Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 26 août 2026, n° 24/11627

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 08 novembre 2010, la SCI CGM-IMMO a consenti à Mme [I] [Q] un bail habitation portant sur un appartement non meublé situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 800 euros, outre une provision sur les charges locatives récupérables de 60 euros, payable d'avance et en totalité le 1er de chaque mois et révisable chaque année, au 1er novembre, suivant l'indice de référence du 3ème trimestre 2010.

Au regard des difficultés financières de Mme [I] [Q], alors âgée de 51 ans et sans emploi, il a été convenu que Mme [X] [R], sa mère, paye en ses lieux et place, la somme mensuelle de 200 euros par virement permanent, lequel est toujours en cours, la CAF verse l'allocation. La locataire doit payer le solde du loyer restant dû qu'elle règle par chèque, refusant la mise en place d'un virement. La bailleresse n'a plus révisé le montant du loyer depuis 2019 au regard de sa précarité, celui-ci s'élevant à 850 euros hors charges.

Des loyers étant restés impayés du fait de Mme [I] [Q], par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 726 euros au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [Q] le 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2024, la SCI CGM-IMMO a fait assigner Mme [I] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de Mme [I] [Q] et de tous occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :
- 1 219,90 euros au titre de l'arriéré locatif au jour de l'assignation, majoré en application de la clause pénale incluse au bail
- une indemnité d'occupation égale au montant du loyer normalement exigible jusqu'à libération effective des lieux
- 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 07 novembre 2024. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience. Il en a été donné connaissance, étant relevé que la situation de Mme [I] [Q] n'a pu être étudiée, le rédacteur du diagnostic indiquant que celle-ci ne s'est pas présentée aux deux rendez-vous proposés.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 février 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à la demande du conseil de la défenderesse, nouvellement désigné. Un nouveau renvoi a été prononcé le 05 mai 2025 au regard de pourparlers en cours. A l'audience du 03 septembre 2025, un nouveau renvoi a été sollicité au regard de l'absence d'accord entre les parties et de la nécessité de mettre le dossier en état. A l'audience du 14 novembre 2025, la demanderesse a sollicité la désignation d'un médiateur et la défenderesse ne s'y opposant pas, une ordonnance portant injonction de rencontrer un conciliateur de justice en la personne de Mme [A] [V] a été rendue le même jour. Toutefois un bulletin de non conciliation a dû être établi le 17 mars 2026. Le 23 mars, 2026, l'affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de conclure de nouveau.

L'affaire, appelée à l'audience du 12 juin 2026, a été retenue. La SCI CGM-IMMO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle demande de : 
- juger que la clause résolutoire incluse au bail lui est acquise ;
- juger le bail résilié aux torts exclusifs de Mme [I] [Q] ;

en tout état de cause,
- rejeter l'exception d'inexécution soulevée par celle-ci ;
- ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 6], et ce avec l'assistance du commissaire de police ou à défaut d'une des personnes prévues à l'article L.142-1 du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier si besoin est ;
- juger qu'à défaut de libération spontanée, elle sera autorisée à faire procéder à l'enlèvement et au dépôt de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [I] [Q] ;
- la condamner à lui verser la somme de 1 109 euros, correspondant à l'arriéré locatif au jour de l'assignation et des présentes conclusions ;
- la condamner et tout occupant de son chef au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible, et ce jusqu'à libération effective des lieux ;
- la condamner à lui verser la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 06 novembre 2024 ;
- la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle GUENEZAN sur son affirmation de droit ;
- rappeler que le jugement à intervenir sera exécutoire de droit et que ces dispositions ne nécessitent pas d'être écartées ;

à titre additionnel,
- la condamner à lui laisser l'accès aux lieux loués ainsi qu'à toute entreprise désignée par elle pour la préparation et l'exécution des travaux rendus nécessaires ;
- assortir cette condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour où il sera fait obstacle à l'intervention de ces mêmes personnes ;
-la débouter de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

De son côté, Mme [I] [Q], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles elle demande de :
- débouter la SCI CGM IMMO de l'ensemble de ses demandes ;

A titre principal :
- rejeter ses demandes comme mal-fondées ;

A titre subsidiaire :
- suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat ;
- lui accorder délai de trois ans pour apurer sa dette ;

à titre reconventionnel :
- enjoindre à la SCI CGM IMMO d'exécuter à ses frais tous les travaux nécessaires pour adapter le local d'habitation aux normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort fixées par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, en réponse aux différents points de non-conformité soulevés par le rapport du 28 novembre 2024, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification du jugement;
- la condamner à lui assurer un logement de substitution ainsi que le stockage en sécurité de l'ensemble de ses effets personnels à une distance de 100 m " au max " de l'adresse du logement, et ce pendant toute la durée des travaux à venir ;
- suspendre ou, à tout le moins, réduire de moitié (pour les travaux dont la nature n'empêche pas l'habitabilité du logement) le paiement des loyers et charges pendant l'exécution des travaux 
- la condamner à lui verser la somme de 94 000 € en réparation de son préjudice de jouissance subi depuis son entrée dans les lieux (188 mois * 500 €), à parfaire en raison de 500 € par mois d'occupation supplémentaire à compter de juin 2026 ;
- la condamner à lui verser la somme de 15 000 € correspondant à la réparation de son préjudice moral ;
- assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 08 février 2024 et ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 08 février 2025
- fixer le loyer après travaux à la somme de 750 euros ;

En tout état de cause,
- la condamner à une amende de 10 000 euros pour procédure abusive;
- la condamner à lui verser 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Pour un exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l'audience du 12 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 26 Août 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la SCI CGM-IMMO justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, les article 1719 et 1720 du code civil prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent et doit faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

En application de l'article 1219 du code civil, " Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ".

Ainsi, il est constant que le locataire ne peut suspendre ses paiements en invoquant la non-décence du logement, sauf à démontrer qu'il est inhabitable.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné.

Les caractéristiques d'un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. 

L'article 20-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Sur le moyen de Mme [I] [Q] tiré de l'exception d'inexécution

En l'espèce, Mme [I] [Q] fait valoir l'exception d'inexécution du paiement des loyers dus en raison du non-respect par la bailleresse de son obligation de délivrance d'un logement décent, dans la mesure où l'état des lieux d'entrée dans l'appartement révèle un logement en mauvais état et que la bailleresse ne l'a pas entretenu de telle sorte qu'il est désormais inhabitable, étant relevé à cet égard qu'elle a interpellé la bailleresse par lettre du 08 février 2024 sur le montant du loyer surévalué en sollicitant une diminution de celui-ci au regard de l'humidité, de l'isolation et l'insonorisation inexistante, la VMC inefficace, le parquet décollé, etc, prises électriques à changer " mais que la bailleresse a refusé de revoir le montant du loyer. Elle fait valoir un audit réalisé par de " [T] [D] Maîtrise d'oeuvre " du 30 novembre 2024 relevant que le tableau électrique n'est pas aux normes, l'isolation est compromise du fait de simples vitrages et des radiateurs bouchés, la VMC ne remplit pas sa fonction de ventilation, des lattes de parquet se décollent et les éléments de peinture s'écaillent. 

Elle dit avoir saisi le service d'hygiène de la Ville de [Localité 1] le 20 mars 2024 mais elle n'a pas encore eu de visite de son logement ni de retour formel de son courrier de saisine. Elle explique que dans l'attente d'une constatation officielle du service, elle est réticente à laisser l'accès au logement à la bailleresse par crainte que les travaux de réparation fassent disparaître les preuves de son mal logement. Ainsi, elle se dit bien fondée à ne pas régler l'arriéré locatif.

En réponse, la SCI CGM-IMMO observe que Mme [I] [Q] ne conteste pas l'arriéré locatif mais tente de le justifier par l'état du logement qu'elle qualifie “d'inhabitable”. Or celle-ci n'a pas avisé formellement et préalablement la bailleresse afin de faire procéder à des constatations contradictoires en vue de devis et/ou travaux à définir.

Elle ne justifie aucunement de l'indécence du logement qu'elle invoque et ne justifie ni de l'envoi ni de la réception de sa saisine du service de l'hygiène de la Ville de [Localité 1].

La bailleresse fait valoir que les éléments dont elle se plaint ressortent du défaut d'entretien depuis plusieurs années des lieux loués qui lui incombe (parquet qui se décolle, peinture qui s'écaille, changement des prises électriques, radiateurs dépendant du chauffage collectif) alors que l'état des lieux d'entrée en 2010 révèle un logement en bon état. 

S'agissant de visites en vue de rénovation que la bailleresse a proposé de réaliser, Mme [I] [Q] s'y oppose et elle ne va pas récupérer les lettres recommandées avec accusé de réception adressées, bien qu'elle en soit avisée.

Elle justifie que la locataire refuse encore aujourd'hui de laisser l'accès à son logement pour procéder aux reprises qui seraient requises, y compris pour la VMC pour laquelle les travaux dépendent de la copropriété.

Ainsi la locataire ne respecte pas son obligation d'entretien, ni son obligation de laisser l'accès au logement.

La bailleresse soutient que Mme [I] [Q] ne peut, d'initiative, s'abstenir de régler des loyers et charges, étant rappelé qu'il n'existe pas de compensation entre une créance éventuelle et incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. Elle ajoute que la première lettre à faire état de doléances date du 08 février 2024, qu'elle est laconique et imprécise et a pour but exclusif de solliciter une diminution du montant des loyers. 

Or il appartenait à Mme [I] [Q] d'agir à son encontre pour faire déterminer les travaux nécessaires et précis pour obtenir le cas échéant une mise en conformité si elle est nécessaire. De plus, elle produit une lettre prétendument adressée au service de l'hygiène de la Ville de [Localité 1] le 20 mars 2024. Toutefois, elle ne justifie ni de l'envoi, ni de la réception dudit courrier. Enfin, elle rappelle que l'audit dont la locataire se prévaut est postérieur à la délivrance de l'assignation et n'est aucunement contradictoire. Elle conclut que l'invocation d'un manquement contractuel ne peut suffire et observe que la locataire n'a cessé d'occuper les lieux loués. 

Sur ce, il est observé que Mme [I] [Q] ne justifie pas d'une demande de mise en conformité des lieux adressée à la bailleresse de manière formelle, le seul courrier adressé en lettre simple le 08 février 2024 (pièce n°5 de la défenderesse), plus de 13 ans après l'entrée dans l'appartement litigieux, ne pouvant tenir lieu de mise en demeure préalable du bailleur dans les conditions exigées par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

Ainsi, en l'absence de toute autorisation judiciaire préalable, Mme [I] [Q] ne peut, de son propre chef, s'abstenir du paiement des loyers au motif d'une indécence du logement, alors qu'elle n'invoque ni ne démontre le caractère inhabitable des lieux et que le moyen tiré du non-respect de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent n'a été développé qu'à l'occasion de la présente procédure initiée par la bailleresse le 06 novembre 2024, dans le cadre de sa demande en résiliation de bail pour impayés de loyers. 

Dans ces conditions, Mme [I] [Q] n'est pas fondée à s'abstenir de respecter son obligation à paiement des loyers et à réclamer judiciairement la réalisation de travaux (voir infra). 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le bail conclu le 08 novembre 2010 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause a été signifié à la locataire le 30 juillet 2024, pour la somme en principal de 726 euros, hors coût de l'acte. 

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d'après les pièces produites, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. La locataire reconnaît expressément que le loyer de septembre 2023 qu'elle aurait payé par chèque, non reçu, (sa pièce 15 justificative concerne en réalité un bordereau de commande de chéquiers avec les références d'un chèque de 394 euros du 09 septembre 2023, sans nouvelle émission par défaut de preuve de la perte) n'est toujours pas régularisé à ce jour. Ainsi, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, Mme [I] [Q] indique que le paiement du loyer courant a repris. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais pour apurer la dette locative dont elle ne conteste pas le montant.

De son côté, la bailleresse s'y oppose. Elle soutient que si la condition de reprise du paiement du loyer courant est acquise, avec les mêmes aléas que précédemment, c'est-à-dire sans respect du terme convenu, Mme [I] [Q] refusant la mise en place d'un virement et payant sa quote-part par chèque à des dates incertaines, en complément des sommes reçues de la CAF et du virement permanent de sa mère, elle s'oppose aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, faisant valoir l'incapacité financière de la locataire à faire face cumulativement aux loyers et charges courants et à l'apurement de sa dette. 

Elle soutient que Mme [I] [Q] lui avait remis un chèque d'un montant de 1 000 euros dans le but de minorer la dette locative mais qu'elle a fait opposition à celui-ci de telle sorte que la dette reste entière.

Il ressort des justificatifs produits en défense que Mme [I] [Q] n'a perçu aucun revenu au titre des années 2021, 2022 et 2023 (avis d'imposition). Elle bénéficie du RSA de 559 euros (attestation CAF de juin 2025) et fait part à l'audience du soutien de sa famille. Elle ne fait part d'aucune perspective d'amélioration de sa situation. Force est de constater que depuis la délivrance du commandement de payer le 30 juillet 2024 puis de l'assignation du 06 novembre 2024, elle n'a procédé à aucun règlement, alors qu'elle a connaissance des enjeux de la présente procédure. Il est relevé que si elle a remis en cours de procédure un chèque de 1 000 euros daté du 18 avril 2025 en vue de commencer à apurer la dette, elle a formé opposition a son paiement. La bailleresse justifie que son compte bancaire a, de ce fait, été débité de la somme de 1 014,70 euros le 15 mai 2025 (avis de rejet du chèque de la BRED du 16 mai 2025).

Par ailleurs, la fiche de diagnostic de la DRIHL de [Localité 1] n'a pu être renseignée, le travailleur social relevant que la locataire ne s'est pas présentée aux rendez-vous proposés les 11 décembre 2024 et 17 janvier 2025. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments, que Mme [I] [Q] n'apparaît pas en situation de faire face au paiement des loyers et charges courants tout en y ajoutant une mensualité supplémentaire en apurement de sa dette locative.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire, devenue occupante sans droit ni titre depuis le 01 octobre 2024, ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI CGM-IMMO à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dans les conditions visées au présent dispositif, étant relevé que Mme [I] [Q] n'a pas formulé de demande de délais pour quitter les lieux.

Il est rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. 

La demande de la SCI CGM-IMMO à ce titre sera rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI CGM-IMMO réclame le paiement de la somme de 1 109 euros au titre de la dette locative. Mme [I] [Q] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme à la bailleresse. 

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, Mme [I] [Q] est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. 

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI CGM-IMMO pour résistance abusive

En application de l'article 1240, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

En l'espèce, la SCI CGM-IMMO fait valoir que Mme [I] [Q] n'a pas hésité à faire valoir des désordres dont elle seule avait connaissance et dont elle a omis de l'avertir. Tout au long de la procédure, elle a fait obstacle aux travaux de rénovation qu'ils entendaient voir mener dans le logement alors que son inertie a favorisé la dégradation du lieu notamment par le manque d'entretien de sa part. Elle continue d'interdire l'accès au logement jusqu'à ce jour alors même qu'elle se plaint de son indécence. La bailleresse ajoute que les relances sont inutiles et que les lettres recommandées avec accusé de réception qu'elle peut lui adressées sont avisées mais non réclamées.

De plus, le non-paiement répétitif et abusif des loyers lui cause nécessairement un préjudice.

De son côté, Mme [I] [Q] s'y oppose, faisant valoir que l'indécence du logement est le fait exclusif de la bailleresse.

Si le défaut de paiement régulier des loyers au terme convenu, l'absence d'information de la bailleresse quant aux travaux requis outre le refus d'accès au logement constituent des fautes de la part de Mme [I] [Q], force est de constater que la SCI CGM-IMMO ne fait pas la preuve d'un préjudice concret et caractérisé.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes additionnelles de la SCI CGM-IMMO 

Compte tenu de la mesure d'expulsion prononcée supra, les demandes de la SCI CGM-IMMO de condamner Mme [I] [Q] à laisser l'accès aux lieux loués en vue de l'exécution de travaux, sous astreinte, est devenue sans objet. 

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [I] [Q] 

Sur la demande relative à la réalisation de travaux sous astreinte avec logement de substitution, suspension ou réduction de moitié des loyers dus et fixation du loyer après travaux

Il a été rappelé à l'occasion de l'étude du moyen de Mme [I] [Q] tiré de l'exception d'inexécution invoqué, que celle-ci n'a pas justifié d'une demande de mise en conformité des lieux adressée à la bailleresse de manière formelle, la simple lettre adressée le 08 février 2024 en termes laconiques et ayant pour objet une demande de diminution du montant du loyer ne pouvant tenir lieu de mise en demeure préalable du bailleur dans les conditions exigées par l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989. 

En l'absence d'une telle mise en demeure préalable de la SCI CGM-IMMO d'avoir à procéder aux réparations nécessaires aux fins de faire cesser le cas échéant les troubles qu'elle invoque, celle-ci n'est pas recevable en sa demande relative à la réalisation de travaux par la bailleresse.

De plus, le bail étant résilié, et l'expulsion étant prononcée, les demandes de ces chefs sont désormais sans objet.

Sur la demande en réparation du trouble de jouissance

Il est constant que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l'espèce, Mme [I] [Q] sollicite l'indemnisation de son trouble de jouissance à hauteur de 94 000 euros et de son préjudice moral à hauteur de 15 000 euros. Elle fait valoir que l'appartement est atteint de désordres caractérisés par les audits de " [T] [D] Maîtrise d'oeuvre " du 30 novembre 2024 et du 13 mars 2026 dont il ressort que le tableau électrique n'est pas aux normes, l'isolation est compromise du fait de simples vitrages et des radiateurs bouchés, la VMC ne remplit pas sa fonction de ventilation, des lattes de parquet se décollent et les éléments de peinture s'écaillent. Elle évalue son préjudice de jouissance au regard de ses dépenses d'électricité, de l'état général de l'appartement susvisé outre son préjudice moral résultant de cette situation avec des relances infructueuses auprès de la bailleresse. Elle reproche à la SCI CGM-IMMO de lui avoir loué un logement dégradé, de ne s'être jamais souciée de son entretien en vue de respecter son obligation de délivrance d'un logement habitable et en bon état de réparation. Elle sollicite les sommes suivantes :
- 500 euros par mois depuis 118 mois, soit 94 000 euros en réparation de son préjudice financier
- 15 000 euros au titre de son préjudice moral.

En réponse, la SCI CGM-IMMO s'oppose à ces demandes, observant que le préjudice de jouissance ne peut être indemnisé qu'à partir du moment où le bailleur en est informé, et que, de plus, le locataire ne peut obtenir réparation s'il refuse l'accès au logement aux entreprises requises. Elle observe que la défenderesse a sollicité une indemnisation supérieure au montant du loyer qu'elle règle chaque mois du fait de la prise en charge par ailleurs d'une partie du loyer par sa mère et par la CAF, qu'aucune expertise n'a été menée et ne vient corroborer la somme mensuelle qu'elle retient. Elle ajoute que l'état des lieux d'entrée établit que le logement était en bon état de location et ne présentait aucun des désordres dont elle se plaint désormais, et que d'ailleurs Mme [I] [Q] la remerciait de lui louer le logement par lettre du 06 décembre 2010 produite aux débats, se disant " bien installée ". De plus, aucun élément ne permet de fixer la date d'apparition des désordres invoqués. Encore, en cours de procédure, et alors qu'elle en était d'accord après moult tergiversations, elle a finalement fait obstacle à l'intervention de l'entreprise en charge de l'installation d'une baie vitrée coulissante (devis accepté le 20 février 2026) et à celle en charge du changement du tableau électrique (devis accepté du 19 février 2026) et qu'il en est de même s'agissant de la VMC dépendant de la copropriété. 

Sur ce, il convient d'observer en premier lieu que, le bail ayant été résilié le 30 septembre 2024, Mme [I] [Q] n'est plus fondée à invoquer un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent postérieurement à cette date et partant, à solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance ou d'un préjudice moral à ce titre. Ainsi, la juridiction ne peut examiner la demande indemnitaire que pour la période allant du début de la prétention émise soit le 08 février 2024 date à laquelle Mme [I] [Q] a demandé une réduction de loyer en faisant valoir des désordres jusqu'à la fin du bail, le 30 septembre 2024.

Par ailleurs, Mme [I] [Q] doit démontrer d'une part, l'existence de désordres sur cette période et, d'autre part, que les désordres subis résultent d'un manquement du bailleur à ses obligations. 

La défenderesse produit au soutien de ses prétentions, deux audits de " Maesstro Ingénieries Maîtrise d'oeuvre " qui concluent à l'identique. Ces documents ne révèlent aucunement la forme de cette entité, personne physique ou société immatriculée, ou autre, et ils ne sont pas contradictoires. De même, si Mme [I] [Q] dit avoir saisi le service de l'hygiène de la Ville de Paris le 20 mars 2024, elle ne justifie ni de l'envoi de la lettre produite aux débats qui paraît d'ailleurs incomplète, ni d'une suite donnée à sa requête, étant précisé que la SCI CGM-IMMO en aurait été également informée alors que la saisine daterait de plus de deux années.

Surtout et de son propre aveu, Mme [I] [Q] fait valoir dans ses conclusions (page 6) " qu'en attendant une constatation officielle du service " d'hygiène de la Ville de Paris, elle est " réticente de laisser accès au logement à la SCI, par peur que les preuves de son mal-logement pendant plus de 15 ans disparaissent, que ce soit au titre des travaux de réparation ou par volonté de la SCI d'occulter les points litigieux ". 

Or, elle ne peut se plaindre d'un manquement du bailleur à faire exécuter des travaux et dans le même temps faire obstacle à ce que ledit bailleur, voire le syndic, fassent intervenir des entreprises à cet effet, étant acquis que le locataire ne peut obtenir réparation s'il refuse l'accès au logement aux entreprises requises, au visa de l'article 7 e) de la loi du 06 juillet 1989.

Il en ressort que le préjudice qu'elle invoque ne peut être retenu.

Dans ces conditions, Mme [I] [Q] sera déboutée de ses demandes indemnitaires formées à ce titre.

Sur la demande d'amende civile pour procédure abusive

La SCI CGM-IMMO étant jugée recevable et bien fondée en certaines de ses demandes, aucune amende civile ne trouve à s'appliquer au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile et Mme [I] [Q] sera déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [Q], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, sans distraction au profit de Me GUENEZAN, l'avocat n'étant pas obligatoire dans le cadre de la présente procédure. 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique de Mme [I] [Q], l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI CGM-IMMO sera donc déboutée de cette demande.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige étant compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement, laquelle n'est de plus demandée par aucune des parties.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 juillet 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 08 novembre 2010 entre la SCI CGM-IMMO et Mme [I] [Q] concernant le local d'habitation situé [Adresse 5] est résilié depuis le 30 septembre 2024 à minuit,

DÉBOUTE Mme [I] [Q] de sa demande de ne pas respecter son obligation de paiement de loyers et charges sur le fondement de l'exception d'inexécution, 

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [I] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [I] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le local d'habitation situé [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et DÉBOUTE la SCI CGM-IMMO de sa demande relative à l'enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

CONDAMNE Mme [I] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [I] [Q] à payer à la SCI CGM-IMMO la somme de 1 109 euros au titre de l'arriéré locatif au 06 novembre 2024,

DÉBOUTE la SCI CGM-IMMO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n'y avoir lieu de condamner Mme [I] [Q] à laisser l'accès au lieux loués, sous astreinte,

DÉBOUTE Mme [I] [Q] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte avec logement de substitution à son profit, suspension ou réduction des loyers pendant la durée des travaux, et fixation du loyer après travaux,

DÉBOUTE Mme [I] [Q] de sa demande de réparation de son préjudice financier et moral, 

DÉBOUTE Mme [I] [Q] de sa demande d'amende civile pour procédure abusive, 

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Mme [I] [Q] aux dépens ;

DÉBOUTE la SCI CGM-IMMO de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/11627 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VO2

N° MINUTE : 5/2026







JUGEMENT 
rendu le 26 août 2026


DEMANDERESSE
S.C.I. CGM-IMMO, [Adresse 1]
représentée par le cabinet de Me Isabelle GUENEZAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #E0725

DÉFENDERESSE
Madame [I] [Q], demeurant [Adresse 3], représentée par le cabinet de Maître Florence- Eva MARTIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #R0251

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 août 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier










Décision du 26 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/11627 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VO2

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 08 novembre 2010, la SCI CGM-IMMO a consenti à Mme [I] [Q] un bail habitation portant sur un appartement non meublé situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 800 euros, outre une provision sur les charges locatives récupérables de 60 euros, payable d'avance et en totalité le 1er de chaque mois et révisable chaque année, au 1er novembre, suivant l'indice de référence du 3ème trimestre 2010.

Au regard des difficultés financières de Mme [I] [Q], alors âgée de 51 ans et sans emploi, il a été convenu que Mme [X] [R], sa mère, paye en ses lieux et place, la somme mensuelle de 200 euros par virement permanent, lequel est toujours en cours, la CAF verse l'allocation. La locataire doit payer le solde du loyer restant dû qu'elle règle par chèque, refusant la mise en place d'un virement. La bailleresse n'a plus révisé le montant du loyer depuis 2019 au regard de sa précarité, celui-ci s'élevant à 850 euros hors charges.

Des loyers étant restés impayés du fait de Mme [I] [Q], par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 726 euros au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [Q] le 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2024, la SCI CGM-IMMO a fait assigner Mme [I] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de Mme [I] [Q] et de tous occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :
- 1 219,90 euros au titre de l'arriéré locatif au jour de l'assignation, majoré en application de la clause pénale incluse au bail
- une indemnité d'occupation égale au montant du loyer normalement exigible jusqu'à libération effective des lieux
- 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 07 novembre 2024. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience. Il en a été donné connaissance, étant relevé que la situation de Mme [I] [Q] n'a pu être étudiée, le rédacteur du diagnostic indiquant que celle-ci ne s'est pas présentée aux deux rendez-vous proposés.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 février 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à la demande du conseil de la défenderesse, nouvellement désigné. Un nouveau renvoi a été prononcé le 05 mai 2025 au regard de pourparlers en cours. A l'audience du 03 septembre 2025, un nouveau renvoi a été sollicité au regard de l'absence d'accord entre les parties et de la nécessité de mettre le dossier en état. A l'audience du 14 novembre 2025, la demanderesse a sollicité la désignation d'un médiateur et la défenderesse ne s'y opposant pas, une ordonnance portant injonction de rencontrer un conciliateur de justice en la personne de Mme [A] [V] a été rendue le même jour. Toutefois un bulletin de non conciliation a dû être établi le 17 mars 2026. Le 23 mars, 2026, l'affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de conclure de nouveau.

L'affaire, appelée à l'audience du 12 juin 2026, a été retenue. La SCI CGM-IMMO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle demande de : 
- juger que la clause résolutoire incluse au bail lui est acquise ;
- juger le bail résilié aux torts exclusifs de Mme [I] [Q] ;

en tout état de cause,
- rejeter l'exception d'inexécution soulevée par celle-ci ;
- ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 6], et ce avec l'assistance du commissaire de police ou à défaut d'une des personnes prévues à l'article L.142-1 du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier si besoin est ;
- juger qu'à défaut de libération spontanée, elle sera autorisée à faire procéder à l'enlèvement et au dépôt de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [I] [Q] ;
- la condamner à lui verser la somme de 1 109 euros, correspondant à l'arriéré locatif au jour de l'assignation et des présentes conclusions ;
- la condamner et tout occupant de son chef au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible, et ce jusqu'à libération effective des lieux ;
- la condamner à lui verser la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 06 novembre 2024 ;
- la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle GUENEZAN sur son affirmation de droit ;
- rappeler que le jugement à intervenir sera exécutoire de droit et que ces dispositions ne nécessitent pas d'être écartées ;

à titre additionnel,
- la condamner à lui laisser l'accès aux lieux loués ainsi qu'à toute entreprise désignée par elle pour la préparation et l'exécution des travaux rendus nécessaires ;
- assortir cette condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour où il sera fait obstacle à l'intervention de ces mêmes personnes ;
-la débouter de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

De son côté, Mme [I] [Q], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles elle demande de :
- débouter la SCI CGM IMMO de l'ensemble de ses demandes ;

A titre principal :
- rejeter ses demandes comme mal-fondées ;

A titre subsidiaire :
- suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat ;
- lui accorder délai de trois ans pour apurer sa dette ;

à titre reconventionnel :
- enjoindre à la SCI CGM IMMO d'exécuter à ses frais tous les travaux nécessaires pour adapter le local d'habitation aux normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort fixées par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, en réponse aux différents points de non-conformité soulevés par le rapport du 28 novembre 2024, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification du jugement;
- la condamner à lui assurer un logement de substitution ainsi que le stockage en sécurité de l'ensemble de ses effets personnels à une distance de 100 m " au max " de l'adresse du logement, et ce pendant toute la durée des travaux à venir ;
- suspendre ou, à tout le moins, réduire de moitié (pour les travaux dont la nature n'empêche pas l'habitabilité du logement) le paiement des loyers et charges pendant l'exécution des travaux 
- la condamner à lui verser la somme de 94 000 € en réparation de son préjudice de jouissance subi depuis son entrée dans les lieux (188 mois * 500 €), à parfaire en raison de 500 € par mois d'occupation supplémentaire à compter de juin 2026 ;
- la condamner à lui verser la somme de 15 000 € correspondant à la réparation de son préjudice moral ;
- assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 08 février 2024 et ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 08 février 2025
- fixer le loyer après travaux à la somme de 750 euros ;

En tout état de cause,
- la condamner à une amende de 10 000 euros pour procédure abusive;
- la condamner à lui verser 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Pour un exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures auxquelles elles ont déclaré se référer à l'audience du 12 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 26 Août 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la SCI CGM-IMMO justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, les article 1719 et 1720 du code civil prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent et doit faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

En application de l'article 1219 du code civil, " Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ".

Ainsi, il est constant que le locataire ne peut suspendre ses paiements en invoquant la non-décence du logement, sauf à démontrer qu'il est inhabitable.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné.

Les caractéristiques d'un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. 

L'article 20-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Sur le moyen de Mme [I] [Q] tiré de l'exception d'inexécution

En l'espèce, Mme [I] [Q] fait valoir l'exception d'inexécution du paiement des loyers dus en raison du non-respect par la bailleresse de son obligation de délivrance d'un logement décent, dans la mesure où l'état des lieux d'entrée dans l'appartement révèle un logement en mauvais état et que la bailleresse ne l'a pas entretenu de telle sorte qu'il est désormais inhabitable, étant relevé à cet égard qu'elle a interpellé la bailleresse par lettre du 08 février 2024 sur le montant du loyer surévalué en sollicitant une diminution de celui-ci au regard de l'humidité, de l'isolation et l'insonorisation inexistante, la VMC inefficace, le parquet décollé, etc, prises électriques à changer " mais que la bailleresse a refusé de revoir le montant du loyer. Elle fait valoir un audit réalisé par de " [T] [D] Maîtrise d'oeuvre " du 30 novembre 2024 relevant que le tableau électrique n'est pas aux normes, l'isolation est compromise du fait de simples vitrages et des radiateurs bouchés, la VMC ne remplit pas sa fonction de ventilation, des lattes de parquet se décollent et les éléments de peinture s'écaillent. 

Elle dit avoir saisi le service d'hygiène de la Ville de [Localité 1] le 20 mars 2024 mais elle n'a pas encore eu de visite de son logement ni de retour formel de son courrier de saisine. Elle explique que dans l'attente d'une constatation officielle du service, elle est réticente à laisser l'accès au logement à la bailleresse par crainte que les travaux de réparation fassent disparaître les preuves de son mal logement. Ainsi, elle se dit bien fondée à ne pas régler l'arriéré locatif.

En réponse, la SCI CGM-IMMO observe que Mme [I] [Q] ne conteste pas l'arriéré locatif mais tente de le justifier par l'état du logement qu'elle qualifie “d'inhabitable”. Or celle-ci n'a pas avisé formellement et préalablement la bailleresse afin de faire procéder à des constatations contradictoires en vue de devis et/ou travaux à définir.

Elle ne justifie aucunement de l'indécence du logement qu'elle invoque et ne justifie ni de l'envoi ni de la réception de sa saisine du service de l'hygiène de la Ville de [Localité 1].

La bailleresse fait valoir que les éléments dont elle se plaint ressortent du défaut d'entretien depuis plusieurs années des lieux loués qui lui incombe (parquet qui se décolle, peinture qui s'écaille, changement des prises électriques, radiateurs dépendant du chauffage collectif) alors que l'état des lieux d'entrée en 2010 révèle un logement en bon état. 

S'agissant de visites en vue de rénovation que la bailleresse a proposé de réaliser, Mme [I] [Q] s'y oppose et elle ne va pas récupérer les lettres recommandées avec accusé de réception adressées, bien qu'elle en soit avisée.

Elle justifie que la locataire refuse encore aujourd'hui de laisser l'accès à son logement pour procéder aux reprises qui seraient requises, y compris pour la VMC pour laquelle les travaux dépendent de la copropriété.

Ainsi la locataire ne respecte pas son obligation d'entretien, ni son obligation de laisser l'accès au logement.

La bailleresse soutient que Mme [I] [Q] ne peut, d'initiative, s'abstenir de régler des loyers et charges, étant rappelé qu'il n'existe pas de compensation entre une créance éventuelle et incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. Elle ajoute que la première lettre à faire état de doléances date du 08 février 2024, qu'elle est laconique et imprécise et a pour but exclusif de solliciter une diminution du montant des loyers. 

Or il appartenait à Mme [I] [Q] d'agir à son encontre pour faire déterminer les travaux nécessaires et précis pour obtenir le cas échéant une mise en conformité si elle est nécessaire. De plus, elle produit une lettre prétendument adressée au service de l'hygiène de la Ville de [Localité 1] le 20 mars 2024. Toutefois, elle ne justifie ni de l'envoi, ni de la réception dudit courrier. Enfin, elle rappelle que l'audit dont la locataire se prévaut est postérieur à la délivrance de l'assignation et n'est aucunement contradictoire. Elle conclut que l'invocation d'un manquement contractuel ne peut suffire et observe que la locataire n'a cessé d'occuper les lieux loués. 

Sur ce, il est observé que Mme [I] [Q] ne justifie pas d'une demande de mise en conformité des lieux adressée à la bailleresse de manière formelle, le seul courrier adressé en lettre simple le 08 février 2024 (pièce n°5 de la défenderesse), plus de 13 ans après l'entrée dans l'appartement litigieux, ne pouvant tenir lieu de mise en demeure préalable du bailleur dans les conditions exigées par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

Ainsi, en l'absence de toute autorisation judiciaire préalable, Mme [I] [Q] ne peut, de son propre chef, s'abstenir du paiement des loyers au motif d'une indécence du logement, alors qu'elle n'invoque ni ne démontre le caractère inhabitable des lieux et que le moyen tiré du non-respect de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent n'a été développé qu'à l'occasion de la présente procédure initiée par la bailleresse le 06 novembre 2024, dans le cadre de sa demande en résiliation de bail pour impayés de loyers. 

Dans ces conditions, Mme [I] [Q] n'est pas fondée à s'abstenir de respecter son obligation à paiement des loyers et à réclamer judiciairement la réalisation de travaux (voir infra). 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le bail conclu le 08 novembre 2010 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause a été signifié à la locataire le 30 juillet 2024, pour la somme en principal de 726 euros, hors coût de l'acte. 

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d'après les pièces produites, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. La locataire reconnaît expressément que le loyer de septembre 2023 qu'elle aurait payé par chèque, non reçu, (sa pièce 15 justificative concerne en réalité un bordereau de commande de chéquiers avec les références d'un chèque de 394 euros du 09 septembre 2023, sans nouvelle émission par défaut de preuve de la perte) n'est toujours pas régularisé à ce jour. Ainsi, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, Mme [I] [Q] indique que le paiement du loyer courant a repris. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais pour apurer la dette locative dont elle ne conteste pas le montant.

De son côté, la bailleresse s'y oppose. Elle soutient que si la condition de reprise du paiement du loyer courant est acquise, avec les mêmes aléas que précédemment, c'est-à-dire sans respect du terme convenu, Mme [I] [Q] refusant la mise en place d'un virement et payant sa quote-part par chèque à des dates incertaines, en complément des sommes reçues de la CAF et du virement permanent de sa mère, elle s'oppose aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, faisant valoir l'incapacité financière de la locataire à faire face cumulativement aux loyers et charges courants et à l'apurement de sa dette. 

Elle soutient que Mme [I] [Q] lui avait remis un chèque d'un montant de 1 000 euros dans le but de minorer la dette locative mais qu'elle a fait opposition à celui-ci de telle sorte que la dette reste entière.

Il ressort des justificatifs produits en défense que Mme [I] [Q] n'a perçu aucun revenu au titre des années 2021, 2022 et 2023 (avis d'imposition). Elle bénéficie du RSA de 559 euros (attestation CAF de juin 2025) et fait part à l'audience du soutien de sa famille. Elle ne fait part d'aucune perspective d'amélioration de sa situation. Force est de constater que depuis la délivrance du commandement de payer le 30 juillet 2024 puis de l'assignation du 06 novembre 2024, elle n'a procédé à aucun règlement, alors qu'elle a connaissance des enjeux de la présente procédure. Il est relevé que si elle a remis en cours de procédure un chèque de 1 000 euros daté du 18 avril 2025 en vue de commencer à apurer la dette, elle a formé opposition a son paiement. La bailleresse justifie que son compte bancaire a, de ce fait, été débité de la somme de 1 014,70 euros le 15 mai 2025 (avis de rejet du chèque de la BRED du 16 mai 2025).

Par ailleurs, la fiche de diagnostic de la DRIHL de [Localité 1] n'a pu être renseignée, le travailleur social relevant que la locataire ne s'est pas présentée aux rendez-vous proposés les 11 décembre 2024 et 17 janvier 2025. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments, que Mme [I] [Q] n'apparaît pas en situation de faire face au paiement des loyers et charges courants tout en y ajoutant une mensualité supplémentaire en apurement de sa dette locative.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire, devenue occupante sans droit ni titre depuis le 01 octobre 2024, ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI CGM-IMMO à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dans les conditions visées au présent dispositif, étant relevé que Mme [I] [Q] n'a pas formulé de demande de délais pour quitter les lieux.

Il est rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. 

La demande de la SCI CGM-IMMO à ce titre sera rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI CGM-IMMO réclame le paiement de la somme de 1 109 euros au titre de la dette locative. Mme [I] [Q] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme à la bailleresse. 

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, Mme [I] [Q] est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. 

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI CGM-IMMO pour résistance abusive

En application de l'article 1240, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

En l'espèce, la SCI CGM-IMMO fait valoir que Mme [I] [Q] n'a pas hésité à faire valoir des désordres dont elle seule avait connaissance et dont elle a omis de l'avertir. Tout au long de la procédure, elle a fait obstacle aux travaux de rénovation qu'ils entendaient voir mener dans le logement alors que son inertie a favorisé la dégradation du lieu notamment par le manque d'entretien de sa part. Elle continue d'interdire l'accès au logement jusqu'à ce jour alors même qu'elle se plaint de son indécence. La bailleresse ajoute que les relances sont inutiles et que les lettres recommandées avec accusé de réception qu'elle peut lui adressées sont avisées mais non réclamées.

De plus, le non-paiement répétitif et abusif des loyers lui cause nécessairement un préjudice.

De son côté, Mme [I] [Q] s'y oppose, faisant valoir que l'indécence du logement est le fait exclusif de la bailleresse.

Si le défaut de paiement régulier des loyers au terme convenu, l'absence d'information de la bailleresse quant aux travaux requis outre le refus d'accès au logement constituent des fautes de la part de Mme [I] [Q], force est de constater que la SCI CGM-IMMO ne fait pas la preuve d'un préjudice concret et caractérisé.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes additionnelles de la SCI CGM-IMMO 

Compte tenu de la mesure d'expulsion prononcée supra, les demandes de la SCI CGM-IMMO de condamner Mme [I] [Q] à laisser l'accès aux lieux loués en vue de l'exécution de travaux, sous astreinte, est devenue sans objet. 

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [I] [Q] 

Sur la demande relative à la réalisation de travaux sous astreinte avec logement de substitution, suspension ou réduction de moitié des loyers dus et fixation du loyer après travaux

Il a été rappelé à l'occasion de l'étude du moyen de Mme [I] [Q] tiré de l'exception d'inexécution invoqué, que celle-ci n'a pas justifié d'une demande de mise en conformité des lieux adressée à la bailleresse de manière formelle, la simple lettre adressée le 08 février 2024 en termes laconiques et ayant pour objet une demande de diminution du montant du loyer ne pouvant tenir lieu de mise en demeure préalable du bailleur dans les conditions exigées par l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989. 

En l'absence d'une telle mise en demeure préalable de la SCI CGM-IMMO d'avoir à procéder aux réparations nécessaires aux fins de faire cesser le cas échéant les troubles qu'elle invoque, celle-ci n'est pas recevable en sa demande relative à la réalisation de travaux par la bailleresse.

De plus, le bail étant résilié, et l'expulsion étant prononcée, les demandes de ces chefs sont désormais sans objet.

Sur la demande en réparation du trouble de jouissance

Il est constant que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l'espèce, Mme [I] [Q] sollicite l'indemnisation de son trouble de jouissance à hauteur de 94 000 euros et de son préjudice moral à hauteur de 15 000 euros. Elle fait valoir que l'appartement est atteint de désordres caractérisés par les audits de " [T] [D] Maîtrise d'oeuvre " du 30 novembre 2024 et du 13 mars 2026 dont il ressort que le tableau électrique n'est pas aux normes, l'isolation est compromise du fait de simples vitrages et des radiateurs bouchés, la VMC ne remplit pas sa fonction de ventilation, des lattes de parquet se décollent et les éléments de peinture s'écaillent. Elle évalue son préjudice de jouissance au regard de ses dépenses d'électricité, de l'état général de l'appartement susvisé outre son préjudice moral résultant de cette situation avec des relances infructueuses auprès de la bailleresse. Elle reproche à la SCI CGM-IMMO de lui avoir loué un logement dégradé, de ne s'être jamais souciée de son entretien en vue de respecter son obligation de délivrance d'un logement habitable et en bon état de réparation. Elle sollicite les sommes suivantes :
- 500 euros par mois depuis 118 mois, soit 94 000 euros en réparation de son préjudice financier
- 15 000 euros au titre de son préjudice moral.

En réponse, la SCI CGM-IMMO s'oppose à ces demandes, observant que le préjudice de jouissance ne peut être indemnisé qu'à partir du moment où le bailleur en est informé, et que, de plus, le locataire ne peut obtenir réparation s'il refuse l'accès au logement aux entreprises requises. Elle observe que la défenderesse a sollicité une indemnisation supérieure au montant du loyer qu'elle règle chaque mois du fait de la prise en charge par ailleurs d'une partie du loyer par sa mère et par la CAF, qu'aucune expertise n'a été menée et ne vient corroborer la somme mensuelle qu'elle retient. Elle ajoute que l'état des lieux d'entrée établit que le logement était en bon état de location et ne présentait aucun des désordres dont elle se plaint désormais, et que d'ailleurs Mme [I] [Q] la remerciait de lui louer le logement par lettre du 06 décembre 2010 produite aux débats, se disant " bien installée ". De plus, aucun élément ne permet de fixer la date d'apparition des désordres invoqués. Encore, en cours de procédure, et alors qu'elle en était d'accord après moult tergiversations, elle a finalement fait obstacle à l'intervention de l'entreprise en charge de l'installation d'une baie vitrée coulissante (devis accepté le 20 février 2026) et à celle en charge du changement du tableau électrique (devis accepté du 19 février 2026) et qu'il en est de même s'agissant de la VMC dépendant de la copropriété. 

Sur ce, il convient d'observer en premier lieu que, le bail ayant été résilié le 30 septembre 2024, Mme [I] [Q] n'est plus fondée à invoquer un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent postérieurement à cette date et partant, à solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance ou d'un préjudice moral à ce titre. Ainsi, la juridiction ne peut examiner la demande indemnitaire que pour la période allant du début de la prétention émise soit le 08 février 2024 date à laquelle Mme [I] [Q] a demandé une réduction de loyer en faisant valoir des désordres jusqu'à la fin du bail, le 30 septembre 2024.

Par ailleurs, Mme [I] [Q] doit démontrer d'une part, l'existence de désordres sur cette période et, d'autre part, que les désordres subis résultent d'un manquement du bailleur à ses obligations. 

La défenderesse produit au soutien de ses prétentions, deux audits de " Maesstro Ingénieries Maîtrise d'oeuvre " qui concluent à l'identique. Ces documents ne révèlent aucunement la forme de cette entité, personne physique ou société immatriculée, ou autre, et ils ne sont pas contradictoires. De même, si Mme [I] [Q] dit avoir saisi le service de l'hygiène de la Ville de Paris le 20 mars 2024, elle ne justifie ni de l'envoi de la lettre produite aux débats qui paraît d'ailleurs incomplète, ni d'une suite donnée à sa requête, étant précisé que la SCI CGM-IMMO en aurait été également informée alors que la saisine daterait de plus de deux années.

Surtout et de son propre aveu, Mme [I] [Q] fait valoir dans ses conclusions (page 6) " qu'en attendant une constatation officielle du service " d'hygiène de la Ville de Paris, elle est " réticente de laisser accès au logement à la SCI, par peur que les preuves de son mal-logement pendant plus de 15 ans disparaissent, que ce soit au titre des travaux de réparation ou par volonté de la SCI d'occulter les points litigieux ". 

Or, elle ne peut se plaindre d'un manquement du bailleur à faire exécuter des travaux et dans le même temps faire obstacle à ce que ledit bailleur, voire le syndic, fassent intervenir des entreprises à cet effet, étant acquis que le locataire ne peut obtenir réparation s'il refuse l'accès au logement aux entreprises requises, au visa de l'article 7 e) de la loi du 06 juillet 1989.

Il en ressort que le préjudice qu'elle invoque ne peut être retenu.

Dans ces conditions, Mme [I] [Q] sera déboutée de ses demandes indemnitaires formées à ce titre.

Sur la demande d'amende civile pour procédure abusive

La SCI CGM-IMMO étant jugée recevable et bien fondée en certaines de ses demandes, aucune amende civile ne trouve à s'appliquer au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile et Mme [I] [Q] sera déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [Q], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, sans distraction au profit de Me GUENEZAN, l'avocat n'étant pas obligatoire dans le cadre de la présente procédure. 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique de Mme [I] [Q], l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI CGM-IMMO sera donc déboutée de cette demande.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige étant compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement, laquelle n'est de plus demandée par aucune des parties.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 juillet 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 08 novembre 2010 entre la SCI CGM-IMMO et Mme [I] [Q] concernant le local d'habitation situé [Adresse 5] est résilié depuis le 30 septembre 2024 à minuit,

DÉBOUTE Mme [I] [Q] de sa demande de ne pas respecter son obligation de paiement de loyers et charges sur le fondement de l'exception d'inexécution, 

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [I] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [I] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le local d'habitation situé [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et DÉBOUTE la SCI CGM-IMMO de sa demande relative à l'enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

CONDAMNE Mme [I] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [I] [Q] à payer à la SCI CGM-IMMO la somme de 1 109 euros au titre de l'arriéré locatif au 06 novembre 2024,

DÉBOUTE la SCI CGM-IMMO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n'y avoir lieu de condamner Mme [I] [Q] à laisser l'accès au lieux loués, sous astreinte,

DÉBOUTE Mme [I] [Q] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte avec logement de substitution à son profit, suspension ou réduction des loyers pendant la durée des travaux, et fixation du loyer après travaux,

DÉBOUTE Mme [I] [Q] de sa demande de réparation de son préjudice financier et moral, 

DÉBOUTE Mme [I] [Q] de sa demande d'amende civile pour procédure abusive, 

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Mme [I] [Q] aux dépens ;

DÉBOUTE la SCI CGM-IMMO de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code des procedures civiles d'execution L142-1, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 9 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/00710

  en commun : code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 15 juin 2026 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 24/01190

  en commun : code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01296

  en commun : code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 8 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00227

  en commun : code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 23 juillet 2026 · Cour d'appel de Nîmes · Autre · n° 25/02947

  en commun : code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 14 août 2026 · Tribunal judiciaire de Toulon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/05618

  en commun : code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 3 septembre 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 23/14827

  en commun : code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 3 septembre 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 22/06579

  en commun : code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L843-1

Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:27:40.994Z.