Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, JCP, 24 juin 2026, n° 25/00640

TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX 


N° RG 25/00640 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FR32

Minute : 26/00383







JUGEMENT
DU 24 Juin 2026




AFFAIRE :

[M] [W], [U] [K]

C/

[O] [I], [N] [A]

















Copies certifiées conformes
Me Jean-marie LE BRUN
Me Sophie LABARRE

Copie exécutoire 
Me Jean-marie LE BRUN
Me Sophie LABARRE 


délivrées le :




JUGEMENT 

________________________________________________________


DEMANDEURS :

Madame [M] [W], 
demeurant 14 E rue de la Forge - 44160 PONTCHATEAU
Rep/assistant : Me Jean-marie LE BRUN, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [U] [K],
demeurant 14 E rue de la Forge - 44160 PONTCHATEAU
Rep/assistant : Me Jean-marie LE BRUN, avocat au barreau de NANTES

__________________________________________________________


DEFENDEURS :

Madame [O] [I],
demeurant 14 B rue de la Forge - 44160 PONTCHATEAU
Rep/assistant : Maître Sophie LABARRE de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [N] [A], 
demeurant 14 B rue de la Forge - 44160 PONTCHATEAU
Rep/assistant : Maître Sophie LABARRE de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE



__________________________________________________________


COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
 Emmanuel CHAUTY

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI



DEBATS : A l’audience publique du 18 mars 2025

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 Juin 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT


 RG 25/00640


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 novembre 2029, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] ont donné à bail à Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A], un bien à usage d’habitation situé 14 D rue de la Forge à PONTCHATEAU (44160) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 850 euros comprenant les provisions sur charges régularisables annuellement. Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] ont remis à Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] une somme de 737 euros à titre de dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée a été signé contradictoirement le 22 décembre 2019, jour de prise d’effet du contrat de bail. 

Au cours de l’année 2023, un panneau de la clôture séparant la propriété a été endommagé et s’est décroché. 

Une expertise amiable contradictoire de la clôture a été réalisée le 1er juin 2023 par le CET NANTES, mandaté par l’assureur de protection juridique des bailleurs, qui a établi son rapport le 28 septembre 2023. 

Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] ont quitté le logement le 30 juin 2025, après réalisation d’un état des lieux de sortie établi par Maître [F], commissaire de justice. 

Se plaignant de désordres affectant le bien, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] ont assigné Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] devant le tribunal judiciaire de Saint Nazaire par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025. A ce titre, ils ont demandé au sein de leur assignation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
De condamner solidairement Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] à leur payer :- La somme de 1 800 euros au titre des frais de réparation de la clôture endommagée
-La somme de 1 203,54 euros au titre des frais de remplacement de la pompe de relevage des eaux usées ;
- La somme de 490,60 euros au titre du coût de l’entretien de la pompe à chaleur 
- La somme de 755,13 euros au titre des frais de désembouage du réseau de chauffage de la maison
De condamner solidairement Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] à leur payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moralDe condamner solidairement Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] aux dépens,De condamner solidairement Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
Appelée à une première audience du 30 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de cinq renvois.

A l’audience du 18 mars 2023, à laquelle Monsieur [U] [K] a comparu, les demandeurs, assistés et représentés par leur avocat, se réfèrent à leurs dernières conclusions modifiant les demandes comprises dans l’assignation. Ils demandent ainsi au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal, de :
Rejeter les demandes formées par Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] à leur encontre ;Condamner solidairement Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] à leur payer à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier :- La somme de 1 800 euros correspondante aux frais de réparation de la clôture endommagées ;
- La somme de 1 203,54 euros correspondante aux frais de remplacement de la pompe de relevage des eaux usées ;
- La somme de 671,85 euros correspondante au coût de l’entretien de la pompe à chaleur de la maison ;
- La somme de 755,13 euros correspondante aux frais de désembouage du réseau de chauffage de la maison ;
- La somme de 191,94 euros correspondante à l’indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2025 au 7 juillet 2025 ;
- La somme de 5 641 euros correspondante aux frais de remise en état du bien ;
Condamner solidairement Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] à leur payer 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;Condamner solidairement Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] aux dépens ;Condamner solidairement Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
A titre subsidiaire de :

Condamner solidairement Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] à leur payer la somme de 2 804,70 euros au titre des réparations locatives et de l’indemnité d’occupation compensées par les sommes dues au titre des provisions sur charge.
Au soutien de leur demande principale de condamnation en paiement, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] rappellent, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] sont responsables des dégradations survenues pendant la durée du contrat de bail et doivent prendre en charge l’entretien courant du jugement.

S’agissant de la somme de 1 800 euros correspondant aux frais de réparation de la clôture endommagée, les demandeurs affirment ne pas avoir imposé d’entreprise aux locataires. Ils déclarent en outre que le devis de la société BRIERE ENVIRONNEMENT, produit récemment, comprend des prestations différentes de celui produit par Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] justifiant l’écart de prix. Contestant les déclarations sur l’authenticité du devis, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] répondent que les pièces versées au débat par les défendeurs doivent être écartées.

Sur le coût de remplacement de la pompe de relevage, les demandeurs indiquent que l’arrêt du fonctionnement de l’équipement est dû à une mauvaise manipulation de la pompe par les locataires et non à la vétusté de cette dernière. 

Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] soutiennent également que Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] doivent payer les coûts du désembouage du réseau de chauffage de la maison et d’entretien de la pompe à chaleur mis à leur charge au regard de l’état des lieux. En réponse à l’observation des défendeurs affirmant avoir vécu sans chauffage pendant longtemps, ils nient avoir pris du temps pour réparer la pompe à chaleur et affirment avoir mis en œuvre tous les moyens pour faire cesser la panne. 

Au soutien de la demande de versement d’une somme au titre de l’indemnité d’occupation, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] relèvent, au visa de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, n’avoir reçu les clés de leur logement et donc s’être vu restitué leur logement, que le 7 juillet 2025 soit 7 jours après le dernier jour du préavis. 

Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] font également valoir que le logement restitué par les défendeurs présentait de nombreuses dégradations, salissures et défauts d’entretien ne relevant pas de l’usure naturelle justifiant le versement de la somme de 5 641 euros à titre des frais de remise en état des lieux. Ils s’opposent aux critiques formulées par Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] exposant que les frais comprennent le prix de la main d’œuvre et ne sont pas disproportionnés.

S’agissant du préjudice moral, les demandeurs estiment que Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] ont eu une attitude dilatoire et déloyale. Ils soutiennent que les locataires ont été de mauvaise foi, d’une part, en imposant un horaire d’état des lieux de sortie aux seules fins de présence d’un commissaire de justice, d’autre part, en ne déposant pas les clés du logement à leur domicile. Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] indiquent également subir des atteintes dans leur vie privée par les agissements des défendeurs épiant leurs faits et gestes et interrogeant leur entourage. 

Pour s’opposer premièrement à la demande de restitution du dépôt de garantie, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] rappellent les dégradations locatives présentes dans le logement.

Au soutien de leur demande de rejet partiel de la régularisation des charges, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] observent, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 8 juillet 1989, que l’action en répétition des charges indûment perçues est prescrite pour les années antérieures à 2023. Sur le fondement de l’article 1347 et 1347-1 du code civil, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] sollicitent subsidiairement la compensation de cette créance avec le remboursement demandé par eux au titre des travaux de remise en état des lieux et de l’indemnité d’occupation soit 10 262,57 euros.

En réponse à la demande des défendeurs de faire déclarer non écrite la clause faisant porter à leur charge de nombreuses réparations, les demandeurs observent que la clause figure au sein de l’état des lieux d’entrée, annexe du contrat de bail. 

S’agissant de la demande de réparation du préjudice moral et de jouissance présentée par les défendeurs, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] font valoir que ces derniers n’apportent pas de preuve au soutien de la prétention. 


A l’audience, Madame [O] [I], comparante, et Monsieur [N] [A], non comparant, sont assistés et représentés par leur avocat. Se référant à leurs écritures, ils demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Déclarer non écrite la clause suivant laquelle « l’entretien des enduits de la couverture des dalles de la PAC interne et externe et désembouage désherbage de la voie commune entretien des réseaux EP/EU, pompe de relevage, rejet aux fossés seront faits par les propriétaires à la charge des locataires »Débouter Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] de toutes les demandes formées à leur encontre ;
A titre reconventionnel :
- De condamner Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] a leur payer la somme de 500 au titre du constat des lieux de sortie réalisé par Maître [F] ;
- De condamner Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] a leur payer la somme de 737 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie majorée de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle à compter du 30 juillet 2025 ;
- De condamner Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] a leur payer la somme de 7 458 euros au titre du remboursement des charges versées en l’absence de justification de régularisation sur l’intégralité de la période du contrat de bail ;
- De condamner Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
En tout état de cause de :- Condamner Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] aux dépens ;
- Condamner Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Pour s’opposer à la demande de paiement au titre de la réparation de la clôture, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] indiquent que Monsieur [U] [K], qui a voulu leur imposer l’entreprise en charge de la réparation, n’a pas signé le compte rendu d’expertise amiable. Ils précisent que le devis produit par les demandeurs, d’un montant de 1 800 euros est trop élevé. Contestant la véracité de ce dernier, ils estiment devoir 650 euros, montant d’un autre devis qu’ils produisent et validé par les experts amiables.

Les défendeurs affirment, que les frais exposés par les propriétaires au titre des réparations de la pompe de relevage sont à leur charge et non à celles des locataires. Ils estiment en effet, que le désordre ayant affecté la pompe de relevage relevait de la vétusté ou d’un vice de construction et non d’un défaut d’entretien de leur part contestant la force probante des pièces produites par les bailleurs. Ils indiquent donc que les bailleurs ont manqué à leur obligation de mise à disposition d’un logement décent prévu par l’article 1719 du code civil. A ce titre, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] exposent que si l’état des lieux d’entrée imposait la prise en charge du coût de l’entretien par les locataires, les propriétaires étaient en charge de sa réalisation et ne justifient pas avoir entrepris d’entretien régulier.

En réponse aux demandes formées au titre des frais liés à la pompe à chaleur, les défendeurs se prévalent premièrement avoir souffert, avec leur enfant en bas âge, de désordres affectants le système de chauffage ainsi que de l’inertie des propriétaires pour la réparation. 

Sur les frais d’entretien, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] font valoir que la clause de l’état des lieux d’entrée selon laquelle l’entretien de la PAC sera fait par les propriétaires à la charge des locataires doit être réputée non écrite car imposant le professionnel chargé de l’entretien. Se fondant sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les défendeurs soutiennent que les locataires ne sont tenus qu’à l’entretien courant du logement et aux menues réparations locatives, ajoutant que cette clause, seulement présente dans l’état des lieux, a été ajoutée après la signature du bail. Faisant valoir qu’à défaut de demandes des bailleurs durant le contrat de location pour le paiement de ces frais, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] estiment avoir pensé que ces montants étaient compris dans les charges récupérables. Enfin, au visa de l’article 7-1 de la loi de 1989, les locataires déclarent que les demandes au titre des frais d’entretien antérieurs à 2022 sont prescrites car antérieures à 3 ans.

Sur les frais de désembouage, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] considèrent que ces frais ne sont pas à la charge des locataires au regard des articles IV d) et VI a) du décret du 26 aout 1987 annexé à la loi de 1989. Ils soulignent que le système présentait des dysfonctionnements dès leur entrée et que Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] ne démontrent pas d’un entretien avant l’arrivée des locataires ni pendant l’occupation. Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] exposent donc qu’aucune faute n’est démontrée à leur égard. 

En réponse à la demande formée par Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] au titre du préjudice moral, les défendeurs estiment que les demandeurs ne justifient pas de l’existence de ce dernier.

Si Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] mettent en avant la mauvaise foi des bailleurs, ils reconnaissent la production des quittances de loyer en cours de procédures et ne soulèvent donc plus de demande à ce titre. 

Pour s’opposer à la demande d’indemnité d’occupation formée par les demandeurs, les défendeurs font valoir que les bailleurs ont résisté à recevoir les clés du commissaire de justice dès le jour de l’état des lieux. 
Au soutien de leurs demandes reconventionnelles en restitution du dépôt de garantie, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] rappellent l’état des lieux de sortie réalisé par Maître [F], commissaire de justice ayant constaté un logement propre et en bon état. Invoquant la mauvaise foi des bailleurs quant à l’organisation de l’état des lieux, ils demandent donc le remboursement du constat établi par l’auxiliaire de justice. Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] contestent ensuite les devis de remise en état des lieux produits par Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] et rappellent la non restitution de leur dépôt de garantie soulignant la majoration de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle au regard de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] observent également que Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] n’ont pas justifié des charges récupérables pendant l’entièreté de la durée du contrat de location. 

Enfin, les défendeurs estiment ne pas avoir pu jouir paisiblement de leur logement durant leur location. Rappelant les dysfonctionnements ayant affecté la pompe à relevage et la pompe à chaleur, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] affirment avoir subi un important stress en raison de pressions des bailleurs. Contestant la force probante et la véracité des attestations produites par Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W], ils précisent que ces derniers se sont immiscés dans leur vie privée et ont, de mauvaise foi, toujours eu une attitude intrusive et insistante. 


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de noter que les deux contrats de bail produits en date du 7 novembre 2019 visent dans les annexes jointes aux contrats l’état des lieux d’entrée. Or figure dans l’état des lieux d’entrée produit et signé par les deux parties, la mention manuscrite selon laquelle « l’entretien des enduits de la couverture des dalles de la PAC interne et externe et désembouage désherbage de la voie commune, entretien des réseaux EP/EU, pompe de relevage, rejet aux fossés seront faits par les propriétaires à la charge des locataires ». Dès lors, figurant dans l’état des lieux d’entrée annexé au contrat de bail, ces mentions sont entrées dans le champ contractuel.

Si l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une liste de clauses réputées non écrites au sein des contrats de bail, il convient de noter que la clause litigieuse en cause comprise dans l’état des lieux d’entrée fait simplement peser la réalisation des réparations aux propriétaires et la charge du coût au locataire, ce qui apparaît comme une simple précision logistique sur l’organisation du devoir d’entretien des locataires sur certains points.

En conséquence, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] seront déboutés de leur demande de déclarer non écrite la clause suivant laquelle « l’entretien des enduits de la couverture des dalles de la PAC interne et externe et désembouage désherbage de la voie commune entretien des réseaux EP/EU, pompe de relevage, rejet aux fossés seront faits par les propriétaires à la charge des locataires »


I- Sur les demandes de Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W]

A- Sur les demandes en paiement au titre des frais d’entretien et de réparation à la charge des locataires de Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W]

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1755 du code civil précisent que le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et qu'il prend à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations qui ne sont pas causées par vétusté. 

Le locataire prend ainsi à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est de droit constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur et que ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses de réparation.


- Sur les frais de réparation de la clôture

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise amiable en date du 28 septembre 2023 réalisé par le CET NANTES mandaté par l’assureur de protection juridique des bailleurs que des poteaux de la clôture séparant la maison louée par les défendeurs ont été éraflés et entaillés. Un panneau a été décrit comme vrillé et tordu. Le rapport précise que « les désordres relevés sont consécutifs à la mise en œuvre d’un occultant par le locataire qui, ne laissant plus le vent passer, » a entraîné la rupture du panneau et estime ainsi que « la responsabilité des locataires est pleinement engagée de notre point de vue suite à la mise en œuvre d’un occultant qui n’est pas sa vocation première et n’est pas prévu à cet effet ». Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] ne contestent pas ce constat mais s’opposent au montant de la réparation demandé par les bailleurs. 

En effet, se basant sur un devis de la société CLOTURE PAYSAGE NAZAIRIEN en date du 1 mars 2023, l’expert a chiffré le coût des désordres à 650 euros pour le remplacement d’un panneau et de 3 poteaux en aluminium. Il doit être noté que le rapport d’expertise précise : « Aucun protocole amiable n’a pu être régularisé sur site, car Monsieur [K] ne souhaite pas signer ce document ». 

Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] produisent un autre devis en date du 26 mai 2023 de la société BRIERE ENVIRONNEMENT chiffrant à 1 800 euros TTC le coût de « la fourniture et pose avec scellement par plots en béton de 3 poteaux en aluminium » et « la fourniture et mise en place d’une grille ». Si les défendeurs contestent la véracité de ce devis, ils ne démontrent pas cette affirmation. En effet, le second devis de la société BRIERE ENVIRONNEMENT en date du 21 février 2025 produit par Madame [I] comporte certes un montant de 1 452 euros mais où les prestations mentionnées ne sont pas les mêmes que pour le devis du 26 mai 2023, l’évacuation des poteaux et de la grille n’étant pas comprise dans le devis. En outre, les échanges de message avec « [T] [Q] » en date de février, mai et septembre 2025 produits par les demandeurs ne sont pas en lien avec le litige opposant Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] et les Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W]. Ils doivent donc être écartés. 

Toutefois, le refus de Monsieur [U] [K] de signer un protocole d’accord amiable à l’issue du rapport d’expertise mandaté par son assureur de protection juridique démontre une résistance non justifiée de ce dernier ce qui a empêché la réalisation des travaux au plus tôt.

Par conséquent, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] seront condamnés, in solidum, à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] la somme de 650 euros au titre de la réparation de la clôture. 

- Sur les frais de remplacement de la pompe de relevage

En l’espèce, au regard de la clause contenue dans l’état des lieux d’entrée, les locataires ont la charge de l’entretien de la pompe de relevage durant la location. Ils doivent donc prendre en charge les frais d’entretien de cette pompe sauf vétusté ou vice antérieur à la location. 

L’état des lieux contradictoire du logement, réalisé le 22 décembre 2019 et signé par les parties au bail note un très bon état général du logement loué. Au titre de l’évacuation des eaux, la mention manuscrite « très bon état, neuf » y figure. Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] relèvent que les désordres ayant affecté la pompe de relevage relevaient de la vétusté et non d’un défaut d’entretien de leur part. Toutefois, ils ne produisent pas de preuve permettant de contester cet état au jour de l’état des lieux d’entrée de sorte que les désordres survenus postérieurement sont présumés ne pas avoir été présents lors de la remise du logement en « très bon état ». Les locataires ne démontrent donc pas que le dysfonctionnement relevait de la vétusté ou d’un vice de construction. Plus fortement, il ressort d’un courriel du 20 mai 2023 envoyé par Monsieur [K] que des interventions sur la pompe de relevage avaient déjà eu lieu notamment en raison de graisse dans le système et que le bailleur avait précisé aux locataires la nécessité de la retirer pour l’entretien. Plus encore dans un courrier non daté mais signé, Monsieur [J] [V] de la société FRANS [R] relevait : « cette pompe de relevage a subi un défaut d’entretien par le locataire en place » en précisant que le flotteur était sorti de son emplacement initial et engendrait un fonctionnement à vide et donc une mise en surchauffe du système. 

Or Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] produisent 3 devis et factures justifiant les sommes versées au titre des frais de remplacement de la pompe de relevage : 
- Une facture de la société SAS VIDANDE PRINQUELAISE en date du 23 mai 2023 d’un montant de 198 euros TTC mentionnant des travaux réalisés le même jour.
- Une facture de FRANS [R] du 23 mai 2023, signée relative à la fourniture d’une pompe « delinox DXVM » d’un montant de 838,34 euros TTC
- Une facture de la société CHEDOTAL du 26 mai 2023, d’un montant de 16,20 euros TTC concernant le raccordement et l’amorçage de la pompe de relevage. 

Ces trois factures, identifiant l’adresse précise des locataires, démontrent la réalisation des travaux de remplacement de la pompe de relevage courant mai 2023, la première facture portant même la mention : « le flotteur de la pompe de relevage eaux chargées était sorti de son logement du a un défaut d’entretien ». Il importe peu que Monsieur [A] n’ait pas été présent à l’ouverture de la pompe ; les locataires sont tenus des frais pour l’entretien de la pompe de relevage.

Enfin, si Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] produisent des échanges SMS avec leur propriétaire mentionnant un défaut de la pompe de relevage dès février 2022, ces messages non datés ne montrent pas une lenteur des bailleurs pour intervenir. Par opposition, il ressort des échanges mails fournis, que les locataires ont informé les bailleurs de la survenance d’une inondation le 20 mai 2023. Monsieur [U] [K] répondait le même jour et justifiait du week-end pour préciser une intervention le lundi. 

Par conséquent, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] seront condamnés, in solidum, à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] la somme de 1 203,54 euros au titre du remplacement de la pompe de relevage.

- Sur les frais d’entretien de la pompe à chaleur

Aux termes de l’article 7-1 de la loi de 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L’annexe au décret n°87-712 du 26 aout 1987, vise précisément l’entretien de la pompe à chaleur dans la liste des réparations locatives à la charge des locataires. 

Bien que les bailleurs n’aient jamais réclamé le paiement des sommes exposées au titre des frais d’entretien, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] ne peuvent estimer que ces frais étaient compris dans le coût des charges qui sont définies de façon exhaustive par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Précisément, l’annexe dudit décret ne fait pas rentrer les frais d’entretien d’une pompe à chaleur dans les charges. 

Les bailleurs ont payé initialement les frais d’entretien de la pompe à chaleur relevant normalement de la charge des locataires. Au regard de l’article 7-1 de la loi de 1989, ils disposaient d’un délai de 3 ans à compter de la réalisation des entretiens pour demander aux locataires le paiement de ces frais. Or le premier acte interruptif de prescription, au sens de l’article 2241 du code civil est l’assignation en date 7 février 2025. Les bailleurs ne peuvent demander le remboursement des frais exposés pour l’entretien de la pompe à chaleur avant la date du 7 février 2022. 

Les bailleurs produisent cinq factures de la société CHEDOTAL respectivement en date des 3 février 2021, 28 février 2022, 9 février 2023, 12 février 2024 et 13 février 2025 relatives à l’entretien des pompes à chaleur des quatre maisons qu’ils louaient 14 rue de la forge. Les factures précisent toutes l’adresse exacte des locataires et les prestations réalisées soit notamment la vérification de l’aspect général, le contrôle, le nettoyage et test du système. 

La première facture du 3 février 2021 soit antérieure au 7 février 2022 ne doit pas être prise en compte car la demande sur ce fondement est prescrite comme exposé précédemment. 

Les locataires contestent également la production de la facture en date du 13 février 2025 et fournissent à ce titre des mails envoyés par Madame [I] à Monsieur [K] où celle-ci indique que le technicien de l’entreprise CHEDOTAL a simplement remplacé la carte mère de la pompe à chaleur. Toutefois, ces affirmations n’ont pas fait l’objet de réponses des bailleurs et les locataires ne produisent aucune preuve permettant de contester le passage de la société aux fins d’entretien du système de pompe à chaleur tel que démontré par la facture. Seules les déclarations unilatérales et insuffisantes des bailleurs évoquent l’absence de passage de la société. 

Les quatre dernières factures ont des montants respectifs de 488,40 euros, 550 euros, 484 euros et 484 euros soit un montant total de 2006,40 euros. En l’absence de précision, il n’est pas possible de rattacher une somme précise au coût d’entretien des pompes à chaleur pour chaque maison. Il a donc lieu de considérer que le coût précis d’entretien de la pompe à chaleur dans le logement occupé par Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] correspond à celui de l’entretien des 4 maisons divisé par 4 soit (2006,40 euros /4) donc 501,60 euros. 

Par conséquent, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] seront condamnés, in solidum, à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] la somme de 501,60 euros au titre des frais d’entretien de la pompe à chaleur.

- Sur les frais de désembouage du réseau de chauffage de la maison

Si par lecture du décret du 26 aout 1987, le locataire a par principe à sa charge les seuls travaux d’entretien courants et menues réparations afférant à la location, ces dispositions ne sont pas d’ordre public et les parties peuvent donc librement y déroger conventionnellement.

En l’espèce, il résulte de la clause de l’état des lieux précédemment exposée que les frais de désembouage du réseau de chauffage de la maison étaient à la charge des locataires. Bien que Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] estiment que le réseau de chauffage au sol de la maison présentait des dysfonctionnements dès leur arrivée dans les lieux, l’état des lieux d’entrée contradictoire ne relève aucune vétusté du système de chauffage. Les locataires produisent leur factures EDF de 2020 à 2025 mais n’apportent pas d’élément permettant de mettre en rapport les coûts visibles avec un dysfonctionnement de la pompe à chaleur entrainant une surconsommation électrique liée au chauffage. Les messages évoquant des dysfonctionnements du système de chauffage dès décembre 2019 ne suffisent à contester l’état des lieux, les désordres pouvant être le fait des locataires. En l’absence de preuve d’un défaut affectant le chauffage au sol avant leur entrée dans les lieux, les locataires restent tenus des frais d’entretien et de désembouages au regard des dispositions contractuelles et ce, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute de leur part. 

Or, Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] produisent un devis de la société CHAUFFALIA en date du 19 mars 2024 relative au désembouage du circuit de chauffage au sol au sein du 14 D, Rue de la Forge. Le devis, détaillant les actes réalisés, est d’un montant de 755,13 euros TTC. 

Par conséquent, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] seront condamnés, in solidum, à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] la somme de 755,13 euros au titre des frais de désembouage du réseau de chauffage. 

- Sur les frais de remise en état du bien

Pour rappel, il est de droit constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur et que ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses de réparation.

Pour apprécier si le locataire a respecté les obligations qui lui incombent, il convient de se référer à l'état des lieux de sortie, contradictoirement établi avec le propriétaire, et de le comparer à l'état des lieux d'entrée réalisé dans les mêmes conditions.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : « Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties ». 

Il résulte de l’état des lieux d’entrée, réalisé le 22 décembre 2019 et signé par les parties au bail, que l’ensemble des éléments composants le logement sont indiqués comme ayant un très bon état, un commentaire « neuf » figurant par ailleurs pour chacun d’entre eux. Les locataires sont donc présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. 

Si aucun état des lieux contradictoire n’a pu être réalisé à la fin du contrat de location, les défendeurs produisent toutefois un procès-verbal de constat d’état des lieux réalisé le 30 juin 2025 par Maître [S] [F], Commissaire de justice hors la présence des propriétaires, donc non contradictoire. Cet état des lieux n’a toutefois pas fait l’objet d’un avis par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance conformément aux dispositions susmentionnées. Dès lors, ce procès-verbal n’est pas opposable aux bailleurs.

Au soutien de leur affirmation selon laquelle le logement a été remis dans un état parfait conforme à l’état des lieux d’entrée, les locataires produisent toutefois diverses photographies en couleur dont le détail des informations comporte l’heure et la journée. Ces photographies prises le 30 juin 2025, soit le même jour que l’état des lieux de sortie, montrent un logement propre et en bon état, même si prises avec un grand angle.

Les demandeurs produisent un état des lieux non contradictoire, rédigé et signé par les seuls bailleurs. Il ne respecte pas plus les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et n’est pas opposable aux locataires. Par ailleurs, cet acte a été réalisé le 7 juillet 2025 soit plus de 7 jours après l’acte de Maître [F] et le départ des locataires qui ont remis les clés au commissaire de justice. Même à supposer que les désordres qui y sont mentionné soient avérés, ce qui n’est pas le cas, les demandeurs ne démontrent pas qu’ils résultent d’un défaut d’entretien des locataires et qu’ils ne sont pas survenus après le départ de Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A].

Si Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] affirment que le logement a été rendu avec des désordres ne relevant pas de la vétusté ou de l’usage ordinaire du bien, ils ne produisent donc pas de preuve à même de contester les photographies datées du 30 juin 2025.
Il n’est donc pas démontré objectivement de dégradations locatives. 

En tout état de cause, en l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.
Par conséquent, la demande en paiement fondée sur les frais de remise en état du logement des demandeurs sera rejetée. 

B- Sur la demande de paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le prononcé d’une indemnité d’occupation vise à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux de l’ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre.

Or aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Le même article précise que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

En l’espèce, par courrier recommandée avec avis de réception réceptionné le 29 mars 2025, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] informaient leurs bailleurs de la façon suivante : « nous quitterons le logement 3 mois après la réception de ce courrier et qui prendra fin à la date du 30 juin 2024 ». 

Il ressort de leurs déclarations qu’ils ont remis à Maitre [F] les clés de la location du 14 D rue de la Forge à PONTCHATEAU, le jour de l’état des lieux, certes non opposable s’agissant de ses constatations sur l’état du logement mais portant néanmoins témoignage probant sur l’acte unilatéral de remise des clés par les locataires, soit le 30 juin 2025. Ce fait, non contesté par Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W], est corroboré par le procès-verbal de constat d’état des lieux mentionnant la remise de 11 clés. 

Les bailleurs, produisant une attestation du cabinet de commissaire de justice de Maître [F], indiquent n’avoir récupéré les clés du logement loué que le 7 juillet 2025 soit plus de 7 jours après le départ des locataires. 

Toutefois, il convient de noter que le commissaire de justice indique dès le 30 juin dans son procès-verbal : « je récupère les clefs en mon étude qui seront à la disposition des propriétaires ». Ce fait a été communiqué le même jour à Monsieur [K] comme l’atteste un SMS du 30 juin à 18h 34 mentionnant que « les clés ont été remises à l’huissier présent ce matin ». La mise à disposition est, en outre, confirmée par un courrier du 1er juillet 2025, courrier par lequel le conseil de Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] informait le conseil de Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] de l’accès des clés à l’étude du commissaire de [H] : « les clefs du logement ont été remises à Me [F] et sont donc à la disposition de vos clients en son étude ». Les bailleurs, via l’intermédiaire de leur conseil, informaient seulement le 3 juillet les locataires de leur volonté de restitution des clés du logement « dans les plus brefs délais à leur domicile personnel ». Malgré cela, au sein d’un courriel en date du 3 juillet 2025 Maître [S] [F] exposait avoir tenté de joindre les propriétaires pour restituer les clés à leur domicile. Les difficultés de prise de contact étaient réaffirmées le lendemain par un courriel envoyé au conseil des locataires. Informés de la possibilité de prendre les clés du logement à l’étude du commissaire de [H], les bailleurs ne peuvent demander une indemnité d’occupation, la tardivité de remise à disposition du logement donc de remise des clés étant de leur fait. 

La demande de Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] au titre de l’indemnité d’occupation sera donc rejetée

C- Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] indiquent avoir dû multiplier les démarches face à la résistance des locataires. Il convient toutefois de noter que, par lettre recommandée avec avis de réception distribué le 29 mars 2025, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] adressaient leur congé à leurs bailleurs, proposant une date d’état des lieux le 30 juin 2025. Après relance du conseil des défendeurs, Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] ne répondaient à cette proposition que le 13 juin 2025 soit plus de deux mois après le préavis et seulement 17 jours avant l’état des lieux de sortie proposé. Bien que les locataires n’aient pas proposé d’horaire pour l’état des lieux, il revenait aux bailleurs de prendre attache avec eux rapidement pour organiser ce dernier. Il a fallu attendre la relance des locataires le 13 juin 2025 pour que tel soit le cas. Certes, il résulte des courriers d’échanges entre les avocats des parties que les bailleurs et les locataires n’ont pas réussi à s’accorder sur une heure précise, mais l’impossibilité de réaliser un état des lieux contradictoire relève de la responsabilité commune des parties. En tout état de cause, il ressort bien du courriel en date du 3 juin 2025 rédigé par Madame [O] [I] que les locataires ont pris contact début juin pour demander l’intervention d’un commissaire de justice à la présence de la sortie des lieux. Malgré tout, ce courriel rappelle à la fin : « nous travaillons tous les deux avec mon conjoint et nous avons deux enfants en bas âges, l’idéal serait un état des lieux à 9h30 afin que nous puissions déposer notre fille à l’école et notre fils chez notre nounou et repartir travailler après ». Les demandeurs ne sont donc pas fondés à contester que les locataires ne pouvaient pas se rendre disponibles en fin de journée en raison de leur travail. En outre, au regard des difficultés entre les parties, il ne peut être reproché à Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] d’avoir sollicité l’intervention d’un commissaire de justice, auxiliaire de justice et tiers au contrat de bail. 

S’agissant de la remise des clés, il a été exposé précédemment la part de responsabilité des bailleurs dans le retard de cette remise. Informés de la disponibilité des clés à l’étude le 1er juillet 2025, Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] n’ont répondu que le 3 juillet 2025 sur leur volonté de se voir donner les clés à leur domicile. Or par courriel des 3 et 4 juillet, soit le jour même et le lendemain de la demande, le commissaire de justice indiquait les tentatives de prises de contact avec les bailleurs aux fins d’organisation de cette remise qui n’a pu se réaliser que le 7 juillet. 

Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] indiquent en outre que Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] se sont immiscés dans leur vie privée. Toutefois, la photographie réalisée des véhicules stationnés près du lieu d’habitation de leurs anciens bailleurs a été prise sur la voie publique. Prise hors du lieu d’habitation des demandeurs, cette photographie ne suffit pas à démontrer une atteinte à la vie privée, le véhicule n’étant pas en tant que tel considéré comme un domicile par le droit constant, sauf à ce qu’il soit spécialement aménagé et utilisé comme tel. De même, la prise de contact avec des personnes proches des demandeurs ne pourrait suffire à démontrer une immixtion dans la sphère intime de Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W].

En conséquence, Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêt au titre du préjudice moral subi. 


II- Sur les demandes reconventionnelles de Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A]

A- Sur la demande de paiement au titre du constat d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice

Pour rappel, aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : « Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».

En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux réalisé par Maître [F] ne respecte pas les conditions de forme de la loi de 1989. Réalisé non contradictoirement, l’état des lieux n’a également pas fait l’objet d’un avis par le commissaire de justice 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] qui ont sollicité l’intervention du commissaire de justice ne sont donc pas fondés à demander le paiement du montant de l’acte aux bailleurs.

En conséquence, la demande de paiement au titre du constat d’état des lieux réalisé par commissaire de justice de Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] sera rejetée. 

B- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et de majoration

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie délivré par le locataire à l’occasion de son contrat de bail doit être restitué, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues par le locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce aux termes du contrat de bail signé et paraphé par les parties le 7 novembre 2019, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] ont payé aux bailleurs un dépôt de garantie fixé à un montant de 737 euros. 

Il résulte des éléments précédents que les réparations locatives imputables à Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] s’élèvent à la somme de 3 110,27 euros (650 euros pour la réparation de la clôture ; 1 203,54 euros pour le remplacement de la pompe de relevage ; 501,60 euros pour l’entretien de la pompe à chaleur et 755,13 euros pour le désembouage du réseau de chauffage). Les locataires ne sont pas fondés à demander la restitution du montant versé à titre de dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie d’un montant de 737 euros ayant été intégralement conservé par les bailleurs, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] doivent encore à Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] la somme de 2 373,27 euros. 

En conséquence, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] seront déboutés de leurs demandes fondées sur la restitution des sommes versées à titre de dépôt de garantie et de majoration. 

C- Sur la demande de paiement au titre de la régularisation des charges

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». 

L’article 23 de la même loi prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude.

Il est constant que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par 3 ans à compter de la date de régularisation des charges qui seule permet au locateur de déterminer l’existence d’un indu. 

En l’espèce, il convient de noter que chaque partie produit un contrat de bail en date du 7 novembre 2019. Les documents, rédigés par des stylos différents consacrent tout deux l’accord des parties pour la location du bien à usage d’habitation situé 14 D rue de la Forge à PONTCHATEAU (44160). Toutefois, le contrat produit par les défendeurs précise un loyer mensuel révisable fixé initialement à 737 euros, outre des provisions sur charges de 113 euros, l’autre contrat ne précise que le montant du loyer mensuel soit 850 euros. Seul le contrat produit par les défendeurs comporte les initiales de chaque partie en paraphe du document. Si Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] affirment que le contrat produit par les bailleurs a été antidaté, ils ne produisent toutefois aucun élément de preuve permettant de corroborer cette affirmation. 

Dans les deux cas, le montant du dépôt de garantie est fixé à 737 euros soit le montant du loyer hors charge dans le bail produit par les défendeurs. En tout état de cause, le contrat de bail produit par les demandeurs ne précise pas le montant des charges récupérables comprises dans le loyer de 850 euros. 

Régulièrement signés et paraphés, les deux contrats qui ne se contredisent pas, doivent donc être considérer comme valables. Il a donc lieu de considérer le loyer révisable fixé initialement à 737 euros et le montant des charges récupérables à 113 euros. 

Le contrat ne fixe pas la date de régularisation des charges. En tout état de cause, il n’est pas contesté par les parties que les bailleurs n’ont jamais communiqué au locataire un quelconque décompte des charges locatives par nature (électricité, eau froide, etc.). Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K], qui n’ont donc jamais communiqué le décompte des charges un mois avant régularisation, ce qui est pourtant imposée par la loi, n’ont également pas réalisé de versements au titre de la régularisation ou produit, pour le locataire, de justificatifs sur les charges locatives récupérables. Aucune régularisation des charges n’est donc intervenue et le délai de prescription triennal n’est donc pas acquis. Les locataires sont donc fondés à demander la régularisation des charges pour l’ensemble de la période locative soit du 22 décembre 2019, prise d’effet du contrat de location au 30 juin 2025, date d’état des lieux réalisé par le commissaire de justice et remise des clés. 

En conséquence, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] seront condamnés, in solidum, à payer à Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] la somme de 7 458 euros (113 x 66) au titre de la régularisation des charges. 

Il ressort des développements précédents que les locataires n’ont pas rempli leur obligation de répondre des dégradations et pertes survenues du fait de la location malgré la conservation du dépôt de garantie, le montant ne suffisant à indemniser les propriétaires. Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] doivent en effet à Monsieur [U] [K] et Madame [H] [I] la somme de 2 373,27 euros

En vertus des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation des créances respectives de Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] et de Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] doit être prononcée. 

En conséquence, pris en considération de la compensation des créances respectives, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] seront condamnés in solidum à payer à Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] la somme de 5 084,73 euros.

D- Sur les demandes en dommages et intérêts 

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

- Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] ont résidé au sein du logement loué avec des enfants en bas âges. 

Les défendeurs invoquent les dysfonctionnements de la pompe de relevage et du système de chauffage de leur maison. Si ces dysfonctionnements sont avérés notamment par la production de nombreux messages SMS entre les locataires et les bailleurs par lesquels Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] informent Monsieur [U] [K] des désordres affectants les systèmes, ils n’apportent pas la preuve que ces dysfonctionnements soient liés à une faute des propriétaires. Ils ne démontrent en effet pas que la pompe à chaleur et la pompe de relevage aient été en mauvais état lors de l’état des lieux d’entrée. Rien ne permet donc d’affirmer que les propriétaires ont rendu aux bailleurs un logement en mauvais état. 

- ur le préjudice moral

S’agissant de la demande d’indemnisation d’un préjudice moral, bien que les locataires affirment que les bailleurs ont produit des pièces contrefaites, ils n’apportent aucun élément permettant de corroborer cette affirmation. A ce titre, les diverses attestations de témoins qu’ils produisent ne concernent pas les rapports entre les parties à la présente procédure. S’ils évoquent en effet des comportements brutaux ou intimidants de Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] à leur encontre, les témoins n’évoquent aucunement les relations de ces derniers avec les défendeurs permettant de caractériser une faute des bailleurs envers Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A]. Par opposition, les messages SMS, produits tant par les demandeurs que les défendeurs, illustrent un dialogue respectueux et non menaçant entre les parties, une simple demande de nettoyage des joints ne suffisant à caractériser une quelconque pression.

Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] indiquent en outre que Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] se sont immiscés dans leur vie privée. Toutefois s’il est avéré que Madame [W] a réagi à des commentaires postés sur le réseau social Facebook suite à une publication de sa locataire, il ne s’agit là que de réactions à un message public. Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] ne produisent aucune autre preuve permettant de démontrer une surveillance des propriétaires et une peur engendrée à leurs enfants. 

Enfin, il n’est pas contesté que Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] n’ont pas restitué aux défendeurs la somme de 737 euros versée à titre de dépôt de garantie. Toutefois, comme vu précédemment les bailleurs n’étaient pas tenus de restituer cette somme en raison des frais d’entretien et de réparation dont sont responsables Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A].

En conséquence, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêt au titre du préjudice moral et préjudice de jouissance subi. 

 Sur les frais du procès 

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, tant Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] que Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] sont des parties perdantes.

En conséquence, il sera laissé aux parties la charge des dépens qu’elles ont exposés

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En conséquence, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K], parties condamnées aux dépens, seront condamnées, in solidum, à payer à Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

En outre, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] condamnés, in solidum, à payer à Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendue en premier ressort :

DEBOUTE Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] de leur demande de déclarer non écrite la clause suivant laquelle « l’entretien des enduits de la couverture des dalles de la PAC interne et externe et désembouage désherbage de la voie commune entretien des réseaux EP/EU, pompe de relevage, rejet aux fossés seront faits par les propriétaires à la charge des locataires »

CONDAMNE, in solidum, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] :

- La somme de 650 euros au titre de la réparation de la clôture. 
- La somme de 1 203,54 euros au titre du remplacement de la pompe de relevage
- La somme de 501.6 euros au titre des frais d’entretien de la pompe à chaleur.
- La somme de 755,13 euros au titre des frais de désembouage du réseau de chauffage. 

DEBOUTE Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] de leurs demandes de restitution de la somme de 737 euros versée à titre de dépôt de garantie ainsi que de majoration d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal ; 

DIT en conséquence que Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] doivent à Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] la somme de 2 373,27 euros, montant des sommes dont ils sont condamnés avec soustraction de la somme de 737 euros versée en dépôt de garantie du contrat de bail ;

CONDAMNE, in solidum, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] à payer à Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] la somme de 7 458 euros au titre de la régularisation des charges provisionnées sur l’intégralité du contrat de bail conclu le 7 novembre 2019 entre les parties ;

ORDONNE, en conséquence, la compensation des créances entre Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] et Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] ;

En conséquence, DIT que Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] seront condamnés in solidum à payer à Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] la somme de 5 084,73 euros ;

DEBOUTE Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] de leur demande en paiement au titre des frais de remise en état du logement ;

DEBOUTE Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] de leur demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE et Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] de leur demande de paiement du coût du constat d’état des lieux réalisé par commissaire de justice ;

DEBOUTE Monsieur [U] [K] et Madame [M] [W] de leur demande de dommages et intérêt au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE et Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] de leur demande de dommages et intérêt au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance ; 

LAISSE aux parties la charges des dépens qu’elles ont exposées ;

CONDAMNE, in solidum, Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] à payer à Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNE, in solidum, Madame [O] [I] et Monsieur [N] [A] à payer à Madame [M] [W] et Monsieur [U] [K] une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Ingrid LABUSZEWSKI Emmanuel CHAUTY