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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bastia, Service JCP, 18 mai 2026, n° 25/01563

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon requête en date du 24 avril 2023, reçue le 26 avril 2023, Mme [D] [K] épouse [H] a sollicité la condamnation de Mme [T] [O] à lui payer la somme principale de 3.489 euros au titre d'un arriéré locatif depuis septembre 2022, outre le prononcé de fin du contrat de bail en vue d'une expulsion.

Mme [H] expose avoir donné à bail à Mme [O], le 22 août 2017, à effet au 1er septembre 2017, selon bail meublé d'une durée d'un an, un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 580 euros outre 30 euros de charges.

Elle indique que, suite à sa demande de conciliation, un constat d'accord a été rédigé le 27 février 2023, selon lequel Mme [O] s'est engagée à verser, le 12 de chaque mois à partir de mars 2023, la somme de 589 euros sous réserve du versement par la CAF de l'allocation logement de 281 euros directement à Mme [H] ; à défaut, Mme [O] versera chaque mois, la somme de 870 euros.

Mme [H] précise que Mme [O] n'a plus respecté l'échéancier à compter de la deuxième mensualité

Appelée à l'audience initiale du 3 juillet 2023, l'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, puis a fait l'objet d'une radiation pour défaut de diligences.

Selon acte d'huissier de justice en date du 16 février 2024, Mme [H] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection, M. [M] [N], es qualité de caution solidaire de Mme [O], sollicitant sa condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- La somme de 4.891 euros au titre des loyers restant dus déduction faite du montant du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- La somme de 7.493 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- La somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre condamnation aux dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer, de sa dénonciation et d'établissement du procès-verbal de constat.

Appelée à l'audience initiale du 25 mars 2024, cette affaire a fait l'objet d'une jonction avec l'affaire principale.

Selon conclusions régulièrement notifiées, Mme [H] a actualisé la dette locative à la somme de 5.470,80 euros ; elle a également souligné le fait que Mme [O] a effectué, dans l'appartement, des travaux sans solliciter son autorisation préalable dont la remise en état est évaluée à la somme de 7.493 euros.

En réponse aux conclusions de Mme [O], Mme [H] dément le fait que le logement ait été parfaitement entretenu, fait valoir le fait que la différence entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie justifie ses demandes et indique qu'elle a été contrainte d'effectuer des travaux avant d'offrir, à nouveau, le bien à la location, ce qui lui a causé un préjudice.

Elle demande au tribunal de :
- Condamner solidairement Mme [O] et M. [N], au paiement de la somme de 4.891 euros au titre des loyers restant dus déduction faite du montant du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- Condamner solidairement Mme [O] et M. [N] au paiement de la somme de 7.493 euros au titre des réparations locatives outre celle de 4.060 euros au titre de la perte sérieuse de relouer le bien durant 7 mois, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- La somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre condamnation aux dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer, de sa dénonciation et d'établissement du procès-verbal de constat du 14 septembre 2023.
- Ordonner la capitalisation des intérêts

Pour sa part, Mme [O] reconnait la dette locative, expliquant n'avoir pu respecter l'échéancier convenu, compte tenu de la faiblesse de ses revenus et de l'importance de ses charges, n'ayant pu obtenir de logement social et ayant dû se reloger dans le secteur privé moyennant un loyer mensuel de 815 euros charges comprises.
Elle demande au tribunal de lui accorder les plus larges délais de paiement.

Concernant la demande relative aux frais de remise en état du bien, Mme [O] demande au tribunal de la rejeter comme non fondée, le procès-verbal de constat des lieux de sortie faisant état d'un logement laissé en bon état général alors que le constat des lieux d'entrée fait mention d'un état passable pour l'état des murs, des plafonds, des menuiseries et des sols.
Elle précise qu'elle a, elle-même, fait procéder à l'agencement de la cuisine et que les équipements de celle-ci ont été acquis et installé à ses frais, avec l'accord de la bailleresse, notamment s'agissant du réfrigérateur.
Elle expose que certaines pièces produites par Mme [H] viennent contredire la thèse du logement dégradé et que cette dernière ne rapporte pas la preuve de dégradations effectivement commises par elle, pas plus que de la perte de chance de relouer le bien rapidement.

Mme [O] demande au tribunal de :
- Débouter Mme [O] de sa demande en paiement au titre des réparations locatives
- Débouter Mme [O] de sa demande en paiement au titre de la perte de chance de louer le bien immobilier
- Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mois
- Débouter Mme [H] de sa demande de capitalisation des intérêts
- Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir
- Débouter Mme [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- Condamner Mme [H] aux entiers dépens de l'instance.

A l'audience du 16 mars 2026, suite à réinscription au rôle, cette affaire a été retenue et évoquée.

A cette audience, Mme [H], par l'intermédiaire de son avocat, Me PERES, s'est référée conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d'instance et dans ses conclusions, repris oralement.

Mme [O], par l'intermédiaire de son avocat, Me RAFFINI, a maintenu en les reprenant oralement, les termes de ses conclusions.

M. [N], bien que régulièrement convoqué, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Susceptible d'appel, la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l'article 474 alinéa 1er du code de procédure civile.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :

En application de l'article 1728 2° et 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges.
De même, au visa de l'article 1353 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; Il appartient également au locataire de démontrer qu'il s'est acquitté de son obligation de paiement.

En l'espèce il résulte notamment des pièces versées aux débats que le contrat de bail signé entre les parties fait état d'un loyer mensuel de 580 euros.

Mme [H] produit un décompte des sommes dues duquel il ressort que Mme [O] et M. [N] sont redevables d'un arriéré locatif représentant 13 mois et demi de loyer, arriéré non contesté.

En l'état, il sera fait droit à la demande de Mme [H] et Mme [O] et M. [N] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 4.891 euros arrêtée au 11 octobre 2023, déduction faite du dépôt de garantie qui sera conservé par Mme [H], somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1342-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Mme [O] sollicite les plus larges délais de paiement ; elle justifie percevoir, en 2026, un revenu mensuel net de 1.000,95 euros, outre 304 euros par mois au titre de l'allocation de logement.
Elle expose des charges de logement à hauteur de 600 euros par mois, charges non comprises. 

Compte tenu de la situation de Mme [O], il y a lieu de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mois selon modalités figurant au dispositif.

Il importe d'insister auprès de Mme [O] sur le respect strict du plan d'apurement, car à défaut du paiement d'une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Aux termes des dispositions de l'article 1728 1° du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur.

L'article 1730 du même code dispose que : " S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

Selon les articles 1735 et 1755 du code civil : " Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ".
" Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ".

En application de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de : " répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement "
" de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction cas fortuit ou force majeure… "

Le décret 11087-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. 

Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que, sauf clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, le locataire, lors de son obligation de restitution des lieux, n'est tenu que des dégradations qui sont imputables à un manquement de sa part à ses obligations d'entretien et de réparation, à l'exclusion de celles imputables à la vétusté.

Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Etant précisé qu'il est de jurisprudence constante que la production d'un devis est admise devant le tribunal, l'exécution des réparations locatives n'étant pas obligatoire, le bailleur devant simplement justifier des dégradations facturées aux locataires suite à la comparaison entre les deux états des lieux.
En l'espèce, Mme [H] produit l'état des lieux d'entrée en date du 22 août 2017, l'état des lieux de sortie du 14 septembre 2023 ainsi que le chiffrage des travaux de remise en état.
Il convient d'examiner les termes de ces états des lieux.

Sur les travaux relatifs au sol de l'entrée :

Il n'est pas contesté que Mme [O] a fait poser un sol stratifié sur le carrelage existant ; ce dernier était qualifié, dans l'état des lieux de " bon état ".
L'état des lieux de sortie mentionne que " le sol présente diverses déformations " ; néanmoins, cette mention est insuffisante à établir que le sol a subi des dégradations du fait de la locataire, pas plus qu'elle ne justifie un montant de réparations de 408,27 euros.

Mme [H] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les travaux relatifs au sol de la chambre 1 :

Pour cette pièce, l'état des lieux d'entrée mentionne un état " passable " ; l'état des lieux de sortie précise " un revêtement stratifié et endommagé ".

Sur les travaux relatifs au sol du séjour :

Pour cette pièce, le sol est qualifié, dans l'état des lieux d'entrée de " bon état " ; l'état des lieux de sortie évoque des " lattes disjointes et légèrement déformées par endroits ; certaines présentent des traces d'usure plus ou moins prononcées ; morceau de plinthe descellée et mal positionnées… "

Sur les travaux relatifs au sol de la cuisine :

Celui-ci est qualifié de " bon état " dans l'état des lieux d'entrée ; l'état des lieux de sortie mentionne un revêtement stratifié détérioré sur toute la surface (lames descellées, disjointes et déformées) ; la porte d'entrée racle sur le sol.

Sur les travaux relatifs aux murs de la cuisine :

L'état des murs de la cuisine est qualifié de " passable " dans l'état des lieux d'entrée ; l'état des lieux de sortie précise que " les soubassements des murs sont garnis d'un plaquage constitué d'un assemblage de lattes en plastique, mal ajusté et qui se décolle de la surface du mur ".

Sur les travaux relatifs à l'électricité dans la cuisine :

L'état des lieux d'entrée ne fait mention d'aucun fil nu alors que l'état des lieux de sortie précise que les fils électriques reliés à l'interrupteur situé près de la fenêtre sont apparents et non protégés.


Il résulte de ce qui précède que la comparaison des états des lieux ne permet pas de conclure à la nécessité de certains travaux dès lors que le logement a été donné à bail en 2017 et quitté en 2023 ; il a été jugé que, sauf stipulation contraire du bail, les réparations locatives occasionnées par la vétusté ne sont pas à la charge du locataire, lequel ne peut être tenu d'une remise à neuf des locaux en fin de bail.
En l'espèce, aucun manquement de la part de Mme [O] à ses obligations d'entretien et de réparation, ne saurait être retenue pour la plupart des réclamations.
En l'état, Mme [H] sera déboutée de ses demandes relatives aux travaux du sol de l'entrée, du sol de la chambre 1, du sol du séjour et des murs de la cuisine.
En revanche, peuvent être relevées des dégradations de la locataire concernant le sol et l'électricité de la cuisine.
Mme [H] sollicite la somme de 949,55 euros au titre des travaux relatifs au sol et celle de 198 euros au titre des travaux d'électricité.
A l'appui de sa demande, elle verse aux débats, un devis intitulé " devis de remise en état après sinistre " dont l'intitulé interroge.
La somme réclamée au titre des travaux du sol apparait excessive et certains postes, comme la désinfection des sols, semblant superfétatoires ; de plus la pièce n° 6, constituant une facture de [Localité 2] ne comporte aucune référence de l'achat effectué ; idem pour la facture du 15 janvier 2024
Il lui sera alloué, au titre de la réfection du sol de la cuisine, la somme forfaitaire de 350 euros.
Il sera également fait droit à sa demande relative aux travaux d'électricité pour un montant de 198 euros.
Ces sommes seront assorties de l'intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le montant réclamé au titre de l'électroménager :

Les parties s'opposent sur l'équipement de la cuisine au moment de la prise à bail ; l'inventaire établi lors de l'entrée dans les lieux de Mme [O] et signé par les parties comporte notamment un lave-linge de marque INDESIT et un frigo-congélateur de marque DAEWOO.
Elles s'accordent sur le fait que Mme [O] a remplacé ces éléments ; néanmoins, force est de constater que l'équipement d'origine a été enlevé et non remplacé, l'état des lieux de sortie ne mentionnant ni lave-linge, ni réfrigérateur-congélateur. 

Mme [H] produit des prix des appareils neufs.
Il a été jugé que la réparation du préjudice doit se faire sans perte ni profit.
En l'absence de précision sur l'état des équipements au moment de la signature du bail, il y a lieu d'appliquer un coefficient de 25 % sur la valeur de rachat à neuf de l'électroménager.

Mme [O] sera, en conséquence, condamnée à payer à Mme [H], au titre du lave-linge, la somme de 270 euros et au titre du réfrigérateur-congélateur, la somme de 411,75 euros.
Ces sommes seront assorties de l'intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Mme [H] sollicite la condamnation solidaire de Mme [O] et M. [N] ; néanmoins, il résulte de l'acte de cautionnement que M. [N] s'est engagé au paiement des loyers et de la révision du loyer jusqu'à la fin du contrat.

En vertu de l'article 2292 alinéa 2 du code civil, en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, (article 2294 actuel) le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, l'engagement de la caution est clairement limité par la clause du bail, au paiement des loyers ; M. [N] ne saurait être tenu des réparations locatives.
Mme [H] sera déboutée de ses demandes le concernant.

Sur la demande relative à la perte de chance de relouer le logement :

Il est constant que la perte de chance implique de démontrer la privation d'une probabilité raisonnable de la survenance d'un événement positif.

En l'espèce, Mme [H] sollicite, à ce titre, la somme de 4.060 euros, exposant n'avoir pu louer le bien avant le 1er mai 2025 ; à l'appui de sa demande, elle verse aux débats diverses factures, principalement datées de 2024, soit plusieurs mois après le départ de la locataire.
Elle ne produit aucun élément permettant d'établir qu'elle disposait d'une probabilité de louer le logement dans un temps raisonnable alors qu'elle n'explique pas la durée des travaux, se prévalant de la sorte d'un préjudice seulement éventuel.
Ne justifie pas du bien-fondé de sa demande, elle en sera déboutée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

En vertu de l'article 1343-2 du code civil : "Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise."

En l'espèce, Mme [H] sollicite la capitalisation des intérêts ; il n'est pas contesté qu'elle n'est pas prévue au contrat de bail ; elle est toutefois de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée de sorte que, conformément aux dispositions légales, les intérêts échus, dus, au moins pour une année entière, à compter de la présente décision, produiront également intérêt.

Sur les autres demandes : 

Compte tenu de l'importance de la dette locative, l'équité ne commande pas de faire droit à la demande de Mme [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes à l'instance, il y a lieu de mettre à la charge solidaire de Mme [O] et M. [N], les entiers dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer et de sa dénonciation mais non du procès-verbal de constat du 14 septembre 2023 qui constitue l'état des lieux de sortie.

Sur l'exécution provisoire :

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Mme [O] sollicite que l'exécution provisoire soit écartée, compte tenu des conséquences excessives que son application entrainerait.

Il a été jugé que les conséquences manifestement excessives que l'exécution d'un jugement assorti de l'exécution provisoire est susceptible d'entraîner doivent être appréciées au regard des facultés du débiteur condamné.

En l'espèce, il résulte des pièces produites que :
- Mme [O] règle un loyer de 600 euros
- Elle a perçu, pour l'année 2022, un revenu de 4.801 euros
- Elle a perçu, pour l'année 2024, un revenu de 5.199 euros
- Pour l'année 2026, elle perçoit des allocations logement à hauteur de 304 euros et une retraite de 1.000,95 euros.

Il résulte de ces éléments que l'exécution de la condamnation aurait, compte tenu des charges auxquelles Mme [O] doit faire face, des conséquences manifestement excessives.

En l'état, l'exécution provisoire sera écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe, 


CONDAMNE solidairement Mme [T] [O] et M. [M] [N] au paiement de la somme de 4.891 euros au titre de l'arriéré locatif, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [T] [O] à se libérer de sa dette en 36 versements mensuels, le premier règlement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et les autres, le 15 de chaque mois, le dernier versement correspondant au solde ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, l'intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE Mme [D] [H] de ses demandes de travaux relatives au sol de l'entrée, de la chambre 1, du séjour et des murs de la cuisine ;

CONDAMNE Mme [T] [O] à payer à Mme [D] [H] la somme de 1.229,75 euros au titre des travaux relatifs au sol de la cuisine, des travaux d'électricité dans la cuisine, du rachat du lave-linge et de réfrigérateur-congélateur, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [D] [H] de sa demande de condamnation solidaire relative aux réparations locatives ;

DEBOUTE Mme [D] [H] de sa demande au titre de la perte de chance de relouer ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du prononcé de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [D] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [O] et M. [O] [N] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer et de sa dénonciation ;

ECARTE l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 25/01563 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DOSO 

Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Mme [D] [K] épouse [H]

C/

Mme [G] [O]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Mai 2026



DEMANDEUR(S) :

Mme [D] [K] épouse [H], demeurant [Adresse 1], représenté par Me Pierre Antoine PERES, avocat au barreau de BASTIA


DÉFENDEUR(S) :

Mme [G] [O], demeurant [Adresse 2] B - 20200 BASTIA, représentée par Me Mélissa RAFFINI, avocate au barreau de BASTIA

M. [M], [C] [N], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER : Océane UTRERA


DÉBATS :

Audience publique du : 16 Mars 2026 mise en délibéré au 18 Mai 2026.


DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.


Copie exécutoire délivrée le :
 à :



Copie délivrée le :
 à :






EXPOSE DU LITIGE

Selon requête en date du 24 avril 2023, reçue le 26 avril 2023, Mme [D] [K] épouse [H] a sollicité la condamnation de Mme [T] [O] à lui payer la somme principale de 3.489 euros au titre d'un arriéré locatif depuis septembre 2022, outre le prononcé de fin du contrat de bail en vue d'une expulsion.

Mme [H] expose avoir donné à bail à Mme [O], le 22 août 2017, à effet au 1er septembre 2017, selon bail meublé d'une durée d'un an, un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 580 euros outre 30 euros de charges.

Elle indique que, suite à sa demande de conciliation, un constat d'accord a été rédigé le 27 février 2023, selon lequel Mme [O] s'est engagée à verser, le 12 de chaque mois à partir de mars 2023, la somme de 589 euros sous réserve du versement par la CAF de l'allocation logement de 281 euros directement à Mme [H] ; à défaut, Mme [O] versera chaque mois, la somme de 870 euros.

Mme [H] précise que Mme [O] n'a plus respecté l'échéancier à compter de la deuxième mensualité

Appelée à l'audience initiale du 3 juillet 2023, l'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, puis a fait l'objet d'une radiation pour défaut de diligences.

Selon acte d'huissier de justice en date du 16 février 2024, Mme [H] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection, M. [M] [N], es qualité de caution solidaire de Mme [O], sollicitant sa condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- La somme de 4.891 euros au titre des loyers restant dus déduction faite du montant du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- La somme de 7.493 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- La somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre condamnation aux dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer, de sa dénonciation et d'établissement du procès-verbal de constat.

Appelée à l'audience initiale du 25 mars 2024, cette affaire a fait l'objet d'une jonction avec l'affaire principale.

Selon conclusions régulièrement notifiées, Mme [H] a actualisé la dette locative à la somme de 5.470,80 euros ; elle a également souligné le fait que Mme [O] a effectué, dans l'appartement, des travaux sans solliciter son autorisation préalable dont la remise en état est évaluée à la somme de 7.493 euros.

En réponse aux conclusions de Mme [O], Mme [H] dément le fait que le logement ait été parfaitement entretenu, fait valoir le fait que la différence entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie justifie ses demandes et indique qu'elle a été contrainte d'effectuer des travaux avant d'offrir, à nouveau, le bien à la location, ce qui lui a causé un préjudice.

Elle demande au tribunal de :
- Condamner solidairement Mme [O] et M. [N], au paiement de la somme de 4.891 euros au titre des loyers restant dus déduction faite du montant du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- Condamner solidairement Mme [O] et M. [N] au paiement de la somme de 7.493 euros au titre des réparations locatives outre celle de 4.060 euros au titre de la perte sérieuse de relouer le bien durant 7 mois, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- La somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre condamnation aux dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer, de sa dénonciation et d'établissement du procès-verbal de constat du 14 septembre 2023.
- Ordonner la capitalisation des intérêts

Pour sa part, Mme [O] reconnait la dette locative, expliquant n'avoir pu respecter l'échéancier convenu, compte tenu de la faiblesse de ses revenus et de l'importance de ses charges, n'ayant pu obtenir de logement social et ayant dû se reloger dans le secteur privé moyennant un loyer mensuel de 815 euros charges comprises.
Elle demande au tribunal de lui accorder les plus larges délais de paiement.

Concernant la demande relative aux frais de remise en état du bien, Mme [O] demande au tribunal de la rejeter comme non fondée, le procès-verbal de constat des lieux de sortie faisant état d'un logement laissé en bon état général alors que le constat des lieux d'entrée fait mention d'un état passable pour l'état des murs, des plafonds, des menuiseries et des sols.
Elle précise qu'elle a, elle-même, fait procéder à l'agencement de la cuisine et que les équipements de celle-ci ont été acquis et installé à ses frais, avec l'accord de la bailleresse, notamment s'agissant du réfrigérateur.
Elle expose que certaines pièces produites par Mme [H] viennent contredire la thèse du logement dégradé et que cette dernière ne rapporte pas la preuve de dégradations effectivement commises par elle, pas plus que de la perte de chance de relouer le bien rapidement.

Mme [O] demande au tribunal de :
- Débouter Mme [O] de sa demande en paiement au titre des réparations locatives
- Débouter Mme [O] de sa demande en paiement au titre de la perte de chance de louer le bien immobilier
- Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mois
- Débouter Mme [H] de sa demande de capitalisation des intérêts
- Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir
- Débouter Mme [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- Condamner Mme [H] aux entiers dépens de l'instance.

A l'audience du 16 mars 2026, suite à réinscription au rôle, cette affaire a été retenue et évoquée.

A cette audience, Mme [H], par l'intermédiaire de son avocat, Me PERES, s'est référée conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d'instance et dans ses conclusions, repris oralement.

Mme [O], par l'intermédiaire de son avocat, Me RAFFINI, a maintenu en les reprenant oralement, les termes de ses conclusions.

M. [N], bien que régulièrement convoqué, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Susceptible d'appel, la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l'article 474 alinéa 1er du code de procédure civile.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :

En application de l'article 1728 2° et 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges.
De même, au visa de l'article 1353 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; Il appartient également au locataire de démontrer qu'il s'est acquitté de son obligation de paiement.

En l'espèce il résulte notamment des pièces versées aux débats que le contrat de bail signé entre les parties fait état d'un loyer mensuel de 580 euros.

Mme [H] produit un décompte des sommes dues duquel il ressort que Mme [O] et M. [N] sont redevables d'un arriéré locatif représentant 13 mois et demi de loyer, arriéré non contesté.

En l'état, il sera fait droit à la demande de Mme [H] et Mme [O] et M. [N] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 4.891 euros arrêtée au 11 octobre 2023, déduction faite du dépôt de garantie qui sera conservé par Mme [H], somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1342-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Mme [O] sollicite les plus larges délais de paiement ; elle justifie percevoir, en 2026, un revenu mensuel net de 1.000,95 euros, outre 304 euros par mois au titre de l'allocation de logement.
Elle expose des charges de logement à hauteur de 600 euros par mois, charges non comprises. 

Compte tenu de la situation de Mme [O], il y a lieu de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mois selon modalités figurant au dispositif.

Il importe d'insister auprès de Mme [O] sur le respect strict du plan d'apurement, car à défaut du paiement d'une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Aux termes des dispositions de l'article 1728 1° du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur.

L'article 1730 du même code dispose que : " S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

Selon les articles 1735 et 1755 du code civil : " Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ".
" Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ".

En application de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de : " répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement "
" de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction cas fortuit ou force majeure… "

Le décret 11087-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. 

Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que, sauf clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, le locataire, lors de son obligation de restitution des lieux, n'est tenu que des dégradations qui sont imputables à un manquement de sa part à ses obligations d'entretien et de réparation, à l'exclusion de celles imputables à la vétusté.

Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Etant précisé qu'il est de jurisprudence constante que la production d'un devis est admise devant le tribunal, l'exécution des réparations locatives n'étant pas obligatoire, le bailleur devant simplement justifier des dégradations facturées aux locataires suite à la comparaison entre les deux états des lieux.
En l'espèce, Mme [H] produit l'état des lieux d'entrée en date du 22 août 2017, l'état des lieux de sortie du 14 septembre 2023 ainsi que le chiffrage des travaux de remise en état.
Il convient d'examiner les termes de ces états des lieux.

Sur les travaux relatifs au sol de l'entrée :

Il n'est pas contesté que Mme [O] a fait poser un sol stratifié sur le carrelage existant ; ce dernier était qualifié, dans l'état des lieux de " bon état ".
L'état des lieux de sortie mentionne que " le sol présente diverses déformations " ; néanmoins, cette mention est insuffisante à établir que le sol a subi des dégradations du fait de la locataire, pas plus qu'elle ne justifie un montant de réparations de 408,27 euros.

Mme [H] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les travaux relatifs au sol de la chambre 1 :

Pour cette pièce, l'état des lieux d'entrée mentionne un état " passable " ; l'état des lieux de sortie précise " un revêtement stratifié et endommagé ".

Sur les travaux relatifs au sol du séjour :

Pour cette pièce, le sol est qualifié, dans l'état des lieux d'entrée de " bon état " ; l'état des lieux de sortie évoque des " lattes disjointes et légèrement déformées par endroits ; certaines présentent des traces d'usure plus ou moins prononcées ; morceau de plinthe descellée et mal positionnées… "

Sur les travaux relatifs au sol de la cuisine :

Celui-ci est qualifié de " bon état " dans l'état des lieux d'entrée ; l'état des lieux de sortie mentionne un revêtement stratifié détérioré sur toute la surface (lames descellées, disjointes et déformées) ; la porte d'entrée racle sur le sol.

Sur les travaux relatifs aux murs de la cuisine :

L'état des murs de la cuisine est qualifié de " passable " dans l'état des lieux d'entrée ; l'état des lieux de sortie précise que " les soubassements des murs sont garnis d'un plaquage constitué d'un assemblage de lattes en plastique, mal ajusté et qui se décolle de la surface du mur ".

Sur les travaux relatifs à l'électricité dans la cuisine :

L'état des lieux d'entrée ne fait mention d'aucun fil nu alors que l'état des lieux de sortie précise que les fils électriques reliés à l'interrupteur situé près de la fenêtre sont apparents et non protégés.


Il résulte de ce qui précède que la comparaison des états des lieux ne permet pas de conclure à la nécessité de certains travaux dès lors que le logement a été donné à bail en 2017 et quitté en 2023 ; il a été jugé que, sauf stipulation contraire du bail, les réparations locatives occasionnées par la vétusté ne sont pas à la charge du locataire, lequel ne peut être tenu d'une remise à neuf des locaux en fin de bail.
En l'espèce, aucun manquement de la part de Mme [O] à ses obligations d'entretien et de réparation, ne saurait être retenue pour la plupart des réclamations.
En l'état, Mme [H] sera déboutée de ses demandes relatives aux travaux du sol de l'entrée, du sol de la chambre 1, du sol du séjour et des murs de la cuisine.
En revanche, peuvent être relevées des dégradations de la locataire concernant le sol et l'électricité de la cuisine.
Mme [H] sollicite la somme de 949,55 euros au titre des travaux relatifs au sol et celle de 198 euros au titre des travaux d'électricité.
A l'appui de sa demande, elle verse aux débats, un devis intitulé " devis de remise en état après sinistre " dont l'intitulé interroge.
La somme réclamée au titre des travaux du sol apparait excessive et certains postes, comme la désinfection des sols, semblant superfétatoires ; de plus la pièce n° 6, constituant une facture de [Localité 2] ne comporte aucune référence de l'achat effectué ; idem pour la facture du 15 janvier 2024
Il lui sera alloué, au titre de la réfection du sol de la cuisine, la somme forfaitaire de 350 euros.
Il sera également fait droit à sa demande relative aux travaux d'électricité pour un montant de 198 euros.
Ces sommes seront assorties de l'intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le montant réclamé au titre de l'électroménager :

Les parties s'opposent sur l'équipement de la cuisine au moment de la prise à bail ; l'inventaire établi lors de l'entrée dans les lieux de Mme [O] et signé par les parties comporte notamment un lave-linge de marque INDESIT et un frigo-congélateur de marque DAEWOO.
Elles s'accordent sur le fait que Mme [O] a remplacé ces éléments ; néanmoins, force est de constater que l'équipement d'origine a été enlevé et non remplacé, l'état des lieux de sortie ne mentionnant ni lave-linge, ni réfrigérateur-congélateur. 

Mme [H] produit des prix des appareils neufs.
Il a été jugé que la réparation du préjudice doit se faire sans perte ni profit.
En l'absence de précision sur l'état des équipements au moment de la signature du bail, il y a lieu d'appliquer un coefficient de 25 % sur la valeur de rachat à neuf de l'électroménager.

Mme [O] sera, en conséquence, condamnée à payer à Mme [H], au titre du lave-linge, la somme de 270 euros et au titre du réfrigérateur-congélateur, la somme de 411,75 euros.
Ces sommes seront assorties de l'intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Mme [H] sollicite la condamnation solidaire de Mme [O] et M. [N] ; néanmoins, il résulte de l'acte de cautionnement que M. [N] s'est engagé au paiement des loyers et de la révision du loyer jusqu'à la fin du contrat.

En vertu de l'article 2292 alinéa 2 du code civil, en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, (article 2294 actuel) le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, l'engagement de la caution est clairement limité par la clause du bail, au paiement des loyers ; M. [N] ne saurait être tenu des réparations locatives.
Mme [H] sera déboutée de ses demandes le concernant.

Sur la demande relative à la perte de chance de relouer le logement :

Il est constant que la perte de chance implique de démontrer la privation d'une probabilité raisonnable de la survenance d'un événement positif.

En l'espèce, Mme [H] sollicite, à ce titre, la somme de 4.060 euros, exposant n'avoir pu louer le bien avant le 1er mai 2025 ; à l'appui de sa demande, elle verse aux débats diverses factures, principalement datées de 2024, soit plusieurs mois après le départ de la locataire.
Elle ne produit aucun élément permettant d'établir qu'elle disposait d'une probabilité de louer le logement dans un temps raisonnable alors qu'elle n'explique pas la durée des travaux, se prévalant de la sorte d'un préjudice seulement éventuel.
Ne justifie pas du bien-fondé de sa demande, elle en sera déboutée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

En vertu de l'article 1343-2 du code civil : "Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise."

En l'espèce, Mme [H] sollicite la capitalisation des intérêts ; il n'est pas contesté qu'elle n'est pas prévue au contrat de bail ; elle est toutefois de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée de sorte que, conformément aux dispositions légales, les intérêts échus, dus, au moins pour une année entière, à compter de la présente décision, produiront également intérêt.

Sur les autres demandes : 

Compte tenu de l'importance de la dette locative, l'équité ne commande pas de faire droit à la demande de Mme [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes à l'instance, il y a lieu de mettre à la charge solidaire de Mme [O] et M. [N], les entiers dépens de l'instance comprenant les frais du commandement de payer et de sa dénonciation mais non du procès-verbal de constat du 14 septembre 2023 qui constitue l'état des lieux de sortie.

Sur l'exécution provisoire :

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Mme [O] sollicite que l'exécution provisoire soit écartée, compte tenu des conséquences excessives que son application entrainerait.

Il a été jugé que les conséquences manifestement excessives que l'exécution d'un jugement assorti de l'exécution provisoire est susceptible d'entraîner doivent être appréciées au regard des facultés du débiteur condamné.

En l'espèce, il résulte des pièces produites que :
- Mme [O] règle un loyer de 600 euros
- Elle a perçu, pour l'année 2022, un revenu de 4.801 euros
- Elle a perçu, pour l'année 2024, un revenu de 5.199 euros
- Pour l'année 2026, elle perçoit des allocations logement à hauteur de 304 euros et une retraite de 1.000,95 euros.

Il résulte de ces éléments que l'exécution de la condamnation aurait, compte tenu des charges auxquelles Mme [O] doit faire face, des conséquences manifestement excessives.

En l'état, l'exécution provisoire sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe, 


CONDAMNE solidairement Mme [T] [O] et M. [M] [N] au paiement de la somme de 4.891 euros au titre de l'arriéré locatif, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [T] [O] à se libérer de sa dette en 36 versements mensuels, le premier règlement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et les autres, le 15 de chaque mois, le dernier versement correspondant au solde ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, l'intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE Mme [D] [H] de ses demandes de travaux relatives au sol de l'entrée, de la chambre 1, du séjour et des murs de la cuisine ;

CONDAMNE Mme [T] [O] à payer à Mme [D] [H] la somme de 1.229,75 euros au titre des travaux relatifs au sol de la cuisine, des travaux d'électricité dans la cuisine, du rachat du lave-linge et de réfrigérateur-congélateur, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [D] [H] de sa demande de condamnation solidaire relative aux réparations locatives ;

DEBOUTE Mme [D] [H] de sa demande au titre de la perte de chance de relouer ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du prononcé de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [D] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [O] et M. [O] [N] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer et de sa dénonciation ;

ECARTE l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T21:25:33.689Z.