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Décision de justice

Tribunal judiciaire de La Rochelle, JERICHO CIVIL, 20 juillet 2026, n° 25/03626

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2022, Madame [F] [P] a donné à bail à Monsieur [Y] [D] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 450,00 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé à même date, Madame [Q] [W] s’est engagée en qualité de caution solidaire de Monsieur [Y] [D] pour le paiement de toutes les sommes dues au titre d'un impayé de loyer, en ce comprises les éventuelles indemnités d’occupation.

Des loyers demeurant impayés, Madame [F] [P] a fait signifier le 27 août 2025 à Monsieur [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 28 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, le commandement de payer a été signifié à Madame [Q] [W], en sa qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, Madame [F] [P] a fait assigner Monsieur [Y] [E], en sa qualité de débiteur principal, et Madame [Q] [W], en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de : 

- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 octobre 2025 ; 
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [E], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; 
- condamner solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] au paiement des sommes suivantes : 
• une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer augmenté des charges locatives et révisable annuellement selon les conditions définies au bail, tel que ces sommes auraient été dues en l’absence de résiliation, et ce à compter du 28 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective de toute personne et de tous biens des lieux occupés ; 
• 1.929,73 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de novembre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers sur la somme de 980,00 euros et de la signification de l’assignation pour le surplus ; 
• 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir ;
• 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir ; 



• aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 
- maintenir et rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision.

A l’audience du 23 février 2026, l’affaire a été renvoyée au 27 avril 2026 à la demande du défendeur, au motif de la reprise du paiement des loyers.

A l’audience du 27 avril 2026, l’affaire a été renvoyée au 1er juin 2026 à la demande de Madame [F] [P], pour conclure en réponse.

A l’audience du 1er juin 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [F] [P] d’une part, et Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] d’autre part, étaient représentés par leur conseil respectif.

Aux termes de ses écritures n°1, Madame [F] [P] demandait de : 

- rejeter la fin de non-recevoir pour défaut de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation au Préfet de la Charente-Maritime ; 
Sur les demandes principales : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 octobre 2025 ; 
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [E], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; 
- condamner solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] au paiement des sommes suivantes : 
• une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer augmenté des charges locatives et révisable annuellement selon les conditions définies au bail, tel que ces sommes auraient été dues en l’absence de résiliation, et ce à compter du 28 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective de toute personne et de tous bens des lieux occupés ; 
• 2.149,73 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 mai 2026, sauf à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers sur la somme de 980,00 euros et de la signification de l’assignation pour le surplus ; 
• aux intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir, et capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l’anatocisme ; 
• 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir ; 
Sur les demandes reconventionnelles : 
- débouter Monsieur [Y] [E] et Madame [W] de leurs demandes reconventionnelles ; 

En tout état de cause : 
- condamner solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] aux sommes suivantes : 
• aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la signification CCAPEX et de la signification du commandement de payer ; 
• 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir ; 




- juger le cas échéant que la nature de l’affaire et l’ancienneté de la créance justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit en aucune manière écartée, en tout ou partie, à moins qu’il ne soit ordonné la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

Aux termes de leurs écritures, Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W], demandaient de : 

- dire et juger qu’ils sont bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; 
- dire et juger l’assignation irrecevable à défaut de justification de la notification de l’assignation à la préfecture dans les délais légaux ; 
A titre subsidiaire : 
Si l’assignation devait être déclarée recevable : 
- dire et juger qu’ils sont bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; 
- suspendre les effets de la clause résolutoire ; 
- accorder à Monsieur [E] des délais de paiement de 36 mois, à hauteur de 66,00 euros par mois, et le solde résiduel au dernier mois ; 
- constater le trouble de jouissance et le préjudice subi par Monsieur [E] et condamner Madame [P] à lui verser la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; 

En tout état de cause : 
- dire et juger l’acte de caution solidaire du 10 janvier 2022 entre Madame [P] et Madame [W] nul et de nul effet ; 
- débouter Madame [P] de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de Madame [W] ; 
- débouter purement et simplement Madame [P] de ses demandes, fins et conclusions, et notamment indemnitaires comme étant injustifiées et non fondées ; 
- condamner Madame [P] à payer à Madame [W] la somme de 720,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Madame [P] au paiement des entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 26 janvier 2026. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 mars 2026, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] font valoir que Madame [F] [P] ne justifie pas la notification de l’assignation au représentant de l’Etat.



En réponse, Madame [F] [P] fait valoir que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Charente-Maritime par voie électronique le 2 décembre 2025, dont il a été accusé réception. 

Le tribunal constate que Madame [F] [P] justifie effectivement de la notification de l’assignation. 

En conséquence, la demande de Madame [F] [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur l’acte de cautionnement

Il résulte de la combinaison des articles 2288, 2298 et 1313 du code civil, que la personne qui s’est portée caution solidaire devient coobligée à la dette au même titre que le débiteur principal, de sorte que le créancier peut valablement rechercher payement de son obligation à l’égard du débiteur principal et de la caution.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Aux termes de l’article 2297 du code civil « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] affirment que l’acte de cautionnement n’est pas valable car il ne respecte pas le formalisme légal et que la garantie est expirée. 

Madame [F] [P] reconnait la mention manquante mais soutient que cette irrégularité est sans influence sur la validité de l’obligation de la caution solidaire, et que l’acte de cautionnement peut constituer un commencement de preuve par écrit.

Or, outre que l’acte de cautionnement vise un contrat de bail signé le 6 janvier 2022, alors que celui liant Madame [F] [P] et Monsieur [Y] [E] mentionne la date du 10 janvier 2022, force est de constater qu’il ne comprend pas les mentions que la caution doit apposer elle-même, telles qu’issues de l’article 2297 du code civil, et ce à peine de nullité de l’engagement de la caution.

Par conséquent, il y a lieu de constater la nullité de l’acte de cautionnement et de débouter Madame [F] [P] de ses demandes à l’encontre de Madame [Q] [W].

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 janvier 2022 à compter du 28 octobre 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.


En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 27 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 28 mai 2026 que Madame [F] [P] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il résulte du décompte actualisé au 28 mai 2026 que la dette locative s’élève à la somme de 2.149,73 euros, qui n’est pas contestée par les défendeurs.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [D] à payer à Madame [F] [P] la somme de 2.149,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 mai 2026 au titre du contrat de bail d’habitation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers (27 août 2025) sur la somme de 980,00 euros et de la signification de la décision à intervenir pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Y] [E] sollicite des délais de paiement sur 36 mois, avec des règlements mensuels de 66,00 euros. 

Madame [F] [P] indique s’opposer aux délais de paiement.

Pour autant, il résulte du décompte de créance actualisé au 28 mai 2026 que Monsieur [Y] [E] a repris le paiement de son loyer. Par ailleurs, dans le cadre du diagnostic social et financier, Madame [F] [P] a donné son accord pour la mise en place d’un échéancier de paiement. Monsieur [Y] [E] bénéficie désormais d’un accompagnement social et une demande ASLL maintien a été effectuée.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [Y] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.




Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [Y] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée avec le concours de la force publique si nécessaire. Il sera condamné à payer à Madame [F] [P] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. 

Sur la demande de dommages et intérêts 

Madame [F] [P] sollicite la condamnation du défendeur à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, soit en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent. 

Pour autant, il sera rappelé que la condamnation au paiement des arriérés de loyers vise justement à indemniser le préjudice financier subi du fait des non-paiements.

Madame [F] [P] ne caractérise par la réalité de son préjudice, qu’il soit moral ou financier.

En conséquence, Madame [F] [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance 

Aux termes de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.


Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 2] et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 : a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ; b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

En l’espèce, reconventionnellement, Monsieur [Y] [E] allègue subir un préjudice de jouissance en raison d’un logement vétuste lors de l’entrée dans les lieux. Il indique que la bailleresse et son représentant avaient convenu de la nécessité de faire des travaux de remise en état, ce qui n’a jamais été fait, l’obligeant à changer lui-même la plaque de cuisson défectueuse. Par ailleurs, il affirme que la bailleresse n’a pas remédié à la fuite d’eau sous l’évier, ni aux moisissures dans la salle de bain, ni effectué les autres réparations. Il ajoute avoir payé d’importantes factures d’électricité pour se chauffer.

En réponse, Madame [F] [P] fait valoir que Monsieur [Y] [E] ne rapporte pas la preuve que le logement est indécent.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [E] produit l’état des lieux d’entrée dont il résulte que : 
- pièce principale : parquet en état moyen, une plaque du sol défectueuse face à la fenêtre, murs avec toile de verre en moyen état, plafond en bon état, 2 fenêtres en double vitrage en bon état, fenêtre de droite fermant mal, 1 cache prise manquant, porte tableau électrique manquante ; 
- les équipements : tout les éléments cités sont décrits en bon état ; 
- coin cuisine : l’ensemble est en bon état, voire en très bon état (partie congélateur), 4 carreaux cassés sur plan de travail ; évier en inox avec mitigeur présentant beaucoup de jeu dans sa fixation + 1 fuite sous l’évier ; 





- salle de bain : en moyen état (sol), ou bon état (plinthes, murs + faïence autour de la douche, plafond) ; lavabo et meuble en bon état, un meuble haut en état d’usage avec 1 éclairage qui ne fonctionne pas ; douche avec mélangeur, flexible et douchette en bon état, mais joints noirs autour du bac de douche ; sèche serviette en bon état.

En droit, le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis en cas de manquement à son obligation de délivrance ou d’entretien et en matière contractuelle et il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve, en application de l’article 1353 du Code civil. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

Il ne résulte pas de l’état des lieux d’entrée que la plaque de cuisson était défectueuse, et Monsieur [Y] [E] ne justifie pas avoir informé sa bailleresse d’un quelconque problème avec la plaque, d’autant qu’il produit une facture d’achat d’octobre 2024, soit plus deux ans et demi après être entré dans les lieux, ce qui ne permet pas de connaître les raisons du changement de cette plaque.

S’agissant des surfacturations d’électricité, il n’en est pas justifié.

En ce qui concerne la salle de bain, l’éclairage défectueux et les joints noirs du bac de douche ressortent de l’état des lieux d’entrée, ce qui s’apparente à de la moisissure, et Madame [F] [P] ne remet pas en cause cette situation.

Il en est de même pour la cuisine, où la fuite d’eau sous l’évier apparait bien dans l’état des lieux d’entrée, tout comme l’important jeu dans la fixation du mitigeur, et Madame [F] [P] ne justifie pas avoir procédé aux réparations nécessaires.

Par ailleurs, le tribunal relève qu’une fenêtre ne fermait pas correctement.

Ces désordres ne sont pas contestés ni contestables, et ne peuvent être imputés à Monsieur [Y] [E], puisque déjà existants lors de son entrée dans le logement.

Or, il appartient au bailleur de délivrer un logement en bon état de réparation et de garantir au locataire une jouissance paisible, cette obligation étant une obligation de résultat et ne nécessite pas la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligence, puisque cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. Le manquement du bailleur à ses obligations peut être sanctionné si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble, à compter du jour où il en a été informé et jusqu’à sa cessation. 

Il résulte des éléments produits que les désordres étaient de toute évidence présents avant l’entrée du locataire dans les lieux, soit en janvier 2022, ce que ne pouvait pas ignorer Madame [F] [P], puisqu’ils sont répertoriés sur l’état des lieux d’entrée.

Alors que Monsieur [Y] [E] affirme n’avoir bénéficié d’aucune intervention de la bailleresse, il est observé que cette dernière ne justifie pas avoir effectué les réparations nécessaires lui incombant, résultant de son obligation de résultat de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.




Force est de constater que ces désordres ont nécessairement entrainé un trouble de jouissance dans la salle de bain, la cuisine, et la pièce principale, qu’il est juste de réparer par l’octroi de dommages et intérêts. 

Par conséquent, Madame [F] [P] sera condamnée à verser à Monsieur [Y] [E] la somme de 400,00 euros, à titre de réparation de son préjudice de jouissance du logement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure seront rejetées.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

- REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département de la Charente-Maritime et DECLARE recevable la demande de Madame [F] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

- CONSTATE la nullité de l’acte de cautionnement ; 

- DEBOUTE Madame [F] [P] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de Madame [Q] [W] ; 

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 janvier 2022 entre Madame [F] [P] d'une part, et Monsieur [Y] [E] d'autre part, concernant les locaux situés sis [Adresse 5] à [Localité 1], sont réunies à la date du 28 octobre 2025 ;

- CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

- CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à Madame [F] [P] la somme de 2.149,73 euros (DEUX MILLE CENT QUARANTE NEUF EUROS ET SOIXANTE TREIZE CENTIMES), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 mai 2026 au titre du contrat de bail d’habitation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers (27 août 2025) sur la somme de 980,00 euros et de la signification de la décision à intervenir pour le surplus ; 

- ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;




- ACCORDE un délai à Monsieur [Y] [E] pour le paiement de ces sommes ;

- AUTORISE Monsieur [Y] [E] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités dont 35 mensualités à 59,00 euros, et la 36ème échéance égale au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

- DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

- SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

- RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ;

- DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

- DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets et en ce cas, 
- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Y] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à Madame [F] [P] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er juin 2026 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

- CONDAMNE Madame [F] [P] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 400,00 euros (QUATRE CENTS EUROS) en réparation de son préjudice de jouissance ; 

- DEBOUTE Madame [F] [P] de sa demande de dommages et intérêts ; 

- CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de l'assignation ;

- DEBOUTE les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 
 
- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.





- DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.


Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,
A-L. VOYER A. FOULQUIER
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE 

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 20 JUILLET 2026

DOSSIER : N° RG 25/03626 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FSU6
AFFAIRE : [F] [P] C/ [Q] [W], [Y] [C] [G] [D]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL


























expédition délivrée le 
aux parties

copie exécutoire délivrée le 
à
PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier


PARTIES :


DEMANDERESSE

Madame [F] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT




DEFENDEURS

Madame [Q] [W], née le 21 Novembre 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
et
Monsieur [Y] [C] [G] [D]
né le 11 Août 1996 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Astrid DEREINE-TARDIF, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT





***
Débats tenus à l'audience du 01 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 20 Juillet 2026.
***


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2022, Madame [F] [P] a donné à bail à Monsieur [Y] [D] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 450,00 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé à même date, Madame [Q] [W] s’est engagée en qualité de caution solidaire de Monsieur [Y] [D] pour le paiement de toutes les sommes dues au titre d'un impayé de loyer, en ce comprises les éventuelles indemnités d’occupation.

Des loyers demeurant impayés, Madame [F] [P] a fait signifier le 27 août 2025 à Monsieur [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 28 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, le commandement de payer a été signifié à Madame [Q] [W], en sa qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, Madame [F] [P] a fait assigner Monsieur [Y] [E], en sa qualité de débiteur principal, et Madame [Q] [W], en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de : 

- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 octobre 2025 ; 
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [E], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; 
- condamner solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] au paiement des sommes suivantes : 
• une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer augmenté des charges locatives et révisable annuellement selon les conditions définies au bail, tel que ces sommes auraient été dues en l’absence de résiliation, et ce à compter du 28 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective de toute personne et de tous biens des lieux occupés ; 
• 1.929,73 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de novembre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers sur la somme de 980,00 euros et de la signification de l’assignation pour le surplus ; 
• 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir ;
• 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir ; 



• aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 
- maintenir et rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision.

A l’audience du 23 février 2026, l’affaire a été renvoyée au 27 avril 2026 à la demande du défendeur, au motif de la reprise du paiement des loyers.

A l’audience du 27 avril 2026, l’affaire a été renvoyée au 1er juin 2026 à la demande de Madame [F] [P], pour conclure en réponse.

A l’audience du 1er juin 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [F] [P] d’une part, et Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] d’autre part, étaient représentés par leur conseil respectif.

Aux termes de ses écritures n°1, Madame [F] [P] demandait de : 

- rejeter la fin de non-recevoir pour défaut de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation au Préfet de la Charente-Maritime ; 
Sur les demandes principales : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 octobre 2025 ; 
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [E], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; 
- condamner solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] au paiement des sommes suivantes : 
• une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer augmenté des charges locatives et révisable annuellement selon les conditions définies au bail, tel que ces sommes auraient été dues en l’absence de résiliation, et ce à compter du 28 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective de toute personne et de tous bens des lieux occupés ; 
• 2.149,73 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 mai 2026, sauf à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers sur la somme de 980,00 euros et de la signification de l’assignation pour le surplus ; 
• aux intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir, et capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l’anatocisme ; 
• 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir ; 
Sur les demandes reconventionnelles : 
- débouter Monsieur [Y] [E] et Madame [W] de leurs demandes reconventionnelles ; 

En tout état de cause : 
- condamner solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] aux sommes suivantes : 
• aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la signification CCAPEX et de la signification du commandement de payer ; 
• 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir ; 




- juger le cas échéant que la nature de l’affaire et l’ancienneté de la créance justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit en aucune manière écartée, en tout ou partie, à moins qu’il ne soit ordonné la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

Aux termes de leurs écritures, Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W], demandaient de : 

- dire et juger qu’ils sont bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; 
- dire et juger l’assignation irrecevable à défaut de justification de la notification de l’assignation à la préfecture dans les délais légaux ; 
A titre subsidiaire : 
Si l’assignation devait être déclarée recevable : 
- dire et juger qu’ils sont bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; 
- suspendre les effets de la clause résolutoire ; 
- accorder à Monsieur [E] des délais de paiement de 36 mois, à hauteur de 66,00 euros par mois, et le solde résiduel au dernier mois ; 
- constater le trouble de jouissance et le préjudice subi par Monsieur [E] et condamner Madame [P] à lui verser la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; 

En tout état de cause : 
- dire et juger l’acte de caution solidaire du 10 janvier 2022 entre Madame [P] et Madame [W] nul et de nul effet ; 
- débouter Madame [P] de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de Madame [W] ; 
- débouter purement et simplement Madame [P] de ses demandes, fins et conclusions, et notamment indemnitaires comme étant injustifiées et non fondées ; 
- condamner Madame [P] à payer à Madame [W] la somme de 720,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Madame [P] au paiement des entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 26 janvier 2026. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 mars 2026, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] font valoir que Madame [F] [P] ne justifie pas la notification de l’assignation au représentant de l’Etat.



En réponse, Madame [F] [P] fait valoir que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Charente-Maritime par voie électronique le 2 décembre 2025, dont il a été accusé réception. 

Le tribunal constate que Madame [F] [P] justifie effectivement de la notification de l’assignation. 

En conséquence, la demande de Madame [F] [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur l’acte de cautionnement

Il résulte de la combinaison des articles 2288, 2298 et 1313 du code civil, que la personne qui s’est portée caution solidaire devient coobligée à la dette au même titre que le débiteur principal, de sorte que le créancier peut valablement rechercher payement de son obligation à l’égard du débiteur principal et de la caution.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Aux termes de l’article 2297 du code civil « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [E] et Madame [Q] [W] affirment que l’acte de cautionnement n’est pas valable car il ne respecte pas le formalisme légal et que la garantie est expirée. 

Madame [F] [P] reconnait la mention manquante mais soutient que cette irrégularité est sans influence sur la validité de l’obligation de la caution solidaire, et que l’acte de cautionnement peut constituer un commencement de preuve par écrit.

Or, outre que l’acte de cautionnement vise un contrat de bail signé le 6 janvier 2022, alors que celui liant Madame [F] [P] et Monsieur [Y] [E] mentionne la date du 10 janvier 2022, force est de constater qu’il ne comprend pas les mentions que la caution doit apposer elle-même, telles qu’issues de l’article 2297 du code civil, et ce à peine de nullité de l’engagement de la caution.

Par conséquent, il y a lieu de constater la nullité de l’acte de cautionnement et de débouter Madame [F] [P] de ses demandes à l’encontre de Madame [Q] [W].

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 janvier 2022 à compter du 28 octobre 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.


En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 27 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 28 mai 2026 que Madame [F] [P] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il résulte du décompte actualisé au 28 mai 2026 que la dette locative s’élève à la somme de 2.149,73 euros, qui n’est pas contestée par les défendeurs.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [D] à payer à Madame [F] [P] la somme de 2.149,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 mai 2026 au titre du contrat de bail d’habitation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers (27 août 2025) sur la somme de 980,00 euros et de la signification de la décision à intervenir pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Y] [E] sollicite des délais de paiement sur 36 mois, avec des règlements mensuels de 66,00 euros. 

Madame [F] [P] indique s’opposer aux délais de paiement.

Pour autant, il résulte du décompte de créance actualisé au 28 mai 2026 que Monsieur [Y] [E] a repris le paiement de son loyer. Par ailleurs, dans le cadre du diagnostic social et financier, Madame [F] [P] a donné son accord pour la mise en place d’un échéancier de paiement. Monsieur [Y] [E] bénéficie désormais d’un accompagnement social et une demande ASLL maintien a été effectuée.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [Y] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.




Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [Y] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée avec le concours de la force publique si nécessaire. Il sera condamné à payer à Madame [F] [P] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. 

Sur la demande de dommages et intérêts 

Madame [F] [P] sollicite la condamnation du défendeur à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, soit en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent. 

Pour autant, il sera rappelé que la condamnation au paiement des arriérés de loyers vise justement à indemniser le préjudice financier subi du fait des non-paiements.

Madame [F] [P] ne caractérise par la réalité de son préjudice, qu’il soit moral ou financier.

En conséquence, Madame [F] [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance 

Aux termes de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.


Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 2] et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 : a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ; b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

En l’espèce, reconventionnellement, Monsieur [Y] [E] allègue subir un préjudice de jouissance en raison d’un logement vétuste lors de l’entrée dans les lieux. Il indique que la bailleresse et son représentant avaient convenu de la nécessité de faire des travaux de remise en état, ce qui n’a jamais été fait, l’obligeant à changer lui-même la plaque de cuisson défectueuse. Par ailleurs, il affirme que la bailleresse n’a pas remédié à la fuite d’eau sous l’évier, ni aux moisissures dans la salle de bain, ni effectué les autres réparations. Il ajoute avoir payé d’importantes factures d’électricité pour se chauffer.

En réponse, Madame [F] [P] fait valoir que Monsieur [Y] [E] ne rapporte pas la preuve que le logement est indécent.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [E] produit l’état des lieux d’entrée dont il résulte que : 
- pièce principale : parquet en état moyen, une plaque du sol défectueuse face à la fenêtre, murs avec toile de verre en moyen état, plafond en bon état, 2 fenêtres en double vitrage en bon état, fenêtre de droite fermant mal, 1 cache prise manquant, porte tableau électrique manquante ; 
- les équipements : tout les éléments cités sont décrits en bon état ; 
- coin cuisine : l’ensemble est en bon état, voire en très bon état (partie congélateur), 4 carreaux cassés sur plan de travail ; évier en inox avec mitigeur présentant beaucoup de jeu dans sa fixation + 1 fuite sous l’évier ; 





- salle de bain : en moyen état (sol), ou bon état (plinthes, murs + faïence autour de la douche, plafond) ; lavabo et meuble en bon état, un meuble haut en état d’usage avec 1 éclairage qui ne fonctionne pas ; douche avec mélangeur, flexible et douchette en bon état, mais joints noirs autour du bac de douche ; sèche serviette en bon état.

En droit, le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis en cas de manquement à son obligation de délivrance ou d’entretien et en matière contractuelle et il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve, en application de l’article 1353 du Code civil. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

Il ne résulte pas de l’état des lieux d’entrée que la plaque de cuisson était défectueuse, et Monsieur [Y] [E] ne justifie pas avoir informé sa bailleresse d’un quelconque problème avec la plaque, d’autant qu’il produit une facture d’achat d’octobre 2024, soit plus deux ans et demi après être entré dans les lieux, ce qui ne permet pas de connaître les raisons du changement de cette plaque.

S’agissant des surfacturations d’électricité, il n’en est pas justifié.

En ce qui concerne la salle de bain, l’éclairage défectueux et les joints noirs du bac de douche ressortent de l’état des lieux d’entrée, ce qui s’apparente à de la moisissure, et Madame [F] [P] ne remet pas en cause cette situation.

Il en est de même pour la cuisine, où la fuite d’eau sous l’évier apparait bien dans l’état des lieux d’entrée, tout comme l’important jeu dans la fixation du mitigeur, et Madame [F] [P] ne justifie pas avoir procédé aux réparations nécessaires.

Par ailleurs, le tribunal relève qu’une fenêtre ne fermait pas correctement.

Ces désordres ne sont pas contestés ni contestables, et ne peuvent être imputés à Monsieur [Y] [E], puisque déjà existants lors de son entrée dans le logement.

Or, il appartient au bailleur de délivrer un logement en bon état de réparation et de garantir au locataire une jouissance paisible, cette obligation étant une obligation de résultat et ne nécessite pas la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligence, puisque cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. Le manquement du bailleur à ses obligations peut être sanctionné si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble, à compter du jour où il en a été informé et jusqu’à sa cessation. 

Il résulte des éléments produits que les désordres étaient de toute évidence présents avant l’entrée du locataire dans les lieux, soit en janvier 2022, ce que ne pouvait pas ignorer Madame [F] [P], puisqu’ils sont répertoriés sur l’état des lieux d’entrée.

Alors que Monsieur [Y] [E] affirme n’avoir bénéficié d’aucune intervention de la bailleresse, il est observé que cette dernière ne justifie pas avoir effectué les réparations nécessaires lui incombant, résultant de son obligation de résultat de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.




Force est de constater que ces désordres ont nécessairement entrainé un trouble de jouissance dans la salle de bain, la cuisine, et la pièce principale, qu’il est juste de réparer par l’octroi de dommages et intérêts. 

Par conséquent, Madame [F] [P] sera condamnée à verser à Monsieur [Y] [E] la somme de 400,00 euros, à titre de réparation de son préjudice de jouissance du logement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure seront rejetées.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

- REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département de la Charente-Maritime et DECLARE recevable la demande de Madame [F] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

- CONSTATE la nullité de l’acte de cautionnement ; 

- DEBOUTE Madame [F] [P] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de Madame [Q] [W] ; 

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 janvier 2022 entre Madame [F] [P] d'une part, et Monsieur [Y] [E] d'autre part, concernant les locaux situés sis [Adresse 5] à [Localité 1], sont réunies à la date du 28 octobre 2025 ;

- CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

- CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à Madame [F] [P] la somme de 2.149,73 euros (DEUX MILLE CENT QUARANTE NEUF EUROS ET SOIXANTE TREIZE CENTIMES), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 mai 2026 au titre du contrat de bail d’habitation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers (27 août 2025) sur la somme de 980,00 euros et de la signification de la décision à intervenir pour le surplus ; 

- ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;




- ACCORDE un délai à Monsieur [Y] [E] pour le paiement de ces sommes ;

- AUTORISE Monsieur [Y] [E] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités dont 35 mensualités à 59,00 euros, et la 36ème échéance égale au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

- DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

- SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

- RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ;

- DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

- DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets et en ce cas, 
- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Y] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à Madame [F] [P] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er juin 2026 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

- CONDAMNE Madame [F] [P] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 400,00 euros (QUATRE CENTS EUROS) en réparation de son préjudice de jouissance ; 

- DEBOUTE Madame [F] [P] de sa demande de dommages et intérêts ; 

- CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de l'assignation ;

- DEBOUTE les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 
 
- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.





- DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.


Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,
A-L. VOYER A. FOULQUIER

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Mise à jour de la source le 2026-07-21T21:18:15.307Z.