes dans la buanderie avec risque d’électrocution, l’absence de VMC, l’absence de fenêtre dans la cuisine, l’absence de hotte aspirante, l’absence de vide sanitaire », ainsi que sur le fait que « les deux seules fenêtres du logement sont montées à l’envers rendant leur ouverture très difficile ».

Toutefois, ces allégations ne sont étayées par aucun élément technique permettant d’en établir la réalité et l’ampleur. Madame [Z] [R] produit essentiellement au soutien de sa demande des échanges de messages électroniques faisant état de difficultés relatives notamment à la climatisation et à la présence d’eau dans la buanderie commune. Ces échanges, qui ne sont corroborés par aucun constat, rapport technique, diagnostic, photographie datée ou autre pièce objective, ne permettent cependant pas d’établir la matérialité de l’ensemble des désordres allégués, ni leur durée ou leur incidence réelle sur les conditions d’occupation du logement.

Madame [Z] [R] ne justifie pas davantage avoir adressé à la bailleresse depuis la prise d’effet du bail de réclamation formelle concernant l’ensemble des désordres aujourd’hui invoqués. En tout état de cause, le signalement ponctuel de certaines difficultés ne permet pas d’établir qu’elles auraient affecté de manière continue et substantielle la jouissance du logement pendant près de dix ans.

En définitive, Madame [Z] [R] ne rapporte pas la preuve suffisante de l’existence des désordres allégués, ni de leur incidence sur sa jouissance du logement pendant la période considérée. Elle ne justifie pas davantage le montant forfaitaire de 100 euros par mois qu’elle entend appliquer indistinctement à l’ensemble de la période depuis le mois de septembre 2015.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [Z] [R] de sa demande de diminution rétroactive du loyer à hauteur de 11 600 euros.


Sur la demande de communication des quittances 

Aux termes de l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Il ressort des pièces du dossier que les quittances sollicitées par Madame [Z] [R] lui ont été communiquées, de sorte qu’elle sera déboutée de cette demande. 






Sur la demande d’indemnisation pour congé frauduleux

L'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité du congé pour vente, l'indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi. En outre, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Au surplus, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Par ailleurs, aux termes de l'article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

En l’espèce, la SCI BIG CREQ produit le congé pour reprise personnelle délivré à Madame [Z] [R] notifié par courrier recommandée en date du 30 décembre 2024 signé le 7 janvier 2025. Il est prévu que le congé prendra fin le 1er septembre 2025 et a donc été délivré plus de 6 mois avant le terme du bail, de sorte que le congé est régulier sur la forme.

Sur le fond, il est indiqué dans le congé que Madame [K] [L] épouse [Y] souhaite récupérer le logement pour un de ses enfants majeurs. Il est ainsi produit aux débats le livret de famille de cette dernière mentionnant ses deux enfants, Monsieur [B] [Y] né le 13 janvier 1999 et Monsieur [O] [Y] né le 23 janvier 2005 ainsi que le bulletin de paie de Monsieur [O] [Y] employé à la Ville de [Localité 3] accompagné de sa carte nationale d’identité. 

Cependant, l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’une société civile de famille ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter qu’au profit de l’un de ses associés. Or, les associés de la SCI BIG CREQ sont, selon l’extrait K-bis fourni, uniquement Madame [K] [Y] et Madame [V] [X].

Par conséquent, le congé délivré par la SCI BIG CREQ n’est pas valide. 

Dans ces conditions, et indépendamment du préavis de départ donné par Madame [Z] [R] le 24 mars 2025, cette dernière justifie d’un préjudice dès lors que cette dernière a engagé des démarches pour se reloger et déménager. 


En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par Madame [Z] [R] par l’allocation d’une indemnité de 500 euros au paiement de laquelle la SCI BIG CREQ sera condamnée.


Sur la demande de partage des frais de commissaire de justice

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, la SCI BIG CREQ sollicite la condamnation de Madame [Z] [R] au paiement de la moitié des frais de commissaire de justice engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Toutefois, il n’est pas justifié de la convocation de Madame [Z] [R] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception sept jours au mois à l’avance par le commissaire de justice, la convocation par l’associée de la SCI BIG CREQ ne répondant pas aux exigences de l’article susvisé. 

Par ailleurs, les émoluments facturés par le commissaire de justice ne sont pas conformes aux articles A444-10 et suivants du Code de commerce issus du décret n° 2016-230.

En conséquence, la SCI BIG CREQ sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner Madame [Z] [R] au paiement de la moitié des frais de commissaire de justice engagés au titre du procès-verbal de constat présenté comme constituant l’état des lieux de sortie.


Sur la demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives 

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement ainsi que les menues réparations et les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que constituent des réparations locatives « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif », ainsi que les travaux énumérés dans son annexe.

Il résulte de ces dispositions que le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et de prendre en charge les menues réparations et réparations locatives. En revanche, il ne peut être tenu responsable des détériorations résultant de la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.


En l’espèce, la SCI BIG CREQ sollicite la somme de 4 265 euros au titre des achats qu’elle estime nécessaires à la suite du départ de Madame [Z] [R] et du remplacement de différents meubles et équipements, sur le fondement des factures suivantes :
- une facture « BRICOMAN » en date du 4 août 2015, relative à un climatiseur « INVERTER PAP 3.5 K », d’un montant de 499 euros ;
- une facture d’un montant de 238,13 euros en date du 8 avril 2025 dont le contenu est illisible;
- une facture « ELECTRO DÉPÔT » d’un montant de 253,08 euros en date du 20 novembre 2014 relative notamment à des piles alcalines, un casque-micro Connectland, un programmateur journalier mécanique et un produit « 2P VALBERG 20 252 A+ BIC » ;
- une facture « CASTORAMA » d’un montant de 171,48 euros en date du 30 avril 2014 relative notamment à un lot de six ampoules, un meuble lave-mains, de la faïence, de la mosaïque, une « mahu voile » et des piles ;
- une facture « CASTORAMA » d’un montant de 197,37 euros en date du 30 octobre 2014 relative notamment à un plan de travail hêtre, une cuve ronde, un caisson bas, un sous-évier bas, une perceuse-visseuse, une réduction excentrée, un coude, un siphon d’évier, deux raccords à glissement, un pied-de-biche et des chevilles ;
- une facture « CASTORAMA » d’un montant de 110 euros, qui n’est toutefois pas produite ;
- une facture « Var Informatique » relative à un répéteur Wi-Fi, dont la bailleresse indique qu’elle s’élève à 480 euros, alors que son montant est en réalité de 48 euros ;
- une facture « PRIVILÈGE » d’un montant de 139,99 euros en date du 26 août 2015 relative à l’achat d’un réfrigérateur ;
- une facture IKEA d’un montant de 476,99 euros, qui n’est toutefois pas produite.

La bailleresse sollicite par ailleurs la somme de 4 154 euros au titre des travaux, en se fondant sur un devis établi le 15 mars 2026 d’un montant de 3 145 euros portant sur les prestations suivantes : « peinture Tollens, blanc velours 73 m² murs et plafonds, sacs ragréages kit béton ciré 6 m² sur carrelage nuances minérales, pose béton ciré, déménagement et réaménagement des lieux plus pose cuisine », outre une somme de 1 000 euros qui n’est assortie d’aucun justificatif.

Il ressort notamment de l’état des lieux d’entrée, établi le 1er septembre 2015, que les murs et le plafond de l’entrée étaient en très bon état et que le sol était en bon état. Dans la salle d’eau, le plafond était qualifié de très bon et de mauvais état, les murs de bon état et le sol était en bon et mauvais état. Le plafond et les murs des WC étaient en mauvais état et le sol en bon état. Les équipements de la cuisine étaient qualifiés de bon ou très bon état et les équipements sanitaires de bon état.

L’état des lieux de sortie du 24 avril 2025 fait notamment apparaître les mentions suivantes : « canapé voir [C] ? », « table noire IKEA manquante », « table manquante », « 4 assiettes / 2 tabourets manquants », « table extérieure manquante voir voisin », « robinet HS », « douche pommeau neuf non posé + rideau de douche », « clim nettoyage + entretien annuel fait filtres sales ++ », « fenêtre entrée sale ++ HS ? », « cuisine 6 trous à reboucher », « frigo non dégivré » et « lino posé sur carrelage voir [C] ».

Le procès-verbal de constat établi le 19 mai 2025 relève notamment les éléments suivants : «climatisation extérieure inaccessible, complètement envahie par la végétation », « assez forte mauvaise odeur », « flexible de douche détérioré », « pommeau de douche sale, envahi par le calcaire », « parois sales, joints du réceptacle jaunis par la saleté, à refaire », « robinet du lave-mains à demi obstrué par le calcaire », « store de la douche à changer », « présence de toile d’araignée au plafond et de mouches mortes au sol », « plafond constellé de multiples chiures de mouches, particulièrement autour des luminaires », « verrou porte W.C. hors d’usage », «plan de travail sale et en mauvais état », « meuble haut vitré dépourvu de ses étagères », « six trous de chevilles non rebouchés » et « sol sale, détérioré et jauni dans les angles avec saleté incrustée et remontées d’humidité ».

Toutefois, il ressort des pièces du dossier que certains des éléments dont la bailleresse sollicite le remboursement ont été repris ou remplacés indépendamment de toute dégradation imputable à la locataire. Les échanges de messages entre la bailleresse et la locataire établissent que le canapé a été évacué du logement par la bailleresse. Il ressort également d’une attestation établie le 25 mai 2025 que les voisins ont récupéré la table ronde de jardin et ses quatre chaises en métal qui étaient situées dans le jardin du logement loué. Enfin, il ressort des pièces produites que la locataire avait fourni un pommeau et un rideau de douche neufs.

En outre, les factures produites par la bailleresse ne permettent pas d’établir de manière suffisamment certaine la réalité, la nature et le montant des dépenses dont elle sollicite le remboursement. La bailleresse indique que ces dépenses ont été engagés pour remettre le bien en état alors que plusieurs d’entre elles sont antérieures au début du bail tandis que certaines ne sont pas produites ou sont illisibles. Les éléments acquis ne sont, par ailleurs, pas suffisamment identifiés pour permettre de déterminer leur lien avec les dégradations constatées à la sortie des lieux.

Dans ces conditions, ces factures ne présentent pas un caractère suffisamment probant pour permettre de retenir les sommes correspondantes au titre des réparations locatives. Il n’est dès lors pas possible de chiffrer précisément le coût des réparations imputables à la locataire sur la seule base des justificatifs produits.

Il résulte néanmoins de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, corroborée par le procès-verbal de constat du 19 mai 2025, que le logement a été restitué dans un état de propreté insuffisant et que certaines dégradations sont imputables à la locataire, notamment en ce qui concerne les murs et certains équipements.

Toutefois, la bailleresse ne justifie pas de la nécessité de procéder à une réfection complète des peintures du logement. En particulier, le devis produit ne permet pas de distinguer les travaux rendus nécessaires par les dégradations imputables à la locataire de ceux relevant de l’entretien normal du logement ou de sa remise en état consécutive à la vétusté.

À cet égard, il convient également de tenir compte de la durée particulièrement longue du bail, qui a couru pendant près de dix années, ainsi que de l’état du logement constaté lors de l’entrée dans les lieux. La vétusté des équipements et revêtements doit donc être prise en considération dans l’évaluation de l’indemnité susceptible d’être mise à la charge de la locataire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et au regard des pièces produites, il apparaît justifié de retenir au titre des réparations locatives et de la remise en état du logement une somme forfaitaire de 600 euros.


Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique

En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit en raison de l’inexécution de l’obligation, soit en raison du retard dans son exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La SCI BIG CREQ soutient que les travaux ont duré plusieurs mois et que le fils de Madame [K] [L], associée de la société, a durant cette période été contraint d’occuper la maison attenante, laquelle est habituellement donnée à bail par la bailleresse. Elle fait ainsi valoir qu’elle aurait subi un préjudice économique qu’elle évalue à la somme de 3 000 euros.

Toutefois, ainsi qu’il résulte des développements qui précèdent, le congé pour reprise délivré par la SCI BIG CREQ est dépourvu de validité, une société civile familiale ne pouvant donner congé pour reprise aux fins d’habitation qu’au profit de l’un de ses associés. 

Dès lors, le préjudice allégué, qui résulterait de l’occupation d’un autre logement par le fils de Madame [K] [L] ne saurait donner lieu à réparation. La demande de dommages et intérêts formée à ce titre ne peut dès lors qu’être rejetée.

La SCI BIG CREQ sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, chacun des parties succombe partiellement, de sorte que l’équité commande, dans ces circonstances, de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, chaque partie conservera la charge de ses dépens. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BIG CREQ à payer à Madame [Z] [R] la somme de 325 euros en restitution du dépôt de garantie ; 

DEBOUTE Madame [Z] [R] de sa demande tendant à obtenir le remboursement des charges locatives à hauteur de 2 900 euros ;

DEBOUTE Madame [Z] [R] de sa demande de remboursement de la somme de 100 euros par mois au titre de baisse de loyer soit 11 600 euros pour logement non conforme ;

DEBOUTE Madame [Z] [R] de sa demande tendant à condamner la SCI BIG CREQ à lui communiquer sous astreinte de 150 euros par jour de retard treize quittances de loyer ;

CONSTATE la nullité du congé pour reprise notifié le 30 décembre 2024 par la SCI BIG CREQ portant sur le logement situé [Adresse 3] à Lorgues (83510) ; 

CONDAMNE la SCI BIG CREQ à payer à Madame [Z] [R] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI BIG CREQ de sa demande tendant à voir condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 195,45 euros correspondant à la moitié de la facture de l’huissier pour l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à la SCI BIG CREQ la somme de 600 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SCI BIG CREQ de sa demande tendant à voir condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice économique ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection


JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2026
__________________________


N° RG 25/07389 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K4EV 

MINUTE N°2026/


FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Elina TERRAL, juge placée

GREFFIER : Madame Margaux HUET


DÉBATS : 

A l’audience du 20 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2026, délibéré prorogé au 09 Septembre 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Elina TERRAL.


ENTRE : 


DEMANDERESSE

Madame [Z] [R]
née le 16 Avril 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marie-françoise LABBE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSE

S.C.I. BIG CREQ immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 520 511 858, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Audrey MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





COPIES DÉLIVRÉES LE : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Marie-françoise LABBE
- Me Audrey MICHEL

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2015 prenant effet le même jour, la SCI BIG CREQ a consenti à Madame [Z] [R] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à Lorgues (83510), moyennant un loyer mensuel charges comprises de 325 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, Madame [Z] [R] a assigné la SCI BIG CREQ devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Draguignan à la suite de son départ du logement, reprochant à la bailleresse plusieurs manquements à ses obligations. 

Après avoir fait l’objet d’un renvoi contradictoire, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026 lors de laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [Z] [R] demande au tribunal de : 
- Condamner la SCI BIG CREQ à la restitution du dépôt de garantie soit la somme de 325 euros avec intérêt au taux légal et capitalisation à compter du 24 avril 2025,
- Condamner la SCI BIG CREQ au remboursement des avances sur charges faute de justificatifs soit 2900 euros,
- Condamner la SCI BIG CREQ au remboursement de la somme de 100 euros par mois au titre de baisse de loyer soit 11 600 euros pour logement non conforme,
- Condamner la SCI BIG CREQ à la transmission sous astreinte de 150 euros par jour de retard des treize quittances de loyer d’ores et déjà sollicitées,
- Condamner la SCI BIG CREQ à la somme de 1 000 euros en indemnisation pour congé frauduleux,
- Condamner la SCI BIG CREQ à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI BIG CREQ aux entiers dépens en ce compris les frais et émolument d’exécution visés à l’articles A44-32 du code de commerce,
- Exclure l’exécution provisoire de droit pour toutes mesures qui seraient contraires aux présentes prétentions. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI BIG CREQ demande au tribunal de : 
- Débouter Madame [Z] [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
Reconventionnellement :
- Condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 4 265 euros correspondant au montant des achats nécessaires suite à son départ et au remplacement des meubles,
- Condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 4 145 euros correspondant au montant des travaux nécessités par son départ,
- Condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 195,45 euros correspondant à la moitié de la facture de l’huissier pour l’état des lieux de sortie,
- Condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice économique,
- Condamner Madame [Z] [R] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026 prorogée au 9 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

La présente décision est contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 469 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.






MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Madame [Z] [R] sollicite la restitution de son dépôt de garantie tandis que la SCI BIG CREQ soutient n’avoir jamais encaissé le chèque de 325 euros correspondant au dépôt de garantie en indiquant que la locataire lui a versé en espèces la somme de 325 euros lors de la visite du bien correspondant au premier mois de loyer, soit le mois de septembre 2015, puis qu’un virement bancaire a été mis en place à compter du mois d’octobre 2015.

Toutefois, il ressort des pièces produites aux débats que les parties ont signé un premier bail le 28 mai 2015, puis un second bail le 1er septembre 2015, portant sur le même bien.

Le premier bail mentionne que Madame [Z] [R] a versé la somme de 325 euros en espèces et qu’elle a également remis un chèque du même montant, lequel n’a pas été encaissé. Le second bail, signé le 1er septembre 2015, mentionne quant à lui le versement d’un dépôt de garantie en espèces.

Par ailleurs, Madame [Z] [R] justifie avoir versé à la SCI BIG CREQ la somme de 325 euros le 4 septembre 2015 par virement bancaire et avoir reçu une quittance en date du 9 septembre 2015, contrairement à ce que soutient la SCI BIG CREQ.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [Z] [R] établit avoir effectivement versé à la SCI BIG CREQ une somme de 325 euros à titre de dépôt de garantie.

La SCI BIG CREQ sera, en conséquence, condamnée à restituer à Madame [Z] [R] la somme de 325 euros au titre du dépôt de garantie.


Sur la demande de remboursement des charges 

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 25-10 de cette même loi permettant au bailleur d'opter pour une facturation selon des provisions ou un forfait s'applique uniquement aux contrats de location de logements meublés.

Aux termes de l'article 25-10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : 

1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;


 2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, il est constant qu’il s’agit d’un contrat de location meublé permettant à la bailleresse d’opter pour une facturation des charges locatives selon un forfait versé simultanément au loyer.

Il ressort tant du contrat de bail signé le 1er septembre 2015 que des quittances émises par la bailleresse que les parties ont convenu du paiement des charges sous la forme d’un forfait à hauteur de 25 euros par mois, contrairement à ce que soutient Madame [Z] [R] qui fait état d’avances sur charges.

Dans ces conditions, les charges ne sauraient faire l’objet d’une régularisation annuelle sur justificatifs mais seulement d’une révision annuelle. 

Par ailleurs, Madame [Z] [R] n’établit pas que le montant du forfait de charges soit disproportionné pour solliciter la restitution des charges locatives. 

En conséquence, Madame [Z] [R] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir le remboursement des charges locatives à hauteur de 2 900 euros. 


Sur la demande de diminution rétroactive du loyer 

Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure". 

L'article 1719 du code civil dispose que : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :
"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)”

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Il appartient à Madame [Z] [R], qui sollicite une diminution rétroactive du loyer, d’établir l’existence des désordres qu’elle invoque, ainsi que leur durée et leur incidence concrète sur la jouissance du logement.

En l’espèce, Madame [Z] [R] fonde sa demande sur une « absence de climatisation conforme au contrat, des défaillances de la pompe ayant engendré des désagréments récurrents, l’humidité du logement et des fuites récurrentes dans la buanderie avec risque d’électrocution, l’absence de VMC, l’absence de fenêtre dans la cuisine, l’absence de hotte aspirante, l’absence de vide sanitaire », ainsi que sur le fait que « les deux seules fenêtres du logement sont montées à l’envers rendant leur ouverture très difficile ».

Toutefois, ces allégations ne sont étayées par aucun élément technique permettant d’en établir la réalité et l’ampleur. Madame [Z] [R] produit essentiellement au soutien de sa demande des échanges de messages électroniques faisant état de difficultés relatives notamment à la climatisation et à la présence d’eau dans la buanderie commune. Ces échanges, qui ne sont corroborés par aucun constat, rapport technique, diagnostic, photographie datée ou autre pièce objective, ne permettent cependant pas d’établir la matérialité de l’ensemble des désordres allégués, ni leur durée ou leur incidence réelle sur les conditions d’occupation du logement.

Madame [Z] [R] ne justifie pas davantage avoir adressé à la bailleresse depuis la prise d’effet du bail de réclamation formelle concernant l’ensemble des désordres aujourd’hui invoqués. En tout état de cause, le signalement ponctuel de certaines difficultés ne permet pas d’établir qu’elles auraient affecté de manière continue et substantielle la jouissance du logement pendant près de dix ans.

En définitive, Madame [Z] [R] ne rapporte pas la preuve suffisante de l’existence des désordres allégués, ni de leur incidence sur sa jouissance du logement pendant la période considérée. Elle ne justifie pas davantage le montant forfaitaire de 100 euros par mois qu’elle entend appliquer indistinctement à l’ensemble de la période depuis le mois de septembre 2015.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [Z] [R] de sa demande de diminution rétroactive du loyer à hauteur de 11 600 euros.


Sur la demande de communication des quittances 

Aux termes de l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Il ressort des pièces du dossier que les quittances sollicitées par Madame [Z] [R] lui ont été communiquées, de sorte qu’elle sera déboutée de cette demande. 






Sur la demande d’indemnisation pour congé frauduleux

L'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité du congé pour vente, l'indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi. En outre, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Au surplus, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Par ailleurs, aux termes de l'article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

En l’espèce, la SCI BIG CREQ produit le congé pour reprise personnelle délivré à Madame [Z] [R] notifié par courrier recommandée en date du 30 décembre 2024 signé le 7 janvier 2025. Il est prévu que le congé prendra fin le 1er septembre 2025 et a donc été délivré plus de 6 mois avant le terme du bail, de sorte que le congé est régulier sur la forme.

Sur le fond, il est indiqué dans le congé que Madame [K] [L] épouse [Y] souhaite récupérer le logement pour un de ses enfants majeurs. Il est ainsi produit aux débats le livret de famille de cette dernière mentionnant ses deux enfants, Monsieur [B] [Y] né le 13 janvier 1999 et Monsieur [O] [Y] né le 23 janvier 2005 ainsi que le bulletin de paie de Monsieur [O] [Y] employé à la Ville de [Localité 3] accompagné de sa carte nationale d’identité. 

Cependant, l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’une société civile de famille ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter qu’au profit de l’un de ses associés. Or, les associés de la SCI BIG CREQ sont, selon l’extrait K-bis fourni, uniquement Madame [K] [Y] et Madame [V] [X].

Par conséquent, le congé délivré par la SCI BIG CREQ n’est pas valide. 

Dans ces conditions, et indépendamment du préavis de départ donné par Madame [Z] [R] le 24 mars 2025, cette dernière justifie d’un préjudice dès lors que cette dernière a engagé des démarches pour se reloger et déménager. 


En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par Madame [Z] [R] par l’allocation d’une indemnité de 500 euros au paiement de laquelle la SCI BIG CREQ sera condamnée.


Sur la demande de partage des frais de commissaire de justice

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, la SCI BIG CREQ sollicite la condamnation de Madame [Z] [R] au paiement de la moitié des frais de commissaire de justice engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Toutefois, il n’est pas justifié de la convocation de Madame [Z] [R] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception sept jours au mois à l’avance par le commissaire de justice, la convocation par l’associée de la SCI BIG CREQ ne répondant pas aux exigences de l’article susvisé. 

Par ailleurs, les émoluments facturés par le commissaire de justice ne sont pas conformes aux articles A444-10 et suivants du Code de commerce issus du décret n° 2016-230.

En conséquence, la SCI BIG CREQ sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner Madame [Z] [R] au paiement de la moitié des frais de commissaire de justice engagés au titre du procès-verbal de constat présenté comme constituant l’état des lieux de sortie.


Sur la demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives 

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement ainsi que les menues réparations et les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que constituent des réparations locatives « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif », ainsi que les travaux énumérés dans son annexe.

Il résulte de ces dispositions que le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et de prendre en charge les menues réparations et réparations locatives. En revanche, il ne peut être tenu responsable des détériorations résultant de la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.


En l’espèce, la SCI BIG CREQ sollicite la somme de 4 265 euros au titre des achats qu’elle estime nécessaires à la suite du départ de Madame [Z] [R] et du remplacement de différents meubles et équipements, sur le fondement des factures suivantes :
- une facture « BRICOMAN » en date du 4 août 2015, relative à un climatiseur « INVERTER PAP 3.5 K », d’un montant de 499 euros ;
- une facture d’un montant de 238,13 euros en date du 8 avril 2025 dont le contenu est illisible;
- une facture « ELECTRO DÉPÔT » d’un montant de 253,08 euros en date du 20 novembre 2014 relative notamment à des piles alcalines, un casque-micro Connectland, un programmateur journalier mécanique et un produit « 2P VALBERG 20 252 A+ BIC » ;
- une facture « CASTORAMA » d’un montant de 171,48 euros en date du 30 avril 2014 relative notamment à un lot de six ampoules, un meuble lave-mains, de la faïence, de la mosaïque, une « mahu voile » et des piles ;
- une facture « CASTORAMA » d’un montant de 197,37 euros en date du 30 octobre 2014 relative notamment à un plan de travail hêtre, une cuve ronde, un caisson bas, un sous-évier bas, une perceuse-visseuse, une réduction excentrée, un coude, un siphon d’évier, deux raccords à glissement, un pied-de-biche et des chevilles ;
- une facture « CASTORAMA » d’un montant de 110 euros, qui n’est toutefois pas produite ;
- une facture « Var Informatique » relative à un répéteur Wi-Fi, dont la bailleresse indique qu’elle s’élève à 480 euros, alors que son montant est en réalité de 48 euros ;
- une facture « PRIVILÈGE » d’un montant de 139,99 euros en date du 26 août 2015 relative à l’achat d’un réfrigérateur ;
- une facture IKEA d’un montant de 476,99 euros, qui n’est toutefois pas produite.

La bailleresse sollicite par ailleurs la somme de 4 154 euros au titre des travaux, en se fondant sur un devis établi le 15 mars 2026 d’un montant de 3 145 euros portant sur les prestations suivantes : « peinture Tollens, blanc velours 73 m² murs et plafonds, sacs ragréages kit béton ciré 6 m² sur carrelage nuances minérales, pose béton ciré, déménagement et réaménagement des lieux plus pose cuisine », outre une somme de 1 000 euros qui n’est assortie d’aucun justificatif.

Il ressort notamment de l’état des lieux d’entrée, établi le 1er septembre 2015, que les murs et le plafond de l’entrée étaient en très bon état et que le sol était en bon état. Dans la salle d’eau, le plafond était qualifié de très bon et de mauvais état, les murs de bon état et le sol était en bon et mauvais état. Le plafond et les murs des WC étaient en mauvais état et le sol en bon état. Les équipements de la cuisine étaient qualifiés de bon ou très bon état et les équipements sanitaires de bon état.

L’état des lieux de sortie du 24 avril 2025 fait notamment apparaître les mentions suivantes : « canapé voir [C] ? », « table noire IKEA manquante », « table manquante », « 4 assiettes / 2 tabourets manquants », « table extérieure manquante voir voisin », « robinet HS », « douche pommeau neuf non posé + rideau de douche », « clim nettoyage + entretien annuel fait filtres sales ++ », « fenêtre entrée sale ++ HS ? », « cuisine 6 trous à reboucher », « frigo non dégivré » et « lino posé sur carrelage voir [C] ».

Le procès-verbal de constat établi le 19 mai 2025 relève notamment les éléments suivants : «climatisation extérieure inaccessible, complètement envahie par la végétation », « assez forte mauvaise odeur », « flexible de douche détérioré », « pommeau de douche sale, envahi par le calcaire », « parois sales, joints du réceptacle jaunis par la saleté, à refaire », « robinet du lave-mains à demi obstrué par le calcaire », « store de la douche à changer », « présence de toile d’araignée au plafond et de mouches mortes au sol », « plafond constellé de multiples chiures de mouches, particulièrement autour des luminaires », « verrou porte W.C. hors d’usage », «plan de travail sale et en mauvais état », « meuble haut vitré dépourvu de ses étagères », « six trous de chevilles non rebouchés » et « sol sale, détérioré et jauni dans les angles avec saleté incrustée et remontées d’humidité ».

Toutefois, il ressort des pièces du dossier que certains des éléments dont la bailleresse sollicite le remboursement ont été repris ou remplacés indépendamment de toute dégradation imputable à la locataire. Les échanges de messages entre la bailleresse et la locataire établissent que le canapé a été évacué du logement par la bailleresse. Il ressort également d’une attestation établie le 25 mai 2025 que les voisins ont récupéré la table ronde de jardin et ses quatre chaises en métal qui étaient situées dans le jardin du logement loué. Enfin, il ressort des pièces produites que la locataire avait fourni un pommeau et un rideau de douche neufs.

En outre, les factures produites par la bailleresse ne permettent pas d’établir de manière suffisamment certaine la réalité, la nature et le montant des dépenses dont elle sollicite le remboursement. La bailleresse indique que ces dépenses ont été engagés pour remettre le bien en état alors que plusieurs d’entre elles sont antérieures au début du bail tandis que certaines ne sont pas produites ou sont illisibles. Les éléments acquis ne sont, par ailleurs, pas suffisamment identifiés pour permettre de déterminer leur lien avec les dégradations constatées à la sortie des lieux.

Dans ces conditions, ces factures ne présentent pas un caractère suffisamment probant pour permettre de retenir les sommes correspondantes au titre des réparations locatives. Il n’est dès lors pas possible de chiffrer précisément le coût des réparations imputables à la locataire sur la seule base des justificatifs produits.

Il résulte néanmoins de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, corroborée par le procès-verbal de constat du 19 mai 2025, que le logement a été restitué dans un état de propreté insuffisant et que certaines dégradations sont imputables à la locataire, notamment en ce qui concerne les murs et certains équipements.

Toutefois, la bailleresse ne justifie pas de la nécessité de procéder à une réfection complète des peintures du logement. En particulier, le devis produit ne permet pas de distinguer les travaux rendus nécessaires par les dégradations imputables à la locataire de ceux relevant de l’entretien normal du logement ou de sa remise en état consécutive à la vétusté.

À cet égard, il convient également de tenir compte de la durée particulièrement longue du bail, qui a couru pendant près de dix années, ainsi que de l’état du logement constaté lors de l’entrée dans les lieux. La vétusté des équipements et revêtements doit donc être prise en considération dans l’évaluation de l’indemnité susceptible d’être mise à la charge de la locataire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et au regard des pièces produites, il apparaît justifié de retenir au titre des réparations locatives et de la remise en état du logement une somme forfaitaire de 600 euros.


Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique

En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit en raison de l’inexécution de l’obligation, soit en raison du retard dans son exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La SCI BIG CREQ soutient que les travaux ont duré plusieurs mois et que le fils de Madame [K] [L], associée de la société, a durant cette période été contraint d’occuper la maison attenante, laquelle est habituellement donnée à bail par la bailleresse. Elle fait ainsi valoir qu’elle aurait subi un préjudice économique qu’elle évalue à la somme de 3 000 euros.

Toutefois, ainsi qu’il résulte des développements qui précèdent, le congé pour reprise délivré par la SCI BIG CREQ est dépourvu de validité, une société civile familiale ne pouvant donner congé pour reprise aux fins d’habitation qu’au profit de l’un de ses associés. 

Dès lors, le préjudice allégué, qui résulterait de l’occupation d’un autre logement par le fils de Madame [K] [L] ne saurait donner lieu à réparation. La demande de dommages et intérêts formée à ce titre ne peut dès lors qu’être rejetée.

La SCI BIG CREQ sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, chacun des parties succombe partiellement, de sorte que l’équité commande, dans ces circonstances, de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, chaque partie conservera la charge de ses dépens. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BIG CREQ à payer à Madame [Z] [R] la somme de 325 euros en restitution du dépôt de garantie ; 

DEBOUTE Madame [Z] [R] de sa demande tendant à obtenir le remboursement des charges locatives à hauteur de 2 900 euros ;

DEBOUTE Madame [Z] [R] de sa demande de remboursement de la somme de 100 euros par mois au titre de baisse de loyer soit 11 600 euros pour logement non conforme ;

DEBOUTE Madame [Z] [R] de sa demande tendant à condamner la SCI BIG CREQ à lui communiquer sous astreinte de 150 euros par jour de retard treize quittances de loyer ;

CONSTATE la nullité du congé pour reprise notifié le 30 décembre 2024 par la SCI BIG CREQ portant sur le logement situé [Adresse 3] à Lorgues (83510) ; 

CONDAMNE la SCI BIG CREQ à payer à Madame [Z] [R] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI BIG CREQ de sa demande tendant à voir condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 195,45 euros correspondant à la moitié de la facture de l’huissier pour l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à la SCI BIG CREQ la somme de 600 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SCI BIG CREQ de sa demande tendant à voir condamner Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice économique ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce A444-10, code de commerce A44-32, code de procedure civile 469, code civil 1721, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-09T19:15:28.540Z.