notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 8 juillet 2026, n° 26/00227

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 











FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Selon acte sous seing privé en date du 20 septembre 2021, Mme [R] [T] a pris à bail à L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 1] MÉTROPOLE AQUITANIS (ci-après dénommé l’OPH AQUITANIS) un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 710,32 euros charges comprises. 
Se prévalant de l’indécence du logement depuis l’entrée dans les lieux en 2021, Mme [R] [T] a fait assigner L’OPH AQUITANIS par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance rendue le 14 octobre 2024, le juge des contentieux et de la protection a débouté Mme [R] [T] de sa demande d’expertise. 
Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, Mme [R] [T] a fait assigner L’OPH AQUITANIS par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux statuant au fond à l’audience du 9 mars 2026.
A cette audience, le juge des contentieux et de la protection a prononcé la jonction des dossiers n° RG26/524 et RG26/227 constatant que l’assignation avait fait l’objet de deux enrôlements distincts. 
A la suite de cette audience, le dossier a fait l’objet d’un renvoi avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 22 mai 2026. 
Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Mme [R] [T], régulièrement représentée, sollicite de la juridiction de : 
ACCORDER l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [R] [T]DECLARER recevable et bien fondée l’assignation au fond de Mme [R] [T]CONSTATER la réalité et la persistance des désordres (humidité et moisissures) dans le logement loué par Mme [R] [T] depuis le 20 septembre 2021DECLARER que ces désordres persistants constituent des infractions aux prescriptions de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 tel qu’il ressort du rapport de visite de l’inspecteur de salubrité de la Mairie d’[Localité 2] du 26/11/2024JUGER L’OPH AQUITANIS entièrement responsable des préjudices moral et matériel subis par Mme [R] [T] du fait de la violation de ses obligations légales et contractuelles en tant que bailleurORDONNER à L’OPH AQUITANIS de mettre en conformité le logement sis [Adresse 2] par l’exécution des travaux nécessaires à la jouissance paisible dudit logement par Mme [R] [T] dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard JUGER la réduction par L’OPH AQUITANIS du montant du loyer pour toute la durée d’indécence du logement soit du 20 septembre 2021 au jour des présentes, pour une durée totale de 53 mois, une réduction de moitié du montant des loyers payés soit la somme de 18823,48 eurosCONDAMNER L’OPH AQUITANIS à verser à Mme [R] [T] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et matériel subis depuis le 20 septembre 2021Condamner L’OPH AQUITANIS à payer à Mme [R] [T] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenirCONDAMNER L’OPH AQUITANIS aux entiers dépens. 
Sur le fondement des dispositions des articles 1719, 1720, 1721 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions contractuelles, Mme [R] [T] fait valoir que L’OPH AQUITANIS a manqué à son obligation de délivrer un logement décent en ce que dès son entrée dans les lieux, le logement présentait une humidité excessive (infiltration d’eau, peinture se décolle, tâches d’humidité , plafond qui s’effrite et se délite, présence d’auréoles), système de VMC hors service et présence de moisissures. Au regard de ce manquement, Mme [R] [T] sollicite la diminution rétroactive de la moitié du montant du loyer sur la période d’indécence (53 mois), la réparation des préjudices moral et matériel subi et la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin à l’indécence sous astreinte. Si Mme [R] [T] reconnait que certains travaux ont été réalisés, elle affirme qu’ils n’ont été que partiels et les problématiques d’humidité et de moisissures persistent. 

Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, L’OPH AQUITANIS, régulièrement représenté, sollicite de la juridiction de : 
A titre principal : 
DEBOUTER Mme [R] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, comme étant mal fondées en droit comme en fait ; CONDAMNER Mme [R] [T] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens; A titre subsidiaire, 
REDUIRE à de plus justes proportions les montants des condamnations sollicitées par la demanderesse DIRE qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire 
L’OPH AQUITANIS fait valoir que le procès-verbal de constat du 28 octobre 2024 et le rapport de la mairie de [Localité 2] sont antérieurs à la réalisation de travaux de sorte que Mme [R] [T] n’apporte pas la preuve de la persistance de désordres. Concernant la salle de bain dans laquelle un dégât des eaux est intervenu, L’OPH AQUITANIS indique qu’elle a fait l’objet d’une réfection totale en mars 2025. Concernant les infiltrations au niveau des menuiseries, L’OPH AQUITANIS a mandaté une entreprise qui a convenu d’une intervention pour une étanchéité des fenêtres et portes-fenêtres au printemps. L’OPH AQUITANIS argue que Mme [R] [T] est responsable des désordres présents dans la salle d’eau notamment en ce qu’elle a enlevé le carrelage mural de la salle de bain, le meuble de l’évier et le sol. L’OPH AQUITANIS fait valoir que sa responsabilité ne peut être engagée au regard des diligences accomplies pour mettre fin aux désordres alors même que certains étaient engendrés par le comportement de la locataire. 
***
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
À l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026. 
Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS
A titre liminaire, il sera rappelé que « les dire et juger », « donner acte » et les « constater » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. Ainsi, le juge ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité pas des prétentions mais des moyens
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte 
Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; »
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit : 
« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (…). 
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Enfin, il ressort de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que : 
« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ».

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, l’état des lieux entrant réalisé le 20 septembre 2021 mentionne des traces de moisissures au niveau des murs de la chambre 1, de la chambre 3 et au niveau du caisson du volet roulant de la cuisine/ séjour. 
Le procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice le 28 octobre 2024 mentionne : 
Cellier rez-de-chaussée : « je constate que l’enduit gouttelettes recouvrant le plafond d’effrite, se délite notamment en haut à gauche en regardant la porte d’entrée du garage. Des tâches d’humidité sont visibles avec des infiltrations d’eau. L’eau s’écoule derrière la chaudière. La peinture se décolle et forme des cloques d’humidité, le placoplâtre est boursouflé, gorgé d’humidité et est marqué par des auréoles de couleur bistre. Des moisissures sont également visibles en parties basse du mut. Les tâches d’humidité jaunâtres recouvrent également le carrelage jointoyé recouvrant le sol ». Garage rez-de-chaussée : « je constate que de l’eau s’écoule au niveau de l’encadrement de la porte donnant accès au garage depuis le cellier. Le long du bâti de la porte, le béton est marqué par d’importantes tâches d’humidité de teinte plus foncée. (…) je relève la présence de tâches sombres s’apparentant à des tâches d’humidité. Les coulures d’eau et d’humidité sont également visibles sur le mur en briques, situés sous la salle d’eau (mur de droite en entrant dans le cellier depuis le garage). Je relève la présence de coulures d’humidité s’écoulant jusqu’au sol ». Cuisine rez-de-chaussée : «la partie basse du mur est recouverte de moisissures noirâtres et de taches d’humidité, visible sur toute la longueur du mur. La partie basse du bâti en bois de l’accès au cellier est également abimé. Le bois est boursouflé avec l’humidité. La peinture est manquante par endroits et forme des cloques d’humidité ».Salle d’eau premier étage : « Cette salle d'eau est inutilisable en l’état. Présence d'une forte odeur d'humidité difficilement supportable lors de mes constatations à l'intérieur de la salle d'eau. Le sol est retiré rendant visible la dalle béton a l’état brut, gorgée d'humidité avec une fine pellicule d’eau visible par endroits. La dalle béton est de teinte foncée avec l'humidité, humide au toucher. Le sol est marqué par d'importantes taches noirâtres d'humidité, notamment à proximité de la douche. Je relève la présence de quelques dalles thermostatiques recouvrant le sol et permettant d'accéder à la douche. Les murs, à l'état brut, sont recouverts de taches d'humidité et de moisissures noirâtres, notamment à gauche de la douche où la crédence s'est décollée avec l'humidité, laissant apparaitre les nombreuses moisissures et taches d'humidité noirâtres sous-jacentes (plusieurs carreaux de carrelage jonchent le sol). Le reste de crédence menace de se décoller de son support mural. À l'intérieur de la douche, une partie de la crédence s'est effondré. Les carreaux de carrelage jointoyés se décollent de leur support mural, gorgé d'eau et d'humidité, recouvert de moisissures noirâtres. Les joints de la crédence sont recouverts de moisissures noirâtres. Le plafond est recouvert d'enduit gouttelettes peint de couleur blanche. J'y relève la présence de nombreuses moisissures noirâtres et de taches d'humidité. Je constate que le bac à douche est sur le point de céder, il s'affaisse et bascule sous le poids de mes pas ».Chambre premier étage : « je relève la présence de légères moisissures noirâtres qui commencent à apparaitre au niveau du plafond situé à gauche de la fenêtre. Dans l’ensemble de la maison, les moisissures noirâtres sont également visibles au niveau de l’encadrement et des ouvrants des portes et des fenêtres ». 
Le rapport établi par l’inspecteur de salubrité le 26 novembre 2024 constate : « Présence d'humidité dans le bas du mur de la cuisine ; Désordres dans le cellier et le garage, consécutifs à un dégât des eaux de la salle d'eau de l'étage ; Le système VMC du logement semble hors service ; Présence d'une légère manifestation d'humidité sur les murs des chambres à l'étage ; La salle d'eau est fortement impactée (humidités et moisissures) par un dégât des eaux au niveau du bac à douche ». 
L’inspecteur conclue à l’existence d’infractions aux prescriptions de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 et à la nécessité pour le maire de mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux suivants : 
Identifier les sources et traiter l'ensemble des humidités du logementMettre fin au dégât des eaux de la salle d'eau et traiter les désordres consécutifsRemettre en service le système VMC du logement

En défense, L’OPH AQUITANIS produit les échanges de courriers et courriels démontrant que Mme [R] [T] a souhaité entrer dans les lieux malgré les nécessités de remise en état du logement et que des travaux de remise en état ont été effectués courant du mois de septembre 2021 en présence de la locataire. 
Postérieurement aux constatations effectuées par l’inspecteur de salubrité et du commissaire de justice, L’OPH AQUITANIS produit:
Une fiche d’intervention pour le remplacement de la VMC, intervention réalisée le 10 décembre 2024Une fiche d’intervention pour réparation de la VMC défaillante, intervention réalisée le 26 août 2025Une facture de plomberie de la société FAVRE d’un montant de 154,58 euros du 10 mars 2025Une facture de la société FAVRE d’un montant de 1132,32 euros pour le remplacement du bac à douche, de la paroi de douche, du mitigeur de la douche et du tuyau PVC en date du 28 mai 2025 Une facture de la société EURL JOURNEAU JD pour la réfection de la salle d’eau d’un montant de 3307,82 euros le 23 mai 2025Une attestation de M. [B], directeur de l’ARQC indiquant que les travaux relatifs à la remise en état de la salle d’eau ont été finalisés le 17 février 2026Une facture de la société SARP SUD OUEST en recherche de fuites pour un montant de 743,47 euros en date du 12 septembre 2025Un courriel de M. [I], responsable détection fuites et réseaux plomberie en date du 9 février 2026 indiquant que plusieurs anomalies ont été constatées à savoir un défaut d’étanchéité de la paroi de douche, des infiltrations d’eaux pluviales par joint bas de la porte extérieure donnant sur la cuisine et des infiltrations d’eaux pluviales par joint bas de la porte extérieure donnant sur le salon. Une facture de la société France Menuisiers d’un montant de 51,44 euros en date du 23 janvier 2026 ainsi qu’un courriel du responsable Région France Menuisiers indiquant qu’une visite au domicile de Mme [R] [T] a eu lieu au cours du mois de janvier et qu’il a été convenu avec elle que les travaux de menuiseries portant sur l’étanchéité des fenêtres et portes-fenêtres seraient réalisés au printemps. 
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [R] [T] apporte la preuve que courant du mois d’octobre 2024 son logement présentait des désordres importants consistant en des traces d’humidité et de moisissures sur le bas du mur de la cuisine, sur le mur d’une chambre de l’étage, du non fonctionnement de la VMC, de traces d’humidité dans le cellier et le le garage suite aux dégâts des eaux de la salle d’eau et à l’inutilisation de la salle d’eau dont le sol et les murs sont gorgés d’eau. 

Si une partie des désordres constatés a fait l’objet de travaux par le bailleur à savoir la réfection totale de la salle d’eau, la réparation de la VMC, la recherche des fuites et problèmes d’humidité, force est de constater que tous les désordres n’ont pas fait l’objet de remise en état. En effet, les traces de moisissures dans la chambre 1 et la cuisine n’ont pas fait l’objet de reprises et aucuns travaux n’ont été réalisés dans le cellier et le garage. Par ailleurs, l’anomalie détectée lors de la recherche des fuites relevant du défaut d’étanchéité de la paroi de douche n’a pas fait l’objet d’une reprise d’étanchéité des joints. De même, si une facture de menuiserie est produite et que les travaux d’étanchéité des portes-fenêtres du salon et de la cuisine doivent être réalisés, au jour de l’audience, L’OPH AQUITANIS n’a pas rapporté la preuve de l’exécution de ces travaux. 

Si Mme [R] [T] produit des courriels dans lesquels elle alerte son bailleur sur le retour de l’humidité et des moisissures dans la salle d’eau depuis la réalisation des travaux en février 2026, elle n’apporte aucune preuve du retour de ces désordres. 

Dès lors, il est établi qu’au jour de l’audience, le logement loué par Mme [R] [T] ne respecte pas les exigences de décence imposées par les textes légaux. 

Ainsi, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent perdure malgré la réalisation de certains des travaux préconisés, et il convient, en application de l’article 20-1 susvisé de condamner L’OPH AQUITANIS à réaliser les travaux suivants, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision : 

Reprise des conséquences du dégât des eaux dans le cellier et le garage Reprise de l’étanchéité des joints de la paroi de douche Travaux de menuiserie mettant fin aux infiltrations des eaux pluviales par joint bas de la porte extérieure donnant sur la cuisine et celle donnant sur le salonReprise des murs de la cuisine comportant des traces de moisissures. Reprise des murs de la chambre 1 comportant des traces de moisissures 
Il est en outre établi que L’OPH AQUITANIS a tardé à faire réaliser les travaux alors qu’il avait été rendu destinataire de plusieurs courriels de plainte de la locataire, d’une mise en demeure du 5 juin 2023 par le conseil de Mme [R] [T] et par la délivrance de l’assignation devant le juge des référés le 27 octobre 2023. Par conséquent, passé le délai de 6 mois susvisé, en cas d’inexécution, les travaux devront être effectués sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 3 mois à l’issue duquel il pourra être de nouveau statué. 


II- Sur la demande de réduction rétroactive du montant du loyer : 

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la faculté pour le juge de réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux mais cette disposition n’a pas vocation à réparer le préjudice de jouissance subi par le locataire. Ainsi, la demande de Mme [R] [T] consistant en une demande de réduction rétroactive du montant du loyer doit s’analyser en une demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance. 
Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut obtenir une réduction du prix. 
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
En l’espèce, si Mme [R] [T] a adressé des courriels dès le mois de novembre 2021 à L’OPH AQUITANIS pour l’alerter d’un dégât des eaux dans le logement et de traces de moisissures, L’OPH AQUITANIS ne produit aucune pièce permettant de prouver l’existence de désordres et leur gravité en amont du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice en date du 28 octobre 2024. Les travaux relatifs à la salle d’eau ayant été finalisés le 17 février 2026, il est établi que du 28 octobre 2024 au 17 février 2026, la salle d’eau présentait des désordres tels que selon le commissaire de justice, la pièce était « inutilisable en l’état » privant ainsi la locataire de la seule pièce d’eau de la maison et ce pour une durée de 15,5 mois. Durant cette période, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à 40% du montant du loyer. 
Puis, à compter du 17 février 2026, certains désordres ont persisté jusqu’à la date de l’audience de sorte qu’il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à 10% du loyer entre le 17 février 2026 et le 22 mai 2026. 

Si L’OPH AQUITANIS argue que les désordres de la salle d’eau sont imputables à Mme [R] [T] qui aurait retiré le sol et une partie des meubles, ces allégations ne peuvent prospérer. En effet, il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice que la dalle de béton est gorgée d’humidité et que la crédence s’est décollée du fait de l’humidité et il ne ressort aucunement du rapport d’intervention du 8 mars 2023 que les nombreuses fuites constatées sont en lien avec le retrait du sol, de la faïence ou du meuble de lavabo par la locataire. Ainsi, L’OPH AQUITANIS ne rapporte pas la preuve d’un lien causal entre le dégât des eaux survenu et le comportement de Mme [R] [T]. 

En conséquence, il convient de condamner L’OPH AQUITANIS à payer à Mme [R] [T] la somme de 4372,55 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 

III- Sur la demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et matériel :

La réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu. Ce principe impose aussi que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

Par ailleurs, le préjudice doit être certain et actuel, c'est-à-dire déjà constitué, ce qui n'exclut pas la réparation d'un préjudice futur lorsqu'il apparaît qu'il doit nécessairement se produire dans l'avenir. Le préjudice éventuel n'est quant à lui pas indemnisable. 

En l’espèce, Mme [R] [T] sollicite l’allocation de dommage et intérêts en réparation de son préjudice matériel mais ne précise pas ce que recouvre ce préjudice et ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice matériel de sorte qu’il convient de rejeter cette demande. 
En outre, le fait de vivre dans un logement avec ses jeunes enfants dans lequel la salle d’eau est inutilisable pendant une période de plus d’un an, qui présente des traces de moisissures sur plusieurs murs outre les désagréments occasionnés par de multiples tentatives de règlement amiable, et de devoir diligenter une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits a nécessairement occasionné un préjudice moral qu’il convient de réparer en attribuant à Mme [R] [T] la somme de 1500 euros. 
IV- Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de L’OPH AQUITANIS qui succombe à la présente instance. 

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. 

Il apparaît justifié de condamner L’OPH AQUITANIS à verser à Mme [R] [T] la somme de 1200 euros au titre de l'article précité. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS : 

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE à Mme [R] [T] l’aide juridictionnelle provisoire ; 

CONDAMNE L’OPH AQUITANIS à effectuer, à ses frais, les travaux suivants dans les lieux loués situés [Adresse 2] : 

Reprise des conséquences de l’humidité dans le cellier et le garage Reprise de l’étanchéité des joints de la paroi de douche Travaux de menuiserie mettant fin aux infiltrations des eaux pluviales par joint bas de la porte extérieure donnant sur la cuisine et celle donnant sur le salonReprise des murs de la cuisine comportant des traces de moisissures. Reprise des murs de la chambre 1 comportant des traces de moisissures 
Dans un délai de 06 mois à compter de la signification de la présente décision ; 

DIT que passé le délai de 06 mois susvisé, en cas d’inexécution et en l’absence de relogement du locataire, L’OPH AQUITANIS sera redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 03 mois au bénéfice de Mme [R] [T] ; 

DIT que la présente juridiction se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte qu’elle a prononcée ; 

CONDAMNE L’OPH AQUITANIS à payer à Mme [R] [T] la somme de 4372,55 euros en réparation du préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE L’OPH AQUITANIS à payer à Mme [R] [T] la somme de 1500 euros en réparation du préjudice moral ; 

REJETTE la demande de condamnation formée au titre du préjudice matériel ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; 

CONDAMNE L’OPH AQUITANIS à verser à Mme [R] [T] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE L’OPH AQUITANIS aux dépens ; 





CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision ; 

Ainsi fait et jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus.


LE GREFFIER LA JUGE
Texte intégral
Du 08 juillet 2026


5AF


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 26/00227 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3KH7



[R] [T]

C/

Etablissement public AQUITANIS






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 08 juillet 2026



JUGE : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,



DEMANDERESSE :

Madame [R] [T]
née le 21 Septembre 1987 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représentée par Me Abraham hervé DIOMPY (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DEFENDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Représentée par Me Louis COULAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Mai 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 











FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Selon acte sous seing privé en date du 20 septembre 2021, Mme [R] [T] a pris à bail à L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 1] MÉTROPOLE AQUITANIS (ci-après dénommé l’OPH AQUITANIS) un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 710,32 euros charges comprises. 
Se prévalant de l’indécence du logement depuis l’entrée dans les lieux en 2021, Mme [R] [T] a fait assigner L’OPH AQUITANIS par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance rendue le 14 octobre 2024, le juge des contentieux et de la protection a débouté Mme [R] [T] de sa demande d’expertise. 
Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, Mme [R] [T] a fait assigner L’OPH AQUITANIS par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux statuant au fond à l’audience du 9 mars 2026.
A cette audience, le juge des contentieux et de la protection a prononcé la jonction des dossiers n° RG26/524 et RG26/227 constatant que l’assignation avait fait l’objet de deux enrôlements distincts. 
A la suite de cette audience, le dossier a fait l’objet d’un renvoi avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 22 mai 2026. 
Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Mme [R] [T], régulièrement représentée, sollicite de la juridiction de : 
ACCORDER l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [R] [T]DECLARER recevable et bien fondée l’assignation au fond de Mme [R] [T]CONSTATER la réalité et la persistance des désordres (humidité et moisissures) dans le logement loué par Mme [R] [T] depuis le 20 septembre 2021DECLARER que ces désordres persistants constituent des infractions aux prescriptions de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 tel qu’il ressort du rapport de visite de l’inspecteur de salubrité de la Mairie d’[Localité 2] du 26/11/2024JUGER L’OPH AQUITANIS entièrement responsable des préjudices moral et matériel subis par Mme [R] [T] du fait de la violation de ses obligations légales et contractuelles en tant que bailleurORDONNER à L’OPH AQUITANIS de mettre en conformité le logement sis [Adresse 2] par l’exécution des travaux nécessaires à la jouissance paisible dudit logement par Mme [R] [T] dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard JUGER la réduction par L’OPH AQUITANIS du montant du loyer pour toute la durée d’indécence du logement soit du 20 septembre 2021 au jour des présentes, pour une durée totale de 53 mois, une réduction de moitié du montant des loyers payés soit la somme de 18823,48 eurosCONDAMNER L’OPH AQUITANIS à verser à Mme [R] [T] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et matériel subis depuis le 20 septembre 2021Condamner L’OPH AQUITANIS à payer à Mme [R] [T] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenirCONDAMNER L’OPH AQUITANIS aux entiers dépens. 
Sur le fondement des dispositions des articles 1719, 1720, 1721 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions contractuelles, Mme [R] [T] fait valoir que L’OPH AQUITANIS a manqué à son obligation de délivrer un logement décent en ce que dès son entrée dans les lieux, le logement présentait une humidité excessive (infiltration d’eau, peinture se décolle, tâches d’humidité , plafond qui s’effrite et se délite, présence d’auréoles), système de VMC hors service et présence de moisissures. Au regard de ce manquement, Mme [R] [T] sollicite la diminution rétroactive de la moitié du montant du loyer sur la période d’indécence (53 mois), la réparation des préjudices moral et matériel subi et la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin à l’indécence sous astreinte. Si Mme [R] [T] reconnait que certains travaux ont été réalisés, elle affirme qu’ils n’ont été que partiels et les problématiques d’humidité et de moisissures persistent. 

Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, L’OPH AQUITANIS, régulièrement représenté, sollicite de la juridiction de : 
A titre principal : 
DEBOUTER Mme [R] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, comme étant mal fondées en droit comme en fait ; CONDAMNER Mme [R] [T] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens; A titre subsidiaire, 
REDUIRE à de plus justes proportions les montants des condamnations sollicitées par la demanderesse DIRE qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire 
L’OPH AQUITANIS fait valoir que le procès-verbal de constat du 28 octobre 2024 et le rapport de la mairie de [Localité 2] sont antérieurs à la réalisation de travaux de sorte que Mme [R] [T] n’apporte pas la preuve de la persistance de désordres. Concernant la salle de bain dans laquelle un dégât des eaux est intervenu, L’OPH AQUITANIS indique qu’elle a fait l’objet d’une réfection totale en mars 2025. Concernant les infiltrations au niveau des menuiseries, L’OPH AQUITANIS a mandaté une entreprise qui a convenu d’une intervention pour une étanchéité des fenêtres et portes-fenêtres au printemps. L’OPH AQUITANIS argue que Mme [R] [T] est responsable des désordres présents dans la salle d’eau notamment en ce qu’elle a enlevé le carrelage mural de la salle de bain, le meuble de l’évier et le sol. L’OPH AQUITANIS fait valoir que sa responsabilité ne peut être engagée au regard des diligences accomplies pour mettre fin aux désordres alors même que certains étaient engendrés par le comportement de la locataire. 
***
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
À l'issue des débats tenus en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026. 
Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. 
MOTIFS
A titre liminaire, il sera rappelé que « les dire et juger », « donner acte » et les « constater » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. Ainsi, le juge ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité pas des prétentions mais des moyens
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte 
Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; »
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit : 
« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (…). 
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Enfin, il ressort de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que : 
« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ».

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, l’état des lieux entrant réalisé le 20 septembre 2021 mentionne des traces de moisissures au niveau des murs de la chambre 1, de la chambre 3 et au niveau du caisson du volet roulant de la cuisine/ séjour. 
Le procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice le 28 octobre 2024 mentionne : 
Cellier rez-de-chaussée : « je constate que l’enduit gouttelettes recouvrant le plafond d’effrite, se délite notamment en haut à gauche en regardant la porte d’entrée du garage. Des tâches d’humidité sont visibles avec des infiltrations d’eau. L’eau s’écoule derrière la chaudière. La peinture se décolle et forme des cloques d’humidité, le placoplâtre est boursouflé, gorgé d’humidité et est marqué par des auréoles de couleur bistre. Des moisissures sont également visibles en parties basse du mut. Les tâches d’humidité jaunâtres recouvrent également le carrelage jointoyé recouvrant le sol ». Garage rez-de-chaussée : « je constate que de l’eau s’écoule au niveau de l’encadrement de la porte donnant accès au garage depuis le cellier. Le long du bâti de la porte, le béton est marqué par d’importantes tâches d’humidité de teinte plus foncée. (…) je relève la présence de tâches sombres s’apparentant à des tâches d’humidité. Les coulures d’eau et d’humidité sont également visibles sur le mur en briques, situés sous la salle d’eau (mur de droite en entrant dans le cellier depuis le garage). Je relève la présence de coulures d’humidité s’écoulant jusqu’au sol ». Cuisine rez-de-chaussée : «la partie basse du mur est recouverte de moisissures noirâtres et de taches d’humidité, visible sur toute la longueur du mur. La partie basse du bâti en bois de l’accès au cellier est également abimé. Le bois est boursouflé avec l’humidité. La peinture est manquante par endroits et forme des cloques d’humidité ».Salle d’eau premier étage : « Cette salle d'eau est inutilisable en l’état. Présence d'une forte odeur d'humidité difficilement supportable lors de mes constatations à l'intérieur de la salle d'eau. Le sol est retiré rendant visible la dalle béton a l’état brut, gorgée d'humidité avec une fine pellicule d’eau visible par endroits. La dalle béton est de teinte foncée avec l'humidité, humide au toucher. Le sol est marqué par d'importantes taches noirâtres d'humidité, notamment à proximité de la douche. Je relève la présence de quelques dalles thermostatiques recouvrant le sol et permettant d'accéder à la douche. Les murs, à l'état brut, sont recouverts de taches d'humidité et de moisissures noirâtres, notamment à gauche de la douche où la crédence s'est décollée avec l'humidité, laissant apparaitre les nombreuses moisissures et taches d'humidité noirâtres sous-jacentes (plusieurs carreaux de carrelage jonchent le sol). Le reste de crédence menace de se décoller de son support mural. À l'intérieur de la douche, une partie de la crédence s'est effondré. Les carreaux de carrelage jointoyés se décollent de leur support mural, gorgé d'eau et d'humidité, recouvert de moisissures noirâtres. Les joints de la crédence sont recouverts de moisissures noirâtres. Le plafond est recouvert d'enduit gouttelettes peint de couleur blanche. J'y relève la présence de nombreuses moisissures noirâtres et de taches d'humidité. Je constate que le bac à douche est sur le point de céder, il s'affaisse et bascule sous le poids de mes pas ».Chambre premier étage : « je relève la présence de légères moisissures noirâtres qui commencent à apparaitre au niveau du plafond situé à gauche de la fenêtre. Dans l’ensemble de la maison, les moisissures noirâtres sont également visibles au niveau de l’encadrement et des ouvrants des portes et des fenêtres ». 
Le rapport établi par l’inspecteur de salubrité le 26 novembre 2024 constate : « Présence d'humidité dans le bas du mur de la cuisine ; Désordres dans le cellier et le garage, consécutifs à un dégât des eaux de la salle d'eau de l'étage ; Le système VMC du logement semble hors service ; Présence d'une légère manifestation d'humidité sur les murs des chambres à l'étage ; La salle d'eau est fortement impactée (humidités et moisissures) par un dégât des eaux au niveau du bac à douche ». 
L’inspecteur conclue à l’existence d’infractions aux prescriptions de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 et à la nécessité pour le maire de mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux suivants : 
Identifier les sources et traiter l'ensemble des humidités du logementMettre fin au dégât des eaux de la salle d'eau et traiter les désordres consécutifsRemettre en service le système VMC du logement

En défense, L’OPH AQUITANIS produit les échanges de courriers et courriels démontrant que Mme [R] [T] a souhaité entrer dans les lieux malgré les nécessités de remise en état du logement et que des travaux de remise en état ont été effectués courant du mois de septembre 2021 en présence de la locataire. 
Postérieurement aux constatations effectuées par l’inspecteur de salubrité et du commissaire de justice, L’OPH AQUITANIS produit:
Une fiche d’intervention pour le remplacement de la VMC, intervention réalisée le 10 décembre 2024Une fiche d’intervention pour réparation de la VMC défaillante, intervention réalisée le 26 août 2025Une facture de plomberie de la société FAVRE d’un montant de 154,58 euros du 10 mars 2025Une facture de la société FAVRE d’un montant de 1132,32 euros pour le remplacement du bac à douche, de la paroi de douche, du mitigeur de la douche et du tuyau PVC en date du 28 mai 2025 Une facture de la société EURL JOURNEAU JD pour la réfection de la salle d’eau d’un montant de 3307,82 euros le 23 mai 2025Une attestation de M. [B], directeur de l’ARQC indiquant que les travaux relatifs à la remise en état de la salle d’eau ont été finalisés le 17 février 2026Une facture de la société SARP SUD OUEST en recherche de fuites pour un montant de 743,47 euros en date du 12 septembre 2025Un courriel de M. [I], responsable détection fuites et réseaux plomberie en date du 9 février 2026 indiquant que plusieurs anomalies ont été constatées à savoir un défaut d’étanchéité de la paroi de douche, des infiltrations d’eaux pluviales par joint bas de la porte extérieure donnant sur la cuisine et des infiltrations d’eaux pluviales par joint bas de la porte extérieure donnant sur le salon. Une facture de la société France Menuisiers d’un montant de 51,44 euros en date du 23 janvier 2026 ainsi qu’un courriel du responsable Région France Menuisiers indiquant qu’une visite au domicile de Mme [R] [T] a eu lieu au cours du mois de janvier et qu’il a été convenu avec elle que les travaux de menuiseries portant sur l’étanchéité des fenêtres et portes-fenêtres seraient réalisés au printemps. 
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [R] [T] apporte la preuve que courant du mois d’octobre 2024 son logement présentait des désordres importants consistant en des traces d’humidité et de moisissures sur le bas du mur de la cuisine, sur le mur d’une chambre de l’étage, du non fonctionnement de la VMC, de traces d’humidité dans le cellier et le le garage suite aux dégâts des eaux de la salle d’eau et à l’inutilisation de la salle d’eau dont le sol et les murs sont gorgés d’eau. 

Si une partie des désordres constatés a fait l’objet de travaux par le bailleur à savoir la réfection totale de la salle d’eau, la réparation de la VMC, la recherche des fuites et problèmes d’humidité, force est de constater que tous les désordres n’ont pas fait l’objet de remise en état. En effet, les traces de moisissures dans la chambre 1 et la cuisine n’ont pas fait l’objet de reprises et aucuns travaux n’ont été réalisés dans le cellier et le garage. Par ailleurs, l’anomalie détectée lors de la recherche des fuites relevant du défaut d’étanchéité de la paroi de douche n’a pas fait l’objet d’une reprise d’étanchéité des joints. De même, si une facture de menuiserie est produite et que les travaux d’étanchéité des portes-fenêtres du salon et de la cuisine doivent être réalisés, au jour de l’audience, L’OPH AQUITANIS n’a pas rapporté la preuve de l’exécution de ces travaux. 

Si Mme [R] [T] produit des courriels dans lesquels elle alerte son bailleur sur le retour de l’humidité et des moisissures dans la salle d’eau depuis la réalisation des travaux en février 2026, elle n’apporte aucune preuve du retour de ces désordres. 

Dès lors, il est établi qu’au jour de l’audience, le logement loué par Mme [R] [T] ne respecte pas les exigences de décence imposées par les textes légaux. 

Ainsi, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent perdure malgré la réalisation de certains des travaux préconisés, et il convient, en application de l’article 20-1 susvisé de condamner L’OPH AQUITANIS à réaliser les travaux suivants, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision : 

Reprise des conséquences du dégât des eaux dans le cellier et le garage Reprise de l’étanchéité des joints de la paroi de douche Travaux de menuiserie mettant fin aux infiltrations des eaux pluviales par joint bas de la porte extérieure donnant sur la cuisine et celle donnant sur le salonReprise des murs de la cuisine comportant des traces de moisissures. Reprise des murs de la chambre 1 comportant des traces de moisissures 
Il est en outre établi que L’OPH AQUITANIS a tardé à faire réaliser les travaux alors qu’il avait été rendu destinataire de plusieurs courriels de plainte de la locataire, d’une mise en demeure du 5 juin 2023 par le conseil de Mme [R] [T] et par la délivrance de l’assignation devant le juge des référés le 27 octobre 2023. Par conséquent, passé le délai de 6 mois susvisé, en cas d’inexécution, les travaux devront être effectués sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 3 mois à l’issue duquel il pourra être de nouveau statué. 


II- Sur la demande de réduction rétroactive du montant du loyer : 

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la faculté pour le juge de réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux mais cette disposition n’a pas vocation à réparer le préjudice de jouissance subi par le locataire. Ainsi, la demande de Mme [R] [T] consistant en une demande de réduction rétroactive du montant du loyer doit s’analyser en une demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance. 
Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut obtenir une réduction du prix. 
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
En l’espèce, si Mme [R] [T] a adressé des courriels dès le mois de novembre 2021 à L’OPH AQUITANIS pour l’alerter d’un dégât des eaux dans le logement et de traces de moisissures, L’OPH AQUITANIS ne produit aucune pièce permettant de prouver l’existence de désordres et leur gravité en amont du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice en date du 28 octobre 2024. Les travaux relatifs à la salle d’eau ayant été finalisés le 17 février 2026, il est établi que du 28 octobre 2024 au 17 février 2026, la salle d’eau présentait des désordres tels que selon le commissaire de justice, la pièce était « inutilisable en l’état » privant ainsi la locataire de la seule pièce d’eau de la maison et ce pour une durée de 15,5 mois. Durant cette période, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à 40% du montant du loyer. 
Puis, à compter du 17 février 2026, certains désordres ont persisté jusqu’à la date de l’audience de sorte qu’il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à 10% du loyer entre le 17 février 2026 et le 22 mai 2026. 

Si L’OPH AQUITANIS argue que les désordres de la salle d’eau sont imputables à Mme [R] [T] qui aurait retiré le sol et une partie des meubles, ces allégations ne peuvent prospérer. En effet, il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice que la dalle de béton est gorgée d’humidité et que la crédence s’est décollée du fait de l’humidité et il ne ressort aucunement du rapport d’intervention du 8 mars 2023 que les nombreuses fuites constatées sont en lien avec le retrait du sol, de la faïence ou du meuble de lavabo par la locataire. Ainsi, L’OPH AQUITANIS ne rapporte pas la preuve d’un lien causal entre le dégât des eaux survenu et le comportement de Mme [R] [T]. 

En conséquence, il convient de condamner L’OPH AQUITANIS à payer à Mme [R] [T] la somme de 4372,55 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 

III- Sur la demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et matériel :

La réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu. Ce principe impose aussi que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

Par ailleurs, le préjudice doit être certain et actuel, c'est-à-dire déjà constitué, ce qui n'exclut pas la réparation d'un préjudice futur lorsqu'il apparaît qu'il doit nécessairement se produire dans l'avenir. Le préjudice éventuel n'est quant à lui pas indemnisable. 

En l’espèce, Mme [R] [T] sollicite l’allocation de dommage et intérêts en réparation de son préjudice matériel mais ne précise pas ce que recouvre ce préjudice et ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice matériel de sorte qu’il convient de rejeter cette demande. 
En outre, le fait de vivre dans un logement avec ses jeunes enfants dans lequel la salle d’eau est inutilisable pendant une période de plus d’un an, qui présente des traces de moisissures sur plusieurs murs outre les désagréments occasionnés par de multiples tentatives de règlement amiable, et de devoir diligenter une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits a nécessairement occasionné un préjudice moral qu’il convient de réparer en attribuant à Mme [R] [T] la somme de 1500 euros. 
IV- Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de L’OPH AQUITANIS qui succombe à la présente instance. 

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. 

Il apparaît justifié de condamner L’OPH AQUITANIS à verser à Mme [R] [T] la somme de 1200 euros au titre de l'article précité. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS : 

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE à Mme [R] [T] l’aide juridictionnelle provisoire ; 

CONDAMNE L’OPH AQUITANIS à effectuer, à ses frais, les travaux suivants dans les lieux loués situés [Adresse 2] : 

Reprise des conséquences de l’humidité dans le cellier et le garage Reprise de l’étanchéité des joints de la paroi de douche Travaux de menuiserie mettant fin aux infiltrations des eaux pluviales par joint bas de la porte extérieure donnant sur la cuisine et celle donnant sur le salonReprise des murs de la cuisine comportant des traces de moisissures. Reprise des murs de la chambre 1 comportant des traces de moisissures 
Dans un délai de 06 mois à compter de la signification de la présente décision ; 

DIT que passé le délai de 06 mois susvisé, en cas d’inexécution et en l’absence de relogement du locataire, L’OPH AQUITANIS sera redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 03 mois au bénéfice de Mme [R] [T] ; 

DIT que la présente juridiction se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte qu’elle a prononcée ; 

CONDAMNE L’OPH AQUITANIS à payer à Mme [R] [T] la somme de 4372,55 euros en réparation du préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE L’OPH AQUITANIS à payer à Mme [R] [T] la somme de 1500 euros en réparation du préjudice moral ; 

REJETTE la demande de condamnation formée au titre du préjudice matériel ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; 

CONDAMNE L’OPH AQUITANIS à verser à Mme [R] [T] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE L’OPH AQUITANIS aux dépens ; 





CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision ; 

Ainsi fait et jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus.


LE GREFFIER LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T13:41:49.241Z.