Tribunal judiciaire de Valence, CH5 - JCP, 18 juin 2026, n° 26/00105

Motifs

EXPOSE DES FAITS

M. [J] [U] a donné à bail à M. [L] [R] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] pour un loyer mensuel initial de 310 euros outre une provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2017, Mme [Q] [T] s’est portée caution solidaire de M. [L] [R]. 

A l’occasion d’un dégât des eaux survenu le 24 mai 2023, le propriétaire est intervenu dans le logement pour mettre fin au sinistre et a pu constater que le locataire avait quitté les lieux en laissant les clés du logement. Il a alors saisi un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie le 24 juillet 2023. 

Se prévalant de loyers impayés et de réparations locatives devant être mises à la charge du locataire, M. [J] [U] a fait délivrer une sommation de payer à M. [L] [R] et Mme [Q] [T] par acte de commissaire de justice du 13 février 2025. 

Par requête en date du 8 décembre 2025, reçue au greffe le 12 janvier 2026, M. [J] [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence afin d’obtenir la condamnation de M. [L] [R] et de Mme [Q] [T].

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience par le greffe.

A l’audience du 23 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [J] [U] demande la condamnation solidaire de M. [L] [R] et Mme [Q] [T] à lui payer la somme de 3691,97 euros, selon décompte arrêté au 5 mars 2026, correspondant à :
1876,14 euros au titre des loyers et charges,363 euros au titre d’un trop-perçu d’allocations logement remboursées à la caisse d’allocations familiales (CAF),543,06 euros au titre de la réfection de l’appartement restés à sa charge après remboursement de l’assurance,649,96 euros au titre du remplacement de meubles,152 euros au titre du remplacement d’un radiateur,670 euros au titre de la réfection de la salle de bains,231,63 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie,317,58 euros au titre des intérêts échus arrêtés au 5 mars 2026,137 euros au titre des frais de sommation de payer,51,60 euros au titre des frais de requête en injonction de payer,Sous déduction des acomptes payés par Mme [Q] [T] pour un montant total de 1300 euros.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le locataire a quitté les lieux en laissant une dette locative. Il ajoute que des dégradations, survenues pendant l’occupation du locataire, ont par ailleurs été constatées lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie et qu’il a dû engager des travaux et remplacer certains meubles. 

M. [L] [R] et Mme [Q] [T] ont comparu. Ils ne contestent ni le principe ni le montant des sommes réclamées. Chacun sollicite des délais de paiement, M. [L] [R] proposant de s’acquitter de la dette par des règlements mensuels de 400 euros et Mme [Q] [T] s’engageant à régler la somme de 100 euros par mois. 

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que M. [L] [R], alors dans une situation personnelle compliquée, a quitté les lieux sans en aviser son propriétaire. Depuis, sa situation s’est stabilisée, il a retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée et perçoit des revenus mensuels de 2000 euros. Son loyer actuel est de 500 euros et il n’a pas d’autre dette en cours. Mme [Q] [T], quant à elle, indique disposer d’un revenu mensuel de 1800 euros, devoir s’acquitter d’un loyer de 460 euros et rembourser un crédit à hauteur de 407 euros par mois. Ils indiquent que Mme [Q] [T] a commencé à s’acquitter de la dette en réglant 100 euros tous les mois depuis le mois de février 2025. 

M. [J] [U] a accepté les propositions de règlement faites à l’audience.

Par note en délibéré autorisée en date du 29 avril 2026, M. [J] [U] a fait parvenir un décompte actualisé en date du 29 avril 2026, faisant apparaître la déduction du montant du dépôt de garantie des sommes dues.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. 

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de condamnation aux loyers et charges impayés 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2023 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [J] [U] produit un décompte du 5 mars 2026 et un extrait de comptabilité faisant état d’une somme de 1876,14 euros au titre des loyers et charges impayés, somme non contestée par M. [L] [R] et Mme [Q] [T].

Par ailleurs, il produit une mise en demeure de la CAF de la Drôme en date du 19 décembre 2024 réclamant un trop-perçu d’allocations logement pour un montant de 363 euros.

En conséquence, le montant de l’arriéré locatif est de 2239,14 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 février 2025 valant mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les réparations locatives 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si un état des lieux a été fait au moment de l'entrée du locataire, il doit, en application des dispositions de l'article 1730 du code civil, rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1731 du même code dispose que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux.

Aux termes de l’article 1755 du code civil aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d'occupation.

Enfin, l'indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit aux débats, de telle sorte qu’il y a lieu d’appliquer la présomption prévue par l’article 1731 du code civil.

M. [J] [U] verse au débat :
une facture d’un montant total de 4876,34 euros, pour la changement du chauffe-eau, le changement du meuble de la cuisine avec pose de l’ancien évier, la rénovation du parquet, et la rénovation des plâtres et peintures de la pièce de vie, postes de préjudice pour lesquels il a déjà été indemnisé à hauteur de 4333,28 euros par son assureur,une facture pour l’achat d’un micro-ondes, d’une table, d’un canapé et d’un meuble « loge tout » pour un montant total de 649.96 euros, une facture pour un radiateur d’un montant de 152 euros,une facture pour le changement des toilettes, du lavabo et du mitigeur de lavabo dans la salle de bains d’un montant total de 670 euros.
S’agissant de la pièce principale, il est relevé dans le procès-verbal du commissaire de justice que le sol, le plafond et les murs sont en mauvais état, et que le meuble de cuisine est dégradé. Si M. [J] [U] a légitimement fait refaire cette pièce et changer le meuble de l’évier, il convient de relever qu’il a d’ores et déjà été indemnisé des préjudices subis, et que la somme restant à sa charge ne peut être mise à la charge de l’ancien locataire, alors que celui-ci est resté six ans dans les lieux et qu’il convient de tenir compte de la vétusté des revêtements et meubles bas de gamme qui ne peut lui être imputée.

S’agissant des meubles rachetés par M. [J] [U], l’état des lieux établi par le commissaire de justice :
ne comprend aucune mention quant au micro-ondes,ne comporte aucune remarque s’agissant de la table carrée présente dans l’appartement,évoque l’aspect usagé du canapé et du meuble en mélaminé, sans évoquer aucune dégradation ni aucune trace d’usage anormal.
Ainsi, le remplacement de ces meubles ne peut pas être mis à la charge des défendeurs.

S’agissant du remplacement d’un radiateur, le procès-verbal de constat évoque un radiateur rouillé et hors d’usage sous l’échelle de la mezzanine, un second radiateur déposé dans la pièce de vie, sans précision quant à son état, et un convecteur électrique hors d’usage dans la salle de bains. Compte tenu de ces constatations, le coût d’un radiateur pour 152 euros peut être mis à la charge du locataire.

Enfin, s’agissant de la salle de bains, le procès-verbal de constat indique que :
la cuvette des toilettes est encrassée,le lavabo sur colonne est cassé et hors d’usage, sans que la robinetterie ait été vérifiée.
Compte tenu de ces constatations, il est légitime que le coût du remplacement du lavabo soit mis à la charge de l’ancien locataire. En revanche, le changement total des toilettes et de la robinetterie n’est pas justifié. Ainsi, la facture de 670 euros est excessive et sera ramenée à la somme de 350 euros.

En conséquence, seule la somme de 502 euros peut être mise à la charge de l’ancien locataire, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.


Sur les frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés. Si l’état des lieux ne peut pas être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, M. [L] [R] reconnaît avoir restitué les clés sans en aviser son propriétaire, abandonnant le logement sans faire connaître sa nouvelle adresse. Cet état de fait a empêché l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable et a nécessité le recours à un commissaire de justice.

En conséquence, les frais d’état des lieux, s’élevant à la somme totale de 463,26 euros selon la facture produite, doivent être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Sur l’engagement de la caution 

En application de l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

En application de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, Mme [Q] [T] a signé un acte de cautionnement au terme duquel elle s’engage en qualité de caution solidaire pour le paiement, notamment, des charges, loyer, dégradations et réparations locatives et de tout frais et intérêt dus ou pouvant être dû par le preneur au bailleur. 

En conséquence, Mme [Q] [T] sera condamnée solidairement avec M. [L] [R].

Sur les comptes entre les parties

Il est constant que M. [L] [R] a versé un dépôt de garantie de 310 euros, conservé par le bailleur et qui doit se déduire des sommes dues.

Par ailleurs, il résulte du dernier décompte produit aux débats, en date du 29 avril 2026, que Mme [Q] [T] a procédé à des paiements mensuels de 100 euros depuis le mois de février 2025, portant le montant des acomptes versés à la somme de 1500 euros à cette date, et qui doivent également être déduits des sommes dues.

Le décompte récapitulatif des sommes dues s’établit donc comme suit :


Au débit
Au crédit
Loyers et charges
1876,14

Trop perçu CAF
363

Réparations locatives
502

Frais d’EDL de sortie
231,63

Dépôt de garantie

310
Acomptes

1500
TOTAL
2972,77
1810

Il convient donc de condamner solidairement M. [L] [R] et Mme [Q] [T] à payer à M. [J] [U] la somme de 1162,77 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 429,14 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement 

En application de l'article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu entre les parties au cours de l'audience, il y a lieu d'accorder des délais de paiement aux débiteurs, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens 

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [R] et Mme [Q] [T], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

En revanche, aucune disposition légale n’exige que la mise en demeure préalable à l’action en paiement d’une obligation contractuelle de somme d’argent soit réalisée par acte de commissaire de justice de type sommation de payer. En outre, la requête en injonction de payer était vouée à l’échec dès lors que cette procédure ne permet pas d’obtenir de condamnation au titre des réparations locatives. 

En conséquence, ni le coût des sommations de payer du 13 février 2025, ni le coût de la requête en injonction de payer en date du 25 février 2025 ne seront compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. 

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

- Condamne solidairement M. [L] [R] et Mme. [Q] [T] à payer à M. [J] [U] la somme de 1162,77 euros, selon décompte arrêté au 29 avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 429,14 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, 

- Autorise M. [L] [R] à s’acquitter des sommes dues en deux versements mensuels de 400 euros et une troisième mensualité apurant le solde, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant celui de la signification du présent jugement,

- Autorise Mme [Q] [T] à s’acquitter des sommes dues en onze versements mensuels de 100 euros et une douzième mensualité apurant le solde, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant celui de la signification du présent jugement,

- Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance au plus tard le dernier jour de chaque mois, l’échelonnement ci-dessus sera caduc, et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, 

- Rappelle qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

- Condamne in solidum M. [L] [R] et Mme [Q] [T] au dépens, 

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.


La greffière, 
La juge des contentieux de la protection,

Minute n° 
N° RG 26/00105 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I4OW



JUGEMENT DU 18 Juin 2026 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE




DEMANDEUR :

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 1]

comparant assisté de Mme [M] [U]



DÉFENDEURS : 

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant


Madame [Q] [T], demeurant [Adresse 3]

comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT 
Greffier : Sandrine LAMBERT


DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 23 avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.


JUGEMENT :

contradictoire,
en dernier ressort,
prononcé par mise à disposition au greffe,
par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection, 
assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

N° RG 26/00105 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I4OW

EXPOSE DES FAITS

M. [J] [U] a donné à bail à M. [L] [R] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] pour un loyer mensuel initial de 310 euros outre une provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2017, Mme [Q] [T] s’est portée caution solidaire de M. [L] [R]. 

A l’occasion d’un dégât des eaux survenu le 24 mai 2023, le propriétaire est intervenu dans le logement pour mettre fin au sinistre et a pu constater que le locataire avait quitté les lieux en laissant les clés du logement. Il a alors saisi un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie le 24 juillet 2023. 

Se prévalant de loyers impayés et de réparations locatives devant être mises à la charge du locataire, M. [J] [U] a fait délivrer une sommation de payer à M. [L] [R] et Mme [Q] [T] par acte de commissaire de justice du 13 février 2025. 

Par requête en date du 8 décembre 2025, reçue au greffe le 12 janvier 2026, M. [J] [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence afin d’obtenir la condamnation de M. [L] [R] et de Mme [Q] [T].

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience par le greffe.

A l’audience du 23 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [J] [U] demande la condamnation solidaire de M. [L] [R] et Mme [Q] [T] à lui payer la somme de 3691,97 euros, selon décompte arrêté au 5 mars 2026, correspondant à :
1876,14 euros au titre des loyers et charges,363 euros au titre d’un trop-perçu d’allocations logement remboursées à la caisse d’allocations familiales (CAF),543,06 euros au titre de la réfection de l’appartement restés à sa charge après remboursement de l’assurance,649,96 euros au titre du remplacement de meubles,152 euros au titre du remplacement d’un radiateur,670 euros au titre de la réfection de la salle de bains,231,63 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie,317,58 euros au titre des intérêts échus arrêtés au 5 mars 2026,137 euros au titre des frais de sommation de payer,51,60 euros au titre des frais de requête en injonction de payer,Sous déduction des acomptes payés par Mme [Q] [T] pour un montant total de 1300 euros.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le locataire a quitté les lieux en laissant une dette locative. Il ajoute que des dégradations, survenues pendant l’occupation du locataire, ont par ailleurs été constatées lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie et qu’il a dû engager des travaux et remplacer certains meubles. 

M. [L] [R] et Mme [Q] [T] ont comparu. Ils ne contestent ni le principe ni le montant des sommes réclamées. Chacun sollicite des délais de paiement, M. [L] [R] proposant de s’acquitter de la dette par des règlements mensuels de 400 euros et Mme [Q] [T] s’engageant à régler la somme de 100 euros par mois. 

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que M. [L] [R], alors dans une situation personnelle compliquée, a quitté les lieux sans en aviser son propriétaire. Depuis, sa situation s’est stabilisée, il a retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée et perçoit des revenus mensuels de 2000 euros. Son loyer actuel est de 500 euros et il n’a pas d’autre dette en cours. Mme [Q] [T], quant à elle, indique disposer d’un revenu mensuel de 1800 euros, devoir s’acquitter d’un loyer de 460 euros et rembourser un crédit à hauteur de 407 euros par mois. Ils indiquent que Mme [Q] [T] a commencé à s’acquitter de la dette en réglant 100 euros tous les mois depuis le mois de février 2025. 

M. [J] [U] a accepté les propositions de règlement faites à l’audience.

Par note en délibéré autorisée en date du 29 avril 2026, M. [J] [U] a fait parvenir un décompte actualisé en date du 29 avril 2026, faisant apparaître la déduction du montant du dépôt de garantie des sommes dues.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. 

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de condamnation aux loyers et charges impayés 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2023 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [J] [U] produit un décompte du 5 mars 2026 et un extrait de comptabilité faisant état d’une somme de 1876,14 euros au titre des loyers et charges impayés, somme non contestée par M. [L] [R] et Mme [Q] [T].

Par ailleurs, il produit une mise en demeure de la CAF de la Drôme en date du 19 décembre 2024 réclamant un trop-perçu d’allocations logement pour un montant de 363 euros.

En conséquence, le montant de l’arriéré locatif est de 2239,14 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 février 2025 valant mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les réparations locatives 

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si un état des lieux a été fait au moment de l'entrée du locataire, il doit, en application des dispositions de l'article 1730 du code civil, rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1731 du même code dispose que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux.

Aux termes de l’article 1755 du code civil aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d'occupation.

Enfin, l'indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit aux débats, de telle sorte qu’il y a lieu d’appliquer la présomption prévue par l’article 1731 du code civil.

M. [J] [U] verse au débat :
une facture d’un montant total de 4876,34 euros, pour la changement du chauffe-eau, le changement du meuble de la cuisine avec pose de l’ancien évier, la rénovation du parquet, et la rénovation des plâtres et peintures de la pièce de vie, postes de préjudice pour lesquels il a déjà été indemnisé à hauteur de 4333,28 euros par son assureur,une facture pour l’achat d’un micro-ondes, d’une table, d’un canapé et d’un meuble « loge tout » pour un montant total de 649.96 euros, une facture pour un radiateur d’un montant de 152 euros,une facture pour le changement des toilettes, du lavabo et du mitigeur de lavabo dans la salle de bains d’un montant total de 670 euros.
S’agissant de la pièce principale, il est relevé dans le procès-verbal du commissaire de justice que le sol, le plafond et les murs sont en mauvais état, et que le meuble de cuisine est dégradé. Si M. [J] [U] a légitimement fait refaire cette pièce et changer le meuble de l’évier, il convient de relever qu’il a d’ores et déjà été indemnisé des préjudices subis, et que la somme restant à sa charge ne peut être mise à la charge de l’ancien locataire, alors que celui-ci est resté six ans dans les lieux et qu’il convient de tenir compte de la vétusté des revêtements et meubles bas de gamme qui ne peut lui être imputée.

S’agissant des meubles rachetés par M. [J] [U], l’état des lieux établi par le commissaire de justice :
ne comprend aucune mention quant au micro-ondes,ne comporte aucune remarque s’agissant de la table carrée présente dans l’appartement,évoque l’aspect usagé du canapé et du meuble en mélaminé, sans évoquer aucune dégradation ni aucune trace d’usage anormal.
Ainsi, le remplacement de ces meubles ne peut pas être mis à la charge des défendeurs.

S’agissant du remplacement d’un radiateur, le procès-verbal de constat évoque un radiateur rouillé et hors d’usage sous l’échelle de la mezzanine, un second radiateur déposé dans la pièce de vie, sans précision quant à son état, et un convecteur électrique hors d’usage dans la salle de bains. Compte tenu de ces constatations, le coût d’un radiateur pour 152 euros peut être mis à la charge du locataire.

Enfin, s’agissant de la salle de bains, le procès-verbal de constat indique que :
la cuvette des toilettes est encrassée,le lavabo sur colonne est cassé et hors d’usage, sans que la robinetterie ait été vérifiée.
Compte tenu de ces constatations, il est légitime que le coût du remplacement du lavabo soit mis à la charge de l’ancien locataire. En revanche, le changement total des toilettes et de la robinetterie n’est pas justifié. Ainsi, la facture de 670 euros est excessive et sera ramenée à la somme de 350 euros.

En conséquence, seule la somme de 502 euros peut être mise à la charge de l’ancien locataire, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.


Sur les frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés. Si l’état des lieux ne peut pas être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, M. [L] [R] reconnaît avoir restitué les clés sans en aviser son propriétaire, abandonnant le logement sans faire connaître sa nouvelle adresse. Cet état de fait a empêché l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable et a nécessité le recours à un commissaire de justice.

En conséquence, les frais d’état des lieux, s’élevant à la somme totale de 463,26 euros selon la facture produite, doivent être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Sur l’engagement de la caution 

En application de l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

En application de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, Mme [Q] [T] a signé un acte de cautionnement au terme duquel elle s’engage en qualité de caution solidaire pour le paiement, notamment, des charges, loyer, dégradations et réparations locatives et de tout frais et intérêt dus ou pouvant être dû par le preneur au bailleur. 

En conséquence, Mme [Q] [T] sera condamnée solidairement avec M. [L] [R].

Sur les comptes entre les parties

Il est constant que M. [L] [R] a versé un dépôt de garantie de 310 euros, conservé par le bailleur et qui doit se déduire des sommes dues.

Par ailleurs, il résulte du dernier décompte produit aux débats, en date du 29 avril 2026, que Mme [Q] [T] a procédé à des paiements mensuels de 100 euros depuis le mois de février 2025, portant le montant des acomptes versés à la somme de 1500 euros à cette date, et qui doivent également être déduits des sommes dues.

Le décompte récapitulatif des sommes dues s’établit donc comme suit :


Au débit
Au crédit
Loyers et charges
1876,14

Trop perçu CAF
363

Réparations locatives
502

Frais d’EDL de sortie
231,63

Dépôt de garantie

310
Acomptes

1500
TOTAL
2972,77
1810

Il convient donc de condamner solidairement M. [L] [R] et Mme [Q] [T] à payer à M. [J] [U] la somme de 1162,77 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 429,14 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement 

En application de l'article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu entre les parties au cours de l'audience, il y a lieu d'accorder des délais de paiement aux débiteurs, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens 

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [R] et Mme [Q] [T], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

En revanche, aucune disposition légale n’exige que la mise en demeure préalable à l’action en paiement d’une obligation contractuelle de somme d’argent soit réalisée par acte de commissaire de justice de type sommation de payer. En outre, la requête en injonction de payer était vouée à l’échec dès lors que cette procédure ne permet pas d’obtenir de condamnation au titre des réparations locatives. 

En conséquence, ni le coût des sommations de payer du 13 février 2025, ni le coût de la requête en injonction de payer en date du 25 février 2025 ne seront compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. 

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.







PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

- Condamne solidairement M. [L] [R] et Mme. [Q] [T] à payer à M. [J] [U] la somme de 1162,77 euros, selon décompte arrêté au 29 avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 429,14 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, 

- Autorise M. [L] [R] à s’acquitter des sommes dues en deux versements mensuels de 400 euros et une troisième mensualité apurant le solde, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant celui de la signification du présent jugement,

- Autorise Mme [Q] [T] à s’acquitter des sommes dues en onze versements mensuels de 100 euros et une douzième mensualité apurant le solde, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant celui de la signification du présent jugement,

- Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance au plus tard le dernier jour de chaque mois, l’échelonnement ci-dessus sera caduc, et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, 

- Rappelle qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

- Condamne in solidum M. [L] [R] et Mme [Q] [T] au dépens, 

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.


La greffière, 
La juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1755, code civil 1731, code civil 2292). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T21:45:58.826Z.